資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)第9章不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

1、3教學(xué)目標(biāo)1.掌握不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的概念、基本理論與評(píng)估程序。2.熟悉不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的成本法、市場(chǎng)法和收益法應(yīng)用技巧。3.了解不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格體系及價(jià)格影響因素。1）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義與特點(diǎn)第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。（一）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義4第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述不動(dòng)產(chǎn)：是地產(chǎn)、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的通稱。物理上不動(dòng)產(chǎn)地上人工改良物建筑物中永久性設(shè)施土地及地上植被法律上的不動(dòng)產(chǎn) 依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土

2、地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。5第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述（二）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的特性1.土地的自然屬性 （1）不可位移性。 （2）永久使用性 （3）稀缺性 （4）個(gè)體差異性6第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述2.土地的社會(huì)屬性 （1）可壟斷性 （2）政策敏感性 （3）保值增值性7第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述3.不動(dòng)產(chǎn)特性 （1）房地不可分割性 （2）大量投資性 （3）明顯區(qū)域性 （4）價(jià)格互動(dòng)性8第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述（三）影響不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的因素歸納為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。1.一般因素 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍

3、內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素。 經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 行政因素 政策因素9第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述2.區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。主要包括：商業(yè)、服務(wù)繁華程度、道路通達(dá)、交通便捷、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等。10第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述3.個(gè)別因素 土地的個(gè)別因素 建筑物的個(gè)別因素區(qū)位因素、面積大小、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、容積率、用途、土地使用期限1、面積、結(jié)構(gòu)、材料；2、設(shè)計(jì)、設(shè)備是否良好；3、施工質(zhì)量；4、法律限制；5、建筑物是否與環(huán)境協(xié)調(diào)；朝向和樓層11第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述【例.單選題】(2009年度考

4、題)一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對(duì)于同一宗土地而言，地價(jià)遞減的順序?yàn)? )。A.商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B.居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C.商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D.工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地正確答案C 12第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述132）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本原則與程序（一）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本原則 1.合法原則 2.不完全可替代原則 3.房地分估合一原則 4.地域原則第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述14（二）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的方法體系 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性的活動(dòng)，要為被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)確定合理的價(jià)格，除要求不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估人員具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)以外，還必須借助一系列科學(xué)合理的評(píng)估技術(shù)方法，而各種

5、技術(shù)方法考察的角度、評(píng)估的價(jià)格類型以及適用的場(chǎng)合均存在較大差異。15 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本方法有成本法、市場(chǎng)法和收益法三種;不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的衍生方法是指以基本方法的一般原理為依據(jù)，運(yùn)用特殊的手段和工具計(jì)算確定被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的技術(shù)方法，它主要包括剩余法、路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)法;不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的其他方法有殘余法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、購(gòu)買年法等。第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述16 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性的活動(dòng)。說它是科學(xué)性的活動(dòng)，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估有其科學(xué)的理論基礎(chǔ)并借助科學(xué)的方法;說它是藝術(shù)性的活動(dòng)，則是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估有時(shí)候并不像有些活動(dòng)那樣條分縷析、有章可循，它更多地需要不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估人員的職業(yè)

6、分析和判斷。（三）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估程序17第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述1.明確不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)，簽訂評(píng)估協(xié)議2.選擇不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)方法3.實(shí)地勘察不動(dòng)產(chǎn)，搜集不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估資料4.成立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估小組，制訂并實(shí)施評(píng)估計(jì)劃5.計(jì)算、確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)格6.撰寫不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告18第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估1）土地及其特性1.定義 土地：指地球表面的陸地部分。包括內(nèi)陸水域和灘涂。（狹義）廣義的土地：指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。石油土壤、氣候、地 址、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜 合體。包括過去和現(xiàn)在人類勞動(dòng)的結(jié)果。19第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估2.土地的特性 土地的自然特性A位置的固定性。B質(zhì)量的差異性

7、。C不可再生性。 D效用永續(xù)性。 土地的經(jīng)濟(jì)特性 A供給的稀缺性。 B土地產(chǎn)權(quán)可壟斷性。C土地用途的廣泛性。 D效益級(jí)差性。20第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估2）土地使用權(quán) 1.城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。2.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。21第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估3.國(guó)務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限(掌握) (1)居住用地 70 年; (2)工業(yè)用地 50 年; (3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年; (4)商業(yè)、旅游、娛

8、樂用地 40 年; (5)綜合或者其他用地 50 年。22第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2.土地使用權(quán)出租3.土地使用權(quán)抵押23第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估3）土地價(jià)格（一）土地價(jià)格的定義 土地價(jià)格是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。地價(jià)是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，土地價(jià)格的高低取決于可

9、以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。24第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（二）我國(guó)的地價(jià)體系 我國(guó)的地價(jià)體系是由若干個(gè)既相互聯(lián)系又互有區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足土地市場(chǎng)管理和運(yùn)行需要的價(jià)格系列。 1.基準(zhǔn)地價(jià) 2.標(biāo)定地價(jià) 3.土地出讓底價(jià) 4.成交地價(jià) 上述的四個(gè)地價(jià)系列相互影響、相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了我國(guó)的地價(jià)體系，同 時(shí)也在地價(jià)體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出各自不同的特點(diǎn)。25第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估4）土地使用權(quán)評(píng)估的技術(shù)方法（一）成本法 1.成本法評(píng)估土地的基本原理 成本法又稱為成本逼近法、承包商法、原價(jià)法或重置成本法等，是依據(jù)開發(fā)待估土地或類似土地所需要的各種必要的正常費(fèi)用，包括正常

10、的利潤(rùn)、利息和稅金，而評(píng)估待估土地的價(jià)格。成本法評(píng)估的土地價(jià)格稱為土地積算價(jià)格。26評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+ 利息+利潤(rùn)+土地增值收益第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估27第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估2.成本法評(píng)估土地的優(yōu)缺點(diǎn)（1）成本法有其優(yōu)點(diǎn)。 一般來說，它比較適用于新開發(fā)土地價(jià)格的評(píng)估。運(yùn)用重置成本法評(píng)估新開發(fā)地產(chǎn)的價(jià)格，易于操作和理解，且具有深厚的理論基礎(chǔ)，與傳統(tǒng)的資產(chǎn)價(jià)值模式相吻合。（2）成本法有其缺點(diǎn)。 重置成本法適用范圍狹窄，不能反映土地的市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)格，其評(píng)估價(jià)格的“可實(shí)現(xiàn)性”值得懷疑。28第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估3.成本法評(píng)估地價(jià)的程序與方法土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開

11、發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益29第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（1）確定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)。征用集體土地。 包括：土地補(bǔ)償費(fèi) ，青苗補(bǔ)償費(fèi)，樹木補(bǔ)償費(fèi) ，安置補(bǔ)助費(fèi)，房屋及地上物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，新菜田開發(fā)建設(shè)基金 購(gòu)買和征用城市舊有土地。需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)由各地定。30第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（2）確定地開發(fā)費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 公共事業(yè)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)31第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（3）確定土地投資利息。 利息率的選擇。根據(jù)評(píng)估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。 投資利息的計(jì)算公式。投資利息的計(jì)算有三種情況，根據(jù)確定土地開發(fā)費(fèi)的方法，來選擇投資利息

12、的計(jì)算公式。32第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 第一，直接采用當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí): 投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）（1+利息率）開發(fā)周期-1 第二，當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)未達(dá)到實(shí)際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí): 投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）（1+利息率）開發(fā)周期-1+（土地開發(fā)費(fèi)-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）（1+利息率）開發(fā)周期-1 第三，當(dāng)?shù)厥小⒖h未公布配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但土地開發(fā)費(fèi)是經(jīng)過調(diào)查確定時(shí):投資利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)（1+利息率）開發(fā)周期-1+土地開發(fā)費(fèi)（1+利息率）開發(fā)周期-13

13、3第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（4）確定土地投資利潤(rùn)。 投資利潤(rùn)率（或投資回報(bào)率）的確定方法。 第一，依據(jù)被評(píng)估宗地土地投資利潤(rùn)，利用以下公式確定: 投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總投資 總投資=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)） 第二，調(diào)查同行業(yè)近幾年的投資利潤(rùn)率，并結(jié)合被評(píng)估宗地所在省、市、縣的投資利潤(rùn)率（可采用中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)）確定。34第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 利潤(rùn)的計(jì)算公式。 第一，如采用年投資利潤(rùn)率，則: 投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）開發(fā)周期年投資利潤(rùn)率 第二，如采用投資利潤(rùn)率或投資回報(bào)率，則: 投資利潤(rùn)=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)投資回報(bào)率35第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（5）確定土地所有權(quán)

14、收益。土地增值收益=土地成本價(jià)格土地增值收益率 =（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)） 土地增值收36第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 如土地增值收益依據(jù)土地增值收益率確定，評(píng)估地價(jià)分別為無限年期土地價(jià)格（用VN表示）和設(shè)定年限的土地價(jià)格（用Vn表示），則: VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益 Vn=VN 1-1/（1+r）n（6）計(jì)算土地價(jià)格37第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 如土地增值收益采用當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，則地價(jià)計(jì)算公式為: 第一，出讓金所含土地使用年限與待評(píng)估宗地土地使用年限一致時(shí): Vn=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+

15、投資利息+投資利潤(rùn)）1-1/（1+r）n +出讓金 第二，出讓金土地使用權(quán)年限與待評(píng)估宗地土地使用權(quán)年限不一致時(shí): Vn=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)）1-1/（1+r）n+ 出讓金1-1/（1+r）n /1-1/（1+r）m 38第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（二）收益法1.收益法評(píng)估土地的基本原理 收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)方法。39第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估計(jì)算公式表示：40第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 （1）運(yùn)用收益法必須具備的前提條件是:被評(píng)估土地必須是能用 貨幣來衡量未來期望收益;土地所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也

16、是可 以預(yù)測(cè)并能用貨幣衡量的;被評(píng)估土地預(yù)期獲利的年限可以 預(yù)測(cè)。（2）收益法的適用范圍主要是存在收益或潛在收益的土地評(píng)估。2.收益法評(píng)估土地的前提基礎(chǔ)41第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估3.收益法評(píng)估土地的程序 收益法是在評(píng)估土地在未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象土地在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法，其基本公式為: Vn=a/r1-1/（1+r）n42第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（1）確定不動(dòng)產(chǎn)土地評(píng)估總收益。 確定土地總收益時(shí)一般應(yīng)考慮以下條件:土地總收益是指客觀收 益（客觀收益，包括有形收益和無形收益），而不是待評(píng)估土地的實(shí) 際收益;必須是長(zhǎng)期可以固定取得的收益;

17、收益是安全可靠的收益（即 風(fēng)險(xiǎn)小的收益）。 確定收益的技術(shù)方法。根據(jù)資料搜集情況及土地所在地的不動(dòng) 產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)情況，收益有土地收益（單純的土地出租）、房地收益、 企業(yè)總收益三種。43（2）確定不動(dòng)產(chǎn)土地評(píng)估出租總費(fèi)用。 計(jì)算土地租賃總費(fèi)用。 一般單純的土地租賃，發(fā)生的費(fèi)用主要有土地稅、管理費(fèi)、維護(hù) 費(fèi)等。 土地年總支出費(fèi)用=土地稅+管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi) 計(jì)算房地出租總費(fèi)用。 年總支出費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金 計(jì)算土地經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 土地經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指土地經(jīng)營(yíng)過程中為獲取經(jīng)營(yíng)收益而必須支出 的一切費(fèi)用。 第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估44第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（3）計(jì)算土地純收益。 土地租賃中土地純收益的

18、計(jì)算。 土地純收益=租金-（管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金） 房地出租中土地純收益的計(jì)算。 土地純收益=土地評(píng)估出租純收益-房屋出租純收益 土地評(píng)估出租純收益=土地評(píng)估出租總收益-土地評(píng)估出租總費(fèi)用 房屋出租純收益=房屋現(xiàn)值建筑物還原利率45第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估式中:房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-房屋折舊總額=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)房屋已使用年限=房屋重置價(jià)-房屋重置價(jià)（1-殘值率）耐用年限房屋已使 用年限或: 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)成新率46第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估在土地評(píng)估中土地純收益的計(jì)算。 土地純收益=土地收入-土地成本-土地費(fèi)用-土地稅費(fèi)（4）確定還原利率。（5）確定土地價(jià)格。 根據(jù)評(píng)估設(shè)定的被評(píng)估宗地年

19、限，確定被評(píng)估土地的評(píng) 估價(jià)格。47第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（三）市場(chǎng)法 土地評(píng)估的市場(chǎng)法也稱為現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法，是指在土地交易市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的條件下，尋找同種或類似土地的近期交易價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通過比較被評(píng)估土地與最近售出類似土地資產(chǎn)的異同，并將類似土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估土地價(jià)值的技術(shù)方法。1.市場(chǎng)法評(píng)估土地的基本原理48第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 （1）運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行土地評(píng)估，需具備一定的前提基礎(chǔ):要有一個(gè)活躍的、公開的土地市場(chǎng);有可比土地和交易活動(dòng);其可比土地的相關(guān)資料可獲取。 （2）市場(chǎng)法有一定的適用范圍，其主要適用于單項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估。2.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估土地的前提基

20、礎(chǔ)49第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估 市場(chǎng)比較法是在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待評(píng)估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出被評(píng)估土地評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。其基本計(jì)算公式為: Pd=PbABCD3.市場(chǎng)法評(píng)估土地的程序與技術(shù)方法50第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估與被評(píng)估宗地屬同一供需圈。被評(píng)估宗地用途應(yīng)相同或相似。被評(píng)估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同。交易類型一般包括出 讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租賃、抵押等。日期與被評(píng)估宗地的評(píng)估基準(zhǔn)日接近。交易案例必須為正常交易或可修正為正常交易。（1）比較土地資產(chǎn)實(shí)例選擇。51第

21、二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估（2）比較因子的選擇。 區(qū)域因素各比較因子。 個(gè)別因素各比較因子。52（3）因素條件說明。 具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，具體形式為填列因 素條件說明表。（4）制定土地資產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表。 為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指 標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素條件指數(shù)表。（5）實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算。第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估53第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估1.剩余法評(píng)估地價(jià) 評(píng)估土地資產(chǎn)剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是以被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)假設(shè)開發(fā)的建筑物的預(yù)期收入扣除土地價(jià)格以外的有關(guān)房屋建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)以及正常利潤(rùn)后，將其差額作為土地價(jià)格的一種地產(chǎn)估價(jià)方法。應(yīng)

22、用此方法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，要依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定程序進(jìn)行。（四）其他評(píng)估地價(jià)的技術(shù)方法54第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估2.路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估地價(jià) 評(píng)估土地的路線價(jià)估價(jià)法是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，配合相應(yīng)的深度指數(shù)估算一定臨街深度的宗地價(jià)格。該法是對(duì)臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度指數(shù)和其他價(jià)格修正率，計(jì)算出臨接該道路的其他宗地土地價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)方法。55第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估1）房屋建筑物概念及分類（一）房屋建筑物的概念 房屋及其構(gòu)筑物通稱為房屋建筑物。其中房屋是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品等

23、的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成;構(gòu)筑物則是指房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、水塔、橋梁、煙囪、圍墻等。56（二）房屋建筑物的分類 1.房屋建筑物按經(jīng)濟(jì)用途分 房屋建筑物按經(jīng)濟(jì)用途大致可分為商業(yè)建筑、工業(yè)建 筑、住 宅、公共設(shè)施、公共建筑等。 2.房屋建筑物按結(jié)構(gòu)材料分 房屋建筑物的結(jié)構(gòu)材料決定了建筑物的使用性能、使用壽命以 及購(gòu)建成本等，它是房屋建筑物評(píng)估中的重要參數(shù)。第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估57第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（1）框架結(jié)構(gòu)。（2）剪力墻結(jié)構(gòu)。（3）框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。（4）筒體結(jié)構(gòu)。（5）其他還有殼體結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)等，它們多用于大 跨度

24、結(jié)構(gòu)中。 房屋建筑物的建筑結(jié)構(gòu)按其承重結(jié)構(gòu)的類型又可分為:58第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估3.房屋建筑物按所用建筑材料分 （1）磚木結(jié)構(gòu)。 （2）磚混結(jié)構(gòu)。 （3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 （4）鋼結(jié)構(gòu)。59第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估2）房屋建筑物評(píng)估（一）房屋建筑物評(píng)估技術(shù)方法的選擇 房屋建筑物的評(píng)估技術(shù)方法主要有成本法、市場(chǎng)法、收益法等。選擇合適的評(píng)估技術(shù)方法有利于簡(jiǎn)捷、合理地確定房屋建筑物評(píng)估值。60第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估房屋建筑物評(píng)估技術(shù)方法的選擇主要考慮下列因素:1.與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估目的相適應(yīng)（1）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。（2）房產(chǎn)租賃。（3）房產(chǎn)抵押。（4）房產(chǎn)保險(xiǎn)。（5）企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房產(chǎn)評(píng)估。（6）職工

25、住宅的評(píng)估。61第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估 2.與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) 3.受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 4.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估技術(shù)方法選擇要統(tǒng)籌考慮 有時(shí)同一房產(chǎn)的評(píng)估有幾種方法可供選擇。這時(shí)，評(píng)估技術(shù)方法的選擇主要考慮兩個(gè)因素:一是充分考慮不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估工作的效率，選擇簡(jiǎn)便易行的方法;二是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估人員的特長(zhǎng)進(jìn)行選擇。62第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（二）房屋建筑物評(píng)估準(zhǔn)備資料 1.委托方需要提供的房屋建筑物資料清單 2.評(píng)估人員需準(zhǔn)備的有關(guān)文件 3.評(píng)估明細(xì)表的準(zhǔn)備63第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估3）現(xiàn)場(chǎng)勘查及鑒定（一）核對(duì)房屋建筑物原始資料（二）房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察1.建筑物結(jié)構(gòu)、裝修的特點(diǎn) （1）不同使用功能

26、的建筑物其結(jié)構(gòu)、建筑和內(nèi)外裝修的共性與差異; （2）相同使用功能的建筑物其結(jié)構(gòu)、建筑和內(nèi)外裝修的共性與差異; （3）相同使用功能的建筑物因所建地區(qū)不同，其結(jié)構(gòu)、建筑和內(nèi)外裝修的 共性與差異。64第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估2.房屋建筑物的維護(hù)、保養(yǎng)和使用情況 （1）房屋建筑物結(jié)構(gòu)方面。 （2）房屋建筑物裝飾方面。 （3）房屋建筑物內(nèi)部設(shè)施。 （4）圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 （5）構(gòu)筑物及管溝。 （6）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的勘察與評(píng)判。65第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估4）房屋建筑物評(píng)估的技術(shù)方法1.房屋建筑物評(píng)估成本法計(jì)算公式資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 或：資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本綜合成新率6

27、6第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（1）重編預(yù)算法。（2）預(yù)決算調(diào)整法。 重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。（4）重編概算法。（5）概算指標(biāo)調(diào)整法。（6）類比計(jì)算法。（7）估算法。67第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估3.房屋建筑物各種貶值測(cè)算（1）實(shí)體性貶值。 使用年限法。 打分法。 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分C+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B 綜合法。 成新率=使用年限法成新率權(quán)數(shù)+打分法成新率權(quán)數(shù) 修復(fù)費(fèi)用法。 損耗率=修復(fù)費(fèi)用重置成本100%68第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（2）功能性貶值。 功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配置等不合理造

28、成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。 功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本69第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（3）經(jīng)濟(jì)性貶值。 它指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。 經(jīng)濟(jì)性貶值額=（RC-Dp-Df）70第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估1.房屋建筑物運(yùn)用收益法的前提基礎(chǔ) （1）房屋建筑物具有獨(dú)立的、能夠連續(xù)獲得預(yù)期收益的能力， 故適用于租賃用的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、正在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn) 評(píng)估和有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。 （2）房屋建筑物未來的收益是能夠用金額計(jì)算的。 （3）房屋建筑物未來的收益應(yīng)包含風(fēng)險(xiǎn)收益。購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)是一 項(xiàng)投資，而投資不動(dòng)產(chǎn)既能取得收益，也要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。（二）收益法71

29、第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估2.計(jì)算公式（1）基本公式。當(dāng)年收益每年不變、還原利率每年不變且大于零、收益年期為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下: V=（A/R）1-1/（1+R）n72第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（2）單獨(dú)求取建筑物的價(jià)值。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益有限、還原利率一定的情況下，應(yīng)采用下式: Vb=（A0-VlRl）/Rb1-1/（1+Rb）n73第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估3.房屋建筑物凈收益的計(jì)算（1）房屋建筑物凈收益應(yīng)根據(jù)房屋建筑物的具體情況按規(guī)定求取。（2）房屋建筑物潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益的求取。（3）未來凈收益流量的確定

30、。74第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估4.房屋建筑物還原利率確定方法 房屋建筑物還原利率的本質(zhì)是房屋建筑物投資收益率，而房屋建筑物收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小直接相關(guān)。（1）確定房屋建筑物還原利率的方法。 市場(chǎng)提取法。 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。 復(fù)合投資收益率法。 投資收益率排序插入法。75第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（2）房屋建筑物還原利率的種類。 房屋建筑物還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率、建筑物還原利率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定: Ro=LRl+BRb76第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估5.房屋建筑物收益年期的確定（1）對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的評(píng)估（2）對(duì)于土地與建筑物合一的

31、評(píng)估對(duì)象（3）對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象77第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估（三）市場(chǎng)法 市場(chǎng)法能夠充分體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本原理，直觀、適用性強(qiáng)、容易準(zhǔn)確把握。 1.房屋建筑物市場(chǎng)法的計(jì)算公式 P=PABCD78第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估2.房屋建筑物交易實(shí)例的搜集途徑（1）搜集房屋建筑物交易實(shí)例的途徑。（2）評(píng)估人員搜集房屋建筑物交易實(shí)例的內(nèi)容:交易 雙方情況及交易目的;交易實(shí)例房屋建筑物狀況; 成交價(jià)格;付款方式。（3）房屋建筑物可比實(shí)例的要求。79第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估 需修正影響房屋建筑物的各項(xiàng)因素包括:（1）交易行為的修正;（2）交易日期的修正;（3）區(qū)域因素及區(qū)域因素的修正;（4）個(gè)別因素的

32、修正;（5）市場(chǎng)比較法中的修正方法。80第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估 房屋建筑物市場(chǎng)比較法中的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。 百分率法。 差額法。 81第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估4.房屋建筑物評(píng)估結(jié)果的計(jì)算 房屋建筑物評(píng)估所選取的若干個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后，綜合結(jié)果可選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法等方法之一計(jì)算。82本章小結(jié)概述不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估原則與程序土地使用權(quán)評(píng)估土地特性土地使用權(quán)土地價(jià)格土地使用權(quán)評(píng)估方法：成本法、收益法、市場(chǎng)法房屋建筑物評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估分類房屋建筑物評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘查與鑒定房屋建筑物評(píng)估方法：成本法、收益法、市

33、場(chǎng)法83思考與練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題 1.某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬元。 A.500 B.300 C.280 D.36084思考與練習(xí)2.單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱 為（）。 A.單位地價(jià) B.土地使用權(quán)價(jià)格 C.總價(jià)格 D.樓面地價(jià)3.某房地產(chǎn)土地價(jià)值為600萬元，建筑物價(jià)值為1 400萬元，綜合資 本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能 為（）。 A.8% B.6% C.5% D.4

34、%85思考與練習(xí)4.某宗土地的取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1 000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行1年期貸款利率為8%。該土地投資利息為（）萬元。 A.120 B.80 C.60 D.1005.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為（）的價(jià)格。 A.評(píng)估時(shí)期 B.參照物交易時(shí) C.評(píng)估基準(zhǔn)日 D.未來預(yù)期86思考與練習(xí) 6.某待評(píng)估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場(chǎng)交易價(jià)格為1 000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待評(píng)估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（）元。

35、A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.3387思考與練習(xí)7.基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、 工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 A.用地 B.土地級(jí)別 C.用地 D.公共用地88思考與練習(xí)二、多項(xiàng)選擇題1.土地的自然特性包括（）等。 A.稀缺性 B.位置的固定性 C.質(zhì)量的差異性 D.利用的多方向性 E.可壟斷性2.下列價(jià)格中屬于按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分的有（）。 A.樓面地價(jià)B.土地價(jià)格C.建筑物價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格 89思考與練習(xí)3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要包括（）。 A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會(huì)因素 C.地理位置因素 D.行政因素

36、4.運(yùn)用收益法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要有（）。 A.地產(chǎn)的實(shí)際收益 B.地產(chǎn)的客觀收益 C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限 D.地產(chǎn)的資本化率90思考與練習(xí)5.新建房地產(chǎn)評(píng)估中的開發(fā)成本主要包括（）。 A.土地取得費(fèi) B.前期工程費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有（）。 A.路線價(jià)法 B.收益法 C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D.市場(chǎng)法91思考與練習(xí)三、判斷題 1.用成本法評(píng)估在建工程，是在求取被評(píng)估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被評(píng)估在建工程按其開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，以估算被評(píng)估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法。（） 2.

37、運(yùn)用剩余法評(píng)估待拆遷改造的待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，其開發(fā)建筑成本費(fèi)用包括建筑承包商的利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷費(fèi)用和勞動(dòng)安置費(fèi)用。（）92思考與練習(xí) 3.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)時(shí)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在交易類型、用地性質(zhì)和供需圈等方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。（） 4.在評(píng)估操作實(shí)務(wù)中，評(píng)定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。（） 5.正確的房地產(chǎn)評(píng)估程序應(yīng)該是:選用評(píng)估方法估算、擬訂評(píng)估方案、明確基本事項(xiàng)、實(shí)地勘察搜集資料、確定評(píng)估結(jié)果、撰寫評(píng)估報(bào)告。（）93思考與練習(xí)四、計(jì)算題 1.被評(píng)估對(duì)象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗土地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)

38、定，待評(píng)估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待評(píng)估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中12層為商場(chǎng)，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900平方米。評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料:94思考與練習(xí)（1）將待評(píng)估宗地開發(fā)成“七通一平”的建筑用地需要投資500萬 元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;（2）大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3 000 元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年 投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;（3）專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，資金投入方式與建筑費(fèi)用相同;95思考與練習(xí)（4）預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中12層每平方米建筑面積的 年租金為2 000元，出租率可達(dá)100%，35層（即寫字樓部分 的13層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，6層及以 上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均 空置率約為10%;（5）管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)