廣西通泰米蘭風(fēng)尚價(jià)格評(píng)估市場(chǎng)分析研究報(bào)告課件

1、 目錄Contents第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二章：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三章：宏觀政策分析2011年上半年貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)2007-2010年貴港市GDP及三大產(chǎn)業(yè)2007-2010年貴港市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市進(jìn)出口總額及國(guó)內(nèi)旅游收入2007-2010年貴港市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款情況第四章：樓盤(pán)個(gè)案分析2011年貴港市房地產(chǎn)上半年市場(chǎng)分析2007-2010年貴港市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額、均價(jià)及銷(xiāo)售面積 分析房地產(chǎn)行政政策國(guó)家宏觀金融政策貴港2011年上半年銷(xiāo)售量前五名分析直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)通泰米蘭風(fēng)尚概況通泰米蘭風(fēng)尚位于貴港市市區(qū)

2、，南臨江北大道，東望中山路，西邊九龍新城，交通便利，項(xiàng)目占地面積15810.94，總建筑面積59566.1，其中商業(yè)建筑面積9448,住宅建筑面積41147，建筑密度30%，容積率3.2, 項(xiàng)目以多層住宅為主，采用了國(guó)內(nèi)外多種新戶型，不同戶型的建筑面積大多在70138平方米之間。綠地面積4828.6平方米估算方法和目的： 價(jià)格估算方法和目的旨在通過(guò)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、房地產(chǎn)發(fā)展分析、宏觀政策面分析、樓盤(pán)個(gè)案分析以及項(xiàng)目自身分析，從而估算出當(dāng)前本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格，并判斷本項(xiàng)目未來(lái)1年內(nèi)可能的價(jià)格走勢(shì)。價(jià)格評(píng)估內(nèi)容組成宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析樓盤(pán)個(gè)案分析項(xiàng)目初步評(píng)估價(jià)格范圍

3、項(xiàng)目未來(lái)一年 價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)評(píng)估目的價(jià)格評(píng)估目的第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)分析2011年上半年貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)2007-2010年貴港市GDP及三大產(chǎn)業(yè)2007-2010年貴港市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市旅游外匯及國(guó)內(nèi)旅游收入2007-2010年貴港市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款情況宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析三大產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值基本保持2位數(shù)增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展屬健康狀況。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）連續(xù)4年穩(wěn)步增長(zhǎng)，將使城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，以工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，城市支柱產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007

4、-2010年經(jīng)濟(jì)分析固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資額隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額逐年遞增，且增長(zhǎng)速度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資及地區(qū)生產(chǎn)總值的比重至2010年基本保持在10%左右的比例增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀屬于健康發(fā)展階段.宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析居民生活指數(shù)貧困大于59%溫飽50-59%小康40-49%富裕30-39%最富裕小于30%城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量逐年提高，最具有代表性的恩格爾系數(shù)指標(biāo)反映：至2009年后，貴港市恩格爾系數(shù)接近40%，意味著城市居民生活質(zhì)量水平已經(jīng)處于小康與富裕之間。未來(lái)將表現(xiàn)為高價(jià)值消費(fèi)品和投資品的消費(fèi)大幅增加。例如房產(chǎn)投資、汽車(chē)需求

5、、黃金及高檔商品的消費(fèi)等。宏觀經(jīng)濟(jì)面分析預(yù)測(cè)2011年貴港經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，以上半年的增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)全年增速將超2010年的發(fā)展速度。對(duì)固定資產(chǎn)的投資將延續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)投資將有所回落。居民生活水平這兩三年將維護(hù)當(dāng)前的水平，體現(xiàn)在恩格爾系數(shù)在40%上下小幅浮動(dòng)。作為港口城市，港口收入比重保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。金融機(jī)構(gòu)存貸款2010年末以來(lái)由于受?chē)?guó)家金融調(diào)控政策影響，存款有所增加，貸款額有所減緩。貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)貴港房地產(chǎn)仍然保持旺盛的推動(dòng)勢(shì)頭。人均生活指數(shù)的提高，對(duì)貴港市的投資型物業(yè)是利好因素。港口城市的發(fā)展方向，對(duì)貴港在全國(guó)的宣傳起到了積極作用，利于貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全國(guó)性

6、推廣。需要防范由于09-10年房地產(chǎn)投資額的劇增而給2011-2012年帶來(lái)的房地產(chǎn)投資過(guò)熱所帶來(lái)供應(yīng)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)面分析預(yù)測(cè)第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年貴港市房地產(chǎn)上半年市場(chǎng)分析2007-2010年貴港市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額、均價(jià)及銷(xiāo)售面積分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年1-6月，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積18.71萬(wàn)平方米，共1515套。單套面積144平方米以下的占總預(yù)售面積的88%，占總預(yù)售套數(shù)的94%。單套面積90平方米以下的占總預(yù)售面積的17%，占總預(yù)售套數(shù)的26%。從銷(xiāo)售面積結(jié)構(gòu)上看，成交套型面積的峰值集中在面積區(qū)間90平方米和120平方米、120平方米和1

7、44平方米之間的戶型，分別占總量35%、38%。住宅實(shí)際銷(xiāo)售面積的委縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量大于市場(chǎng)的消化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品大量過(guò)剩積壓，預(yù)期住宅市場(chǎng)將進(jìn)入供需平衡之間關(guān)系形態(tài)。貴港市2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分 宏觀政策分析房地產(chǎn)行政政策國(guó)家宏觀金融政策從2010年到2011年的近一年以來(lái),房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了四次調(diào)控高峰,政策從多個(gè)角度推動(dòng)目前過(guò)度市場(chǎng)化朝著半市場(chǎng)化、半保障化的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整主基調(diào)越來(lái)越清晰，在各個(gè)政策層面上也逐漸趨于嚴(yán)厲，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的調(diào)整必將加速。第一輪：2010年01月國(guó)十一條一、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。二、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地

8、供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。三、大差別化信貸政策著執(zhí)行力度，二套房貸款首付比例不得低于40%。四、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。六、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。七、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷(xiāo)售管理。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，有關(guān)部門(mén)要及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。九、力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。十、中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。十一、進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難的問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。第二輪：2010年4月

9、新國(guó)十條關(guān)鍵：提高二套房首付至五成，局部停止三套房貸，保障房及中小戶型供應(yīng)不低于總供地的七成。一、采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。二、建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。三、第二套住房的首付款比例不得低于50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。四、研制住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益稅收政策。五、增加居住用地有效供應(yīng)。六、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)量的70%。七、確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。八、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)督。九、加大交易秩序監(jiān)管力度。十、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。關(guān)鍵：全面停止

10、三套房貸，首套首付提高至30%，外地?zé)o一年納稅證明，停止房貸。嚴(yán)格執(zhí)行二套50%首付。宏觀政策分析第三輪：2010年09月國(guó)五條一、房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。二、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。四、切實(shí)增加住房有效供給，各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和

11、用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的監(jiān)察考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。五、加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。第四輪：2011年1月國(guó)八條關(guān)鍵：不足五年轉(zhuǎn)讓?zhuān)翠N(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。二套首付不低于60%，已擁有兩套的本地居民限購(gòu)，已擁有一套的外地居民限購(gòu)，不能提供一年納稅證明的外地居民限購(gòu)。一、2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租

12、賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房，棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處，對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證

13、進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。六、原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造，散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。宏觀政策分析宏觀政策解讀及預(yù)測(cè)

14、“限外、限購(gòu)、限貸”的全面收緊，必將推動(dòng)市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)集中化、低端化發(fā)展，從而將導(dǎo)致中高端住宅市場(chǎng)可能全面休克，而投資型購(gòu)房將全面推出市場(chǎng)，改善型市場(chǎng)也將被嚴(yán)重壓制。戶籍套數(shù)2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月變化本地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折未來(lái)核心主力需求外地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付提高到3成，貸款利率85折，不能提供一年納稅證明，限貸首付提高到3成，貸款利率85折，限購(gòu)一套；不能提供納稅證明，限購(gòu)未來(lái)次主力需求本地二套首付二套不低于4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付二套不低

15、于5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付不低于50%，利率1.1倍首付不低于60%，利率1.1倍，限購(gòu)一套未來(lái)邊緣客戶類(lèi)型外地二套首付二套不低于4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付二套不低于5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付不低于50%，利率1.1倍，不能提供一年納稅證明，限貸全面限購(gòu)全面停止本地三套及以上北京全面停貸房?jī)r(jià)過(guò)高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購(gòu)全面停止外地三套及以上北京全面停貸房?jī)r(jià)過(guò)高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購(gòu)全面停止需求面的變化金融準(zhǔn)備金率變化當(dāng)前準(zhǔn)備金率亦接近歷史高度，我們預(yù)計(jì)今年及未來(lái)兩年內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率將維持在高位運(yùn)行，即在20-22%之間。在價(jià)格層面，新國(guó)八條不在單

16、純提出控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而是要求各地方根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人均可支配收入水平確定年度房?jī)r(jià)目標(biāo)，首次對(duì)房?jī)r(jià)水平提出了具體的參考指標(biāo)，并于一季度公布，從而促動(dòng)地方政府從嚴(yán)落實(shí)房?jī)r(jià)的控制水平。類(lèi)別2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月價(jià)格層面對(duì)價(jià)格控制不提具體說(shuō)法采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布價(jià)格面的變化日期商品住宅成交均價(jià)漲幅2007年19032008年2213

17、16.29%2009年257216.22%2010年287811.89%宏觀政策解讀及預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格同比2010年增幅持平或略有微漲，預(yù)計(jì)增幅8-13%，即市場(chǎng)平均價(jià)格在3110-3252元/平方米之間，大勢(shì)總結(jié)及判斷2011年房市將在“政策與市場(chǎng)基本面”的博弈中震蕩波動(dòng)的態(tài)勢(shì)已基本確立，不確定性在持續(xù)增加。投資購(gòu)房基本上將被驅(qū)逐出市場(chǎng)，剛需將占絕對(duì)主導(dǎo)地位，但二套改善需求仍有可為，更多套購(gòu)房則階段性全面受限，面向非自住、非剛需或非本地需求的項(xiàng)目市場(chǎng)壓力陡增。2011年市場(chǎng)總體上將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。微觀上的“有冷有熱”導(dǎo)致宏觀市場(chǎng)量?jī)r(jià)的“不冷不熱”。未來(lái)幾年住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)需要主動(dòng)在戰(zhàn)

18、略上明確轉(zhuǎn)向中小戶型自住型住宅的開(kāi)發(fā)，以順應(yīng)國(guó)家期待房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的戰(zhàn)略方向。需求面的變化預(yù)測(cè)本地三套購(gòu)房和非本地戶籍購(gòu)兩套和異地純投資被行政強(qiáng)制性封堵，投資需求被全面驅(qū)逐。對(duì)首套購(gòu)房者繼續(xù)敞口，成絕對(duì)主力，在經(jīng)濟(jì)能力允許時(shí)，首套也應(yīng)會(huì)盡可能買(mǎi)大點(diǎn)的房子。對(duì)已有一套的本地戶籍居民購(gòu)兩套應(yīng)會(huì)盡量買(mǎi)大房且最好趕在征房產(chǎn)稅前今早買(mǎi)，甚至把第一套小房也換成大房。無(wú)房外地戶口居民，應(yīng)會(huì)盡量一次到位買(mǎi)大房。對(duì)策中小戶型項(xiàng)目全力抓本地首次購(gòu)房需求，市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定活躍。大戶型項(xiàng)目主抓本地改善二套和外地戶籍首套。近兩年未開(kāi)征稅城市該細(xì)分市場(chǎng)需求反而可能受刺激更活躍，戶型面積也要適當(dāng)加大且提高三居以上比例，以與該類(lèi)客群新的購(gòu)買(mǎi)取向更匹配。樓盤(pán)個(gè)案分析第四部分 樓盤(pán)個(gè)案分