2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告

1、 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTIzNzQwMA=&mid=2650471313&idx=1&sn=c4ced684b007efd62d4160aa00ecc054&chksm=bf30d9e6884750f0a769d7d176a507407ec89ee7173533df73985f301958d7675ab4b0ee2b88 l rd t _blank 2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，同比增長了8.8%，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%，但高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口仍然明

2、顯。目前物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模整體成上升趨勢，但漲幅逐降，物流地產(chǎn)正由“增量時代”邁入“存量時代”。物流地產(chǎn)作為服務(wù)于實體經(jīng)濟生產(chǎn)經(jīng)營活動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近年來受到政府部門的高度重視，國務(wù)院聯(lián)合多部門出臺多項紅利政策，推動物流地產(chǎn)的高速發(fā)展。同時，我國高端制造業(yè)強勢發(fā)展，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴大，后疫情時代，國內(nèi)經(jīng)濟的逆勢增長，帶動消費總量攀升，共同為物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動力。國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)由于其資產(chǎn)的稀缺性，正逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的賽道。在資產(chǎn)壁壘、規(guī)模經(jīng)濟和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的共同作用下，行業(yè)形成穩(wěn)固的行業(yè)護城河，后發(fā)者難以超越。同時，物流地產(chǎn)基金走上前臺，為企業(yè)融資、盤活資金、提升盈利提供更

3、多機會。物流地產(chǎn)強者恒強，現(xiàn)在已經(jīng)入局且已經(jīng)形成了一定規(guī)模的公司具有規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢，已經(jīng)持有的資產(chǎn)形成壁壘，后發(fā)者難以替代，龐大的規(guī)模同時可以形成規(guī)模經(jīng)濟。此外，行業(yè)正由傳統(tǒng)的單一倉儲功能向多經(jīng)營性功能轉(zhuǎn)變。初識物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運營細分領(lǐng)域。這一概念最早由物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭普洛斯于上世紀80年代提出并實踐，指的是企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運營與管理物流倉庫、配送中心、分

4、撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理以及基金運作等。對于物流園區(qū)來說，高標倉的運營效率直接決定著其園區(qū)功能的實現(xiàn)。因此，高標倉是促進現(xiàn)代物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效能的關(guān)鍵所在。高標倉：物流地產(chǎn)開發(fā)商的核心戰(zhàn)場現(xiàn)代倉儲不是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”或者“倉庫管理”，是利用自建或者租賃庫房或場地，進行儲存保管、裝卸搬運、配送貨物的現(xiàn)代化物流活動，在供應(yīng)鏈中扮演者資源提供者的獨特角色。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標倉和傳統(tǒng)倉，高標倉和傳統(tǒng)倉

5、存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：空間利用：高標倉儲的規(guī)劃容積率較高，部分項目的容積率達到2.5-3， 空間使用效率是傳統(tǒng)倉儲的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。項目選址：高標倉儲選址靠近公路、機場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運輸成本。自動化水平：高標倉儲可實現(xiàn)作業(yè)高機械化和自動化，既提高了運行效率， 又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。合規(guī)屬性：高標倉項目所有權(quán)屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開發(fā)和運營管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉儲項目的順利推進。中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場情況行業(yè)規(guī)模處于上升期，但仍具有較大發(fā)展空間從物流保管費用規(guī)模來看，近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健

6、增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2012-2021年物流保管費用保持持續(xù)增長態(tài)勢，2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%。從物流地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)角度來看，以倉儲設(shè)施總面積為例，國內(nèi)通用倉庫總面積仍大幅領(lǐng)先高標準倉庫總面積。2020年通用倉庫面積為11.45億立方米，相應(yīng)的高標準倉庫面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產(chǎn)面積看，橫向?qū)Ρ劝l(fā)達國家日本和美國，2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國為0.7平方米/人。整體來看，近幾年國內(nèi)物流保管費用仍然呈現(xiàn)逐年攀升趨勢，市場規(guī)模將繼續(xù)擴大，但是高標準的物流地產(chǎn)設(shè)施

7、仍然占總物流地產(chǎn)設(shè)施比例較低（以高標準倉庫為例），人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達國家差距明顯，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大發(fā)展空間。物流地產(chǎn)投資周期特征“增量”邁入“存量”，物流地產(chǎn)投資具備獨立性、長期性從倉儲固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012-2016年保持高速增長趨勢，但從2017年開始國內(nèi)倉儲固定投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。從全社會固定投資情況看，整體呈規(guī)模上漲趨勢，但漲幅逐年下降。全社會固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟周期（GDP）有周期強相關(guān)，但是物流地產(chǎn)周期具備明顯獨立性，同時在產(chǎn)業(yè)邏輯上，對應(yīng)了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化的特征。整體來看，近幾年國內(nèi)倉儲行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅

8、收縮，但市場規(guī)模依舊保持增長態(tài)勢，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史行業(yè)穩(wěn)步調(diào)整，參與主體趨于多元物流地產(chǎn)始于20世紀80年代開始在歐美等發(fā)達國家中發(fā)展，在國外發(fā)展的較為成熟后才進入中國。2003年，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯進入中國開始“圈地運動”，同時將倉儲物流設(shè)施的國際標準帶入國內(nèi)，至此國內(nèi)的物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開序幕?，F(xiàn)狀1：物流地產(chǎn)整體效率偏低國內(nèi)物流費用成本控制進入瓶頸期目前，我國物流行業(yè)市場規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國內(nèi)物流費用總額為16.7萬億元，占G

9、DP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%以下的水平。就社會物流費用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢，但近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國物流費用中倉儲（保管）費用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹?，其中倉儲（保管）費用占GDP比重僅為2.5%，中國倉儲（保管）費用占比下降仍有空間?，F(xiàn)狀2：高標倉區(qū)域分布的不平衡物流地產(chǎn)的需求主要集中三個經(jīng)濟帶倉儲類項目的發(fā)展與繁榮的首要條件是選址，其項目能否取得成功與所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，目前我國的高標倉主要分布于長三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情

10、況良好。機遇1：制造業(yè)推動高標倉需求上漲高端制造業(yè)表現(xiàn)強勁，逐步成為高標倉的主要需求來源進入 21 世紀后，我國制造業(yè)逐步從傳統(tǒng)低端制造業(yè)向新興高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2021年，我國高技術(shù)制造業(yè)增加值增長18.2%，增速比規(guī)模以上工業(yè)增加值快8.6個百分點，全年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模也較上年增長17.1%。分產(chǎn)品看，新能源汽車、工業(yè)機器人、集成電路、微型計算機設(shè)備產(chǎn)量分別增長145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于傳統(tǒng)制造業(yè)，汽車、機械、電子通訊、計算機等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復雜、供應(yīng)商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應(yīng)鏈效率尤為重要，這導致高端制造業(yè)也成為了高標倉的重要租戶群體。機

11、遇2：消費助力物流地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展后疫情時代，中國消費市場提質(zhì)擴容，新興驅(qū)動力為物流地產(chǎn)行業(yè)保駕護航跨入新的十年，中國將面臨更復雜多變的市場環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來自于經(jīng)濟增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國消費市場提質(zhì)擴容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動，物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出了新興驅(qū)動力。隨著消費渠道拉直，制造效率提升，物流地產(chǎn)開始衍生出多元的中轉(zhuǎn)功能，與現(xiàn)階段商業(yè)業(yè)態(tài)的改變相輔相成，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區(qū)團購開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。機遇3：科技讓物流地產(chǎn)更高效人工智能將物流地產(chǎn)推向智慧時代不同于勞動密集型的傳統(tǒng)物流行業(yè)，智能物流體現(xiàn)出技術(shù)密集、以機器替代人力、土地利用

12、效率大幅提升等特點，能夠有效的在物流的運輸、倉儲、配送以及客服和管理階段應(yīng)用。在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流行業(yè)的前沿科技的應(yīng)用主要分布在倉儲系統(tǒng)、搬運輸送系統(tǒng)、分揀揀選系統(tǒng)以及信息管理軟件四個模塊。相比于傳統(tǒng)物流倉儲系統(tǒng)，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的智能倉儲優(yōu)勢明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實現(xiàn)動態(tài)存儲，節(jié)約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場歡迎度，進一步促進行業(yè)的蓬勃發(fā)展。機遇4：物流地產(chǎn)成為資本寵兒物流地產(chǎn)的投資回報率高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)在物流園區(qū)進行投融資的過程中，租金價格、物業(yè)出租率、土地價格和資金成本是最為核心的要素。租金價格：市場需求迅速放量，未來租金價格維持

13、上漲，但同時需要關(guān)注區(qū)域間的結(jié)構(gòu)性漲幅，這將決定房企物業(yè)布局和拿地策略。物業(yè)出租率：企業(yè)的運營能力決定企業(yè)能否通過提高出租率實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴張，這也是如普洛斯等成熟外資物流地產(chǎn)的優(yōu)勢所在。土地價格：企業(yè)獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定企業(yè)的投資回報率，這也是本土企業(yè)的優(yōu)勢所在。資金成本：長周期投資對房產(chǎn)租賃企業(yè)的資金成本要求更高，因此需要關(guān)注企業(yè)的融資成本與財務(wù)風險。機遇5：物流地產(chǎn)擁有穩(wěn)定高收益首批倉儲設(shè)施公募REITs表現(xiàn)趨好，備受投資者追捧首批 9 支基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 上市后先抑后揚，截至 2021 年底總市值較發(fā)行規(guī)模漲17%，顯著跑贏同期 A 股，尤其環(huán)保類、倉儲物流類 R

14、EITs 漲幅靠前。其中，截至2021年12月31日，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT這兩只倉儲物流REITs較發(fā)行價漲幅分別是25%和33%。優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)是支持REITs良好表現(xiàn)的基石。以物流地產(chǎn)巨頭普洛斯為例，其旗下中金普洛斯REIT在2021年第四季度租金及物業(yè)管理服務(wù)費收入為8,801萬元，息稅折舊攤銷前凈利率為71.79%，平均出租率達98.78%，到期續(xù)約率為100%。2021年11月12日，普洛斯REIT進行了2021年度第一次分紅，分紅方案為基金份額。中金普洛斯REIT也因其資本市場良好表現(xiàn)獲得第六屆中國不動產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會“年度最佳基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獎”和第六屆

15、CNABS“金桂獎”“最熱公募REITs產(chǎn)品獎”。挑戰(zhàn)1：拿地困境日益凸顯倉儲用地獲取難度大是高標倉擴張的最大掣肘與住宅開發(fā)類似，物流地產(chǎn)開發(fā)起始于選址拿地，之后是開工建設(shè)，完成后客戶入住。各高標倉在規(guī)劃建設(shè)方面區(qū)別較小，對于客戶來說最大的差別在于地理位置，因此選址拿地是關(guān)鍵。目前拿地尤其是獲取優(yōu)質(zhì)地理位置的土地是許多物流地產(chǎn)開發(fā)商的瓶頸。拿地困境主要凸顯在兩個方面，一方面是處于優(yōu)質(zhì)地段的土地是有限的，另一方面是許多城市物流用地供地少，從政府角度來說，在以財政稅收為考核指標的背景下，物流用地帶來的單位稅收貢獻要明顯小于生產(chǎn)性的工業(yè)用地，因此供給意愿較低。一線城市坐擁大量制造業(yè)企業(yè)及四通八達的交

16、通樞紐網(wǎng)絡(luò)，是建造高標倉的理想城市。但是近五年來，一線城市工業(yè)用途土地出讓僅有10筆， 拿地難現(xiàn)象日益嚴重。挑戰(zhàn)2：存量升級路阻力極大非高標倉儲改造難度大，存量轉(zhuǎn)型有阻礙國內(nèi)倉儲供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴重缺失，存量以低端倉、農(nóng)民倉等非高標倉為主，在倉儲用地供應(yīng)持續(xù)緊張的背景之下，加快存量倉儲向高標倉的改造升級成為重要出路，然而，存量倉儲轉(zhuǎn)型升級之路卻存在諸多阻礙。首先，高標倉開發(fā)商難以獲得存量倉儲進行改造升級。目前國內(nèi)大部分傳統(tǒng)倉掌握在一些傳統(tǒng)的國營企業(yè)、蔬菜公司、建材公司手中，這類群體通常具有通過土地變性以博取增值收益的心態(tài)，因此交易并不活躍。此外，傳統(tǒng)倉儲的行業(yè)集中度偏低，且單體面積較小，這加大了開發(fā)

17、商獲取存量的難度和成本，降低了升級改造的經(jīng)濟性。就目前市場的投融資案例來看，被投資標的主要集中在高標倉開發(fā)商，鮮有傳統(tǒng)倉儲企業(yè)的參與。其次，傳統(tǒng)倉持有者自發(fā)進行升級改造的動力也不充足。由于傳統(tǒng)倉的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套與高標倉的要求相去甚遠，升級改造需投入大量資金。以2萬平方米的舊式倉儲改造為例，放棄一年 400 多萬的租金收入已相當難受，更遑論3000 萬元的改造投入將給持有者帶來明顯的資金壓力。此外，傳統(tǒng)倉持有者普遍缺乏對高標倉的專業(yè)運營能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)，發(fā)力物流地產(chǎn)，打造一體化供應(yīng)鏈需求端持續(xù)發(fā)力：2021

18、年，全國社會物流總額為335.2萬億元，按可比價格計算，同比增長9.2%，是“十三五初期的1.5倍”，兩年年均增長6.2%。2021年，我國快遞業(yè)務(wù)量已超1000億件，這是我國快遞業(yè)務(wù)量首次突破千億級別，已連續(xù)八年穩(wěn)居世界第一，對全球市場增長貢獻率超50%，日均服務(wù)用戶近7億人次。隨著需求端的持續(xù)發(fā)力，我國社會物流規(guī)模與快遞行業(yè)規(guī)模保持持續(xù)增長，各物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)的發(fā)展，開始逐步著手布局物流地產(chǎn)行業(yè)，打造一體化供應(yīng)鏈。以阿里系、京東系為首的電商企業(yè)組建的物流公司重點發(fā)力自建倉儲領(lǐng)域，以順豐為首的傳統(tǒng)物流巨頭也以“倉配一體化”為重要戰(zhàn)略發(fā)展目標。地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢，主導物流地產(chǎn)的建設(shè)地

19、產(chǎn)類企業(yè)由于其傳統(tǒng)的建設(shè)領(lǐng)域的規(guī)模優(yōu)勢、建設(shè)經(jīng)驗、卓越的資金運營能力、與政府部門和金融機構(gòu)的良好關(guān)系等，造就了其在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)無可比擬的卓越地位。因此，在以地產(chǎn)商為主導的物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式中，相較于物流企業(yè)主導的模式，地產(chǎn)商們往往能在設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理以及資金的靈活使用方面做的更出色。此外，房地產(chǎn)市場目前調(diào)控政策不斷升級，房地產(chǎn)金融實施“三線四檔”和房貸集中度“兩條紅線”政策，重點城市土地供應(yīng)“雙集中”，住房租賃行業(yè)迎來政策“大禮包”，房地產(chǎn)市場秩序持續(xù)整治規(guī)范，房地產(chǎn)長效機制繼續(xù)夯實，市場發(fā)展格局發(fā)生較大變化。在此基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)房企均紛紛伺機開辟新業(yè)務(wù)，以提升自己的綜合競爭力，打造自身長效護城

20、河。物流地產(chǎn)作為具備長期穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式，自然受到諸多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。物流企業(yè)與地產(chǎn)商強強聯(lián)合物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商在進行物流地產(chǎn)開發(fā)時均有自身所具備的獨特優(yōu)勢，也均存在無法避免的劣勢。因此，在很多情況下，物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商合作往往是一個實現(xiàn)double-win的方式，在雙方都獲得足夠利益的同時還可以避免自身劣勢對于開發(fā)過程所造成的負面影響。物流企業(yè)與地產(chǎn)商合作往往有兩種模式：1. 物流企業(yè)與地產(chǎn)商直接合作。2. 第三方機構(gòu)牽頭，整合物流企業(yè)與地產(chǎn)商資源，進行強強聯(lián)合。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式通過資源整合打造物流園區(qū)，提升供應(yīng)鏈效率，實現(xiàn)資源價值的最大化物流地產(chǎn)商通常以物流園區(qū)作為平臺，

21、通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，以帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應(yīng)鏈效率， 最終實現(xiàn)資源價值的最大化?？傮w上物流園區(qū)的傳統(tǒng)盈利主要來自三個方面， 即租金收入、增值收益、其他收益。物流地產(chǎn)新興盈利模式物流地產(chǎn)逐漸成資本追逐的熱點由于我國目前房地產(chǎn)市場整體上供需轉(zhuǎn)弱，物流土地政策也隨之日漸緊張，且傳統(tǒng)融資模式如銀行資金等監(jiān)管趨嚴，物流地產(chǎn)商逐漸將目光轉(zhuǎn)移至以存量資源為基礎(chǔ)的如二手土地、 持有物流物業(yè)等的ABS、基金融資模式上。根據(jù)近幾年物流地產(chǎn)行業(yè)部分的投融資案例統(tǒng)計，越來越多的產(chǎn)業(yè)資本和投資基金關(guān)注物流地產(chǎn)。并且政府供地趨緊下物流用地日益稀缺，市場上越來越多的物流地產(chǎn)商開始與投資商合作，存量工業(yè)用地及房屋設(shè)施等不動產(chǎn)通過金融產(chǎn)品運作實現(xiàn)增值溢價的可持續(xù)發(fā)展或是未來的主旋律?！耙怀鄰姟?，頭部效應(yīng)明顯外資巨頭遙遙領(lǐng)先，新入局者眾多目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)已形成了以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、ESR等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)商同臺競爭的格局。在規(guī)模排名上， 2020年物流不動產(chǎn)市占率前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，CR5為53.9%，CR10為72.6%，行業(yè)集中度較高。根據(jù)戴德梁行資料顯示，截至2020年底，普洛斯持有已建成倉儲面積接近3000萬平方米，占全國物流地產(chǎn)總建筑面積接近30%。國內(nèi)物