房地產(chǎn)項(xiàng)目尾款資產(chǎn)證券化融資計(jì)劃書模版

1、某某證券-XX購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃融資建議書管理人某某證券股份有限公司二零XX年【三】月專項(xiàng)計(jì)劃概況交易概況認(rèn)購人通過與管理人簽訂認(rèn)購協(xié)議，將認(rèn)購資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托管理人管理，管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人。管理人根據(jù)與原始權(quán)益人簽訂的資產(chǎn)買賣協(xié)議的商定向托管人發(fā)出付款指令，指示托管人將專項(xiàng)計(jì)劃募集資金全部劃撥至原始權(quán)益人指派的賬戶，用于向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)即指在特定時(shí)間內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)清單所列的由原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日、循環(huán)購買日轉(zhuǎn)讓給管理人的、原始權(quán)益人依據(jù)購房協(xié)議自基準(zhǔn)日（含該日）起對購房協(xié)議委托人享有的應(yīng)收購房尾款債權(quán)

2、和其他權(quán)利。管理人委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理，包括但不限于現(xiàn)金流回款的資金管理、現(xiàn)金流回款情況的查詢和報(bào)告、購房尾款協(xié)議的管理、資料文件資料保管等。原始權(quán)益人根據(jù)資產(chǎn)買賣協(xié)議的商定，原始權(quán)益人應(yīng)繼續(xù)全面，完整，及時(shí)地履行特定購房尾款協(xié)議項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)，以保證特定購房尾款協(xié)議不因原始權(quán)益人的原因被解除、終止或致使本協(xié)議項(xiàng)下基礎(chǔ)資產(chǎn)不再存在或受到任何重大損害。資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)服務(wù)協(xié)議的商定在購房尾款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)造成或產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入資金歸集賬戶，并將該現(xiàn)金流回款與XX控股的自有財(cái)產(chǎn)、XX控股持有或管理的其他財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬。資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)服務(wù)協(xié)議的商定將基礎(chǔ)資產(chǎn)所

3、造成或產(chǎn)生的并在資金歸集賬戶中歸集的資金劃轉(zhuǎn)至專項(xiàng)計(jì)劃賬戶，由托管人根據(jù)托管協(xié)議對專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)進(jìn)行托管。當(dāng)發(fā)生任一差額支付啟動(dòng)事件時(shí)，差額支付承諾人根據(jù)差額支付承諾函的商定將差額資金劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶。當(dāng)發(fā)生任一擔(dān)保啟動(dòng)事件時(shí)，擔(dān)保人根據(jù)擔(dān)保協(xié)議的商定將差額資金劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶。管理人根據(jù)計(jì)劃說明書及相關(guān)資料文件的商定，向托管人發(fā)出分配指令，托管人應(yīng)根據(jù)分配指令，在分配日劃出相應(yīng)費(fèi)用分別支付專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用、資產(chǎn)支持證券當(dāng)期收益、當(dāng)期優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本金。在依照商定的順序進(jìn)行分配后，專項(xiàng)計(jì)劃賬戶的剩余金額（如有）將全部支付予次級資產(chǎn)支持證券投資者。專項(xiàng)計(jì)劃的交易結(jié)構(gòu)如下圖所示：注：認(rèn)購人指投資者；

4、管理人指某某證券；原始權(quán)益人指XX地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司。專項(xiàng)計(jì)劃要素原始權(quán)益人XX地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司基礎(chǔ)資產(chǎn)XX地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司依據(jù)購房協(xié)議自基準(zhǔn)日（含該日）起對購房協(xié)議貸款人享有的應(yīng)收購房尾款債權(quán)和其他權(quán)利募集資金規(guī)模募集資金規(guī)模根據(jù)資產(chǎn)包情況確定，期限3年；分為優(yōu)先級和次級資產(chǎn)支持證券，次級比例【10%-15%】；劣后部分由XX地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司認(rèn)購存續(xù)期3年本息償付自計(jì)劃設(shè)立之次日起，優(yōu)先級產(chǎn)品按年分配利息，本金于各檔產(chǎn)品到期時(shí)償付；次級產(chǎn)品本息于計(jì)劃終止時(shí)償付歸集方式基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流直接歸入托管銀行指派銀行賬戶，并定時(shí)劃轉(zhuǎn)至專項(xiàng)賬戶預(yù)期覆蓋率一般情況約【1.25-

5、1.35】倍（需要覆蓋計(jì)劃優(yōu)先級本息和計(jì)劃運(yùn)行費(fèi)用）信用評級優(yōu)先級，擬評至AAA或AA+；次級檔，不計(jì)劃進(jìn)行評級內(nèi)部增信優(yōu)先級次級分層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原始權(quán)益人針對本產(chǎn)品出具差額補(bǔ)足承諾外部增信原始權(quán)益人母公司XX集團(tuán)有限公司（XX評級：AA+）提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保成本行成本綜合成本預(yù)計(jì)不超過6.6%（含票面、承銷費(fèi)、管理費(fèi)和中介費(fèi)用，但不包含銀行托管費(fèi)和監(jiān)管費(fèi)），3年期發(fā)行方式預(yù)審?fù)ㄟ^半年內(nèi)，根據(jù)原始權(quán)益人業(yè)務(wù)開展情況，擇期向不超過200人的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，然后在基金業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行備案工作交易結(jié)構(gòu)信用增級服務(wù)優(yōu)先/次級分層本專項(xiàng)計(jì)劃對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行了優(yōu)先/次級分層，次級資產(chǎn)支持證

6、券占所有資產(chǎn)支持證券本金總額的比例為【10%-15%】。次級資產(chǎn)支持證券將全部由原始權(quán)益人認(rèn)購。超額抵押本專項(xiàng)計(jì)劃安排了超額抵押的防范機(jī)制。超額抵押是資產(chǎn)池本金余額超出資產(chǎn)支持證券本金金額的部分，即前述超出部分的額外基礎(chǔ)資產(chǎn)造成或產(chǎn)生的現(xiàn)金流回款將被用于彌補(bǔ)可能造成或產(chǎn)生的現(xiàn)金流回款不足。通常入池現(xiàn)金流對優(yōu)先級本金和利息超額覆蓋【1.25-1.35】倍。原始權(quán)益人差額支付承諾由原始權(quán)益人XX地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司對專項(xiàng)計(jì)劃賬戶資金不足以支付當(dāng)期專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用、當(dāng)期優(yōu)先檔資產(chǎn)支持證券的預(yù)期收益和應(yīng)償本金的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。XX集團(tuán)有限公司擔(dān)保由XX集團(tuán)有限公司承諾在差額支付承諾人未履行補(bǔ)足差

7、額資金義務(wù)時(shí)，對每年應(yīng)付優(yōu)先級本息現(xiàn)金流的【1.25-1.35】倍左右承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任。發(fā)行綜合成本測算（含發(fā)行票面、承銷費(fèi)、管理費(fèi)和中介費(fèi)用）主要參加機(jī)構(gòu)與職責(zé)參加機(jī)構(gòu)主要職責(zé)原始權(quán)益人/資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)、公司章程規(guī)定和基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議商定，轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)，取得募集資金；為專項(xiàng)計(jì)劃提供與基礎(chǔ)資產(chǎn)及其歸集關(guān)于的管理服務(wù)及其它服務(wù)；當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)不足以支付投資者本息時(shí)，提供差額補(bǔ)足計(jì)劃管理人/推廣機(jī)構(gòu)（某某證券xx第二分公司）發(fā)行資產(chǎn)支持證券、設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃，并為資產(chǎn)支持證券持有人的權(quán)益受讓和管理計(jì)劃資產(chǎn)擔(dān)保方為優(yōu)先級提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保監(jiān)管銀行/托管銀行（XX銀行）為收

8、款賬戶提供資金監(jiān)管服務(wù)；為專項(xiàng)計(jì)劃開立專用資金賬戶，監(jiān)督、核查計(jì)劃管理人對計(jì)劃資產(chǎn)的管理和運(yùn)用資信評級機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行初始評級和跟蹤評級并出具信用評級報(bào)告登記機(jī)構(gòu)/支付代理機(jī)構(gòu)（中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司）為資產(chǎn)支持證券提供登記、托管、結(jié)算和代理支付服務(wù)律師事務(wù)所為計(jì)劃發(fā)行出具法律建議或意見書會(huì)計(jì)師事務(wù)所對基礎(chǔ)資產(chǎn)出表發(fā)表會(huì)計(jì)處理建議或意見；出具現(xiàn)金流預(yù)測報(bào)告、會(huì)計(jì)處理建議或意見書；出具年度資產(chǎn)管理報(bào)告和清算報(bào)告的審計(jì)建議或意見工作計(jì)劃安排發(fā)行費(fèi)用估算階段費(fèi)用類別相關(guān)機(jī)構(gòu)內(nèi)容金額前期費(fèi)用律師費(fèi)用待定原始權(quán)益人支付審計(jì)和評估費(fèi)用待定原始權(quán)益人支付評級機(jī)構(gòu)費(fèi)用待定原始權(quán)益人支付證券公司承銷

9、費(fèi)和管理費(fèi)某某證券原始權(quán)益人支付計(jì)劃存續(xù)期費(fèi)用托管費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)某銀行SPV支付，每年支付評級費(fèi)用待定SPV支付，每年支付審計(jì)費(fèi)用待定SPV支付，每年支付注：計(jì)劃管理人費(fèi)由XX集團(tuán)有限公司和某某證券結(jié)合本期產(chǎn)品發(fā)行票面利率的成本而最終決定。中間費(fèi)用由發(fā)行人承擔(dān)。專項(xiàng)計(jì)劃現(xiàn)金流分配順序?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)收益構(gòu)成：包括基礎(chǔ)資產(chǎn)造成或產(chǎn)生的現(xiàn)金收入、原始權(quán)益人的補(bǔ)足款、保證人的補(bǔ)足款、基礎(chǔ)資產(chǎn)收入在專項(xiàng)計(jì)劃賬戶中的再投資收益及計(jì)劃管理人對專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)進(jìn)行投資所造成或產(chǎn)生的收益。分配順序如下：專項(xiàng)計(jì)劃涉及的應(yīng)納稅負(fù)（如有）計(jì)劃管理人的管理費(fèi)、托管銀行的托管費(fèi)、監(jiān)管銀行的監(jiān)管費(fèi)、評級機(jī)構(gòu)的跟蹤評級費(fèi)和雜項(xiàng)費(fèi)等專項(xiàng)

10、計(jì)劃費(fèi)用當(dāng)期應(yīng)分配的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券預(yù)期收益當(dāng)期應(yīng)分配的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本金當(dāng)期剩余資金全部分配給次級資產(chǎn)支持證券持有人發(fā)行方案建議XX地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司概況xx年初，XX正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。截至xx年底，XX地產(chǎn)擁有總資產(chǎn)超371億元，在xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx等地?fù)碛卸嗉胰Y或控股房地產(chǎn)企業(yè)，形成全國化戰(zhàn)略布局，并逐步拓展海外市場，推動(dòng)企業(yè)國際化。在未來的五年內(nèi)，努力實(shí)現(xiàn)銷售額500億元，力爭成為受人尊敬的國際化地產(chǎn)企業(yè)。XX地產(chǎn)以開發(fā)住所及社區(qū)商業(yè)為主，通過以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品及服務(wù)創(chuàng)新，憑借高周轉(zhuǎn)及成本領(lǐng)先、高品質(zhì)

11、為核心目標(biāo)的全面精細(xì)化管理，打造具有XX地產(chǎn)自身特色的生意模式，追求有質(zhì)量的穩(wěn)健增長。xx年，XX地產(chǎn)綜合實(shí)力位居中國房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)第32位，自xx年起已連續(xù)八年榮登中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜。XX集團(tuán)概況XX集團(tuán)有限公司創(chuàng)辦于1989年，集團(tuán)總部坐落于風(fēng)景秀麗的 HYPERLINK t _blank 西施故里xx HYPERLINK t _blank 諸暨。目前，XX集團(tuán)形成了 HYPERLINK t _blank 有色金屬、地產(chǎn)xx、xx食品、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)教育等為主體，涉足金融、物流等領(lǐng)域，多元并進(jìn)、專業(yè)化發(fā)展的經(jīng)營格局，成為擁有職工或員工1.2萬余人的綜合性特大型國際化民營企業(yè)集團(tuán)，旗下

12、擁有xxXX股份有限公司（ HYPERLINK t _blank 股票代碼：X）和X（集團(tuán))股份有限公司（股票代碼：X）兩家 HYPERLINK t _blank 上市公司。xx年9月，XX資信評估有限公司發(fā)布跟蹤評級報(bào)告評定XX集團(tuán)有限公司主體信用等級為AA+，評級展望為穩(wěn)定，評定公司xx年度第二期中票信用等級為AA+。因此，根據(jù)近期市場ABS發(fā)行情況和利率走勢，以3年期的專項(xiàng)計(jì)劃測算，預(yù)計(jì)某某證券-XX購房尾款資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)評級為AAA或AA+，綜合成本（包括票面、承銷費(fèi)、管理費(fèi)和中介費(fèi)用，但不含銀行托管費(fèi)和監(jiān)管費(fèi)）不超過6.6%。某某證券的承銷實(shí)力作為企業(yè)ABS的主承銷商，某某證券在項(xiàng)

13、目進(jìn)展開始就已經(jīng)與投資者進(jìn)行溝通，在籌備申報(bào)材料的同時(shí)要求合作資金方同時(shí)申報(bào)授信流程。在交易所核準(zhǔn)后依照交易所的要求在6個(gè)月內(nèi)根據(jù)企業(yè)的資金需求擇機(jī)發(fā)行我司合作的銀行機(jī)構(gòu)：1、XX銀行；2、XX銀行；3、浦發(fā)銀行；4、xx銀行；5、xx銀行；6、XX銀行等。其中我司合作的XX銀行、XX銀行及xx銀行對于我司發(fā)行的ABS產(chǎn)品均可以溝通包銷。此外，我們還和多家券商自營、資管和信托機(jī)構(gòu)、xx企業(yè)及私募基金在ABS上有良好的合作關(guān)系。而某某證券作為ABS的主承銷商，也可以認(rèn)購所承銷的項(xiàng)目部分次級份額。舉例說明，1、我司前期已經(jīng)發(fā)行的7單ABS的投資機(jī)構(gòu)主要為XX銀行和XX銀行、券商資管計(jì)劃、信托計(jì)劃及xx企業(yè)。目前，我司正在和交易所溝通的一單xx九華工業(yè)園區(qū)租金的ABS合作資金方為XX銀行及XX銀行；2、我司正在籌備申報(bào)材料的一單xx金控租賃ABS合作資金方為xx銀行和xx銀行，均提出包銷。3、我司在xx的兩單物業(yè)管理費(fèi)ABS合作資金方為xxXX銀行和xxXX銀行。綜上，某某證券完全有能力在嚴(yán)格把控的成本下對接貴公司購房尾款A(yù)BS的融資需求，非常期待作為主承銷商與貴公司的合作。附交易所已發(fā)行的購房尾款專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目最后擔(dān)保人公司性質(zhì)評級分層概況規(guī)模（億元）評級期限