土地置換與估價(jià)的相關(guān)問(wèn)題

1、土地置換與土地估價(jià)的相關(guān)問(wèn)題土地估價(jià)方面較多是關(guān)于加強(qiáng)土地估價(jià)管理的研究。但現(xiàn)有研究存在一定局限性，首先對(duì)置換注意不夠，對(duì)環(huán)境下的土地價(jià)格形成機(jī)制和導(dǎo)致的估價(jià)困境缺乏研究；其次忽視了土地估價(jià)在土地置換中的關(guān)鍵地位，對(duì)土地置換中的估價(jià)實(shí)務(wù)尚無(wú)文獻(xiàn)涉獵；第三在對(duì)策研究中忽視技術(shù)與社會(huì)組織的綜合作用。一、土地置換的分析(一)土地置換的目標(biāo)與效率由于置換目的不同，且用于置換的兩宗土地的性質(zhì)、用途、權(quán)利狀況和實(shí)體狀況可能有差異，土地置換多種形式，工作流程相應(yīng)也有所區(qū)別。土地置換事關(guān)利益分配，置換雙方往往圍繞評(píng)估流程和評(píng)估基本事項(xiàng)的確認(rèn)問(wèn)題爭(zhēng)論不休，久拖不決。因利益無(wú)法調(diào)解而發(fā)生，或協(xié)商無(wú)望麗中止置換的現(xiàn)

2、象屢見(jiàn)不鮮?？梢杂脫p害曲線來(lái)表示利益沖突對(duì)置換效率的影響。土地置換實(shí)質(zhì)是對(duì)土地資源重新進(jìn)行功能定位和優(yōu)化配置，促進(jìn)城市和農(nóng)村的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。如果土地置換不能為置換雙方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)福利的，不能盡量減小外部性的影響，則置換是沒(méi)有意義的。置換效率的高低取決于為實(shí)現(xiàn)這種優(yōu)化，對(duì)置換過(guò)程成本、進(jìn)度與質(zhì)量的管理狀況。(二)置換方式置換方式常用的是“等量置換”，如在相同用途的建設(shè)用地間的置換。如屬于同一區(qū)域或同一等級(jí)，則一般選擇面積相近的土地作為可置換地；如考慮規(guī)劃利用強(qiáng)度的不同；則選擇建設(shè)規(guī)模(如可建面積)相近的土地進(jìn)行置換。如處于不同區(qū)域或等級(jí)土地間的置換或用途性質(zhì)不同的土地間進(jìn)行置換，也可以在“

3、價(jià)值相當(dāng)”的情況下選擇面積接近的土地。另式是出于節(jié)約集約用地的目的，將不宜利用的待置換地置換到集約利用度高、投資強(qiáng)度大的區(qū)域，這一般會(huì)根據(jù)置換對(duì)象的實(shí)際情況核減土地面積。二、土地置換對(duì)土地估價(jià)的影響(一)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，按照公平公開(kāi)的原則，在土地置換時(shí)兩宗地應(yīng)采用相同的評(píng)估基準(zhǔn)日。但現(xiàn)實(shí)中兩宗用于置換的地塊往往沒(méi)有在同一時(shí)點(diǎn)交割，即待置換地收回的時(shí)點(diǎn)與可置換土地出讓的時(shí)點(diǎn)不同。這種情況經(jīng)常發(fā)生，如出于公共設(shè)施規(guī)劃實(shí)施或僅僅是建設(shè)大型市政工程的需要，待置換土地往往集中在公共工程建設(shè)初期內(nèi)被集中收回，以保障公共建設(shè)的順利進(jìn)行。而可置換土地一般不會(huì)馬上就儲(chǔ)備并整理好，尤其是待

4、置換方往往要求在同一區(qū)域或同一等級(jí)進(jìn)行置換時(shí)，可供選擇的土地更加有限，完成置換準(zhǔn)備工作需要大量時(shí)間。如果估價(jià)時(shí)仍采用相同的時(shí)點(diǎn)，就會(huì)出現(xiàn)下述問(wèn)題。假設(shè)市場(chǎng)處于景氣周期(在經(jīng)濟(jì)景氣周期內(nèi)，由于乙方被提前收回土地使用權(quán)或所，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要，更傾向于進(jìn)行土地置換)，地價(jià)上漲幅度為100。設(shè)待置換地收回的時(shí)點(diǎn)為 L 可置換土地出讓的時(shí)點(diǎn)為 T+s。(二)估價(jià)原則城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中的估價(jià)原則包括：最有效利用原則、替代原則、預(yù)期收益原則等。但土地置換特殊性使得下述估價(jià)原則很容易被忽視：(1)對(duì)等原則：土地置換具有“物物交換”的雙向性，置換雙方具有上的雙重性，既是買(mǎi)方也是賣(mài)方。置換雙方作為土地交易的雙方

5、當(dāng)事人理應(yīng)具有法律和事實(shí)上的地位。在置換評(píng)估時(shí)，也應(yīng)站在平等的立場(chǎng)上，協(xié)商確定評(píng)估流程和各評(píng)估基本事項(xiàng)。對(duì)等原則的另一個(gè)表現(xiàn)，是在可置換土地這一標(biāo)的物的確定上應(yīng)基于“等價(jià)值置換”原則。(2)合理原則：一般來(lái)說(shuō)，協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估也應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。任意兩宗地的市場(chǎng)價(jià)值都不可能完全相同，需要土地估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)兩宗地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)做出合理的價(jià)格評(píng)估，從而置換雙方可依據(jù)兩宗地的價(jià)格差進(jìn)行交割。另一方面，以置換為估價(jià)目的進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估結(jié)果是否合理的一個(gè)重要檢驗(yàn)標(biāo)志就是置換雙方對(duì)土地價(jià)格的認(rèn)可程度，這是估價(jià)方以客戶為本，遵守委托合約的基本要求。(3)互利原則：土地置換調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，優(yōu)化用地

6、配置，提高城市土地利用綜合效率，促進(jìn)公共福利的增加。然而有時(shí)也會(huì)帶來(lái)待置換方原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中斷，造成收益下降、企業(yè)停產(chǎn)、職工待業(yè)等影響。在置換地評(píng)估中，是否將外部利益貨幣化，在估價(jià)時(shí)予以充分考慮，甚至給于必要的平衡，這是值得探討的。(三)估價(jià)方法利益的雙方，對(duì)采用何種評(píng)估方法是相當(dāng)敏感的。但根據(jù)現(xiàn)有國(guó)標(biāo)，首先是估價(jià)目的類型中缺乏“土地置換”這一項(xiàng)，在價(jià)格類型中也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，這使得用于置換目的的土地估價(jià)缺乏技術(shù)依據(jù)；其次對(duì)利益情況下估價(jià)方法的技術(shù)指引也沒(méi)有，因而在估價(jià)師的傾向、評(píng)判依據(jù)以及估價(jià)方法的選擇上隨意性增大，相應(yīng)其結(jié)果的科學(xué)與公正性遭到質(zhì)疑也是難免的了。土地估價(jià)一般可采用市場(chǎng)比較法、假

7、設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本 近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。(1)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍。首先，如果置換被簡(jiǎn)化為是一種自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受強(qiáng)迫的情況下的正常交易，那么最終結(jié)果必將是“等價(jià)值置換”，而這個(gè)價(jià)值就是“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”，但公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值并不是一個(gè)可以通過(guò)技術(shù)就能無(wú)限接近的標(biāo)定價(jià)格，它是動(dòng)態(tài)的、虛擬的、市場(chǎng)化的。實(shí)際上，對(duì)置換地采用市場(chǎng)比較法確定土地價(jià)格，符合要求的可比實(shí)例并不多，可比實(shí)例相對(duì)數(shù)量少，將使估價(jià)判斷缺乏依據(jù)。在不成熟、不完備的市場(chǎng)中去尋求“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”其差距可能更大，是市場(chǎng)比較法的一個(gè)天然缺陷，在土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的縣級(jí)區(qū)域內(nèi)評(píng)估時(shí)應(yīng)注意這一點(diǎn)。其次對(duì)基本符合要求的比較實(shí)例，在交易

8、情況修正上存在不確定性。對(duì)價(jià)格類型不同的案例進(jìn)行比較本身不符合比較案例的質(zhì)量要求。如果不得已必須選擇非置換地案例進(jìn)行比較，那么基于“理性人”的假設(shè)，類似借方對(duì)抵押價(jià)格評(píng)估，置換雙方都希望自己手中的土地更值錢(qián)，待置換地和可置換地都可能被高估。(2)成本 近法的應(yīng)用范圍。在資產(chǎn)評(píng)估工作中應(yīng)用成本法是很一般的做法，利用客觀的取得費(fèi)用進(jìn)行核算，并計(jì)算置換的補(bǔ)償價(jià)差，有利于充分利用現(xiàn)有的技術(shù)資料和信息，在應(yīng)用效果上可能優(yōu)于其他方法，并更容易為置換雙方接受。如果土地市場(chǎng)中長(zhǎng)期波動(dòng)不大，取得土地的歷史成本基本符合客觀事實(shí)，那么以歷史成本計(jì)價(jià)也體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)的依據(jù)性，對(duì)置換雙方也具有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)服力。(四)估價(jià)環(huán)節(jié)土

9、地置換是一種“等價(jià)交換”，不同的土地需要土地評(píng)估來(lái)顯化其市場(chǎng)價(jià)值并為交割提供依據(jù)。土地估價(jià)活動(dòng)理應(yīng)在客觀、公正地考慮置換雙方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益變動(dòng)的情況下，將利益博弈方的合作與雙贏作為成果考核的目標(biāo)。土地置換的有償性決定了置換過(guò)程中存在利益博弈，置換雙方對(duì)利益的識(shí)別與分配是置換的首要問(wèn)題。因此包括估價(jià)委托方式、土地評(píng)估及補(bǔ)償核算等在內(nèi)的估價(jià)環(huán)節(jié)是土地置換的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是表現(xiàn)最集中、管理相對(duì)復(fù)雜的部分。土地置換對(duì)土地估價(jià)的環(huán)節(jié)和基本事項(xiàng)產(chǎn)生了影響。(1)土地置換往往與修改經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃或城建規(guī)劃有關(guān)。它具有主導(dǎo)性，尤其在提前收回已出讓土地時(shí)，在原土地收回程序、可置換地確認(rèn)選擇上以行政為

10、主，待置換方屬于接受置換，幾乎不可能退出置換進(jìn)程或者退出成本非常大。由于置換主體的權(quán)力狀態(tài)不一致，待置換方往往處于利益博弈中相對(duì)弱勢(shì)地位；(2)由于置換帶有定向安置的成分，存在排他性，從這種角度看，土地置換是一種土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，有時(shí)甚至是一種行政安排，這種非市場(chǎng)性和建設(shè)用地通過(guò)招拍掛等形式轉(zhuǎn)讓存在本質(zhì)區(qū)別；(3)土地置換一般通過(guò)置換雙方的協(xié)商進(jìn)行，關(guān)于土地的收購(gòu)和出讓行為并不完全利用市場(chǎng)決定。如土地價(jià)格一般通過(guò)土地評(píng)估確定，而不是通過(guò)土地市場(chǎng)以“無(wú)形”決定，土地評(píng)估及評(píng)估結(jié)果也就成為了利益的焦點(diǎn)和導(dǎo)火線，事實(shí)上，只有在置換雙方對(duì)評(píng)估價(jià)格均滿意的前提下，才能順利進(jìn)行置換。(五)估價(jià)對(duì)象關(guān)于地價(jià)定

11、義，擬置換地和可置換地因現(xiàn)實(shí)狀況的不同，可能存在迥異的地價(jià)定義，這在估價(jià)中應(yīng)予以完全的披露和說(shuō)明。這種因價(jià)格定義上的不同而導(dǎo)致的結(jié)果差異非常容易被忽視。由于土地置換受可供置換土地的現(xiàn)實(shí)局限性，具有“定向置換”的特點(diǎn)，從這個(gè)角度置換地的價(jià)值類型接近于在用價(jià)值，即土地按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬方的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額；而可置換地可用于置換，也可能以掛牌出讓等其他形式進(jìn)入市場(chǎng)流通，因而屬于市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值類型，即可置換地的價(jià)值具有某種市場(chǎng)性，受權(quán)利約束的程度比待置換地相對(duì)要小。關(guān)于這一點(diǎn)，置換雙方往往并沒(méi)有注意。在置換契約中，根據(jù)合理、對(duì)等和互利原則，應(yīng)對(duì)此予以充分的披露。三、土地置換的解決方

12、法(立健全制度體系在我國(guó)實(shí)行的土地管理制度背景下，土地置換的各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)遵循“有法可依、有法必依、違法、必嚴(yán)”的原則。要求置換工作應(yīng)化、程序化和透明化，對(duì)置換涉及和也必須依法進(jìn)行。為此在加強(qiáng)制度建設(shè)方面提出如下建議：(1)發(fā)展土地價(jià)格形成機(jī)的各項(xiàng)行政制。應(yīng)盡快開(kāi)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)調(diào)解辦法的研究，并適時(shí)予以頒布實(shí)施。辦法中應(yīng)明確的類型、強(qiáng)弱，界定調(diào)解的范圍、主體和程序，并通過(guò)完善價(jià)格聽(tīng)證、價(jià)格審計(jì)和仲裁辦法來(lái)指導(dǎo)和確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。(2)對(duì)土地估價(jià)規(guī)程的修訂。估價(jià)目的中應(yīng)明確引入以土地置換為目的的估價(jià)行為，以示對(duì)這種特殊土地流轉(zhuǎn)形式的區(qū)別。相應(yīng)也可界定一種新的價(jià)格類型，即“置換價(jià)格”類，從而區(qū)別于一般的

13、價(jià)格、抵押價(jià)格等。估價(jià)行業(yè)內(nèi)應(yīng)頒布的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和應(yīng)用指南，對(duì)土地置換適用的估價(jià)原則進(jìn)行規(guī)定。(二)加強(qiáng)估價(jià)師的自身建設(shè) (1)估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)的建立與。盡管職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)在不同國(guó)家、不同地區(qū)存在差異，甚至不同估價(jià)師也對(duì)道德標(biāo)準(zhǔn)有不同解讀，但職業(yè)道德是高于一般和估價(jià)規(guī)程等技術(shù)要求的一種行為準(zhǔn)則。它是一種潛在的、發(fā)自內(nèi)心的、高于物質(zhì)利益的上層建筑。土地估價(jià)從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格恪守職業(yè)道德和操守。如果超出自身的管理能力，應(yīng)謝絕當(dāng)事一方的委托，并有義務(wù)對(duì)涉及公共利益的部分進(jìn)行披露。(2)估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍的升級(jí)。實(shí)際上，協(xié)調(diào)利益當(dāng)事人各方的利益和所謂的“避免利益”的通用行為準(zhǔn)則之間并沒(méi)有本質(zhì)的。建議在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大土地估價(jià)師的執(zhí)業(yè)范圍，使估價(jià)師不再是一個(gè)單純的土地估值者，而成為一個(gè)可以為客戶提供全方位服務(wù)的顧問(wèn)。(三)充分發(fā)揮非組織的作用省市局曾規(guī)定，如果對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)估出的價(jià)格有意見(jiàn)，由該市房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)仲裁。這應(yīng)該是一種有益的嘗試。為保證