項目前期介入階段與工作內容要點指引【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】

1、項目前期介入階段與工作內容要點指引【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】項目前期介入階段與工作內容要點指引1適用范圍本指引適用于項目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內容和關注事項。2物業(yè)介入階段與工作內容2.1項目規(guī)劃設計階段項目規(guī)劃設計階段的前期介入工作內容包括，但不限于：1）整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；2）在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調

2、的前提下，應設置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。3）公建的配套設計和功能分配；4）綠化與景觀系統(tǒng)設計的功能及經(jīng)濟性；5）配套與公共設施的配置種類、數(shù)量及分布；6）物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；7）戶型的平面設計是否合理；8）建筑外立面的設計是否留下治安隱患。2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括，但不限于：1）土建a）屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇；b）門、窗的材質；c）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；d）地區(qū)氣候差異對房屋質量的特殊要求；e）空調外掛機預留位的尺寸

3、、冷凝水的統(tǒng)一收集；f）煙道、排氣道的位置；g）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。2）配套a）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；b）各種設備產生的噪音對業(yè)主的影響；c）各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內；d）各種設備設施的能源消耗；e）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；f）設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區(qū)域等的設計是否合理。2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括，但不限于：1）項目所在公司招標工作介入（協(xié)助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求）a）門、窗質量及售后服務；b）智能化設施設備質量及后期維修保養(yǎng)成本；c）供暖、

4、空調、衛(wèi)生設施設備的質量及后期維修保養(yǎng)成本。2）施工過程介入a）房屋質量控制；b）隱蔽工程檢查驗收記錄；c）設計變更記錄的收集；d）設施、設備的安裝調試及售后服務；e）成品保護；f）體育設施、兒童游樂設施質量；g）水景設施防水施工監(jiān)管。2.4營銷介入（配合）1）銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響；2）發(fā)展商贈送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責任及法律責任；3）協(xié)助項目所在公司擬訂業(yè)主臨時公約；4）協(xié)助項目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標手續(xù)；5）具體按營銷配合管理規(guī)定執(zhí)行。3各階段物業(yè)介入通用關注要點3.1設備房設備房包括：配電機房、水泵機房、發(fā)電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火

5、系統(tǒng)房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。3.1.1設備房通用關注要點：1）獨立用房，面積適用；2）有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施；3）地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏；4）配有專用滅火器1-2個位置；5）預留設備檢修、散熱空間（設備與墻體，設備與設備之間），通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；6）有應急通訊、照明設施；7）窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬；8）位置合理，減少管道交叉和總長度；9）對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居?。?0）主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。3.1.2特殊設備房關注要點1）電梯機房設置有專用工具掛置

6、位置；2）二氧化碳滅火系統(tǒng)機房在房外設置啟動設備和系統(tǒng)的裝置；3）配電機房設備前設有專用的絕緣墊；4）二氧化碳滅火系統(tǒng)機房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；5）水泵機房冬季最低溫度低于0C時，必須采用供暖措施；6）二次供水儲水池上方加蓋防塵，內壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；7）宜設專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；8）發(fā)電機房有專用儲備油箱房（與發(fā)電機設備房之間有防火隔斷）；9）配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備；10）供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口，防止給小區(qū)造成污染。3.2公共房屋3.2.1管理用房（管理處辦公室、工

7、程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室）1）滿足功能要求；2）自然采光、通風、防水、防潮；3）配有相應的辦公設施、工具；4）位置便于住戶來訪；5）大小能滿足人員工作要求；6）配有空調（采暖）系統(tǒng)；7）裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置；8）工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；9）位置以便于開展工作為準；10）清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。3.2.2食堂1）通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施；2）有專用倉庫，位置相鄰；3）地面走水順暢；4）有專用供水、供氣等專用設施；5）位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；6）

8、配有專用的廚房設備，用餐桌椅。3.2.3宿舍1）通風、采光、防潮、防水；2）床、被褥等寢具和設備；3）通電話（員工打卡及內線電話）；4）分工集中管理。3.2.4員工會議室（娛樂室、培訓室）1）通風、采光、防潮、防水；2）位置隱蔽（與業(yè)戶互不影響）；3）布局方正，便于靈活使用；4）配有專用桌椅（數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%-85%），白板等；5）層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內文體活動；6）配有彩燈，供娛樂使用。3.2.5垃圾中轉站1）不能設置在物業(yè)的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；2）垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；3）留有專用清水源；4）房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生

9、活垃圾中轉要求；5）房屋本身有通風窗口，保障室內空氣流暢；6）地面有地漏，坡度合理，走水順暢（地面貼瓷磚）；7）有必要的照明及采光。3.2.6倉庫（辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具）1）通風，有自然采光、防潮、防水；2）大小適用、內有資料柜架；3）位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。3.2.7公共洗手間1）位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近；2）數(shù)量適中，以滿足小區(qū)（大廈）基本要求為準；3）上下通暢，地面走水順暢，有地漏；4）避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯。3.3公共區(qū)域3.3.1綠化區(qū)域1）植物品種適應當?shù)爻砷L，維護費用較低；2）綠化整體布局合理，局部搭配得當（蔭生植物的搭配及種植）；3）綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設置澆灌用水取水車（可與清潔用水綜合考慮）；4）綠化覆蓋區(qū)域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；5）在井、溝、標等處預留工程維修通道（鵝卵石）。3.3.2停車場1）機動車場a）停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進性（車用IC卡等）；b）車位線、導向線（牌）、車位檔桿清晰、牢固；c）地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；d）人員的專業(yè)培訓及證照申辦（價目及時管理制度標上墻）；e）配有專用的消防滅火器材；f）