房屋建筑報規(guī)面積預(yù)算市公開課獲獎?wù)n件

1、 福州市勘測院平潭分院 4月房屋建筑報規(guī)面積預(yù)算 第1頁第1頁一、概述二、項目實行三、結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總四、項目結(jié)果五、建筑面積和計容面積計算規(guī)則六、報規(guī)面積預(yù)算學(xué)習(xí)目錄第2頁第2頁 房屋建筑報規(guī)面積預(yù)算： 依據(jù)已通過含有專業(yè)資質(zhì)圖審機(jī)構(gòu)審查但未經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)備案建筑施工圖所進(jìn)行房屋建筑面積測算。測繪結(jié)果主要用于建設(shè)工程項目的設(shè)計指標(biāo)參考及規(guī)劃報建。概述第3頁第3頁概述 測算依據(jù)：1、建筑工程建筑面積計算規(guī)范-中華人民共和國國家原則GB/T 50353-2005（設(shè)計方案于年2月1日后批復(fù)按國家原則GB/T 50353-2013）2、福建省建設(shè)廳閩建規(guī)200814號文獻(xiàn)“福建省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)容

2、積率計算規(guī)則告知” 3、福建省都市規(guī)劃管理技術(shù)要求（試行）4、平潭綜合試驗區(qū)規(guī)劃局平潭綜合試驗區(qū)都市規(guī)劃管理技術(shù)暫行要求（）第4頁第4頁概述第5頁第5頁概述第6頁第6頁概述 建筑名詞與術(shù)語：1、建筑面積建筑物（包括墻體）所形成樓地面面積。2、自然層按樓地面結(jié)構(gòu)分層樓層。3、結(jié)構(gòu)層高樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間垂直距離。4、圍護(hù)結(jié)構(gòu)圍合建筑空間墻體、門、窗。5、結(jié)構(gòu)凈高樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表面之間垂直距離。6、圍護(hù)設(shè)施為保障安全而設(shè)置欄桿、欄板等圍擋。第7頁第7頁概述7、地下室室內(nèi)地平面低于室外地平面高度超出室內(nèi)凈高1/2房間。8、半地下室室內(nèi)地平面低于室外地平面

3、高度超出室內(nèi)凈高1/3，且不超出1/2房間。9、架空層 僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)開敞空間層。10、走廊建筑物中水平交通空間。11、架空走廊 專門設(shè)置在建筑物二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通空間。第8頁第8頁概述12、裙房與高層建筑緊密相連并與之構(gòu)成為一個整體且建筑高度小于24米附屬建筑13、結(jié)構(gòu)層整體結(jié)構(gòu)體系中承重樓板層。14、落地櫥窗突出外墻面且根基落地櫥窗。用于展示各種樣品玻璃窗。15、凸窗（飄窗）凸出建筑物外墻面窗戶。窗臺距地有一定高度，不能把樓板延伸出去。16、檐廊建筑物挑檐下水平交通空間。屋檐作為頂蓋，下部普通有柱或欄桿、欄板等17、挑廊挑出建筑物外墻水平交通空間。第9頁

4、第9頁概述18、門斗建筑物入口處兩道門之間空間。19、雨篷建筑出入口上方為遮擋雨水而設(shè)置部件。20、門廊建筑物入口前有頂棚半圍合空間。21、樓梯由連續(xù)行走梯級、休息平臺和維護(hù)安全欄桿（或欄板）、扶手以及相應(yīng)支托結(jié)構(gòu)構(gòu)成作為樓層之間垂直交通使用建筑部件。22、陽臺附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動室外空間。23、主體結(jié)構(gòu)接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性有機(jī)聯(lián)系結(jié)構(gòu)。第10頁第10頁概述24、變形縫預(yù)防建筑物在一些原因作用下引起開裂甚至破壞而預(yù)留結(jié)構(gòu)縫。25、騎樓 建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間建筑物。26、過街樓跨越道路上空并與兩邊建筑相連

5、接建筑物。27、建筑物通道 為穿過建筑物而設(shè)置空間。28、露臺 設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上供人室外活動有圍護(hù)設(shè)施平臺。29、封閉陽臺對凸陽臺三面臨空面和凹陽臺單面臨空面進(jìn)行圍合封閉。第11頁第11頁概述30、開閉所城網(wǎng)中起接受電力并分派電力作用配電設(shè)施。31、容積率應(yīng)計入容積率建筑面積與建設(shè)用地面積比值。32、建筑密度建筑物基底總面積與建設(shè)用地面積比值。33、居住建筑整棟建筑使用性質(zhì)均為住宅建筑物。34、公共建筑供人們進(jìn)行各種公共活動建筑，含辦公建筑、商業(yè)建筑、科教文體建筑、通信建筑以及交通運(yùn)送類建筑。第12頁第12頁建筑物報規(guī)面積預(yù)算格式原則1、測繪結(jié)果圖布局第13頁第13頁2、測繪結(jié)果圖

6、中各要素圖層詳細(xì)闡明 第14頁第14頁項目實行項目實行:一、資料整理二、圖紙分析三、依據(jù)設(shè)計圖紙繪制結(jié)果圖四、面積表格計算匯總第15頁第15頁項目實行一、資料整理1、整理設(shè)計圖紙 搜集完整經(jīng)審查后平面、立面、剖面、大樣等對測繪相關(guān)建筑施工圖（電子版和紙質(zhì)版）及其它相關(guān)資料（包括：規(guī)劃部門審批蓋章方案文本、國有土地出讓協(xié)議（假如有）、相關(guān)設(shè)計變更文獻(xiàn)、規(guī)劃部分出具特殊函件等）。2、核對電子幅員紙和紙質(zhì)藍(lán)圖，兩者應(yīng)一致。 若測算所需設(shè)計圖紙及資料不全或電子圖和紙質(zhì)藍(lán)圖核對不一致等問題應(yīng)及時與業(yè)主溝通聯(lián)系，讓業(yè)主應(yīng)整理清楚提供完整資料。避免工期遲延，影響測算進(jìn)度。第16頁第16頁項目實行3、依據(jù)規(guī)劃

7、審批方案設(shè)計文本批復(fù)時間，予以擬定報規(guī)項目測算依據(jù)各個面積計算規(guī)范所實行時間與之相相應(yīng)。 比如某項目設(shè)計方案在3月以前批復(fù)，則該項目不能按照3月以后公布實行計算規(guī)則進(jìn)行測算。第17頁第17頁項目實行第18頁第18頁項目實行第19頁第19頁項目實行第20頁第20頁項目實行第21頁第21頁項目實行第22頁第22頁項目實行第23頁第23頁項目實行二、圖紙分析1、熟悉總平面圖設(shè)計 確認(rèn)總平面圖上樓棟總數(shù)，項目測算是否存在分期分地塊，各棟間是否有連廊連通等。 各樓棟位置關(guān)系、室內(nèi)外標(biāo)高、總層數(shù)、功效、公建配套設(shè)施分布情況等。層數(shù)、功效、配套、標(biāo)高等設(shè)計情況應(yīng)與單體施工圖一致。 理解各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括總

8、建面積、計容面積、不計容面積、公建配套設(shè)施、住宅面積、商業(yè)面積、單列面積、容積率、建筑密度等各項內(nèi)容分類。第24頁第24頁項目實行2、另一方面將需要測算各樓棟單體設(shè)計圖簡樸瀏覽，大體理解所測算各棟樓建筑平面、立面、剖面、大樣等詳細(xì)情況，有助于在測算過程中碰到類似樓棟能夠更快繪圖判斷。第25頁第25頁項目實行三、繪圖（一）標(biāo)繪建筑占地平面圖 建筑占地面積按建筑物接觸地面自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測算。室外有頂蓋和柱走廊、門廊等按柱外邊線水平面積計算。懸挑不落地走廊、過道等不計占地面積。第26頁第26頁項目實行第27頁第27頁項目實行（二）標(biāo)繪建筑分層平面圖1、局部圍護(hù)墻體取舍處理。第2

9、8頁第28頁項目實行2、住宅、商業(yè)、辦公等不同使用功效、公建配套服務(wù)設(shè)施、通往地下室樓梯和豎井、架空等分開標(biāo)繪。3、計容面積和不計容面積分開標(biāo)繪，且計容部分與不計容部分之間共用墻體歸入計容面積計算。4、樓棟中各層次圖形不一致應(yīng)區(qū)分，分層分別標(biāo)繪。5、走廊、連廊、凹廊等應(yīng)判斷其面積全算或半算，應(yīng)分開標(biāo)繪。6、不同使用功效共有部分面積區(qū)域應(yīng)單獨分隔列項標(biāo)繪出。第29頁第29頁項目實行第30頁第30頁項目實行第31頁第31頁項目實行第32頁第32頁項目實行第33頁第33頁項目實行第34頁第34頁項目實行第35頁第35頁項目實行第36頁第36頁項目實行7、地下室作為辦公、商業(yè)等經(jīng)營性場合用途應(yīng)分隔單列

10、面積，地下設(shè)備用房、機(jī)車車庫、非機(jī)動車庫分開標(biāo)繪；地下室不計容。第37頁第37頁項目實行第38頁第38頁項目實行第39頁第39頁項目實行8、半地下室作為辦公、商業(yè)等經(jīng)營性場合用途、地下設(shè)備用房、機(jī)車車庫、非機(jī)動車庫等分開標(biāo)繪，且應(yīng)按相應(yīng)計算規(guī)則確認(rèn)各部分計容方式。第40頁第40頁項目實行第41頁第41頁項目實行第42頁第42頁項目實行四、面積表格計算1、依據(jù)已完畢測繪結(jié)果圖，將各個單體樓棟中占地與分層平面圖已點算好明細(xì)塊面積，匯總到單體建筑面積預(yù)算表表格中。第43頁第43頁項目實行第44頁第44頁項目實行2、依據(jù)各個單體建筑面積預(yù)算表數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑面積預(yù)算匯總表各個指標(biāo)數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計。第45頁第4

11、5頁項目實行3、參考建筑面積匯總表進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表面積匯總計算。第46頁第46頁項目實行4、參考單體建筑面積預(yù)算表進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可證5個附表中附件5建筑面積匯總表面積計算。第47頁第47頁項目實行 備注： 由于建施圖設(shè)計時難免會存在一些設(shè)計缺點問題，并且現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則往往無法滿足建筑物面積測算需求；因此在建筑面積預(yù)算實行過程中通常會碰到一些問題。因此在測算過程中需要針對這些問題進(jìn)行溝通處理。 （1）碰到施工圖紙設(shè)計缺點（如使用功效劃分、標(biāo)高、線型不明確等內(nèi)容）應(yīng)及時與委托單位或設(shè)計單位進(jìn)行確認(rèn)。 （2）若測算過程中部分建筑無法套用建筑面積計算規(guī)則等問題，應(yīng)會同質(zhì)檢和審批等技術(shù)人

12、員進(jìn)行溝通，必要時應(yīng)有規(guī)劃審批人員參與共同協(xié)調(diào)處理。第48頁第48頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總項目結(jié)果嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)檢流程，生產(chǎn)部門項目責(zé)任人自檢、一級檢查、二級檢查、驗收程序，確保結(jié)果質(zhì)量。 一級檢查是在項目責(zé)任人在全面自檢基礎(chǔ)上進(jìn)行，由作業(yè)組專職或兼職檢查人員承擔(dān)。 二級檢查由施測單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查基礎(chǔ)上進(jìn)行。 第49頁第49頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總一、結(jié)果質(zhì)量檢查內(nèi)容大體包括：1、測繪匯報封面和闡明 匯報書封面工程名稱、工程地點、委托單位、尤其是項目有分期測算時工程名稱應(yīng)確認(rèn)編寫正確。項目概要闡明測算依據(jù)和計算闡明等內(nèi)容應(yīng)正確。2、測算總樓棟確認(rèn) 核對總平面圖、確認(rèn)需要預(yù)算項目樓棟

13、總數(shù)是否正確。3、占地平面圖 檢查結(jié)果標(biāo)繪占地邊界范圍線是否正確。結(jié)果圖表頭名稱、標(biāo)注、面積闡明面積塊計算匯總等是否正確。第50頁第50頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總4、分層平面圖 檢驗分層圖圖形邊界范圍線標(biāo)繪。 檢驗不同使用功效（住宅、商業(yè)、辦公等）分隔。 檢驗公建配套設(shè)施分隔。 檢驗共有使用面積分隔歸屬。 檢驗地下室和半地下室單列面積范圍。 檢驗計容和不計容部分共用墻體分隔歸屬。 檢驗是否存在部分區(qū)域面積漏算和多算。 檢驗是否存在層高超高計容面積加倍計算情況。 檢驗是否存在有局部層高不足2.2米時，不算和半算面積情況。 第51頁第51頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總 檢查是否存在部分敞開和封閉形式面積半算和全算

14、未區(qū)別情況。 檢查建筑陽臺超出1.5米時，建筑面積和計容面積是否未按全面積計算。 檢查結(jié)果圖表頭名稱、標(biāo)注、文字、線型、層次、面積闡明面積塊分類計算、計容和不計容面積匯總等等是否正確等等。第52頁第52頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總5、面積表格 檢查單體建筑面積預(yù)算表相應(yīng)結(jié)果樓棟號、面積數(shù)據(jù)及各個層次分項分類、面積匯總統(tǒng)計是否正確。 檢查建筑面積預(yù)算匯總表中各樓棟面積數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計是否正確。 檢查綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表面積數(shù)據(jù)匯總計算是否正確。 檢查建設(shè)工程規(guī)劃許可證5個附表中附件5建筑面積匯總表分棟分層統(tǒng)計數(shù)據(jù)及最后匯總面積是否正確。6、結(jié)果圖和預(yù)算面積表規(guī)范化等其它內(nèi)容。第53頁第53頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總

15、二、易錯內(nèi)容匯總：1、建筑上部結(jié)構(gòu)為挑空形式或無頂蓋，但繪圖時判斷錯誤造成面積多算。以上所表示設(shè)計圖上下兩個層面均設(shè)計板面，但標(biāo)高一致。容易造成測算時，誤將底層走廊計算建筑面積。第54頁第54頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總2、審圖時建筑層高判斷錯誤（多出現(xiàn)在首層或頂層），造成建筑面積半算、全算或不算判斷犯錯。測算時，應(yīng)結(jié)合平立剖等圖紙，判斷層高。坡屋頂凈高在1.2米及以上至2.1米下列半算，凈高2.1米及以上全算。第55頁第55頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總3、商住樓、綜合體建筑等各功效區(qū)別隔歸類錯誤。按照總平要求，不同使用功效應(yīng)分開標(biāo)繪，但應(yīng)分清楚各個功效區(qū)。上圖中南向辦公、配套房等均屬于超市范圍，均應(yīng)歸入超市

16、面積計算。第56頁第56頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總4、共有部分使用功效劃分或歸類錯誤。若某一區(qū)域為多個功效共同使用，則該區(qū)域面積應(yīng)單獨分隔，并標(biāo)注為“共有”，面積匯總時應(yīng)單獨分類表達(dá)。第57頁第57頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總5、地下室和半地下室或地上層層次分類判斷錯誤。比如以上設(shè)計圖層次設(shè)計為地下室層，但按照相關(guān)計算規(guī)范要求判斷，事實上是符合半地下室設(shè)計原則。第58頁第58頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總6、部分樓層超高時，面積符合加倍計容條件時未加倍計算造成計容面積少算。依據(jù)相關(guān)計算規(guī)則，住宅、商業(yè)、工業(yè)等層高超出規(guī)范要求應(yīng)加倍計容。第59頁第59頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總7、陽臺寬度超出1.5米時，超出部分區(qū)域未按全面

17、積計算建筑面積和計容面積。陽臺進(jìn)深超出1.5米時，超出部分計容和建筑面積均全算。第60頁第60頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總8、多棟建筑互通外廊等分割設(shè)計，在測算外廊整體拼接時出現(xiàn)多算或漏算。上圖為兩棟樓間連廊，若兩棟樓都有設(shè)計示意，測算時應(yīng)避免重算，且連廊標(biāo)繪好后應(yīng)分別套圖檢查確保范圍線正確。第61頁第61頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總9、通往地下室豎井和地上使用豎井判斷錯誤造成歸類匯總時犯錯。設(shè)計圖中靠北向煙囪為地下室發(fā)電機(jī)房使用，應(yīng)歸入通往地下室豎井面積計算，其它煙囪為商業(yè)使用應(yīng)歸入商業(yè)面積第62頁第62頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總10、公建配套服務(wù)設(shè)施未分隔單列。設(shè)計總平要求電視、通信機(jī)房等配套設(shè)施應(yīng)分隔第63頁

18、第63頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總11、無利用變形縫未扣除面積。上圖不利用變形縫，應(yīng)扣除不計面積第64頁第64頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總12、平面圖上示意雙墻圍護(hù)時圍護(hù)墻體判斷錯誤。上圖北向兩道墻體范圍線應(yīng)按窗體玻璃外邊線計算第65頁第65頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總13、挑廊、走廊范圍線標(biāo)繪錯誤。依據(jù)剖面或大樣圖，常規(guī)做法走廊外邊線按底梁外邊沿計算。第66頁第66頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總14、封閉不利用空間計算判斷錯誤。設(shè)備井上方區(qū)域封閉不利用不計面積。第67頁第67頁結(jié)果質(zhì)檢及易錯匯總15、測繪結(jié)果圖層次、表頭、面積闡明和預(yù)算表格文字規(guī)范、面積計算錯誤、匯總犯錯等問題。第68頁第68頁項目結(jié)果報規(guī)面積測算項目結(jié)果包

19、括內(nèi)容：1、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表2、建設(shè)項目建筑面積預(yù)算匯總表3、單體建筑面積預(yù)算表4、單體建筑占地平面圖5、單體建筑分層平面圖 第69頁第69頁項目結(jié)果第70頁第70頁項目結(jié)果第71頁第71頁項目結(jié)果第72頁第72頁項目結(jié)果第73頁第73頁項目結(jié)果第74頁第74頁項目結(jié)果第75頁第75頁項目結(jié)果第76頁第76頁項目結(jié)果第77頁第77頁建筑面積和計容面積計算規(guī)則計容面積計算規(guī)則1、住宅建筑層高不應(yīng)小于2.8米，但不宜不小于3.2米。當(dāng)住宅層高不小于3.2米小于5.4米時，計容建筑面積按該層水平投影面積2倍計算；當(dāng)住宅層高不小于5.4米時，計容建筑面積按該層水平投影面積3倍計算。 躍層式住宅客廳上

20、空樓板開洞部分面積不應(yīng)不小于套內(nèi)使用面積30%。超出套內(nèi)使用面積30%部分按超出部分面積計算建筑面積及容積率。住宅建筑公共部分門廳、大堂、中庭、等空間在設(shè)計時不受上述層高和面積限制。第78頁第78頁建筑面積和計容面積計算規(guī)則2、辦公建筑層高不小于5.0m且小于8.00m時，計容建筑面積按該層水平投影面積2倍計算；層高不小于等于8.00 m時，計容面積按該層水平投影面積3倍計算。大堂、中庭、采光廳等層高按相關(guān)規(guī)范控制。3、酒店建筑層高不小于4.5米且小于6米時，計容建筑面積按該層水平投影面積2倍計算。大堂、中庭、采光廳等層高按相關(guān)規(guī)范控制。4、開間小于15米且建筑面積小于300平方米可分割發(fā)售店

21、面，層高超出4.5米時建筑面積按該層水平投影面積2倍計算。第79頁第79頁建筑面積和計容面積計算規(guī)則5、整體經(jīng)營大型商場層高超出6米時建筑面積按該層水平投影面積2倍計算。（整體經(jīng)營大型商場面積界定）6、工業(yè)建筑（特殊工藝流程需要除外）層高超出8米在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。7、建筑物陽臺，無論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、非封閉陽臺均按其水平投影面積二分之一計算建筑面積；當(dāng)進(jìn)深不超出1.5米，建筑面積及計容面積按二分之一計算；進(jìn)深超出1.5米，超出部分建筑面積及計容面積按全面積計算。8、建筑底層架空作為公共停車、居民休閑綠化等公共用途，且層高不低于2.8米、不高于4.5米，不計算容積率面

22、積。第80頁第80頁建筑面積和計容面積計算規(guī)則9、地下室建筑面積不計入容積率；若地下室作為辦公、商業(yè)或其它營業(yè)性公共場合等用途，應(yīng)單列出建筑面積。10、半地下層計容面積計算（1）半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備房、人防用途時，則該半地下室建筑面積不計入容積率。（2）半地下層若所有或部分用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等部分出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層面積按二分之一計算容積率。（3）若半地下層停車及設(shè)備用房部分較大，為地面多棟共用，且該部分基本位于地面下列，并與半地下室商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確分界線時，可將該部分劃分，建筑面積不計容，而商業(yè)、辦公等區(qū)域按建筑面積計入容積率。第81頁第

23、81頁建筑面積和計容面積計算規(guī)則建筑面積計算規(guī)則1、建筑物高度在2.2米以上者計算全面積；高度不足2.2米者計算1/2面積。2、有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積1/2計算。3、建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，層高在2.2米及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2米者應(yīng)計算1/2面積。4、雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度超出2.1米者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板水平投影面積1/2計算。第82頁第82頁建筑面積和計容面積計算規(guī)則5、有永久性頂蓋室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層水平投影面積1/2計算。6、有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積1/2計算。7、建筑物內(nèi)變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。8、建筑物陽臺寬度小于1.5米時，建筑面積按二分之一計算，超出1.5米部分建筑