1號(hào)公館營(yíng)銷策劃方案

1、1號(hào)公館營(yíng)銷策劃方案20160406第一頁(yè)，共60頁(yè)。對(duì)于1號(hào)公館的市場(chǎng)研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次1號(hào)公館整體營(yíng)銷方案也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：引 言一個(gè)項(xiàng)目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。本策略，僅做概要性闡述，并將隨市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整。第二頁(yè)，共60頁(yè)。第三頁(yè)，共60頁(yè)。第四頁(yè)，共60頁(yè)。 首先2月份，70個(gè)大中城市與上月相比，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有15個(gè)，上漲的城市有47個(gè)，持平的城市有

2、8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳的3.6%。北京、上海、廣州分別上漲2.3%、2.9%和1.6%。除了一線城市之外，還有一些城市與上月相比上漲較快，如南京上漲2.7%，合肥上漲2.3%。二手住宅方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有28個(gè)，上漲的城市有34個(gè)，持平的城市有8個(gè)。 更多城市房?jī)r(jià)同比由降轉(zhuǎn)升，且漲幅有所擴(kuò)大。2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有32個(gè)，比上月增加7個(gè)，且這32個(gè)城市的漲幅均比上月有所擴(kuò)大；二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有41個(gè)，比上月增加1個(gè)，其中的34個(gè)城市漲幅比上月有所擴(kuò)大。政府工作報(bào)告中提出，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政

3、策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。 今年1月至2月，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長(zhǎng)28.2%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3.0%。不過，目前商品房銷量持續(xù)走高的基礎(chǔ)還比較薄弱。具體表現(xiàn)在：受竣工面積大幅增長(zhǎng)影響，商品房待售面積還在增加；土地市場(chǎng)交易依然不夠活躍，部分城市土地價(jià)格不斷攀升，房屋開發(fā)成本大幅增加；三四線城市去庫(kù)存難度不減。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)第五頁(yè)，共60頁(yè)。 洪湖市場(chǎng)目前房地產(chǎn)銷售庫(kù)存量5000多套，正在辦理銀行按揭備案的有2000多戶，洪湖政府目前對(duì)待房地產(chǎn)的去化庫(kù)存和房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)的態(tài)度：洪湖市場(chǎng)（一）、建立科學(xué)的

4、保障性住房分配管理制度，確保保障對(duì)象應(yīng)保盡保、應(yīng)退盡退。（二）、加強(qiáng)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，優(yōu)化凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。（三）、建立物業(yè)市場(chǎng)管理機(jī)制，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。（四）、深入持久開展老樓危樓大排查，大整治，確保安全住用。（五）、加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，改進(jìn)工作作風(fēng)，提高履職能力，提升窗口服務(wù)效能。（六）、堅(jiān)持廉潔從政，做好房管系統(tǒng)政風(fēng)行風(fēng)的監(jiān)督工作。洪湖政府重視房地產(chǎn)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的有力因素第六頁(yè)，共60頁(yè)。洪湖最新房產(chǎn)政策1.一套住房貸款已結(jié)清的家庭再購(gòu)房執(zhí)行首套住房貸款政策 支持居民自住和改善性住房需求。對(duì)銀行貸款購(gòu)買首套普通住房家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.

5、7倍；對(duì)已擁有1套住房的家庭，銀行貸款已經(jīng)結(jié)清，為改善住房條件再次申請(qǐng)購(gòu)買普通商品房的，執(zhí)行首套住房貸款政策。 銀行金融機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先滿足購(gòu)買首套房、首套改善性住房的貸款需求，提高貸款審批效率，縮短放款周期；在貸款合同簽訂后，1個(gè)月內(nèi)放款，不得附加其他放款條件。銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)將相關(guān)政策的落實(shí)情況納入銀行考核內(nèi)容。2.外地家庭在城區(qū)購(gòu)房可申請(qǐng)落戶 縣（市）及外地家庭在我市中心城區(qū)購(gòu)買商品房，無需出具無房證明，本人及父母、未成年子女均可憑在市房產(chǎn)管理局備案的商品房買賣合同、購(gòu)房發(fā)票和契稅繳納憑證，申請(qǐng)?jiān)谖沂谐菂^(qū)落戶，公安部門應(yīng)在收到申請(qǐng)后1個(gè)月內(nèi)辦理好落戶手續(xù)；教育部門對(duì)處在義務(wù)教育階段的家庭成員，應(yīng)按

6、“就近入學(xué)”原則辦理入學(xué)手續(xù)。購(gòu)房家庭依法享受城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、就業(yè)幫扶等方面的政策。第七頁(yè)，共60頁(yè)。3.個(gè)人購(gòu)買家庭唯一商品住房減半征收契稅 意見提出，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一商品住房，其單套建筑面積在90平方米（含）以下的，契稅按1%的比例計(jì)征；單套面積在90平方米以上、144平方米（含）以下的，契稅按2%的比例計(jì)征。個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年、下同）普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)間以商品房買賣合同備案時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)2015年9月1日至2016年8月31日，在市中心城區(qū)購(gòu)買單套面積在90平方米以上

7、、144平方米（含）以下的，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，具體辦法由市財(cái)政局會(huì)同市房產(chǎn)管理局制定。4.明年起住房公積金貸款提至45萬元 放寬住房公積金貸款條件，職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上（含6個(gè)月），即可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。繳存職工家庭使用住房公積金購(gòu)買首套住房，首付比例最低為20%；職工再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款，且其名下無住房的，仍執(zhí)行首套房貸政策。其名下有一套住房，首付款比例最低為30%；購(gòu)買二手房的，首付比例最低為30%。住房公積金機(jī)構(gòu)應(yīng)在貸款合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)放款。 自2016年1月1日起，將市城區(qū)住房公積金貸款最高總額由40萬元提高至45萬元。放寬住房公積金提取條件，推行異地購(gòu)房貸款

8、業(yè)務(wù)，允許職工直系親屬間購(gòu)房實(shí)行住房公積金互取、互貸、互還。第八頁(yè)，共60頁(yè)。5.貨幣化安置比率逐步提高到80%以上加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，貨幣化安置比率逐步提高到80%以上。利用棚戶區(qū)改造貸款資金，整體代籌符合條件的商品房項(xiàng)目用作安置房和公共租賃住房。中心城區(qū)尚未開工的還遷（建）房項(xiàng)目可停止建設(shè)，通過貨幣化方式安置還遷（建）戶；市發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、住建、房管等部門，原則上不再新批還遷（建）安置房項(xiàng)目。6.高層住宅完成總層數(shù)的2/3工程量后可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，禁止涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書；強(qiáng)化資質(zhì)年審，對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)予以降級(jí)或者注銷證書。建立

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息日?qǐng)?bào)制度，準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)信息，提高科學(xué)研判水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)、公租房易地建設(shè)費(fèi)等數(shù)額較大的各種規(guī)費(fèi)，經(jīng)批準(zhǔn)可按項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)度分期繳納。規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售許可條件，多層住宅主體工程封頂、高層住宅完成總層數(shù)的2/3工程量后，可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。不動(dòng)產(chǎn)登記部門要加快房產(chǎn)交易和土地權(quán)屬信息整合力度，縮短交易登記時(shí)限，第九頁(yè)，共60頁(yè)。洪湖市場(chǎng)公寓產(chǎn)品調(diào)查第十頁(yè)，共60頁(yè)。第十一頁(yè)，共60頁(yè)。老人民醫(yī)院商業(yè)與新人民醫(yī)院商業(yè)對(duì)比老人民醫(yī)院附近商業(yè)：醫(yī)院旁沿街商鋪：65元-80元/平米/月 租金天遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)：一層沿街 130元/平米/月 面積：60-80平米 二層商鋪

10、 70元/平米/月 面積：30-60平米三層商鋪 45元/平米/月 面積：60-110平米四層商鋪 35元/平米/月 面積：45-75平米售價(jià)：30000-35000元/平米 15-20年回收成本老醫(yī)院附近40平米公寓租金：700-800元/月新人民醫(yī)院附近商業(yè)：沿街商鋪：56元-70元/平米/月 面積40-80平米巷口商鋪：35-40元/平米/月 面積40-80平米售價(jià)：20000-25000元/平米 15-20年回收成本洪一中附近40平米公寓租金：450-560元/月目前以洪一中為前提：第十二頁(yè)，共60頁(yè)。洪湖現(xiàn)階段的房市可稱之較差，剛需的市場(chǎng)極具縮小，外來置業(yè)者幾無，消費(fèi)者多為二、三次購(gòu)

11、房和結(jié)婚購(gòu)房者居多。而且項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立，區(qū)域市場(chǎng)房源投放量較大，可供消費(fèi)者選擇面較廣。目前項(xiàng)目區(qū)域在建在售的樓盤所推出的房源至少有6531個(gè)單位（不含片區(qū)內(nèi)的江城國(guó)際、學(xué)士名都以及早期開發(fā)的中央花園、洪林華府、中央美域等），已實(shí)際簽約售出的有3652套，未售房源有2879套，而洪湖市場(chǎng)的實(shí)際去化能力尚低，各開發(fā)商也用盡資源進(jìn)行各類形式的宣傳推廣，包括價(jià)格戰(zhàn)，竭力瓜分剩余的剛需市場(chǎng)。第十三頁(yè)，共60頁(yè)。第十四頁(yè)，共60頁(yè)。項(xiàng)目基本參數(shù)總占地：17334平米總建筑面積：72299.74平米商業(yè)建筑面積：8872.30平米住宅建筑面積：15362.97平米酒店公寓建筑面積：18090.25平米

12、物業(yè)用房及輔助用房面積：186平米配電房：198平米已建交易市場(chǎng)面積：23175平米地下建筑面積：6414平米建筑密度：66容積率：3.8綠地率：12.76地下車位：155個(gè)住宅總戶：132戶公寓總間：361間住宅2號(hào)樓23層：A1-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)-126.54平米 44套A2-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)-126.54平米 44套A3-兩房?jī)蓮d一衛(wèi)-96.08平米 44套公寓3號(hào)樓22層：戶型A- 56.29平米342間戶型B-67.37平米19間項(xiàng)目的三層商業(yè)面積約為3000，基本符合一個(gè)生活商超的營(yíng)業(yè)面積，更可以豐富項(xiàng)目的配套，提高項(xiàng)目的附加值和去化率。力促其佈局超市于本項(xiàng)目商業(yè)三層。第十五頁(yè)，共60頁(yè)。

13、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析、地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城東政務(wù)新區(qū)，該區(qū)域?yàn)楹楹形磥斫ㄔO(shè)的重點(diǎn)，高速路唯一出入口在此，屬于洪湖的門戶之地，尤其是政府各職能機(jī)關(guān)部門均已搬遷至新區(qū)辦公，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟，未來可期；、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊道路網(wǎng)絡(luò)已趨于完善，建設(shè)中的洪監(jiān)高速出入口與本案相望、新迎賓大道即將投入使用、規(guī)劃中的新汽車站（公交首末站）近在咫尺，未來對(duì)外交通極為便捷；、后發(fā)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌菛|新區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無任何歷史遺留負(fù)擔(dān)，這樣可以從設(shè)計(jì)、規(guī)劃可以從科學(xué)、合理的角度出發(fā)；、配套優(yōu)勢(shì)：本案半徑步行10分鐘生活圈含有洪湖國(guó)際大酒店（五星）、人民醫(yī)院、

14、農(nóng)商銀行、服裝城（建設(shè)中）、紅一中、職院、駕校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（規(guī)劃中）、汽車站（規(guī)劃中）等各類生活配套設(shè)施、資源優(yōu)勢(shì)：所在位置毗鄰洪湖國(guó)際大酒店、農(nóng)商銀行總部、新人民醫(yī)院、一中、以及半徑2公里內(nèi)的政、教、商的區(qū)域規(guī)劃，加上桃園雅居一期的購(gòu)房業(yè)主背后的資源將會(huì)為后期的銷售帶來較高素質(zhì)的客戶資源；優(yōu)勢(shì)第十六頁(yè)，共60頁(yè)。、項(xiàng)目所在區(qū)域尚處在開發(fā)階段，目前各項(xiàng)民用設(shè)施尚不齊全，特別缺乏公交、商超、學(xué)校、餐飲、娛樂休閑和居民生活配套設(shè)施，同時(shí)，本地居民對(duì)政府的規(guī)劃缺乏一定的信心，雖有規(guī)劃，但實(shí)施較慢，因此，本項(xiàng)目所在區(qū)域的人氣和人流量目前尚顯不足，會(huì)給后期銷售帶來一定的困難；、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的周

15、邊環(huán)境暫時(shí)成熟于本案；、興業(yè)小區(qū)的低價(jià)推出以及區(qū)域其它樓盤的房源推出將會(huì)為片區(qū)帶來價(jià)格戰(zhàn)和客戶資源的分流；劣勢(shì)第十七頁(yè)，共60頁(yè)。第十八頁(yè)，共60頁(yè)。洪湖市住宅比例與公寓比例為：7:3 住宅總數(shù)大概：5000戶 公寓總數(shù)大概：1500戶 去化率為：住宅30% 公寓50%一 功能區(qū)分投資產(chǎn)品與住宅的區(qū)別 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個(gè)能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功

16、能等等，就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對(duì)其的操控也就相對(duì)復(fù)雜 。第十九頁(yè)，共60頁(yè)。二 功能區(qū)分 房地產(chǎn)因其不可移動(dòng)性，不論住宅還是商業(yè)，對(duì)地段的要求都比較高，而商業(yè)更甚。相對(duì)而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯(cuò)了，那必定難以生存。商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，以增加顧客的光顧可能。三 客戶區(qū)分 住宅地產(chǎn)

17、涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居?。?。但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。經(jīng)營(yíng)商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，各類商戶對(duì)物業(yè)的要求都不盡一致。第二十頁(yè)，共60頁(yè)。四 操作復(fù)雜性區(qū)別 從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復(fù)雜性甚之于住宅。對(duì)于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價(jià)值就開始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)

18、的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營(yíng)使用。而招商運(yùn)營(yíng)乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會(huì)將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。例如國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關(guān)系而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折的。五 物業(yè)要求區(qū)別 住宅對(duì)物業(yè)要求相對(duì)簡(jiǎn)單，能滿足居住功能即可，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但商業(yè)地產(chǎn)對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通超市和書店1000公斤，倉(cāng)儲(chǔ)店荷載就要達(dá)到1500公斤。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度要求亦不同，生活超

19、市，5米層高就可；建材超市，至少要8米；而做倉(cāng)儲(chǔ)，要9米。如建電影院，至少要9米，因?yàn)閷頃?huì)使用大銀幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達(dá)到2.83米就可以了，由此可見住宅的物業(yè)要求要相對(duì)簡(jiǎn)單的多。第二十一頁(yè)，共60頁(yè)。六 銷售模式區(qū)別 住宅的銷售模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷售，買賣兩清。而商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或二者的結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長(zhǎng)期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等。

20、不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對(duì)象。七 投資回報(bào)形式區(qū)別 對(duì)于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值；而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。例如北京的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，后有機(jī)構(gòu)出50億收購(gòu)，卻被婉拒，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營(yíng)收益很高。所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售，而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。第二十二頁(yè)，共60頁(yè)。八 專業(yè)性程度的區(qū)別

21、 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)專業(yè)程度的要求是不一樣的。九 客戶類型區(qū)別自營(yíng)型客戶：1 注重運(yùn)營(yíng)成本 對(duì)價(jià)格比較敏感 2 處于資金周轉(zhuǎn)的考慮 不愿支付過多資金購(gòu)買商鋪 3 容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氣氛的引導(dǎo)投資型客戶：1 注重未來的前景 關(guān)

22、注租金回報(bào)和物業(yè)的升值 2 沒有時(shí)間管理 喜歡靈活的銷售模式 購(gòu)買面積較小 3 現(xiàn)實(shí)性強(qiáng) 隨大流 喜歡跟風(fēng)第二十三頁(yè)，共60頁(yè)。買房安家，是傳統(tǒng)中國(guó)人繞不開的話題。因?yàn)槊總€(gè)人對(duì)生活的需求各有不同，不同類型的住房產(chǎn)品也有了屬于自己的獨(dú)有客戶群體。不知何時(shí)，小戶型住宅悄悄潛入你我身邊，并以低總價(jià),回報(bào)率高以及升值潛力大為特點(diǎn)，成為投資者的首選。單身貴族的安樂窩，情侶愛的小巢，商務(wù)人士的臨時(shí)住所，投資者的賺錢工具小公寓的兼容性使其成為房產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)樹一幟的項(xiàng)目，擁有極高人氣，并吸引著越來越多購(gòu)房者的目光。那么到底哪幾種人群最適合購(gòu)買公寓？公寓需求人群 選擇公寓作為首套房的年輕人不占少數(shù)，他們二三十歲，受

23、過高等教育，并且有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在大學(xué)畢業(yè)后，他們努力為自己的未來而奮斗，在事業(yè)有成，收入穩(wěn)定后，出于對(duì)生活品質(zhì)的要求，他們渴望擁有更為獨(dú)立的空間。那么，個(gè)性別致而又溫馨的小公寓無疑成為他們的首選。一、年輕過渡期 購(gòu)買公寓最適宜第二十四頁(yè)，共60頁(yè)。 孩子的教育可謂一個(gè)家庭的重心，特別是到了重要的沖刺階段許多家長(zhǎng)不約而同的選擇了“陪讀”這樣一種方式，就近照料孩子的飲食起居，輔助孩子的學(xué)業(yè)。據(jù)了解，大多數(shù)的家長(zhǎng)都會(huì)選擇在學(xué)校附近租房陪讀，但周邊房屋不僅十分陳舊，小區(qū)環(huán)境也不盡人意，經(jīng)常影響孩子的學(xué)習(xí)。在花費(fèi)上，每月僅僅房租一項(xiàng)支出就花去了大幾千，就別說孩子的補(bǔ)課費(fèi)，營(yíng)養(yǎng)費(fèi)了。如果能在名校旁擁有

24、一處自己住所，就能解決以上諸多麻煩。二、孩子陪讀期 購(gòu)買公寓最適宜 如果手頭上有一點(diǎn)閑錢想要進(jìn)行投資，在股市大跌、黃金價(jià)格持續(xù)走低的大環(huán)境下，投資房產(chǎn)不失為不錯(cuò)的選擇！而作為投資者，名校旁是未來房產(chǎn)升值的重要?jiǎng)恿?，?jù)某媒體報(bào)道北京一些知名小學(xué)學(xué)區(qū)房均價(jià)高達(dá)十萬元以上，最高達(dá)到三十萬元每平米的天價(jià)。相差為什么如此巨大？原因只有一個(gè)：名校就在家門口、商業(yè)地段繁華、市政配套的完成。三、有閑錢投資 購(gòu)買公寓最適宜第二十五頁(yè)，共60頁(yè)。 就目前洪湖發(fā)展來看 市政單位的環(huán)繞 人民醫(yī)院的建立 酒店的完工 商業(yè)圈的確立發(fā)展 小型公寓將成為公職人員的投資居住的首選 不用去酒店短住 繁忙的工作中家就在身邊 緩解壓

25、力 投資少 居住輕松 還可出租四、企業(yè)公職人員 洪湖市人民醫(yī)院正式啟動(dòng)于本項(xiàng)目對(duì)面 醫(yī)院里會(huì)有一半的外地醫(yī)護(hù)人員 這些有穩(wěn)定工作及工作時(shí)間較長(zhǎng)的人群 投資入主本項(xiàng)目將是最好的選擇 長(zhǎng)時(shí)間工作沒有時(shí)間回老家 繁忙起來疲憊的身體需要得到及時(shí)的放松和休息 本項(xiàng)目將是她們最好的考慮 醫(yī)院療養(yǎng)人群會(huì)比較多 長(zhǎng)時(shí)間入住酒店 一來金錢的損耗 二來療養(yǎng)起來不是很方便 所以本項(xiàng)目將是這些人群最優(yōu)質(zhì)的考量 省錢 有回報(bào) 入住環(huán)境優(yōu)越 輕松自在 專業(yè)人群居多 安全 放心！五、醫(yī)護(hù)人員及療養(yǎng)人員第二十六頁(yè)，共60頁(yè)。本項(xiàng)目公寓分析依托：洪湖市人民醫(yī)院、洪湖一中、周邊企事業(yè)、項(xiàng)目商業(yè)、公司員工、投資.客戶特性：1.購(gòu)買

26、群體，20-30歲剛剛參加工作者、60歲以上養(yǎng)老者、 一中學(xué) 生（家長(zhǎng)購(gòu)買）、醫(yī)院?jiǎn)T工（用于短暫休息）、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客、其他. 2. 大部分購(gòu)買者圖方便、省事。 3.不太關(guān)注周邊發(fā)展，但關(guān)注升值空間。 策略:1.建議帶精裝修出售 2.建議裝修標(biāo)準(zhǔn)在600800元/平。 3.如需毛坯者可減去裝修款交房。 4.可配送一定家私電器。 5.增加托管服務(wù)。 第二十七頁(yè)，共60頁(yè)。本項(xiàng)目商鋪分析：一.依托：洪湖市人民醫(yī)院（1000床位，職工1000人左右，門診，預(yù)計(jì)每天人流量3000-5000人） 洪湖一中 （教職工280左右 ，學(xué)生3700人左右） 洪湖國(guó)際大酒店（5001000人） 周邊企事業(yè)

27、（3000人左右），周邊住宅（本項(xiàng)目，圓夢(mèng)城，香榭麗舍，錦繡東城等等5000人左右）二.業(yè)態(tài)布局：特色餐飲業(yè)+便利店+醫(yī)藥+銀行+主題超市+培訓(xùn)+美容美發(fā).三.客戶特性：1.有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，年齡在35-60歲左右。 2.對(duì)周邊規(guī)劃有一定了解。 3.看好未來發(fā)展或?qū)︶t(yī)院周邊商鋪經(jīng)營(yíng)有一定經(jīng)驗(yàn)。 4.本人或親朋好友工作或居住在附件。 5.外地或外出有一定遠(yuǎn)見者。第二十八頁(yè)，共60頁(yè)。第二十九頁(yè)，共60頁(yè)。一號(hào)公館：產(chǎn)品特性一.產(chǎn)品分析:8000平商鋪+15000平住宅+18000平公寓。 1.商鋪=投資；2.公寓=投資+自主；3.住宅=自主+投資。 定性：本產(chǎn)品以投資為主，投資面積比占65%以上、

28、資金比占80%以上二.產(chǎn)品特性：1.投資性價(jià)比高：價(jià)值洼地； 2.升值空間大：未來發(fā)展可期。 3.投資回報(bào)率高：出租率和租金穩(wěn)步有升。 三.產(chǎn)品定性： 一號(hào)公館 洪湖“財(cái)富港” 第三十頁(yè)，共60頁(yè)。壹號(hào)公館，依托“1”中心配套，可以讓你在享受酒店式公寓的星級(jí)配套服務(wù)的同時(shí)，又能夠體驗(yàn)現(xiàn)代人最時(shí)尚的一站式生活。同時(shí)，它也是一個(gè)能為你帶來財(cái)富收益的投資型產(chǎn)品。擁有它，生活的舒適、工作的自由、誘人的收益一個(gè)都不能少。這是壹號(hào)公館最大的賣點(diǎn)。在推廣中，我們也將以擴(kuò)大口碑宣傳作為項(xiàng)目的最主要的推廣手法。一站式都市生活戰(zhàn)略定位第三十一頁(yè)，共60頁(yè)。定價(jià)策略本項(xiàng)目定價(jià)參考因素周邊項(xiàng)目的售價(jià)、租金水平；項(xiàng)目本

29、身人流動(dòng)向，公寓戶型等個(gè)體差異對(duì)比；投資者的關(guān)注點(diǎn)及喜好。根據(jù)本項(xiàng)目所處地理位置和未來發(fā)展空間 人民醫(yī)院的動(dòng)工 酒店的開業(yè) 商業(yè)開發(fā)區(qū)的形成 桃園雅居的逐漸成熟完善 特制訂去化較快的價(jià)格。第三十二頁(yè)，共60頁(yè)。第三十三頁(yè)，共60頁(yè)。第三十四頁(yè)，共60頁(yè)。本案與以上項(xiàng)目相比，其中優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在周圍配套齊全，對(duì)周邊區(qū)域可選性強(qiáng)，出租率高。因此，根據(jù)成本價(jià)2400元/平，結(jié)合戶型及樓層，表價(jià)均價(jià)定在3700左右，同時(shí)推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，以活動(dòng)特價(jià)，調(diào)整優(yōu)惠幅度，最終售價(jià)區(qū)間在3200-3400元/平。本項(xiàng)目定價(jià)56平米-73平米 3400元/平米 毛坯+800平米精裝90平米-127平米 3200元

30、/平米 毛坯根據(jù)項(xiàng)目前期商鋪市場(chǎng)的銷售價(jià)格來制定，二期商鋪的首層定價(jià)為20000元/、二層定價(jià)8000元/、三層定價(jià)4000元/；按此價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)商鋪可回籠資金約為1億；公寓的售價(jià)按3400元/計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)回籠資金約為6030萬左右；住宅按3200元/計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)回籠資金約為4800萬左右；那么，我們1號(hào)公館的最終可實(shí)現(xiàn)銷售約為1億左右，不含裝修費(fèi)。此定價(jià)方案為預(yù)估價(jià)，實(shí)際定價(jià)需根據(jù)后期蓄客情況和客戶接受度再定。第三十五頁(yè)，共60頁(yè)。第三十六頁(yè)，共60頁(yè)。需要解決的問題：客戶訴求1.價(jià)格（公寓包含裝修價(jià)格和毛坯價(jià)格）2.交房時(shí)間3.升值空間：未來發(fā)展，老醫(yī)院周邊商鋪情況4.投資回報(bào)率：預(yù)估未

31、來租金。5.交房標(biāo)準(zhǔn)6.配套、物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三十七頁(yè)，共60頁(yè)。項(xiàng)目整個(gè)推廣過程的重心是開盤前的形象塑造，以實(shí)現(xiàn)快速銷售。以后的推廣則根據(jù)市場(chǎng)反饋，在穩(wěn)定形象的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。基本戰(zhàn)略思路5、利用價(jià)格杠桿，高開低走，高調(diào)推廣1、正式銷售前，建立項(xiàng)目高端形象，樹立品牌2、通過全方位立體營(yíng)銷及創(chuàng)新營(yíng)銷方式造成深度滲透3、“眼球經(jīng)濟(jì)” 與“洗腦體驗(yàn)”齊頭并進(jìn)，攫取市場(chǎng)份額（事件營(yíng)銷）4、營(yíng)銷推廣鎖定目標(biāo)客戶，多線并行，立體營(yíng)銷第三十八頁(yè)，共60頁(yè)。項(xiàng)目宣傳策略大張旗鼓 軟硬結(jié)合捕抓來周邊客戶注意力的有效推廣鎖定目標(biāo)客戶，將項(xiàng)目信息直接傳遞樹立形象、提高知名度和關(guān)注度增加客戶關(guān)注度、促

32、成成交擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知面，提高知名度和關(guān)注度擴(kuò)大項(xiàng)目覆蓋面，提高認(rèn)知途徑挖掘潛在購(gòu)買需求，促進(jìn)成交展示中心戶外廣告項(xiàng)目論壇客戶行銷網(wǎng)絡(luò)廣告電視廣告鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳播短信媒體擴(kuò)大影響力，直擊目標(biāo)客戶第三十九頁(yè)，共60頁(yè)。策略一：銷售組織策略搶時(shí)間,搶占市場(chǎng)份額，攔截對(duì)手目標(biāo)客戶的市場(chǎng)策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略三：價(jià)格策略分階段展示，做好項(xiàng)目的營(yíng)銷前置陳設(shè)，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略 開盤期策略：理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場(chǎng)份額，形成熱銷局面；關(guān)鍵詞：市場(chǎng)份額 價(jià)值最大化成長(zhǎng)期策略：隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)展示條件的改善，深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，追求價(jià)值最大化。關(guān)鍵詞：價(jià)值展示 VS

33、 價(jià)值最大化策略總綱：第四十頁(yè)，共60頁(yè)。第四十一頁(yè)，共60頁(yè)。8月2月4月5月6月9月10月11月3月 8月27日辦卡，9月3日認(rèn)籌 ，9月17日樣開， 9月24日或10月1日開盤（以認(rèn)籌量定） 。 蓄客期 辦卡 認(rèn)籌 樣開 開盤 推售節(jié)奏 持銷期第四十二頁(yè)，共60頁(yè)。具體執(zhí)行 蓄客量 客源：2000組 微信客源：3000組 意向客源：500組時(shí)間段： 2016年4月2016年8月底；目的：維系早期探訪客戶，積累意向客戶使客戶對(duì)項(xiàng)目初步認(rèn)知，初步試探市場(chǎng)反應(yīng)。前提必備條件： 銷售準(zhǔn)備：營(yíng)銷中心包裝、海報(bào)印刷、銷售熱線、客戶登記表、銷售百問、銷售人員（4名）、工裝、名片到位宣傳推廣：采用展點(diǎn)、

34、戶外，圍擋，海報(bào)等大眾媒體發(fā)布項(xiàng)目 信息；主 要宣傳內(nèi)容為項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，增加項(xiàng)目認(rèn)知度 主要活動(dòng)：小型暖場(chǎng)活動(dòng)第四十三頁(yè)，共60頁(yè)。關(guān)鍵工作 1 戶型圖 宣傳單頁(yè) 圍擋廣告 信息 設(shè)計(jì)及制作推廣 2 微信平臺(tái)的開通及制作 3 高炮廣告及道旗廣告的設(shè)計(jì)和推行 4 項(xiàng)目PPT設(shè)計(jì)及投入市場(chǎng) 5 X展架的設(shè)計(jì)及鋪設(shè) 配合展點(diǎn)進(jìn)行宣傳 6 一號(hào)公館公仔娃娃的設(shè)計(jì)及制作 一號(hào)公館T恤衫的設(shè)計(jì)及制作 7 項(xiàng)目廣場(chǎng)的童話城堡鋪設(shè)及對(duì)外宣傳投入使用 8 問卷調(diào)查表的完成及推行 9 活動(dòng)所需物料的完成及配給使用 10 各類宣傳渠道的溝通及實(shí)施 （公交車 出租車 站臺(tái) 樓體 項(xiàng)目出入口的廣告指示牌） 11 宣傳車的

35、路線及內(nèi)容推廣 配合展點(diǎn) 樓體 道旗 高炮 銀行PPT作全城推廣宣傳 務(wù)必在短期內(nèi)做到全城皆知 微信平臺(tái)開通配合周周有禮送 月月有活動(dòng) 全力配合全城效應(yīng)宣傳 12 明星宣傳活動(dòng)見面會(huì) 推高宣傳熱點(diǎn) 第四十四頁(yè)，共60頁(yè)。認(rèn)籌期時(shí)間段： 2016年5月2016年8 月下旬； 目的： 市場(chǎng)導(dǎo)入，全面造勢(shì)，價(jià)格試探， 為銷售預(yù)熱，積累和消化誠(chéng)意客戶。前提必備條件：銷售準(zhǔn)備：折頁(yè)、戶型手冊(cè)、VIP卡、VIP權(quán)益書、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、銷控文件、按揭方式、財(cái)務(wù)人員到位； 宣傳推廣：開始采用主流媒體，結(jié)合電視，廣告車，橫幅等宣傳推廣、內(nèi)容以項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)消息和宣傳 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 為主，配合傳播營(yíng)銷活動(dòng)信息主要活動(dòng)：售樓處開

36、放關(guān)鍵工作： 開盤（選房）方案確定 銷售物料制作 VIP卡銷售； 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心裝飾； 板房及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作； 示范園林施工。小卡400張 大卡200張 直接預(yù)訂量400組第四十五頁(yè)，共60頁(yè)。辦卡活動(dòng)內(nèi)容：辦理小卡 2000元（享受一萬元優(yōu)惠）任務(wù)量400張辦理大卡 10000元（可享受3萬元優(yōu)惠）任務(wù)量200張直接預(yù)定 20000元（可享受預(yù)售當(dāng)天任何優(yōu)惠并且任選房號(hào)）任務(wù)量不限 可根據(jù)情況推出一站式服務(wù)：稱為管家式服務(wù) 該服務(wù)內(nèi)容包括：托管服務(wù)：凡預(yù)定一號(hào)公館者為方便打理出租 本項(xiàng)目會(huì)暫時(shí)以營(yíng)銷部為托管部門 不管您在哪 都不用操心您的房子出租或出售等問題 管家服務(wù)：為您的房子量身定制清理服務(wù)

37、 不管您是出行或是忙務(wù) 本項(xiàng)目都會(huì)由物業(yè)每周為您的房子進(jìn)行清理維護(hù) 讓您享受五星級(jí)管理服務(wù) 第四十六頁(yè)，共60頁(yè)。開盤期300組成交：公寓200套，住宅50套，商鋪50間時(shí)間段：2016年9月目的：正式銷售、實(shí)現(xiàn)住宅熱銷局面、達(dá)成 銷售目標(biāo)關(guān)鍵工作：選房及公開發(fā)售推廣渠道：軟文:充分渲染開盤熱銷場(chǎng)面戶外:告之公開消息 媒體組合:網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、DM 單頁(yè)投放量：客戶關(guān)注逐漸升溫，持續(xù)保持前期 勢(shì)頭，開盤期間投放量同開盤前活動(dòng)配合：開盤當(dāng)天活動(dòng)/明星見面會(huì) 周邊企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)活動(dòng)第四十七頁(yè)，共60頁(yè)。持銷期時(shí)間段：2016年7月2016年底目的：現(xiàn)場(chǎng)展示，客戶關(guān)系維護(hù)推廣渠道：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外投

38、放量：前期投放量同開盤期，中后期可根 據(jù)銷售情況調(diào)整推廣渠道：鼓勵(lì)老客戶介紹新客戶活動(dòng)配合：事件營(yíng)銷（節(jié)日活動(dòng)）全面 展示項(xiàng)目 活動(dòng)行銷（客戶答謝會(huì)）維 護(hù)客戶關(guān)系活動(dòng)配合：周末暖場(chǎng)活動(dòng)第四十八頁(yè)，共60頁(yè)。推廣文案梳理 一/品味 更值得回味黃金尺度 白金生活361位精英的生活版圖，56-123平精英尺度戶型二/眼前 更是將來榮耀 一個(gè)人的王朝高端住宅集中地，崛起新領(lǐng)袖始終站在城市的高度，引領(lǐng)未來人居生活潮流三/魅力 更顯從容典藏珍品傳世生活厚德以載物，名宅寄心境。四/ 享樂 更是品樂一次投資，天天都住星級(jí)酒店管家式服務(wù)，品味優(yōu)樂生活五/ 1萬購(gòu)房 坐享升值一、 別以為我遠(yuǎn) 我只是近的不明顯二

39、、 不管這座城市有多大 你在的地方就的我的中心三、 每個(gè)房子都能看見花 心情自然不會(huì)差四、 會(huì)包容的小戶型 才裝的下 不講道理的愛情五、 老公 今晚網(wǎng)球場(chǎng)上見 我們一決雌雄六、 得中心者 得未來七、 房子小了 夢(mèng)想近了八、 我媽說了 你要買了這兒的房 我就嫁給你九、 未來在這 你在哪？十、 一個(gè)中心 一個(gè)公館 一顆家的種子第四十九頁(yè)，共60頁(yè)。方案一，全城轟動(dòng)，一枝獨(dú)秀一.品牌整合:“1中心”都市綜合體，整合五星級(jí)酒店、桃園雅居、一號(hào)公館、三友（主題商業(yè)）。主推：1號(hào)公館精裝公寓、商業(yè)金街。二.包裝：1.明星見面會(huì)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)制造全城熱點(diǎn)，2.形象代言提升項(xiàng)目檔次和關(guān)注度，3.結(jié)合五星級(jí)酒店宣

40、傳。三.全城推廣：1.硬廣：T牌（城區(qū)2-3塊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)2-3塊，往仙桃方向，往新灘方向，往岳陽(yáng)方向），作用：提高知名度，提升形象，表達(dá)訴求；鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，持續(xù)品牌延續(xù)性；項(xiàng)目圍擋和老醫(yī)院圍擋廣告，宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。2.活動(dòng)：老客戶回饋結(jié)合預(yù)售明星見面會(huì)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)樣板房開放現(xiàn)場(chǎng)每周周末持續(xù)活動(dòng)：美食節(jié)、紅酒會(huì)、親子游、項(xiàng)目形象展示等+鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳結(jié)合簡(jiǎn)易舞臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)派禮、抽獎(jiǎng)節(jié)假日大型活動(dòng)+開盤有禮活動(dòng)。3.熱點(diǎn)持續(xù)：籃球賽冠名，贊助電視臺(tái)節(jié)目類似最美洪湖人或洪湖好人以提升項(xiàng)目和公司知譽(yù)度和品牌形象：健康、陽(yáng)關(guān)、充滿正能量。4.現(xiàn)場(chǎng)宣傳：前期展點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)拍單，企事業(yè)單位拜訪5.節(jié)點(diǎn)補(bǔ)位：項(xiàng)目橫幅，條幅，主要路

41、段條幅。6.線上結(jié)合：結(jié)合各項(xiàng)活動(dòng)建立微信平臺(tái)。四.預(yù)算：第五十頁(yè)，共60頁(yè)。方案一，全城轟動(dòng)，一枝獨(dú)秀一.品牌整合:“1中心”都市綜合體，整合五星級(jí)酒店、桃園雅居、一號(hào)公館、三友（主題商業(yè)）。主推：1號(hào)公館精裝公寓、商業(yè)金街。二.包裝：1.明星見面會(huì)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)制造全城熱點(diǎn)，2.形象代言提升項(xiàng)目檔次和關(guān)注度，3.結(jié)合五星級(jí)酒店宣傳。三.全城推廣：1.硬廣：T牌（城區(qū)2-3塊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)2-3塊，往仙桃方向，往新灘方向，往岳陽(yáng)方向），作用：提高知名度，提升形象，表達(dá)訴求；鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，持續(xù)品牌延續(xù)性；項(xiàng)目圍擋和老醫(yī)院圍擋廣告，宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。2.活動(dòng)：老客戶回饋結(jié)合預(yù)售明星見面會(huì)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)樣板房開放現(xiàn)場(chǎng)每周周末持續(xù)活動(dòng)：美食節(jié)、紅酒會(huì)、親子游、項(xiàng)