南京地產(chǎn)可行性研究分析報(bào)告

1、目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc26523102 項(xiàng)目決策背景與摘要 PAGEREF _Toc26523102 h 3 HYPERLINK l _Toc26523103 一、內(nèi)部因素 PAGEREF _Toc26523103 h 3 HYPERLINK l _Toc26523104 二、外部環(huán)境 PAGEREF _Toc26523104 h 3 HYPERLINK l _Toc26523105 第一部分 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc26523105 h 4 HYPERLINK l _Toc26523106 一、宗地位置 PAGEREF _Toc2652

2、3106 h 4 HYPERLINK l _Toc26523107 二、宗地現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc26523107 h 5 HYPERLINK l _Toc26523108 三、周邊道路及出行方式 PAGEREF _Toc26523108 h 13 HYPERLINK l _Toc26523109 四、周邊3公里社區(qū)配套 PAGEREF _Toc26523109 h 15 HYPERLINK l _Toc26523110 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 PAGEREF _Toc26523110 h 18 HYPERLINK l _Toc26523111 六、市政配套 PAGEREF _Toc265

3、23111 h 23 HYPERLINK l _Toc26523112 七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc26523112 h 24 HYPERLINK l _Toc26523113 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc26523113 h 26 HYPERLINK l _Toc26523114 一、土地出讓條件 PAGEREF _Toc26523114 h 26 HYPERLINK l _Toc26523115 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測及操縱風(fēng)險(xiǎn)的手段 PAGEREF _Toc26523115 h 28 HYPERLINK l _Toc26523116 三、總體評

4、價(jià) PAGEREF _Toc26523116 h 29 HYPERLINK l _Toc26523117 第三部分 市場分析 PAGEREF _Toc26523117 h 29 HYPERLINK l _Toc26523118 一、南京房地產(chǎn)市場簡述 PAGEREF _Toc26523118 h 29 HYPERLINK l _Toc26523119 二、玄武、棲霞市場概況 PAGEREF _Toc26523119 h 41 HYPERLINK l _Toc26523120 三、競爭市場分析 PAGEREF _Toc26523120 h 44 HYPERLINK l _Toc26523121

5、四、需求市場特征 PAGEREF _Toc26523121 h 54 HYPERLINK l _Toc26523122 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc26523122 h 57 HYPERLINK l _Toc26523123 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 PAGEREF _Toc26523123 h 60 HYPERLINK l _Toc26523124 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 PAGEREF _Toc26523124 h 60 HYPERLINK l _Toc26523125 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析 PAGEREF _Toc26523125 h 60 HYPERLINK l _

6、Toc26523126 第五部分 工程及銷售打算 PAGEREF _Toc26523126 h 65 HYPERLINK l _Toc26523127 一、一期開工時(shí)刻確定 PAGEREF _Toc26523127 h 65 HYPERLINK l _Toc26523128 二、工程及銷售打算 PAGEREF _Toc26523128 h 67 HYPERLINK l _Toc26523129 第六部分 成本及投資收益預(yù)測 PAGEREF _Toc26523129 h 67 HYPERLINK l _Toc26523130 一、成本預(yù)測 PAGEREF _Toc26523130 h 67 HY

7、PERLINK l _Toc26523131 二、稅務(wù)分析 PAGEREF _Toc26523131 h 68 HYPERLINK l _Toc26523132 三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc26523132 h 69 HYPERLINK l _Toc26523133 四、現(xiàn)金流量 PAGEREF _Toc26523133 h 73 HYPERLINK l _Toc26523134 第七部分 競爭對手分析 PAGEREF _Toc26523134 h 74 HYPERLINK l _Toc26523135 一、已購買標(biāo)書的進(jìn)展商 PAGEREF _Toc26523135 h 74

8、HYPERLINK l _Toc26523136 二、其它本地進(jìn)展商 PAGEREF _Toc26523136 h 78 HYPERLINK l _Toc26523137 第八部分 綜合分析與建議 PAGEREF _Toc26523137 h 81 HYPERLINK l _Toc26523138 一、優(yōu)勢與劣勢 PAGEREF _Toc26523138 h 81 HYPERLINK l _Toc26523139 二、結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc26523139 h 82附件：1、南京都市進(jìn)展與住宅市場研究報(bào)告2、南京土地招投標(biāo)市場研究報(bào)告3、聚寶山項(xiàng)目提交政府答疑的問題項(xiàng)目決策背景與

9、摘要一、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與都市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項(xiàng)目類型。2、南京公司金色家園項(xiàng)目將于2004年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為3億元。本項(xiàng)目總建筑面積51萬平米，2004年可結(jié)算面積約10萬平米，結(jié)算金額約4億元，并可為南京公司2004-2006年提供要緊利潤來源。3、南京市以后5-10年內(nèi)的重點(diǎn)進(jìn)展方向?yàn)楹游骱统菛|，地處南京東部的仙西區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步進(jìn)展奠定基礎(chǔ)。4、金色家園項(xiàng)目的成功開發(fā)為集團(tuán)全

10、面啟動南京市場奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中檔和中高檔項(xiàng)目制造了條件。二、外部環(huán)境1、本項(xiàng)目緊鄰仙西區(qū)域，該區(qū)域在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向東進(jìn)展的增長級”和“同意上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊空間”，政府打算三年內(nèi)投資50億元，建設(shè)全國規(guī)模最大的大學(xué)城。2、本項(xiàng)目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國家級南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山36洞高爾夫球場差不多或立即開工建設(shè)，升值潛力巨大。3、項(xiàng)目距老城區(qū)新榜樣馬路8公里，玄武湖隧道連通都市東西向主干道寧鎮(zhèn)公路與新榜樣馬路，明年5月份建成通車后，項(xiàng)目距老城區(qū)中心僅10分鐘車程。4、項(xiàng)目南臨紫金山，北靠聚寶山，風(fēng)景優(yōu)美，自然

11、條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開發(fā)的土地不多，競爭樓盤較其它區(qū)域少。 5、政府啟動本項(xiàng)目的要緊目的在于提升南京東大門的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動整個仙西區(qū)域的開發(fā)。該項(xiàng)目拆遷改造土地總面積1445畝，除實(shí)際出讓的746畝之外，其余近700畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設(shè)施建設(shè)，因此，該項(xiàng)目實(shí)際可利用的資源價(jià)值高。第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置一環(huán)線內(nèi)側(cè)、主城與仙西新市區(qū)結(jié)合部。宗地位于南京主城東北、一環(huán)線（繞城公路）內(nèi)側(cè)，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學(xué)城”4公里，距玄武湖新莊立交5公里，距新街口CBD和湖南路商業(yè)中心分不為10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道開通后

12、，宗地至老城區(qū)中心僅10分鐘車程。聚寶山與紫金山之間。項(xiàng)目北靠聚寶山，南側(cè)緊臨南京最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū)紫金山（又名鐘山）。距南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里。二環(huán)線一環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線圖1-1 宗地區(qū)位二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路（312國道），東起一環(huán)線繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。聚寶山聚寶山寧棲公路宗 地繞城公路車速可達(dá)110公里/小時(shí)寧棲公路寧棲公路宗 地繞城公路車速可達(dá)110公里/小時(shí)寧棲公路滬寧鐵路寧鎮(zhèn)公路寧鎮(zhèn)公路車速可達(dá)80公里/小時(shí)圖1-2 宗地四至范圍2、宗地形狀宗地東西長、南北窄、北側(cè)內(nèi)凹，形狀酷似元寶。表1-1 宗地面積指標(biāo)指標(biāo)總用地代征道路與綠化用地配套學(xué)

13、校用地凈用地長（米）140020001200寬（米）45050-100400面積（平米）645208.5合968畝13313215000497076.5合746畝圖1-3 宗地形狀及尺寸3、宗地標(biāo)高宗地內(nèi)由西向東，地勢升高約宗地內(nèi)由西向東，地勢升高約2m最低點(diǎn)25m400m 代征道路代征綠地1214450m坡度15度坡度10度垂直坡度，與地面最大高差50米宗地標(biāo)高25-57米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度。按標(biāo)高31米以下、31-40米、40米以上將宗地劃分為3個區(qū)域，其中，40米以上區(qū)域占總用地面積的近一半，31米以下和31-40米區(qū)域各占四分之一左右。 最高點(diǎn)57最高點(diǎn)57圖1-

14、4宗地內(nèi)部高差宗地內(nèi)局部高低落差 宗地內(nèi)局部高低落差（2）宗地標(biāo)高低于周邊用地東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右。西部與滬寧鐵路差不多持平,局部低于滬寧鐵路2米。南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差6米左右。北部的聚寶山西峰標(biāo)高125米，東峰標(biāo)高100米，從宗地北部開始起坡，逐步升高。55m9055901025宗地地面聚寶山鐵路繞城公路圖1-5 宗地與周邊高差剖面圖（東西向）圖1-6 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側(cè)）鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路宗地地面55m12m聚寶山圖1-7宗地與周邊高差剖面圖（南北向西側(cè)）鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路宗地地面90m22m聚寶山滬寧鐵路標(biāo)高3649m聚寶山標(biāo)高3512

15、5m宗地滬寧鐵路標(biāo)高3649m聚寶山標(biāo)高35125m宗地標(biāo)高2557m寧鎮(zhèn)公路標(biāo)高3649m繞城公路標(biāo)高5055m圖1-8宗地與周邊高差4、地塊現(xiàn)狀廢棄的采石場廢棄的采石場圖1-9 宗地土地利用現(xiàn)狀（1）工廠與市場要緊工廠與市場共計(jì)12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產(chǎn)運(yùn)營，其中3家有輕微空氣污染，沒有地下污染，待拆遷后污染將自動消除。表1-2 工廠差不多情況名稱經(jīng)營業(yè)務(wù)運(yùn)營狀況環(huán)境污染情況源寶化工公司輪胎裝配在運(yùn)營無利達(dá)服裝公司服裝生產(chǎn)在運(yùn)營無添喜化工洗滌劑在運(yùn)營輕度空氣污染光英爐業(yè)鍋爐生產(chǎn)在運(yùn)營輕度空氣污染包裝容器廠包裝材料在運(yùn)營無金屬配件廠金屬配件在運(yùn)營無野馬電聲樂器廠電聲樂器在運(yùn)

16、營無金陵特種電纜廠電纜在運(yùn)營無屠宰廠屠宰在運(yùn)營輕度空氣污染宏大設(shè)備市場汽車設(shè)備銷售在運(yùn)營無東風(fēng)汽車汽車銷售在運(yùn)營無玄武湖貨運(yùn)市場貨車停車場在運(yùn)營無（2）居民居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊”2個村民小組，共有居民約400戶、1200人，住宅建筑面積約8萬平米。（3）農(nóng)田農(nóng)田與山體植被面積約20萬平米，其中，苗圃2萬平米，葡萄園2000平米。 （4）樹木宗地內(nèi)要緊樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有500平米竹林，保留價(jià)值較大。圖1-10 宗地要緊樹木分布（5）水塘宗地內(nèi)有水塘20多個，規(guī)模普遍較小，其中，500平米以上的3個，最大的1000

17、平米。大部分水塘用作農(nóng)田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中1座為魚塘，占地1000平米，水質(zhì)良好。圖1-11 宗地地表水分布（6）高壓線現(xiàn)狀有2條110KV二回高壓線從宗地內(nèi)部穿過。依照規(guī)劃，宗地西側(cè)100米處將建設(shè)220KV變電站，宗地內(nèi)部將只有1條110KV二回高壓線從西側(cè)用地邊界穿過，且大部分在代征綠化帶內(nèi)，對凈用地差不多無阻礙。規(guī)劃110kv現(xiàn)狀110kv現(xiàn)狀110kv規(guī)劃220kv規(guī)劃110規(guī)劃110kv現(xiàn)狀110kv現(xiàn)狀110kv規(guī)劃220kv規(guī)劃110kv220kv變電站規(guī)劃110kv規(guī)劃110規(guī)劃110kv規(guī)劃110kv5、拆遷北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆

18、遷土地總面積1445畝，房屋總面積22.4萬平米，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動力268人，保養(yǎng)人員148人。其中，宗地拆遷面積968畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的67%，拆遷居民400戶。代拆遷范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%，拆遷居民近300戶。代拆遷范圍宗 地代拆遷范圍宗 地圖1-13 宗地拆遷范圍代拆遷范圍三、周邊道路及出行方式代拆遷范圍1、道路對外聯(lián)系道路要緊有繞城公路、寧鎮(zhèn)公路、寧棲公路和岔仙公路4條，其中：寧鎮(zhèn)公路：既是都市東西向主干道，又發(fā)揮都市對外交通聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的要緊通道，時(shí)速可達(dá)80公里/小時(shí)，在新莊立交可通過多條干道通往老城

19、區(qū)，明年5月玄武湖隧道開通后，從宗地經(jīng)寧鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū)新榜樣馬路僅10分鐘車程，同時(shí)能夠通過新榜樣馬路、城西干道等快速路連接都市西部地區(qū)。繞城公路：時(shí)速可達(dá)110公里/小時(shí)，通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街和花神廟等立交通往主城各個區(qū)域。寧棲公路：通往堯化門、棲霞山，規(guī)劃拓寬為34米。岔仙公路：通往亞東（仙林大學(xué)城），規(guī)劃拓寬為33米。表1-3 宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽名稱級不寬度（m）車道速度（公里/小時(shí)）交通流量（輛/日）路面繞城公路全封閉快速路50雙向8車道11015000 瀝青寧鎮(zhèn)公路一級國道48雙向8車道8020000混凝土寧棲公路現(xiàn)狀公路810000水泥規(guī)劃交通性主干道

20、34雙向6車道岔仙公路現(xiàn)狀公路6規(guī)劃交通性主干道33雙向6車道寧鎮(zhèn)公路寧鎮(zhèn)公路時(shí)速可達(dá)80公里/小時(shí)出入口出入口圖1-14 宗地現(xiàn)狀道路圖1-15 宗地周邊道路規(guī)劃2、公共交通宗地周邊公共交通發(fā)達(dá)，目前有6條公交線路，其中50路由宗地內(nèi)部穿過，平均每條線路10-15分鐘一班，晚上最后一班8：40結(jié)束。表1-4 公交線路差不多情況公交線路通行區(qū)間通行時(shí)刻班次間隔71W南京站堯化門新港開發(fā)區(qū)5：3020：3010分鐘309W南京站岔路口馬群麒麟門悅民路6：3020：0015-20分鐘70W丹鳳街亞東（仙西）6：1020：405分鐘50W南京站仙鶴門亞東（仙西）6：3020：0015分鐘南湯線南京站

21、岔路口仙鶴門麒麟門湯山5：0017：3020分鐘南上線南京站堯化門棲霞山龍?zhí)渡蠅?：5018：3020分鐘3、軌道交通規(guī)劃規(guī)劃地鐵4號線沿寧鎮(zhèn)公路從宗地南側(cè)穿過，依照南京軌道交通建設(shè)時(shí)刻安排，可能將在2010年以后開工建設(shè)。圖1-16 宗地周邊軌道交通規(guī)劃四、周邊3公里社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊住宅稀少，開發(fā)成熟度低，現(xiàn)有配套設(shè)施不足：宗地周邊社區(qū)配套集中分布在“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”，最近的“堯化門”距宗地2公里，2公里之內(nèi)除“紫東小學(xué)”和“紫東中學(xué)”（宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這2個學(xué)校上學(xué)）以外，差不多沒有其它社區(qū)配套設(shè)施。本項(xiàng)目規(guī)模大，除政府規(guī)定必須配建學(xué)校和幼兒園之外，參

22、照“萬科四季花城”開發(fā)模式，完全能夠通過自建配套的方式解決其它日常生活配套問題。項(xiàng)目與市中心以及周邊要緊配套區(qū)“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”之間交通發(fā)達(dá)，車程在5-10分鐘左右，能夠解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問題。仙西新市區(qū)中心規(guī)劃有大型休閑廣場、圖書館、展覽館、醫(yī)院、體育場館、文化藝術(shù)中心、青青年宮、商業(yè)娛樂設(shè)施等配套服務(wù)，政府打算在3-5年內(nèi)建成。堯化門花園路規(guī)劃仙西堯化門花園路規(guī)劃仙西新市區(qū)中心圖1-17 社區(qū)配套分布圖圖1-18 堯化門要緊社區(qū)配套分布圖圖1-19 花園路要緊社區(qū)配套分布圖圖1-20 仙西新市區(qū)中心規(guī)劃圖五、周邊環(huán)境與規(guī)劃1、周邊規(guī)劃圖1-21 宗

23、地周邊規(guī)劃 = 1 * GB3 鐘山高爾夫球場寧鎮(zhèn)公路以南規(guī)劃建設(shè)36洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，已確定為“十運(yùn)會”配套設(shè)施之一，2005年“十運(yùn)會”之前建成使用。規(guī)劃占地面積3640畝，玄武區(qū)政府目前正在招商，土地儲備中心負(fù)責(zé)土地運(yùn)作，打算明年上市。南京目前有6個高爾夫球場，但只有1個標(biāo)準(zhǔn)場南京昭富國際高爾夫俱樂部，27洞，位于浦口珍寶泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地1860畝。另外，位于江寧谷里鎮(zhèn)的銀杏湖國際高爾夫球場正在建設(shè)，占地面積達(dá)10800畝，總投資1億元人民幣，將于2003年10月投入使用。 = 2 * GB3 農(nóng)場山生態(tài)公園農(nóng)場山和朝陽山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約4000畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶

24、山項(xiàng)目代拆遷范圍，具體建設(shè)時(shí)刻未定。 = 3 * GB3 珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園位于宗地東南側(cè)，是仙西新市區(qū)的一部分，打算建成珠江路電子一條街的生產(chǎn)、科研基地，占地面積約4000畝，總投資35億元。今年9月6日，珠江路科技進(jìn)展公司、合誠（香港）有限公司與深圳華源達(dá)公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，要緊負(fù)責(zé)園區(qū)一級土地開發(fā)，園區(qū)主體部分建設(shè)投資15億元，其中前2年投資5億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可能2005年園區(qū)差不多建成并開始全面運(yùn)作，可能可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10多家國內(nèi)外聞名軟件企業(yè)表達(dá)了入駐意向。 = 4 * GB3 仙林大學(xué)城2002年1月，江

25、蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設(shè)全國規(guī)模最大的大學(xué)城仙林大學(xué)城，規(guī)劃總面積34平方公里，建設(shè)總投資約50億元，集中9至10所大學(xué)，吸納15萬高校師生，打算在3年內(nèi)差不多建成。今年，總投資約8億元、全長24.6公里的大學(xué)城道路主框架全面開工。目前差不多有南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)（籌）、南京森林公安高等專科學(xué)校、南京郵電學(xué)院和南京中醫(yī)藥大學(xué)5所高校入駐，占地總面積約10平方公里，其中南京師范大學(xué)和南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院近2萬名師生差不多入住。以后的3年內(nèi)，南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、南京森林警察學(xué)校、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京應(yīng)天學(xué)院及一批重點(diǎn)中小學(xué)、幼兒園也將陸續(xù)入駐，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈。 = 5 *

26、 GB3 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2002年4月被評為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，進(jìn)區(qū)企業(yè)1024家，總投資185.8億元，要緊企業(yè)有飛利浦、LG、夏普電子、飛歌空調(diào)、AO史密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。2001年實(shí)現(xiàn)GDP 60億元，利稅19.2億元，出口創(chuàng)匯3.9億美元，要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國家級開發(fā)區(qū)中排在13至18位。2002年第一季度，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比成倍增長，實(shí)現(xiàn)GDP14.95億元，出口額9215萬美元，同比增長89.9%，實(shí)際利用外資6366.56萬美元，同比增長215.9%，新批外商投資企業(yè)14個。2、周邊環(huán)境（1）四面環(huán)山，景觀資源豐富，是主城范圍內(nèi)生態(tài)環(huán)境愛護(hù)最好的區(qū)域 = 1 *

27、GB3 聚寶山占地面積與項(xiàng)目總用地面積相當(dāng)，約1000畝左右。東西走向，有東、西2座山峰，西峰海拔125米，東峰海拔101米，由于宗地東高西低，西峰和東峰與宗地的相對高度分不為90米和55米。山勢東西向平緩，靠近宗地的南北向山勢陡峭，坡度60左右。山上植被茂盛，整體景觀良好，山頂有小路通達(dá)。西峰中部和東、西峰山凹處有2處各1000平米的山地曾開山采石，至今已停采20年，植被重新生長后，目前西峰裸露面積5000平米，山凹裸露處從宗地內(nèi)差不多看不到。聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看）聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看） = 2 * GB3 紫金山位于宗地南側(cè)，東西長7公

28、里，主峰天堡峰海拔448米植被茂盛，泉壑幽深，名勝古跡匯合四周，潛隱山間，是南京最賦盛名的大型風(fēng)景區(qū)。 = 3 * GB3 農(nóng)場山位于宗地西側(cè)，海拔較聚寶山略高，山體及植被整體形態(tài)與聚寶山相近，政府規(guī)劃建設(shè)生態(tài)公園。 宗地內(nèi)看農(nóng)場山（夏天） 宗地內(nèi)看農(nóng)場山（冬天）（2）空氣質(zhì)量南京市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東風(fēng)，宗地處于都市上風(fēng)向，都市工業(yè)區(qū)位于宗地以北2公里以外，東、南方向均無污染型的廠礦企業(yè)。要緊污染源來自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車輛的尾氣及粉塵污染。（3）噪聲阻礙 = 1 * GB3 周邊廠礦、倉庫差不多無噪聲，要緊噪聲來自周邊道路，鐵路尤其明顯滬寧鐵路：平均每天通車170班，平均

29、8分鐘1班，其中，白天每小時(shí)至少6班，夜晚每小時(shí)48班。繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時(shí)段車流量相似，上午30輛/分鐘，下午25輛/分鐘，晚上17輛/分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路2:1，繞城公路3:2。寧棲公路：車流量白天8-10輛/分鐘，晚上6輛/分鐘；貨車居多，客貨比1:2。表1-5 交通流量分析表 單位：輛/分鐘時(shí)段分次測試寧鎮(zhèn)公路繞城公路客車貨車總計(jì)客車貨車總計(jì)10:0012:001181230191433223528141428322931151328平均2193016143014:0016:0012072717122921672313922315924141024平=

30、2 * GB3 噪聲值白天不同時(shí)段噪聲值相近，無顯著時(shí)段差不。日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫阻礙，夜間噪音值比白天平均低不到5dB。55dB以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路300米，后退繞城公路100米，后退寧鎮(zhèn)公路70米。表1-6 噪聲測試記錄 單位：dB后退距離滬寧鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路不鳴笛鳴笛5 m 9095105707050 m60-6570 m55100m709055-65120m50200m6580300m5565-7065dB55-65d65dB55-65dB55dB圖1-22 噪聲分布等值圖 = 4 * GB3 墳地阻礙聚寶山山坡、宗地紅線邊緣分布有宗地內(nèi)居民的私墳，大部分在

31、宗地邊界即可看到?？傆?jì)100個左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約10個。政府負(fù)責(zé)與宗地一起拆遷，對項(xiàng)目將不構(gòu)成阻礙。私墳集中分布區(qū)私墳集中分布區(qū)圖1-23 墳?zāi)狗植紙D = 5 * GB3 潛在危險(xiǎn)源周邊1公里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉庫無輻射污染及易燃易爆物品。宗地（凈用地范圍）西側(cè)200米處規(guī)劃一座占地面積1萬平米的22萬伏變電站，建設(shè)時(shí)刻未定。 = 6 * GB3 排洪與泥石流阻礙聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放。由于地塊地處山腳下，地勢低洼，聚寶山浮土層薄，蓄水功能差，因此，項(xiàng)目開發(fā)需修建排洪溝，以解決雨季洪澇問題。原采石場處表層巖石已風(fēng)化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。對排洪與泥石

32、流的阻礙應(yīng)做專業(yè)研究與處理。 原采石場處六、市政配套1、宗地內(nèi)部現(xiàn)狀宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東向西通過明溝排放到聚寶山西側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。電力線通過電線桿接入。自來水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。2、周邊道路市政管線寧鎮(zhèn)公路現(xiàn)狀只有給水、電信和煤氣管線，規(guī)劃1條雨水管線，但沒有電力線，規(guī)劃雨水管線的實(shí)施時(shí)刻未定。寧棲公路規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線，2003年道路拓寬時(shí)鋪設(shè)。宗地南部邊緣22米規(guī)劃道路規(guī)劃有電力、給水和雨水管線，道路由進(jìn)展商修建，但管線由誰鋪設(shè)目前未定。綜合分析，污水排放管線及排水方向目前尚不明確；電力、給水、雨水可從寧棲公路和

33、22米規(guī)劃道路接入或排出。電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。圖例圖例（實(shí)線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃）電力 給水電信 雨水路燈 污水煤氣寧鎮(zhèn)公路寧鎮(zhèn)公路寧棲公路22米規(guī)劃道路圖1-24 周邊市政管線分布圖七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求依照規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，宗地總建筑面積51.29萬平米，綜合容積率為1，其中，小高層建筑面積29.94萬平米，多層與公建建筑面積14.97萬平米，不墅建筑面積6.38萬平米。表1-7 要緊規(guī)劃設(shè)計(jì)要求指標(biāo)規(guī)劃要求規(guī)劃用途一、二類居住用地（可建不墅、多層住宅、小高層住宅）建筑形態(tài)比例多層住宅和公建配套用地的面積不得超過總用地面積的1/3。小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的1/3。容積

34、率（）不墅0.3、多層住宅（含公建配套）1.0小高層2.0規(guī)劃布局小高層應(yīng)放在用地的西部，A、B、C、D必須建不墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。建筑限高多層住宅的層數(shù)不得超過五層小高層住宅的建筑高度36米建筑間距多層住宅的南北向間距必須大于1：1.3公建配套1、一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于15000平米。2、一所九班幼兒園，占地面積不小于3800平方米。3、公建用地納入多層住宅用地計(jì)算。其它高壓線能夠移位建設(shè)要求1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi)22米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。2、地塊內(nèi)一所九年一貫制十八班學(xué)校由開發(fā)企業(yè)建設(shè)，其用地不在出讓范圍之內(nèi)。表1-8 依照規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的

35、面積指標(biāo)用地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）小高層14.972.029.94多層（含公建）14.97（其中，學(xué)校1.5，幼兒園0.38）1.014.97不墅21.27（其中A區(qū)2.17、B區(qū)0.36、C區(qū)0.87、D區(qū)2.89，合計(jì)6.30）0.36.38合計(jì)51.211.051.29圖1-25 宗地規(guī)劃要求示意第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地出讓條件1、出讓方式及程序（1）出讓方式競買人資格1、境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。2、獨(dú)立競買、聯(lián)合競買皆可。聯(lián)合競買者須提供聯(lián)合競買協(xié)議。3、競買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。出讓方式掛牌，在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報(bào)價(jià)

36、的，出讓人主持對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場書面競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。底價(jià)6.5億元。加價(jià)幅度300萬元的整數(shù)倍。競買保證金4000萬元，競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計(jì)利息）。報(bào)價(jià)方式現(xiàn)場書面報(bào)價(jià)。不同意電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。報(bào)價(jià)幣種人民幣。成交價(jià)款構(gòu)成包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益；不含其它稅費(fèi)。競得人的確定“價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。項(xiàng)目公司的成立競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。無效報(bào)價(jià)1、報(bào)價(jià)低于底價(jià)；2、報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)；3、未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)；4、報(bào)價(jià)書未蓋單位公章；5、報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)托付代理人簽署，

37、但托付文件不齊全或不符合規(guī)定；6、報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清晰；7、一份報(bào)價(jià)書中有兩個或兩個以上報(bào)價(jià)；8、未報(bào)名、未繳納競買保證金而參加競買的；9、實(shí)際競買地塊與報(bào)名申請競買地塊不一致；10、其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。（2）出讓程序 = 1 * GB3 報(bào)名工作日2002年11月29日至2002年12月23日（星期一）辦理報(bào)名手續(xù)，填寫報(bào)名表及提交有關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競買資格的，向南京市土地市場治理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競買報(bào)價(jià)書開始報(bào)價(jià)。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。 = 2 * GB3

38、答疑書面答疑。競買者必須于2002年12月18日下午5：00之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京市土地市場治理辦公室，經(jīng)審查具備競買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2：005：00到南京市土地市場治理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。自2002年12月19日起不在同意任何形式的質(zhì)疑。 = 3 * GB3 報(bào)價(jià)方式：必須采納南京市土地市場治理辦公室統(tǒng)一制作的國有土地使用權(quán)掛牌出讓競買報(bào)價(jià)書，進(jìn)行現(xiàn)場書面報(bào)價(jià)。不同意電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。時(shí)刻：工作日2002年11月29日上午8：30至2002年12月26日（星期四）下午2：30，2002年12月26日（星期四）下午2：30之后，按本批掛牌出讓地塊編號

39、順序分不進(jìn)入現(xiàn)場書面競價(jià)程序：競買報(bào)價(jià)時(shí)刻在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延5分鐘，5分鐘之內(nèi)無有效報(bào)價(jià)的，掛牌競價(jià)過程結(jié)束。市國土資源局當(dāng)場宣布本次掛牌出讓競買結(jié)果，并與競得者簽訂國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。 = 4 * GB3 競買結(jié)果的確定原則掛牌競價(jià)過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競買結(jié)果：在掛牌競價(jià)過程中只有一個競買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競買者得。在掛牌競價(jià)過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)書者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。在掛牌競價(jià)過程中無人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 = 5

40、* GB3 簽約 競得者必須于2002年12月28日（星期六）與市國土局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 = 6 * GB3 無效報(bào)價(jià)：報(bào)價(jià)低于底價(jià)；報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)；未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)；報(bào)價(jià)書未蓋單位公章；報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)托付代理人簽署，但托付文件不齊全或不符合規(guī)定；報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清晰；一份報(bào)價(jià)書中有兩個或兩個以上報(bào)價(jià)；未報(bào)名、未繳納競買保證金而參加競買的；實(shí)際競買地塊與報(bào)名申請競買地塊不一致；其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。購買標(biāo)書購買標(biāo)

41、書11月29日起報(bào)名11月29日12月23日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)；由于轉(zhuǎn)帳需2天時(shí)刻，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在12月20日，如12月23日支付，必須用本票。簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的15%12月28日（星期六）簽訂成交確認(rèn)書成交當(dāng)日（12月26日）報(bào)價(jià)11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)程序。答疑書面答疑；2002年12月18日下午5：00之前提交；審查具備競買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2：005：00領(lǐng)取書面答復(fù)。圖2-1 競買流程及要緊時(shí)刻節(jié)點(diǎn)2、合同要點(diǎn)（1）交地標(biāo)準(zhǔn)拆成自然平坦，外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為

42、準(zhǔn)。（2）交地時(shí)刻第一期（西半部）：2003年7月25日第二期（東半部）：2003年12月5日（3）付款條件出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（2003年12月28日），付成交價(jià)款的15%；2003年1月10日之前，付成交價(jià)款的15%；2003年3月5日之前，付成交價(jià)款的15%；2003年5月12日之前，付成交價(jià)款的10%；2003年7月8日之前，付成交價(jià)款的10%；2003年9月4日之前，付成交價(jià)款的15%；2003年10月9日之前，付成交價(jià)款的10%；2003年11月18日之前，付成交價(jià)款的10%。（4）土地出讓年限 居住份額用地70年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。（5）開工時(shí)

43、刻 2004年3月31日之前。不能按期開工的，應(yīng)提早30日向出讓人提出延建申請，延建時(shí)刻最長不得超過一年。（6）違約責(zé)任 = 1 * GB3 付款如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的，自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的3向出讓人繳納滯納金；延期付款超過6個月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 = 2 * GB3 交地如出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人按受讓人差不多支付的土地成交價(jià)款的3向受讓人給付違約金；延期交付超過6個月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還差不多支付

44、土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，同時(shí)賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 = 3 * GB3 開工超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人能夠向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人能夠無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測及操縱風(fēng)險(xiǎn)的手段1、要緊風(fēng)險(xiǎn)及操縱手段從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來看，政

45、府關(guān)于差不多承諾的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等緣故，在實(shí)際執(zhí)行過程中會出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，南京公司沒有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、適應(yīng)等了解不深，對區(qū)級稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個適應(yīng)和磨合的過程。綜合分析，關(guān)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，要緊風(fēng)險(xiǎn)來自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。（1）要緊政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 = 1 * GB3 拆遷政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平坦，但依照金色家園項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進(jìn)度造成阻礙。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)刻表、實(shí)際交地后受讓人的治理權(quán)限、解決拆遷遺

46、留問題的責(zé)任人和時(shí)刻要求等問題。 = 2 * GB3 外部條件宗地周邊的寧棲公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對項(xiàng)目施工和銷售有較大阻礙，具體建設(shè)時(shí)刻和進(jìn)度安排目前未知。 = 3 * GB3 地下設(shè)施金色家園的涵管問題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至阻礙了規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 = 4 * GB3 規(guī)劃操縱要求依照規(guī)劃要點(diǎn)，政府對各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例能夠自由調(diào)整，假如不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開發(fā)過程中可能會遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)

47、變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 = 5 * GB3 市政配套寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時(shí)刻、宗地污水的排放方式和方向、以及22米規(guī)劃道路下面的市政管線是否由進(jìn)展商自建都沒有明確，將可能增加開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。（2）操縱手段針對上述問題，南京公司擬通過書面方式提交政府相關(guān)部門，在爭取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。三、總體評價(jià)依照金色家園項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)差不多在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。第三部分 市場分析一、南京房地產(chǎn)市場簡述南京總體概況（2001年數(shù)據(jù)）：市區(qū)面積4737平方公里，人口443萬人，人口密度935人/平方公里。主

48、城面積243平方公里，人口260萬人，人口密度10700人/平方公里。老城區(qū)面積53平方公里，人口153萬人，人口密度28868人/平方公里。國內(nèi)生產(chǎn)總值1154億元人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2500美元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子實(shí)際利用外資9.87億美元社會消費(fèi)品零售總額466億元全社會固定資產(chǎn)投資額465億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8848元人均儲蓄存款余額12002元 房地產(chǎn)開發(fā)（2001年數(shù)據(jù)）：投資：房地產(chǎn)111億元、住宅75億元施工面積：商品房1053萬平米、住宅744萬平米竣工面積：商品房403萬平米、住宅309萬平米批準(zhǔn)上市面積：住宅324萬平米銷售面積：商品房

49、305萬平米、住宅268萬平米銷售額：商品房106億元、住宅83億元空置面積：商品房83萬平米、住宅55萬平米銷售均價(jià)：商品房3486元/平米、住宅3093元/平米個人購房比例：98.9%按揭貸款：35億元（一）市場成長狀況1、投資增長加速1999年以來，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈加速增長之勢，今年上半年增幅接著加大，共完成投資49.28億元，在全國大中都市中排第五位，增長率16.6%，排第十一位。其中：與去年相比，土地開發(fā)、商品房開發(fā)和住宅開發(fā)投資增長率均大幅提高，分不達(dá)到27.3%、38.4%和19.4%，超過房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率10.7、21.8和2.8個百分點(diǎn)。土地開發(fā)投資增長率小于商品

50、房開發(fā)增長率11.1個百分點(diǎn)，要緊緣故在于近幾年的大量開發(fā)使市場存量土地消耗過多，而上半年新區(qū)土地凍結(jié)后，土地供應(yīng)量明顯偏少。住宅開發(fā)投資增長率只相當(dāng)于商品房開發(fā)的一半，要緊緣故在于上半年商業(yè)、辦公用房開發(fā)比例顯著增加。2、需求增長大于供給、空置面積持續(xù)下降（1）綜述 = 1 * GB3 需求增長大于供給99-01年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由163萬平米減小到98萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由128萬平米減小到41萬平米。今年上半年，供求關(guān)系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長率（32.9%和23.2%）分不低于新開工面積（48.4%和54.0%）15.5和30.8個百分點(diǎn)。

51、 = 2 * GB3 空置面積持續(xù)下降99-01年，商品房空置面積平均每年下降4萬平米，住宅空置面積平均每年下降8萬平米。今年上半年，全市商品房空置面積78萬平米，同比下降10.8%。（2）供應(yīng)量年波動幅度不超過10%，但今年上半年顯著增長 = 1 * GB3 施工面積99-01年，商品房和住宅施工面積分不保持在1000萬平米和700萬平米左右，波動幅度不超過10%；今上半年大幅增長，分不達(dá)到854萬平米和658萬平米，增長率分不為18.9%和29.4%。住宅增長速度大于商品房：2001年住宅增長率高于商品房4.5個百分點(diǎn)，今年上半年高10.5個百分點(diǎn)。 = 2 * GB3 竣工面積99-01

52、年，商品房和住宅施工面積分不保持在400萬平米和300萬平米左右，波動幅度不超過10%；今上半年大幅增長，同比增長率分不為12.4%和22.2%。住宅增長速度大于商品房：2001年住宅增長率低于商品房1.3個百分點(diǎn)，今年上半年高9.8個百分點(diǎn)。 = 3 * GB3 批準(zhǔn)上市面積2000年以來，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積穩(wěn)定在320萬平米左右，2001年略有增加，達(dá)到324萬平米。（3）需求增長加速 = 1 * GB3 銷售面積1999年以來，商品房銷售面積增長率不斷上升，今年上半年銷售面積122萬平米，增長32.9%。1999年以來，除2001略有下降以外，住宅銷售面積增長率不斷上升，今年上半年

53、銷售面積102.44萬平米，增長23.2%。2001年以來，住宅銷售面積增長率低于商品房，且差距不斷擴(kuò)大，今年上半年低9.7個百分點(diǎn)。 = 2 * GB3 銷售額1999年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，今年上半年分不實(shí)現(xiàn)銷售額37.3億元和29.9億元，分不增長41.4%和32.7%。1999年以來，住宅銷售額除2000年高于商品房18.7個百分點(diǎn)，其余年份均低于商品房，今年上半年低8.7個百分點(diǎn)。（4）需求增長的要緊阻礙因素 = 1 * GB3 大規(guī)模城建與拆遷99年以來，南京市共拆遷居民4.057萬戶，占同期商品房交易總套數(shù)的25%左右。今年1-5月完成居民拆遷1.2萬戶，全年居

54、民拆遷量可能為1.3萬戶，按每戶住宅需求80平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求100萬平米，超過2001年全年住宅銷售量的三分之一。 = 2 * GB3 政策推動2002年5月，南京市政府下發(fā)關(guān)于加快房地產(chǎn)市場進(jìn)展的通知，并出臺交易稅費(fèi)減免（契稅實(shí)際支付比例由2%下降為0.75%）、簡化公房上市手續(xù)、戶口政策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中，各類購房稅費(fèi)合計(jì)減幅超過60%，直接帶動了住宅市場的進(jìn)展：58月份，二手房月均成交2876套，大大高于1-4月份的1862套，增長54%。 = 3 * GB3 居民收入增長2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率均高于住宅銷售價(jià)

55、格增長率，平均每年高2.7個百分點(diǎn)。今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長，增長率12.3%，比往年高70%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長率（7.8%）4.5個百分點(diǎn)。 = 4 * GB3 外來人口帶動 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)，1999年以來，外地人在南京購房落戶的共17868戶（36485人），占同期商品房交易總套數(shù)的10%左右。（4）空置量持續(xù)加速下降1999年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今年上半年商品房空置面積下降為78萬平米，同比下降10.8%，其中，空置一年以上的商品房19萬平米，下降17.6%。2000年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9個百

56、分點(diǎn)。3、銷售價(jià)格加速上升1999-2000年，南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌，2001年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長10.7%，銷售均價(jià)高達(dá)3486元/平米（房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2001年南京市房屋銷售均價(jià)為3572元/平米，在全國35個大中都市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。1999年以來，南京市住宅銷售均價(jià)持續(xù)上升，增長率不斷放大，年均增長率5.5%，今年上半年銷售均價(jià)（含江寧）為2920元/平米（統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長211元/平米，增長率高達(dá)7.8%。4、二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成為帶動商品房市場快速進(jìn)展的重要因素成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房：

57、1999年以來，二手房成交量成倍增長，今年上半年成交1.3萬套，成交面積104萬平米，首次超過新房成交量（102萬平米）。 價(jià)格上漲幅度超過新房：2001年，二手房平均成交價(jià)格2182元/平米，增長率10%，超過同年住宅銷售價(jià)格增長率（6.3%）；今年上半年，成交價(jià)上漲200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上漲211元/平米。5、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大99年以來，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房50萬平米，年供應(yīng)量僅占商品住宅銷售總量的6-8%左右。今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度開始明顯加大：差不多確定、并將于明年逐漸上市的

58、共165萬平米，包括定向供給河西拆遷居民的68萬平米、定向供給仙西拆遷居民的75萬平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期）22萬平米。因此，今后幾年，大規(guī)模都市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟(jì)適用房消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。6、個人購房比例持續(xù)上升，差不多接近100% 1999年以來，商品住宅個人購房比例逐年上升，今年上半年高達(dá)98.9%。7、住宅金融支撐住宅市場快速進(jìn)展 1999年以來，按揭貸款成倍增長，至2001年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。8、單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如，10月份房產(chǎn)局主辦的房展會共88個樓盤參展，其中，10

59、萬平方米以上樓盤30個，占參展樓盤總數(shù)的30%，20萬平方米以上樓盤10個，50萬平方米以上樓盤3個。9、外地進(jìn)展商積極進(jìn)入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高本地進(jìn)展商不斷提高開發(fā)水平：本地進(jìn)展商大量引進(jìn)國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。外地進(jìn)展商積極進(jìn)入南京市場：今年進(jìn)入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在查找進(jìn)入機(jī)會的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。（二）片區(qū)市場特征聚寶山項(xiàng)目江 寧均價(jià)：2300在建：300萬形態(tài)：多層、不墅城 中均價(jià)：5000在建：50萬形態(tài)：高層城 南聚寶山項(xiàng)目江

60、寧均價(jià)：2300在建：300萬形態(tài)：多層、不墅城 中均價(jià)：5000在建：50萬形態(tài)：高層城 南均價(jià)：3400在建：150萬形態(tài)：多層、小高層、不墅河 西均價(jià)：3700在建：190萬形態(tài)：多層、小高層城 東均價(jià)：4200在建：200萬形態(tài)：多層、小高層仙 西均價(jià)：3300在建：25萬形態(tài)：多層、不墅城 北均價(jià)：3000在建：80萬形態(tài)：多層圖3-1 南京開發(fā)片區(qū)分布圖1、河西啟動較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域：90年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地10平方公里，居住人口35萬人，形成規(guī)模較為集中的5個片區(qū)：