2021天津房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬卷

1、第 頁(yè)2021天津房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)最符合題意） 1.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量D存量+新增竣工量-拆毀量2.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。A自然折舊B物質(zhì)折舊C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊3.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各

2、種因素中，“城市化”屬于（）。A社會(huì)因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素4.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)（）。A估價(jià)業(yè)務(wù)B估價(jià)目的C估價(jià)對(duì)象D估價(jià)程序5.某宗面積為3000m。的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）。A78萬元B882萬元C1210萬元D1272萬元6.國(guó)外和中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的（）不盡相同。A意義B稱謂C定義D稱謂和定義7.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為

3、（）元/m2。A3401.36B3398.64C3538.78D3266.678.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格（按面地價(jià)）為800元/m2容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為（）萬元。A824B864C882D9049.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A1.05B0.98C0.95D1.0310.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）。A征地管理費(fèi)B耕地占用稅C安置補(bǔ)助費(fèi)D耕地開墾費(fèi)11

4、.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A建筑技術(shù)B土地權(quán)利設(shè)置C相鄰關(guān)系D土地使用管制12.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是（）和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。A指數(shù)平滑分析B趨勢(shì)擬合分析C時(shí)間序列分析D相關(guān)分析13.報(bào)酬率為（）與所投人的資本的比率。A凈收益B投資回收C投資回報(bào)D收益14.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。A37B40C60D6315.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為20

5、03年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（）。A2003年6月15日B2003年8月15日C簽訂估價(jià)委托合同之日D估價(jià)人員與委托人商定的某日16.直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。A房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)價(jià)格資料C房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D估價(jià)人員選取的價(jià)格資料17.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（）為前提來進(jìn)行工作。A公正B公平C公開D估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益18.下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型（）。A出租的房地產(chǎn)B自用的房地產(chǎn)C餐飲的房地產(chǎn)D營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)19.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。

6、A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值20.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)21.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)交為現(xiàn)金的速度C估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度22.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的（）。A開工日期B取得估價(jià)對(duì)象的日期C取得待開發(fā)土地的日期D開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期23.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m3，成新率為70%房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。A1700B2000C2100D2 40024.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A自物權(quán)B劃撥土地使用權(quán)C抵押權(quán)D租賃權(quán)25.某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實(shí)際支付給賣方3700元/m2，買賣中涉及的全部稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價(jià)格

8、的5.5%，買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為（）元/m2。A3507B3592C3627D3558二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有多個(gè)符合題意） 1.房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有_。A上市B增發(fā)新股C發(fā)行企業(yè)債券D合作開發(fā)E住房抵押貸款 2.房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有_。A上市B增發(fā)新股C發(fā)行企業(yè)債券D信用貸款E住房抵押貸款 3.與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括_。A房地產(chǎn)開發(fā)貸款B土地儲(chǔ)備貸款C個(gè)人住房抵押貸款D在建工程抵押貸款E個(gè)人住房公積金貸款 4.在_中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。A抵押貸款傳遞債券B抵押貸

9、款支持債券C抵押貸款擔(dān)保債務(wù)D抵押貸款直付債券E抵押貸款支持證券 5.土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象是_。A縣級(jí)以上人民政府B土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)C進(jìn)行土地購(gòu)置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)E對(duì)一級(jí)土地進(jìn)行開發(fā)的企業(yè) 6.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款還本付息方式有_。A按月等額還本付息B按季等額還本付息C按且遞增或遞減還本付息D期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式E期間按月付息期末還本 7.商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有_。A貸款價(jià)值比率通常不超過50%B貸款期限最長(zhǎng)不超過10年C貸款期限最長(zhǎng)不超過20年D僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放E貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款 8.抵押率是貸款

10、金額與抵押物價(jià)值之比，又稱貸款價(jià)值比率。抵押率的確定，受許多因素的影響，主要有_。A抵押物的流動(dòng)性B抵押人信用等級(jí)C抵押物價(jià)值取得的情況D通貨膨脹預(yù)期E貸款期限長(zhǎng)短 9.建設(shè)貸款主要用于_。A償還土地購(gòu)置貸款和土地開發(fā)貸款B支付建設(shè)階段的人工費(fèi)C支付在建工程抵押貸款D支付其他相關(guān)成本E支付管理費(fèi) 10.房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有_。A合作開發(fā)方式B建成房地產(chǎn)抵押貸款C在建房地產(chǎn)抵押貸款D房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款E發(fā)行企業(yè)債券 11.房地產(chǎn)抵押貸款包括_。A土地購(gòu)置貸款B個(gè)人住房抵押貸款C商用房地產(chǎn)抵押貸款D個(gè)人住房質(zhì)押貸款E在建工程抵押貸款 12.金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，通常要對(duì)抵押物的

11、情況，按以下_方面的要求進(jìn)行審查確定。A合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)B擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)C合理確定抵押率D抵押物收益豐厚E處置抵押物的渠道暢通 13.控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支A土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足B房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定C開發(fā)周期長(zhǎng)，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可D土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)E土地出讓計(jì)劃不明確 14.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為_。A政策風(fēng)險(xiǎn)B操作風(fēng)險(xiǎn)C信用風(fēng)險(xiǎn)D管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)E市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 15.從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)未取得_的項(xiàng)目，

12、不得發(fā)放任何形式的貸款。A國(guó)有土地使用權(quán)證B建設(shè)用地規(guī)劃許可證C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D建筑施工合同E建設(shè)施工許可證 16.中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是_。A自籌資金B(yǎng)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款C風(fēng)險(xiǎn)投資公司的資金D預(yù)售收入E租賃公司的資金 17.融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括_。A政策風(fēng)險(xiǎn)B資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D匯率風(fēng)險(xiǎn)E利率風(fēng)險(xiǎn) 18.影響金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)的指標(biāo)有_。A資金實(shí)力B企業(yè)信譽(yù)C企業(yè)償債能力D資金擔(dān)保方式E項(xiàng)目獲利能力 19.金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)審查，主要包括_。A財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B銷售利潤(rùn)率C成本利潤(rùn)率D敏感性評(píng)價(jià)E貸款償還期 20.房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有_。A保證B保險(xiǎn)C質(zhì)押D信用E抵押 21.融資方案分析包括_。A資金來源可靠性分析B融資結(jié)構(gòu)分析C融資成本分析D融資能力分析E融資風(fēng)險(xiǎn)分析 22.債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得報(bào)酬是_。A協(xié)議中規(guī)定的貸款利息B協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用C可分配利潤(rùn)D預(yù)售收入E股利 23.可以依法發(fā)行公司債券的公司有_。A股份有限公司B國(guó)有獨(dú)資公司