土地增值稅法 ppt

1、8.1 納稅義務人土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等?！纠}】 轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務人。A.學校 B.稅務機關 C.外籍個人 D.【答案】ABCD第八章 土地增值稅法第八章 土地增值稅法8.1 納稅義務人18.2 征稅范圍 一、征稅范圍1、轉讓國有土地使用權2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓二、征稅范圍的界定標準標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有。標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權轉讓。標準之三：轉讓

2、房地產(chǎn)是否取得收入。 第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍2三、具體情況的判定1、出售國有土地使用權及地上建筑物，包括三種情況出售國有土地使用權取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售存量房地產(chǎn)買賣稅務處理：征稅2、以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)稅務處理：繼承不征稅（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征稅；非公益性贈予征稅。 3、房地產(chǎn)的出租稅務處理：不征（無權屬轉移） 第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍34、房地產(chǎn)的抵押稅務處理：抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。 5、房地產(chǎn)的交換稅務處理：單位之間換房，征；個人之間

3、互換自有住房不征。6、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營稅務處理：房地產(chǎn)轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉讓，征。 7、合作建房稅務處理：建成后自用，不征；建成后轉讓，征。8、企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)稅務處理：暫免征稅。第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍49、房地產(chǎn)的代建房行為稅務處理：不征（無權屬轉移）。 10、房地產(chǎn)的重新評估稅務處理：不征（無收入）?！纠}】下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的【答案

4、】ABC 第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍5第八章 土地增值稅法8.3 稅率8.3 稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下： 項目 級次增值額占扣除項目金額比例 稅率（%）速算扣除系數(shù) %150%以下（含50%） 3002超過50%100%（含100%） 4053超過100%200%（含200%） 50154200%以上 60356【例題】某房地產(chǎn)公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。A.30% B.40%C.50% D.60%【答案】A【解析】增值稅扣除項目金額比例=（5000-4200）4200100%=19%，適用第一級

5、稅率，即30%。第八章 土地增值稅法8.3 稅率78.4 應稅收入與扣除項目的確定一、應稅收入的確定納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。包括了貨幣收入、實物收入和其他收入。二、扣除項目的確定（一）對于新建房地產(chǎn)轉讓，可扣除： 1、取得土地使用權所支付的金額，包括：（1） 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；（2） 納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 第八章 土地增值稅法8.4 應稅收入與扣除項目的確定82、房地產(chǎn)開發(fā)成本 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。（1） 納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，

6、并能提供金融機構的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用 = 利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)（2） 納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)第八章 土地增值稅法8.4 應稅收入與扣除項目的確定94、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金：營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。5、財政部規(guī)定的其它扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%第八章 土地增值稅法

7、8.4 應稅收入與扣除項目的確定10【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認 該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（）。A.1500萬元 B.2000萬元C.2500萬元 D.3000萬元【答案】D【解析】1000010%+1000020%=3000 第八章 土地增值稅法8.4 應稅收入與扣除項目的確定11（二）

8、對于存量房地產(chǎn)轉讓，可扣除：1、房屋及建筑物的評估價格評估價格 = 重置成本價成新度折扣率2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用3、轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 第八章 土地增值稅法8.4 應稅收入與扣除項目的確定128.5 應納稅額的計算一、增值額的確定（計稅依據(jù)）土地增值額 = 轉讓收入-扣除項目金額在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的提供扣除項目金額不實的轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的舊房及建筑物 第八章 土地增值稅法8.5 應納稅額的計算13二、應納稅額計算步驟：1、扣

9、除項目金額2、土地增值額3、增值率稅率4、應納稅額 = 增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù) 第八章 土地增值稅法8.5 應納稅額的計算14【例題】2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本合計為 4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳 納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬 B.2445.5萬 C.3070.5萬 D.3080.5萬【答案】B 根據(jù)土地增值稅

10、法計算方法與步驟，計算過程如下：計算扣除金額=4800480010%770480020%=7010（萬元）； 計算土地增值額=140007010=6990（萬元）；計算增值額占扣除項目金額的比例=69907010100%=99.7%，適用稅率為第二 檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應納土地增值稅=699040%70105%=2445.5（萬元）。 第八章 土地增值稅法8.5 應納稅額的計算15【例題】某生產(chǎn)企業(yè)轉讓10年前建成的舊生產(chǎn)車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權機構評估，成新度為 30%，目前建造同樣的生產(chǎn)車間需要1500萬元；轉讓舊

11、生產(chǎn)車間時向政府補繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關費用20萬元。另轉讓一塊土地使用權，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權時支付金額420萬元，轉讓時發(fā)生相關費用6萬元； 要求：計算該企業(yè)應繳納的土地增值稅 第八章 土地增值稅法8.5 應納稅額的計算16轉讓舊生產(chǎn)車間的土地增值額=1200-150030%-80-20-12005%（1+7%+3%）=1200-450-80-20-66=1200-616=584（萬元）增值率=584616100%=94.81%應繳納土地增值稅=58440%-6165%=233.6-30.8=202.8（萬元）轉讓土地使用權的土地增值額=560-420-6-（5

12、60-420）5%（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（萬元）增值率=126.3433.7100%=29%應繳納土地增值稅=126.330%=37.89（萬元）合計應納土地增值稅=240.69（萬元）第八章 土地增值稅法8.5 應納稅額的計算178.6 稅收優(yōu)惠一、 對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的，免稅二、 對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅三、對個人轉讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠居住滿5年的，免稅；居住滿3年的，減半征稅 第八章 土地增值稅法8.6 稅收優(yōu)惠18【例題】下列各項中，符合土地增值稅有關規(guī)定的有（）。（2005年）A.個人轉讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅B.個人轉讓居住未滿1年