財務(wù)會計學(xué)（簡本三版）第08章投資性房地產(chǎn)

1、第八章 投資性房地產(chǎn)財 務(wù) 會 計 學(xué) 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 1學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章學(xué)習(xí)在知識方面應(yīng)了解有關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，掌握投資性房地產(chǎn)的概念和范圍；在技能方面要掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量原則； 在能力方面要求能運用投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量原則，對具體經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行核算。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 2本章主要內(nèi)容第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 3第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 一、投資性房地產(chǎn)定義及其特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單

2、獨計量和出售。 投資性房地產(chǎn)主要特征如下：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn) （3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 4第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用權(quán)（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（三）已出租的建筑物 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 5第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 三、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（一）自用房地產(chǎn)（二）作為存貨的房地產(chǎn) 2022/

3、9/17財務(wù)會計學(xué) 6第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量一、 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 （一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 采用成本模式計量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。采用公允價值模式計量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目，按照外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實際成本，計入“投資性房地產(chǎn)成本”科目。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 7第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量采用成本模式計量下，按確定的成本進行初始計量，借記“投資性房

4、地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目；采用公允價值模式計量的，按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 8第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，應(yīng)當(dāng)在租賃開始日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在該土地使用權(quán)確已停止自用且管理當(dāng)局形成轉(zhuǎn)換決議的時點，確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的計量見本章第三節(jié)。

5、2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 9第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量二、有關(guān)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出采用成本模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改良或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)按其賬面價值借記“投資性房地產(chǎn)XX（在建）”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)XX”科目。發(fā)生的改良或裝修支出符合資本化條件的，應(yīng)借記“投資性房地產(chǎn)XX（在建）”科目，貸記“銀行存款”等科目。待改良或裝修完成后，如果繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)借記“投資性房地產(chǎn)XX”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)XX（在建）”科目。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 10第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量采用公允價值模式計量

6、的，投資性房地產(chǎn)進入改良或裝修階段后，應(yīng)借記“投資性房地產(chǎn)XX（在建）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目、“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，等到改良或裝修完成后，如果繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)XX（在建）”科目。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 11第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量（二）費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。企業(yè)在發(fā)生有關(guān)的后續(xù)支出的當(dāng)期，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 12第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量三、投資性

7、房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定。按期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 13第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量（二）采

8、用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。1采用公允價值模式進行后續(xù)計量的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 14第二節(jié) 投

9、資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量2采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 15第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計量3投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不

10、得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 16第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他

11、資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1投資性房地產(chǎn)開始自用。2作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。3自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。4自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 17第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1成本模式下的轉(zhuǎn)換采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。（1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)

12、品”等科目。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 18第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（2）將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性

13、房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 19第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（3）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。2022

14、/9/17財務(wù)會計學(xué) 20第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（4）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)當(dāng)按照該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備“科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 21第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置2公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”

15、科目；原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 22第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷

16、”或“累計折舊”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 23第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（3）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按該項

17、投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 24第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（4）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。 轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)一公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益

18、”科目。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 25第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置二、投資性房地產(chǎn)的處置（一）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 26第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（二）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，

19、應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 2022/9/17財務(wù)會計學(xué) 27本章小結(jié)投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。內(nèi)容主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)