招商方案優(yōu)選

1、 PAGE 第 PAGE 22頁共 NUMPAGES 22 頁 第四部分 招商方案優(yōu)選4.1招商環(huán)境中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長(zhǎng)狀態(tài)多個(gè)高尚尚住宅區(qū)區(qū)正在形形成路網(wǎng)建設(shè)設(shè)漸趨完完善，各各種商業(yè)業(yè)正強(qiáng)勢(shì)勢(shì)進(jìn)入舊商業(yè)和和舊居住住模式處處于退隱隱階段片區(qū)商業(yè)業(yè)建設(shè)有有足夠的的政策傾傾斜度定位相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的市場(chǎng)培培育已開開始并以以初具規(guī)規(guī)模4.2招招商方案案總體要要求符合項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)定位具有可操操作性和和實(shí)用性性方案要全全面兼顧顧各方面面的利益益確保項(xiàng)目目后續(xù)操操作的成成功4.3招招商方案案的提出出 方案AA：整體體出租，僅引進(jìn)進(jìn)獨(dú)立的的經(jīng)營(yíng)管管理品牌牌 方案BB：散租租，引進(jìn)進(jìn)小商家家，自己己成立管管理公

2、司司方案闡述述：方方案A：商場(chǎng)作作為一個(gè)個(gè)整體出出租給某某成熟的的旗艦艦商家，發(fā)展展商不參參與后期期的經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管理理，項(xiàng)目目將以成成熟的品品牌商場(chǎng)場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌）的形象象進(jìn)入市市場(chǎng)。方案BB：項(xiàng)目目出租前前須根據(jù)據(jù)招商對(duì)對(duì)象的數(shù)數(shù)量規(guī)模模和經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)平面的的分割劃劃分，發(fā)發(fā)展商成成立專門門的管理理機(jī)構(gòu)（或委托托予專業(yè)業(yè)的管理理公司），商場(chǎng)場(chǎng)將以新新興的賣賣場(chǎng)品牌牌店出現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)。4.44方案相相關(guān)指標(biāo)標(biāo)的評(píng)估估在A、BB兩個(gè)方方案中，由于招招商直接接因素參參與方式式的不同同，首先先會(huì)影響響各因素素利益所所得和相相互均衡衡關(guān)系，然后會(huì)會(huì)影響商商場(chǎng)的后后續(xù)操作作和整個(gè)個(gè)商場(chǎng)的的市場(chǎng)形

3、形象，從從招商行行為所產(chǎn)產(chǎn)生的各各種關(guān)系系中可取取用如下下指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行方案案的評(píng)估估。C11方方案質(zhì)量量指標(biāo)：指 標(biāo)標(biāo)租金收入返租壓力招商難度銷售影響定 位位相關(guān)性經(jīng)營(yíng)條件經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方案A低大較易利好很好要求高小B高小較難一般一般一般要求求大指標(biāo)說明明：租金收入入：項(xiàng)目目招商時(shí)時(shí)產(chǎn)生的的租金收收益，其其具體數(shù)數(shù)據(jù)見CC10指指標(biāo)取值值范圍為為由低到到高。返租壓力力：招商商后商鋪鋪銷售手手段返租運(yùn)運(yùn)用的必必要性，返租必必要性越越強(qiáng),商商場(chǎng)后期期銷售壓壓力越高高，指標(biāo)標(biāo)取值范范圍為由由強(qiáng)到弱弱。招商難易易度：既既引進(jìn)商商家資源源的難易易度，體體現(xiàn)在招招商成本本的大小小、商家家進(jìn)駐的的快慢和和招商計(jì)計(jì)劃

4、實(shí)施施和控制制效果，指標(biāo)取取值范圍圍是由難難到易。銷售影響響度：招招商完成成商家入入駐后對(duì)對(duì)商場(chǎng)銷銷售的影影響，包包括商場(chǎng)場(chǎng)市值、商場(chǎng)的的升值潛潛力、商商場(chǎng)的形形象和昭昭示力度度，以及及商鋪銷銷售計(jì)劃劃控制等等。指標(biāo)標(biāo)取值范范圍是由由一般到到好。定位相關(guān)關(guān)性：不不同的招招商方案案決定了了商場(chǎng)具具體的商商業(yè)形態(tài)態(tài)和形象象，即引引進(jìn)商家家的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式、理念與與商場(chǎng)定定位的吻吻合度，指標(biāo)取取值范圍圍是由低低到高。經(jīng)營(yíng)條件件要求：不同類類型的商商家對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所的條件件有不同同的要求求，這直直接關(guān)系系到了發(fā)發(fā)展商的另另一項(xiàng)成成本裝修成成本，取取值范圍圍是由低低到高。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度：不不同的商商家其經(jīng)經(jīng)營(yíng)

5、能力力和抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力是不同同的，經(jīng)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)穩(wěn)定性對(duì)對(duì)商場(chǎng)的的保值升升值是最最有力的的保障，指標(biāo)取取值范圍圍是由大大到小。C12方方案量化化指標(biāo)（假設(shè)招招租后即即時(shí)發(fā)售售）：指標(biāo)標(biāo)即時(shí)租金金收入營(yíng)銷費(fèi)用用返租成本本裝修成本本變動(dòng)現(xiàn)金值銷售價(jià)格格負(fù)擔(dān)abcdef方A2,3227,6697116,385511,6670,6588/-9,4459,3466-一三665案B4,0665,7779331,00550/3,7334,7774539指標(biāo)說明明及推算算：即時(shí)租金金收入：招商過過程中發(fā)發(fā)展商直直接從商商場(chǎng)租賃賃中所獲獲得的租租金收入入，其計(jì)計(jì)算見表表C100招商營(yíng)銷銷費(fèi)用：因招商商工作量量和強(qiáng)度

6、度的不同同而對(duì)其其相關(guān)營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用產(chǎn)生影影響，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用按租金金年收益益總額的的244%比例例；A：b=4844,9337122%=1116,3385元元B：b=9199,4557123%=3331,0005元元返租成本本：說明明了招商商方案對(duì)對(duì)后期銷銷售的影影響。如如選擇了了方案AA且想加加快銷售售和資金金回籠速速度，一一般需要要對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行分分割并采采用返租租的促銷銷手段。但本案案認(rèn)為，返租的的促銷手手段不是是必須的的。對(duì)于于方案BB的后期期銷售可可采用以以租代售售的銷售售策略（相當(dāng)于于分期付付款的方方式，付付款年限限366年，按按月或季季收取應(yīng)應(yīng)付款項(xiàng)項(xiàng)，價(jià)格格相當(dāng)于于整體發(fā)發(fā)售的水水

7、平）；而對(duì)于于方案AA，在后后期市場(chǎng)場(chǎng)培育比比較成熟熟、商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)比比較成功功、商服服物業(yè)投投資比較較紅火的的天時(shí)地地利情況況下也可可嘗試整整體發(fā)售售給經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家或或大面積積劃分出出售的銷銷售策略略。所以以，返租租成本非非必然成成本，只只是不可可預(yù)見成成本。假設(shè)返租租期100年、返返租回報(bào)報(bào)率8%，5年年固定租租約、一一次性返返3年租租金，招招租后即即時(shí)發(fā)售售、均價(jià)價(jià)17,5199.355元/（見CC一三），銷售售率1000%:則A；cc=17,5199.355元/0.00812（655元/+755元/）26,9277.6773年12月月=111,6700,6588元; B:c=00裝修成本本

8、變動(dòng)：不同類類型的商商家對(duì)商商場(chǎng)的內(nèi)內(nèi)外部裝裝修、軟軟硬件設(shè)設(shè)施的要要求是不不一樣的的，既不不同的經(jīng)經(jīng)營(yíng)布局局和環(huán)境境要求有有不同的的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)細(xì)部處理理，其直直接引起起了裝修修成本的的變動(dòng)，此項(xiàng)指指標(biāo)的測(cè)測(cè)算采用用估算（無預(yù)算算）。方案現(xiàn)金金值：屬屬商場(chǎng)階階段性的的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)，其其大概表表明了在在商場(chǎng)發(fā)發(fā)售時(shí)發(fā)發(fā)展商大大概的現(xiàn)現(xiàn)金總體體流入情情況，是是商場(chǎng)相相關(guān)的一一種產(chǎn)權(quán)權(quán)收益，負(fù)值表表示發(fā)展展商為了了完成銷售目目標(biāo)而可可能承擔(dān)擔(dān)的成本本，不能能完全以以此項(xiàng)指指標(biāo)來進(jìn)進(jìn)行方案案的評(píng)估估，必須須要結(jié)合合方案的的質(zhì)量指指標(biāo)來進(jìn)進(jìn)行方案案的優(yōu)選選。A；e=abbcd=22,3277,6977

9、元1116,3855元-11167706558元=-9,4599,3446元BB：e=abbcd=44,0655,7799元3331,0055元=33,7337,7774元元銷售價(jià)價(jià)格負(fù)擔(dān)擔(dān)：分擔(dān)擔(dān)在商場(chǎng)場(chǎng)單位面面積上的的方案現(xiàn)現(xiàn)金值，可以與與商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)管管理現(xiàn)狀狀相互的的轉(zhuǎn)化，其價(jià)值值量表現(xiàn)現(xiàn)為旗旗艦商家家商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理品牌牌給投資資者造成成的心理理效應(yīng)優(yōu)良良的增值值性，負(fù)負(fù)數(shù)表示示單價(jià)的的提升。A：f=e669277=-9,4599,3446元69227=-一三665元/B：f=e669277=3,7737,7744元69227=5399元/4.5方方案銷售售影響招商方案案的直接接目的

10、是是最大化化地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商場(chǎng)的的商業(yè)使使用功能能，銷售售的目的的是要實(shí)實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)場(chǎng)的貨幣幣價(jià)值，前者的的實(shí)施效效果會(huì)反反映在后后者目的的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)效果上上。4.5.1計(jì)量量分析C一三相相關(guān)指標(biāo)標(biāo)推算表表：樓層租金范圍圍（元/）組中值銷售單價(jià)價(jià)（元/）面積（）銷售收益益（元）首層一八02一五五197.526,00702,077854,1173,4600二層110一三55122.516,11702,4一一八39,0099,0600三層8099587.5511,55502,433028,0066,5000平均值/17,5519.35/總值/6,9226121,3399,0220銷售總體體均價(jià)：17,5199

11、.355元/，整體體發(fā)售和和分割返返租出售售的價(jià)格格比取00.788:1(價(jià)格778折,即一三三,6665.009:17,5519.35)，則方方案A、B的銷銷售影響響計(jì)量分分析如下下表（CC14）：C14銷銷售影響響計(jì)量分分析方 案案AB單 位位說 明明相關(guān)銷售售方式分割反租租銷售整體、大大面積發(fā)發(fā)售或以租代代售計(jì)量指標(biāo)標(biāo)銷售總額額121,3399,022094,6644,4366元返租成本本19,4451,09660元共5年?duì)I銷費(fèi)用用3,0333,44761,8992,8889元A:0.0255/B:0.002銷售凈額額98,8854,448892,7751,5477元A、B銷銷售凈額額差

12、6,1002,9901/元可見,方方案A和和B對(duì)銷銷售的影影響可描描述為:方案AA的成功功實(shí)施可可比方案案B 多多給銷售售帶來66,1002,9901元元的貨幣幣收入。4.5.2優(yōu)劣劣分析4.5.1計(jì)量量分析是是在工作作任務(wù)完完成情況況很理想想的前提提下做出出的估算算，以下下是對(duì)工工作任務(wù)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)描述方 案案優(yōu) 勢(shì)勢(shì)劣 勢(shì)勢(shì)A銷售額較較高客戶源豐豐富單個(gè)個(gè)體體銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)容易易銷售不暢暢預(yù)期收收入無法法實(shí)現(xiàn)招商力度度和效果果不易控控制發(fā)展商墊墊付租金金眾多業(yè)主主與經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的溝溝通協(xié)調(diào)調(diào)增加經(jīng)經(jīng)營(yíng)的難難度經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的的轉(zhuǎn)嫁給給了開發(fā)發(fā)商返租的財(cái)財(cái)務(wù)壓力力承擔(dān)回購購的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)B無返租財(cái)財(cái)務(wù)壓力力

13、無銷售壓壓力無招商壓壓力無后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)發(fā)展商無無回購風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資金回籠籠快速(整體性性的)售價(jià)較低低(一般般在700折到882折之之間)表面看回回籠資金金總額少少客戶源狹狹窄不易易成交交易談判判難度大大4.6方方案優(yōu)選選5.3部部分從方方案相關(guān)關(guān)的質(zhì)量量和數(shù)量量指標(biāo)兩兩方面進(jìn)進(jìn)行分析析，方案案優(yōu)選的的過程必必須是對(duì)對(duì)質(zhì)數(shù)指指標(biāo)綜合合評(píng)估的的過程。本案認(rèn)認(rèn)為方案案A整體體上優(yōu)于于方案BB，因?yàn)闉椋阂粋€(gè)好的的經(jīng)營(yíng)管管理品牌牌對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值的的提升不不止(一一三655+5339)=19004，而而且這種種升值刺刺激是永永續(xù)性的的。方案數(shù)量量指標(biāo)是是在招租租后即時(shí)時(shí)發(fā)售的的假設(shè)上上得出的的，如等等到商場(chǎng)

14、場(chǎng)市場(chǎng)培培育期結(jié)結(jié)束之后后，返租租成本不不一定要要發(fā)生。在方案案A有效效運(yùn)作的的情況下下，商場(chǎng)場(chǎng)的升值值是一定定能達(dá)到到的。商場(chǎng)成功功的關(guān)鍵鍵因素是是經(jīng)營(yíng)者者的實(shí)力力和管理理服務(wù)的的素質(zhì)，方案AA的最終終目的的的引進(jìn)有有實(shí)力有有信譽(yù)的的優(yōu)質(zhì)旗艦商商家以以確保商商場(chǎng)的成成功。方案A更更好地符符合了商商場(chǎng)定位位的思路路。如果方案案A以分分割返租租的形式式進(jìn)行出出售，其其對(duì)銷售售有6,1102,9011元的增收影影響。第五部份份 招商商準(zhǔn)備工工作5.1招招商主體體以同致行行顧問為為招商主主體進(jìn)行行招商。同致行將將指定商商業(yè)總監(jiān)監(jiān)、項(xiàng)目目經(jīng)理、商業(yè)策策劃師各各一名組組建本項(xiàng)項(xiàng)目商場(chǎng)場(chǎng)的招商商小組。5.

15、2招招商對(duì)象象精品家居居零售商商精品家居居代理經(jīng)經(jīng)銷商精品家居居直營(yíng)廠廠家有精品家家居經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的旗艦商商家5.3招招商范圍圍深圳各家家居零售售店深圳各家家居專業(yè)業(yè)市場(chǎng)廣東省內(nèi)內(nèi)高檔家家居生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域5.4招招商物料料準(zhǔn)備招商手冊(cè)冊(cè)、招商商單張?jiān)攲?shí)的廣廣告主題題，商場(chǎng)場(chǎng)概況，招商條條件和日日期，蒙蒙太奇效效果A3大小小，銅版版印刷廣告公司司制作，用于招招商現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)或直郵郵條幅、路路旗、導(dǎo)導(dǎo)示牌和和氣球等等POPP物料廣告或禮禮儀公司司負(fù)責(zé)，用于招招商現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)VII物料（含綜合合簡(jiǎn)介、平面圖圖、功能能說明、經(jīng)營(yíng)宗宗旨、發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃介紹、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)外包裝裝等）設(shè)計(jì)禮禮儀公司司負(fù)責(zé)招商合同同文本發(fā)

16、展商負(fù)負(fù)責(zé)招商細(xì)細(xì)則、招商流流程、租租賃協(xié)議議等同致行負(fù)負(fù)責(zé)商場(chǎng)平面面分割圖圖（規(guī)劃劃效果圖圖）發(fā)展商同致行行提供分分割建議議5.4招招商架構(gòu)構(gòu)本案以項(xiàng)項(xiàng)目工作作組形式式，采用用項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制，設(shè)設(shè)兩個(gè)招招商小組組,每個(gè)個(gè)小組內(nèi)內(nèi)各專業(yè)業(yè)人員共共同配合合。項(xiàng)目目經(jīng)理向向項(xiàng)目總總監(jiān)負(fù)責(zé)責(zé)，與發(fā)發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行招商商工作協(xié)協(xié)調(diào)、對(duì)對(duì)接，督督促媒體體、廣告告公司、禮儀公公司等協(xié)協(xié)作單位位的工作作推進(jìn)。發(fā)展商項(xiàng)目總監(jiān)（有）項(xiàng)目經(jīng)理（有）招商主任（有）策劃師（有）市場(chǎng)研究員（有）招商顧問（有）發(fā)展商項(xiàng)目部商場(chǎng)招商商小組架架構(gòu)圖和和現(xiàn)有狀狀況5.5現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理招商人員員上崗前前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)做招招商前準(zhǔn)

17、準(zhǔn)備；每周項(xiàng)目目例會(huì)，向發(fā)展展商通報(bào)報(bào)每周招招商情況況及當(dāng)前前亟待解解決的問問題；每日以書書面形式式向發(fā)展展商匯報(bào)報(bào)招商情情況，按按時(shí)制作作上門客客戶統(tǒng)計(jì)計(jì)分析、廣告效效果測(cè)試試分析并并以周、月小結(jié)結(jié)形式報(bào)報(bào)告呈報(bào)報(bào)發(fā)展商商；定期提交交周例會(huì)會(huì)紀(jì)要、招商周周、月總總結(jié)；每周定期期與招商商人員溝溝通，及及時(shí)分析析市場(chǎng)變變化，相相應(yīng)調(diào)整整營(yíng)銷策策略，提提交宣傳傳推廣計(jì)計(jì)劃書。 HYPERLINK xx37222x x337222x中中國(guó)最龐龐大的資資料庫下下載第六部份份 招商商計(jì)劃及及實(shí)施5.1實(shí)實(shí)施戰(zhàn)略略及推廣廣計(jì)劃5.1.1商場(chǎng)場(chǎng)招商將將實(shí)施快快、準(zhǔn)、靈的戰(zhàn)戰(zhàn)略快：招商商工作的的快速展展開，迅

18、迅速組建建招商隊(duì)隊(duì)伍、準(zhǔn)準(zhǔn)備招商商物料，積極主主動(dòng)爭(zhēng)取取和大型型旗艦艦商家取得聯(lián)聯(lián)系并進(jìn)進(jìn)行有效效的溝通通，盡早早確定商商家進(jìn)駐駐的可能能性，及及早發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題并并及時(shí)調(diào)調(diào)整招商商方案；公關(guān)宣宣傳工作作全面鋪鋪開，以以最快的的營(yíng)銷媒媒介達(dá)到到招商的的全面認(rèn)認(rèn)知、認(rèn)認(rèn)同。準(zhǔn)：認(rèn)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)開始始招商消消息的發(fā)發(fā)布，把把商場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)確明晰晰的定位位和商場(chǎng)場(chǎng)未來無無限的發(fā)發(fā)展?jié)摿αφ故窘o給目標(biāo)商商家和未未來的投投資者；準(zhǔn)確把把握商家家的心理理和需求求，做好好招商相相關(guān)的服服務(wù)工作作，專業(yè)業(yè)地操作作招商計(jì)計(jì)劃。靈：市場(chǎng)場(chǎng)眾多的的不確定定因素和和招商工工作中存存在的人人為因素素都會(huì)影影響招商商方案的的選擇和

19、和計(jì)劃實(shí)實(shí)施的效效果，在在專業(yè)高高效操作作的前提提下，我我們會(huì)根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況和和計(jì)劃實(shí)實(shí)施的結(jié)結(jié)果及時(shí)時(shí)調(diào)整招招商計(jì)劃劃的各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容。5.1.2招商商推廣計(jì)計(jì)劃商場(chǎng)的招招商工作作，本案案有以下下推廣計(jì)計(jì)劃：第一階段 初步推廣工作組建招商隊(duì)伍及籌備招商物料少量的宣傳公關(guān)工作直抵大型旗艦商家，同時(shí)盡量積累經(jīng)營(yíng)定位類別的商家資源檢討第一階段推廣的市場(chǎng)反應(yīng)，并就推廣策略、目標(biāo)商家及招商條件，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整第二階段 全面推廣工作繼續(xù)對(duì)旗艦商家的跟進(jìn)，逐步縮減范圍確定核心商家跟進(jìn)核心商家并展開宣傳攻勢(shì)跟據(jù)商家的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來擬定其進(jìn)駐商場(chǎng)的可能性和條件評(píng)估第二階段工作的效果，對(duì)商家進(jìn)行取舍，在此階段

20、工作不可行的情況下，盡快啟動(dòng)招商方案B。第三階段 再次推廣工作調(diào)整招商對(duì)象，調(diào)整招商物料對(duì)前期積累的商業(yè)資源作更深入廣泛的營(yíng)銷宣傳跟據(jù)商家的質(zhì)素來厘定其進(jìn)駐商場(chǎng)的可能性和條件落實(shí)商場(chǎng)部門的籌建工作第四階段 落實(shí)商戶進(jìn)駐商場(chǎng)與商家洽談租賃條款落實(shí)進(jìn)駐商家，簽訂正式合約全面發(fā)放商場(chǎng)開業(yè)進(jìn)場(chǎng)消息大量利用傳媒作宣傳推廣工作第五階段 交付使用及試業(yè)開幕協(xié)助商家進(jìn)場(chǎng)，入圖審批、裝修等工程問題安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛開業(yè)宣傳開幕活動(dòng)，舉辦宣傳活動(dòng)，打響知名度C一五推推廣計(jì)劃劃內(nèi)容表表：推廣階段段開始時(shí)間間結(jié)束時(shí)間間推廣目標(biāo)標(biāo)天數(shù)初步推廣廣工作20033/6/1620033/7/30完成方案案A 的的摸

21、底和和目標(biāo)客客戶選擇擇45全面推廣廣工作20033/8/120033/9/一五確定核心心商家和和方案AA的可行行性45再次推廣廣工作20033/9/1620033/100/300完成方案案A/繼繼續(xù)實(shí)施施方案BB，一五落實(shí)商戶戶進(jìn)駐商商場(chǎng)20033/111/120033/111/一五五完成方案案B的995%一五交付使用用及試業(yè)業(yè)開幕20033/111/16620033/122/1方案B的的1000%及開開業(yè)條件件成熟一五總 計(jì)計(jì)一三55.2招招商實(shí)施施5.2.1招商商總策略略走出去、請(qǐng)進(jìn)來來建立直復(fù)復(fù)式的招招商網(wǎng)絡(luò)絡(luò)分組進(jìn)行行以流動(dòng)招招商為主主、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)招商為為輔招商初期期因目標(biāo)標(biāo)商家的的數(shù)量小

22、小、直達(dá)達(dá)性好，可生省省去營(yíng)銷銷的知曉曉階段而而直接進(jìn)進(jìn)行認(rèn)知知和認(rèn)同同度宣傳傳，直復(fù)復(fù)營(yíng)銷手手段可低低成本高高效率地地達(dá)到此此目的。招商中中期如執(zhí)執(zhí)行方案案有變化化，則目目標(biāo)商家家會(huì)有一一定量地地?cái)U(kuò)大，但家居居產(chǎn)品商商家分布布的特征征仍然是是集中、區(qū)域的的，此時(shí)時(shí)加大人人力和出出行頻率率便可應(yīng)應(yīng)付。執(zhí)行到評(píng)評(píng)估階段段時(shí)，招招商人員員和工作作要進(jìn)行行必要的的分流，其中一一組負(fù)責(zé)責(zé)方案AA的繼續(xù)續(xù)實(shí)施，另一組組根據(jù)情情況展開開方案BB的工作作并適時(shí)時(shí)調(diào)整招招商條件件。 5.22.2招招商媒體體策略媒體選擇擇適用的商商場(chǎng)招商商推廣的的媒體均均有各自自的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)和缺點(diǎn)點(diǎn)，我們們將根據(jù)據(jù)各大媒媒體的優(yōu)優(yōu)

23、劣分析析，針對(duì)對(duì)每個(gè)推推廣階段段的目標(biāo)標(biāo)，制訂訂最適當(dāng)當(dāng)媒體組組合策略略。C16各各大媒體體的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)、缺點(diǎn)點(diǎn)分析：媒體優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)局 限限報(bào)紙靈活、及及時(shí)、有有良好的的當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)覆蓋蓋面、接接受廣泛泛、圖文文并茂、信息清清楚、影影響力強(qiáng)強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者者少、發(fā)發(fā)布費(fèi)用用昂貴、地產(chǎn)廣廣告集中中、造成成信息干干擾大電視傳播范圍圍廣、受受眾面廣廣、圖文文聲并茂茂、傳播播速度快快、感染染力強(qiáng)制作費(fèi)用用昂貴；受播映映時(shí)間限限制，需需一定的的時(shí)間連連續(xù)，才才能出效效果；觀觀眾可選選擇性差差直郵讀者針對(duì)對(duì)性強(qiáng)；靈活性性好；同同一媒體體內(nèi)無競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，個(gè)性性化強(qiáng)；費(fèi)用低低廣告形象象差廣播當(dāng)?shù)亟邮苁苄院茫毁M(fèi)用較較低僅有

24、聽覺覺效果；宣傳短短暫；聽聽眾零星星分散戶外廣告告靈活性好好；保留留時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)受眾分散散，針對(duì)對(duì)性差雜志讀者選擇擇性強(qiáng)；制作質(zhì)質(zhì)量好；讀者閱閱讀時(shí)間間長(zhǎng)；保保留期長(zhǎng)長(zhǎng)；轉(zhuǎn)稼稼閱讀率率高發(fā)行量不不大，受受眾面相相對(duì)為小小建議本項(xiàng)項(xiàng)目在深深圳方面面的推廣廣，以報(bào)報(bào)紙、直直郵為主主，輔以以POPP、戶外外廣告等等（香港港方面的的推廣可可根據(jù)情情況靈活活把握）。媒體組合合組合原則則：立體體交叉組組合，視視覺感染染：報(bào)紙紙平面廣廣告、戶戶外廣告告牌、PPOP、樓體形形象、招招商/售售銷中心心等因素素對(duì)商家家產(chǎn)生最最直接的的沖擊；聽覺感感染：與與商戶面面對(duì)面的的溝通交交流；理理念感染染：本商商場(chǎng)所定定位的高

25、高檔時(shí)尚尚商業(yè)定定位逐漸漸深入人人心；長(zhǎng)短期效效應(yīng)組合合，報(bào)紙紙的時(shí)效效較短，POPP、廣告告牌時(shí)效效較長(zhǎng)，在推廣廣前期注注重長(zhǎng)期期即時(shí)效效應(yīng)媒體體應(yīng)用（如戶外外廣告和和直郵），有助助于樹立立深刻的的品牌形形象；中中后期偏偏重短期期時(shí)效宣宣傳（如如報(bào)紙廣廣告），敦促商商家的進(jìn)進(jìn)駐。媒體發(fā)布布計(jì)劃C17媒媒體發(fā)布布時(shí)刻強(qiáng)強(qiáng)度表：媒體類別運(yùn)作時(shí)間運(yùn)作強(qiáng)度度廣告目標(biāo)標(biāo)廣告指標(biāo)標(biāo)直郵21/66一五五/7100份份直達(dá)方案案A目標(biāo)標(biāo)商家，回復(fù)率率45%知曉度21/99一五五/100900份份直達(dá)方案案B目標(biāo)標(biāo)商家，回復(fù)率335%知曉度報(bào)紙21/99211/100特區(qū)報(bào)11次半版版商場(chǎng)訴求求推廣，驅(qū)動(dòng)猶猶

26、豫商家家認(rèn)同度決策驅(qū)動(dòng)動(dòng)21/111330/111特區(qū)報(bào)11次全版版進(jìn)場(chǎng)開業(yè)業(yè)的公布布，最后后驅(qū)動(dòng)決策驅(qū)動(dòng)動(dòng)POP21/66233/111/商場(chǎng)CII推廣認(rèn)同度相關(guān)營(yíng)銷銷活動(dòng)計(jì)計(jì)劃（另另呈）5.2.3廣告告策略廣告訴求求點(diǎn)：風(fēng)華盛世世.精品品廊家居居廣場(chǎng)，中心區(qū)區(qū)高尚商商業(yè)的代代言人訴求點(diǎn)詮詮釋商業(yè)，也也有高尚尚的。中心區(qū)，深圳規(guī)規(guī)劃的文文化交流流中心、深圳的的心臟和和主要的的形象展展示區(qū)。這兒的的居民有有時(shí)尚的的居家理理念、豐豐富的人人文思想想、典雅雅的生活活品位和和高檔次次的消費(fèi)費(fèi)水平；這兒有有通暢的的交通路路網(wǎng)，有有最完善善的市政政設(shè)施；這兒的的商業(yè)，不僅是是一個(gè)交交易的平平臺(tái)或物物流中心心，而應(yīng)應(yīng)該有更更多的文文化內(nèi)涵涵；這兒兒的商業(yè)業(yè)，贏利利不再是是問題，他們是是在展示示一種藝藝術(shù)。在風(fēng)華盛盛世.精精品廊家家居，消消費(fèi)不再再是一種種單純的的物品占占有行為為，顧客客是在體體驗(yàn)，體體驗(yàn)家居居精品更更豐富的的格調(diào)、更優(yōu)美美的線條條、更舒舒適的質(zhì)質(zhì)地。這這兒，在在風(fēng)華盛盛世商業(yè)業(yè)群樓，中心區(qū)區(qū)商服