公園道號(hào)年?duì)I銷策略案

1、公園道1號(hào)09年?duì)I銷策略案12009年要實(shí)現(xiàn)的三大目標(biāo)1完成銷售及回款目標(biāo)3提高項(xiàng)目美譽(yù)度2打造最佳體驗(yàn)式樣板社區(qū)2全年銷售目標(biāo)具體貨量明細(xì)約1.5億860套全年回款1.5個(gè)億！回款金額可銷售套數(shù)計(jì)劃銷售面積約3.8萬(wàn)時(shí)間09.1.109.6.3009.7.109.11.3009.12.110.2.28銷售面積回款金額總回款基本目標(biāo)（成交套數(shù)去化比例）1#25%1#29%1#32%10742#85%2#87%2#89%4856#88%6#88%6#90%35211#81%11#83%11#86%7315#66%5#80%5#87%29728#51%8#65%8#75%33459#44%9#53

2、%9#56%644612#40%12#50%491613#13%13#18%270915#50%15#60%1105616#35%16#40%3931總計(jì)380231262369341529425163 客戶滿意度目標(biāo)NO.1客戶口碑爭(zhēng)取在最大程度上提高銷量的同時(shí)，通過營(yíng)銷服務(wù)爭(zhēng)取奪得鹽城市場(chǎng)口碑最佳的稱號(hào)。4形象目標(biāo)打造鹽城第1個(gè)最佳生活場(chǎng)景體驗(yàn)的經(jīng)典之作5關(guān)鍵詞：居住價(jià)值和客戶信心KEYWORD6居住價(jià)值體現(xiàn)客戶信心體現(xiàn)選擇是一種睿智機(jī)會(huì)只青睞智者擁有是一種榮耀附 加 值成熟稀缺身份感產(chǎn) 品 力戶型景觀健康智能銷 售 力政策導(dǎo)向銷售管理PR 行銷未來印象保值升值吸引力體驗(yàn)式情感式互動(dòng)式口碑

3、式物有所值!7關(guān)于公園道1號(hào)營(yíng)銷推廣運(yùn)動(dòng)的思考Part 1 2008年市場(chǎng)回顧Part 22009年市場(chǎng)預(yù)估Part 3營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)我們依附什么Part 42009我們?nèi)绾螤I(yíng)銷關(guān)于體驗(yàn)式關(guān)于定位如何體驗(yàn)如何優(yōu)化如何安排費(fèi)用分配核心價(jià)值同區(qū)優(yōu)勢(shì)不確定因素今年趨向營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)銷售計(jì)劃鹽城市場(chǎng)分析政策帶給我們什么市場(chǎng)大事件本案銷售總結(jié)8關(guān)于公園道1號(hào)營(yíng)銷推廣運(yùn)動(dòng)的思考9高潮后的冷靜2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧Part 110事件一拐點(diǎn)1月萬(wàn)科率先降價(jià)將中國(guó)持續(xù)十余年的房地產(chǎn)上漲行情引入“拐點(diǎn)”，全國(guó)城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，全國(guó)房產(chǎn)成交量因此銳減。事件二整合3月SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹連續(xù)在公眾場(chǎng)合發(fā)表

4、言論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)生巨變，房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢少地多，大量企業(yè)將進(jìn)行整合。事件三流拍、退地2008年上半年全國(guó)土地有接近一半都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0%左右的土地遭遇流拍、流標(biāo)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向低迷的反映。事件四金融危機(jī)2008年9月7日，美國(guó)兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房利美和房地美被美國(guó)聯(lián)邦住房金融管理局接管，這代表著自2007年以來的次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯全面爆發(fā)。金融海嘯進(jìn)一步引發(fā)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在全面悲觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)期下深受影響。事件五最冷金九銀十9月上海樓市出現(xiàn)“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69萬(wàn)平方米，為旺季樓市新低，同

5、時(shí)創(chuàng)下了2.76的月供需比新高，創(chuàng)下近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。事件六降息央行六年來首度降息，全年降5次 2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月27日、12月23日，中國(guó)人民銀行不到百日內(nèi)五次降息。為11年來罕見。事件七托市 12月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。12月22日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需

6、求等政策。 一、08年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)回顧1108年市場(chǎng)分析整個(gè)鹽城市場(chǎng)成交08年日成交量在19套左右，很明顯在07年9月27日新政后成交量很萎靡，在圖表中相對(duì)高谷在1、7、12月份，1月份成交較大為07年熱市的延續(xù)，7月份為市場(chǎng)5、6新開項(xiàng)目較多，12月份為鹽城地方補(bǔ)貼以及政府多次降息后對(duì)銷售有一定催動(dòng)，傳統(tǒng)的金九銀十已經(jīng)一去不復(fù)返。 二、08年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析12三、2008年項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)2008年7月，公園道1號(hào)首次開盤亮相，經(jīng)過近十個(gè)月的蓄水及形象鋪墊，項(xiàng)目在鹽城市場(chǎng)得到了一定的認(rèn)可和追捧，從開盤至今7個(gè)月，項(xiàng)目共推出兩期房源，去化220套，銷售率40.4%撇開受市場(chǎng)環(huán)境影響的因素，回

7、顧項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣總結(jié)以下特點(diǎn)：1、推廣覆蓋面廣但產(chǎn)品形象不明確，特別是小戶型；2、項(xiàng)目知名度達(dá)到，但客戶認(rèn)知度及項(xiàng)目美譽(yù)度不夠；1308.7.2609.2.161#2#6#11#5#8#9#總計(jì)已經(jīng)簽約面積1794.71473.673578.053803.962082.952181.861693.8316609.02已認(rèn)購(gòu)面積2447.682679.114599.545037.613086.982821.372371.8123044.1已認(rèn)購(gòu)未簽約面積652.981205.441021.491233.651004.03639.51677.986435.08已認(rèn)購(gòu)未簽約回款按4150每平米算0

8、8.7.2609.2.16共計(jì)完成認(rèn)購(gòu)220套 08.7.2609.2.16共計(jì)簽約159 套08.7.2609.2.16共計(jì)回款5000多萬(wàn)2008年項(xiàng)目完成情況142007年?duì)I銷推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)合計(jì)211.1萬(wàn)2008年?duì)I銷推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)戶外報(bào)紙電視活動(dòng)印刷品其它69.8萬(wàn)56.9萬(wàn)17.8萬(wàn)80.1萬(wàn)8.48.2萬(wàn)合計(jì)241.2萬(wàn)2008年?duì)I銷推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)15淡市之后的去向09年鹽城市場(chǎng)預(yù)估Part 216政策對(duì)我們的影響銀行開發(fā)商消費(fèi)者中國(guó)人民銀行不到百日內(nèi)五次降息。為11年來罕見。首套住房人均建筑面積未達(dá)26平方米的購(gòu)房者購(gòu)買第二套住房時(shí)，購(gòu)房貸款比例和利率按首套自住房貸款政策執(zhí)行提高個(gè)人

9、住房公積金貸款額度。申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，購(gòu)建住房最高總價(jià)款的計(jì)算建筑面積由90平方米調(diào)整為144平方米。緩繳建設(shè)規(guī)費(fèi)優(yōu)化土地供應(yīng)條件。適當(dāng)降低土地出讓金首付比例。置3年以上的商品房作為抵押物，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入所得稅。2008年11月21日至2009年6月30日期間，除政策性保障類住房外，購(gòu)買商品住房（不含二手房）的，由屬地地方財(cái)政給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：多層商品房補(bǔ)貼房款總額的1%；高層、小高層商品房補(bǔ)貼房款總額的3%。補(bǔ)貼在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后發(fā)放。小結(jié)：針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的嚴(yán)峻形勢(shì)，政府08年下半年出臺(tái)眾多方案，進(jìn)行“暖市”。國(guó)家宏觀政策也是擴(kuò)大內(nèi)需，激活市場(chǎng)。政府加

10、大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，并同時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“輸血”。很多政策均從積極的、扶持的角度出發(fā)。17因素一：政策力度強(qiáng)勁與否？擴(kuò)大內(nèi)需房地產(chǎn)是重要方面，政策力度強(qiáng)勁與否，還要視情形而定。特別目前國(guó)家宏觀政策基調(diào)是保障性住房與商品房建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，對(duì)市場(chǎng)而言，這兩者間平衡度把握“學(xué)問”很大，稍偏一方，對(duì)另一方就有所損害。因素二：國(guó)際金融環(huán)境是否好轉(zhuǎn)？對(duì)銀行而言，基本政策是降低利息，放寬房貸政策刺激需求，很大程度是為了恢復(fù)市場(chǎng)信心。但是放貸政策可能會(huì)時(shí)緊時(shí)松，畢竟銀行雖然也是刺激市場(chǎng)的主體，但它也要考慮風(fēng)險(xiǎn)和安全因素；對(duì)開發(fā)商而言，金融環(huán)境影響了很多資本注入。行情好的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)投資，找合作伙伴不是難事。

11、但是目前的大環(huán)境，讓很多項(xiàng)目難以為繼。這還不算最重要的，最重要的是金融環(huán)境好壞也影響到消費(fèi)者的心理預(yù)期。 因素三：實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)？上述兩點(diǎn)是從外部環(huán)境角度來分析的，那么這一點(diǎn)就干系到消費(fèi)者是否有錢買房了。也就涉及到市場(chǎng)的根本剛性需求了。從宏觀政策力度看，2009年的房產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)還是不錯(cuò)的。但是，2009年不確定因素太多。不確定因素18消化存量房鹽城樓市09年上半年首要任務(wù) 09年市場(chǎng)趨向 2007年，鹽城樓市行情特別好時(shí)，一年內(nèi)房?jī)r(jià)均價(jià)上升1000元，大家仍然在搶房子，供不應(yīng)求。所以，很多樓盤在2007年下半年、2008年上半年，實(shí)施了大面積的開工計(jì)劃。但是到了2008年，行情發(fā)生逆轉(zhuǎn)。受宏

12、觀政策影響，市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量增大，原來的期房現(xiàn)在都變成現(xiàn)房，這些現(xiàn)房造成了開發(fā)商的困境。 以08年的銷售情況看，僅僅現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售許可證可售的量體就夠08年這樣的市場(chǎng)消化2年左右，可預(yù)估09年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，各項(xiàng)目都有大量積壓庫(kù)存。09年初庫(kù)存套數(shù)09年初庫(kù)存面積08年去化住宅套數(shù)08去化住宅面積127191424046.56982735336.69 鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體來講，沒有泡沫，所以不會(huì)出現(xiàn)大起大落，有很多樓盤不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)猛跌，出現(xiàn)“崩盤”。但今年市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量大，目前的情形來看，消滅存量房是09年房產(chǎn)營(yíng)銷的關(guān)鍵。 19去年房?jī)r(jià)停滯不前，09年下半年走勢(shì)平緩 房?jī)r(jià)走勢(shì)是消費(fèi)者下

13、手買房的決定因素。受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者購(gòu)房觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)空前冷淡，鹽城房?jī)r(jià)08年同比漲幅為7%，幾乎是處于一種持平狀態(tài)。 2009年鹽城房?jī)r(jià)擠掉水分將仍然堅(jiān)挺。比如錢江方洲等，因?yàn)樗鼈兊亩▋r(jià)是很“靠實(shí)”的。那些房?jī)r(jià)降下來的樓盤也不可能再降了。 拿前年秋季南城區(qū)土地價(jià)格231萬(wàn)元/畝，容積率2.0的某樓盤做例子，該樓盤經(jīng)過計(jì)算得出的成本是4200元/平方米，房屋成本在這里，開盤房?jī)r(jià)肯定不會(huì)低。對(duì)于購(gòu)房者來說，2009年是買房的最佳時(shí)期。就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)接近成本，政府還有扶持政策、產(chǎn)品品質(zhì)較2006年、2007年有所提升。那么到2009年的時(shí)候，有很多購(gòu)房者會(huì)逐步認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，

14、成交量勢(shì)必會(huì)有所上升。隨著品質(zhì)的投入加大，各項(xiàng)成本升高，房?jī)r(jià)也自然略有上升。預(yù)計(jì)2009年上半年，鹽城商品房銷售將會(huì)有個(gè)小高潮。 2009年下半年，隨著一些區(qū)域配套逐步完善，很多板塊比如說鹽瀆板塊、南城區(qū)板塊的基礎(chǔ)設(shè)施明年將還會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。再加上一些樓盤，因?yàn)槭谴媪糠?，那么更有可能加大?duì)小區(qū)環(huán)境的投入，把品質(zhì)做上來。這樣這些樓盤的性價(jià)比就會(huì)大大提升，激起人們的消費(fèi)欲望。比如說一些優(yōu)盤：錢江方洲、本案公園道1號(hào)等，在2009年，環(huán)境做出來后，會(huì)更受市場(chǎng)歡迎。2007年房地產(chǎn)迅猛發(fā)展 房?jī)r(jià)飚升2008金融危機(jī)等宏觀環(huán)境影響 房?jī)r(jià)持平2009年6月30日前政策扶持 銷售小高潮2009年下半年房地產(chǎn)健

15、康發(fā)展品質(zhì)樓盤取勝20消費(fèi)信心剛性需求釋放，心理預(yù)期恢復(fù)理性 盡管市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，實(shí)際上2008年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是保持良好發(fā)展趨勢(shì)，成交量發(fā)生了萎縮，但并沒有像輿論所言的那么可悲。 2007年、2008年的兩種消費(fèi)心態(tài)從盲目購(gòu)買到駐足不前，一會(huì)怕漲，一會(huì)怕跌，這都是不科學(xué)的心態(tài)。對(duì)現(xiàn)在有剛性需求的消費(fèi)者來說，現(xiàn)在出現(xiàn)觀望是因?yàn)榕碌?，此心理已持續(xù)一年了。再過一段時(shí)間，這樣的心理會(huì)逐步消除。我市住房成套率只達(dá)到70%，人均住房基本需求還未達(dá)25平方米，對(duì)于近百萬(wàn)人口城市規(guī)模的鹽城，這些因素為市場(chǎng)提供更多的剛性需求量。09年三四月份，觀望會(huì)結(jié)束，剛性需求爆發(fā)，銀行利率降低，股市下跌，有的人會(huì)轉(zhuǎn)換方

16、向投資房產(chǎn)，消費(fèi)者心理預(yù)期恢復(fù)理性也是必然的。 巴菲特曾說過“別人都恐慌的時(shí)候，他瘋狂，別人都瘋狂的時(shí)候，他恐慌”。機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)存在于何時(shí)何地。是否是真正剛性需求，是否已經(jīng)挖掘了喜歡又覺得價(jià)位合理的樓盤，如果是就可以逢低介入，如果不是那么可以繼續(xù)觀望，但一旦機(jī)會(huì)失去了再也沒有了。21重振江湖前的思考營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)我們依附什么？Part 322公園道1號(hào)的核心價(jià)值是什么？營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)我們依附什么？框架闊景洋房入戶花園生態(tài)人居千畝城中公園人民路貫通知名度發(fā)展方向升值潛力公園觀邸傲視群雄核心價(jià)值五段論：地段產(chǎn)品環(huán)境附加值品牌23全城矚目之A人民路南延，繁華區(qū)域暢享生活便利。全城矚目之B入戶花園，全框架闊景洋房，一

17、室、兩室、三室、豪宅量身定做！ 全城矚目之C 鹽中重點(diǎn)中學(xué)、高檔休閑美食街，科教、休閑近在咫尺。全城矚目之D這里是鹽城最美的城市官邸這里有鹽城的招牌中學(xué)這里有鹽城繁華的休閑網(wǎng)點(diǎn)這里有秀麗鹽城的詩(shī)般美境營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)我們依附什么？后庭坐擁千畝城中公園，鹽城絕版官邸生活。 24營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)我們依附什么？發(fā)展導(dǎo)向入戶花園合理戶型居住價(jià)值公園NO.1口碑形象公園道1號(hào)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？25臻品前提產(chǎn)品力基礎(chǔ)核心價(jià)值的樹立由淺入深營(yíng)銷方式由說教變?yōu)轶w驗(yàn)互動(dòng)-實(shí)效-煽情穩(wěn)打精推的營(yíng)銷推廣口碑形象利用前期產(chǎn)品市場(chǎng)知名度積累形成客戶連帶效應(yīng)營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)我們依附什么？26傲視群雄的舉措2009年，我們?nèi)绾螤I(yíng)銷？關(guān)鍵詞：體

18、驗(yàn)式營(yíng)銷和情感營(yíng)銷KEYWORDPart 427 人在內(nèi)心里都是希望表現(xiàn)自我并且被人欣賞，尤其現(xiàn)代人，自我表現(xiàn)與自我實(shí)現(xiàn)的意識(shí)更強(qiáng)。生活本身就是個(gè)大劇場(chǎng)，每個(gè)人都在扮演其中的一個(gè)或多個(gè)角色。人們?cè)噲D通過自我顯示來向他人表現(xiàn)自己在某一方面的魅力，和自身的價(jià)值。這樣一種新的生活觀念與方式也就帶來了消費(fèi)的新觀念、新方式。 所謂場(chǎng)景消費(fèi)就是指購(gòu)房者在對(duì)物業(yè)進(jìn)行了解的同時(shí),還構(gòu)想一種生活場(chǎng)景，然后為實(shí)現(xiàn)這一場(chǎng)景而把其中需要用到的物質(zhì)（環(huán)境、室內(nèi)、家居)聚集在自己周圍的空間里。對(duì)于場(chǎng)景消費(fèi)來說，理所當(dāng)然的是，物質(zhì)商品不能僅僅停留在性能好和質(zhì)量可靠上，還要能夠使人聯(lián)想場(chǎng)景，構(gòu)思世界。 對(duì)于開發(fā)商，最重要的就

19、是要知道人們對(duì)住宅需求些什么?人們?cè)敢鉃槭裁礀|西花錢，愿意消費(fèi)什么東西? 消費(fèi)者他們更在乎閉上眼就能沉浸在夢(mèng)想構(gòu)筑的場(chǎng)景世界中。 必須是能夠構(gòu)成場(chǎng)景氣氛的住宅才能吸引購(gòu)房者。能夠營(yíng)造新穎、匹配、舒適的生活場(chǎng)景化的賣場(chǎng)、廣告，對(duì)消費(fèi)者才是有吸引力的。 體驗(yàn)式營(yíng)銷的場(chǎng)景設(shè)置幫助了顧客尋求完整的內(nèi)心世界。 沒有孤零零的商品存在；每一種商品都配有各種場(chǎng)景，都與周圍的事物有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系與關(guān)照。客戶只有體驗(yàn)了這種場(chǎng)景，才更能激發(fā)他們的向往與欲望。 舉例宜家家居。體驗(yàn)式營(yíng)銷重點(diǎn)場(chǎng)景消費(fèi)關(guān)于體驗(yàn)式營(yíng)銷2829特定的生活場(chǎng)景對(duì)應(yīng)特定的人群，特定的人群購(gòu)買特定的產(chǎn)品關(guān)于產(chǎn)品，我們?nèi)绾味ㄎ?？如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？30

20、公園道1號(hào)營(yíng)銷定位思路較高端的產(chǎn)品優(yōu)美的人文環(huán)境優(yōu)越的配套設(shè)施高效率的生活較強(qiáng)的購(gòu)買力較高品位和素質(zhì)產(chǎn)品特質(zhì)客群特征描述未來養(yǎng)怡生活場(chǎng)景和氛圍，含蓄、煽情地體現(xiàn)居住價(jià)值關(guān)于產(chǎn)品，我們?nèi)绾味ㄎ唬?1公園道1號(hào)營(yíng)銷定位思路中套小戶型豪宅成功人士剛性需求群投資關(guān)于產(chǎn)品，我們?nèi)绾味ㄎ?？產(chǎn)品分類客群分類客群性質(zhì)享受、尊重實(shí)惠型利益型養(yǎng)老生活型32方式一視覺如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？方式二場(chǎng)景方式三互動(dòng)33體驗(yàn)式營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景（房模）視覺（市民、攝影/書法愛好者）聯(lián)動(dòng)(細(xì)分客戶/業(yè)主、模特）主題派對(duì)業(yè)主聯(lián)誼鹽瀆公園項(xiàng)目樣板區(qū)主題攝影大賽主題繪畫大賽樣板間模特內(nèi)/外景演繹主題設(shè)計(jì)大賽34主題（剛性需求）家在心情盛開的地

21、方體驗(yàn)式營(yíng)銷之一營(yíng)造場(chǎng)景如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？35針對(duì)剛性需求人群對(duì)購(gòu)買理想人居的渴望，營(yíng)造人們對(duì)幸福生活的向往！36主題（傲視群雄）貴族領(lǐng)地，上善若水 noblity zone taste one life體驗(yàn)式營(yíng)銷之一營(yíng)造場(chǎng)景如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？37針對(duì)高品位成功人士，樹立項(xiàng)目公園觀邸傲視群雄的高度和霸氣。高品質(zhì)生活的享受也是客戶身份的匹配！38體驗(yàn)式營(yíng)銷之二樣板區(qū)（間）主題（小戶型）自由空間，隨心所欲如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？39小戶型精裝修公寓處處體現(xiàn)出健康、自由、時(shí)尚。40體驗(yàn)式營(yíng)銷之二樣板區(qū)（間）主題（中套樣板）家在心情盛開的地方如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？41溫馨典雅的中套用房擁有最大比重的剛性消費(fèi)群體，客戶身

22、臨其中，購(gòu)房行為一觸即發(fā)！42主題（傲視群雄）貴族領(lǐng)地，上善若水 noblity zone taste one life體驗(yàn)式營(yíng)銷之二樣板區(qū)（間）如何體驗(yàn)式營(yíng)銷？43豪宅對(duì)應(yīng)的是講究生活品味的中產(chǎn)階層，生活環(huán)境也是身份的體現(xiàn)！豪宅樣板處處體現(xiàn)出一個(gè)字貴！44主題（圈子）尋找幸福的彼岸體驗(yàn)式營(yíng)銷之三情感互動(dòng)45人居理念，溫馨煽情幸福生活就是能幾代同堂，健健康康。通過最適人居的生活演繹，和購(gòu)房者的理想達(dá)成共鳴462009年，我們?nèi)绾螤I(yíng)銷？如何更好的利用體驗(yàn)式營(yíng)銷執(zhí)行我們今年的營(yíng)銷計(jì)劃47PR活動(dòng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)本案優(yōu)秀的市場(chǎng)口碑形象工地現(xiàn)場(chǎng)售樓處樣板區(qū)、間大眾傳媒支撐1：支撐2：本案獨(dú)立的個(gè)性化品牌價(jià)值五

23、點(diǎn)兩線推廣策略48公園道1號(hào) 推廣戰(zhàn)略示意 被尊重被關(guān)懷房源控制，以新房源帶動(dòng)存量房去化恩惠老客戶，刺激新客戶包裝&服務(wù)公關(guān)活動(dòng)體驗(yàn)式外場(chǎng)活動(dòng)設(shè)計(jì)公益性業(yè)主聯(lián)誼五大的銷售利益點(diǎn)公園、道路、知名度、戶型、發(fā)展方向售樓處軟包裝系統(tǒng)（銷售系統(tǒng)）豐富、便捷、高雅、寬容、樂觀、愛的生活愿景人際關(guān)系行銷啟動(dòng)：小型主題酒會(huì) 生活細(xì)節(jié)場(chǎng)景選取，引發(fā)共鳴或感想大眾傳媒、小眾傳媒保持并提升市場(chǎng)形象。創(chuàng)造客戶交際可能高山打鼓，制造全城矚目亮點(diǎn) 放心、稱心這就是品位，尊貴而且稀缺接觸體驗(yàn)形象描繪這就是生活服務(wù)圈子居住的價(jià)值！492009年，我們?nèi)绾螤I(yíng)銷？三大戰(zhàn)役四大裝備5、6月份金九銀十元旦、春節(jié)現(xiàn)場(chǎng)豪華營(yíng)銷中心投入

24、使用景觀樣板區(qū)開放樣板房開放戴德梁行物業(yè)加大介入深度50公園道1號(hào) 09年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)安排5、6月份金九銀十節(jié)點(diǎn)1節(jié)點(diǎn)2節(jié)點(diǎn)3元旦、春節(jié)相關(guān)進(jìn)度促銷運(yùn)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放樣板區(qū)、間開放三期房源公開2期交房希望工程，愛心購(gòu)房房模演繹，體驗(yàn)生活攝影、繪畫大賽新老業(yè)主聯(lián)動(dòng)電視“百姓掌勺人”學(xué)區(qū)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)租客聯(lián)盟1期交房51情感劍希望工程方案渠道劍家長(zhǎng)會(huì)方案互動(dòng)劍業(yè)主聯(lián)誼會(huì)方案眼球劍“百姓掌勺人”形象劍美在鹽城模特演繹方案逼定劍購(gòu)房有禮理性劍投資總動(dòng)員（租客聯(lián)盟）52情感劍希望工程方案計(jì)劃內(nèi)容： 購(gòu)房客戶只要向希望工程捐出100元愛心款，那么將在購(gòu)房時(shí)享受10000萬(wàn)的優(yōu)惠。即滿足了客戶購(gòu)房實(shí)惠和風(fēng)險(xiǎn)愛心的心理，同時(shí)公司也可以在促銷的同時(shí)更大幅度的提升公益形象?；顒?dòng)目的：1、提高企業(yè)美譽(yù)度；2、第一節(jié)點(diǎn)促銷理性劍家長(zhǎng)會(huì)方案需要協(xié)助單位：鹽城中學(xué)、南一小活動(dòng)內(nèi)容：有的放矢，圈層營(yíng)銷，鎖定“投資型”、“學(xué)區(qū)型”潛在客戶，通過學(xué)校家長(zhǎng)會(huì)向?qū)W生家長(zhǎng)宣傳項(xiàng)目的投資價(jià)值及學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，并可以以團(tuán)購(gòu)的方式給予一定優(yōu)惠，刺激客戶購(gòu)房欲望?；顒?dòng)目的：1、拓寬客戶宣傳渠道; 2、有針對(duì)性的促銷房源互動(dòng)劍業(yè)主聯(lián)誼會(huì)方案活動(dòng)內(nèi)容： 旅游、酒會(huì)營(yíng)銷。將前期積累客戶及部分老業(yè)主相聚一堂，舉行聯(lián)誼酒會(huì)或旅游觀光。利用老業(yè)主的口碑宣傳帶動(dòng)新客戶。活動(dòng)目的：以老帶新，口碑促銷形象劍美在鹽城模特