駐馬店地產(chǎn)項目營銷提報

1、“華晟地產(chǎn)白橋路項當(dāng)前期提報”同盛行（鄭州）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)謹(jǐn)呈：華晟地產(chǎn)第1頁2商業(yè)秘密申明 本文內(nèi)包含資料屬于同盛行地產(chǎn)顧問（鄭州）有限企業(yè)商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。所以本文檔內(nèi)容僅限于對同盛行地產(chǎn)顧問（鄭州）有限企業(yè)作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自公布、使用和復(fù)制文檔任何內(nèi)容。 假如同盛行地產(chǎn)顧問（鄭州）有限企業(yè)有幸和貴方簽署協(xié)議，對本文檔中數(shù)據(jù)公布、使用和復(fù)制權(quán)利將在以后簽署協(xié)議中明確說明。本限制條款不適合用于能夠從其它正當(dāng)渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)使用授權(quán)情況。第2頁3 市場分析 項目分析 項目定位 營銷策略 政策環(huán)境區(qū)位分析樓市分析競爭分析第3頁政策分析，房產(chǎn)調(diào)控長期有效機(jī)制

2、元年，三四線城市或?qū)⒂瓉砉拯c。宏觀調(diào)控：不放松，房產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)進(jìn)行，當(dāng)前沒有松動跡象十九大召開：明確房子是用來住，不是用來炒，同時加速建立房產(chǎn)市場長期有效機(jī)制在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)稅加速出臺，房地產(chǎn)稅作為長期有效機(jī)制主要“構(gòu)件”或?qū)⒓{入立法議程，明確落地時間新房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)確立，對于企業(yè)來說：應(yīng)盡快適應(yīng)新行業(yè)環(huán)境，確定新企業(yè)戰(zhàn)略并加以實施。信貸：收緊 銀行界人士指出，金融伎倆一直以來對房地產(chǎn)市場影響很大，若政府連續(xù)嚴(yán)控金融信貸，首當(dāng)其沖打擊就是投資客購置主動性，而剛需和改進(jìn)也都會受到抑制，對購房者信心是個巨大打擊，將會對樓市造成巨大影響。銀行貸款連續(xù)緊縮，首套房利率上浮30%，基本就是不放

3、貸；因為銀根擔(dān)心，4月17日，央行降準(zhǔn)1個點，以應(yīng)對中小企業(yè)信貸擔(dān)心。將是房地產(chǎn)長期有效機(jī)制元年，房產(chǎn)稅正在密集出臺，并將快速實施，房地產(chǎn)回歸“居住”屬性是必定。第4頁練江河休閑宜居區(qū)，作為駐馬店后花園，伴隨練江河升級改造，已成為新投資居住熱點。區(qū)域概況：以練江河為引擎，經(jīng)過天中古鎮(zhèn)、驛站文化旅游等，打造駐馬店后花園。功效定位：作為與駐馬店老城緊密相連區(qū)域，練江河片區(qū)有著提升城市環(huán)境，改進(jìn)城市形象主要作用 。區(qū)域定位：駐馬店后花園，休閑、旅游、商業(yè)等為一體城市形象窗口。交通規(guī)劃：白橋路、風(fēng)光路、文明路與城區(qū)無縫連接，汝河大道直通京珠高速駐馬店南入口，107過道直達(dá)確山。區(qū)位分析第5頁伴隨駐馬店

4、城市發(fā)展，已初步形成北部開發(fā)區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)、中心老城區(qū)、鐵東改造區(qū)、練江河片區(qū)五大組團(tuán)。北部新區(qū)：政務(wù)新區(qū)向北延伸區(qū)域，開源大道以北，文明路為中軸，利用職教園+小清河為引擎極力向北拓展，主流均價5000-5800。練江大道銅山大道文明大道樂山大道北部新區(qū)練江河片區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)鐵東中心區(qū)高鐵片區(qū)：沿高鐵南北延伸，當(dāng)前區(qū)域基本配套日益完善，品牌項目多、規(guī)模大。主流均價5500-8000（精裝）中心片區(qū)：多為舊城改造項目，少而小，形象品質(zhì)普遍較低，主流均價5600-6000鐵東片區(qū)：伴隨東廣場升級改造，和碧桂園歐洲城進(jìn)駐，鐵東形象正在改觀，主流均價5000-6000練江河片區(qū)：項目較多，供給量大，區(qū)域

5、價值日益提升，主流均價4500-6000樓市分析第6頁開發(fā)商購置熱情高漲，地王頻現(xiàn)，預(yù)計年入市項目將會使市場競爭加劇。土地綜述1、受市場火爆影響，開發(fā)商入市信心大增，土地市場相較顯著火爆，年4季度商住類土地供給暴發(fā)式增加，20入市項目將連續(xù)增多。2、年商住類地價顯著上漲，高鐵片區(qū)一宗地以506萬/畝奪得地王，中心城區(qū)地價已超300萬，城區(qū)邊緣地價150200萬。3、房產(chǎn)名企在土地市場相對于中小開發(fā)商愈加含有主動權(quán)，政府方面更傾向于招商引資，與房產(chǎn)名企合作，促進(jìn)城市建設(shè)。4、伴隨拆遷改造力度增加，棚戶區(qū)改造用地逐步放量，駐馬店將再一次出現(xiàn)集中入市供給現(xiàn)象。整年駐馬店商業(yè)住宅類土地共計成交25宗，

6、總面積1115990平方米（1673.5畝），同比增加約130%，成交金額22.3億元，同比增加約116%。土地分析第7頁，駐馬店房地產(chǎn)市場量價齊升，其中北區(qū)、高鐵片區(qū)遙遙領(lǐng)先，練江河片區(qū)價格漲幅快，去化量相對較少。各版塊量價綜述，北區(qū)和高鐵片區(qū)整體去化量依然保持優(yōu)勢，此區(qū)域樓盤數(shù)量多，因多為現(xiàn)房及尾盤項目，價位適中。高鐵片區(qū)價位最高，北區(qū)去化速度最快，練江河片區(qū)價位上漲較快，銷量增加相對較少。駐馬店年整體銷售26840套，均價5098，相比，銷量增加21.54%，成交均價增加18.64%。，住宅類產(chǎn)品，量價格齊升，因立案數(shù)據(jù)滯后，詳細(xì)價格可能更高。產(chǎn)品形態(tài)而言，以高層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品也非常

7、緊俏，量價齊升，公寓、商鋪相對去化遲緩，投資熱情不高。產(chǎn)品類型高層洋房別墅公寓商鋪銷售套數(shù)（套）21639152115213542174銷售面積（）2406330207265295537179175467銷售金額（萬元）10923171463243041335658117835銷售均價（元/）4539705910291496715614銷售分析第8頁，市場庫存以公寓和商鋪為主，其中住宅需求集中在110-130之間。 縱觀立案數(shù)據(jù)，經(jīng)過整體去化量和庫存量對比可知，住宅產(chǎn)品處于供不應(yīng)求狀態(tài)，公寓商鋪處于供大于求。 經(jīng)過產(chǎn)品面積區(qū)間去化和庫存相比，110-130區(qū)間市場需求熾熱，90以下去化遲緩，庫

8、存較多。產(chǎn)品類型高層洋房公寓商鋪去化套數(shù)21639152113542174庫存套數(shù)20274158231649719庫存面積208822182599190105735803面積去化套數(shù)庫存套數(shù)庫存占比70平以下1266305815.08%7090185918048.9%901103592344617%11013012327643131.72%1301503073409020.17%150以上104314457.13%庫存分析第9頁周圍樓盤供給量較大，主要競爭對手有金海岸、金水灣、上海灘、悅龍臺、世博園等項目。競品分析第10頁金海岸項目：占地100畝，總建面15萬方，規(guī)劃有高層住宅、花園洋房和沿

9、河聯(lián)排等，容積率2.9，當(dāng)前工程進(jìn)度4層左右，排號認(rèn)籌10#、13#，約認(rèn)籌400組左右，預(yù)計5月選房，當(dāng)前內(nèi)部認(rèn)購價格4500元/。國企開發(fā)，四證全，前期4300低價員工團(tuán)購，開拓市場客戶。金海岸第11頁書香水岸項目：占地近300畝，規(guī)劃建筑面積近80萬平方米，由33棟高層精品住宅、1棟智能化商務(wù)辦公樓、3棟多層電梯花園洋房別墅、臨街商業(yè)裙樓等各種業(yè)態(tài)組成大型城市綜合體。一期剩下少許房源在售。在售均價約5050元/，當(dāng)前處于尾盤銷售，剩下約240畝未推。書香水岸第12頁濱河萬象城項目：占地70畝，總建面17萬方，共7棟高層住宅896套房源，2T4，主力戶型面積99-123m三房，3月底9號樓

10、開始排號，預(yù)計5月選房，本批房源189套，約2.3萬，預(yù)計10月份住宅清盤。在售均價約5600元/，9號樓排號約100組左右，去化速度月均30套。濱河萬象城第13頁弘康金水灣項目：總占地160畝，總建面18萬，1期、2期共推售11棟小高層，約6.5萬；3期6棟高層，體量約7萬；金水灣是南區(qū)高端樓盤代表，整個小區(qū)規(guī)劃以11層小高層、16-18層二類高層為主，是一個低密度住宅小區(qū)，園林景觀打造較為細(xì)致。實景現(xiàn)房，在售均價約5800元/，當(dāng)前處于尾盤銷售，月均銷售速度約20套。金水灣第14頁濱江國際項目：占地67 畝，總建筑面積20萬，新亞洲建筑格調(diào)，產(chǎn)品為洋房+高層，當(dāng)前仍處于規(guī)劃調(diào)整中。1月開啟

11、0元入會，享萬元優(yōu)惠活動。據(jù)售樓部介紹，5月計劃開啟項目推售，預(yù)計下六個月證件齊全入市。濱江國際第15頁上海灘項目：占地108畝，總建筑面積16萬，當(dāng)前在售為1#；2#、8#、9#未售，剩下房源約500套。銷售均價5600元/，五證齊全準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售，月均去化約40套。上海灘第16頁悅龍臺項目：占地100畝，總建筑面積26萬，2月開啟8#、10#認(rèn)籌排號，當(dāng)前認(rèn)籌約400組，日均5組左右；排號政策交1千抵1萬、交1萬抵3萬。一期約10萬，約900余套，首批8#、10#預(yù)計5月初選房，銷售均價預(yù)計4900元/。悅龍臺第17頁同信世博院項目：規(guī)劃總占地近160畝，總建筑面積近34萬平方米，宣傳配

12、套較高，純高層住宅，主力面積95-125，12月開啟排號，交1千抵1萬，四證齊全，排號量約600組，4月21日選房均價5000元/，13層4900元/。4月21日開盤選房，無證推售均價約5000元/，排號600組，216套房源，去化約180套。11695世博院第18頁，調(diào)控方向穩(wěn)定，信貸收緊，駐馬店整體行情尚好，區(qū)域內(nèi)競爭激烈，機(jī)遇與風(fēng)險并存。政策總結(jié)：宏觀調(diào)控不放松，銀行信貸放款困難，資金流將成為影響房產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵原因。政策影響預(yù)計將在年有所表達(dá)，三四線樓市或?qū)⒂瓉砉拯c。樓市總結(jié)：駐馬店拆遷改造效果顯著，土地供給成交量較大，預(yù)計年入市項目較多，市場供給量增加，量價齊升走勢或?qū)⒒芈洹^(qū)域總結(jié)：總

13、練江河片區(qū)項目較多，競爭激烈；基本都是20萬左右樓盤，當(dāng)前住宅剩下推售量約45萬，預(yù)計年推售200萬，供給量較大，客戶選擇面較寬；周圍大量拆遷戶成為市場主力。競品總結(jié)：現(xiàn)房、實景可鑒，均價5600，證件不全內(nèi)購，均價約4900。單個項目月均去化約20-40套。項目名字金水灣書香水岸上海灘濱河萬象城金海岸悅龍臺世博院濱江國際工程進(jìn)度實景可鑒準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房可鑒準(zhǔn)現(xiàn)房四層，四證全未動未動未動價格58005050560056004500預(yù)計4900均價5000無銷售概況20套20套40套30套日到訪25組日到訪20組日到訪100組日到訪10組優(yōu)劣對比實景品質(zhì)高，低開高走五證齊全準(zhǔn)現(xiàn)房五證齊全有客戶基礎(chǔ)五證

14、齊全準(zhǔn)現(xiàn)房低價團(tuán)購，開拓市場臨干道、臨河開發(fā)商品牌，宣傳配套高停擺時間過長市場小結(jié)第19頁20 市場分析 項目分析 項目定位 營銷戰(zhàn)略 區(qū)域分析規(guī)劃分析提升提議第20頁項目四圍：南臨百合路，書香水岸項目東北接練江河，約沿河1里金源路河堤西臨規(guī)劃駐馬店三?。ㄐ滦＃讟蚵讽椖课挥诎讟蚵?、金源路交匯處東100米，規(guī)劃三十一小東隔壁，緊鄰練江河南岸。項目地塊第21頁項目位于練江河沿線發(fā)展關(guān)鍵區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ宋纳鷳B(tài)/駐確一體化/新城區(qū)/高速引線/練江河/森林公園，眾多樓盤入住以后帶來龐大引力，以練江河為引擎、天中古鎮(zhèn)規(guī)劃、白橋路、金源路、百合路等眾多路網(wǎng)貫通，片區(qū)練江河景觀帶升級改造等為區(qū)域發(fā)展提

15、供了勃勃人氣與后勁。背靠老城區(qū)，把守城南新區(qū)，雄踞城市南區(qū)發(fā)展關(guān)鍵陣地。 城市發(fā)展強(qiáng)勁練江河沿線關(guān)鍵區(qū)項目區(qū)位第22頁項目位于練江河沿線景觀關(guān)鍵區(qū)，環(huán)境優(yōu)美 一里沿河灣，枕水而居；門前三公園，富氧生活！項目周圍有置地公園、煙草局游園、練江河景觀公園等多處公園綠地，更能暢享金源路一里河灣水岸生活。環(huán)境資源第23頁項目位于練江河沿線發(fā)展關(guān)鍵區(qū)，教育資源豐富 隔臨雙名校，全程教育家門近享。項目西側(cè)規(guī)劃了三小新校，占地45畝（36班），項目配套六班建制雙語幼稚園，周圍七中、九中、十八中、體育中學(xué)環(huán)伺，教育資源豐富。教育資源第24頁項目周圍當(dāng)前生活配套較為匱乏，商業(yè)配套較少。1公里可達(dá)愛家量販白橋路店。

16、 白橋路直達(dá)老城區(qū)，進(jìn)享繁榮，離塵不離城。項目位于工業(yè)區(qū)，附近較多工廠，生活配套不足，沿白橋路向北可直達(dá)中華大道老城區(qū)，轉(zhuǎn)樂山大道即可到樂山商場、步行街。1公里可直達(dá)愛家量販白橋路店。配套資源第25頁項目四向交通暢達(dá)，客運站、火車站、高速口出行便捷。 公交、火車、自駕進(jìn)出從容，方便快捷。周圍交通便利，北通連江大道、中華路，可達(dá)白橋客運站，南接汝河大道直達(dá)京珠高速口，向南107國道直達(dá)確山縣城，門前有3路公交（白橋路百合路站），直達(dá)樂山商場、火車站。配套資源第26頁我們認(rèn)為，項目區(qū)域關(guān)鍵優(yōu)勢應(yīng)是幾個方面組合：首先是：練江河休閑片區(qū)關(guān)鍵區(qū)位價值，休閑宜居。其次是：項目一線臨河，枕水而居，一窗收攬練

17、江河美景稀缺價值，以及由此延伸周圍置地公園、煙草局游園、小區(qū)景觀園林公園人居享受。尤其是：規(guī)劃36班建制三小新校隔墻為鄰，家門口、小區(qū)內(nèi)教育配套，省心免接送。區(qū)域資源小結(jié) 關(guān)鍵優(yōu)勢：一灣水世界，雙校三公園第27頁20萬新亞洲格調(diào)墅質(zhì)高層，飽蘊(yùn)東方美學(xué)。20萬國府大境，人車分流，6班建制幼稚園。項目占地約80畝，規(guī)劃建筑面積約20萬，容積率3.0，由12棟18-20層高層組成，采取當(dāng)下流行新亞洲建筑格調(diào)。項目規(guī)劃第28頁新亞洲美學(xué)，中魂西枝，高端樓盤主流風(fēng)尚。新亞洲建筑格調(diào)：當(dāng)下流行高端樓盤御用建筑格調(diào)延續(xù)中式傳統(tǒng)古風(fēng)古韻，同時采取西式設(shè)計手法及技術(shù)二者兼容并蓄集天下之美，為我所用。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)規(guī)

18、劃采取新亞洲建筑格調(diào)有：同信世博院，悅龍臺等。建筑格調(diào)第29頁完善教育體系和生活服務(wù)體系。自配6班建制幼稚園和星級會所項目周圍小學(xué)、中學(xué)教育資源齊備；項目自建幼稚園，方便了小區(qū)居民幼兒入學(xué)，處理了居民入學(xué)難，接送難問題。自建星級會所，為業(yè)主提供更高層次生活享受。項目配套第30頁舒適戶型，創(chuàng)新理念，迎合主流客戶需求。建筑面積約110-130舒適空間，南北通透。主力戶型：110-120m2中間戶，三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，雙臥客廳全朝南。實用需求滿足。主力戶型：120-130m2邊戶，三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，其中G1、G3戶型進(jìn)深偏長。戶型設(shè)計第31頁項目小結(jié) 首先是：駐馬店沿河資源是有限，練江河已

19、成為主要景觀示范區(qū)，伴隨配套完善，價值將日益稀缺。其次是：家門口教育得天獨厚（三小新校），尤其是小學(xué)和幼稚園需要接送關(guān)照階段，家長能省不少心。全部采取18-20層新亞洲墅質(zhì)小高層，110-130主力創(chuàng)新舒適戶型，南北通透，采光面寬。河岸生態(tài)區(qū)，一站式學(xué)府旁，新亞洲高端奢宅第32頁依據(jù)周圍項目宣傳配套，提議增加指紋密碼鎖，精裝大堂、斷橋鋁雙層中空窗、直飲水、新風(fēng)系統(tǒng)等。周圍項目宣傳配套：同信世博院：霧森系統(tǒng)，智能配套app（進(jìn)出小區(qū)人臉識別）、新風(fēng)系統(tǒng)、12班幼稚園。金水灣：20畝湖景實地體驗，指紋密碼鎖，品牌電梯。金海岸：指紋密碼鎖、品牌電梯，精裝大堂。項目小結(jié)第33頁 優(yōu)勢 一河三公園，生態(tài)

20、宜居；雙校家門口，周圍教育資源豐富；新亞洲高端建筑形象，戶型設(shè)計適應(yīng)主流。 威脅 區(qū)域都是近百畝或超百畝項目，市場開發(fā)量大，書香水岸二期、濱江國際等預(yù)計下六個月入市爭搶客戶；伴隨價格上漲，市場推售量增加，以及信貸政策影響，地市市場行情迎來不確定性。 劣勢 區(qū)域生活配套偏少；偏離工業(yè)區(qū)較近；項目四向競品客戶攔截。SWOT 機(jī)會 大量拆遷戶進(jìn)入市場；當(dāng)前市場形勢相對穩(wěn)定；營銷前置，提前蓄積客戶。項目SWOT分析第34頁35 市場分析 項目分析 項目定位 營銷策略 價值深化形象定位案名提議第35頁什么是成功人生，最大價值？健康，未來！對于全部些人來說，沒有好身體，再大事業(yè)，再美家庭，終將是空談！而生

21、活中順心是否，孩子教育又占很大比重！生態(tài)環(huán)境和教育資源，或?qū)⒊蔀榫幼∵x擇稀缺價值。第36頁學(xué)府旁，河岸邊，不但養(yǎng)身，更養(yǎng)心綠水作伴，飛鳥為鄰！比河而居，推窗即景，心情自然舒暢。一站式名校家門口，孩子教育不愁，早晚堤岸散步鍛煉，閑來河邊垂釣下棋，養(yǎng)身養(yǎng)心養(yǎng)生。項目價值深化第37頁練江河一線兩岸，將越來越稀缺！公園再多，河岸有限！河岸雖長，靠城卻短！伴隨練江河休閑片區(qū)完善發(fā)展，河岸地塊擔(dān)心稀缺成為必定，更不用說比鄰三小（新校區(qū)）學(xué)府河岸。第38頁20萬新亞洲墅質(zhì)城邦，在練江河岸，書香學(xué)府旁，畫龍點睛價值稀缺地段，品質(zhì)生活需求滿足！20萬新亞洲墅質(zhì)城邦，中西結(jié)合，高端大氣，以建筑藝術(shù)升華生活品質(zhì)。第

22、39頁關(guān)鍵點定位：練江河岸，三小旁，20萬新亞洲墅質(zhì)城邦第40頁項目檔次定位項目屬性提煉需營銷發(fā)力高端站位，中層搶客養(yǎng)生宜居：一河三公園，富氧生態(tài)學(xué)區(qū)近享：一站式教育配套家門口高端形象：20萬新亞洲墅質(zhì)城邦升值潛力：練江河休閑片區(qū)，稀缺河岸價值面對市場不確定性，和競品大量入市，需要營銷前置，提前樹立品牌形象，蓄積客戶。市場定位第41頁半城堤香，半城書香傳輸語：除了堤香，就是書香就項目來說，是被河堤和學(xué)校圍繞這是一座芳香之城除了堤香，就是書香新亞洲中魂西枝建筑格調(diào)錦上添花讓生活升華，二分之一是詩二分之一是遠(yuǎn)方看到是形，領(lǐng)會是神，神在形上。三小雙語幼稚園形象定位第42頁一灣水世界，雙校三公園備選傳

23、輸語：一府定疆山，心歸河與岸一城江河，等心靠岸第43頁案名：華晟香堤灣河水之畔，河堤之上，春賞百花爭芳，夏眺河流潺潺，秋觀楓葉夾道，冬藏落雪晚晴，河水映美景，景于河上行，天然河堤芬芳，謂之香堤。曲觴流水，玉帶彎彎，謂之灣。案名提議第44頁第45頁第46頁備選案名：御景灣“御：封建社會統(tǒng)治階層專用詞，常用作敬稱、尊稱，以上御下，彰顯項目高端品位屬性；而練江河美景，宛若項目花園御苑，可奢藏，可近享，可傳承；以御景灣命名項目，寫景寫意，恰到好處。第47頁第48頁備選案名：水榭蘭亭“筑山穿池,竹木叢萃,有風(fēng)亭水榭”水榭：臨水或水上房屋，極度親水，以供文人雅士流連。蘭亭故事，隨書香縈繞，風(fēng)雅至今。水榭蘭

24、亭，將項目親水、臨校價值屬性，融于案名之中。第49頁第50頁其它案名：望江臺水半灣御景灣第51頁第52頁第53頁54 市場分析 項目分析 項目定位 營銷策略 營銷戰(zhàn)略展示策略媒體策略推售策略形象表現(xiàn)第54頁項目屬性練江河畔，三小旁，20萬新亞洲墅質(zhì)城邦項目：中等體量，高端形象站位，中層搶客；環(huán)境：信貸收緊，資金流動風(fēng)險增加；市場：區(qū)域投入量大、未來行情面臨不確定原因；風(fēng)險：拆遷客戶流失，會喪失客戶主力；營銷前置，提前蓄客、快進(jìn)快出，降低時間成本營銷策略第55頁 形象及產(chǎn)品理念包裝吸引客戶產(chǎn)品價值打動客戶營銷伎倆利用殺掉客戶以“河灣墅宅，半城堤香，半城書香”為主題撬開市場，利用工地圍擋、銷售中心

25、、樣板間、宣傳物料、報紙、戶外、微信媒體進(jìn)行理念包裝、宣傳，塑造項目差異化形象；對產(chǎn)品形象和價值訴求，使客戶對項目產(chǎn)生購置欲望；依據(jù)不一樣階段利用不一樣營銷伎倆消化客戶，到達(dá)項目品牌塑造同時，實現(xiàn)項目快速銷售。樹立項目獨特產(chǎn)品和理念形象，同時結(jié)合銷售，制造市場熱點，最終實現(xiàn)良好銷售去化和價值實現(xiàn)。營銷思緒第56頁銷售價格預(yù)判競爭導(dǎo)向型預(yù)售銷售均價推導(dǎo)競爭導(dǎo)向價格評定表判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重弘毅金海岸悅龍臺上海灘擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)地理區(qū)位20%0.90.180.80.160.90.18工程現(xiàn)實狀況10%0.80.0810.050.010.005交通15%10.150.90.1

26、350.80.12配套15%0.90.1350.90.1350.80.12教育資源15%1.10.1611.10.1611.10.161景觀資源5%10.0510.0510.05容積率10%0.90.0910.11.10.11建筑規(guī)模10%0.80.0810.110.1總計100%0.9260.8910.846折扣價格預(yù)估價450041674900436556004737依據(jù)市場競爭比較法則，當(dāng)前情況下推售均價應(yīng)為4534元/平方米價格策略第57頁在基準(zhǔn)均價基礎(chǔ)上，綜合考慮本項目住宅價格定位區(qū)位價值產(chǎn)品價值企劃價值上市時點區(qū)域價值是核心價值和基準(zhǔn)價值，決定了項目基準(zhǔn)價格產(chǎn)品是價值突破關(guān)鍵，高品

27、質(zhì)、創(chuàng)新型產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)溢價依據(jù)項目手續(xù)、工程進(jìn)度對市場影響，以及本身正常增幅，預(yù)計溢價。+基準(zhǔn)均價4534 溢價10%左右 溢價5%左右 綜合考慮，預(yù)期本項目五證齊全時，首開銷售均價5400元/平米；另外考慮市場上漲預(yù)期和銷售價格低開高走策略，后期還有一定上漲空間，預(yù)計實現(xiàn)銷售價格區(qū)間54006000元/。優(yōu)異企劃包裝，能深入提升項目溢價。 溢價5%左右 第58頁售樓中心：外部突出昭示性，內(nèi)部要功效分區(qū)合理，展示高端項目形象售樓中心外部：1、售樓中心門頭要突出，設(shè)置LED顯示；2、外部設(shè)置精神堡壘或?qū)熍?；引發(fā)客戶關(guān)注；3、設(shè)置停車導(dǎo)示及區(qū)位劃分。4、打造景觀示范區(qū)，塑造體驗營銷售樓中心內(nèi)部：

28、1、裝修體驗國際品質(zhì)與品味；2、功效設(shè)置包含接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、體驗區(qū)；3、家俱要與裝修格調(diào)相融合，采取名牌為主，提升形象。 精神堡壘 門頭售樓部功效分區(qū)接待流程前臺接待模型區(qū)銷售管理體驗展示深度洽談簽約迎賓接待展示體驗洽談簽約展示策略第59頁工地包裝：利用工地圍墻、戶外看板和樓體廣告進(jìn)行項目宣傳，營造銷售氣氛。工地看板：1、提議售樓中心北側(cè)臨白橋路段，制作大型戶外看板；2、利用戶外看板塑造項目形象，吸引過往市民關(guān)注。2、依據(jù)不一樣時間階段公布項目活動信息。工地戶外看板示意工地戶外看板示意工地圍墻： 提議項目臨百合路路、金源路段制作圍墻廣告，考慮到噴繪使用時間短、市民素質(zhì)不高輕易破

29、壞，提議采取涂料加寫字方式；樓體燈光字： 提議利用售樓中心上面房屋制作大型噴繪或燈光字，既能起到昭示作用，又能在晚上讓市民看到，起到宣傳左右。工地圍墻示意工地圍墻示意樓體燈光字示意樓體燈光字示意展示策略第60頁在售房部設(shè)置樣板間、景觀示范區(qū)、兒童游樂園，提升客戶品質(zhì)感。起到眼見為實、體驗營銷目標(biāo)。展示策略第61頁服務(wù)體驗：人性化服務(wù)，讓客戶踏入項目那一個起處處感受到專業(yè)細(xì)致、周到熱情服務(wù)。細(xì)節(jié)服務(wù)迎賓停車場銷售中心樣板工法區(qū)園林展示區(qū)停車位要比標(biāo)準(zhǔn)偏大，樹立清楚指示，正規(guī)編號；保安提供迎賓敬禮指示，為客戶開門、撐傘和代停服務(wù)。迎賓需用禮貌用語，空姐式微笑服務(wù)，門衛(wèi)年輕挺拔統(tǒng)一對講和安全棍；銷售

30、中心配套水吧，為客戶提供各式飲品，并由茶藝專業(yè)著裝人員服務(wù)。全程由專業(yè)人員講解，門口須有物業(yè)人員提供服務(wù)；樣板間內(nèi)須非常自然勤勞清掃，保持衛(wèi)生。樹立形象崗，設(shè)置情景休息體驗桌椅；跟隨不一樣階段活動主題，布置浪漫場景和人文渲染。展示策略第62頁提議采取大眾媒體塑形象，小眾媒體通路圈客戶，微信網(wǎng)絡(luò)媒體線上互動，無縫溝通，整合傳輸。媒體宣傳策略：小眾圈客戶為主，進(jìn)行區(qū)域攔截，如：戶外看板、導(dǎo)示牌、外拓人員等。主要對周圍競品進(jìn)行客戶攔截；大眾媒體進(jìn)行形象塑造和活動傳遞，如：網(wǎng)絡(luò)、短信、微信、電梯轎廂、戶外、高炮等。微信線上媒體，實現(xiàn)價值創(chuàng)新傳輸，引發(fā)圈層關(guān)注，如：微信線上活動，朋友圈閃曝，網(wǎng)絡(luò)媒體廣告

31、等。媒體策略第63頁推售策略思索依據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計，提議分批推售首批房源：毗鄰三小一側(cè)房源，此處易受學(xué)校教學(xué)影響，相對價值較低，適合性價比集聚客戶。次批房源：提議推售瞰河一側(cè)，將項目價值推高。三批房源：推售央景樓王，將價值推向頂峰。四批房源：百合路沿線房源和安置剩余房源依據(jù)快進(jìn)快出，快速回攏資金銷售標(biāo)準(zhǔn)，每批房源依據(jù)市場時機(jī)，可分屢次推售。推售節(jié)奏第一批房源第二批房源第三批房源第四批房源推售策略結(jié)合項目規(guī)模、市場去化速度和實現(xiàn)開發(fā)利益最大化標(biāo)準(zhǔn)，采取“分批推出、小步快跑、先劣后優(yōu)”推售策略。第64頁第一階段：首批熱銷.9.3第二階段：瞰河熱銷.4.12第三階段：樓王熱銷.1.3第四階段：尾房加推

32、.3.6整體營銷時間計劃.9.631291011123691216月份針對本項目規(guī)劃、預(yù)期市場環(huán)境以及對銷售節(jié)奏總體把握，結(jié)合我們在操作項目上豐富經(jīng)驗，本公司對本項目標(biāo)營銷階段大致作出以下劃分：34階段計劃第65頁首批開盤蓄客、認(rèn)籌入市推廣89101112月份售樓部開放活動首批整體營銷布署：形象期開盤期蓄客期首批計劃第66頁本項目在確定以“河灣墅宅，半城堤香、半城書香”為推廣關(guān)鍵主題后，各階段將圍繞此關(guān)鍵有序延展，虛（前景）、實（產(chǎn)品）相結(jié)合，生活理念炒作與項目宣傳互補(bǔ)，使項目成為社會焦點，引爆市場，令目標(biāo)群體對項目產(chǎn)生熱烈關(guān)注并購置。經(jīng)過通盤考慮，結(jié)合本項目特點，本公司提議各階段：階段劃分營

33、銷周期攻略關(guān)鍵推廣主題1市場預(yù)熱期形象樹立“和河堤，約會一輩子”2認(rèn)籌蓄客期價值營銷“中魂西枝，大美之作”3公開出售期活動營銷“盛大綻放、全城共賞”4加推熱銷期春節(jié)營銷“一河美景，犒賞崢嶸”項目推廣全過程由虛到實、由面到點，循序漸進(jìn)，落實：“形象差異產(chǎn)品價值”營銷控制，實現(xiàn)項目銷售“井噴”。推廣策略第67頁時間：8月9月推廣目標(biāo)：強(qiáng)勢亮相、引發(fā)關(guān)注銷售目標(biāo)：積累目標(biāo)客戶200300組左右各種手法并用，以 “和河堤約會一輩子”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標(biāo)客戶形象期第68頁1、推廣戰(zhàn)術(shù)媒體組合宣傳全方面開啟：開啟微信、DM單、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等宣傳。銷售道具及物料利用：利用沙盤、單體戶型、展

34、板、樓書、DM單、手提袋等銷 售道具進(jìn) 行項目形象塑 造和宣傳。工地包裝：完整銷售導(dǎo)示系統(tǒng)（圍墻廣告、工地廣告看板、銷售中心指示牌、看房通道等）和銷售中 心包裝（大氣裝修格調(diào)、合理功效布局）是項目終端推廣主要伎倆。2、營銷活動銷售中心開放活動； 項目開工奠基活動；3、銷售戰(zhàn)術(shù) 不公布銷售價格：項目正式接待客戶，采取銷售價格不公布策略，這么我們能夠掌握銷售價格主動權(quán)，同時還能依據(jù)了解客戶情況，決定詳細(xì)入市價格定位。分析客戶資料：前期接待客戶采取登記方式，制作詳細(xì)客戶單，內(nèi)容包括客戶基本資料、需求房源、關(guān)注原因、承受價格及付款方式等。認(rèn)購正式開始前對客戶進(jìn)行詳細(xì)地分析，為項目怎樣推房源奠定基礎(chǔ)。

35、第69頁時間：10月11月推廣目標(biāo)：展示產(chǎn)品價值、引發(fā)關(guān)注銷售目標(biāo)：出售VIP卡500張深挖產(chǎn)品價值；各種方式并舉；積累客戶蓄客期第70頁1、推廣戰(zhàn)術(shù)項目宣傳：利用網(wǎng)絡(luò)、微信、DM單、戶外廣告等媒體，對項目從交通、教育、生態(tài)環(huán)境、建筑格調(diào)、營 銷活動等方面進(jìn)行系列宣傳?；顒有麄鳎喉椖縑IP客戶認(rèn)籌活動、城市生態(tài)論壇活動；2、營銷活動樣板間開放活動：認(rèn)籌排號活動；事件營銷活動（練江河美景征集活動）系列暖場活動3、銷售戰(zhàn)術(shù) 集中售卡與延續(xù)售卡集合：項經(jīng)過集中排號活動積累客戶并延續(xù)至選房前。饑餓營銷：推出300套房、出售500張卡，平均每兩個人搶一套，為第一批房源開盤熱銷奠定基礎(chǔ)。虛價推出：在認(rèn)購期

36、間只對外報項目整體均價，不定詳細(xì)價格；同時報價低于實際價格，另外經(jīng)過優(yōu)惠轟動吸引客戶。 第71頁時間：11月12月推廣目標(biāo)：傳遞開盤信息、形成熱銷銷售目標(biāo)：首批房源銷售率95%宣傳產(chǎn)品價值；以營銷活動促進(jìn)成交。開盤期第72頁1、推廣戰(zhàn)術(shù)項目宣傳：利用報紙、短信、DM單、戶外廣告等媒體進(jìn)行產(chǎn)品價值系列宣傳；活動宣傳：開盤選房活動、熱銷造勢，新產(chǎn)品推出信息。2、營銷活動 開盤選房活動客戶答謝活動暖場活動3、銷售戰(zhàn)術(shù) 提價：項目開盤價格進(jìn)行適當(dāng)提升，依據(jù)銷售情況提升100200元/平方米。推出老帶新：老客戶帶新客戶活動盡快消化第一批剩下房源；同時進(jìn)行第二次蓄客活動。第73頁形象表現(xiàn)一第74頁.360安全瀏覽器下載VISV