辦公樓大廈物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)

1、-PAGE . z.第一部分 #物業(yè)管理簡(jiǎn)介及業(yè)績(jī)一、公司的介紹二、公司所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì)三、公司業(yè)績(jī)1、對(duì)承接的項(xiàng)目2、對(duì)外承接的項(xiàng)目第二部分 #辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃行政辦公樓位于市中心，總建筑面積近3.2萬(wàn)平方米，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項(xiàng)功能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為#樹(shù)立良好的形象?；谏鲜鲆蛩兀覀冋J(rèn)為行政辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作為高質(zhì)量物業(yè)項(xiàng)目，建成后必然要求提供有與之相適應(yīng)的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。我公司將憑借#中心特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢(shì)，整合的傳統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢(shì)，成熟、規(guī)的管理優(yōu)勢(shì)，放射型信息優(yōu)勢(shì)等，做

2、好業(yè)主的管家，提供一流的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)保值、升值。運(yùn)用科學(xué)的管理方法，提升大廈形象。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五點(diǎn)設(shè)想及策劃。實(shí)施人性化”物業(yè)管理人性，是人類(lèi)亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。在海關(guān)大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注物業(yè)使用者的工作環(huán)境質(zhì)量、關(guān)注大廈的整體氛圍為特征的物業(yè)管理，使該項(xiàng)目成為人性”得以充分揚(yáng)的生存空間。我們?cè)?大廈”將實(shí)施人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃具體為：引入重視員工”的管理理念員工是人性化物業(yè)管理的實(shí)施者，只有善待員工”才能實(shí)現(xiàn)善待客戶(hù)”。多層次、多角度地激勵(lì)員工，以滿(mǎn)足員工物質(zhì)與精神需要；主管理者與員工之間

3、的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展；為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)能者上，平者讓?zhuān)拐呦隆?；為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯，通過(guò)培訓(xùn)，使每一個(gè)物業(yè)管理員可以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入以人為本”的辦公環(huán)境概念管理公司在介入#大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并充分了解客戶(hù)之辦公需求，將以人為本”的辦公概念引入到#大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識(shí)、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在首位，使客戶(hù)感受到#大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。實(shí)施便利辦公環(huán)境計(jì)劃”為客戶(hù)提供所需的各項(xiàng)特約服務(wù)，解決客戶(hù)后顧之憂(yōu)。為客戶(hù)提供體貼入微的關(guān)懷傾聽(tīng)客戶(hù)

4、心聲，確立善待客戶(hù)”的職業(yè)意識(shí)。安排客戶(hù)接待日”，傾聽(tīng)客戶(hù)心聲，滿(mǎn)足客戶(hù)的合理需求。全面實(shí)施綠色環(huán)境保護(hù)計(jì)劃環(huán)境保護(hù)是二十一世紀(jì)人類(lèi)最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將成為一種潮流。#大廈的環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量#大廈物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，也是客戶(hù)的人性需要。因此，我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系，全面實(shí)施環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，從大廈園區(qū)綠化覆蓋率、排污排水設(shè)施、垃圾處理、噪聲處理及營(yíng)造自然景觀(guān)等方面采取一系列環(huán)保措施。充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法提高#大廈物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。如果我公司能獲得#大廈的管理權(quán)，我們將充分運(yùn)用我公司已經(jīng)建立起來(lái)的四個(gè)系統(tǒng)ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體

5、系、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）、CS系統(tǒng)（客戶(hù)滿(mǎn)意戰(zhàn)略）確保海關(guān)大廈的管理服務(wù)始終保持一流水平。1、ISO9002質(zhì)量保證體系對(duì)管理服務(wù)運(yùn)作的規(guī)本公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的ISO9002質(zhì)量保證體系并在所管項(xiàng)目上成功運(yùn)作，管理服務(wù)運(yùn)作的每一個(gè)行為都在該體系中有明確的規(guī)和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保證。2、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）對(duì)信息處理的規(guī)行政辦公樓智能化程度高，故信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要，為了保證行政辦公樓信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時(shí)處理，我們建議在管理處機(jī)構(gòu)中設(shè)置智能控制中心”。該中心除了對(duì)樓宇各種智能化設(shè)備進(jìn)行控制外，還負(fù)責(zé)樓宇所

6、有信息的接受和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤。3、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)）提升大廈的文化品味我們將對(duì)行政辦公樓的形象設(shè)計(jì)提供參考意見(jiàn)及方案。該設(shè)計(jì)容包括大廈標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標(biāo)牌等。4、CS系統(tǒng)（顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略）為客戶(hù)提供全方位服務(wù)將在行政辦公樓實(shí)施顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略，一切從客戶(hù)需要出發(fā)，以客戶(hù)滿(mǎn)意為目標(biāo)，為客戶(hù)提供全方位的服務(wù)。堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)化在行政辦公樓的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和配合下，嚴(yán)格按照市有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定對(duì)大廈實(shí)行規(guī)化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶(hù)三者處于良性互動(dòng)的狀態(tài)之中。此外，我們?cè)趪?yán)格執(zhí)行條例的同時(shí)，還將對(duì)日常管理的有關(guān)問(wèn)

7、題做有益的探索，為行政辦公樓的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻(xiàn)。充分發(fā)揮高科技在管理中的作用管理公司建議在大廈的管理中，根據(jù)大廈的實(shí)際情況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包括：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)（MA）第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理計(jì)劃第一章大廈維修保養(yǎng)（管理）計(jì)劃書(shū)第一節(jié)概述行政辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項(xiàng)目之建筑物、外裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的完好和正常運(yùn)行使用。適應(yīng)高檔寫(xiě)字樓(及酒店)辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要。保持并提高硬件”水平使大廈保值增值，為大廈的長(zhǎng)

8、遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。實(shí)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保障。我們認(rèn)為根據(jù)行政辦公樓的使用和經(jīng)營(yíng)需要，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，將維修保養(yǎng)疇諸因素的各主要方面及各重點(diǎn)環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮整體實(shí)力，是完成管理目標(biāo)、保證質(zhì)量和提高綜合效益的有效手段。本計(jì)劃書(shū)系統(tǒng)地概括行政辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)管理、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源和材料管理的實(shí)施方案，注重了操作性。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)淺展開(kāi)，希望能成為較切合實(shí)際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。末端具體工作計(jì)劃、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實(shí)際工作中根據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實(shí)際管理容進(jìn)行細(xì)化和量化。第二節(jié)組織制度

9、部門(mén)名稱(chēng)：工程部(或維修部)大廈工程維修服務(wù)部門(mén)一崗位設(shè)置維修保養(yǎng)主管(工程師): 1人水/電/空調(diào)末端維修和客戶(hù)綜合維修服務(wù): 6人合計(jì): 7人人員素質(zhì):主管: 工程師或技師職稱(chēng)，10年以上工作經(jīng)驗(yàn)。電站電工: 有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)。維修電工: 有(高)低壓電工操作證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，3年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。有物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。弱電技工： 弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)。懂消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線(xiàn)路運(yùn)行維修。二崗位責(zé)任維修保養(yǎng)主管: 直接上級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理工作圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、

10、各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作的管理；各類(lèi)部工程大修改造工作管理；日常維修、服務(wù)管理。對(duì)工程部所有員工負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教育的責(zé)任。制定部門(mén)工作計(jì)劃、費(fèi)用計(jì)劃并組織執(zhí)行和過(guò)程的控制。對(duì)員工人身安全、設(shè)備運(yùn)行安全進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。制定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)。向經(jīng)理報(bào)告工作完成情況、費(fèi)用執(zhí)行情況及經(jīng)營(yíng)情況。工程師（主管兼）。直接上級(jí)：公司工程部總監(jiān)管理工作圍：全面技術(shù)管理工作。負(fù)責(zé)大廈硬件”設(shè)備設(shè)施的技術(shù)管理和員工的技能培訓(xùn)。制定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并提供技術(shù)保障。（2）制定操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（3）對(duì)維修保養(yǎng)的操作過(guò)程實(shí)施控制，維修保養(yǎng)工作完成后驗(yàn)收。（4）維修費(fèi)用預(yù)算、成本控制、維

11、修材料備件的審核及確認(rèn)。（5）大修、改造方案的制定及；客戶(hù)二裝工程方案及技術(shù)資料的審批。能源使用管理。業(yè)務(wù)工作圍:所轄專(zhuān)業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃制定和實(shí)施，完成各種工作任務(wù)。專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的實(shí)施及有關(guān)的工程方案審查，完工驗(yàn)收。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用預(yù)算，并控制費(fèi)用的使用。員工業(yè)務(wù)分配和業(yè)務(wù)考核。專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立與執(zhí)行。其它日常管理工作和維修保養(yǎng)的實(shí)際操作。班組（或崗位）領(lǐng)班。具體日常運(yùn)行值班、維修、服務(wù)工作的分配和操作。執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃并保證質(zhì)量。執(zhí)行主管工程師安排的工作指令。及時(shí)處理報(bào)修和投訴。負(fù)責(zé)分管設(shè)備的安全和員工的操作安全。與員工共同操作。5技工。直接上級(jí)：領(lǐng)班按崗位分配和責(zé)

12、任制規(guī)定，完成各類(lèi)工作任務(wù)。（各項(xiàng)工作制度、規(guī)及崗位分配另行制定）。值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。直接上級(jí)：主管。（1）24小時(shí)受理各方面的報(bào)修、投訴。隨時(shí)分配給各班組員工或通報(bào)各級(jí)有關(guān)人員處理，并得到反饋。（2）隨時(shí)掌握員工動(dòng)態(tài)分布情況，及時(shí)進(jìn)行維修服務(wù)中的人員協(xié)調(diào)互補(bǔ)。（3）及時(shí)傳達(dá)上級(jí)臨時(shí)安排的工作指令。（4）服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。組織處理緊急事件。（5）規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。檔案、資料管理；文秘性工作。三考核制度根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類(lèi)考核規(guī)章。部門(mén)逐級(jí)考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法。員工逐級(jí)考核：制定領(lǐng)班、技工逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和辦

13、法。考核容：（細(xì)則另定）部門(mén)考核a保養(yǎng)計(jì)劃完成情況。b設(shè)備完好率和運(yùn)行情況。c服務(wù)質(zhì)量。d費(fèi)用執(zhí)行情況。員工考核a績(jī)效。b業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。c工作質(zhì)量。d服務(wù)態(tài)度。第三節(jié)技術(shù)管理一技術(shù)資料管理（一）制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度，細(xì)化技術(shù)資料的收集、存檔、保護(hù)、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細(xì)則另定）：技術(shù)資料交接程序和日常收集辦法。設(shè)備改造或變更后強(qiáng)制修改或變更資料規(guī)定。資料存檔及保護(hù)辦法。技術(shù)資料使用、復(fù)印、分配規(guī)則及部資源共享方法。（二）技術(shù)資料容：各類(lèi)竣工圖紙、原始資料。各類(lèi)技術(shù)修改材料、圖紙、文件。設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修檔案。設(shè)備設(shè)施說(shuō)明書(shū)及其備品備件規(guī)格、型號(hào)、供貨來(lái)源。政府和行業(yè)管

14、理部門(mén)對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測(cè)報(bào)告、使用批準(zhǔn)文件、認(rèn)證等材料。各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二基本技術(shù)保障建立基本技術(shù)保障體系。由工程師牽頭，高中級(jí)專(zhuān)業(yè)技工具體負(fù)責(zé)的綜合技術(shù)力量，是確保大廈經(jīng)營(yíng)檔次和正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件。技術(shù)力量的調(diào)配方式，根據(jù)工作性質(zhì)和服務(wù)要求屆時(shí)具體制定。技術(shù)人員的配置,重點(diǎn)采用以下方法：日常維修及服務(wù)以技工為主。逐步建立細(xì)致的工作流程和操作規(guī)。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈活性確保工作質(zhì)量。保養(yǎng)、大修、工程、改造在得到業(yè)主委托后由工程師直接負(fù)責(zé)，具體操作由技工分工實(shí)施。制定詳細(xì)的技術(shù)流程和本大廈的專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。物管公司”總部的綜合技術(shù)支持國(guó)貿(mào)物管公司工程部及其各專(zhuān)業(yè)工程師組將全面支持海關(guān)大廈”項(xiàng)目的維修保

15、養(yǎng)工作，以及酒店擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的工程需求。重點(diǎn)設(shè)備納入總部”統(tǒng)一管理圍，實(shí)施專(zhuān)業(yè)技術(shù)統(tǒng)管，并有備案。設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報(bào)總部”專(zhuān)業(yè)技術(shù)組審批。大型維修機(jī)具及重要通用備件靈活調(diào)劑，確保供應(yīng)。專(zhuān)業(yè)技術(shù)組定期到項(xiàng)目檢查，考評(píng)設(shè)備情況，并提出整改意見(jiàn)。根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)派遣有關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師配合?？偛繉?zhuān)業(yè)工程組”隨時(shí)配合重大搶修、重要大修、綜合技改及其它規(guī)模性或復(fù)雜性的維保工作。專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)（或設(shè)備）保障：1專(zhuān)項(xiàng)重點(diǎn)設(shè)備或?qū)ｍ?xiàng)技術(shù)以專(zhuān)項(xiàng)委外合同”為保障，強(qiáng)制保養(yǎng)和大修。2與專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專(zhuān)用備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。3針對(duì)性地建立與市政（或政府）及社會(huì)專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)

16、付突發(fā)事件、緊急任務(wù)及不可預(yù)見(jiàn)的工作。4針對(duì)工作中遇到的具體的高精尖疑難技術(shù)問(wèn)題，以多種形式適時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)人員協(xié)助解決并對(duì)酒店員工進(jìn)行培訓(xùn)。三專(zhuān)業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1變電站運(yùn)行規(guī)程2變電站倒閘操作程序3變電站檢修操作程序4強(qiáng)電低壓供用電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程5強(qiáng)電低壓維修作業(yè)程序6供水系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程7供水系統(tǒng)作業(yè)程序8熱力站運(yùn)行工作規(guī)程和作業(yè)程序9熱力站檢修作業(yè)程序10排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序11空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程12空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序13空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序14衛(wèi)星接受站運(yùn)行規(guī)程及檢修程序15消防報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程16消防報(bào)警故障處理程序17消防報(bào)警試驗(yàn)、檢修程序18消防聯(lián)

17、動(dòng)系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序19消防噴灑系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序20消防栓水系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序21消防卷閘試驗(yàn)、檢修程序22消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序23保安系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程24保安系統(tǒng)檢修、試驗(yàn)程序25.樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程26.樓宇自控系統(tǒng)檢修程序27.燃?xì)庀到y(tǒng)運(yùn)行規(guī)程28.燃?xì)庀到y(tǒng)檢修作業(yè)程序29.通信系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程30.通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序，移機(jī)、裝機(jī)作業(yè)程序31.通信主機(jī)、計(jì)費(fèi)、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序32.裝飾裝修維護(hù)作業(yè)規(guī)程33.建筑物、路面、外圍維護(hù)作業(yè)程序34.家具木器維修工作規(guī)程35.電梯、升降機(jī)、擦窗機(jī)運(yùn)行工作規(guī)程36.電梯、升降機(jī)、擦窗機(jī)檢修作業(yè)程序37音像設(shè)備使用規(guī)及維護(hù)程序

18、38.廚房設(shè)備使用規(guī)及維護(hù)程序39.衛(wèi)生潔具維護(hù)、檢修規(guī)程40.各類(lèi)專(zhuān)用設(shè)備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序41.各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)42.各種設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安裝及施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)43.其它有關(guān)安全規(guī)程和技術(shù)措施四員工技術(shù)培訓(xùn)對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專(zhuān)業(yè)技術(shù)熟練、一專(zhuān)多能的原則。培訓(xùn)安排可分為三個(gè)階段。第一階段，使各專(zhuān)業(yè)員工盡快熟悉大廈本專(zhuān)業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運(yùn)行和操作，保證整體運(yùn)轉(zhuǎn)。第二階段，對(duì)重點(diǎn)設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨(dú)立排除故障，獨(dú)立進(jìn)行保養(yǎng)。第三階段，全面熟悉樓各類(lèi)設(shè)備設(shè)施。打破工種界限，一般性的維修不分專(zhuān)業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。方案如下：由甲方安排工程交接前的

19、培訓(xùn)。施工單位及設(shè)備制造廠(chǎng)家派專(zhuān)人或組織培訓(xùn)班，對(duì)維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、維修方法。此項(xiàng)應(yīng)屬工程合同”圍。工程交接后，在保修期由施工方派專(zhuān)人同大廈維修人員共同參與設(shè)備運(yùn)行，指導(dǎo)并處理專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)問(wèn)題，在實(shí)際工作中教會(huì)崗上維修人員。系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后，由專(zhuān)業(yè)工程師（或技師）對(duì)技工進(jìn)行深入的較全面的培訓(xùn)。專(zhuān)業(yè)之間交叉培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對(duì)員工進(jìn)行一專(zhuān)多能培訓(xùn)。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進(jìn)行考核，以確認(rèn)受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績(jī)效?？⒐ぜ夹g(shù)培訓(xùn)圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃另定。第四節(jié)設(shè)備設(shè)施管理運(yùn)行、維修、保養(yǎng)實(shí)施設(shè)備管理責(zé)任定員建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)帳，按

20、單體分項(xiàng)。將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維修保養(yǎng)人員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔案。制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度（細(xì)則根據(jù)實(shí)際情況確定）。設(shè)備日常運(yùn)行、維修設(shè)備運(yùn)行管理方式設(shè)備運(yùn)行按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)管理。由運(yùn)行主管（或領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，工程師協(xié)調(diào)。設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班制度。運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工作。根據(jù)餐飲、客房、寫(xiě)字樓等不同的經(jīng)營(yíng)需要，在運(yùn)行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。設(shè)備運(yùn)行容：站點(diǎn)24小時(shí)運(yùn)行值班電站(及發(fā)電機(jī))、中控室(及衛(wèi)

21、星站)、熱力站(及冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及臨時(shí)性維修。（具體容另定）系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修值班運(yùn)行維修班組實(shí)施24小時(shí)值班。負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機(jī)電系統(tǒng)的綜合運(yùn)行、維修及相關(guān)服務(wù)（具體容另定）運(yùn)行操作項(xiàng)目站點(diǎn)故障處理系統(tǒng)停、送（開(kāi)關(guān)）操作機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視公共區(qū)巡視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)調(diào)整運(yùn)行表格（提要）按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類(lèi)型規(guī)定運(yùn)行表格，主要容如下：各類(lèi)巡視表各類(lèi)運(yùn)行記錄表交接班表故障處理登記表（三）日常維修容：系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行故障處理系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修公共區(qū)設(shè)施維修末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修消耗品的更換其它各類(lèi)報(bào)修（四）運(yùn)行維修制度（提要）維修值班制度巡視

22、制度維修記錄制度維修工作單制度日常維修工作流程（五）建立運(yùn)行維修速查表”為提高工作效率，發(fā)揮員工一專(zhuān)多能的作用，按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點(diǎn)、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類(lèi)表示出來(lái)。使任何人對(duì)一般故障不用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。計(jì)劃保養(yǎng)建立每臺(tái)設(shè)備的維修檔案，動(dòng)態(tài)反映設(shè)備情況。按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防性保養(yǎng)計(jì)劃。制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃強(qiáng)制保養(yǎng)（或檢測(cè)）項(xiàng)目1.電梯 2.擦窗機(jī) 3.消防水泵 4.高壓配電開(kāi)關(guān) 5.電力變壓器 6.熱力泵 7.主補(bǔ)水泵 8. 消防排煙風(fēng)機(jī) 9.應(yīng)急燈 10.燃?xì)忾y門(mén)、管線(xiàn) 11.熱水閥門(mén)管線(xiàn) 12.主排污泵 13.防盜報(bào)

23、警器 14.火警探測(cè)器 15.發(fā)電機(jī) 16.衛(wèi)星天線(xiàn)結(jié)構(gòu) 17.樓頂、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu) 18.燃?xì)庠罹?19.桑那電爐 20.各種蓄電池(電瓶) 20.冷凍機(jī) 21.冷卻塔 22.其他涉及使用安全的設(shè)備防性計(jì)劃保養(yǎng)周期1年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：各類(lèi)電機(jī)；消防水泵；高低壓配電盤(pán)；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤(pán)管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；分線(xiàn)箱；電力電纜或母線(xiàn)；建筑外墻門(mén)窗等。2季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：各類(lèi)普通水泵；空氣處理機(jī)（風(fēng)機(jī)）；空調(diào)散流器（風(fēng)口）；分路低壓開(kāi)關(guān)（分路電盤(pán)）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；

24、擦窗機(jī)；交換機(jī)、配線(xiàn)架；管井、管溝；動(dòng)力控制電盤(pán)；消防報(bào)警盤(pán)；消火栓；燃?xì)庠罹?；衛(wèi)生間機(jī)電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。3月周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機(jī)等。大修及更新改造大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。發(fā)生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。（如高價(jià)值零備件和材料。）發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項(xiàng)目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。）財(cái)務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目，其一次性維修費(fèi)用等于或大于設(shè)備整體價(jià)值的。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。）超過(guò)折舊期的設(shè)備維修。實(shí)施大修的辦法根據(jù)實(shí)際情況提出大修計(jì)劃及其預(yù)算。

25、制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專(zhuān)業(yè)隊(duì)操作執(zhí)行。必要時(shí)委托工程隊(duì)伍或廠(chǎng)商執(zhí)行。按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要）組織措施應(yīng)急預(yù)案制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。技術(shù)措施事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。維修值班室配備專(zhuān)用應(yīng)急工具。制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。主要應(yīng)急容：火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事故、防汛等。工程部緊急事件處理原則保障生命、保護(hù)設(shè)備、減少損失搶救現(xiàn)場(chǎng)、防止擴(kuò)大、控制

26、影響分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局七建議部分需業(yè)主另行委外”的專(zhuān)項(xiàng)維修（或保養(yǎng)）合同電梯保養(yǎng)及其大修冷凍機(jī)保養(yǎng)及大修交換機(jī)主機(jī)系統(tǒng)及其軟件、計(jì)費(fèi)子系統(tǒng)保養(yǎng)消防監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)保安監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)及其軟件空調(diào)機(jī)組大修樓宇自控主機(jī)保養(yǎng)政府或行業(yè)管理部門(mén)規(guī)定的各種檢測(cè)或強(qiáng)制保養(yǎng)其它技術(shù)壟斷性專(zhuān)業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修第五節(jié)維修服務(wù)一維修服務(wù)的含義及容大廈各部門(mén)和客戶(hù)（或客人）日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報(bào)修、投訴、申請(qǐng)之工作項(xiàng)目，視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷(xiāo)售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為無(wú)償服務(wù)”和有償服務(wù)”。1無(wú)償服務(wù)大廈應(yīng)提供的無(wú)償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維

27、修、安裝等項(xiàng)目。包括依合同對(duì)客戶(hù)的服務(wù)和對(duì)各部門(mén)的服務(wù)。2有償服務(wù)主要是對(duì)客戶(hù)自管自用或客戶(hù)產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項(xiàng)目。如：寫(xiě)字間客戶(hù)自備設(shè)備及維修消耗品等。3報(bào)修”與投訴”為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管理程序，適當(dāng)區(qū)分報(bào)修”與投訴”是必要的。一般情況下，報(bào)修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請(qǐng)求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對(duì)象對(duì)大廈的軟、硬件服務(wù)不滿(mǎn)意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。二維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序1主要工作制度：（1）值班負(fù)責(zé)制及其崗位負(fù)責(zé)制（2）工作單（票）”制度。包括維修單”、工作指令”、工作申請(qǐng)單”等（3）維修服務(wù)

28、記錄及反饋制度（4）維修服務(wù)核算及取費(fèi)制度（5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包括到場(chǎng)時(shí)間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿(mǎn)意率等 2基本程序：到場(chǎng)處理有關(guān)維修人員通知 工作分配（工作單）持單報(bào)修投訴信息息值班員反饋維修人員持單反饋 操作 報(bào)修投訴人簽字認(rèn)可三建立維修服務(wù)擋案對(duì)外以客戶(hù)為單位，對(duì)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝唬ㄈ绶刻?hào)等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計(jì)劃提供依據(jù)。特別是客戶(hù)維修擋案，將對(duì)客戶(hù)的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費(fèi)等起著重要作用。客戶(hù)維修服務(wù)檔案包括：（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺留問(wèn)題記錄、交接記錄。（2）客戶(hù)二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗(yàn)收記錄

29、。（3）租期維修記錄及客戶(hù)確認(rèn)文件。（4）有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。（5）與客戶(hù)有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來(lái)文件。（6）客戶(hù)退租恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。四保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則1維修人員到場(chǎng)時(shí)間（自接到信息時(shí)起）（1）特殊情況立即到場(chǎng)。如：跑水、斷電、電梯故障等（2）投訴5分鐘（3）報(bào)修10分鐘2同時(shí)多項(xiàng)維修處理順序：（以影響面大小確定）主要公共場(chǎng)所客戶(hù)一般營(yíng)業(yè)區(qū)各部門(mén)系統(tǒng)部維修。3技術(shù)保障以服務(wù)優(yōu)先為原則。技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。五逐步改進(jìn)維修服務(wù)管理手段，籌備建立部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。第六節(jié)能源和維修材料管理一能源管理大廈工程部門(mén)對(duì)能源的管理

30、主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實(shí)施的管理。具體工作由專(zhuān)業(yè)（主管）工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施，容如下：1制定水、電、氣、燃油消耗計(jì)劃并分配使用指標(biāo)。2能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂?計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。4與市政供應(yīng)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。5能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)施。二維修材料、備件及工具管理1管理方案：（1）建立維修材料、備件采購(gòu)制度（2）建立維修材料、備件專(zhuān)用庫(kù)房（或平臺(tái)），制定庫(kù)管制度。（3）材料、備件的使用制度（4）工具購(gòu)買(mǎi)及其領(lǐng)用管理制度拆舊備件及費(fèi)舊材料管理制度建立設(shè)備材料備件工具的出入庫(kù)管理制度2基本管理程序：班組或?qū)I(yè)提需求主管工程師審批經(jīng)理審批業(yè)主規(guī)定審

31、批程序限額采購(gòu)限額采購(gòu) 采 購(gòu)入 庫(kù)采購(gòu)程序技工申請(qǐng)調(diào)度審批領(lǐng)班簽字低值易耗材料領(lǐng)用工程師審批經(jīng)理或業(yè)主審批材料、備件領(lǐng)用領(lǐng)用程序第二章 大廈保安（管理）計(jì)劃書(shū)第一節(jié) 概述針對(duì)*行政單位辦公樓自身特點(diǎn)及周邊環(huán)境情況，合理分配警力，保證大廈擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)生。第二節(jié) 人力資源配備保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。-. z.保安崗位設(shè)置及職責(zé)項(xiàng)目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時(shí)間及人員配置1一層大堂(主樓)門(mén)崗維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人2地庫(kù)出、入口崗驗(yàn)證進(jìn)出車(chē)庫(kù)車(chē)輛8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人20：0

32、0-8：00（次日） 1人 1人休息3消防中控室值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警及突發(fā)事件指揮中心8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人20：00-8：00（次日） 2人 2人休息 4門(mén)禁系統(tǒng)值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警（保辦公室）8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人20：00-8：00（次日） 1人 1人休息5外圍門(mén)崗控制、驗(yàn)證進(jìn)出物品8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人20：00-8：00（次日） 1人 1人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進(jìn)入大廈20：00-8：00（次日） 1人 7樓層巡視崗維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全8：00-14：00 1人 14：0

33、0-20：00 1人8外圍車(chē)場(chǎng)崗指揮、疏導(dǎo)車(chē)輛，保證車(chē)輛安全8：00-14：00 1人 14：00-20：00 1人共計(jì)：25人-. z.第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定一、消防安全管理規(guī)定依據(jù)預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的精神制定項(xiàng)目消防安全管理制度。根據(jù)工作需要項(xiàng)目須成立防火安全委員會(huì)，委員會(huì)主任由總物業(yè)經(jīng)理?yè)?dān)任，各部門(mén)經(jīng)理為委員會(huì)委員。防火安全委員會(huì)作項(xiàng)目消防安全工作的最高決策機(jī)構(gòu)，實(shí)行逐級(jí)消防安全責(zé)任制。防火安全委員會(huì)每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全隱患提出書(shū)面整改意見(jiàn)。防火安全委員會(huì)責(zé)成項(xiàng)目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責(zé)，并進(jìn)行日常的消防安全管理

34、工作。安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項(xiàng)規(guī)章制度和消防安全責(zé)任書(shū)，交防火安全委員會(huì)審批。安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理，有權(quán)對(duì)違反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教育和處罰。安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對(duì)項(xiàng)目的單位和人員進(jìn)行消防安全的宣傳教育。項(xiàng)目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點(diǎn)，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。10. 安保部根據(jù)實(shí)際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè)部通知各客戶(hù)/小業(yè)主配合。二、中控室防火安全管理規(guī)定1.消防中控室嚴(yán)禁吸煙和動(dòng)用明火。2.室禁止有放易燃易炸物品。3.無(wú)關(guān)人員不得在室逗留。4.室禁止違章操作。5.值班員要定期檢

35、測(cè)室設(shè)備運(yùn)作時(shí)的溫度。6.正常情況下，中控房應(yīng)予以上鎖。7.值班員要定期清掃室設(shè)備的積塵。三、電井房防火安全管理規(guī)定1.電井房禁止吸煙和明火作業(yè)。2.電井房不得存放易燃、易炸物品。3.電井房閑人不得進(jìn)入逗留。4.電井房電工要定期檢查強(qiáng)電和線(xiàn)頭是否牢固。5.電工要定期清掃強(qiáng)電箱的積塵。6.電井房禁止聲音作業(yè)和接電。四、電梯機(jī)房防火安全管理規(guī)定1.電梯機(jī)房禁止吸煙和明火作業(yè)。2.電梯機(jī)房不得存放易燃易炸物品。3.電梯機(jī)房禁止違章作業(yè)。4.電梯機(jī)房閑人不得進(jìn)入逗留。5.電梯工要定期檢查機(jī)房配電設(shè)備安全可靠。6.電梯工要定期清掃機(jī)房配電箱的積塵。五、空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火安全管理規(guī)定1.機(jī)房禁止吸煙和明火作業(yè)

36、。2.機(jī)房不得存放易燃易炸物品。3.機(jī)房閑人不得進(jìn)入逗留。4.機(jī)房禁止違章作業(yè)。5.空調(diào)工要定期檢查機(jī)房配電設(shè)備的安全可靠。6.空調(diào)工要定期清掃機(jī)房的積塵。六、庫(kù)房防火安全管理規(guī)定1.庫(kù)房禁止吸煙和明火作業(yè)。2.易燃易炸品不得與其它用品混存。3.庫(kù)房物品擺放要符合五距”。4.庫(kù)房禁止使用電加熱器具。5.庫(kù)房工要定期檢查庫(kù)房的溫度。七、辦公室防火安全管理規(guī)定1.辦公室禁止存放易燃、易炸物品。2.工作人員下班前要關(guān)閉用電設(shè)備的電源。3.工作人員要時(shí)常檢查是否有規(guī)定滅之煙頭。4.不允許將煙缸里的東西倒入紙簍。5.辦公室不允許使用大功率的電加熱器具。八、動(dòng)用明火安全管理規(guī)定項(xiàng)目任何區(qū)域需要進(jìn)行電氣焊或

37、其它明火作業(yè)時(shí)，須履行以下安全管理制度。凡須動(dòng)用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸動(dòng)火許可證后方可作業(yè)。辦理動(dòng)火許可證時(shí)，動(dòng)火單位須提交動(dòng)火人的特種作業(yè)操作證及的復(fù)印件。動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應(yīng)配置一具4公斤以上的干粉滅火器。電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須有看火人隨時(shí)準(zhǔn)備撲救。發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者，按項(xiàng)目裝修違章處理規(guī)定”之容予以處罰。7. 上述規(guī)定同時(shí)適用于項(xiàng)目工程部或項(xiàng)目所聘用之施工隊(duì)。九、訪(fǎng)客驗(yàn)證登記管理規(guī)定1.進(jìn)入項(xiàng)目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的出入證；2.沒(méi)有出入證的人員進(jìn)入項(xiàng)目須履行來(lái)客來(lái)訪(fǎng)登記手續(xù)；3.保安人員須問(wèn)清來(lái)人進(jìn)入項(xiàng)目辦何事，找何人及個(gè)

38、人基本情況；4.工作人員先用進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)，聯(lián)系不通可請(qǐng)巡視警衛(wèi)幫助聯(lián)系；5.經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)后，請(qǐng)來(lái)客提交有效身份斑點(diǎn)件換領(lǐng)訪(fǎng)客證；6.工作人員待來(lái)客進(jìn)入后，填寫(xiě)來(lái)客來(lái)訪(fǎng)人員出入登記表；7.無(wú)任何證件又無(wú)人確認(rèn)的人員一律不得進(jìn)入物業(yè)；8.非工作時(shí)間進(jìn)入物業(yè)必須履行驗(yàn)證登記制度。十、客戶(hù)登記備案管理規(guī)定凡簽約入伙項(xiàng)目寫(xiě)字間/商鋪/單元的客戶(hù)/小業(yè)主，須履行安全登記備案手續(xù)；2.履行安全登記備案手續(xù)須提交客戶(hù)/小業(yè)主的合法證明文件；3.公司提交工商執(zhí)照，辦事處商社提交登記證的復(fù)印件，小業(yè)主提交復(fù)印件；4.客戶(hù)工作人員須提交、護(hù)照、港澳臺(tái)回鄉(xiāng)證的復(fù)印件；5.客戶(hù)須委任一名責(zé)任人負(fù)責(zé)安全登記備案的相關(guān)事宜；

39、6.物業(yè)管理員須每月核實(shí)客戶(hù)及人員的變動(dòng)情況；7.安保部根據(jù)提供之客戶(hù)登記備案名冊(cè)，辦理職員出入證等相關(guān)手續(xù)。十一、鑰匙發(fā)放借用管理規(guī)定項(xiàng)目各類(lèi)鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中央檔案室鑰匙箱，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管；保安部留項(xiàng)目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急情況下使用項(xiàng)目各部門(mén)日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)取,特殊或緊急情況下方可借用中控備存鑰匙,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽名,不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。3.所有取用的鑰匙須當(dāng)日歸還保管人，不允許在個(gè)人手中過(guò)夜；4.重點(diǎn)要害部位之鑰匙的取用須有部門(mén)經(jīng)理的同意方可領(lǐng)?。?.取用客戶(hù)之托管鑰匙須有部門(mén)經(jīng)理的同意方可領(lǐng)取；6.取用人須履行鑰匙借用登記手續(xù)，用后要立即送

40、還。十二、更換鎖具、配置鑰匙管理規(guī)定1.項(xiàng)目任何部位更換鎖具配備鑰匙由保安部統(tǒng)一管理，2.填寫(xiě)更換鎖具審批表手續(xù)；3.及時(shí)將更換后的鎖具鑰匙交安保部一份備案；4.項(xiàng)目任何部位的鑰匙需要增配，須填寫(xiě)配置鑰匙申請(qǐng)單說(shuō)明理由；5.安保部在申請(qǐng)單上簽署意見(jiàn)后，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批；6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，安保部派專(zhuān)人負(fù)責(zé)去配置鑰匙；7.配置鑰匙人員須專(zhuān)事專(zhuān)辦，不得辦理其他事情；8.如發(fā)現(xiàn)有鑰匙丟失，須立即報(bào)告安保部經(jīng)理安排善后事宜。十三、揀拾物品安全管理規(guī)定1.項(xiàng)目揀拾到物品須上交安保部保存；2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的情況；3.對(duì)有價(jià)值又找不到失主的物品須保存三個(gè)月；4.對(duì)沒(méi)月價(jià)值的揀

41、拾物品經(jīng)安保部經(jīng)理同意即可銷(xiāo)毀；5.對(duì)涉及的物品要立即封存；6.對(duì)違禁物品或淫穢物品要立即上交封存；7.所有揀拾物品不得私自處理、傳閱、復(fù)制；8.對(duì)超過(guò)保存期限的物品由安保部報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后處理。十四、接報(bào)刑事治安事件管理規(guī)定物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶(hù)/小業(yè)主有關(guān)安全問(wèn)題的投訴，應(yīng)通知安保部；2.安保部在接到通知后須派員前往調(diào)查了解情況；3.如接報(bào)的是刑事治安案件，須立即派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)；4.經(jīng)確認(rèn)情況屬實(shí)，一方面詢(xún)問(wèn)、記錄簡(jiǎn)要情況，另一方面保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；5.將了解的情況報(bào)告總物業(yè)經(jīng)理，須應(yīng)客戶(hù)要求上報(bào)公安機(jī)關(guān)；6.要保守現(xiàn)場(chǎng)秘密，不得將現(xiàn)場(chǎng)情況對(duì)外擴(kuò)散；7.如屬涉槍涉爆案件，須按制定的處

42、置預(yù)案采取措施。十五、財(cái)務(wù)取送款安全管理規(guī)定1.財(cái)務(wù)人員做好取送款的準(zhǔn)備工作后，通知安保部派專(zhuān)人押款；2.財(cái)務(wù)人員取送款須專(zhuān)事專(zhuān)辦，快去快回；3.財(cái)務(wù)人員取送款時(shí)須使用專(zhuān)用箱包；4.財(cái)務(wù)人員取送款時(shí)不得透露款數(shù)，不得向外人透露時(shí)間；5.保衛(wèi)人員押款時(shí)，近距離帶上對(duì)講機(jī)、遠(yuǎn)距離帶上手持；6.保衛(wèi)人員押款中要觀(guān)察周?chē)闆r，注意發(fā)現(xiàn)可疑人；7.專(zhuān)車(chē)取送款時(shí)，財(cái)務(wù)人員須坐后排，上車(chē)后門(mén)窗要封閉；8.到達(dá)取送款地點(diǎn)司機(jī)不能離位，車(chē)輛不能熄火；9.辦完事情后通知部門(mén)平安無(wú)事。十六、警衛(wèi)交接班管理規(guī)定項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行24小時(shí)倒班制，交接班時(shí)間為早8:00和晚8:002.接班警衛(wèi)須提前10分鐘到崗，換完工裝到指定

43、地點(diǎn)集合；3.由領(lǐng)班開(kāi)班前會(huì)，通報(bào)上班及當(dāng)班情況，分配崗位；4.下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點(diǎn)集合，由領(lǐng)班開(kāi)班后會(huì)總結(jié)當(dāng)日的工作；5.帶班領(lǐng)班須認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄，不能有所遺漏；6.交班領(lǐng)班在交接工作時(shí)須將當(dāng)日未辦完的事情交代清楚；7.接班領(lǐng)班須清點(diǎn)檢查交接的物品是否齊全完好。十七、警衛(wèi)請(qǐng)示匯報(bào)管理規(guī)定1.警衛(wèi)當(dāng)班履行職責(zé)時(shí)實(shí)行逐級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；2.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)不清楚的事情須請(qǐng)示匯報(bào)；3.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)職責(zé)承擔(dān)以外的事情須請(qǐng)示匯報(bào)；4.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)發(fā)生的緊急情況可越級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；5.警衛(wèi)不能超越職責(zé)或擅自做主處置事情；十八、部安全巡視管理規(guī)定為確保物業(yè)及客戶(hù)的人身財(cái)產(chǎn)安全，保安部實(shí)行全天候的安全巡視檢查制度；保

44、安巡視按規(guī)定路線(xiàn)進(jìn)行，實(shí)施不間斷制。即巡視保安和門(mén)崗保安交替運(yùn)行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行；保安巡視路線(xiàn)自物業(yè)首層的號(hào)樓梯起，巡視人員乘電梯至頂層，先檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號(hào)樓梯止；保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線(xiàn)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的安全隱患；巡視人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對(duì)講機(jī)、巡視記錄本、手電。每經(jīng)過(guò)一個(gè)巡更點(diǎn)必須用鑰匙打點(diǎn)，不得遺漏；巡視中遇可疑人和可疑物確定不了時(shí)，要迅速上報(bào)主管以上人員處理。特別針對(duì)得起涉及爆炸物和有政治色彩的物品。巡視中遇客戶(hù)求助或投訴時(shí)，要耐心認(rèn)真地聽(tīng)清楚容，能當(dāng)聲解決的事情即刻處置，解決不了的立即向相關(guān)部門(mén)報(bào)告。巡視人員每巡視一次，要仔細(xì)地做好巡視記錄，無(wú)論巡視

45、中遇到任何問(wèn)題均應(yīng)記錄在案，以備查詢(xún)。領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥善存檔保管備查；10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏情況，對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督。十九、客戶(hù)未鎖門(mén)的安防管理規(guī)定項(xiàng)目保安人員在小業(yè)主非工作時(shí)間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶(hù)未鎖單元門(mén)的情況，須立即給予確認(rèn)。保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶(hù)的單無(wú)門(mén)鎖有否遭到損毀和破壞，再確認(rèn)客戶(hù)有無(wú)人員加班/有無(wú)人員在。除遇可疑情況外，確認(rèn)過(guò)程中嚴(yán)禁巡查人員進(jìn)入客戶(hù)單元查詢(xún)。在確認(rèn)后立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封條和客戶(hù)未鎖門(mén)情況確認(rèn)書(shū)到現(xiàn)場(chǎng)，將客戶(hù)未鎖閉之單元門(mén)鎖閉或巾封，并當(dāng)場(chǎng)填寫(xiě)確認(rèn)書(shū)。當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門(mén)程序后，將填寫(xiě)過(guò)的確認(rèn)書(shū)收存于當(dāng)值記錄

46、本，留待交班時(shí)清楚明了的交接，避免遺誤。當(dāng)值保安的接到要求開(kāi)啟被鎖閉或貼封的單元門(mén)后，須持開(kāi)啟單元的確認(rèn)書(shū)和鑰匙迅速前往。應(yīng)在接到通知后五分鐘到達(dá)。當(dāng)值保安在開(kāi)啟單元門(mén)時(shí)，務(wù)必先確認(rèn)要求開(kāi)啟單元門(mén)人的身份（出示出入證或本人），請(qǐng)客戶(hù)/小業(yè)主對(duì)開(kāi)啟單元的物品給予確認(rèn)，如無(wú)任何問(wèn)題就請(qǐng)客戶(hù)在確認(rèn)書(shū)上簽名或蓋章。如果發(fā)現(xiàn)客戶(hù)單元門(mén)鎖被損毀或遭破壞及客戶(hù)報(bào)稱(chēng)單元有物品損毀或丟失，須立即保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報(bào)部門(mén)經(jīng)理。部門(mén)經(jīng)平時(shí)在接到報(bào)告后，連同物業(yè)部經(jīng)理迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織調(diào)查，并與客戶(hù)單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的情況上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。保安巡查人員在處理上述事

47、件時(shí)，應(yīng)注意自身的安全保護(hù)，在需要時(shí)可打110”報(bào)警。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。二十、火災(zāi)應(yīng)急處置管理規(guī)定為確保項(xiàng)目圍一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進(jìn)行撲救和疏散，本著小火早救，大火控制的原則，把可能造成的經(jīng)濟(jì)損失降至最低點(diǎn)，特制定此制度?；馂?zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級(jí)動(dòng)作。三級(jí)為接到火警預(yù)報(bào)，二級(jí)為有火情發(fā)生（初起小火），一級(jí)為釀致火災(zāi)。當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時(shí)，即實(shí)施三級(jí)動(dòng)作。消防中控室值機(jī)員立刻用對(duì)講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報(bào)消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)，消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于3分鐘迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行火情確認(rèn)。

48、經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)有火情發(fā)生時(shí)，即實(shí)施二級(jí)動(dòng)作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場(chǎng)人員，利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器具，展開(kāi)撲救，同時(shí)將火情情況用對(duì)講機(jī)上報(bào)安保部經(jīng)理。經(jīng)細(xì)查如無(wú)火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。如火勢(shì)無(wú)法用滅火器具控制時(shí)，即實(shí)施一級(jí)動(dòng)作，撲救人員在自身安全情況下起用現(xiàn)場(chǎng)的消火栓，同時(shí)由保安部經(jīng)理將情況上報(bào)總牧業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對(duì)外撥打119”和疏散賓客的指令，同時(shí)立即啟動(dòng)消防廣播，通知樓業(yè)戶(hù)由走火梯離開(kāi)項(xiàng)目，并由總物業(yè)經(jīng)理通知國(guó)貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。項(xiàng)目各部門(mén)在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報(bào)警疏散指令后，應(yīng)按照大廈疏散規(guī)定中各部門(mén)的分工進(jìn)行動(dòng)作。7.消防部門(mén)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

49、后，火警現(xiàn)場(chǎng)交由消防部門(mén)指揮。8.火勢(shì)撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部?jī)刹块T(mén)的配合下，對(duì)事件做出調(diào)查、折照，對(duì)財(cái)物損失做出登記，通知保險(xiǎn)公司盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)作理賠處理。二十一、緊急疏散管理規(guī)定為保證項(xiàng)目一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點(diǎn)地實(shí)施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。2.此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。3.疏散指令必須是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)政府部門(mén)負(fù)責(zé)人下達(dá)，由項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施，義務(wù)消防隊(duì)從項(xiàng)目各部門(mén)工作人員中抽調(diào)組成。4.實(shí)施疏散指令時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)員須按照各自分工去完成任務(wù)。5.義務(wù)消防隊(duì)安保部分隊(duì)的任務(wù)：5.1.門(mén)衛(wèi)接到指令后，迅速打開(kāi)通往項(xiàng)目外圍的所有出入門(mén)；

50、然后指引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進(jìn)行人員登記；5.2.消防巡視警衛(wèi)在出事現(xiàn)場(chǎng)周?chē)鷮?shí)行警戒，勸陰人群不要闖入事故現(xiàn)場(chǎng)，并指引正確的疏散途徑；5.3.中控室值班員立即將客用電梯迫降至首層，起動(dòng)消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向（不可乘坐電梯）。6.義務(wù)消防隊(duì)工程部分隊(duì)的任務(wù)：6.1.工程部電工迅速趕至事故現(xiàn)場(chǎng)切斷電源和相鄰上下樓層的電源，必要時(shí)切斷全項(xiàng)目的動(dòng)力電源；6.2.工程部水工應(yīng)關(guān)閉，事故現(xiàn)場(chǎng)的生活水閥門(mén)，避免形成水患；6.3.工程部電梯工立即趕到消防電梯處，操控電梯，協(xié)助消防人員或其他有關(guān)組織進(jìn)入大樓。7.義務(wù)消防隊(duì)物業(yè)部分隊(duì)的任務(wù)：7.1.物業(yè)部在接到疏指

51、令后，應(yīng)迅速派人員趕到事故現(xiàn)場(chǎng)樓層的消防樓梯口，引導(dǎo)人群有秩序的疏散；7.2.物業(yè)部同時(shí)派人員到其它樓層，本著先高層，后低層的原則，通知客戶(hù)盡快疏散；7.3.與各客戶(hù)消防負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計(jì)各公司逃出人員人數(shù)，如有人被困，應(yīng)立即通知消防部門(mén)；7.4.物業(yè)部還應(yīng)組織人力，將重要檔案資料轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。8.義務(wù)消防隊(duì)財(cái)務(wù)部、行政人事分隊(duì)的任務(wù)：8.1.在接到疏散指令后，迅速安排人力將財(cái)務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)；8.2.安排人力協(xié)助物業(yè)部分隊(duì)轉(zhuǎn)移重要檔案資料和貴重物品；8.3.行政人事部迅速統(tǒng)計(jì)疏散到安全地點(diǎn)的項(xiàng)目職員和部員工的人數(shù)及。二十二、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定嚴(yán)格遵守國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定，配備各種專(zhuān)業(yè)標(biāo)志,確

52、保安全。協(xié)助客戶(hù)詳細(xì)填寫(xiě)車(chē)位申請(qǐng)表，并與客戶(hù)簽訂車(chē)位租賃協(xié)議。將租賃協(xié)議正本交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)協(xié)議條款進(jìn)行收費(fèi)工作，租賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶(hù)檔案。財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶(hù)租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費(fèi)用，保安部制訂停車(chē)卡，停車(chē)卡為一車(chē)一卡。停車(chē)場(chǎng)保安員對(duì)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格的登記檢查。定時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)可疑人、閑雜人員和緊急情況及時(shí)處理并立即上報(bào)主管。嚴(yán)禁客戶(hù)在停車(chē)場(chǎng)加油、擦、洗、修車(chē)輛及裝卸貨物。一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸阻。協(xié)助清潔工維護(hù)停車(chē)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，保持車(chē)場(chǎng)整潔。嚴(yán)禁車(chē)輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。做好停車(chē)安全宣傳工作。車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)必須服從停車(chē)場(chǎng)統(tǒng)一管理，并按規(guī)

53、定繳納停費(fèi)。二十三、停放車(chē)輛管理規(guī)定凡進(jìn)入車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛必須服從管理人員的指揮，按照車(chē)場(chǎng)的標(biāo)志、標(biāo)線(xiàn)行使，并將車(chē)輛停放在劃線(xiàn)圍，嚴(yán)禁將車(chē)輛停放在非停放區(qū)域。凡停入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車(chē)卡。臨時(shí)停放車(chē)兩按計(jì)時(shí)收費(fèi)。停車(chē)卡執(zhí)行一車(chē)一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨區(qū)域使用。車(chē)輛停泊后，應(yīng)關(guān)閉發(fā)動(dòng)機(jī)，關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗，攜帶好貴重物品，停車(chē)場(chǎng)不承擔(dān)車(chē)丟失任何物品及被盜的責(zé)任。按時(shí)繳納停車(chē)費(fèi)，任何未交齊停車(chē)費(fèi)的車(chē)輛，均不許駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)。愛(ài)護(hù)車(chē)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備、他人財(cái)產(chǎn)及人身安全，任何由于使用者使用不當(dāng)而發(fā)生的損壞和人身傷害，損壞情況，不論何種原因均由肇事者負(fù)責(zé)承擔(dān)一切責(zé)任。維護(hù)停車(chē)場(chǎng)整潔秩序，

54、嚴(yán)禁在停車(chē)場(chǎng)加油、修車(chē)、沖洗車(chē)輛。禁止裝載易燃、易爆、具有強(qiáng)烈腐蝕性、劇毒等危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。不得在停車(chē)場(chǎng)裝卸貨物放物品，嚴(yán)禁在停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行泊車(chē)以外的活動(dòng)。遵紀(jì)守法，不得在停車(chē)場(chǎng)從事任何活動(dòng)。停車(chē)場(chǎng)有權(quán)對(duì)遺失、失效車(chē)票、車(chē)證或超時(shí)泊車(chē)征收泊車(chē)補(bǔ)償停車(chē)費(fèi)。任何丟失停車(chē)憑證的車(chē)輛將會(huì)被禁止駛出入車(chē)輛。第三章 大廈保潔（管理）計(jì)劃書(shū)第一節(jié) 概述行政辦公樓保潔的基本目的是為了營(yíng)造一個(gè)舒適、干凈、整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔寫(xiě)字樓(及酒店)辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)的需要；采取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使大廈整體避免因時(shí)間、人為等因素而造成的磨損和舊；使大廈保值增值，為大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。為了向行政辦公樓業(yè)主

55、提供優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我們結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況，有針對(duì)性地將影響該物業(yè)的外觀(guān)形象，部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點(diǎn)的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們將提供以下清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車(chē)場(chǎng)清潔，外圍環(huán)境綠化及專(zhuān)業(yè)石材地面養(yǎng)護(hù)、玻璃幕墻清潔等。本計(jì)劃書(shū)系統(tǒng)地概括了行政辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔計(jì)劃等，以便為業(yè)主提供一個(gè)舒適、整潔的辦公環(huán)境。第二節(jié) 人力資源配備一、崗位設(shè)置清潔領(lǐng)班： 1人清潔員： 18人綠化技師： 1人以上清潔人員安排及工作容如附圖所示。二、崗位職責(zé)1、清潔項(xiàng)目領(lǐng)班1） 基本職責(zé)對(duì)清潔服務(wù)工作負(fù)有全面責(zé)任，確保大廈環(huán)境干凈

56、整潔，業(yè)主滿(mǎn)意。工作圍（1）負(fù)責(zé)清潔服務(wù)工作計(jì)劃人員調(diào)配、培訓(xùn)計(jì)劃和總結(jié)。（2）安排、督導(dǎo)清潔員落實(shí)完成各項(xiàng)計(jì)劃。（3）協(xié)調(diào)與其他各部門(mén)的工作關(guān)系，處理解決客戶(hù)的重大投訴。（4）定期檢查、巡視下屬各部計(jì)劃落實(shí)情況和具體工作狀況。（5）巡視檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、標(biāo)識(shí)的正確的使用、安全操作等情況，并紀(jì)錄。（6）負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、勞動(dòng)紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)備的正確操作、新型材料的正確使用等方面的培訓(xùn)。（7）嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避免浪費(fèi)和公物私用。三、人員招聘條件年齡在18歲至45歲之間身體健康狀況良好有禮貌有責(zé)任心沒(méi)有犯罪記錄有同類(lèi)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先居住地點(diǎn)較近優(yōu)先

57、四、人員培訓(xùn)方式建立管理員工教育培訓(xùn)工作體系制定各層次培訓(xùn)計(jì)劃編制部培訓(xùn)教材制定考核方法將員工的培訓(xùn)績(jī)效與工資獎(jiǎng)金、晉升緊密掛鉤按階段分層次、分類(lèi)別實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃第三節(jié)、清潔工作操作程序1、制定科學(xué)的操作程序：2、衛(wèi)生間的清潔操作程序3、公共區(qū)域走道的清潔操作程序4、玻璃的清潔操作程序5、空調(diào)出回風(fēng)口的清潔操作程序6、墻壁的清潔操作程序7、燈具的清潔操作程序8、不銹鋼制品的清潔操作程序9、電梯間的清潔操作程序10、垃圾的運(yùn)送和清理操作程序第四節(jié)、清潔工作頻次公共區(qū)域大堂位置工作容最低服務(wù)頻率 1）出入口玻璃門(mén)3米以下，干濕布擦拭不斷巡回3米以上，干濕布擦拭每日一次2）出入門(mén)前地墊 吸塵每日三次清

58、洗每周三次3）地面拖抹不斷巡回4）指示牌干濕布擦拭每日四次5）咨詢(xún)處干濕布擦拭每日兩次6）裝飾物干濕布擦拭每日二次7）垃圾桶清倒及干濕布擦拭每日四次8）植物套盆干濕布擦拭每日一次9）燈罩表面干濕布擦拭每周一次10）風(fēng)口濕布擦拭每周一次11）天花除塵及局部除漬每月一次12）墻面3米以下，干濕布擦拭每日一次3米以上，干濕布擦拭每月一次男女衛(wèi)生間位置工作容最低服務(wù)頻率1）衛(wèi)生紙加架干濕布擦拭不斷巡回補(bǔ)充衛(wèi)生紙視乎需要2）小便器及恭桶 廁刷擦拭每日四次3）洗臉盆幼細(xì)百潔布擦拭每日八次4）座廁間隔墻身干濕布擦拭每日兩次5）座廁板及部部用有消毒性清潔劑的濕布擦拭 每日兩次座廁板用干濕布擦拭6）水龍頭及鏡子

59、干濕布擦拭不斷巡回7）地面用帶有消毒性清潔劑的濕墩布拖抹 不斷巡回8）墻身干濕布擦拭不斷巡回9）燈罩表面撣子除塵每日一次干濕布擦拭每周一次10）風(fēng)口濕布擦拭每周一次11）門(mén)、門(mén)邊及門(mén)框干濕布擦拭每日兩次12）干手機(jī)干布擦拭每日兩次13）抹手布/紙箱干濕布擦拭每日兩次14）空氣清新機(jī)/肥皂液箱 干濕布擦拭每日兩次補(bǔ)充肥皂液視乎需要15）廢物箱/紙簍清倒廢物及干濕布擦拭每日八次16）天花除塵及局部除漬每月一次客用電梯位置工作容最低服務(wù)頻率 1）地毯吸塵每日四次2）扶手 干濕布擦拭每日四次3）門(mén)干濕布擦拭每日四次4）墻身干濕布擦拭每日一次5）燈罩表面撣子除塵每日一次干濕布擦拭每周一次6）天花干濕布擦

60、拭每周一次客用電梯廳位置工作容服務(wù)頻率 1）硬地面用大型地拖拖地面塵埃每日兩次2）煙筒 清倒廢物及干濕布擦拭每日五次3）植物套盆干濕布擦拭每日一次4）電梯按鈕干濕布擦拭不斷巡回5）墻身3米以下，干濕布擦拭每日一次3米以上，干濕布擦拭每月一次6）風(fēng)口濕布擦拭每月一次7）燈罩表面撣子除塵每日一次干濕布擦拭每月一次8）天花除塵及局部除漬每月一次通道位置工作容最低服務(wù)頻率 1）硬地面拖抹每日兩次清洗每周一次2）地毯 吸塵每日一次清洗每月一次3）墻身干濕布抹每日一次4）指示牌除塵及用干濕布擦拭每日一次5）燈罩表面撣子除塵每周一次用干濕布擦拭每月一次6）電力插頭干布抹每日一次7）消防設(shè)備箱及警釧撣子除塵每