“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策你讀懂了嗎

1、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，你讀懂了嗎作者：暫無(wú)來(lái)源：檢察風(fēng)云 2018年第1期“租購(gòu)并舉，租購(gòu)?fù)瑱?quán)”就是從供給端著手，加大租賃住房供應(yīng)，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī) 制，緩解住房供需矛盾，使城鎮(zhèn)居民住有所居。據(jù)悉，首部住房租賃管理?xiàng)l例或加速出臺(tái)， “住房租賃單獨(dú)出臺(tái)條例說(shuō)明管理層已將租賃納入我國(guó)住房體系重要部分，確立租賃與購(gòu)買的 平等地位，真正實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉”。從長(zhǎng)期來(lái)看，“租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是大勢(shì)所趨、現(xiàn)實(shí)所 需。那么，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”意味著什么，如何實(shí)現(xiàn)，會(huì)給我們的生活帶來(lái)哪些變化？租購(gòu)?fù)瑱?quán)的“權(quán)”是什么權(quán)利文/聶日明 上海金融與法律研究院研究員房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的模式轉(zhuǎn)換拉開序幕，各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策密集

2、出臺(tái)。住建部負(fù) 責(zé)人表態(tài)，在人口流入的城市中，將逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等 待遇?！白赓?gòu)并舉”的住房制度也成為十九大報(bào)告的關(guān)鍵字眼，進(jìn)一步明確其在未來(lái)房地產(chǎn)市 場(chǎng)中的地位。住房租賃市場(chǎng)為什么重要首先，城市意味著開放，越是發(fā)達(dá)而富有吸引力的城市，就有越多的外來(lái)人口。流入人口 一時(shí)買不起房子或不想買房子，需要租賃。以上海為例，據(jù)上海金融與法律研究院的調(diào)查， 2017年7月，不在上海出生的勞動(dòng)年齡人口，只有43%的人擁有住房，超過(guò)50%的人口采用租 賃的方式解決住房需要；數(shù)據(jù)顯示，深圳的非戶籍人口中，有77%住在租賃的住房里。目前， 以租賃住房居住的人口規(guī)模超過(guò)1億人。其次，

3、擁有房產(chǎn)和居住可能是兩回事，即使是有房的非戶籍人口或者戶籍人口，也可能因 為就業(yè)、子女讀書等原因，跨區(qū)流動(dòng)，在他區(qū)租房居住。但中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)一直被忽視，大家能買房就買房，很不樂(lè)意租房，原因有二：第一， 房?jī)r(jià)持續(xù)上行，住房的投資屬性較強(qiáng)，即使買不到宜居的房產(chǎn)，也要買一套用于投資的房產(chǎn)； 第二，租賃住房受到公共服務(wù)的歧視，包括義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、落戶等，個(gè)人必須購(gòu)房才能 享受地方的公共服務(wù)。這些都抑制了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也影響了租房居住家庭的生活質(zhì)量。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策目標(biāo)指向宏觀來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“租購(gòu)并舉”是為了解決兩個(gè)問(wèn)題。首先，居民想買房，是因?yàn)?居民在城市享受的公共服務(wù)大多與自有住房綁

4、定，致使大城市的購(gòu)房需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)居高不下。 要消除居民的買房沖動(dòng)，要讓居民愿意租賃而不是買房，得讓他們通過(guò)租房也可以享受到與買 房一樣的公共服務(wù)。住建部在去年 5 月發(fā)布的住房租賃與住房銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿） 和住建部等部委發(fā)布的關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知都明確 提出，“承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證， 享受相關(guān)公共服務(wù)”，意在賦予承租人市民權(quán)利。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制之一，也顯 示了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀轉(zhuǎn)向正在發(fā)生。其次，在流動(dòng)人口規(guī)模巨大的宏觀背景下，保障租賃住房的居住者的權(quán)利，可以比戶籍制 度更有效的解決外來(lái)

5、人口市民化的問(wèn)題。近十幾年，中國(guó)的城市化速度驚人，到2016年底，中 國(guó)城鎮(zhèn)人口高達(dá)7.9億人，超過(guò)3億人是從農(nóng)村流入城市的。龐大的農(nóng)民進(jìn)城需求，使得城市有較強(qiáng)的議價(jià)權(quán)。農(nóng)民可以進(jìn)城打工，卻很難能夠舉家遷入和落戶，他們的子女難以在城市享 受義務(wù)教育，他們的父母也無(wú)法享受城市的醫(yī)療保障。這些最終反映為戶籍人口城市化率與常 住人口城市化率的巨大差異，前者比后者要低 17%以上，超過(guò) 2 億進(jìn)城農(nóng)民在城市里無(wú)法獲得 市民待遇。此外還有近 1億跨地區(qū)流動(dòng)的城市戶籍人口，他們?cè)诜菓艏鼐蜆I(yè)生活時(shí)，利益往 往被忽視。近幾年，提高城市化的質(zhì)量成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與改善民生的抓手。2014 年出臺(tái)的戶籍新政與 201

6、5 年國(guó)務(wù)院發(fā)布的居住證暫行條例都要求城市應(yīng)當(dāng)賦予有穩(wěn)定居住或穩(wěn)定就業(yè)的居民以 市民權(quán)利，允許其在城市里落戶。國(guó)務(wù)院辦公廳在 2016 年發(fā)布推動(dòng) 1 億非戶籍人口在城市落 戶方案，希望“十三五”期間的戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均要提高 1%。但流動(dòng)人口在城市里落戶的障礙很多，自有產(chǎn)權(quán)住宅是其中之一。即使通過(guò)其他渠道可以 落戶，戶口也需要對(duì)應(yīng)一個(gè)住所，租賃的住宅也很難成為落戶的地址，這提高了落戶的門檻。 而一些地方的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，使得租房居民能像買房居民一樣落戶。這些政策的最終指向 都是擁有不同戶籍和房產(chǎn)的人群享有公共服務(wù)的均等化?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”短期更偏重基礎(chǔ)權(quán)利平等現(xiàn)有的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的方案很多，有

7、的是租購(gòu)兩者在落戶時(shí)權(quán)利相同，有的是子女就讀政 府統(tǒng)籌分配的義務(wù)教育資格相同，但這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。其實(shí)，租賃住房的非戶籍承租人可以享受地方的公共服務(wù)并不新鮮，京滬以及其他很多城 市已經(jīng)有很多實(shí)踐。上海、北京的承租人在擁有居住證等條件后，其子女也可以在租賃住房附 近的學(xué)區(qū)統(tǒng)籌入學(xué)。相比之下，廣州對(duì)非戶籍人口子女就讀義務(wù)教育的政策文本比上海在 2010 年的文本還要差不少，同權(quán)政策還不如上海，來(lái)穗的非戶籍人員需要滿足積分入學(xué)的條件，需 要以租賃住房作為唯一居住地，細(xì)則也沒(méi)有明確在學(xué)位緊張的時(shí)候，自有房產(chǎn)和租賃住房是否 有優(yōu)先順位的差異，未來(lái)還有待于改善。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是越過(guò)戶籍和房產(chǎn)所有權(quán)的障礙

8、，以常住地作為享受公共服務(wù)的單一 前提，誰(shuí)在本地生活，誰(shuí)可以享受公共服務(wù)，也唯有此才可以抹平戶籍與非戶籍人口的福利、 權(quán)利差異，戶籍制度和房產(chǎn)所有制歧視才可能消失。顯然“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”需要增加公共服務(wù)的供給作為支撐，否則增加的需求會(huì)造成公共服務(wù)的 緊缺，勢(shì)必引起戶籍人口的反彈，讓公共政策處于爭(zhēng)議的旋渦。 2015 年底，廣州啟動(dòng)中小學(xué)校 基礎(chǔ)教育設(shè)施三年提升計(jì)劃，到 2018 年將新改擴(kuò)建學(xué)校129 所，新增學(xué)位16 萬(wàn)個(gè)，其中不乏 名校的優(yōu)質(zhì)學(xué)位。廣州明確政策方向與配套政策的舉措也值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)。我們也要看到，短期內(nèi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)只能解決廣覆蓋的基礎(chǔ)權(quán)利平等。以教育資源為例，優(yōu)質(zhì) 學(xué)區(qū)向來(lái)稀缺，

9、供給再多的學(xué)位，學(xué)區(qū)依然有好壞之分。租購(gòu)?fù)耆瑱?quán)之后，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng) 會(huì)更加激烈，可以想象，租購(gòu)?fù)瑱?quán)在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)中落實(shí)會(huì)比較困難。但這并不是我們否定租購(gòu)?fù)?權(quán)的理由。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)分配困境的本質(zhì)是學(xué)生培養(yǎng)成本與收益如何匹配的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題的解決， 需要改變現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的籌資機(jī)制，建立以房產(chǎn)稅支撐的地方公共服務(wù)籌資機(jī)制，讓繳 稅的人與受益的人匹配。租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的效度與限度文/彭輝 上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所長(zhǎng)期以來(lái)，北上廣深等一線城市在住房銷售市場(chǎng)普遍面臨著土地供應(yīng)矛盾、住宅不足、公 共資源匱乏和房?jī)r(jià)高企的困境，雖然在各項(xiàng)調(diào)控措施的作用下，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到了一定遏制。但是，需求潛力巨大帶來(lái)的房?jī)r(jià)上

10、漲動(dòng)力并沒(méi)有因此消除，一旦調(diào)控政策退出，房?jī)r(jià)仍有可能出現(xiàn)快速反彈，并引發(fā)連鎖反應(yīng)；而在住房租賃市場(chǎng)，住房租賃供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市 場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題較為突出。在這樣的背景下，依賴單一買賣解決居住問(wèn)題的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)，而租售并舉的時(shí)代已經(jīng) 悄然來(lái)臨，在這個(gè)新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場(chǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊， 房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。根據(jù)鏈家研究院的分析報(bào)告，2020年和2025年，我國(guó)房產(chǎn)租賃市 場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億和2.9萬(wàn)億，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億。在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)急 劇發(fā)展的背景下，2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

11、的若干 意見，明確提出支持租賃住房建設(shè)。同年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的， 不是用來(lái)炒的”，給炒買炒賣住房者釋放了強(qiáng)烈的警示信號(hào)。此后住房租賃市場(chǎng)獲得國(guó)家層面 一系列政策的大力支持，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成為一個(gè)“香餑餑”。2017年各地相關(guān)政策已進(jìn)入落地期，上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺(tái)了加快租賃 住房發(fā)展的相關(guān)政策，且政策的強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往，顯示出各地推進(jìn)“租售并舉” 的決心。其中，廣州市政府首次在地方政府的正式文件中使用了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一詞，提出“賦 予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的效度有效提升存量住房的利用

12、效率。截至2016年底，中國(guó)的房屋交易額已達(dá)15萬(wàn)億元，房屋 租賃交易額卻僅為1.1萬(wàn)億元，占比不足7%。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%， 僅有不到10%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決居住需求；發(fā)達(dá)國(guó)家居民租房比例一般在50%左右，而新 加坡更是高達(dá)70%以上。如果我國(guó)也能穩(wěn)步提高租房者比例，對(duì)住房的需求量就會(huì)大大減少， 存量住房的使用率也會(huì)大大提高。所以，采取租購(gòu)?fù)瑱?quán)將有力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，改變政 府、房企、個(gè)人等一連串主體自身過(guò)往的行為模式，承擔(dān)起改變房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯，乃至撬動(dòng)戶 籍制度等深層次改革的支點(diǎn)作用，是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵之一。從這個(gè)角度而言， 租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策可以為

13、房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。促進(jìn)公共服務(wù)共享均等化的實(shí)現(xiàn)。一般而言，住房的權(quán)益可以分為狹義和廣義兩個(gè)方面。 從狹義上界定，住房權(quán)僅指占有、使用、收益、處分的物權(quán)，不涉及住房以外的權(quán)利。從廣義 上界定，住房除了物權(quán)，還與人們社會(huì)生活息息相關(guān)，會(huì)帶來(lái)一系列的衍生權(quán)利，比如說(shuō)公共 服務(wù)權(quán)利。本來(lái)住房的物權(quán)、經(jīng)濟(jì)權(quán)利相獨(dú)立，然而住房由于其固定性和區(qū)位性，往往被作為 管理部門評(píng)判居住人是否享有某種公共權(quán)利的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際是在住房上捆綁了公共服務(wù)的 權(quán)利。公共服務(wù)權(quán)利作為一種公共產(chǎn)品，是由政府提供、具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性的產(chǎn)品，每個(gè) 公民均應(yīng)享受，不應(yīng)因?yàn)閾碛凶》康男问讲煌艿讲顒e化對(duì)待。但現(xiàn)

14、實(shí)中，房?jī)r(jià)不僅體現(xiàn)了住房本身價(jià)格，也體現(xiàn)了其所衍生的公共服務(wù)權(quán)利價(jià)格，而公 共服務(wù)本應(yīng)由全體市民共同享有，但現(xiàn)實(shí)中往往被房主所獨(dú)享，這也違背公共服務(wù)共享的基本 理念。廣州的租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策就是從租、購(gòu)市場(chǎng)糾偏的角度，把僅附著于產(chǎn)權(quán)住房的公共權(quán)益剝 離出來(lái)，使租房者同樣能享受住房所在地政府提供的就近入學(xué)等權(quán)益，做到了提供無(wú)差別的公 共產(chǎn)品，讓房子還原其住宅屬性，歸還了公共服務(wù)均等化共享的本原。吹響了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的號(hào)角。一個(gè)城市未來(lái)能否有競(jìng)爭(zhēng)力，就在于是否能夠吸引足夠多的人 才，因?yàn)槿耸亲钪匾馁Y本，是一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)動(dòng)力。從租住費(fèi)用看，2017年7月上海 易居研究院發(fā)布的全國(guó)50城房租收入比研究報(bào)

15、告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超 2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門、杭州、合肥等34個(gè)城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、 深圳、上海等城市則超過(guò) 45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。那些 房?jī)r(jià)上漲最瘋狂的城市，面臨著“人才出走”的挑戰(zhàn)：深圳，騰訊內(nèi)部論壇的一次調(diào)查顯示， 有近四分之三的人因高房?jī)r(jià)而動(dòng)了逃離的念頭；廈門，2016 年的年輕人口流出率高達(dá) 37.26%， 房?jī)r(jià)和收入的失衡是重要原因。從這個(gè)角度而言，這次廣州“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新政的推出，雖然扣 動(dòng)的扳機(jī)是學(xué)區(qū)房，但瞄準(zhǔn)的卻是人才。目前，武漢、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、東莞等二、三線城 市也先后出臺(tái)了針對(duì)高端人才

16、的租房購(gòu)房補(bǔ)貼、落戶、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等政策。租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的限度租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的有效實(shí)施有兩個(gè)必要性前提條件，這兩個(gè)條件如果無(wú)法得到滿足，則租購(gòu) 同權(quán)政策的實(shí)施將會(huì)受到極大的掣肘。租賃型住房供給充沛必須增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，以招標(biāo)、 拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住 房面積；同時(shí)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房；允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅 設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。租賃住房的增加為租購(gòu)?fù)瑱?quán)提供了基本的租賃住房供應(yīng)的保障。上 海在上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃明確提出要大幅增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是租賃

17、住宅的土地供應(yīng)，年均供應(yīng)租賃住房用地約 340 公頃。但同時(shí)我們認(rèn)為解決一線城市住房租賃的前提不能過(guò)度依賴增量開發(fā)，而是更好的盤活存 量閑置房源。目前，大城市的教育資源主要集中于交通便利、配套設(shè)施相對(duì)完善的成熟區(qū)域， 優(yōu)質(zhì)教育資源的聚集，將有效推動(dòng)人口的聚集，而人口的聚集，又將推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，因 此教育資源是當(dāng)?shù)卣谋貭?zhēng)資源。一線城市尤其是北京上海的新增土地供應(yīng)一般遠(yuǎn)離市中心 這些地域一般距離承租人工作單位較遠(yuǎn)，交通不便，使得承租人一般寧可選擇教育資源集中的 中心城區(qū)，也不愿向新區(qū)遷徙。還有一個(gè)不爭(zhēng)事實(shí)是，新區(qū)的教育師資力量和實(shí)際辦學(xué)水平仍 不及中心城區(qū)。上述情況導(dǎo)致租賃住宅的潛在供應(yīng)未

18、必能夠與市場(chǎng)需求匹配，而在中心城區(qū)盤 活住房資源的成本普遍較高，難度不小。公共服務(wù)資源保障有力有充足的教育等公共服務(wù)資源配套，才能夠真正落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。如果只是放大了對(duì)學(xué)區(qū)房 的需求而不增加供應(yīng)，教育等公共服務(wù)資源配套跟不上，那么，租購(gòu)?fù)瑱?quán)也很難保障。租購(gòu)?fù)?權(quán)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域短期內(nèi)住房租金價(jià)格快速上漲，租房也不便宜。目前，大城市 教育資源緊缺狀況將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)成為常態(tài)。以上海為例，租了房子也不是每個(gè)人都可以 享受到優(yōu)質(zhì)教育資源，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)教育資源太有限了。根據(jù)上海民工子女教育藍(lán)皮書數(shù)據(jù)顯 示，全市學(xué)前教育階段目前尚缺 9300 多個(gè)班級(jí)，小學(xué)階段尚缺4660 個(gè)班，初中階段缺口達(dá) 3100 多個(gè)。僧多粥少是一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題，入學(xué)指標(biāo)極為有限，為此教育主管部門只能設(shè)置諸多關(guān) 卡。如楊浦區(qū)教育局規(guī)定，“學(xué)校將根據(jù)戶口性質(zhì)、產(chǎn)證情況、入戶年限等信息制定排序細(xì)則 事先公示，排序在前的優(yōu)先對(duì)口入學(xué)”。在此基礎(chǔ)之上，上海又推出了“幼升小五年一戶政 策”，即一個(gè)戶籍地址，五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)（同一居住戶二孩除外）， 2017 年該政策已擴(kuò)至 8個(gè)區(qū)。從這個(gè)角度而言，公共服務(wù)資源配套跟不上，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策只能是井 中月，夢(mèng)中花，看上去很美。展望從廣州的文件效力可以看出，作為一個(gè)地方的規(guī)