2004年全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)研究-狀況

1、物業(yè)形態(tài)電梯住宅猛增2004 年，低層、多層和小數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤為明顯，主要是由于除了個(gè)別別墅項(xiàng)目開盤外，還有部分體量較大的如萬貫五金機(jī)電城等專業(yè)市場(chǎng)面市。多層和小供應(yīng)增長(zhǎng)相對(duì)平緩，增長(zhǎng)率分別為：15.83%和 13.01%。主要是由于去年同期，這兩種物業(yè)類型供應(yīng)基數(shù)較大，使得增長(zhǎng)率變化波動(dòng)情況不大。物業(yè)出現(xiàn)較大的下滑，下滑幅度為 78.98%，因?yàn)橹鞒菂^(qū)土地資源日益缺乏造成物業(yè)供應(yīng)體量下降。和去年同期比較，多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上由去年的 33 個(gè)降為今年的 23 個(gè)，下降比例高達(dá) 30.30%，是近幾年來下降幅度最高的一次。數(shù)量上下降，體量上卻比去年同期有了 15.63%

2、的上升，這說明的多層供應(yīng)正在朝著大規(guī)模的方向發(fā)展，如西三環(huán)的興元嘉園和城北的華園等，規(guī)模都在 14 萬平方米以上。而總建筑面積在 5 萬平方米以內(nèi)的新開樓盤，在數(shù)量上已經(jīng)呈現(xiàn)大幅度的減少。電梯物業(yè)供應(yīng)占到整個(gè)住宅供應(yīng)總量的近三成，電梯物業(yè)近市電梯物業(yè)增長(zhǎng)率為 13.01%，電梯物年來保持了比較快速的增長(zhǎng)。與去年同期相比，業(yè)也保持著較快的發(fā)展速度。目前電梯物業(yè)供應(yīng)主要集中在二環(huán)路內(nèi)，特別是市中區(qū)，幾乎供應(yīng)的住宅項(xiàng)目全為電梯物業(yè)。這是電梯物業(yè)快速增長(zhǎng)的主要原應(yīng)。樓市實(shí)況開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。今年 18 月，市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 174.54 億元，同比增長(zhǎng) 24.1；其中住宅投資 123.57 億元，

3、同比增長(zhǎng) 18，占全部投資的 70.8；非住宅投資 51.97 億元，同比增長(zhǎng) 44.66。上述 3 個(gè)數(shù)據(jù)都居于增長(zhǎng)，表明樓市今年繼續(xù)呈整體上揚(yáng)趨勢(shì)，去年以來人們擔(dān)心樓市在連續(xù) 5 年高速增長(zhǎng)之后會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的情況并沒有出現(xiàn)。住宅供應(yīng)缺口巨大。18 月，市商品房竣工面積為 404.16 萬平方米，同比持平；商品住宅竣工面積為 346.86 萬平方米，同比下降 6.9。這一數(shù)據(jù)表明，商品房竣工面積較上年同期略有下降。五城區(qū)住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積 260.15 萬平方米，同比分別減少 19.23。住宅銷售面積 461.30 萬平方米，供銷缺口達(dá) 201.15 萬平方米。非住宅供過于求。18 月，

4、市五城區(qū)非住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積 127.15 萬平方米，同比減少 5.61；銷售面積 85.43 萬平方米，同比增長(zhǎng) 47.95，供過于求面積達(dá)到 41.72 萬平方米。空置面積明顯下降。截至 7 月末，市商品房空置面積為 152.8 萬平方米，比去年同期下降 23.4，比上年降 60.42 萬平方米（下降 28.34），其中住宅同比下降 43.1?？罩?1 年以內(nèi)的待銷房面積大大降低，為 67.74 萬平方米，所占比例由去年的 63.94下降到 44.33。商品房空置面積呈逐月下降趨勢(shì)，表明市場(chǎng)對(duì)空置房的消化能力在增強(qiáng)，其中“爛尾樓”處置取得較大進(jìn)展是重要原因。商品房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大。從五城區(qū)來

5、看，今年 18 月，商品房成交均價(jià) 3652 元/平方米，同比增長(zhǎng) 11.65，其品住房成交均價(jià) 3160 元/平方米，同比上漲了 11.57。商品房?jī)r(jià)格升勢(shì)整體沖動(dòng)，個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)畸高現(xiàn)象。城西浣花溪公園周邊多層樓盤，2 年前才 2500 元/平方米左右，今年猛然沖高到逾 4000 元/平方米。一些品牌開發(fā)商推出的大盤價(jià)格比同類產(chǎn)品高出近千元，仍然被瘋搶。樓盤市場(chǎng)銷售也是相當(dāng)火爆。適宜中低收入家庭的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。今年 18 月，開發(fā)企業(yè)自籌74.17 億元，增長(zhǎng) 43，所占比例由去年同期的 21.14上升到 30.03；38.18 億元，同比下降 10.8，所占比例由去年的

6、26.4下降到 15.46；臺(tái)和外商投資增長(zhǎng)迅猛。17 月臺(tái)商投資 12.35 億元，增長(zhǎng) 91.8；外商投資13.33 億元，增長(zhǎng) 419。市房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)的結(jié)論性看法是，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，沒有大起大落的現(xiàn)象。濟(jì)發(fā)展水平和速度原因分析有關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本協(xié)調(diào)，不存在開發(fā)投資嚴(yán)重背離國(guó)民經(jīng)。，樓市今年持續(xù)火爆，不是偶然現(xiàn)象，而是源于特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、廣闊的市場(chǎng)，是厚積厚發(fā)的結(jié)果。回顧 3 年來樓市的數(shù)據(jù)變化，可以較為清晰地理出樓市發(fā)展變化的脈絡(luò)。房地產(chǎn)投資波動(dòng)有四個(gè)方面的原因：一是過去幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅一直保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，現(xiàn)在開

7、發(fā)企業(yè)加大了對(duì)土地的購(gòu)置和儲(chǔ)備；二是火爆的樓市對(duì)開發(fā)商的刺激很大，部分開發(fā)商受此影響加大了投入；三是土地市場(chǎng)的整頓，原有存量土地沒有動(dòng)工的開發(fā)商迫于 2 年不動(dòng)工即將收回土地的壓力，加大了對(duì)存量土地的開發(fā)建設(shè)，從而加大了投入；四是開發(fā)商加快項(xiàng)目進(jìn)度以控制成本，同時(shí)，信貸門檻的提高，則會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)些效應(yīng)都會(huì)在短期內(nèi)使投資增加。必須加快銷售回款進(jìn)度的壓力，否則很難繼續(xù)獲得支持。這房?jī)r(jià)走高則主要由于成本推動(dòng)、樓盤品質(zhì)普遍房者的比例持續(xù)上升等方面的原因。走勢(shì)、供求暫時(shí)性失衡、供應(yīng)減少的預(yù)期影響和外來購(gòu)處于火爆樓市之中的開發(fā)商，沒有被“形勢(shì)大好”沖昏頭腦，他們密切關(guān)注著國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)的發(fā)展走

8、勢(shì)。9 月下旬開幕的市第 24 屆房交會(huì)特意邀請(qǐng)了建設(shè)部政策、課建設(shè)總行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理，就開發(fā)商普遍關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)前景和房地產(chǎn)信貸等題進(jìn)行專題。開發(fā)商聽課踴躍。面對(duì)越來越緊的宏觀調(diào)控，的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)。主要思路是：加強(qiáng)企業(yè)資源的整合，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；尋求合作，拿出手中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以股權(quán)或債權(quán)的方式，積極尋求合作者，共同開發(fā)，占領(lǐng)市場(chǎng)；抓緊土地儲(chǔ)備；尋求新的融資行業(yè)等。；等待觀望，靜觀其變；準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)作為擁有“三中心、兩樞紐”特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì)的西部特大中心城市，強(qiáng)大的輻射和吸納作用使其成為全省、整個(gè)大西南，甚至遠(yuǎn)達(dá)大西北廣大區(qū)域眾多購(gòu)房者的理想居家城市。近年來，的商品

9、房一半以上被外地人買走，就是樓市極大擴(kuò)展延伸的最有力證明。房地產(chǎn)巡展先后走進(jìn)重慶、西。今年 7 月初，在意向購(gòu)房達(dá) 1200 多套，當(dāng)即下單實(shí)際購(gòu)房 400 余套。藏和等省市還在率先推進(jìn)城鄉(xiāng)，大批郊區(qū)農(nóng)民變成城市居民。郊區(qū)進(jìn)程加快，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，加上大規(guī)模舊城改造，大批拆遷居民的安置，培育了房地產(chǎn)市場(chǎng)。諸多優(yōu)勢(shì)的集合，使房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿ΑＪ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求仍然旺盛，商品房銷售將持有關(guān)分析認(rèn)為，續(xù)保持暢旺，房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升。而宏觀調(diào)控的，特別是金融信貸政策的，將在較長(zhǎng)時(shí)間里影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房屋供應(yīng)偏緊，房?jī)r(jià)上漲。短期內(nèi)，考慮到宏觀調(diào)控下開發(fā)

10、投資的實(shí)際增長(zhǎng)、前幾年新開工房屋的陸續(xù)上市和解凍等，房地產(chǎn)開發(fā)投資將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)供應(yīng)擴(kuò)大。如果考慮 12 年開發(fā)周期，明年房地產(chǎn)的供應(yīng)將比較大。而今年下半年房地產(chǎn)仍將保持適度增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，明年房地產(chǎn)供應(yīng)將繼續(xù)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)適度回落。房地產(chǎn)投資的走勢(shì)說明宏觀調(diào)控已見成效從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)變動(dòng)過程必然是有漲有跌、有起有落的房?jī)r(jià)上漲的主要原因是地價(jià)上漲和商品房檔次明顯提高當(dāng)前房地產(chǎn)金融仍是的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)融資多元化和化是化解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的根本舉措一、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢(shì)的分析(一)房地產(chǎn)投資的走勢(shì)說明宏觀調(diào)控已見成效當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱

11、論”、“論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”的觀點(diǎn)認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1-6 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)金額為4924 億元，與上年同期相比增長(zhǎng) 28.7%”。認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時(shí)間段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢(shì)，走勢(shì)比絕對(duì)量或相對(duì)量更加重要。從圖 1 中可以清晰的看出，國(guó)家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。圖 1 2004 年以來固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度變化趨勢(shì)(二)判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求認(rèn)為，目前的住宅需求仍是真實(shí)需求，其依據(jù)如下:首先，從潛在需求看，我國(guó)現(xiàn)有城

12、鎮(zhèn)居民 4.9 億人，到實(shí)現(xiàn)“”的 2020 年，我國(guó)水平將達(dá)到 55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到 8 億至 8.5 億人。在此期間約有 3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)需要解決住房問題。這是從新增城市的住房需求進(jìn)行估計(jì)。另一方面，原有城市同樣存在改善住房條件的需求。2003 年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 23.8 平方米。根據(jù)國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國(guó)過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國(guó)的進(jìn)程等多方面和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，我國(guó) 2020 年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá) 35 平方米。也就是說，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加 10 平方米以上。其次，從有效需求測(cè)算，不算農(nóng)

13、村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有 20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這 20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加 20 平方米的住房，那么中國(guó) 20%的城鎮(zhèn)家庭是 2700 萬戶，每家增加 20 平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是 5.4 億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。第三，必須注意到，真實(shí)有效需求除由居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量需求。隨著進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，我國(guó)城市房房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈快速增長(zhǎng)趨屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)勢(shì)。2003 年年 10

14、 月，城市房屋拆遷量約為 1.4 億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的 28%左右。2003下發(fā)關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為之后，2004 年城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時(shí)間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“經(jīng)濟(jì)”。(三)房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。從圖 2 中可以看出，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量

15、較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。圖 2商品房竣工情況和銷售情況對(duì)比但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)。2004 年 8 月底，商品房空置面積 0.97 億平方米，同比減少 0.8%，比去年底減少 3%。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未。認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)：一方面，房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅浚渲胁糠中纬刹涣假Y產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫(kù)存”，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。從圖 3的對(duì)比可以看出，市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路飆升；市則房?jī)r(jià)

16、比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對(duì)房?jī)r(jià)上升起到的抑制作用不可忽視。圖 3 1998-2003 年、住宅價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比需要補(bǔ)充說明的是，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)空置率，不能簡(jiǎn)單套用國(guó)際上 10%的警戒線，其原因是國(guó)內(nèi)空置率的計(jì)算方法和國(guó)際通行的并不一樣。國(guó)際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國(guó)目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)空置率與國(guó)際比較偏高。二、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的分析(一)關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)基本觀點(diǎn)1、房地產(chǎn)價(jià)格本身呈自然上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲。正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢(shì)的。另一方面，不能將房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)與房?jī)r(jià)中短期的周期波

17、動(dòng)趨勢(shì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、的周期變化，只不過周期的長(zhǎng)短、起伏不同。從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長(zhǎng)；但對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的分析，不能代替對(duì)中短期周期波動(dòng)的分析。長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)是在中短期周期波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)，在這個(gè)實(shí)現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動(dòng)甚至是劇烈波動(dòng)。房?jī)r(jià)的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)是房?jī)r(jià)在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動(dòng)。但由于的認(rèn)識(shí)具有一定的局限性，對(duì)事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學(xué)正確地把握，因此對(duì)調(diào)控時(shí)機(jī)、力度的把握不可能總是最優(yōu)，對(duì)調(diào)控效果的評(píng)價(jià)也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時(shí)對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的合理調(diào)控反而會(huì)對(duì)短期房?jī)r(jià)起到加劇波動(dòng)的作用。2、

18、現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌不一定就是好事。目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有 72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價(jià)，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到。特別是用抵押買房還處于還款期的居民，房?jī)r(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)是否降低房?jī)r(jià)，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事?，F(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價(jià)位住房(不僅是經(jīng)濟(jì)適用住房，還應(yīng)包括中低價(jià)位的商品住房和)供給的措施，民。認(rèn)為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價(jià)不會(huì)有房的居(二)房?jī)r(jià)上漲的原因分析1、地價(jià)上漲推動(dòng)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會(huì)因“級(jí)差地租”變化的

19、影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度實(shí)施以來，對(duì)增加土地出讓的、避免發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。這就提出了一個(gè)在拍賣時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問題。杭州是我國(guó)最早實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的城市，也是地價(jià)上漲最快的地區(qū)之一。從表 1 中可以看出，2004 年第一季度和第二季度，杭州地價(jià)同比增長(zhǎng) 51.3%和 81.3%。國(guó)家發(fā)展和、國(guó)家發(fā)布的顯示，2004 年一季度 35 個(gè)大中城市有 9 個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過 10 個(gè)百分點(diǎn)，另外有 7 個(gè)城市土地交易價(jià)

20、格漲幅超過 10個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，其中有 5 個(gè)都是重合的：、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度，有 8 個(gè)城市房屋同比漲幅超過 10 個(gè)百分點(diǎn)，土地交易價(jià)格同比漲幅超過 10%的城市有 6 個(gè)，其中重合的城市有 4 個(gè)：杭州、沈陽、。見表1。可見，地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要。表 1 2004 年一季度、二季度房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲超過 10的城市2004 年一季度2004 年二季度房?jī)r(jià)漲幅同比超過10的城市（9 個(gè)）地價(jià)漲幅同比超過 10的城市（7個(gè)）房?jī)r(jià)漲幅同比超過 10的城市（8 個(gè)）地價(jià)漲幅同比超過10的城市（6 個(gè)）28.322.621.424.8沈陽19.6沈陽11.0沈

21、陽12.8沈陽24.7青島16.0青島12.5重慶14.5重慶15.014.218.116.721.612.116.2寧波11.9寧波12.3寧波19.9杭州10.5杭州51.3杭州13.0杭州81.3濟(jì)南10.216.321.1大連11.8南昌36.7其中 5 個(gè)城市重合其中 4 個(gè)城市重合另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)所帶來的成本增加。比較上世紀(jì) 80 年代、90 年代和 2000 年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，都有巨大的。如果說

22、以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者樹立“不僅關(guān)注房?jī)r(jià)，更要關(guān)注房屋性價(jià)比”的觀念。2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性是吻合的。1 至 8 月經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng) 4.4%，占開發(fā)投資的比例由去年同期的 6.2%下降到 5.0%，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少更加明顯；一些城市中低價(jià)位普品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到 10%，而高價(jià)房占到 40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)

23、構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。此外，認(rèn)為，必須密切關(guān)注當(dāng)前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況。目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況。有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二，2004 年一季度有 9 個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 60%，其中主要是非住宅投資。3、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量投資需求。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民可支配收入提高，民間雄厚，大量需要尋找投資，而景。在市場(chǎng)等投資目前又處于狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背，住宅投資比例達(dá)到 16.6%，長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為 16%，寫字樓則高達(dá) 40%。在一定條

24、件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國(guó)分地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，與存在投機(jī)性密切相關(guān)。以“溫州購(gòu)房團(tuán)”為例，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢(shì)、放大之后造成的影響卻不可忽視，房?jī)r(jià)上漲之后反而有人跟風(fēng)，進(jìn)一步形成房地產(chǎn)投機(jī)。(三)房地產(chǎn)價(jià)格上漲次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來分析房?jī)r(jià)。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。簡(jiǎn)單按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需

25、要多少房子；而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以房地產(chǎn)價(jià)格為例，為亞洲金融以來，的房?jī)r(jià) 6跌去了 65%。在這個(gè)過程中，無論是房子、，還是社會(huì)收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。從當(dāng)前我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。CPI(消費(fèi)價(jià)格指數(shù))是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。統(tǒng)計(jì)表明，2004 年 8 月居民消費(fèi)物價(jià)與去年同期相比上漲 5.3%，這已是連續(xù)第 3 個(gè)月居民消費(fèi)物價(jià)漲幅達(dá)到 5%以上；從環(huán)比增長(zhǎng)看，8月居民消費(fèi)物價(jià)上漲 0.7%，改變了前兩個(gè)月同比上漲但環(huán)比下降的走

26、勢(shì)。強(qiáng)勁的 CPI 上漲說明當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。更重要的是，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實(shí)際上從和土地兩個(gè)控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國(guó)家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過熱采取的必要措施。但對(duì)普通消費(fèi)者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房?jī)r(jià)也要漲了”。在這個(gè)過程中，開發(fā)商利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，利用自己的話語權(quán)，通過宣揚(yáng)“房

27、價(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)上漲。三、對(duì)房地產(chǎn)的分析(一)房地產(chǎn)必然存在1、房地產(chǎn)業(yè)具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)必然存在。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，就具備高風(fēng)險(xiǎn)性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)不可能單純依賴開發(fā)商的自有，必須依靠金融工具融融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在是必然存在的。房地產(chǎn)利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)2、我地產(chǎn)業(yè)融資主要依靠，導(dǎo)致承擔(dān)了大部分。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開發(fā)來源很廣，除外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)等，最多不超過房地

28、產(chǎn)總投資 40%。而我國(guó)目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)每一階段都離不開施工企業(yè)、住房抵押的支持，具體來說包括房地產(chǎn)開發(fā)、基本來源于等。事實(shí)上，除了開發(fā)企業(yè)自籌外，其余。據(jù)測(cè)算，目前房地產(chǎn)開發(fā)是吻合的。60%左右來自，這一結(jié)論和央行的分析也顯然，我國(guó)目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)的依存度過高。也就是說，目前我，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)榈牡禺a(chǎn)主要是由系統(tǒng)來承擔(dān)的。(二)房地產(chǎn)存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾家金融和經(jīng)濟(jì)1、房地產(chǎn)金融仍是的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供。在房地產(chǎn)融資過程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動(dòng)的，也是主動(dòng)的，著房地產(chǎn)開發(fā)

29、的高利潤(rùn)。首先，商業(yè)擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，2003 年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 22 萬億元，比上年末增加 3.7 萬億元；另一方面，金融機(jī)構(gòu)本外幣余額 17萬億元，比年初增加 3 萬億元。存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期也保持了增長(zhǎng)，但存貸余額之間仍保持了 5 萬億的差額，說明大量處于閑置狀態(tài)。因此，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)基本狀況是超過 5 萬億元的巨大存差貸不出去。這就導(dǎo)致迄今我國(guó)開發(fā)商的供給者仍主要是。其次，愿意房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)、高收益對(duì)也愿意對(duì)其融資。有巨大的，明知有風(fēng)險(xiǎn)，第三，住房抵押仍是的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。國(guó)際研究表明，住房抵押的違約率一般低于萬分之二，被公認(rèn)為安全

30、性較高的信貸業(yè)務(wù)。從我國(guó)的情況看，住房抵押的違約率仍明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目，因而住房抵押實(shí)際是商業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融體資質(zhì)的優(yōu)化作用。的風(fēng)險(xiǎn)性就忽視住房抵押對(duì)整2、評(píng)價(jià)中地產(chǎn)需要和全部資源的資產(chǎn)信用比較。衡量房地產(chǎn)不僅需要將當(dāng)期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當(dāng)期房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，還需要將總的信貸規(guī)模和全社會(huì)總的房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較。在發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)，通常全社有住房的總市值中有 40%以上的實(shí)際是通過“按揭”方式從借的錢。而中國(guó)的情況是，絕大部分存量，特別是通過住房獲得自有住房的的房屋所有者并未向和銷售的新房。借貸，目前擁有債權(quán)的住

31、房主要是最近幾年開發(fā)3、房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾囉趪?guó)民經(jīng)濟(jì)整體的運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的，是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀形勢(shì)緊密聯(lián)系的。1997洲首先是東南亞一些國(guó)家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“”破滅只是繼發(fā)。實(shí)際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價(jià)格“”，而是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期。把房地產(chǎn)“”說成是導(dǎo)致的根本原因是不確切的。實(shí)際上，在亞洲之前，相關(guān)各國(guó)的經(jīng)認(rèn)為，只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保濟(jì)、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國(guó)當(dāng)前的情況分析，持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要”。(三)依靠房地產(chǎn)融資多元化和化轉(zhuǎn)移和分擔(dān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴

32、的同時(shí)，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資，在收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模，通過房地產(chǎn)融資多元化來實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散。認(rèn)為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過市場(chǎng)上市融資外，還包括企業(yè)債券，即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開發(fā)商直接到公開資本市場(chǎng)上短、中期項(xiàng)目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)；具有性質(zhì)的購(gòu)房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購(gòu)房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)投資等。另一方面，可以利用資本

33、市場(chǎng)，創(chuàng)新金融品種。例如允許把貸給開發(fā)商以后，把若干項(xiàng)目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。允許房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通。此外，隨著今后房地產(chǎn)為化解的投向由開發(fā)轉(zhuǎn)向個(gè)人按揭消費(fèi)，個(gè)人抵押的化將成的有效途徑。國(guó)家測(cè)算的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明：6 月份“景氣指數(shù)”為 105.18房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)，比 5 月份回落 0.74 點(diǎn)，比去年同月回落 1.86 點(diǎn)，今年以來，明顯的“高開低走”態(tài)勢(shì)。1 月份“景氣指數(shù)”達(dá)到 107.75 點(diǎn)，高于 2003 年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是 3 月份以后，由于國(guó)家加大了對(duì)重點(diǎn)行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響十分顯著。地產(chǎn)開發(fā)偏緊發(fā)展房地產(chǎn)行

34、業(yè) 2004 年第二季度分析顯示：2004 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，16 月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于 2002 年和 2003 年同期的增長(zhǎng)水平，表明自去年以來國(guó)家采取的一系列控制投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見成效。16 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來源增幅比一季度降低 20.4 個(gè)百分點(diǎn)，特別是流動(dòng)逐月負(fù)增長(zhǎng)。在來源中國(guó)內(nèi)和拖欠工程款的明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要來源。16月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位7602.8 億元，比上年同期增長(zhǎng) 32.8，增幅比一季度降低 20.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)1667.7 億元，同比增長(zhǎng) 12.1，占全部來源的21.9；企業(yè)自籌2352.9 億元，同比增長(zhǎng)