中國房地產基金投資價值與風險防范課件

1、中國房地產基金投資價值與風險防范*銀行私人銀行部 *Friday, September 16, 20221主要內容一、中國房地產基金的投資價值為什么投資房地產？為什么投資房地產開發(fā)環(huán)節(jié)？為什么要通過房地產基金進行投資？什么人適合此類投資？二、房地產基金投資中防范的主要風險系統(tǒng)性風險：關注行業(yè)繁榮的四大支柱非系統(tǒng)性風險：關注區(qū)域選擇的主要標準基金管理人風險資產配置風險2城市化：支持未來10年目前中國的城市化率為45%左右，如果以每年1%2%的平均速度上升，意味著中國城鎮(zhèn)人口每年都以1500萬-2000萬在上升，到達發(fā)達國家70%以上的城市化率水平至少還需20-30年。 根據(jù)上海財經(jīng)大學高等研究院

2、的報告，如果算上實際上已經(jīng)轉移到城市的農民工，2008年城市化率可能已達到55%（官方數(shù)據(jù)為44.9%），如果按照每年1%2%的增長速度，中國要達到70%的發(fā)達國家城市化率水平或許再有10多年就夠了。3人口紅利：支持未來6年人口紅利較高、撫養(yǎng)率較低，可以為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，促成經(jīng)濟高儲蓄、高投資和高增長的局面；根據(jù)統(tǒng)計局對人口年齡結構演算，我國人口紅利情況至2015年將持續(xù)改善。4房地產產業(yè)鏈政府開發(fā)商購房者租客個人參與途徑較少個人可以自由參與5相對投資房地產二級市場：穩(wěn)定性更佳從1999年至2008年間，房地產上市公司毛利潤率平均為29.63%；以房地產價格上漲較為可觀的上海為代

3、表，從1999年至2008年間，采用中房上海綜合指數(shù)計算的每年平均房價增長為11.27%，需采用2-3倍杠桿才能與房地產上市公司毛利潤率相接近，而其間承擔的波動風險則遠遠大于房地產上市公司。7相對投資房地產股票：更適合穩(wěn)健投資者通過投資房地產股票有可能獲得比房地產上市公司毛利潤率更可觀的收益，但股價的大幅波動導致該結果存在較大不確定性。以申萬房地產指數(shù)為例，從2000年至2005年間，其平均年化回報率在-2.75%，顯著低于房地產上市公司毛利潤率平均27.18%的水平；而伴隨06、07年的大漲，從2000年至2008年間股價平均年化回報率升至35.36%，高于房地產上市公司毛利潤率平均30.0

4、5%的水平。8同一地區(qū)不同項目利潤率同樣存在較大差別10與不同投資方式對比投資房地產基金個人投資房地產投資房地產股票利潤來源土地增值及開發(fā)環(huán)節(jié)利潤房產增值開發(fā)利潤帶來的公司股價上升投資方式股權投資、夾層融資持有物業(yè)股權投資管理成本專業(yè)團隊代為管理，成本較低由個人管理，中間牽涉到較多繁瑣而無增值的事務，成本較高不涉及對房地產實體的管理退出機制預售所得的現(xiàn)金流階段性分紅或由開發(fā)商在清算前回購項目股權出售持有物業(yè)，但費時較長，手續(xù)繁瑣二級市場賣出風險管理對不同地域、不同類型的項目進行組合管理集中于單個項目配置于上市公司股票投資決策程序專業(yè)團隊負責，經(jīng)過盡職調查個人對市場的判斷個人對市場的判斷交易架構

5、通過優(yōu)先回報機制縮短投資周期，降低風險敞口；以抵/質押及擔保等權利設置轉移風險、降低損失一手、二手市場直接買賣股票二級市場交易波動風險較低較高高流動性低較低高11投資房地產基金需要防范的主要風險2、投資區(qū)域/項目選擇不當導致的非系統(tǒng)性風險1、行業(yè)經(jīng)營環(huán)境變化導致的系統(tǒng)性風險4、資產配置不合理造成的流動性或風險偏移風險3、基金管理人本身的道德風險122008年：破壞行業(yè)的盈利模式142009年：修復行業(yè)的盈利模式15主要判斷指標表象價格量能的差異絕對價格相對價格量能稟賦土地和人口的差異人口結構土地供給經(jīng)濟因素的差異單位土地GDP及人均收入產業(yè)結構開發(fā)投資銀行貸款房地產投資和基建在GDP 中比重財

6、政收入政府舉措城市未來發(fā)展規(guī)劃的差異城市發(fā)展定位產業(yè)定位城市布局區(qū)域經(jīng)濟一體化住房供給及土地出讓計劃的差異173、管理人風險：從推薦人角度如何防范？對系統(tǒng)性風險的規(guī)避和非系統(tǒng)性風險的防范最終都落實在基金管理人的專業(yè)性上，基金管理人必須做到對產業(yè)風險點熟知，并有能力作出合理決策。招行作為基金推薦人，須做到：1、對基金管理人進行考察和挑選，重點包括以下方面的能力和素質：團隊的過往投資業(yè)績、投資方法和投資風格；團隊的管理架構、激勵機制及風險控制制度；團隊人員的基本素質、相關經(jīng)驗；團隊的資源網(wǎng)絡及整合能力等。2、通過設計合理的產品結構，實現(xiàn)投資人與基金管理人利益的一致化。3、充分且適當?shù)嘏懂a品信息及蘊含風險。4、對基金管理的情況進行跟蹤，監(jiān)督基金管理人按時披露信息。184、資產配置風險：投資顧問及客戶經(jīng)理職責按照房地產投資基金目前設計架構，屬于資金鎖定期長（一般3年以上）、流動性低（中途不開放申購贖回，但回收資金可提前分配）、風險與回報適中偏高（我行R4-R5風險評級）、資金門檻較高的投資品種，適合客戶也應具有相應特性：對流動性要求低，資金可長期不動用；有相適應的風險承受能力及風險承受意愿；資金實力較強，且無論單只產品或是同類型資產配置比例都在合理范圍之內。占