置地訪談?dòng)涗?5投資運(yùn)營(yíng)

1、訪談訪談信息：訪談內(nèi)容：一、背景1、 請(qǐng)問您在的工作經(jīng)歷？我是 2010 年的應(yīng)屆畢業(yè)生，有雙學(xué)士學(xué)位，其中一個(gè)學(xué)位是財(cái)務(wù)。入職后在招標(biāo)采購做了一年。后來轉(zhuǎn)做投資，已有 3 年多；先在做拓展，然后去拓展，春節(jié)后回到?？偛繉用娴耐顿Y崗位，不接觸外部客戶，應(yīng)屆生專業(yè)比較弱，不太扎實(shí)，難以擔(dān)此重任。大區(qū)層面的投資崗位，下派到大區(qū)去鍛煉，對(duì)各種投資項(xiàng)目進(jìn)行審核。2、 您的主要崗位職責(zé)有哪些？投資工作，主要是做項(xiàng)目層面、城市層面的研究，了解地塊、土地特質(zhì)，了解市場(chǎng)和成本，做測(cè)算。這些屬于研究工作，比較專業(yè)。投資前要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、全局思考，各種知識(shí)都需要懂一點(diǎn)，通俗點(diǎn)就是萬金油。如房地產(chǎn)、業(yè)務(wù)鏈、營(yíng)銷、設(shè)

2、計(jì)、工程、合約，前前后后的各種緊密關(guān)系，在拿地前都要考慮好。要事先明確一個(gè)項(xiàng)目背后的邏輯關(guān)系，這就有賴于自己的專業(yè)素養(yǎng)和研究能力。例如看到一個(gè)地塊后，想象開發(fā)假設(shè)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)。拿到這塊地能夠賺，快速嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行對(duì)定位有一定的概念，若拿地 3000，定價(jià) 1W，以后能否賣 1W、賣部門序列職級(jí)校招入職時(shí)間計(jì)劃面談時(shí)間部投資組投資運(yùn)營(yíng)L32010 年畢業(yè)應(yīng)屆生15:50-16:50哪些人？這就需要研究客戶，而且在測(cè)算過程中了解的規(guī)劃指標(biāo)。各個(gè)城市的規(guī)劃條件、規(guī)范把關(guān)是不同的，如結(jié)果，所以要了解清楚。室的配比、綠色條件等，這會(huì)影響測(cè)算有財(cái)務(wù)背景更好，要不然也需要學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，如財(cái)務(wù)回報(bào)、現(xiàn)

3、金流等，有財(cái)務(wù)基礎(chǔ)才能做測(cè)算；并且了解運(yùn)營(yíng)方面的知識(shí)、開發(fā)的候開盤，什么時(shí)候交付結(jié)算等。，如什么時(shí)在建設(shè)過程方案中有自己的想法，跟設(shè)計(jì)一起做。而且設(shè)計(jì)有設(shè)計(jì)的語言，所以要讀懂別人的語言。投資往往是最清楚整個(gè)項(xiàng)目的來龍去脈的，設(shè)計(jì)局限于自己的專業(yè)，所以投資要把不利、有利怎樣做好研究？都告知設(shè)計(jì)，減少風(fēng)險(xiǎn)。要多訪談、多踩點(diǎn)，踩盤也是有講究的，不同的人獲取的信息是不同的，全看各人準(zhǔn)備的深度。踩點(diǎn)一般提前 1 天或半天告知。前期的準(zhǔn)備工作，是在網(wǎng)上搜索地盤的基礎(chǔ)信息，有些現(xiàn)場(chǎng)就不需要再問了。并提前做思考，有疑問的在現(xiàn)場(chǎng)尋求，如這家地價(jià)比別人貴，為什么沒辦法降價(jià)？在現(xiàn)場(chǎng)的感受是不一樣的，所以回來后要再匯

4、總總結(jié)。合格的投資人會(huì)畫整個(gè)城市樓盤的分布圖，并記在腦中，時(shí)時(shí)對(duì)比不同的項(xiàng)目。如別人一個(gè)項(xiàng)目，腦中馬上能夠有個(gè)概念，放在腦中的地圖里去聯(lián)系，跟各個(gè)項(xiàng)目做對(duì)比。像我經(jīng)常跟同坐一輛車，面對(duì)的隨時(shí)發(fā)問要隨時(shí)能回答。有土地市場(chǎng)周報(bào)，每天的工作。起來，分析整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，做好基礎(chǔ)性投資做多做久后，要注重積累經(jīng)驗(yàn)，磨刀不誤砍柴工，通過項(xiàng)目去實(shí)踐學(xué)習(xí)。剛開始可能是先征詢的意見，后續(xù)是把自己的想法跟溝通，對(duì)自己的想法進(jìn)行驗(yàn)證，在不斷的思還有其他的嗎？自己的內(nèi)功。另外，就是找區(qū)做投資，主要跟，找資源，找項(xiàng)目，對(duì)各種土地資源進(jìn)行談判合作。在大、相關(guān)，需要經(jīng)常面對(duì)陌生人，短時(shí)間跟人建立關(guān)系。跟的溝通博弈，不要隨便承

5、諾。是國企對(duì)的公對(duì)系，目標(biāo)是一致的，私下結(jié)交關(guān)系沒問題，但仍要把握好度，處理好利益上的關(guān)系。利益輸送，往往是從投資領(lǐng)域這個(gè)口出去的，這是的原則問題，很考驗(yàn)投資人的品行。投資崗的人都是培養(yǎng)的，極少做社會(huì)招聘，因?yàn)檫@涉及公司的和，外部的人也需要長(zhǎng)期經(jīng)過考驗(yàn)才能用。在做投資，誠信和忠誠度很重要，對(duì)各種界限自己心中要有桿秤，要德才兼并。可能跟 100 個(gè)地，真正拿到可能就 1-2 個(gè)，和效率都偏低，這需要有耐性。前期，其他部門認(rèn)為這事還不太靠譜，所以不太上心；但如果前期沒做好，后續(xù)操作也很有，若跟之前的假設(shè)大相徑庭，責(zé)任在于投資人。所以先擺正心態(tài)，認(rèn)為設(shè)計(jì)、等同事在幫你，自己要有責(zé)任心，不厭其煩地去想

6、得，發(fā)現(xiàn)問題，強(qiáng)調(diào)并傳達(dá)這個(gè)重要性、責(zé)任感；而且如果最后沒拿到地，要先安撫別人，因?yàn)樗麄円餐度肓撕芏嗑Γ詈蟛攀前矒嶙约骸?、 您認(rèn)為目前崗位上工作最具性的地方在哪里？投資過程中，會(huì)遇到很多很多的，需要解決各種問題。如跟對(duì)方把價(jià)格談下來，但地可能有缺陷，像有釘子戶，就服別人去拆；沒規(guī)劃地鐵的，要跟溝通，爭(zhēng)取相關(guān)的交通資源、配套資源。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分考慮和把控，項(xiàng)目有新的風(fēng)險(xiǎn)和趨勢(shì)就下來，確保實(shí)現(xiàn)的偏差性小、可行性高。我之前跟的一個(gè)地，剛開始談，要價(jià) 4000，談下來 3400，為公司創(chuàng)造價(jià)值。但對(duì)方的成本沒消化掉，又漲價(jià)到 4000 多，又砍到 3000 多。其中，就需要我方去研究新增的土地成本是怎樣的，哪些是以前沒考慮到的要增們一般認(rèn)可方面的不可控原因，但其他就不認(rèn)。所以每做一個(gè)動(dòng)作和決策，都要有依據(jù)。4、 除了上面談到的這些，就您目前對(duì)自己崗位的認(rèn)識(shí)，還有哪些是我應(yīng)該清晰以幫助更好的了解這個(gè)崗位的？投資是公司親自抓的，所以要求能吃苦，有上進(jìn)心。投資很辛苦的，白天在外面跑，晚上做研究。女同胞會(huì)感覺比較痛苦，這不是是他們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題。，而做投資需要性格偏外向些，