棚戶區(qū)改造建設(shè)項目申請報告

1、PAGE PAGE 19 十堰海龍龍置業(yè)有有限公司司紅衛(wèi)豆腐腐社片區(qū)區(qū)危舊房房改造 項目申請報告大華建設(shè)設(shè)項目管管理有限限公司二O一四四年十月月十日 項目業(yè)業(yè)主：十十堰海龍龍置業(yè)有有限公司司 項項目名稱稱：“紅衛(wèi)豆豆腐社片片區(qū)危舊舊房改造造” 項項目編號號：220144 110-110號 咨咨詢類別別：項目目申請報報告 編編制人員員： 項目目負責人人：蔣澤澤勇 工民建建專業(yè) 高 級級 工 程 師師 項項 目 成 員員：宋國國瑛 城市規(guī)規(guī)劃 注冊冊咨詢工工程師 劉月月玉 市政公公用 注冊冊咨詢工工程師 李 萍 工程程管理 工工 程 師 沈獻獻繼 工程管管理 工 程 師師 劉 念 工程程管理 工工

2、 程 師 孫榮榮濤 工程管管理 一級級注冊建建造師導 語十堰因車車而建，因車而而興，她她既是“東風車車”的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)，號稱稱“東方底底特律”的汽車車城，也也是一座座靈山秀秀水環(huán)抱抱、四季季景色宜宜人的生生態(tài)園林林城。十十堰具有有悠久的的歷史和和燦爛的的文化，是中華華民族的的重要發(fā)發(fā)祥地?，F(xiàn)今的的城區(qū)，于清朝朝因人們們在百二二河和犟犟河攔河河筑壩十十處以便便灌溉，由此得得名十堰堰。這里里是道教教和“武當拳拳”的發(fā)祥祥地，武武當山古古建筑群群被聯(lián)合合國列入入世界文文化遺產(chǎn)產(chǎn)名錄。十堰市委委市政府府為落實實十八大精神神，全面面落實科科學發(fā)展展觀，加加快建設(shè)設(shè)社會主主義新社社區(qū)進程程，促進進城鄉(xiāng)一一體化，

3、進一步步改善城城鄉(xiāng)整體體形象，提高城城區(qū)棚戶戶區(qū)居民民的生活活質(zhì)量，節(jié)約并并合理配配置城鄉(xiāng)鄉(xiāng)土地資資源，實實施“危舊房房”開發(fā)改改造。20122年10月市市政府出出臺十十堰市棚棚戶區(qū)（危舊房房）改造造管理暫暫行辦法法，充充分體現(xiàn)現(xiàn)了市委委、市政政府對棚棚戶區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的高度度重視。按照220133-20017年年十堰市市城區(qū)棚棚戶區(qū)（危舊房房）改造造專項規(guī)規(guī)劃，紅紅衛(wèi)豆腐腐社片區(qū)區(qū)也在改改造范圍圍之內(nèi)，并被市市政府列列入20015年度十堰市市棚戶區(qū)區(qū)改造計計劃。十堰海龍龍置業(yè)有有限公司司為促進進紅衛(wèi)豆豆腐社片片區(qū)危舊舊房改造造，改善城城市面貌貌，提高高居民生生活水平平，合理理利用土土地資源源

4、，按照照市政府府十堰市市棚戶區(qū)區(qū)（危舊舊房）改改造管理理暫行辦辦法，結(jié)合合紅衛(wèi)豆豆腐社區(qū)區(qū)實際情情況，經(jīng)經(jīng)對社區(qū)認認真考察察論證，并征得得居民同同意，擬擬對該社區(qū)實實施 “危舊房房”改造，利用現(xiàn)現(xiàn)豆腐社社區(qū)土地地新建商住住小區(qū)，通過徹底底改造，建成一一個布局局合理、配套齊齊全、人人居環(huán)境境優(yōu)良的的城市新新社區(qū)。本項目目即是在在上述背背景下提提出來的的。 目 錄第一章 申報單單位及項項目概況況4第二章 發(fā)展規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策分析8第三章 房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢勢預測13第四章 項項目背景景與建設(shè)設(shè)的必要要性118第五章 場場址選擇擇及建設(shè)設(shè)條件227第六章 建設(shè)規(guī)規(guī)模及設(shè)設(shè)計方案案30第七章 環(huán)境影

5、影響分析析及保護護對策37第八章 項目節(jié)節(jié)能與節(jié)節(jié)水措施施42第九章 勞動安安全衛(wèi)生生和消防防48第十章 項項目招投投標組織織53第十一章章 項目組組織及進進度安排排58第十二章章 投資資估算與與資金籌籌措611第十三章章 基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)估估算及財財務(wù)評價價644第十四章章 經(jīng)濟影影響與社社會效益益分析688第十五章章 項目風風險分析析72第十六章章 結(jié)論論與建議議788第十七章章 本報報告附件件799第一章 申報報單位及及項目概概況1.1 項目目申報單單位概況況1.1.1 申報單單位：十堰海海龍置業(yè)業(yè)有限公公司1.1.2 項目申申報單位位概況十堰海龍龍置業(yè)有有限公司司成立于于20111年33月2

6、33日，地地處湖北北省十堰堰市張灣灣區(qū)公園園路500號，注冊資資本10000萬萬元，登登記注冊冊類型為為有限責責任公司司，經(jīng)營營范圍為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及銷售。十堰海龍龍置業(yè)有有限公司司與時俱俱進，開開拓進取取，以“三個代代表”重要思思想為指指導，積積極貫徹徹執(zhí)行黨的的方針政政策和國國家法律律法規(guī)，執(zhí)行股股東代表表大會的的決議和和決定，響應(yīng)十十堰市政政府關(guān)于于推進城城市棚戶戶區(qū)改造造的號召召，積極極參與車車城西路路紅衛(wèi)豆豆腐社區(qū)區(qū)危舊房房改造，為城市市建設(shè)做做貢獻。1.2 項目目概況1.2.1 項目名名稱十堰市車車城西路路紅衛(wèi)豆豆腐社區(qū)區(qū)危舊房房改造項項目1.2.2 項目實實施計劃劃本項目計計劃

7、于220144年12月底前前完成立立項、征征地拆遷遷、勘察察設(shè)計等等前期準準備工作作，20015年7月完成報報建及招招標工作作并開工工建設(shè)，本項目目建設(shè)期期約244個月，預計220177年7月底工工程竣工工。1.2.3 項目建建設(shè)地址址本項目建建設(shè)地址址位于車車成西路路東側(cè)紅衛(wèi)衛(wèi)豆腐社社片區(qū)，總占地地面積3319002平方方米，其中拆拆遷建筑筑面積1198000，還建建建筑面面積2997000。1.2.4 建設(shè)規(guī)規(guī)模本項目計計劃建設(shè)設(shè)4棟高高層建筑筑，總建建筑面積積為13355661 m2，其中中地上建筑筑面積11115561 m2，地下下部分建建筑面積積為2440000 m2。高層住宅宅建筑

8、面面積8551611 m2（包括括還建33萬），商業(yè)建筑筑面積2264000 m2。建筑物技技術(shù)指標標表序號工程名稱稱單位建筑面積積備注1總建筑面面積m21355561地上11156111.1住宅建筑筑面積m2851661二梯四戶戶1.2商業(yè)建筑筑面積m2264000底商1000000 m21.3地下建筑筑面積m2240000800個個車位2居住戶數(shù)數(shù)戶7683居住人數(shù)數(shù)人23044按3人/戶計算算4總建筑密密度%305容積率3.56綠化率%301.2.5 總體建筑筑設(shè)計方方案本項目計計劃建設(shè)設(shè)4棟27層建建筑，沿沿車城西西路依次次排開，4-227層為為高層住住宅，層高3m，每棟棟2個單元元，

9、一梯梯4戶，共共7688戶；地上1-3層為為商業(yè)裙裙樓，層層高4.5米，另建三層層地下室室，功能能為車庫庫、地下下超市、高低壓壓配電間間、發(fā)電電機房、消防水水池、泵泵房、生生活水箱箱、熱交交換站及及其他。建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式采用用框支剪剪力墻，建筑風風格采用用現(xiàn)代arrtdeeco建建筑風格格。1.2.6 投資資估算 經(jīng)估算，本項目目建設(shè)投投入總資資金3220000萬元，其投資資構(gòu)成見見下表。項目建設(shè)設(shè)投資估估算匯總總表序號項目名稱稱估算價值值（萬元元）占開發(fā)投投資比例例一工程費用用19600061.225%二工程建設(shè)設(shè)其他費費用8400026.225%三基本預備備費140004.388%四建設(shè)管理

10、理費6001.888%五銷售費用用120003.755%六建設(shè)期利利息8002.5%合 計320000100.00%1.2.7 資金金籌措方方案該項目資資金來源源于四個渠道道： （1）自有有資金664000萬元，約占總總投資的的20%； （22）還建建房沖抵抵土地款款56000萬元元，約占占總投資資的177.5%； （33）預售售款反投投資1000000萬元，約占總總投資的的31.25%； （4）銀銀行借款款100000萬元，約占總總投資的的31.25%。1.2.8盈利模模式及財財務(wù)分析析本項目采采用租售售并舉的的盈利模模式，除除還建部部分外，高層住住宅、地地下車位位、底層層商業(yè)均均用于銷銷售

11、，22-3層層用于出出租。本本項目可可期實現(xiàn)現(xiàn)主營業(yè)業(yè)收入為為538860萬萬元，上上交稅收收總額為為92660萬元元，可期期實現(xiàn)利利潤總額額為1116000萬元。投資利利潤率為為35.16%，項目目經(jīng)濟效效益良好好。1.2.9報告告編制依依據(jù) 11、中中華人民民共和國國土地管管理法 22、中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法 33、中中華人民民共和國國環(huán)境保保護法 44、投投資項目目可行性性研究方方法與案案例應(yīng)用用手冊 55、建建筑項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)（第第三版） 66、建建設(shè)部關(guān)關(guān)于推進進棚戶區(qū)區(qū)改造工工作的指指導意見見 77、財財政部關(guān)關(guān)于棚戶戶區(qū)改造造項目有有關(guān)稅收收優(yōu)惠

12、政政策的 88、湖湖北省城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理規(guī)定定 99、湖北北省產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展指指導目錄錄（220066年本） 110、湖北省省國有土土地使用用權(quán)招標標拍賣掛掛牌出讓讓辦法 11、湖北北省關(guān)于于進一步步加強住房房保障工工作的意意見 112、湖北省省城市房房屋拆遷遷管理辦辦法 113、十堰市市國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十二二五年規(guī)規(guī)劃綱要要 114、十堰市市城市棚棚戶區(qū)改改造項目目計劃及及情況匯匯總 115、十堰市市城市棚棚戶區(qū)（危舊房房）改造造管理暫暫行辦法法 116、十堰市市城區(qū)棚戶區(qū)（危舊舊房）改造專專項規(guī)劃劃 117、紅紅衛(wèi)豆腐腐社片區(qū)區(qū)危舊房房改造項項目征收收補償方方案 118

13、、國國家有關(guān)關(guān)技術(shù)規(guī)規(guī)范、規(guī)規(guī)程和規(guī)規(guī)定19、項項目承辦辦單位提提供的相相關(guān)資料料。第二章 發(fā)展展規(guī)劃及及產(chǎn)業(yè)政政策分析析2.1 發(fā)展展規(guī)劃分分析2.1.1 符合國國家社會會和經(jīng)濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)劃中華人人民共和和國國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展第十十二個五年年規(guī)劃明確規(guī)規(guī)定：“調(diào)整住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)發(fā)展普通通商品住住房和經(jīng)經(jīng)濟適用用住房。按照保保障供給給、穩(wěn)定定房價的的原則，加強對對房地產(chǎn)產(chǎn)一、二二級市場場和租賃賃市場的的調(diào)控，促進住住房梯次次消費?！痹诔擎?zhèn)鎮(zhèn)改造方方面“堅持統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟社社會發(fā)展展的基本本方略，在積極極推進城城鎮(zhèn)化的的同時，按照生生產(chǎn)發(fā)展展、生活活寬裕、鄉(xiāng)風文文明、村村容整潔

14、潔、管理理民主的的要求，扎實穩(wěn)穩(wěn)步推進進新農(nóng)村村建設(shè)。建設(shè)中中要在政政府引導導、群眾眾自愿的的前提下下，按照照節(jié)約土土地、設(shè)設(shè)施配套套、節(jié)能能環(huán)保、突出特特色的原原則，因因地制宜宜，做好好鄉(xiāng)村建建設(shè)規(guī)劃劃，引導導農(nóng)民合合理建設(shè)設(shè)住宅，逐步改改善農(nóng)民民生產(chǎn)生生活條件件。”該項目屬屬“城中村村”改造項項目，符符合現(xiàn)代代新農(nóng)村村建設(shè)要要求，有有利于發(fā)發(fā)展經(jīng)濟濟，改善善環(huán)境，提高土土地利用用率，推推進城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程程。因此此，項目目的建設(shè)設(shè)符合國國家社會會和經(jīng)濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)劃。2.1.2 符合湖湖北省經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展規(guī)規(guī)劃湖北省省國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十二二個五年年規(guī)劃綱綱要指指出：“加快農(nóng)農(nóng)村城鎮(zhèn)鎮(zhèn)

15、化進程程，建設(shè)設(shè)社會主主義新農(nóng)農(nóng)村，是是統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和和諧社會會，實現(xiàn)現(xiàn)全面建建設(shè)小康康社會宏宏偉目標標的關(guān)鍵鍵所在。堅持以以工促農(nóng)農(nóng)、以城城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌的原原則，完完善統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)的的政策支支撐體系系，壯大大縣域經(jīng)經(jīng)濟，加加快建設(shè)設(shè)生產(chǎn)發(fā)發(fā)展、生生活寬裕裕、鄉(xiāng)風風文明、村容整整潔、管管理民主主的社會會主義新新農(nóng)村，讓更多多的農(nóng)民民享受到到現(xiàn)代城城市文明明。推進進農(nóng)民居居住生活活社區(qū)化化。按照照社區(qū)建建設(shè)模式式，遵循循反映地地方特色色、體現(xiàn)現(xiàn)文化內(nèi)內(nèi)涵、保保護生態(tài)態(tài)環(huán)境的的原則，以布局局合理、設(shè)施配配套、環(huán)環(huán)境整潔潔、村貌貌優(yōu)美為為目標，編制棚棚戶區(qū)改改造專項項規(guī)劃，納入當當?shù)?/p>

16、經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展總總體規(guī)劃劃，建立立多元化化的資金金投入機機制，確確保規(guī)劃劃穩(wěn)步實實施。鼓鼓勵有條條件的社社區(qū)通過過整合、聯(lián)合，科學規(guī)規(guī)劃，引引入外力力，以加加快開發(fā)發(fā)帶動社社區(qū)發(fā)展展，支持持城郊農(nóng)農(nóng)村加快快舊村改改造，集集約利用用土地，以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新城區(qū)區(qū)建設(shè)帶帶動農(nóng)村村社區(qū)發(fā)發(fā)展，走走新農(nóng)村村建設(shè)多多元化發(fā)發(fā)展道路路。力爭爭到20020年，大中城城市的城城鄉(xiāng)結(jié)合合部農(nóng)村村實現(xiàn)農(nóng)農(nóng)民居住住生活社社區(qū)化，50%以以上農(nóng)村村建成環(huán)環(huán)境友好好、生活活富庶、舒適的的生態(tài)村村?！焙笔∪巳嗣裾岢觯骸霸诋斍扒俺鞘谢M程加加快、舊舊城改造造任務(wù)重重、房屋屋拆遷量量較大的的情況下下，要著著重加大大中低

17、價價位、中中小戶型型安置住住房的建建設(shè)力度度，集中中解決城城市公益益性項目目和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項項目、棚棚戶區(qū)、危舊房房改造所所需的拆拆遷安置置用房。實施對對舊住宅宅小區(qū)的的綜合整整治。各各城市政政府要有有計劃地地對舊住住宅小區(qū)區(qū)實施綜綜合整治治，科學學規(guī)劃和和合理確確定整治治改造規(guī)規(guī)模。各各級要廣廣辟融資資渠道，積極探探索市場場化運作作模式，加快整整治改造造步伐。各市、縣要結(jié)結(jié)合當?shù)氐貙嶋H，抓緊制制定改造造規(guī)劃，精心設(shè)設(shè)計改造造方案，有計劃劃、有組組織地搞搞好舊住住宅區(qū)改改造工作作，完善善基礎(chǔ)配配套設(shè)施施，綠化化美化居居住環(huán)境境，切實實提高城城市居民民生活質(zhì)質(zhì)量。”該項目的的建設(shè)有有利于加加快湖北

18、北省舊城改造的的步伐，實現(xiàn)農(nóng)農(nóng)村居民民的居住住生活社社區(qū)化，讓更多多的農(nóng)民民享受到到現(xiàn)代城城市文明明，同時時可騰空空大量土土地，解解決經(jīng)濟濟發(fā)展中中的建設(shè)設(shè)用地困困難。因因此，該該項目的的建設(shè)符符合湖北北省發(fā)展展規(guī)劃。2.1.3 符合十十堰市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃十堰市市國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十二二個五年年規(guī)劃綱綱要指指出：“實行投投資主體體多元化化，按照照市場供供求，適適度開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)。建立立多層次次的住房房供應(yīng)體體系，重重點建設(shè)設(shè)經(jīng)濟適適用房，適當發(fā)發(fā)展中高檔商商用住房房。十堰城城區(qū)城市市棚戶區(qū)區(qū)（危舊舊房）改改造管理理暫行辦辦法提提出：“在前幾幾年“城中村”改造的的基礎(chǔ)上上，采取取行政推推動

19、和市市場化運運作相結(jié)結(jié)合的方方式，利利用5至至7年的時時間，逐逐步對新新一輪城城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的的村居進進行開發(fā)發(fā)改造。對一些些規(guī)模較較小的村村居實行行一次性性的整體體改造；對一些些規(guī)模較較大的村村居實施施滾動開開發(fā)改造造，分期期實施；對少數(shù)數(shù)有條件件合并安安置的村村居采取取整體搬搬遷、異異地安置置的方式式進行開開發(fā)改造造。通過過試點帶帶路，逐逐步把城城中村建建設(shè)成為為管理有有序、服服務(wù)完善善、環(huán)境境優(yōu)美、治安良良好、生生活便利利、人際際和諧的的新社區(qū)區(qū)?！痹擁椖康牡慕ㄔO(shè)，有利于于加快十十堰市舊舊城改造的的進程，改善十十堰市城城市面貌貌，提高高十堰市市居民的的生活質(zhì)質(zhì)量，與與十堰市市城市的的發(fā)展

20、相相協(xié)調(diào)。因此，該項目目的建設(shè)設(shè)符合十十堰市的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃。本項目與與建設(shè)生態(tài)態(tài)十堰的的規(guī)劃思思想一致致，十堰堰市以加加快發(fā)展展為主題題，以結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為主線線，以改改革開放放和科技技進步為為動力，以提高高人民生生活水平平為根本本出發(fā)點點，加快快工業(yè)化化、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化和信信息化進進程，加加快產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)理，積積極發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，加加快與國國際經(jīng)濟濟對接和和融合，提高國國民經(jīng)濟濟整體素素質(zhì)和競競爭力，全面建建設(shè)小康康社會，推動各各項社會會事業(yè)發(fā)發(fā)展。根根據(jù)國家家產(chǎn)業(yè)政政策和未未來走向向，結(jié)合合我市實實際情況況，未來來15年年我市招招商引資資的戰(zhàn)略略重點之之一是以以舊城改改造、小小區(qū)建設(shè)設(shè)、安居居

21、工程為為主體的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。因因此該項項目應(yīng)加加大在這這些方面面的工作作力度，以爭取取上級更更多的優(yōu)優(yōu)惠政策策和扶持持資金。2.2 產(chǎn)業(yè)業(yè)政策分分析住宅建設(shè)設(shè)是貫穿穿全面建建設(shè)小康康社會始始終的持持續(xù)推動動力。一一是因為為建筑業(yè)業(yè)是國家家的支柱柱產(chǎn)業(yè)，而住宅宅建筑又又是建筑筑產(chǎn)業(yè)的的主干，在國民民經(jīng)濟中中具有重重要的地地位和作作用。二二是住宅宅作為生生活必須須品，沒沒有任何何家庭可可以離開開它。三三是一國國經(jīng)濟增增長有許許多拉動動因素，住宅業(yè)業(yè)以其使使用的廣廣泛性和和產(chǎn)品的的普及性性，從多多方面拉拉動經(jīng)濟濟增長。20多年年來，我我國居民民住房水水平有了了很大提提高，但但還是在在“基本小小康”的

22、發(fā)展展階段相相適應(yīng)的的低水平平的發(fā)展展。今后后幾十年年，隨著著經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，人人民生活活水平的的提高，人口的的持續(xù)增增長將不不斷創(chuàng)造造新的住住房需求求。住宅宅建設(shè)質(zhì)質(zhì)量、需需求的不不斷提高高，也將將日益成成為推動動總需求求增長的的重要因因素，繼繼續(xù)發(fā)揮揮對國民民經(jīng)濟的的推動作作用。黨的十六六屆五中中全會提提出“生產(chǎn)發(fā)發(fā)展、生生活寬裕裕、鄉(xiāng)風風文明、村容整整潔、管管理民主主”的二十十字方針針，既明明確了我我國新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)設(shè)長期奮奮斗的目目標，也也道出了了新農(nóng)村村建設(shè)的的深刻內(nèi)內(nèi)涵，同同時又提提供了新新農(nóng)村建建設(shè)的發(fā)發(fā)展途徑徑。其中中，村容容整潔是是生產(chǎn)發(fā)發(fā)展的前前提條件件，是生生活富裕裕的

23、重要要表現(xiàn)。該項目的的開發(fā)符符合十政發(fā)2201221544號文件件規(guī)定的的棚改政政策，以以“居者有有其屋”為主要要目標，配合國國家房改改政策精精神，本本著“密度適適中、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、有利利生產(chǎn)、方便生生活”的原則則，危舊舊房改造造實現(xiàn)住住宅建設(shè)設(shè)小區(qū)化化、小區(qū)區(qū)規(guī)模化化。隨著國家家改革開開放政策策的逐漸漸深入、社會的的進步、經(jīng)濟體體制與增增長方式式的轉(zhuǎn)型型，舊城城區(qū)承載載的職能能逐漸多多元化、復雜化化。舊城城區(qū)城市市更新過過程不僅僅可改善善其基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，更顯著著的是隨隨著房地地產(chǎn)市場場的開放放，城市市土地有有償使用用制度的的實施，土地級級差效應(yīng)應(yīng)的發(fā)揮揮，優(yōu)化化了土地地利用結(jié)結(jié)構(gòu)，提提高了其其

24、綜合服服務(wù)功能能。加快快舊城改改造，將將棚戶區(qū)區(qū)危舊房房改造納納入城市市建設(shè)的的長遠計計劃，可可使城市市功能布布局更趨趨合理。本項目有有利于滿滿足拆遷遷居民對對住宅的的需求，符合國國家加快快住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及推進進城市棚棚戶區(qū)改改造的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策。2.3 行業(yè)業(yè)準入分分析項目申報報單位十十堰市海海龍置業(yè)業(yè)有限公公司具備備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)，不不具備建建筑施工工資質(zhì)，具體工工程實施施可通過過招標等等方式委委托給具具有資質(zhì)質(zhì)的建筑筑公司。按照十堰堰市城市市建設(shè)的的要求，必須從從根本上上解決目目前城中中村形象象差、環(huán)環(huán)境滯后后、居民民住宅標標準較低低和生活活質(zhì)量不不高的現(xiàn)現(xiàn)狀。該該項目的的建設(shè)符符合

25、國家家相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策和十堰堰市城市市總體規(guī)規(guī)劃，符符合現(xiàn)代代棚戶區(qū)區(qū)危舊房房改造建建設(shè)的要要求，將將使紅衛(wèi)衛(wèi)豆腐社社片區(qū)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，合合理改造造開發(fā)，徹底改改變社區(qū)區(qū)道路彎彎曲不暢暢，生活活環(huán)境差差等狀況況，有利利于改善善居民的的生活環(huán)環(huán)境、居居住條件件，加快快該社區(qū)向向城市化化生活方方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，并并可騰空空大量土土地，建建設(shè)普通通商品住住房、地地下車庫庫及商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施，對對于改善善十堰投資資環(huán)境，美化市市容市貌貌，促進進城市化化進程等等都具有有積極的的意義。因此，該項目目的建設(shè)設(shè)無論從從建設(shè)單單位的資資質(zhì)還是是項目內(nèi)內(nèi)容等各各項指標標都符合合國家關(guān)關(guān)于住宅宅產(chǎn)業(yè)的的準入標標準。第三章

26、 房房地產(chǎn)市市場走勢勢預測3.1全全國房地地產(chǎn)市場場形勢預預測20144年的房房地產(chǎn)行行業(yè)將是是政策導導向下的的執(zhí)行年年。在各各級政府府大力推推進棚戶戶區(qū)危舊舊房及經(jīng)經(jīng)濟適用用房建設(shè)設(shè)的大背背景下，20114年的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)可可以說正正處在變變革的前前夜。在在住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整、控制房房價、加加強土地地調(diào)控、加強保保障性住住房建設(shè)設(shè)等等政政策導向向下，房房地產(chǎn)行行業(yè)將逐逐漸告別別高利潤潤時代，強化公公司治理理、注重重品牌建建設(shè)、提提升經(jīng)營營效率和和定位市市場真實實需求將將成為謀謀求長期期發(fā)展的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的關(guān)注重重點。3.1.1房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增速將放放緩在政府控控制房價價、調(diào)整整

27、住房結(jié)結(jié)構(gòu)、加加強土地地控制、信貸控控制的影影響下，20114年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的增速速將受到到影響，特別是是在當前前中國經(jīng)經(jīng)濟面臨臨戰(zhàn)略性性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型（將將經(jīng)濟增增長動力力從投資資和出口口向個人人消費方方面傾斜斜）的背背景下，對其他他諸多重重點行業(yè)業(yè)拉動效效應(yīng)明顯顯的房地地產(chǎn)投資資將受到到政府的的嚴密控控制?？刂品康氐禺a(chǎn)信貸貸規(guī)模、提高房房地產(chǎn)信信貸門檻檻、提高高貸款利利率等將將是政府府可能采采取的措措施，而而房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面面積增速速的放緩緩以及從從嚴的政政策調(diào)控控將使得得不少從從其他行行業(yè)進來來的開發(fā)發(fā)商以及及部分資資金鏈緊緊張的開開發(fā)商逐逐漸退出出或收縮縮戰(zhàn)線。在這種種背景下下，我們

28、們預計220144年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增速可能能會放緩緩到100%以內(nèi)。3.1.2住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，普通通住房和和經(jīng)濟適適用房供供應(yīng)將增增多房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控中對對住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)提出了了具體的的標準，國六條條和國十十五條的的導向就就是重點點發(fā)展?jié)M滿足當?shù)氐鼐用褡宰灾餍枨笄蟮闹械偷蛢r位、中小套套型普通通商品住住房，繼繼續(xù)抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資和投機機性需求求。20014年的的住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)繼續(xù)調(diào)調(diào)整，隨隨著棚戶戶區(qū)改造造的大力力推進，普通住住房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房供應(yīng)應(yīng)將增多多，高端端商品住房房的投資資和供給給受到限限制。3.1.3土地地管理更更加嚴格格，土地地增量供供應(yīng)控制制更嚴，土地成成本

29、將提提高，這這也將加加劇對于于存量土土地的競競爭國務(wù)院專專門下發(fā)發(fā)關(guān)于于加強土土地調(diào)控控有關(guān)問問題的通通知，主要針針對當前前各地區(qū)區(qū)在土地地審批、用地集集約管理理、土地地執(zhí)法等等方面存存在的問問題進行行有效治治理及嚴嚴格調(diào)控控。此后后，國土土資源部部又下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于做好好報國務(wù)務(wù)院批準準建設(shè)用用地審查查報批有有關(guān)工作作的通知知，這這些都顯顯示了中中央對地地方管理理改革的的決心，這些政政策指向向?qū)⑹沟玫猛恋卦鲈隽抗?yīng)應(yīng)受到更更嚴格的的控制，從而抑抑制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的過快增增長，并并對快速速增長的的國內(nèi)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資起起到降溫溫的效果果。從近近期陸續(xù)續(xù)報道的的地方土土地違規(guī)規(guī)違法事事件以及

30、及不斷從從嚴的政政策措施施來看，土地總總體規(guī)劃劃的調(diào)整整審批權(quán)權(quán)限以及及土地出出讓金的的管理權(quán)權(quán)限可能能會上收收，建設(shè)設(shè)項目用用地管理理將更加加嚴格。預計隨著著土地供供應(yīng)“閘門”的縮緊緊，如沒沒有重大大政策變變動，則則土地價價格的上上漲趨勢勢短期內(nèi)內(nèi)難以出出現(xiàn)變化化。另一一方面，增量土土地資源源的供給給緊縮，將會促促使房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)更加注注重對存存量土地地資源的的整合，對存量量土地的的競爭也也將加劇劇。對于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)來說說，土地地成本的的提高將將是必須須面對的的現(xiàn)實?？偟膩韥碚f，土土地供給給將更加加制度化化、規(guī)范范化、透透明化和和市場化化，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)“強者恒恒強”的局面面將得到到

31、進一步步的體現(xiàn)現(xiàn)，行業(yè)業(yè)集中度度也將進進一步提提高。3.1.4 20144年住房房供求差差距將縮縮小，價價格成為為關(guān)鍵因因素從當前的的各類調(diào)調(diào)控政策策來看，改善住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)和和穩(wěn)定房房價是核核心重點點，改善善供求關(guān)關(guān)系和住住房價格格將仍是是20114年政政府宏觀觀調(diào)控的的主要目目標之一一。從房房地產(chǎn)供供給的一一些先行行指標來來看，220144年的實實際供應(yīng)應(yīng)量增長長有所加加快，但但是，在在政府宏宏觀調(diào)控控下，房房地產(chǎn)供供應(yīng)增速速將逐漸漸出現(xiàn)放放緩趨勢勢；需求求方面，經(jīng)過幾幾年快速速釋放的的自住性性需求在在高房價價的影響響下將有有所減弱弱；此外外，住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整將在在一定程程度上增

32、增加有效效住房供供應(yīng)量，預計220144年住房房供求差差距將進進一步縮縮小，二二房地產(chǎn)產(chǎn)價格將將成為影影響供求求關(guān)系的的關(guān)鍵因因素。關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)價格格走勢問問題，由由于政府府行政干干預的力力度較大大，在當當前階段段房地產(chǎn)產(chǎn)開始從從過于趨趨向商品品屬性開開始向社社會保障障屬性傾傾斜，我我們認為為，政策策在二者者之間的的傾斜情情況，將將對短期期內(nèi)的房房地產(chǎn)價價格預期期產(chǎn)生較較大的影影響，如如果政策策向社會會保障屬屬性的傾傾斜是漸漸進的，溫和的的，則22014年房房地產(chǎn)價價格增幅幅將穩(wěn)中中放緩，如果政政策向社社會保障障屬性的的傾斜是是急進的的，變革革性的，則房地地產(chǎn)價格格的短期期波動將將加大。3.

33、2十十堰市房房地產(chǎn)市市場走勢勢分析20144年對十十堰樓市市來說，是第一一個短兵兵相接的的時代。從大營營銷上來來看，十十多個綜綜合體之之間比定定位、拼拼資源，房地產(chǎn)產(chǎn)市場真真正進入入了“大盤時時代”。由于于區(qū)域供供應(yīng)量過過大，周周邊客戶戶早已飽飽和，大大多數(shù)綜綜合體的的客戶群群也都由由周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向了全全市，樓樓盤間比比區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢、比比價格、比配套套、比商商業(yè)資源源、比營營銷方式式、比渠渠道滲透透，比誰誰做得最最細致、最人性性化，百百家爭鳴鳴、百花花齊放，共同推推進十堰堰樓市的的進步和和發(fā)展。十堰市220133年-220144年房地地產(chǎn)成交交數(shù)據(jù)匯匯總序號均價套數(shù)面積月份151577.388元/1

34、2700套1335540.3220133-011252133.377元/493套套485553.33520133-022352944.144元/12700套1305548.9320133-033452388.066元/11777套1218855.4720133-044558944.066元/13099套1363347.7520133-055653255.766元/954套套1001120.4520133-066754300.944元/10844套1123357.4620133-077852866.799元/814套套833332.88620133-088954822.188元/866套套879

35、552.22320133-0991054122.222元/985套套1007761.4920133-1001153077.544元/965套套983330.33820133-1111256144.611元/873套套886443.55620133-1221353377.300元/571套套583775.22820144-0111453211.266元/493套套480554.66920144-0221553155.488元/10477套1028866.8620144-0331649044.011元/10088套1000000.9120144-0441746211.399元/13066套1321

36、111.0220144-0551850077.711元/765套套790331.00720144-0661946544.088元/10722套1255584.4720144-0772051077.399元/850套套886008.33520144-088根據(jù)市場場的反饋饋信息來來看，剛剛需住宅宅的銷量量占據(jù)市場主主導地位位，十堰堰樓市在在經(jīng)歷了了20112年復復蘇、220133年繁榮榮之后，20114年十十堰樓市市基本處處于“穩(wěn)中有有降”，從220133-20014年年的成交交形勢分分析，十十堰住宅宅房價還還有下行行空間，尤其是是棚戶區(qū)區(qū)危舊房房改造及及經(jīng)濟適適用房建建設(shè)進一一步加強強，將牽牽

37、引商品品住宅房房價繼續(xù)續(xù)下行。商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)今年前前景大好好，商鋪鋪的價位位不會下下降。車車位的價價格將繼繼續(xù)保持持穩(wěn)定增增長。20114年99月備案案房源7751套套，成交交均價550711元/，基本本映證了了這種趨趨勢。以以下是99月樓市市十堰城城區(qū)各主主要樓盤盤成交本本案數(shù)據(jù)據(jù)。 PAGE 81第四章 項目背背景與建設(shè)的的必要性性4.1 項目目政策背景景 220144年8月月4日，國務(wù)院院辦公廳廳對外發(fā)發(fā)布關(guān)關(guān)于進一一步加強強棚戶區(qū)區(qū)改造工工作的通通知，要求各各地區(qū)、各有關(guān)關(guān)部門進進一步加加大棚戶戶區(qū)改造造工作力力度，力力爭超額額完成220144年目標標任務(wù)，并提前前謀劃未來三三年棚戶戶區(qū)

38、改造造工作。20113年改改造各類類棚戶區(qū)區(qū)3200萬戶以以上，220144年計劃劃改造4470萬萬戶以上上。然而而，目前前棚改的的進度與與改造約約1億人人居住的的城鎮(zhèn)棚棚戶區(qū)和和城中村村的要求求相比，還有較較大差距距；棚改改中仍存存在規(guī)劃劃布局不不合理、配套建建設(shè)跟不不上、項項目前期期工作慢慢等問題題。此次發(fā)布布的關(guān)關(guān)于進一一步加強強棚戶區(qū)區(qū)改造工工作的通通知要要求各地地區(qū)要在在摸清底底數(shù)的基基礎(chǔ)上，抓緊編編制完善善20115220177年棚戶戶區(qū)改造造規(guī)劃，將包括括中央企企業(yè)在內(nèi)內(nèi)的國有有企業(yè)棚棚戶區(qū)納納入改造造規(guī)劃，重點安安排資源源枯竭型型城市、獨立工工礦區(qū)和和三線企企業(yè)集中中地區(qū)棚棚戶

39、區(qū)改改造，優(yōu)優(yōu)先改造造連片規(guī)規(guī)模較大大、住房房條件困困難、安安全隱患患嚴重、群眾要要求迫切切的棚戶戶區(qū)。在在選點布布局上，棚改安安置房不不再是獨獨立的區(qū)區(qū)域，也也被納入入新型城城鎮(zhèn)化的的整體布布局。通知要求市市、縣人人民政府府應(yīng)結(jié)合合棚戶區(qū)區(qū)改造規(guī)規(guī)劃、城城市規(guī)劃劃、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和群眾生生產(chǎn)生活活需要，科學合合理確定定安置住住房布局局。要統(tǒng)統(tǒng)籌中心心城區(qū)改改造和新新城新區(qū)區(qū)建設(shè)，推動居居住與商商業(yè)、辦辦公、生生態(tài)空間間、交通通站點的的空間融融合及綜綜合開發(fā)發(fā)利用，提高城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地效效率。棚改配套套設(shè)施首首次被要要求與棚棚改安置置住房同同步報批批。過去去，棚改改安置住住房與配配套設(shè)施施被要求

40、求同步規(guī)規(guī)劃、同同步施工工、同步步交付使使用。此此次通通知增增加了“同步報報批”的的環(huán)節(jié)，為優(yōu)化化棚改布布局、防防止“安安置房曬曬太陽”，增加加了制度度保障。同時，通知知也首首次明確確了棚改改安置住住房小區(qū)區(qū)的具體體配建項項目和建建設(shè)標準準，應(yīng)遵遵循城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)范要要求，標標準更具具體清晰晰，操作作性更強強。棚改住房房安置還還將首次次嘗試探探索共有有產(chǎn)權(quán)的的方式。過去，棚戶區(qū)區(qū)改造實實行實物物安置和和貨幣補補償相結(jié)結(jié)合，由由棚戶區(qū)區(qū)居民自自愿選擇擇。對經(jīng)經(jīng)濟困難難、無力力購買安安置住房房的棚戶戶區(qū)居民民，是以以租賃型型保障房房等方式式滿足其其基本居居住需求求，或在在符合有有關(guān)政

41、策策規(guī)定的的條件下下，納入入當?shù)刈∽》勘Ｕ险象w系統(tǒng)統(tǒng)籌解決決。棚戶區(qū)改改造任務(wù)務(wù)重、鏈鏈條長，需要發(fā)發(fā)改、國國土、住住建、財財政、金金融、農(nóng)農(nóng)墾、林林業(yè)等多多個部門門協(xié)同推推進。為為了提高高工作效效率，我我國將建建立棚改改的行政政審批快快速通道道。根據(jù)據(jù)通知知，市市、縣發(fā)發(fā)展改革革、國土土資源、住房城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)等部門門要共同同建立棚棚戶區(qū)改改造項目目行政審審批快速速通道，簡化審審批程序序，提高高工作效效率，改改善服務(wù)務(wù)方式，對符合合相關(guān)規(guī)規(guī)定的項項目，限限期完成成項目立立項、規(guī)規(guī)劃許可可、土地地使用、施工許許可等審審批手續(xù)續(xù)。通通知還還要求開開展已入入住安置置住房質(zhì)質(zhì)量安全全檢查。市、縣縣人民

42、政政府要加加強對已已入住棚棚戶區(qū)改改造安置置住房質(zhì)質(zhì)量安全全狀況的的檢查，重點是是建成入入住時間間較長的的安置住住房，對對有安全全隱患的的要督促促整改、消除隱隱患，確確保居住住安全。棚改不不是簡單單的“上上樓”，也是棚棚戶區(qū)居居民市民民化的過過程，必必須有完完善的社社區(qū)公共共服務(wù)為為依托。目前尚未未改造的的棚戶區(qū)區(qū)大多位位于中西西部地區(qū)區(qū)、獨立立工礦區(qū)區(qū)、資源源枯竭型型城市和和三線企企業(yè)較集集中的城城市。建建筑密度度很大，商業(yè)開開發(fā)價值值較低，實施改改造很難難實現(xiàn)資資金就地地平衡，屬于難難啃的“硬骨頭頭”。今今年4770萬套套棚改的的投資規(guī)規(guī)模上萬萬億元，僅靠財財政支持持，缺口口較大。未來將將

43、在落實實財稅支支持政策策的同時時，將進進一步發(fā)發(fā)揮開發(fā)發(fā)性金融融在棚改改中的作作用。國國家開發(fā)發(fā)銀行已已成立住住宅金融融事業(yè)部部，重點點支持棚棚戶區(qū)改改造及城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施等等相關(guān)工工程建設(shè)設(shè)。納入入國家計計劃的棚棚戶區(qū)改改造項目目，國家家開發(fā)銀銀行的貸貸款與項項目資本本金可在在年度內(nèi)內(nèi)同比例例到位。同時也也鼓勵商商業(yè)銀行行等金融融機構(gòu)，積極支支持符合合信貸條條件的棚棚戶區(qū)改改造項目目。通知還要求求推進企企業(yè)債券券創(chuàng)新，支持承承擔棚戶戶區(qū)改造造項目的的企業(yè)發(fā)發(fā)行債券券，優(yōu)化化棚戶區(qū)區(qū)改造債債券品種種方案設(shè)設(shè)計，研研究推出出棚戶區(qū)區(qū)改造項項目收益益?zhèn)?；與開發(fā)發(fā)性金融融政策相相銜接，擴大“債貸組

44、組合”用用于棚戶戶區(qū)改造造范圍；適當放放寬企業(yè)業(yè)債券發(fā)發(fā)行條件件，支持持企業(yè)發(fā)發(fā)債用于于棚戶區(qū)區(qū)改造。支持金金融機構(gòu)構(gòu)創(chuàng)新金金融產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)，研究究建立完完善多層層次、多多元化的的棚戶區(qū)區(qū)改造融融資體系系。通知要求地地方各級級住房城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)、國土土資源部部門要共共同商定定棚改用用地的年年度供應(yīng)應(yīng)計劃，并將棚棚改和配配套設(shè)施施年度建建設(shè)任務(wù)務(wù)落實到到地塊。市、縣縣規(guī)劃部部門應(yīng)及及時會同同國土資資源部門門，嚴格格依據(jù)經(jīng)經(jīng)批準的的控制性性詳細規(guī)規(guī)劃，確確定棚戶戶區(qū)改造造區(qū)域全全部擬供供應(yīng)宗地地的開發(fā)發(fā)強度、套型建建筑面積積等規(guī)劃劃條件。4.2 湖北省省棚戶區(qū)區(qū)改造的的基本情情況改革開放放以來，湖

45、北省住住宅建設(shè)設(shè)發(fā)展迅迅速，城城市居民民的居住住水平和和居住條條件有了了明顯的的提高和和改善。但是，由于我我省城市市人口比比重大，歷史欠欠賬多，部分城城市居民民的住房房困難還還沒有從從根本得得到解決決。全省省至今還還有344萬戶缺缺房戶，特別是是13.3萬戶戶、499.2萬萬人仍居居住在房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)簡單、設(shè)施簡簡陋、陰陰暗窄小小的棚戶戶區(qū)里，這些棚棚戶區(qū)的的房屋大大多已年年久失修修，成了了危房、險房。在“三個個代表”重要思思想和黨黨的十八八屆三中中全會精精神指引引下，為為了提高高棚戶區(qū)區(qū)居民的的居住水水平，將將黨和政政府的溫溫暖送到到特困人人群，建建設(shè)和諧諧湖北。220100年末，湖北省委委九

46、屆八八次全會會與全省省經(jīng)濟工工作會議議提出：從20010年開開始，用用五年到七年時間間，基本本完成223033萬平方方米、33404472萬萬戶棚戶戶區(qū)改造造任務(wù)，并把棚棚戶區(qū)改改造作為為全省的的頭號民民心工程程，并出出臺相關(guān)關(guān)政策支支持棚戶戶區(qū)改造造。在黨中央央、國務(wù)務(wù)院的關(guān)關(guān)懷下與與國家有有關(guān)部門門的指導導、支持持下，在在湖北省委委、省政政府的正正確領(lǐng)導導下，經(jīng)經(jīng)過全省省上下的的共同努努力，湖湖北省城城市集中中連片棚棚戶區(qū)改改造工作作進展順順利。220144年上半半年，新新開工保保障性住住房和棚棚戶區(qū)改改造住房房28.75萬萬套，基基本建成成10.98萬萬套，分分配入住住6.554萬套套，

47、共投投資3779億元元，占全全年目標標任務(wù)的的50.74%。4.3 十堰堰市棚戶戶區(qū)改造造的基本本情況為加快十十堰市棚戶區(qū)區(qū)危舊房房改造，十堰市政政府根據(jù)據(jù)建設(shè)部部關(guān)于于推進城市及及國有工工礦棚戶戶區(qū)改造造工作工工作的指指導意見見（建建?！?20099】2995號）文件精精神和湖湖北省人人民政府府關(guān)于進進一步加加強住房房保障工工作的意意見（鄂政發(fā)發(fā)【20009】30號號），制制定了十堰城城區(qū)城市市棚戶區(qū)區(qū)（危舊舊房）改改造管理理暫行辦辦法，計劃劃用五年年左右的的時間，基本完完成城區(qū)區(qū)集中連連片棚戶戶區(qū)危舊舊房改造造任務(wù)。十堰市的的棚戶區(qū)區(qū)主要分分布在張張灣區(qū)和和茅箭區(qū)區(qū)，這些些地區(qū)房房屋建設(shè)設(shè)

48、時間長長、質(zhì)量量差、基基礎(chǔ)設(shè)施施欠賬多多、人口口密度大大、家庭庭經(jīng)濟收收入低。20113年，十堰市市實際完完成棚戶戶區(qū)改造造21552戶，主要為為城中村村改造。20144年，十堰堰市共有有24片棚棚戶區(qū)列列入省集集中連片片棚戶區(qū)區(qū)改造計計劃。在在實施改改造中，結(jié)合實實際情況況，遵循循城市總總體規(guī)劃劃，按照照“西進、東展、南疏、北擴”的建設(shè)設(shè)思路，因地制制宜，進進行了擴擴邊展沿沿，改造造總占地地面積達達到了660萬平平方米，涉及居居民50029戶戶，拆除除房屋建建筑面積積17.44萬平方方米，新新建回遷遷安置住住宅78萬平平方米，是十堰堰城建史史上規(guī)模模最宏大大、動遷遷戶數(shù)量量最多的的一項工工程

49、。20144年，我我市首批批鼓勵社社會投資資項目十堰城城區(qū)城市市棚戶區(qū)區(qū)改造項項目進展展順利，項目所所含3個個子項目目主體工工程已完完工，其其余2個個子項目目正在快快速推進進之中；項目總總投資55億元，總建筑筑面積445.221萬平平方米，將安置置21999戶市市民。我我市將城城中村改改造統(tǒng)一一納入城城市棚戶戶區(qū)改造造范圍，城中村村改造項項目由市市房管局局統(tǒng)一納納入向上上申報計計劃，享享受棚戶戶區(qū)改造造和保障障性住房房建設(shè)相相關(guān)優(yōu)惠惠政策。市、區(qū)區(qū)政府成成立主要要領(lǐng)導為為組長的的城中村村改造領(lǐng)領(lǐng)導小組組，負責責城中村村改造工工作，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、集中中安置、市級統(tǒng)統(tǒng)籌、區(qū)區(qū)為主體體、市場場運作。

50、各職能能部門在在辦理審審批手續(xù)續(xù)過程中中，堅持持“專人人負責、特事特特辦、快快事快辦辦”原則則，建立立綠色審審批通道道，提高高辦事效效率，確確保了安安置區(qū)建建設(shè)優(yōu)先先規(guī)劃、用地指指標優(yōu)先先保障、工程優(yōu)優(yōu)先建設(shè)設(shè)竣工、住房優(yōu)優(yōu)先交付付使用。對城中中村房屋屋搬遷安安置，堅堅持陽光光操作，即搬遷遷安置政政策公開開，搬遷遷安置方方案公開開，安置置房房源源戶型公公開，現(xiàn)現(xiàn)場工作作人員和和監(jiān)督電電話公開開；丈量量登記和和計算結(jié)結(jié)果公示示，補償償及獎勵勵結(jié)果公公示，安安置分配配結(jié)果公公示；接接受群眾眾監(jiān)督。4.4項項目建設(shè)設(shè)的必要要性4.4.1棚戶戶區(qū)改造造有力地地推進了了建設(shè)和和諧社會會棚戶區(qū)改改造縮小小

51、了城市市不同群群體、不不同區(qū)域域之間的的生活差差距，促促進了人人與人之之間的和和諧。通通過棚戶戶區(qū)改造造，棚戶戶區(qū)居民民 人均均住房建建筑面積積達到118平方方米，比比全省平平均水平平22.6平方方米的差差距明顯顯縮小，棚戶區(qū)區(qū)與城市市中心區(qū)區(qū)的人均均住房面面積差距距也相應(yīng)應(yīng)縮小。同時縮縮小了生生活差距距。棚戶戶區(qū)居民民從沒有有基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的棚棚戶區(qū)，搬進了了設(shè)施齊齊全的新新區(qū)，一一些棚戶戶區(qū)居民民回遷小小區(qū)的環(huán)環(huán)境比商商品房要要好?？s縮小了城城市不同同群體之之間的住住房差距距與生活活差距，消除了了很多社社會矛盾盾。4.4.2棚戶戶區(qū)改造造改變了了城市面面貌，促促進了城城市不同同區(qū)域的的和諧破爛

52、不堪堪的棚戶戶區(qū)變成成了鱗次次櫛比的的高樓大大廈，市市政設(shè)施施配套齊齊全，城城市面貌貌有了明明顯改觀觀。結(jié)合合棚戶區(qū)區(qū)改造，各市籌籌措資金金用于城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共服服務(wù)配套套設(shè)施建建設(shè)，新新增道路路、供水水管線、排水管管線、煤煤氣管線線，新建建幼兒園園、醫(yī)療療中心、超市等等各種配配套設(shè)施施，進一一步完善善了城市市功能。4.4.3棚戶戶區(qū)改造造改善了了城市生生態(tài)環(huán)境境和居民民的生活活環(huán)境，促進了了人與人人自然的的和諧項目區(qū)地地處張灣灣區(qū)紅衛(wèi)衛(wèi)豆腐社社棚戶區(qū)區(qū)，人居居環(huán)境質(zhì)質(zhì)量較差差，急需需通過該該項目改改善人居居環(huán)境和和自然環(huán)環(huán)境。改改造前，這些棚棚戶區(qū)沒沒有像樣樣的道路路、排水水等基礎(chǔ)礎(chǔ)

53、設(shè)施，市政配配套設(shè)施施落后，上下水水管老化化年久失失修，跑跑冒滴漏漏現(xiàn)象處處處可見見。通過過棚戶區(qū)區(qū)改造，極大地地改善了了城市生生態(tài)環(huán)境境和居民民的生活活環(huán)境。據(jù)初步步統(tǒng)計，紅衛(wèi)豆豆腐社棚棚戶區(qū)改改造后，共將清清理生活活垃圾55萬噸，新增綠綠地面積積1萬平方方米，每每年可減減少煙塵塵排放量量0.44萬噸，減少污污水排放放量2.8萬噸噸。通過過十堰市張灣區(qū)紅衛(wèi)豆豆腐社棚棚戶區(qū)改改造項目目的建設(shè)設(shè)，建成成一個布布局合理理、配套套齊全、人居環(huán)環(huán)境優(yōu)良良的城市市新社區(qū)區(qū)。安置置紅衛(wèi)豆豆腐社片片區(qū)居民民，改善善居民生生活條件件，美化化十堰市的的市容市市貌，完完善城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施整體體功能，提高十十堰市的

54、的服務(wù)功功能。4.4.4棚戶戶區(qū)改造造改善了了經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)，促促進了經(jīng)經(jīng)濟和諧諧發(fā)展兩年來，全市 24個市市棚戶區(qū)區(qū)改造共共投入建建設(shè)資金金15億元元，按照照房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投入入與產(chǎn)出出比1：6計算算，這115億元元的投入入，可產(chǎn)產(chǎn)生900億元的的投資效益益，有力力地拉動動了我市市建筑業(yè)業(yè)、建材材業(yè)、交交通運輸輸業(yè)等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。城市市面貌改改變與配配套設(shè)施施建設(shè)，使城市市土地升升值。該該項目通通過棚戶戶區(qū)徹底底改造，建成一一個布局局合理配配套齊全全、人居居環(huán)境優(yōu)優(yōu)良的城城市新社社區(qū)。除除了安置置當?shù)鼐泳用?，還還對土地地進行整整合，騰騰出了部部分土地地，用于于建設(shè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，改改善了經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)

55、，促進進了社會會經(jīng)濟和和人文環(huán)環(huán)境的和和諧發(fā)展展。4.4.5“棚改精精神”，促進了了黨、政政府與老老百姓的的和諧我市及我我區(qū)各級級黨委、政府和和各職能能單位對對棚戶區(qū)區(qū)改造都都給與了了有力支支持和幫幫助，凡凡是涉及及棚戶區(qū)區(qū)改造的的審批事事項和服服務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)的各項項工作，計劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財財政、消消防、電電力等部部門都要要打破常常規(guī)，集集中辦理理，登門門服務(wù)，現(xiàn)場辦辦公，極極大地提提高了辦辦事效率率，一些些以往需需要幾個月甚至至至半年年才能辦辦完的工工程前期期手續(xù)，現(xiàn)在幾幾天就能能辦結(jié)。棚戶區(qū)區(qū)改造在在全市及及我區(qū)形形成了為為民務(wù)實實、創(chuàng)新新高効、團結(jié)協(xié)協(xié)作拼搏搏奉獻的的“棚改精精神”，創(chuàng)

56、造造了“棚改速速度”。棚戶戶區(qū)改造造，拆除除的是欠欠帳，建建起的是是黨和政政府在人人民群眾眾中的形形象。4.6.5棚戶戶區(qū)改造造的市場場運作，引領(lǐng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)走出低低迷房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營管理理和綜合合服務(wù)等等社會經(jīng)經(jīng)濟活動動的第三三產(chǎn)業(yè)，在國民民經(jīng)濟中中具有支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)作用，房地產(chǎn)產(chǎn)的地域域?qū)傩詻Q決定了建建造所需需大宗材材料不適適宜遠距距離采購購，這就就使其對對地方產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動動較大；另一方方面房地地產(chǎn)促進進了產(chǎn)權(quán)權(quán)流動，搞活了了房屋二二、三級級市場，增加地地方稅收收；更為為主要的的是房地產(chǎn)產(chǎn)可以較較大刺激激生活消消費，擴擴大內(nèi)需需，增加加地方稅稅源，能能極大地地提高稅

57、稅收對我我區(qū)經(jīng)濟濟的貢獻獻力。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展與國民民經(jīng)濟的的發(fā)展密密切相關(guān)關(guān)，一方方面房地地產(chǎn)是社社會經(jīng)濟濟和現(xiàn)代代化城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)事事業(yè)發(fā)展展的產(chǎn)物物，沒有有發(fā)達的的社會經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)、沒有有較高的的社會生生產(chǎn)水平平和國民民經(jīng)濟的的基礎(chǔ)支支撐，就就沒有發(fā)發(fā)達的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)；另一一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國國民經(jīng)濟濟的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和導導向性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，能能為社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和人人民提供供必須的的生產(chǎn)資資料和生生活等物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，兩者者的關(guān)系系是相輔輔相成、緊密相相連的。4.7.6項目建建設(shè)可改改觀舊城城住房面面貌，優(yōu)優(yōu)化人居居環(huán)境隨著舊城城區(qū)棚屋屋的改造造、拆除除，建成成了一批批經(jīng)濟適適用房用用

58、于安置置拆遷戶戶，原棚棚戶居民民從低矮矮、破舊舊的棚屋屋，搬進進了配套套設(shè)施完完善、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的居住住小區(qū)。棚戶改改造大大大改善了了我市中中低收入入和困難難群體的的居住環(huán)環(huán)境，提提高了他他們的生生活質(zhì)量量。棚戶戶改造還還為城市市道路和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)騰出了了空間，更全面面拉動了了我市的的經(jīng)濟增增長、激激活了十十堰市房房地產(chǎn)市市場。第五章 場址選選擇及建建設(shè)條件件5.1場場址選擇擇 該項項目選址址為十堰堰市張灣灣區(qū)紅衛(wèi)衛(wèi)豆腐社社片區(qū)，該項目目符合十十堰市土土地利用用規(guī)劃要要求，占占地規(guī)模模合理，符合城城市規(guī)劃劃和城市市用地建建筑容積積率要求求。本項項目征地地補償方方案可行行，用地符合合因地制

59、制宜、集集約用地地、少占占耕地、有效使使用土地地的要求求和原則則。5.2場場址建設(shè)設(shè)條件5.2.1地理理位置十堰市位位于湖北北省西北北部，東東經(jīng)111047、北緯緯3239；屬廣廣義的秦秦嶺巴山山，亞熱熱帶季風風氣候。十堰城城區(qū)11192平平方公里里，人口口約844萬?，F(xiàn)現(xiàn)轄3區(qū)區(qū)5縣11市，面面積2.37萬萬平方公公里，人人口約3348萬萬。十堰堰市境域域內(nèi)蒼山山似海莽莽莽起伏伏，吞入入云霄氣氣勢恢弘弘；漢江江東奔水水橫貫，堵河北北奔入漢漢江。東東懷武當當山，邊邊界接襄襄樊；南南靠神農(nóng)農(nóng)架，邊邊界接林林區(qū)；西西連巴山山脈，邊邊界接陜陜渝；北北系秦嶺嶺脈，邊邊界接豫豫陜。5.2.2地形形氣候十

60、堰市位位于漢江江流域的的秦巴山山區(qū)，由由于境內(nèi)內(nèi)山地起起伏明顯顯，海拔拔高度相相差懸殊殊，北有有秦嶺山山脈對北北方冷空空氣的阻阻擋和削削弱作用用，南有有大巴山山系對西西南暖濕濕氣流的的阻隔和和擾動影影響，加加之境內(nèi)內(nèi)丹江口口、黃龍龍灘等大大型、特特大型水水庫巨大大庫容的的“水體氣氣候效應(yīng)應(yīng)”及眾多多散落分分布的山山間河谷谷、盆地地的“地形效效應(yīng)”，使得得我市氣氣候即具具有北亞亞熱帶季季風氣候候的典型型特征，又有別別于同類類氣候區(qū)區(qū)域內(nèi)其其它地區(qū)區(qū)所獨有有的個性性特點。十堰氣候候濕潤，光照充充足，冬冬少嚴寒寒，夏少少酷暑，溫度年年際變化化不明顯顯，氣溫溫年較差差小，屬屬典型的的北亞熱熱帶大陸陸性