HZbp廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1、HZBP廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告(原件)本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證*廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于HZ市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與HZ市建設(shè)委員會(huì)公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)

2、竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 總投投資測(cè)算算一覽表表，系按按整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目完全由由HZ市市*房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司全全資興建建的方案案，擬分分為三組組采取滾滾動(dòng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)形式式；本項(xiàng)項(xiàng)目各類(lèi)類(lèi)物業(yè)的的測(cè)定價(jià)價(jià)格與分分析比較較是根據(jù)據(jù)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊物業(yè)市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)所所得，并并經(jīng)過(guò)歸歸納和整整理，其其計(jì)算模模式按照照國(guó)外尤尤其是香香港地區(qū)區(qū)所普遍遍慣用的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資資可行性性研究報(bào)報(bào)告的表表述形式式，結(jié)合合本項(xiàng)目目的實(shí)際際情總嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算算得出。 本開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的各項(xiàng)項(xiàng)財(cái)務(wù)分分析部分分，按照照目前HHZ市各各類(lèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)的的投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)以

3、及及本項(xiàng)目目的實(shí)際際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科科學(xué)測(cè)算算獲得，務(wù)求能能夠符合合此類(lèi)報(bào)報(bào)告的規(guī)規(guī)范要求求、計(jì)算算模式以以及測(cè)算算要求。第一章 HZ市市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展概況11HHZ市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展概概況HZ市位位于廣東東省東南南部、珠珠江三角角洲東北北端，南南臨南海海大亞灣灣，與深深圳、香香港、東東莞毗鄰鄰，北連連河源市市，東接接汕尾市市，西鄰鄰廣州市市。HZZ市地處處低緯度度，北回回歸線橫橫貫全市市，雨量量充沛，陽(yáng)光充充足，氣氣候溫和和，屬南南亞熱帶帶季風(fēng)氣氣候區(qū)。HZ市是是廣東省省的一座座歷史文文化名城城，素有有“粵東重重鎮(zhèn)”，“嶺南名名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)開(kāi)放以前前，HZZ市經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)相相當(dāng)薄弱弱，直到到

4、19779年，全市國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值66.766億元，工農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值6.666億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值僅為為2.667億元元。改革革開(kāi)發(fā)以以后，特特別是119888年地改改市之后后，全市市經(jīng)濟(jì)社社會(huì)進(jìn)入入了迅速速發(fā)展、充滿生生機(jī)活力力的時(shí)期期。20多年年來(lái)，HHZ市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力大大大增強(qiáng)強(qiáng)，社會(huì)會(huì)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)面貌都都發(fā)生了了巨大的的變化。HZ已已由一寂寂寂無(wú)聞聞的邊陲陲之地變變?yōu)橐环椒絺涫荜P(guān)關(guān)注的投投資熱土土，從一一個(gè)典型型的農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域變?yōu)闉檫M(jìn)入工工業(yè)化發(fā)發(fā)展階段段的新興興城市。20002年，全市實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值5225.22億元，比19990年年增長(zhǎng)88.

5、1倍倍，122年翻了了三番多多，年均均增長(zhǎng)220.22%。220033年行政政區(qū)劃調(diào)調(diào)整后，HZ市市現(xiàn)轄惠惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)、惠東東縣、博博羅縣、龍門(mén)縣縣，除龍龍門(mén)縣外外，其他他縣區(qū)都都屬于珠珠三角地地區(qū)。全全市總面面積1111588平方公公里，城城鎮(zhèn)建成成區(qū)面積積94平平方公里里。按HHZ市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒口徑，20002年底底，HZZ市總?cè)巳丝跒?333.72萬(wàn)萬(wàn)，其中中戶(hù)籍人人口（常常住人口口）2883.002萬(wàn)人人，外來(lái)來(lái)人口（暫住人人口）550.77萬(wàn)人。全市現(xiàn)現(xiàn)有788個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，100個(gè)街道道辦事處處，10066個(gè)個(gè)行政村村，并設(shè)設(shè)有兩個(gè)個(gè)國(guó)家級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)：大亞亞灣經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)和和

6、仲愷高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)。HZ市人人民政府府駐地惠惠城區(qū)，惠城區(qū)區(qū)土地總總面積114100.2平平方公里里，總?cè)巳丝?11.788萬(wàn)；惠惠陽(yáng)區(qū)土土地總面面積12262.1平方方公里，總?cè)丝诳?0.77萬(wàn)萬(wàn)。12HHZ市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展歷歷程與特特點(diǎn)縱觀HZZ市近二二十幾年年的社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展歷程程，可以以劃分為為三個(gè)階階段：第第一階段段是改革革開(kāi)發(fā)后后到19988年年，第二二個(gè)階段段是1998919993年，第三個(gè)個(gè)階段是是19994年到到現(xiàn)在。第一階階段，119788年到119888年是HHZ市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的積累累階段，這個(gè)時(shí)時(shí)期的代代表性事事件是中中國(guó)開(kāi)始始實(shí)行改改革開(kāi)放放，香港港的勞動(dòng)動(dòng)

7、密集型型產(chǎn)業(yè)逐逐漸向珠珠三角轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。HZ市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展比之之改革開(kāi)開(kāi)放前發(fā)發(fā)展要快快得多，GDPP年均增增長(zhǎng)100.4%，19988年年達(dá)到333.004億元元；人口口年均增增長(zhǎng)1.3%，19888年達(dá)達(dá)到2118.006萬(wàn)人人；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)面積年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)4.66%，119888年達(dá)到到27.75平平方公里里；地方方財(cái)政收收入年均均增長(zhǎng)114.33%，119888年達(dá)到到2.008億元元；工業(yè)業(yè)生產(chǎn)總總值年均均增長(zhǎng)221.88%，119888年達(dá)到到20.7%億億元；人人均GDDP年均均增長(zhǎng)88.5%，19988年年達(dá)到115266元；三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重從從19778年的的一產(chǎn)獨(dú)獨(dú)大發(fā)展展

8、到19988年年退居第第二的位位置，但但該階段段第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比重始終終最小，HZ市市還沒(méi)有有完成從從農(nóng)業(yè)市市到工業(yè)業(yè)市的蛻蛻變；這這一期間間，HZZ市實(shí)際際利用外外資和外外貿(mào)出口口也開(kāi)始始大幅增增加，但但由于基基數(shù)太小小，HZZ市經(jīng)濟(jì)濟(jì)并沒(méi)有有出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)的飛躍躍。1998919993年是是HZ市市經(jīng)濟(jì)從從起步進(jìn)進(jìn)入快速速發(fā)展的的階段，經(jīng)濟(jì)社社會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)都都經(jīng)歷了了前所未未有的大大發(fā)展，GDPP年均增增長(zhǎng)300.5%，地方方財(cái)政收收入年均均增長(zhǎng)440.88%，實(shí)實(shí)際利用用外資年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)61%，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)面積年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)24.7%，外貿(mào)出出口總額額年均增增長(zhǎng)377.7%，人均均GDPP年均

9、增增長(zhǎng)277.2%。從119899年到119933年，HHZ市工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)年均遞遞增577.6%，第二二產(chǎn)業(yè)的的比重迅迅速上升升到首位位，19993年年占GDDP的447.88%，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)迅速下下降，119933年占GGDP的的17.5%，成功實(shí)實(shí)現(xiàn)了從從農(nóng)業(yè)市市向工業(yè)業(yè)市的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。該該階段的的代表性性事件是是當(dāng)時(shí)我我國(guó)處于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的高潮，當(dāng)時(shí)的的HZ是是房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)狂狂潮最集集中的地地區(qū)之一一，迅速速蜂擁而而來(lái)的投投機(jī)資金金一度使使HZ市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展達(dá)到到輝煌的的頂峰，同時(shí)也也托起HHZ市人人民對(duì)本本市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的高遠(yuǎn)幻幻想。這這一階段段的另一一個(gè)代表表性事件件是熊貓貓汽車(chē)城城

10、項(xiàng)目在在HZ進(jìn)進(jìn)行談判判的啟動(dòng)動(dòng)和終止止。這些些事件對(duì)對(duì)HZ的的經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展展產(chǎn)生了了極大的的影響，隨著房房地產(chǎn)泡泡沫的徹徹底破滅滅，熊貓貓汽車(chē)城城項(xiàng)目的的擱淺，HZ市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展陷陷入低落落和迷茫茫之中。19944年至今今，是HHZ市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展重歸理理性的階階段，在在這一階階段，HHZ市一一邊化解解房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫破破滅給城城市發(fā)展展帶來(lái)的的副作用用，一邊邊進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民民經(jīng)濟(jì)逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)健健康快速速穩(wěn)定的的發(fā)展。在此期期間，國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)18.3%，地方財(cái)財(cái)政收入入年均增增長(zhǎng)133.6%，實(shí)際際利用外外資年均均增長(zhǎng)66.7%，外貿(mào)貿(mào)出口總總額年均均增長(zhǎng)11

11、6.77%，工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)21.9%，人均GGDP年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)14.5%。這一階階段的代代表性事事件是中中海BPP南海石石化項(xiàng)目目的最終終簽訂。預(yù)計(jì)未未來(lái)五到到十年間間，大亞亞灣區(qū)的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將投投入10000到到15000億元元的建設(shè)設(shè)資金，巨大的的產(chǎn)業(yè)集集聚效應(yīng)應(yīng)將為大大亞灣的的工業(yè)化化、城市市化提供供強(qiáng)有力力的物質(zhì)質(zhì)支撐，也將為為整個(gè)HHZ市的的跨越式式發(fā)展提提供契機(jī)機(jī)。13HHZ市的的區(qū)位條條件HZ市是是珠三角角東部聯(lián)聯(lián)系粵東東地區(qū)的的區(qū)域交交通樞紐紐，緊鄰鄰深圳、東莞、廣州等等珠三角角發(fā)達(dá)城城市和國(guó)國(guó)際大都都市香港港。HZZ市區(qū)西西距廣州州市1553公里里，東距距汕頭

12、市市3200公里，南與深深圳市相相隔800公里，HZ市市南部的的澳頭港港到香港港中環(huán)碼碼頭僅447海里里。良好的區(qū)區(qū)位條件件是區(qū)域域經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展的重要要因素，其毗鄰鄰香港的的優(yōu)越區(qū)區(qū)位條件件便是其其中最重重要的因因素。改改革開(kāi)放放以前，珠三角角西岸的的發(fā)展快快于東岸岸，改革革開(kāi)放后后，由于于東岸接接近香港港，近水水樓臺(tái)的的優(yōu)勢(shì)突突現(xiàn)，到到20000年，深圳和和東莞的的人口和和國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值是中山山和珠海海的三倍倍多。形形勢(shì)出現(xiàn)現(xiàn)巨大逆逆轉(zhuǎn)的主主要原因因就是區(qū)區(qū)位條件件，東部部地區(qū)與與香港的的連通性性較高，這一差差異使香香港公司司和在香香港的外外國(guó)公司司的投資資、技術(shù)術(shù)和管理理傾向流流入珠

13、三三角東部部，為深深圳和東東莞外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展提供動(dòng)動(dòng)力，使使東岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速趕趕上并超超過(guò)西岸岸。根據(jù)有關(guān)關(guān)方面的的測(cè)算，在廣東東、香港港企業(yè)北北上的數(shù)數(shù)量與陸陸路交通通的距離離基本上上成反比比，珠三三角城市市與香港港的距離離每減少少1%，制造業(yè)業(yè)外資企企業(yè)單位位數(shù)量便便增加00.588%至00.611%，制制造業(yè)外外資投入入金額增增加0.4%至至0.66%，服服務(wù)業(yè)外外資企業(yè)業(yè)單位數(shù)數(shù)量增加加0.334%至至0.337%，服務(wù)業(yè)業(yè)外資投投入的金金額就增增加0.2%到到0.77%。進(jìn)入新的的世紀(jì)，HZ的的區(qū)位條條件將的的重大的的改變。CEPPA的簽簽署與實(shí)實(shí)施，在在未來(lái)若若干年香香

14、港對(duì)珠珠三角的的輻射作作用將大大大加強(qiáng)強(qiáng)，香港港的國(guó)際際融資能能力和高高端服務(wù)務(wù)業(yè)將大大大促進(jìn)進(jìn)珠三角角的全面面發(fā)展。HZ作作為珠三三角城市市重要的的一員，通過(guò)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)改改善與香香港交通通的便捷捷性，進(jìn)進(jìn)一步充充分利用用和強(qiáng)化化毗鄰香香港的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，使其其接受香香港和周周邊大城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射和承接接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，與與香港進(jìn)進(jìn)行更深深層次的的合作方方面，有有更大的的作為。14南南海石化化項(xiàng)目和和大亞灣灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)落戶(hù)大亞亞灣的中中海BPP南海石石化項(xiàng)目目，首期期投資443億美美元，是是國(guó)內(nèi)目目前最大大的中外外合資項(xiàng)項(xiàng)目，由由英荷BBP公司司與中國(guó)國(guó)海洋石石油總公公司及廣廣東投

15、資資公司合合資經(jīng)營(yíng)營(yíng)。項(xiàng)目目采用世世界先進(jìn)進(jìn)的石油油化工技技術(shù)，年年產(chǎn)800萬(wàn)噸乙乙烯，進(jìn)進(jìn)而衍生生出2330多萬(wàn)萬(wàn)噸高質(zhì)質(zhì)量的化化工產(chǎn)品品，年銷(xiāo)銷(xiāo)售值達(dá)達(dá)17億億美元，對(duì)下游游產(chǎn)品的的拉動(dòng)效效應(yīng)為11:500。該項(xiàng)項(xiàng)目已于于20002年111月奠奠基，目目前正在在進(jìn)行880萬(wàn)噸噸乙烯裂裂解裝置置建設(shè)，預(yù)計(jì)到到20005年正正式建成成投產(chǎn)。未來(lái)幾年年中國(guó)對(duì)對(duì)石油化化工產(chǎn)品品的需求求前景仍仍然十分分廣闊，石化產(chǎn)產(chǎn)品在中中國(guó)還有有很大的的發(fā)展空空間，HHZ正積積極抓住住這次機(jī)機(jī)會(huì)，爭(zhēng)爭(zhēng)取吸引引更多配配套的下下游石化化產(chǎn)業(yè)落落戶(hù)HZZ，使HHZ成為為珠三角角乃至廣廣東省重重要的石石化基地地。大亞灣經(jīng)

16、經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)是國(guó)家家級(jí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，陸域域面積2273.68平平方公里里，海域域面積4488平平方公里里，海岸岸線522公里，自然條條件得天天獨(dú)厚，擁有全全面開(kāi)發(fā)發(fā)吞吐能能力超過(guò)過(guò)億噸天天然深水水良港，土地資資源、淡淡水資源源和旅游游資源也也十分豐豐富。初初步形成成了比較較完善的的道路、供水、供電、通訊和和港口等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，具有有發(fā)展臨臨海大型型工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)越條件件。大亞灣在在努力構(gòu)構(gòu)建完整整的石化化產(chǎn)業(yè)鏈鏈方面有有很大優(yōu)優(yōu)勢(shì)：BBP公司司是全球球5000強(qiáng)跨國(guó)國(guó)公司之之一，擁?yè)碛邢冗M(jìn)進(jìn)的管理理和技術(shù)術(shù)設(shè)備，在世界界石化市市場(chǎng)占據(jù)據(jù)重要地地位。BBP公司司的龍頭頭地位有有利

17、于大大亞灣吸吸引其他他跨國(guó)企企業(yè)的集集聚，進(jìn)進(jìn)而構(gòu)成成完整的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)已有有東風(fēng)本本田等一一批汽車(chē)車(chē)零部件件企業(yè)，形成了了一定的的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模，隨隨著日本本三大汽汽車(chē)生產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)入入珠三角角地區(qū)，大亞灣灣汽車(chē)裝裝備業(yè)的的發(fā)展前前景十分分可觀，特別其其優(yōu)越的的港口條條件將使使本區(qū)域域有可能能形成大大型汽車(chē)車(chē)裝備業(yè)業(yè)的出口口基地。如果從從更大范范圍來(lái)看看大亞灣灣，其發(fā)發(fā)展前景景更不可可估量。大亞灣東東部的稔稔平半島島，土地地面積7740平平方公里里，超過(guò)過(guò)新加坡坡的土地地面積，正處于于尚待開(kāi)開(kāi)發(fā)狀態(tài)態(tài)，具有有發(fā)展多多個(gè)大型型工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的條條件，正正受到外外來(lái)投資資商的高高度關(guān)注注。15

18、HHZ市在在珠三角角的地位位和作用用目前，HHZ是珠珠三角東東部聯(lián)系系粵東地地區(qū)的交交通樞紐紐，是珠珠三角電電子信息息產(chǎn)業(yè)生生產(chǎn)基地地之一，是珠三三角主要要的生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)供供應(yīng)基地地和生態(tài)態(tài)環(huán)境保保障區(qū)?；蓐?yáng)市市改市劃劃區(qū)，拓拓展了HHZ中心心城區(qū)的的發(fā)展空空間，從從地理位位置上實(shí)實(shí)現(xiàn)了HHZ從沿沿江城市市向沿海海城市的的轉(zhuǎn)變。正在建建設(shè)中的的中海BBP南海海石化項(xiàng)項(xiàng)目將給給HZ市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展增添添一臺(tái)強(qiáng)強(qiáng)有力的的發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)，推動(dòng)動(dòng)HZ工工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程，拉拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，使使HZ成成為珠三三角乃至至華南地地區(qū)的重重要化工工基地，改變HHZ在珠珠三角的的分工地地位，進(jìn)進(jìn)而帶動(dòng)動(dòng)珠三角角東翼邊邊緣的工工業(yè)

19、化起起飛，為為東翼乃乃至整個(gè)個(gè)珠三角角提供強(qiáng)強(qiáng)大的基基礎(chǔ)性工工業(yè)支撐撐。同時(shí)時(shí)，石化化產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)使HZZ產(chǎn)業(yè)空空間向沿沿海推移移，帶動(dòng)動(dòng)城市空空間向沿沿海發(fā)展展，推動(dòng)動(dòng)HZ市市走向真真正意義義上的沿沿海城市市。隨著著繼續(xù)加加強(qiáng)與深深圳、香香港、東東莞的聯(lián)聯(lián)系，對(duì)對(duì)旅游資資源的開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用，對(duì)生生態(tài)環(huán)境境的加強(qiáng)強(qiáng)保護(hù)和和建設(shè)，HZ市市未來(lái)將將成為珠珠三角重重要休閑閑旅游基基地，成成為珠三三角東部部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的最最直接承承接地。第二章 項(xiàng)目概概括21研研究基礎(chǔ)礎(chǔ)用地單位位：HZZ市*房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司發(fā) 展 商：HHZ市*房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司用地性質(zhì)質(zhì)：商住住樓（高高尚住宅宅）項(xiàng)目

20、名稱(chēng)稱(chēng)：*廣場(chǎng)用地位置置：HZZ市江北北27號(hào)號(hào)小區(qū)用地現(xiàn)狀狀：已開(kāi)開(kāi)發(fā)400%211可行行性研究究分析的的基本依依據(jù)1國(guó)土土證：惠惠府國(guó)用用（20003）字第113022010000777號(hào)惠府國(guó)用用（20003）字第113022010000112號(hào)惠府國(guó)用用（20003）字第113022010000113號(hào)惠府國(guó)用用（20003）字第113022010000776號(hào)2建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證：HHZ市規(guī)規(guī)字第3337號(hào)號(hào)（一期期）3商品品房預(yù)售售許可證證：HZZ房預(yù)許許（20002）42號(hào)號(hào)（一期期）212項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)和有關(guān)關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總總用地面面積4995522.6平平方米，已

21、開(kāi)發(fā)發(fā)40%。本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)和和有關(guān)參參數(shù)：總用地面面積：4495552.66平方米米總建筑面面積：22500000平平方米公共占地地：1005355平方米米園林占地地：1885000平方米米銷(xiāo)售收入入：5661677萬(wàn)元開(kāi)發(fā)總投投資：4415004萬(wàn)元元；其中中： 1土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)：40000萬(wàn)萬(wàn)元； 2土土建、建建安設(shè)計(jì)計(jì)工程費(fèi)費(fèi)：2887522萬(wàn)元； 3應(yīng)應(yīng)繳各種種稅費(fèi)：25000萬(wàn)元元； 4營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：20000萬(wàn)元元； 5各各類(lèi)配套套工程費(fèi)費(fèi)：5332萬(wàn)元元； 6供供水增容容費(fèi)：1120萬(wàn)萬(wàn)元； 7報(bào)報(bào)建手續(xù)續(xù)費(fèi)：6600萬(wàn)萬(wàn)元； 8不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)：5500萬(wàn)萬(wàn)元； 9投投資利

22、息息：20000萬(wàn)萬(wàn)元； 10其他費(fèi)費(fèi)用：5500萬(wàn)萬(wàn)元。22研研究過(guò)程程221研究究目的項(xiàng)目可行行性研究究是項(xiàng)目目立項(xiàng)的的依據(jù)，亦是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成功的的基礎(chǔ)，通過(guò)系系統(tǒng)的研研究，可可依據(jù)HHZ房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特征征決定市市場(chǎng)定位位，可依依據(jù)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)估，了了解項(xiàng)目目運(yùn)行的的投資收收益及回回收期，尤其是是測(cè)算項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際的開(kāi)發(fā)發(fā)成本，以作為為后期市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)劃決決策的主主要依據(jù)據(jù)。事實(shí)實(shí)上，可可行性研研究已形形成清晰晰的目的的，本項(xiàng)項(xiàng)研究亦亦不例外外，目的的在于對(duì)對(duì)*廣廣場(chǎng)投資資開(kāi)發(fā)提提供可行行性決策策依據(jù)。222研究究人員可行性研研究涉及及到技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)兩個(gè)層層面，尤尤其是對(duì)對(duì)市場(chǎng)需

23、需求預(yù)測(cè)測(cè)和成本本測(cè)算十十分專(zhuān)業(yè)業(yè)，因此此，要求求研究人人員具有有扎實(shí)的的專(zhuān)業(yè)知知識(shí)和工工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。為了了達(dá)到本本初步投投資可行行性研究究的既定定目標(biāo)，HZ市市*房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司專(zhuān)專(zhuān)門(mén)成立立由市場(chǎng)場(chǎng)研究人人員、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃人員、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)人人員、工工程技術(shù)術(shù)人員、城市及及小區(qū)規(guī)規(guī)劃研究究人員、資深建建筑師、投資預(yù)預(yù)算人員員、財(cái)務(wù)務(wù)分析人人員等組組成的顧顧問(wèn)小組組，通過(guò)過(guò)搜集大大量相關(guān)關(guān)的市場(chǎng)場(chǎng)資料及及城市規(guī)規(guī)劃資料料，結(jié)合合項(xiàng)目自自身特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的可行行性進(jìn)行行了系統(tǒng)統(tǒng)和深入入的探討討，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的營(yíng)銷(xiāo)策策劃進(jìn)行行初步探探討。223研究究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所涉涉及內(nèi)容容十分

24、廣廣泛，因因此，本本項(xiàng)研究究的內(nèi)容容亦較為為復(fù)雜，總體上上來(lái)看，我們依依據(jù)預(yù)期期收益和和成本兩兩條主線線，將內(nèi)內(nèi)容分為為五大部部分，即即研究原原則，市市場(chǎng)研究究，項(xiàng)目目評(píng)估，投資分分析和基基本結(jié)論論，個(gè)中中涉及的的主要分分支內(nèi)容容包括： a、全面面收集項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的大量量市場(chǎng)資資料，籍籍此分析析各種對(duì)對(duì)項(xiàng)目前前景有決決定性影影響的市市場(chǎng)因素素； b、從從城市規(guī)規(guī)劃的角角度對(duì)本本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)； c、運(yùn)運(yùn)用房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估的的方法，測(cè)定項(xiàng)項(xiàng)目各類(lèi)類(lèi)開(kāi)發(fā)物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)售價(jià)； d、綜合合市場(chǎng)需需求及資資深建筑筑師意見(jiàn)見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃作出出評(píng)價(jià)； e、從實(shí)實(shí)際操作作的角度度計(jì)算分分析項(xiàng)目

25、目投資成成本及預(yù)預(yù)計(jì)投資資進(jìn)度； f、結(jié)結(jié)合實(shí)際際情況對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的投資進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目的可可能收益益，分析析影響收收益的重重要因素素； g、按投投資開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)度度安排資資金籌措措與運(yùn)用用計(jì)劃； h、綜綜合各類(lèi)類(lèi)分析，對(duì)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)可行性性作出判判斷。224 研研究方法法為達(dá)成研研究目的的，我們們?cè)谘芯烤糠椒ㄟx選擇上依依據(jù)“針對(duì)問(wèn)問(wèn)題，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單明晰晰，切實(shí)實(shí)可行”的原則則選擇了了三種主主要方法法：一是是抽樣調(diào)調(diào)查和典典型調(diào)查查。主要要針對(duì)需需求，在在HZ市市內(nèi)以中中高收入入家庭為為抽樣框框，采用用分級(jí)多多層原則則訪問(wèn)5500個(gè)個(gè)家庭，并在此此基礎(chǔ)上上召開(kāi)座座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)進(jìn)行對(duì)主主要類(lèi)

26、似似樓盤(pán)進(jìn)進(jìn)行個(gè)案案調(diào)查。二是專(zhuān)專(zhuān)家研討討會(huì)。邀邀請(qǐng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、估價(jià)價(jià)、工程程、建筑筑、預(yù)算算等各方方面專(zhuān)家家就一些些典型問(wèn)問(wèn)題展開(kāi)開(kāi)討論。三是計(jì)計(jì)算機(jī)模模擬運(yùn)算算。對(duì)影影響本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的主要要因素進(jìn)進(jìn)行變量量互換對(duì)對(duì)比。23項(xiàng)項(xiàng)目背景景“*廣場(chǎng)場(chǎng)”位于HHZ市江江北277號(hào)小區(qū)區(qū)，為新新城區(qū)的的心臟地地帶，西西臨廣汕汕公路和和全市的的金融、商業(yè)中中心，新新行政區(qū)區(qū)及全市市體育文文化中心心，北通通HZ火火車(chē)站，交通十十分便利利，項(xiàng)目目所處地地區(qū)是HHZ市走走向二十十一世紀(jì)紀(jì)，形成成大HZZ城市的的關(guān)鍵城城區(qū)，也也是HZZ近年城城市開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的重點(diǎn)地地區(qū)，是是江北新新城的核核心地帶帶。擁有有豐富

27、的的經(jīng)濟(jì)資資源及人人文資源源，*、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、金金融、商商貿(mào)、科科技氛圍圍較好。231發(fā)展展商簡(jiǎn)介介HZ市*房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司成立立于20002年年12月月，前身身為HZZ市*經(jīng)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易發(fā)展展公司。該公司司以房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)為為其主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土土地、房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)和房屋屋經(jīng)營(yíng)服服務(wù)為一一體的綜綜合性開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)。經(jīng)過(guò)過(guò)多年奮奮斗，該該公司以以全新的的運(yùn)行機(jī)機(jī)制，靈靈活的經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式，大膽膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)創(chuàng)新、積積極拓展展，現(xiàn)已已發(fā)展成成為實(shí)力力雄厚、信譽(yù)良良好、業(yè)業(yè)績(jī)卓越越的大型型房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司。232 項(xiàng)項(xiàng)目概括括“*廣廣場(chǎng)”是由HHZ市*房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司投資資興建的

28、的住宅項(xiàng)項(xiàng)目，它它所處的的HZ市市江北227號(hào)小小區(qū)是HHZ市新新城區(qū)的的核心地地帶?？偪傮w規(guī)劃劃充分體體現(xiàn)“人文社社區(qū)”概念，著眼長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益益，以人人為本，以客為為尊，充充分利用用現(xiàn)有資資源，提提供高品品質(zhì)的社社區(qū)生活活服務(wù)配配套設(shè)施施，面向向客戶(hù)群群主要是是HZ中中高收入入人士及及港澳同同胞。233 項(xiàng)項(xiàng)目總體體布局*廣場(chǎng)總總占地面面積約4495552.66平方米米，東面面中心區(qū)區(qū)位以221M寬寬小區(qū)道道路為界界是擬建建公園，南面設(shè)設(shè)一形象象入口；西面是是64MM寬的廣廣汕一級(jí)級(jí)公路，道路另另一側(cè)為為HZ新新城繁華華區(qū)。小小區(qū)設(shè)主主入口（形象入入口）一一個(gè)，在在現(xiàn)首期期工程旁旁；次要要出入

29、口口三個(gè)。為體現(xiàn)現(xiàn)“人文社社區(qū)”概念，創(chuàng)造山山水相間間的園林林式住宅宅區(qū)，小小區(qū)東部部小山脈脈將整體體保留，在山前前平地處處建造功功能性同同景觀性性相結(jié)合合的立體體水體體體系，水水體沿岸岸為步行行及人造造景點(diǎn)。234交通通組織從西側(cè)通通過(guò)小區(qū)區(qū)邊緣的的廣汕公公路，現(xiàn)現(xiàn)為一級(jí)級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東東側(cè)、北北側(cè)分別別有城市市主干道道路通過(guò)過(guò)，使得得本小區(qū)區(qū)與周邊邊地區(qū)和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通聯(lián)系系。小區(qū)區(qū)四周環(huán)環(huán)通，滿滿足消防防車(chē)道設(shè)設(shè)置要求求。235建筑筑功能項(xiàng)目首期期規(guī)劃有有八層和和十層綜綜合商住住樓共四四棟，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)幼兒兒園一座座，中心心花園一一座；二二期建設(shè)設(shè)二十九九層寫(xiě)字字樓一棟棟，

30、二十十八層商商業(yè)樓一一棟，國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)一座；三期建建設(shè)二十十八層商商業(yè)樓一一棟，高高層綜合合樓一棟棟。總住住戶(hù)11100戶(hù)戶(hù)，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平頂層，坡頂蓋蓋，智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，小區(qū)區(qū)采用整整體形象象入口及及紅線外外綠化，配置煤煤氣、通通訊、有有線電視視管道。237消防防及分區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)道路路分四級(jí)級(jí)進(jìn)行組組織：區(qū)區(qū)內(nèi)主干干道路，區(qū)內(nèi)次次干道路路，支路路，以及及宅前路路。支路路及宅前前路基上上有序的的組織區(qū)區(qū)內(nèi)部交交通。24 區(qū)域特特點(diǎn)本可行性性研究針針對(duì)*廣場(chǎng)首首期，但但由于項(xiàng)項(xiàng)目的整整體性，在研究究過(guò)程中中又不可可完全獨(dú)獨(dú)立分開(kāi)開(kāi)，因?yàn)闉橹T如綠綠化、公公共設(shè)施

31、施是由整整個(gè)小區(qū)區(qū)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，具具有共享享性，在在投資分分析上，亦必須須按建筑筑面積進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?。從整整體項(xiàng)目目來(lái)看，*廣廣場(chǎng)首期期尚待續(xù)續(xù)建，按按照發(fā)展展商設(shè)想想，全部部工程按按照三期期組團(tuán)式式的原則則以滾動(dòng)動(dòng)式的開(kāi)開(kāi)發(fā)。241 基基本描述述本項(xiàng)目地地塊位于于HZ江江北新城城核心地地帶，西西臨廣汕汕公路上上通廣州州，下連連汕頭。廣汕公公路是項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系的一一條重要要快速道道路，連連通廣州州和汕頭頭的主干干車(chē)道，是HZZ城市連連接外界界的主要要交通要要道。廣廣汕公路路現(xiàn)狀路路寬644米，為為雙向六六車(chē)道，并已于于二000三年拓拓寬為HHZ市的的形象大大道，經(jīng)經(jīng)過(guò)新城城區(qū)位置置被命名名

32、為HZZ大道。242 總總體布局局區(qū)域四周周幾條城城市規(guī)劃劃確定的的道路形形成的道道路網(wǎng)將將本區(qū)分分成兩個(gè)個(gè)獨(dú)立的的分區(qū)，每個(gè)分分區(qū)以不不同的建建筑密度度、使用用性質(zhì)及及建筑高高度、體體量來(lái)強(qiáng)強(qiáng)化各自自的特色色?？紤]慮到讓每每戶(hù)居民民能取得得廣闊的的景觀視視野，對(duì)對(duì)各分區(qū)區(qū)的建筑筑物的體體量與高高度的控控制，通通過(guò)規(guī)劃劃的手法法安排成成階梯狀狀，由西西向東、由里邊邊向路邊邊建筑物物的體量量與高度度逐步遞遞增。為為提升各各個(gè)分區(qū)區(qū)的可識(shí)識(shí)別性，在每個(gè)個(gè)分區(qū)的的街坊內(nèi)內(nèi)，通過(guò)過(guò)規(guī)劃不不同的單單體建筑筑類(lèi)型，建筑組組合方式式以及建建筑與戶(hù)戶(hù)外開(kāi)敞敞空間的的關(guān)系，塑造獨(dú)獨(dú)特的社社區(qū)風(fēng)貌貌。243 道道

33、路系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位位于新城城區(qū)的核核心位置置，隔東東江，連連HZ大大橋而與與老城區(qū)區(qū)相連，廣汕公公路從西西側(cè)通過(guò)過(guò)，三環(huán)環(huán)路從規(guī)規(guī)劃區(qū)南南部通過(guò)過(guò)，使本本區(qū)與城城市其他他地區(qū)之之間的聯(lián)聯(lián)系非常常便利。本區(qū)的的道路交交通組織織是以人人的活動(dòng)動(dòng)為重點(diǎn)點(diǎn)，以建建設(shè)高品品質(zhì)的社社區(qū)空間間為前提提來(lái)進(jìn)行行規(guī)劃的的。 區(qū)內(nèi)內(nèi)按原規(guī)規(guī)劃幾條條城市道道路穿過(guò)過(guò)其中，將用地地分成若若干街道道，但未未見(jiàn)明顯顯的主從從關(guān)系，道路系系統(tǒng)層次次不清，本次規(guī)規(guī)劃按前前述原則則進(jìn)行了了局部調(diào)調(diào)整，原原規(guī)劃路路網(wǎng)走向向，將部部分道路路紅線寬寬度及斷斷面形式式進(jìn)行適適當(dāng)調(diào)整整，即原原規(guī)劃紅紅線寬336米路路改為224米寬寬；區(qū)內(nèi)

34、內(nèi)部三條條道路調(diào)調(diào)整為中中間6米米綠化帶帶的景觀觀路斷面面，既減減少了穿穿越區(qū)內(nèi)內(nèi)的過(guò)境境交通，又豐富富了區(qū)內(nèi)內(nèi)的道路路景觀，給人們們以更深深刻的空空間體驗(yàn)驗(yàn)。 區(qū)內(nèi)內(nèi)道路分分四級(jí)進(jìn)進(jìn)行組織織：區(qū)內(nèi)內(nèi)主干道道路，區(qū)區(qū)內(nèi)次干干道路，支路，以及宅宅前路。支路及及宅前路路有序的的組織區(qū)區(qū)內(nèi)部交交通。 區(qū)內(nèi)內(nèi)還設(shè)置置了組織織有序的的步行路路系統(tǒng)，一方面面保證了了人車(chē)之之間適當(dāng)當(dāng)分流，減少了了互相干干擾，形形成服務(wù)務(wù)居民生生活的步步行空間間；其次次又為創(chuàng)創(chuàng)造步行行景觀提提供了條條件；第第三是通通過(guò)步行行路系統(tǒng)統(tǒng)將各片片區(qū)有機(jī)機(jī)的串聯(lián)聯(lián)成一個(gè)個(gè)整體。 按照照有關(guān)規(guī)規(guī)范配置置停車(chē)車(chē)車(chē)位，各各組團(tuán)根根據(jù)實(shí)際際

35、情況，采用不不同的方方式來(lái)解解決停車(chē)車(chē)問(wèn)題。244 公公共設(shè)施施配置 社區(qū)區(qū)學(xué)校：基地西西側(cè)入口口處，地地勢(shì)平坦坦，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)幼兒園園一個(gè)，可容納納學(xué)生6600人人，建筑筑面積225000平方米米。 文化化設(shè)施：中心區(qū)區(qū)規(guī)劃青青少年活活動(dòng)中心心、社區(qū)區(qū)圖書(shū)館館、HZZ市書(shū)畫(huà)畫(huà)愛(ài)好者者活動(dòng)中中心，茶茶藝館等等。 體育育設(shè)施：中心區(qū)區(qū)規(guī)劃社社區(qū)的健健康中心心，內(nèi)含含大型室室內(nèi)康樂(lè)樂(lè)中心。 商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施：中中心區(qū)步步行街兩兩側(cè)規(guī)劃劃超市、便利店店、餐飲飲服務(wù)設(shè)設(shè)施。高高層公寓寓區(qū)結(jié)合合底層裙裙房設(shè)超超市、便便利店、餐飲等等商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施。 該地地塊南面面為HZZ市江北北占地88萬(wàn)平方方米的公公園。

36、245 綠綠化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)統(tǒng)由社區(qū)區(qū)主次干干道綠化化，步行行系統(tǒng)綠綠化，景景觀軸線線主題綠綠化帶，小區(qū)公公園、組組團(tuán)綠地地構(gòu)成。采用紅紅花紫荊荊形成共共同的綠綠化環(huán)境境主題符符號(hào)，在在突出主主題植物物的基礎(chǔ)礎(chǔ)上尋求求一種環(huán)環(huán)境的共共性。運(yùn)運(yùn)用植物物樹(shù)種的的特色，直接或或輔助塑塑造各街街道和步步行系統(tǒng)統(tǒng)的性格格和特征征。第三章 HZ市市商品房房需求狀狀況31HHZ市基基本情況況HZ市位位于廣東東省東南南部，珠珠江三角角洲東北北端，與與深圳、香港毗毗鄰，是是港、穗穗、深連連結(jié)粵東東的陸上上交通要要沖。轄轄區(qū)除龍龍門(mén)縣外外，均屬屬珠江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放放區(qū)。全全市面積積111158萬(wàn)萬(wàn)平方公公

37、里，是是省級(jí)歷歷史文化化名城，千余年年來(lái)一直直是東江江流域*、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口3333.722萬(wàn)人，20002年第第五次人人口普查查時(shí)人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市區(qū)現(xiàn)有有總?cè)丝诳?1.78萬(wàn)萬(wàn)人，其其中常住住人口665.336萬(wàn)，暫住人人口266.422萬(wàn)人。20003年全全市工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值為111922億元，其中工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值9994億元元，農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1988億元，全市工工業(yè)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)工工業(yè)產(chǎn)品品銷(xiāo)售收收入6550億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)15，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利稅總總額522億元。20003年全全市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值約7700億億元

38、，一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重分別別為155、557、28，根據(jù)據(jù)“配第-克拉克克定律”，HZZ市的社社會(huì)發(fā)展展已經(jīng)處處于較為為發(fā)達(dá)的的工業(yè)化化階段，全市人人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值在廣廣東的221個(gè)市市中排名名第七位位，分別別相當(dāng)于于廣東全全?。ㄊ∈?nèi)平均均水平）、深圳圳市與廣廣州市（省內(nèi)先先進(jìn)水平平）、河河源市（省內(nèi)落落后水平平）的11.2、0.44、0.5、55.2倍倍，在全全省屬中中上等水水平。外外貿(mào)進(jìn)出出口總額額90億億美元，約相當(dāng)當(dāng)于國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的1144。32住住宅建設(shè)設(shè)和消費(fèi)費(fèi)截止20003年年底，全全市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總總額為116.667億元元，交易易面積1171.66萬(wàn)萬(wàn)

39、m2，交易金金額188.288億元，交易宗宗數(shù)11148宗宗。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積2221.229萬(wàn)mm2，竣竣工面積積48.14萬(wàn)萬(wàn)m2，銷(xiāo)售面面積344.122萬(wàn)m22，銷(xiāo)售售金額113.774億元元，個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)商商品房面面積比重重為899.6%，個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)住住宅比重重為966.688%。這這表明，HZ市市房地產(chǎn)產(chǎn)大市仍仍處于較較為低迷迷的的復(fù)復(fù)蘇階段段，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍在處處于消化化期，但但值得看看好的是是，市民民對(duì)房屋屋的消費(fèi)費(fèi)持續(xù)增增長(zhǎng)，個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房已成為為拉動(dòng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的一一支重要要力量?，F(xiàn)全市市住宅使使用面積積共有4429萬(wàn)萬(wàn)m2，居住人人口4227萬(wàn)，人均居居住

40、面積積為155.3 m2人。根根據(jù)城市市規(guī)劃和和發(fā)展要要求，未未來(lái)200年內(nèi)HHZ市人人均住房房面積要要達(dá)到330335 mm2，住住宅的需需求量將將有較大大的發(fā)展展，這為為HZ房房地產(chǎn)商商提供了了一個(gè)很很大的發(fā)發(fā)展空間間。33商商品房需需求主要要指標(biāo)*廣場(chǎng)場(chǎng)主要面面對(duì)HZZ市區(qū)居居民，HHZ市區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如下：市區(qū)人人口約992萬(wàn)，28萬(wàn)萬(wàn)個(gè)家庭庭。人均GGDP44.1萬(wàn)萬(wàn)元，全全省排77位（220033年）人均儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款9.44萬(wàn)元，戶(hù)均月月收入447500元人均居居住面積積15.3平方方米空置住住房總面面積188萬(wàn)平方方米商品房房交易率率59（20003年年）市場(chǎng)面面的狀態(tài)態(tài)是

41、：住住宅商品品化已成成為大眾眾趨勢(shì)，居民購(gòu)購(gòu)房欲望望較為強(qiáng)強(qiáng)烈，支支付能力力較強(qiáng)。34商商品房需需求祈求求341商品品房需求求祈求根據(jù)20003年年6月在在HZ進(jìn)進(jìn)行的一一次抽樣樣調(diào)查（HZ市市區(qū)，分分層多級(jí)級(jí)抽樣，有效樣樣本5000戶(hù)）結(jié)果表表明，HHZ市民民購(gòu)買(mǎi)商商品房的的基本特特點(diǎn)是：一次性性投資額額度為113萬(wàn)元元。低端需需求戶(hù)（接受商商品房?jī)r(jià)價(jià)格為11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面積均均值為1113mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供樓支出出12990元。高端需需求戶(hù)（20000225000元平平方米）收入445411元，需需求房屋屋

42、面積均均值為1122平平方米。22的人希希望一次次付款，月均供供樓支出出13111元。有購(gòu)房房意向的的家庭中中，地段段偏好的的選擇順順序?yàn)椋合缕摇⒔?、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸岸、龍豐豐、橋東東、下角角。342 商商品房為為HZ居居民主要要的消費(fèi)費(fèi)支出隨著全省省實(shí)物分分房的終終結(jié)和貨貨幣分房房的全面面推行，房地產(chǎn)產(chǎn)作為一一項(xiàng)重要要的商品品，成為為大多數(shù)數(shù)個(gè)人和和家庭的的一個(gè)重重要的消消費(fèi)和投投資的目目標(biāo)，因因而房地地產(chǎn)需求求必會(huì)有有一定的的增長(zhǎng)。近兩年年來(lái)HZZ經(jīng)濟(jì)有有了穩(wěn)步步增長(zhǎng)，居民的的收入每每年都有有所提高高，居民民手中的的可支配配性支出出必然會(huì)會(huì)投向一一些投資資領(lǐng)域，如股票

43、票、債券券、教育育、旅游游和房地地產(chǎn)上，而房地地產(chǎn)作為為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，其投投資數(shù)額額較大，增值的的機(jī)會(huì)也也頗為可可能。這這部分潛潛在的消消費(fèi)者，其對(duì)地地理位置置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)較好好、環(huán)境境一流、物業(yè)管管理水平平高的小小區(qū)特別別中意，這從東東湖花園園、金迪迪新苑、碧水灣灣、新世世界長(zhǎng)湖湖苑受眾眾多市民民支持便便可略窺窺一斑。343 接接受商品品房的平平均價(jià)格格為18805元元平方方米從對(duì)消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力的分分析來(lái)看看，HZZ居民已已具有相相當(dāng)?shù)馁?gòu)購(gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)對(duì)房屋的的要求已已從安置置型過(guò)渡渡到適用用和舒適適型。據(jù)據(jù)調(diào)查，HZ市市民能夠夠接受的的商品房房平均價(jià)價(jià)格為118055元平平方米，其中中中

44、高收入入家庭則則為20050元元平方方米。在在付款方方式上，大多數(shù)數(shù)市民更更傾向于于銀行按按揭分期期付款方方式。消消費(fèi)者在在購(gòu)房時(shí)時(shí)，對(duì)小小區(qū)周?chē)鷩h(huán)境、配套設(shè)設(shè)施、物物業(yè)管理理等因素素比較注注重，希希望發(fā)展展商能提提供位置置好、價(jià)價(jià)格適中中、環(huán)境境優(yōu)美、配套完完善、服服務(wù)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的小區(qū)區(qū)。344 主主流消費(fèi)費(fèi)面積在在1000平方米米以上消費(fèi)者在在房屋面面積、間間隔、裝裝修、戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)方面，大多希希望房屋屋面積較較大，尤尤其是廳廳的面積積要足夠夠大，間間隔合理理，有基基本的室室內(nèi)裝修修或全部部裝修，裝修檔檔次處于于中等，戶(hù)型上上選擇三三房二廳廳和四房房?jī)蓮d的的消費(fèi)者者居多。35 HZ居居民對(duì)商

45、商品房環(huán)環(huán)境及配配套要求求隨著收入入水平提提高，HHZ居民民對(duì)商品品房的要要求日趨趨苛求，調(diào)查表表明，綠綠化環(huán)境境為購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房最重要要的參考考因素之之一，尤尤其是對(duì)對(duì)于中高高收入的的白領(lǐng)人人士，這這方面的的祈求更更強(qiáng)烈。351 對(duì)對(duì)住房硬硬件的要要求數(shù)據(jù)表明明，對(duì)住住房的硬硬件要素素，房屋屋質(zhì)量是是被認(rèn)為為最重要要，認(rèn)同同比例達(dá)達(dá)68，其次次是小區(qū)區(qū)綠化環(huán)環(huán)境，認(rèn)認(rèn)同率達(dá)達(dá)61，再次次是地理理位置，認(rèn)同比比例達(dá)555.00。如如圖2所所示。352對(duì)小小區(qū)配套套設(shè)施要要求數(shù)據(jù)顯示示，對(duì)小小區(qū)的休休閑娛樂(lè)樂(lè)配套設(shè)設(shè)施，要要求有健健身室的的比例最最大，其其次為兒兒童樂(lè)園園。具體體數(shù)據(jù)如如圖3所所

46、示。第四章 HZ市市商品房房供給狀狀況41商商品房供供給總量量及特點(diǎn)點(diǎn)HZ房地地產(chǎn)在九九二、九九三年曾曾與海南南?？?、廣西北北海成為為全國(guó)的的三大開(kāi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)，房地地產(chǎn)為虛虛火過(guò)旺旺，從而而在之后后的國(guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入谷底，商品房房市場(chǎng)明明顯呈現(xiàn)現(xiàn)總量過(guò)過(guò)剩、供供過(guò)于求求的局面面。二00二二年，市市區(qū)商品品房銷(xiāo)售售面積227.111萬(wàn)平平方米,其中售售給個(gè)人人22.02萬(wàn)萬(wàn)平方米米，二000三年年，商品品房銷(xiāo)售售面積334.112萬(wàn)平平方米。近幾年年來(lái)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)在經(jīng)經(jīng)過(guò)國(guó)家家政府的的正確引引導(dǎo)和市市場(chǎng)的良良性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和淘汰汰，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的數(shù)數(shù)目從九九十年代代初的11

47、3000多家，演變到到目前的的70多多家，買(mǎi)買(mǎi)方市場(chǎng)場(chǎng)正在逐逐漸形成成。在受受到市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的影響和和消費(fèi)者者日益成成熟的情情形下，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商之間的的競(jìng)爭(zhēng)從從初期的的無(wú)序化化圈地競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)向更更高層次次和更為為規(guī)范的的品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、服服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房地地產(chǎn)商為為了在市市場(chǎng)上爭(zhēng)爭(zhēng)得更大大的市場(chǎng)場(chǎng)份額，不論在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、房房型、環(huán)環(huán)境布置置上，而而且在質(zhì)質(zhì)量管理理、綠化化、物業(yè)業(yè)管理水水平上都都十分注注重提高高檔次和和水平，HZ市市也出現(xiàn)現(xiàn)了諸如如東湖花花園、碧碧水灣等等一批高高質(zhì)素的的住宅小小區(qū)，在在市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售上創(chuàng)創(chuàng)出了不不俗的成成績(jī)，形形成房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)的一個(gè)個(gè)個(gè)小高高潮。從從房地產(chǎn)產(chǎn)

48、市場(chǎng)供供給的總總體情況況來(lái)說(shuō)，房屋總總量供過(guò)過(guò)應(yīng)求，空置房房面積居居高不下下，據(jù)二二00三三年統(tǒng)計(jì)計(jì)，全市市商品房房空置面面積為885萬(wàn)平平方米。但總量量過(guò)剩并并不代表表適銷(xiāo)對(duì)對(duì)路的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目過(guò)剩剩，而主主要是結(jié)結(jié)構(gòu)性的的過(guò)剩，諸多空空置的商商品房賣(mài)賣(mài)不出去去主要是是由于規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)失當(dāng)、戶(hù)型及及結(jié)構(gòu)不不合理、房屋周周?chē)h(huán)境境差、配配套不完完善等等等原因。42HHZ市商商品房市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，將會(huì)會(huì)帶動(dòng)一一大批相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，因而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為一些相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的助動(dòng)動(dòng)器。HHZ市的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，也也倍受政政府和企企業(yè)的關(guān)關(guān)注。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的良性性發(fā)展，受

49、國(guó)家家相關(guān)政政策、法法規(guī)影響響極大，當(dāng)前，國(guó)家相相繼出臺(tái)臺(tái)了一系系列法規(guī)規(guī)和政策策，支持持和刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部也先先后出臺(tái)臺(tái)了相應(yīng)應(yīng)的措施施鼓勵(lì)和和扶持房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，在這這種情形形下，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的一一項(xiàng)關(guān)系系國(guó)計(jì)民民生的重重要產(chǎn)業(yè)業(yè)，具有有較為廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景。HZZ市房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，與與國(guó)內(nèi)其其它城市市的房地地產(chǎn)業(yè)相相比，既既具有共共同之處處，也顯顯現(xiàn)出其其特殊的的一面。HZ市市商品房房發(fā)展有有以下幾幾個(gè)趨勢(shì)勢(shì)：（1） 在政府府鼓勵(lì)消消費(fèi)政策策和加快快房改進(jìn)進(jìn)程影響響下，市市民的商商品房消消費(fèi)日益益提高，住宅市市場(chǎng)需求求容量增增大。國(guó)國(guó)

50、家為鼓鼓勵(lì)消費(fèi)費(fèi)，近幾幾年來(lái)數(shù)數(shù)次調(diào)低低銀行利利率，引引導(dǎo)人們們加大消消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需。商商品房作作為老百百姓消費(fèi)費(fèi)生活中中的一個(gè)個(gè)大件耐耐用消費(fèi)費(fèi)品，其其主導(dǎo)作作用極為為明顯。加之國(guó)國(guó)家加快快房改進(jìn)進(jìn)程，取取消了實(shí)實(shí)物分房房，開(kāi)始始實(shí)行貨貨幣分房房，商品品房的消消費(fèi)日益益成為千千家萬(wàn)戶(hù)戶(hù)的的大大宗消費(fèi)費(fèi)。HZZ市民人人均收入入近來(lái)來(lái)來(lái)一直呈呈增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，其其對(duì)商品品房的消消費(fèi)也必必將有所所增長(zhǎng)，住房需需求增大大增多。（2） 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將將更多地地表現(xiàn)在在發(fā)展商商的實(shí)力力、信譽(yù)譽(yù)、品牌牌上的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，通通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，市場(chǎng)場(chǎng)日益規(guī)規(guī)范和成成熟。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)

51、展展商在房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目上更更趨于理理性和務(wù)務(wù)實(shí)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不僅僅在戶(hù)型型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)環(huán)境等方方面，更更多地將將在實(shí)力力、規(guī)模模、品牌牌上展開(kāi)開(kāi)。（3） 伴隨南南海石化化項(xiàng)目的的啟動(dòng)及及HZ一一系列集集團(tuán)公司司的發(fā)展展壯大，勢(shì)必帶帶來(lái)更多多的外來(lái)來(lái)資金和和外地人人口，并并由此進(jìn)進(jìn)一步刺刺激HZZ房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。HHZ作為為珠三角角東部地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建建設(shè)發(fā)展展很快，并由于于其優(yōu)越越的地理理位置和和良好的的投資環(huán)環(huán)境，吸吸引了眾眾多外地地投資者者，在引引來(lái)資金金流的同同時(shí)，還還涌入了了大批經(jīng)經(jīng)商務(wù)工工的外來(lái)來(lái)人員，他們的的住房需需求也會(huì)會(huì)給予本本的房地地產(chǎn)業(yè)的的一定的的發(fā)展機(jī)

52、機(jī)會(huì)。（4） 隨著消消費(fèi)者和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的逐步成成熟，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的要求求將趨向向于更加加舒適、更便利利，住宅宅小區(qū)的的將會(huì)趨趨向人性性化、智智能化、生態(tài)化化、園林林化方向向發(fā)展，這為廣廣大房地地產(chǎn)商又又提供了了一個(gè)新新的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。在滿足了了住的基基本需要要后，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)住宅的的需求趨趨向更高高的要求求，如對(duì)對(duì)小區(qū)智智能化的的要求，便是今今后住宅宅的一個(gè)個(gè)發(fā)展方方向。第五章 個(gè)案分分析51總總體供給給狀況HZ市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)過(guò)幾幾年的發(fā)發(fā)展，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已進(jìn)入入良性化化競(jìng)爭(zhēng)壯壯況，各各開(kāi)發(fā)商商為爭(zhēng)奪奪更大的的市場(chǎng)份份額，在在小區(qū)的的規(guī)劃、建設(shè)、管理服服務(wù)等方方面都投投入了一一定

53、的力力量，目目前市場(chǎng)場(chǎng)上進(jìn)行行銷(xiāo)售的的和準(zhǔn)備備的銷(xiāo)售售的住宅宅超過(guò)三三十萬(wàn)平平方米，房屋總總體供應(yīng)應(yīng)情況呈呈供大于于求的局局面。目目前銷(xiāo)售售情況較較好的小小區(qū)一般般都位于于市區(qū)內(nèi)內(nèi)，開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，物物業(yè)形象象和樓宇宇素質(zhì)良良好，交交通便利利，但由由于這類(lèi)類(lèi)小區(qū)一一般銷(xiāo)售售價(jià)格偏偏高，個(gè)個(gè)別樓盤(pán)盤(pán)物業(yè)管管理水平平較低，影響了了市場(chǎng)消消費(fèi)者對(duì)對(duì)他們的的購(gòu)買(mǎi)欲欲望。52 本類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目的個(gè)個(gè)案分析析根據(jù)項(xiàng)目目的可比比性原則則，我們們選取HHZ市內(nèi)內(nèi)的碧水水灣、君君華府等等較有代代表性的的樓盤(pán)，作為*廣場(chǎng)場(chǎng)的主要要競(jìng)爭(zhēng)者者進(jìn)行對(duì)對(duì)比和研研究。521 地地理位置置從地理位位置來(lái)看看，碧水水灣和君君華府均

54、均座落于于江北新新城，交交通較為為便利。522 樓樓盤(pán)建設(shè)設(shè)以上兩個(gè)個(gè)樓盤(pán)，小區(qū)占占地面積積各有不不同，碧碧水灣占占地面積積超過(guò)118萬(wàn)平平方米，而君華華府占地地面積為為4.33萬(wàn)平方方米。均均為一次次性開(kāi)發(fā)發(fā)完成。在裝修修方面，君華府府提供業(yè)業(yè)主基本本裝修，而碧水水灣提供供給業(yè)主主的為毛毛坯房。在樓體體外觀上上，采用用粉紅色色的較多多，君華華府外墻墻以米黃黃色為主主調(diào)，在在建筑風(fēng)風(fēng)格上，則以歐歐陸式風(fēng)風(fēng)格為主主，碧水水灣是港港式風(fēng)格格。綠地方面面，碧水水灣的綠綠化率均均在388以上上，君華華府因?yàn)闉閱误w樓樓的原因因未做過(guò)過(guò)多的綠綠化。523 銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況君華府于于20003年55月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，已

55、售售出455；碧碧水灣自自20003年110月份份開(kāi)盤(pán)以以來(lái)，已已完成銷(xiāo)銷(xiāo)售700%；從從售價(jià)來(lái)來(lái)看，君君華府售售價(jià)在223000元mm2以上上，均價(jià)價(jià)為28850元元m22。碧水水灣均價(jià)價(jià)為23300元元m22在付款款方式上上，大部部分是采采用一次次性付款款和銀行行按揭兩兩種方式式。在銀銀行按揭揭上為88成300年。在這兩個(gè)個(gè)樓盤(pán)當(dāng)當(dāng)中，會(huì)會(huì)所中以以健身健美室室、兒童童樂(lè)園（游戲室室）、游游泳池和和乒乓球球室最為為普遍，其他如如室外球球場(chǎng)也較較為普遍遍。 具具體（略略）524各樓樓盤(pán)銷(xiāo)售售策略在銷(xiāo)售策策略上，不同的的發(fā)展商商采取了了不同的的銷(xiāo)售方方式，但但最基本本的便是是立足于于本樓盤(pán)盤(pán)。銷(xiāo)

56、售售對(duì)象為為HZ地地區(qū)中高高收入者者，同時(shí)時(shí)由于其其位于江江北新城城，升值值潛力大大，其提提供的特特低首期期，超長(zhǎng)長(zhǎng)期高成成數(shù)的按按揭對(duì)購(gòu)購(gòu)房者的的吸引力力較大。525 小小結(jié)君華府、碧水灣灣優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)對(duì)比：君華府： 優(yōu)勢(shì)勢(shì)： 11） 小小區(qū)地理理位置好好2） 規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)合理3） 配配套設(shè)施施完善劣勢(shì)：?jiǎn)螁误w樓、無(wú)綠化化、售價(jià)價(jià)偏高。碧水灣： 優(yōu)勢(shì)勢(shì)： 11） 發(fā)發(fā)展商信信譽(yù)好2） 小小區(qū)地理理位置好好3） 配配套設(shè)施施完善4） 智智能化小小區(qū)5）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)水水平高第六章 項(xiàng)目評(píng)評(píng)估61 項(xiàng)目概概括*廣場(chǎng)場(chǎng)HZ新新城江北北27號(hào)號(hào)小區(qū)，占地面面積4995522.6平平方米，為集中中高檔房房產(chǎn)為

57、一一體的大大型人文文住宅小小區(qū)，目目前首期期已開(kāi)發(fā)發(fā)完成440%。62項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)（1） 本項(xiàng)目目的發(fā)展展商實(shí)力力雄厚，信譽(yù)良良好，公公司集聚聚了一大大批富有有經(jīng)驗(yàn)的的工程技技術(shù)人員員和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理人員員，建立立、健全全了一整整套科學(xué)學(xué)、高效效的管理理制度，形成了了完善的的項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)、工工程管理理、經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)管管理及房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理等運(yùn)作作體系，具備成成功開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)*廣場(chǎng)場(chǎng)大型住住宅小區(qū)區(qū)的硬件件基礎(chǔ)。（2） *廣廣場(chǎng)住宅宅區(qū)的建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)是建設(shè)設(shè)一個(gè)大大型的人人文住宅宅小區(qū)，其舒適適而富有有變化的的戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)、具具有現(xiàn)代代氣息的的建筑造造型均由由名師精精心設(shè)計(jì)計(jì)，整個(gè)個(gè)

58、小區(qū)規(guī)規(guī)劃既考考慮住戶(hù)戶(hù)的現(xiàn)實(shí)實(shí)需要，配套設(shè)設(shè)施完善善，又適適度超前前，將智智能化引引入小區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)之之中，可可使住戶(hù)戶(hù)在充分分享受幸幸福生活活的同時(shí)時(shí)，感受受到高科科技為他他們帶來(lái)來(lái)的生活活之便利利和高品品味生活活享受。這類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目在HHZ的具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)場(chǎng)號(hào)召力力，推出出市場(chǎng)后后必將受受到眾多多買(mǎi)家的的支持與與歡迎，市場(chǎng)前前景廣闊闊。（3） 住宅以以座北為為尊，以以朝南為為貴，本本項(xiàng)目所所開(kāi)發(fā)住住宅戶(hù)戶(hù)戶(hù)座北朝朝南，負(fù)負(fù)陰抱陽(yáng)陽(yáng)，客廳廳、臥室室、書(shū)房房三房朝朝陽(yáng)，南南北通透透，是名名副其實(shí)實(shí)的陽(yáng)光光房。（4） 本項(xiàng)目目所開(kāi)發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)走廊環(huán)環(huán)其小110000余米，四面臨臨路，極極易

59、集聚聚人氣、集聚財(cái)財(cái)氣。（5） 本項(xiàng)目目正南位位置為政政府?dāng)M建建的8000000平方米米的生態(tài)態(tài)主題公公園，讓讓生活與與購(gòu)物在在*廣廣場(chǎng)的們們?cè)谙硎苁苌畋惚憷耐瑫r(shí)又可可安享生生活的悠悠閑。（6） 本項(xiàng)目目與同類(lèi)類(lèi)住宅小小區(qū)相比比，將走走 高檔檔樓盤(pán)中中檔價(jià)格格 的路路線，在在規(guī)劃建建設(shè)和物物業(yè)管理理上突出出其精品品形象，使住戶(hù)戶(hù)以適中中的價(jià)格格得到高高檔享受受和稱(chēng)心心的服務(wù)務(wù)，以此此來(lái)吸引引更多的的住戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)和入入住本小小區(qū)。（7） 本項(xiàng)目目座落在在HZ新新城區(qū)，集*、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、教教育為一一體，獨(dú)獨(dú)具濃厚厚的文化化氣息和和人文環(huán)環(huán)境。文文化和人人文環(huán)境境對(duì)一個(gè)個(gè)小區(qū)的的開(kāi)發(fā)至至關(guān)重

60、要要，其巨巨大的潛潛在號(hào)召召力有時(shí)時(shí)會(huì)勝過(guò)過(guò)樓盤(pán)的的廣告炒炒作。（8） 南海石石化項(xiàng)目目啟動(dòng)后后，其巨巨大的投投資潮也也必將波波及相鄰鄰地方，*廣廣場(chǎng)的房房屋銷(xiāo)售售屬近水水樓臺(tái)，必將惠惠及，且且這里與與香港的的交通聯(lián)聯(lián)系又極極為便利利，隨著著惠、港港工商業(yè)業(yè)聯(lián)系的的進(jìn)一步步加深，本項(xiàng)目目以其優(yōu)優(yōu)越的位位置、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、適適中的價(jià)價(jià)格及優(yōu)優(yōu)秀的服服務(wù)還將將會(huì)吸引引更多的的香港同同胞來(lái)此此置業(yè)安安居。63 項(xiàng)目劣劣勢(shì)（1） 因?yàn)槭苁芷湔嫉氐孛娣e的的影響，無(wú)法形形成大盤(pán)盤(pán)效應(yīng)；（2） 隨著HHZ由濱濱江城市市向?yàn)I海海城市的的過(guò)渡，江北新新城的發(fā)發(fā)展空間間受到一一定的制制約；（3） 社區(qū)服服務(wù)相對(duì)