海韻明珠策劃案模板

1、海韻明珠策劃案海韻明珠策劃案市場篇、本案面臨的市場特征-、消 費(fèi) 者 的 調(diào)查三、本案及周邊市場情況的調(diào)查四、價格的調(diào)查產(chǎn)品篇、產(chǎn)品定位-、產(chǎn) 品 優(yōu) 劣 勢 分析三、對 產(chǎn) 品 的 建議四 、產(chǎn) 品 的 指 標(biāo) 建議五、銷售篇、總 體 銷 售 策略-、銷 售 價 格 策略三、付 款 方 式 策略四、銷售預(yù)測五、銷售造勢六 、銷 售 準(zhǔn) 備 工 作廣告篇前(ZZ)一、推廣時機(jī)建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點(diǎn)五、廣告總體預(yù)算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環(huán)境篇市場篇房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險與機(jī)會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的 市場現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而

2、抓住機(jī) 會,獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)1、位置與環(huán)境項(xiàng)目位置:坐落于鲅魚圈唯一商業(yè)核心區(qū)域，地理位置極佳。交通:便利.暢通環(huán)境:鬧中取靜、鶴立雞群教育：2 .樓盤定位：在鲅魚圈商業(yè)核心區(qū)域建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高，園林 綠化首屈一指的高檔次.高品質(zhì)的多層及小高層電梯組式住宅群。 功能定位:自住及投資(7)客戶定位：1、鲅魚圈核心商業(yè)區(qū)域內(nèi)的本地及外地經(jīng)商者2、對老區(qū)有感情的本地居民3、具有投資需求的客戶4樓盤概況：.主體建筑為多層及小高層電梯公寓。總建筑面積43000平方米，層數(shù)6-12層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。.主打戶型:面積40平

3、方米(%) , 80平方米(%) , 100平方米(%)綠化率.容積率.建設(shè)密度二、市 場 機(jī) 會 點(diǎn) 分 析(一) 鲅魚圈住宅市場背景分析 4月6日，國家發(fā)改委批復(fù)”沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)”為國家新型工業(yè)化綜合配 套改革試驗(yàn)區(qū)。至此,”沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)”成為繼上海浦東、天津?yàn)I海新 區(qū)之后，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第八個國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，鲅魚 圈成為兩大國家級戰(zhàn)略唯一疊加區(qū)域。另一項(xiàng)國家戰(zhàn)略即國務(wù)院 于7月1日正式批復(fù)的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃，即”五點(diǎn)一 線”的發(fā)展戰(zhàn)略。鲅魚圈正在迎來雙重的發(fā)展機(jī)遇。之于”沈陽經(jīng) 濟(jì)區(qū)”，鲅魚圈是環(huán)渤海城市群唯一的海洋門戶，當(dāng)前正在承載著沈 陽經(jīng)濟(jì)區(qū)80%的海運(yùn)量，是沈陽經(jīng)濟(jì)構(gòu)成

4、的重要組成部分。同時, 作為”五點(diǎn)一線”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，隨著鲅魚圈正的全面擴(kuò)容與升級，國內(nèi)省內(nèi)大量一線開發(fā)商紛 紛涌入，鲅魚圈的的房地產(chǎn)市場競爭空前激烈:但經(jīng)過觀察我們發(fā) 現(xiàn)鲅魚圈房地產(chǎn)開發(fā)存在著這樣一個特點(diǎn):一方面是新區(qū)商品房總 體開發(fā)量巨大，但由于配套設(shè)施等原因造成積壓情況嚴(yán)重，即使銷 售也多為外地人作為長期投資為目的購買;另一方面是老區(qū)特別是 核心區(qū)域商品房有效供應(yīng)相對不足,而隨著近兩年房地產(chǎn)價格的快 速上漲，本地消費(fèi)者買不到或買不起所需的房子。在這種市場條件 下，我們只有切實(shí)的從市場的需求出發(fā),從消費(fèi)者的需求出發(fā)，找出 市場機(jī)會點(diǎn)、空白點(diǎn)，進(jìn)行差異化營銷,才能在競爭中取勝。3、差異化營銷成

5、為占領(lǐng)市場的有效辦法房地產(chǎn)營銷之根本,就是要找出市場的空白點(diǎn)、機(jī)會點(diǎn)，為項(xiàng)目樹 立鮮明的風(fēng)格特色，與其它項(xiàng)目形成區(qū)隔，從而減少競爭,占領(lǐng)市 場。人無我有,而”我有”若為市場所需，”我”就占領(lǐng)了市場。 因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費(fèi)者中引 起了轟動，一面市就被一搶而空,甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。比 如:”萬隆廣場”等，萬隆看準(zhǔn)了核心商區(qū)市場上沒有大型的綜合 體及商業(yè)項(xiàng)目，同時在該區(qū)域又大量存在有這種需求的消費(fèi)者，市 場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開發(fā)滿足這種需求的項(xiàng)目， 再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營銷，最終贏得了市場。2、挖掘項(xiàng)目潛力，實(shí)現(xiàn)等值營銷,將成為我們營銷的主體思

6、路 我們與萬隆處在同一區(qū)位、不同檔及用途，因?yàn)橥诰驖摿Φ某潭?不同，其最終結(jié)果也會大不相同。萬隆的房子其本身地理位置價值 并不比我們好多少，但由于開發(fā)商對其潛在商業(yè)價值進(jìn)行了大力的 挖掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場價值的最大化,這說明，只有挖掘出項(xiàng)目 的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的 開發(fā)商認(rèn)識到等值營銷的重要性,未來，等值營銷將成為房產(chǎn)營銷 總趨勢。3、本案面臨的市場特征1、總體量偏小，戶型多,定位不明確400戶的總量,具有從40-180平方米超過10個以上的戶型,表面上 是要滿足客戶多樣化的需求，但同時也造成了定位不準(zhǔn)確，銷售目 標(biāo)不明晰的后果3、從已經(jīng)銷售的房源看，多層4

7、0米小戶型熱銷,60-120米中戶型 暢銷,大戶型緩銷。4、購買群體階層明顯多層購買主體為附近企業(yè)商業(yè)主，本地原居民，當(dāng)前的購房主體為 中高及工薪階層。年齡多為實(shí)力一般的中青年人，該階層購買者主 要特征是對小區(qū)品質(zhì)要求不高。5、客戶對總價及首付均敏感單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價（月還款）反映了真實(shí)的客戶的經(jīng) 濟(jì)實(shí)力，首付高低決定了客戶是否能購買。在當(dāng)今的年輕人中，月 供還得起但首付交不起的大有人在！7競爭空前激烈?guī)缀趺恳粋€樓盤都有強(qiáng)勁的對手，較量集中在綜和品質(zhì)性價比于廣 告，開發(fā)商的首要任務(wù)不是賺取暴利,而是先能夠讓市場認(rèn)可。結(jié)論:綜上所述，當(dāng)前的鲅魚圈地產(chǎn)市場，國家宏觀調(diào)控與區(qū)域即將 發(fā)展的時刻，由于開發(fā)量的急劇加大導(dǎo)致競爭日益加劇，市場暫時 處于了供大于求的空檔期。在這種市場情況下，若能夠真正的從市 場的需求出發(fā)，找出市場的機(jī)會點(diǎn)，并挖掘出項(xiàng)目的全部潛在價值， 實(shí)行差異化營銷，用搶市場的心態(tài)去面對消費(fèi)者，那么，本項(xiàng)目也將 最終會贏得消費(fèi)者的青睞。特別是本地區(qū)，作為核心商業(yè)區(qū)域，現(xiàn) 有開發(fā)項(xiàng)目有限，其實(shí)是出現(xiàn)了區(qū)域有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象,如果我 們發(fā)揮我們的成本優(yōu)勢，制定合理的價格，較低的置業(yè)首付