某大型廣場商業(yè)推廣計(jì)劃(36P)

1、XX廣場場商業(yè)推推廣計(jì)劃劃項(xiàng)目介紹紹及定位位策略項(xiàng)目招商商策略及及租金方方案招商計(jì)劃劃及推廣廣計(jì)劃招商計(jì)劃劃執(zhí)行表表項(xiàng)目費(fèi)用用預(yù)算項(xiàng)目銷售售策略及及銷售價價格七、項(xiàng)目目風(fēng)險性性判斷及及預(yù)防措措施項(xiàng)目介紹紹及定位位策略（一）項(xiàng)項(xiàng)目簡介介AA廣場場，是SSS公司司在XXX斥巨資資打造的的XX商圈圈龍頭項(xiàng)項(xiàng)目。XXXAAA廣場樓樓高377層，其其中裙樓樓11層層，住宅宅A棟222層，B棟118層，躍層住住宅2層層，地下下停車場場1層，地下設(shè)設(shè)備層11層，總總建筑面面積8660000平方米米，其中中110樓樓是裙樓樓商業(yè)，總面積積4.44萬平方方米。早早在20000年年8月，作為城城市標(biāo)志志性建筑筑的

2、AAA廣場的的住宅就就創(chuàng)下均均價29987元元/平方方米銷售售70%的驕人人業(yè)績。本項(xiàng)目位位于XXXXX綜綜合交易易市場黃黃金地段段，是目目前我市市惟一被被市政府府認(rèn)定的的“XX市標(biāo)標(biāo)志性建建筑”，整體體建筑為為歐式風(fēng)風(fēng)格。本本項(xiàng)目與與?？湾扌浅恰y星星商儲商商城和長長德新美專專業(yè)小商商品城等等大型商商場為鄰鄰，在XXX零售售批發(fā)鋪鋪位逐漸漸飽和的的情況下下與以上上商城構(gòu)構(gòu)成了一一個新的的多功能能商品批批發(fā)零售售區(qū)域，在寸土土寸金的的XX市場場形成了了新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)金三三角地區(qū)區(qū)。AA廣場場在公路路、鐵路路和水運(yùn)運(yùn)方面都都有極大大的優(yōu)越越條件。從本項(xiàng)項(xiàng)目旁的的XX公交交總站出出發(fā)，有有20余

3、余條線路路的公交交車可以以直接到到達(dá)XXX市的各各個主城城區(qū)同時時還有近近三百班班次的中中長途汽汽車發(fā)往往XX市內(nèi)內(nèi)各區(qū)縣縣及四川川、貴州州、湖北北、陜西西等地；從鐵路路運(yùn)輸方方面看，項(xiàng)目可可直接通通過濱江江路到大大菜園壩壩火車站站；同時時項(xiàng)目還還與XXX港的數(shù)數(shù)個大型型客貨運(yùn)運(yùn)碼頭直直接相連連，商品品可直接接通過XXX港往往返于長長江中下下游地區(qū)區(qū)。XX批發(fā)發(fā)市場對對于高檔檔經(jīng)營商商業(yè)、規(guī)規(guī)模性批批發(fā)市場場、品牌牌性商品品、日用用品、小小商品等等大型綜綜合性商商業(yè)市場場的強(qiáng)烈烈需求和和本項(xiàng)目目得天獨(dú)獨(dú)厚的優(yōu)優(yōu)勢條件件，將會會吸引更更多的商商家入駐駐，進(jìn)一一步鞏固固和提高高新經(jīng)濟(jì)濟(jì)金三角角地區(qū)

4、銷銷售綜合合商品的的優(yōu)勢，同時為為市場的的消費(fèi)多多源化打打開一條條新的道道路，從從而不斷斷提升XXX綜合合商品批批發(fā)市場場的經(jīng)營營檔次和和市場影影響力，把AAA廣場打打造成為為“XX新消消費(fèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)市場的的坐標(biāo)性性商城”（二）項(xiàng)項(xiàng)目自身身市場分分析（SSWOTT）決定房地地產(chǎn)價值值的因素素是：地地段、地地段、還還是地段段本項(xiàng)目處處于XXX市經(jīng)融融、政治治最集中中的商業(yè)業(yè)中心渝渝中半島島XX區(qū)域域板塊，該板塊塊位于兩兩江交匯匯處，自自古就是是長江中中上游重重要的水水路碼頭頭，貨物物的集散散地，商商客云集集；隨著著XX的快快速發(fā)展展，XXX的地理理優(yōu)勢凸凸現(xiàn)無疑疑，同時時也已經(jīng)經(jīng)成為最最大的商商品零

5、售售批發(fā)市市場區(qū)域域，在商商業(yè)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了了前所未未有繁榮榮的同時時，而周周邊的住住宅仍就就處于88、9十十年代以以及在商商鋪和門門面等以以商業(yè)形形式的物物業(yè)管理理上還是是比較混混亂，地地產(chǎn)市場場也在商商業(yè)的帶帶動下迅迅速的發(fā)發(fā)展，房房價大幅幅的提升升，使得得人口密密集的渝渝中半島島XX區(qū)域域的土地地更加寸寸土寸金金。綜上所述述，我們們不難看看出，項(xiàng)目優(yōu)勢勢1、該區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍非常濃濃厚，規(guī)規(guī)劃發(fā)展展前景很很廣闊，主要是是依托于于區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的優(yōu)勢勢，已經(jīng)經(jīng)營造出出一個良良好的商商業(yè)氛圍圍。2、隨著著區(qū)域商商業(yè)市場場力度的的不斷加加大,各各大頗具具實(shí)力規(guī)規(guī)模與品品牌企業(yè)業(yè)的到來來,對

6、區(qū)區(qū)域無論論是品牌牌或經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)都都起到了了推波助助瀾的作作用。種種種跡象象表明，這一大大的區(qū)域域在行業(yè)業(yè)內(nèi)的品品牌影響響力已輾輾露頭腳腳。3、隨著著該區(qū)域域的商業(yè)業(yè)發(fā)展和和商業(yè)市市場競爭爭激烈，導(dǎo)致經(jīng)經(jīng)營相對對于其他他區(qū)域的的商業(yè)更更加散亂亂無章，沒有一一個良好好的一站站式的服服務(wù)和管管理。4、隨著著新商家家繼續(xù)大大量涌入入和老商商家需要要迅速發(fā)發(fā)展的同同時，我我們可以以看出消消費(fèi)需求求的空間間還是很很大。區(qū)區(qū)域市場場容量與與飽和程程度還較較大的提提升空間間。5、依托托于自身身住宅項(xiàng)項(xiàng)目的成成功所造造成的品品牌影響響力,對對鋪面銷銷售起到到一定作作用。劣勢由于項(xiàng)目目地點(diǎn)處處于XXX商業(yè)中中心

7、市場場的發(fā)展展初級階階段，那那么相對對應(yīng)的一一些商業(yè)業(yè)位置、交通便便利度、居家、經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)都還還在發(fā)展展的初期期，人流流車流量量的大小小直接反反映該區(qū)區(qū)域市場場的商業(yè)業(yè)成熟度度。項(xiàng)目目處于商商業(yè)中心心地帶邊邊緣、項(xiàng)項(xiàng)目年限限有所制制約、項(xiàng)項(xiàng)目與繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)相比比相對于于獨(dú)立依依托性不不強(qiáng)，項(xiàng)項(xiàng)目前期期的定位位和招商商很差沒沒有產(chǎn)生生影響力力等幾個個問題比比較突出出。1、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的門面面與XXX批發(fā)市市場的門門面銷售售差異較較大，自自身地段段相對于于XX商業(yè)業(yè)區(qū)域來來講沒有有明顯的的優(yōu)勢，雖然在在中心商商業(yè)區(qū)邊邊緣，但但是依托托性不強(qiáng)強(qiáng)。2、本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售體量過過大而導(dǎo)導(dǎo)致銷售售期限的的

8、增加，同時在在營銷過過程中也也會出現(xiàn)現(xiàn)各種各各樣的區(qū)區(qū)域性政政策調(diào)整整及不可可預(yù)計(jì)因因素。3、雖然然出入工工交和私私人車輛輛比較多多，但是是商業(yè)氣氣息目前前來講不不夠濃厚厚，周邊邊范圍內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境也起到到了一定定的負(fù)面面影響。附近的的商業(yè)氛氛圍也不不成熟主主要是以以一些大大量批發(fā)發(fā)貨物為為主，各各種經(jīng)營營業(yè)態(tài)與與聚集人人氣的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都很很薄弱。4、自身身商業(yè)經(jīng)經(jīng)營品種種與自身身的住宅宅定位不不明確，以前的的推廣和和招商工工作沒有有產(chǎn)生影影響力。作為社社區(qū)裙樓樓商業(yè)，本項(xiàng)目目更夠?qū)ψ陨砩躺虡I(yè)的支支撐太少少，主要要以投資資、個體體經(jīng)營為為主。5、競爭爭對手眾眾多，多多數(shù)為實(shí)實(shí)力雄厚厚的商場場、市場

9、場。機(jī)遇：在這個寸寸土寸金金的區(qū)域域，隨著著商家的的不斷增增加，各各種貨品品與品牌牌的進(jìn)入入，商業(yè)業(yè)性質(zhì)的的物業(yè)已已經(jīng)達(dá)到到飽和，商家需需要大量量的門面面和商鋪鋪等性質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)來增加加自身的的投資空空間，促促使著物物業(yè)的價價值提升升。1、項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心成成熟地帶帶，消費(fèi)費(fèi)者對市市場上的的對商業(yè)業(yè)物業(yè)的的支持也也相對認(rèn)認(rèn)可和支支持，樹樹立區(qū)域域商業(yè)品品牌形象象、良好好的經(jīng)營營環(huán)境、完善的的管理制制度，將將刺激商商家的進(jìn)進(jìn)入，從從而改變變整體商商業(yè)環(huán)境境。2、國際際化商家家的引進(jìn)進(jìn)和項(xiàng)目目自身品品牌的樹樹立，可可以建立立良好的的商業(yè)環(huán)環(huán)境，同同時增加加投資者者的投資資信心，在招商商過

10、程中中的宣傳傳建立有有效的消消費(fèi)群體體。3、項(xiàng)目目周邊的的業(yè)態(tài)分分布零散散，各種種經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)參差差不齊，經(jīng)營模模式陳舊舊，業(yè)態(tài)態(tài)飽和度度幾乎為為零。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿滿足現(xiàn)有有消費(fèi)需需求。4、本項(xiàng)項(xiàng)目的推推出也為為隨著商商家的不不斷增加加，即將將飽和的的區(qū)域市市場注入入了新的的契機(jī)，加大了了商業(yè)發(fā)發(fā)展的空空間。5、在XXX商業(yè)業(yè)被XXX市民高高度關(guān)注注、多方方認(rèn)可、瘋狂消消費(fèi)的同同時，一一切針對對本項(xiàng)目目宣傳推推廣的影影響力也也都會隨隨之提升升。6、由于于不久XXX大橋橋規(guī)劃的的修建、輕軌一一號線的的開通、濱江路路的修建建等，以以后由XXX到達(dá)達(dá)的區(qū)域域的車輛輛將增加加、出行行將更加加方便，XX未來來

11、的開發(fā)發(fā)及商業(yè)業(yè)中心也也將偏移移到濱江江路沿線線及公交交總車站站附近。威脅：1、消費(fèi)費(fèi)群體對對于本項(xiàng)項(xiàng)目的地地理位置置接受程程度不明明顯，同同時由于于消費(fèi)者者人群比比較喜歡歡集中消消費(fèi)，所所以需要要如何吸吸引消費(fèi)費(fèi)者到本本項(xiàng)目消消費(fèi)，也也將影響響到購買買者的購購買信心心。2、弱市市影響，由于周周邊鋪面面和項(xiàng)目目自身個個別商鋪鋪現(xiàn)經(jīng)營營不是很很理想，所以從從很大程程度上也也會影響響到購買買者的購購買信心心。3、周邊邊人口流流動量大大、人員員復(fù)雜，在以后后商業(yè)的的經(jīng)營管管理上需需要更加加投入，無形中中提高了了經(jīng)營管管理成本本。4、近期期XX區(qū)域域整個商商業(yè)盤投投放的量量增加，在一定定程度上上增加了

12、了激烈市市場競爭爭，同時時也增加加了潛在在客戶的的選擇范范圍，在在銷售過過程中加加大了難難度和風(fēng)風(fēng)險性。結(jié)合以上上一些優(yōu)優(yōu)劣勢，建議在在推廣中中以XXX區(qū)域商商業(yè)形成成的商圈圈為先導(dǎo)導(dǎo)，來打打開市場場，給其其目標(biāo)消消費(fèi)群體體造成深深刻良好好印象，充分利利用招商商商品多多樣化優(yōu)優(yōu)勢與項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理人性性化優(yōu)勢勢相結(jié)合合的特征征，強(qiáng)化化XX區(qū)域域悠久歷歷史下形形成的商商圈和在在本項(xiàng)目目住宅帶帶動下形形成的新新商圈“AA一站式式購物中中心”，所帶帶來的增增值效益益以及所所產(chǎn)生的的綜合競競爭力。從而更更進(jìn)一步步的促進(jìn)進(jìn)與加大大投資者者和購買買者的信信心。（三）項(xiàng)項(xiàng)目定位位策略由于該項(xiàng)項(xiàng)目的地地

13、理位置置和商業(yè)業(yè)設(shè)置所所決定的的因素，同時項(xiàng)項(xiàng)目自身身商業(yè)的的體量和和周邊發(fā)發(fā)展的趨趨勢等條條件結(jié)合合，通過過整體規(guī)規(guī)劃包裝裝我司建建議對本本案業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)部部分（11100層）分分層進(jìn)行行商業(yè)規(guī)規(guī)劃：115樓樓可以劃劃分為服服裝、小小商品和和小食品品批發(fā)市市場；66100樓可以以劃分為為日用品品、服裝裝、體育育用品等等中高檔檔商品；批發(fā)為為主、零零售為輔輔。本項(xiàng)項(xiàng)目總體體量為44.4萬萬平方米米，現(xiàn)在在以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的的平均均公攤為為3050%左右，所以可可以根據(jù)據(jù)實(shí)際商商業(yè)面積積（我們們?nèi)≈虚g間數(shù)為2264000平方方米）進(jìn)進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域規(guī)規(guī)劃,其其定位策策略如下下：1、主題題定位XX新綜綜

14、合商業(yè)業(yè)區(qū)2、名稱稱定位AA廣場場一站站式購物物中心3、經(jīng)營營業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)劃分根據(jù)市場場定位及及項(xiàng)目自自身的優(yōu)優(yōu)勢條件件，AAA廣場重重要以小小商品、日用品品、服裝裝為主專專業(yè)體育育用品、小食品品市場為為輔的多多功能綜綜合商場場。在各出入入口的店店面或者者鋪面，只要規(guī)規(guī)劃為以以服裝、日用品品或者小小商品為為主的批批發(fā)、零零售經(jīng)營營。而店店面的裝裝修和鋪鋪面的劃劃分、通通道的設(shè)設(shè)置等必必須符合合商場的的統(tǒng)一布布局和規(guī)規(guī)劃，做做到劃區(qū)區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管管理。4、區(qū)域域劃分由于項(xiàng)目目自身的的商業(yè)布布局影響響，建議議根據(jù)樓樓層和所所處的出出口門面面位置不不同按整整層進(jìn)行行區(qū)域劃劃分，根根據(jù)聚集集人氣的的主次合

15、合理劃分分：一、二、三三層規(guī)劃劃為成品品服裝、服裝配配飾、布布藝等；四、五五層可以以劃分為為床上用用品、生生活日用用品市場場；六（平街層層）、七七、八層層可以作作為小食食品、小小商品、裝飾品品等吸引引人氣的的批發(fā)零零售商場場為主；九、十十層可以以作為專專業(yè)的體體育用品品商城可可以大面面的閣出出來作為為品牌展展示區(qū)，同時可可以整體體宣傳和和包裝吸吸引消費(fèi)費(fèi)者。（3）XXX新商商業(yè)圈的的建立應(yīng)應(yīng)該有新新的商業(yè)業(yè)氛圍，脫離以以前商業(yè)業(yè)的那些些弊端（臟、亂亂、管理理無序）打造一一個新興興的商業(yè)業(yè)區(qū)，因因此對本本項(xiàng)目的的商場裝裝修、商商場設(shè)施施設(shè)備的的配套，要求以以比較高高的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)行。同時，出于人人性

16、化經(jīng)經(jīng)營的考考慮，商商場可以以設(shè)置休休閑區(qū)，為逛商商場的客客人們真真心服務(wù)務(wù)，還可可以安裝裝移動電電視（可可以為商商場內(nèi)經(jīng)經(jīng)營的商商家提供供服務(wù)，起到商商場內(nèi)導(dǎo)導(dǎo)購的作作用）等等。項(xiàng)目招商商策略及及租金方方案主要目標(biāo)標(biāo)設(shè)定與與意向分分析1、經(jīng)營營者的群群體細(xì)分分按來源地地域細(xì)分分：市區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的本地地經(jīng)營者者群體；市區(qū)內(nèi)內(nèi)的外來來經(jīng)銷商商；下轄轄周邊縣縣經(jīng)營群群體；全全國范圍圍內(nèi)其他他各地地地區(qū)的品品牌經(jīng)銷銷商。按經(jīng)營類類別細(xì)分分：品牌牌服裝代代理商、零售服服裝個體體經(jīng)營戶戶；品牌牌布藝、床上用用品、日日用品代代理商和和零售個個體經(jīng)營營戶；各各種小食食品、小小商品、小飾品品代理商商及個體體經(jīng)

17、營戶戶；各種種品牌體體育用品品經(jīng)銷商商等。2、目標(biāo)標(biāo)客戶分分析（1）目目標(biāo)經(jīng)營營者群體體整體特特征經(jīng)營者群群體以本本地經(jīng)營營商為主主，該群群體有較較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)營能力力和豐富富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，但根根據(jù)市場場經(jīng)營和和定位的的需要，建議整整合有效效的外部部資源特特別是可可以引進(jìn)進(jìn)國內(nèi)大大品牌作作為支撐撐。（2）目目標(biāo)經(jīng)營營者群體體特征資金特征征：有一一定的資資金實(shí)力力，希望望通過實(shí)實(shí)際的經(jīng)經(jīng)營獲得得豐厚的的經(jīng)營利利潤，利利用資金金在商業(yè)業(yè)上多方方長期投投資而獲獲得利潤潤經(jīng)營特征征：有一一定的商商品渠道道來源和和多方的的銷售市市場，以以批發(fā)為為主、零零售為輔輔。目標(biāo)特征征：一種種人群是是不滿意意目前的的經(jīng)營環(huán)

18、環(huán)境和物物業(yè)設(shè)施施，對項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展前景景看好，希望通通過更換換經(jīng)營場場地提升升經(jīng)營實(shí)實(shí)力；另另一種人人群則是是還需要要更大的的發(fā)展空空間、合合適的商商鋪、多多點(diǎn)的經(jīng)經(jīng)營而急急需擴(kuò)大大規(guī)模的的人群。招商策略略1、以大大招小、以商引引商先將周邊邊有實(shí)力力的、有有一定知知名度的的品牌主主力經(jīng)銷銷商和主主力個體體經(jīng)營者者引入本本項(xiàng)目，帶旺項(xiàng)項(xiàng)目、聚聚集人氣氣、增強(qiáng)強(qiáng)潛在客客戶和商商家對本本項(xiàng)目的的關(guān)注和和信心，同時又又為其他他商家入入駐本項(xiàng)項(xiàng)目起到到前期重重要的鋪鋪墊作用用?？筛鶕?jù)各種種品牌入入駐情況況和樓層層明確分分布規(guī)劃劃的情況況進(jìn)行適適時的宣宣傳推廣廣。對商商家介紹紹其他經(jīng)經(jīng)營者入入駐的、團(tuán)

19、購等等性質(zhì)，可以根根據(jù)實(shí)際際情況對對該商家家進(jìn)行適適當(dāng)?shù)膬?yōu)優(yōu)惠、以以提高以以商引商商的可行行性。2、以點(diǎn)點(diǎn)代面建議在項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場設(shè)立招招商展示示點(diǎn)。設(shè)設(shè)立招商商點(diǎn)一方方面可以以長期有有效的宣宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目，加加強(qiáng)本項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域內(nèi)的的影響。另一方方面亦可可為到達(dá)達(dá)現(xiàn)場的的客戶提提供良好好的聯(lián)系系方式和和咨詢洽洽談場所所，同時時也更加加方便招招商工作作的開展展。3、萬商商云集 量身身訂造通過促銷銷會、展展銷會等等將本項(xiàng)項(xiàng)目的商商戶、以以及其他他社會機(jī)機(jī)構(gòu)在約約定的時時間里組組織起來來，為項(xiàng)項(xiàng)目的招招商工作作造勢。同時可可以組織織商家、開發(fā)商商和物業(yè)業(yè)管理公公司相關(guān)關(guān)人員成成立商場場管理小小組，主主

20、要對招招商工作作提供有有效的指指導(dǎo)，為為本項(xiàng)目目商家提提供長期期優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的組組織，既既可樹立立本項(xiàng)目目萬商云云集的形形象，又又可有利利于客戶戶資源的的整合，增加內(nèi)內(nèi)部凝聚聚力。4、“放放水養(yǎng)魚魚”策略商場管理理者、商商家及個個體經(jīng)營營者、商商場三者者之間的的關(guān)系就就象魚農(nóng)農(nóng)、魚和和魚塘的的關(guān)系。只有給給魚塘注注滿養(yǎng)分分充足的的水和食食料，魚魚兒才能能成活魚魚農(nóng)才會會有收益益。因此此，商場場可以在在前期為為商家提提供一定定的優(yōu)惠惠政策，通過商商場、商商家和客客戶力量量來不斷斷地培養(yǎng)養(yǎng)商場，從而達(dá)達(dá)到“盤活、立足、增值”的目標(biāo)標(biāo)。對部部分商家家中獲得得國家、省市或或本區(qū)域域商業(yè)活活動獎勵勵的可以

21、以適當(dāng)放放寬條件件并提供供優(yōu)惠，以此體體現(xiàn)項(xiàng)目目商場的的企業(yè)精精神，尊尊重勞動動、尊重重帶頭人人的政策策。5、參加加展會利用區(qū)域域內(nèi)或者者XX市內(nèi)內(nèi)的相關(guān)關(guān)業(yè)態(tài)的的展銷會會等機(jī)會會，設(shè)立立展點(diǎn)或或展示牌牌，以推推廣項(xiàng)目目和品牌牌，達(dá)到到招商引引資的目目的。招商的主主體與客客戶設(shè)定定招商對象象的確定定圍繞項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)來明明確，一一般都是是引進(jìn)市市內(nèi)外有有影響、有實(shí)力力的商業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)作作為經(jīng)營營管理的的合作對對象，招招商的重重點(diǎn)對象象為實(shí)力力較強(qiáng)的的、具有有整體規(guī)規(guī)模性的的品牌商商家、具具有一定定知名度度的營銷銷經(jīng)驗(yàn)豐豐富的個個體經(jīng)營營客戶代代表、實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的多種種綜合性性經(jīng)營的的商家等等。還可

22、可以通過過特殊項(xiàng)項(xiàng)目的引引入豐富富商場的的功能，塑造項(xiàng)項(xiàng)目的獨(dú)獨(dú)特性。例如品品牌商家家在本區(qū)區(qū)域獨(dú)家家經(jīng)營的的優(yōu)先引引進(jìn)，擁擁有特色色經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目的商商家優(yōu)先先引進(jìn)。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目自身身的各種種因素，我司建建議在前前期的商商家和個個體經(jīng)營營者入駐駐商場時時免收入入場費(fèi)，這樣不不僅可以以降低招招商難度度，迅速速增加商商家制造造人氣氛氛圍，而而且還可可以無形形中給商商家留下下良好的的印象，樹立和和提升項(xiàng)項(xiàng)目的形形象，在在激烈的的市場競競爭中脫脫影而出出占距先先機(jī)。同同時可以以商場應(yīng)應(yīng)從商家家經(jīng)營成成本的角角度考慮慮，在租租金不變變的情況況下適當(dāng)當(dāng)降低保保證金的的額度。其可以以使商家家在入駐駐前期減減低

23、經(jīng)營營風(fēng)險、緩解經(jīng)經(jīng)營壓力力，從而而更能吸吸引更多多客戶，降低招招商難度度。此外外，在入入駐初期期商場可可以對首首次商家家交納的的水電保保證金、物業(yè)管管理承諾諾金、商商場公共共設(shè)施保保證金等等進(jìn)行公公示，最最好是在在簽定合合同時一一并交清清，以免免除多次次收費(fèi)帶帶給商家家的負(fù)面面影響。1、主要要招商條條件的設(shè)設(shè)定主要招商商條件有有租金、年遞增增率、租租期、物物業(yè)管理理費(fèi)用、水電費(fèi)費(fèi)用、免免計(jì)租期期（裝修修期和商商場開業(yè)業(yè)前的推推廣期）、免費(fèi)費(fèi)提供的的廣告位位和停車車位等。租金：XX元/平平方米/月 * 使用用面積；各層各各區(qū)的商商鋪單價價有差別別。年遞增率率：從首首次租賃賃期滿后后（或者者一年

24、后后）起，按每年年租金在在上一年年度租金金的基礎(chǔ)礎(chǔ)上逐年年增長110%15%的租金金。（增增長租金金數(shù)量根根據(jù)實(shí)際際的招商商和市場場情況而而定）押金與支支付方式式：如承承租方采采用年付付，可收收取相當(dāng)當(dāng)于三個個月的租租金額度度的押金金；如承承租方采采取季度度付，則則收取相相當(dāng)于六六個月租租金的押押金；如如給客戶戶免租期期，則必必須首付付超過半半年租金金作為保保證金。租期：建建議35年。對裝修修檔次高高、經(jīng)營營次序好好、品牌牌影響廣廣、市場場占有率率大的商商家可以以根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況延長租租期，但但最長不不能超過過8年免計(jì)租期期：限時時39個月月不等（可以免免計(jì)租金金、免收收物管費(fèi)費(fèi)、免收收整體宣

25、宣傳推廣廣費(fèi)、或或者口頭頭承諾相相應(yīng)部分分免稅費(fèi)費(fèi)等，具具體細(xì)則則根據(jù)招招商情況況而定）。根據(jù)據(jù)商場招招商的進(jìn)進(jìn)展和實(shí)實(shí)際情況況給予商商家不同同程度的的免租期期，對商商家引入入其他商商家的可可以實(shí)施施簽約一一家優(yōu)惠惠一次。物業(yè)管理理費(fèi)：可可參考周周邊商場場的收取取標(biāo)準(zhǔn)，同時結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目自身的的實(shí)際情情況進(jìn)行行修改。水電等費(fèi)費(fèi)用：涉涉及到公公攤和自自用費(fèi)。自用費(fèi)費(fèi)可以按按商鋪用用電功率率計(jì)算或或單獨(dú)安安裝電表表；公攤攤費(fèi)用可可以根據(jù)據(jù)以下公公式計(jì)算算：（費(fèi)用總總額使用面面積費(fèi)用用）使用面面積=單單位面積積的公攤攤費(fèi)用（費(fèi)用總總額使用面面積費(fèi)用用）使用面面積*單單個商鋪鋪面積=商家應(yīng)應(yīng)繳納的的費(fèi)用

26、廣告位：在商場場內(nèi)的讓讓出部分分出入口口的廣告告牌作為為免費(fèi)的的店招，商業(yè)廣廣告等停車位：就近停停車的原原則，可可以根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的情況，按照交交通管理理的相關(guān)關(guān)規(guī)定明明確停車車位并根根據(jù)實(shí)際際情況收收取相關(guān)關(guān)費(fèi)用。招商方式式1、通過過媒體宣宣傳招商商在報紙和和雜志上上進(jìn)行廣廣告推廣廣和宣傳傳、可以以純廣告告或者軟軟文形式式進(jìn)行。也可以以制作新新聞事件件；通過過新穎的的咨詢方方式，報報道項(xiàng)目目的重要要性、必必要性，同時也也可以側(cè)側(cè)面宣傳傳本項(xiàng)目目。2、展覽覽會議招招商法通過舉辦辦多種會會議、展展覽等推推廣活動動向外界界介紹、宣傳、推廣自自身的投投資環(huán)境境及項(xiàng)目目，促進(jìn)進(jìn)溝通，增進(jìn)聯(lián)聯(lián)系，樹樹立形

27、象象、吸引引客商前前來投資資。項(xiàng)目的租租金及定定價策略略為了保障障開發(fā)商商的實(shí)效效收益最最大的利利潤空間間，本項(xiàng)項(xiàng)目將同同過各項(xiàng)項(xiàng)自身因因素和外外界因素素進(jìn)行評評估以及及先“帶租賃賃銷售”等手段段來制定定出一個個利潤最最大化的的策略，通過前前期對外外進(jìn)行招招商工作作，招收收大量商商業(yè)達(dá)到到一定規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)后一段段時期內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營提提升商場場的價值值并把給給投資者者租金收收益計(jì)算算入售價價內(nèi)。這這不但保保障開發(fā)發(fā)商有實(shí)實(shí)效收益益，并且且能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商場的的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理理，同時時使開發(fā)發(fā)商將盡盡量避免免以后的的銷售空空置風(fēng)險險。由此此，我司司制定的的價格策策略如下下：1、項(xiàng)目目商業(yè)價價值評估估（

28、各項(xiàng)項(xiàng)影響價價值的因因素）價值評價價表序號評判因素素權(quán)重評定分值值分值金海洋協(xié)信商城城長德新新美海韻商場場?？托浅潜?案案A周邊環(huán)境境(小計(jì)計(jì))3025.5525.5521.5523.551923.55A-1商業(yè)位置置55544.534.5A-2交通便利利度54.54.53.5434.5A-3周邊房屋屋素質(zhì)5334333A-4周邊居民民質(zhì)素5333.533.53A-5人流55534.534.5A-6車流5553.54.53.54.5B規(guī)劃及建建筑(小小計(jì))2014.5513.5513.551014.5514B-1整體規(guī)劃劃4333.523.53B-2外觀建筑筑風(fēng)格432.531.532.5B

29、-3建筑空間間規(guī)劃32.5221.52.52B-4停車位、便利、大小3221.51.51.51.5B-5主題廣場場3221.51.522.5B-6動線組織織322221.52.5C配套設(shè)施施(小計(jì)計(jì))201413.5513.551014.5514C-1公共配套套設(shè)計(jì)42.52.522.533C-2無障礙設(shè)設(shè)計(jì)432.532.532.5C-3導(dǎo)購設(shè)施施3221.5122C-4安全設(shè)施施32.52.52.51.522C-5燈光設(shè)計(jì)計(jì)3222.512.52.5C-6其它設(shè)施施32221.522D營銷管理理（小計(jì)計(jì)）30222017172222D-1主題形象象321.51.51.52.52.5D-2營

30、銷策略略31.51.51.51.522D-3主力店42.52.51.5222D-4業(yè)態(tài)布局局43.53.53233D-5人流設(shè)計(jì)計(jì)（商場場內(nèi)）2221.51.522D-6經(jīng)營管理理模式321.51.51.522D-7商業(yè)管理理公司42.522.522.52.5D-8經(jīng)營管理理32.52.51.522.52.5D-9物業(yè)服務(wù)務(wù)43.532.533.53.5合計(jì)1007672.5565.5560.557073.55價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度100%7672.5565.5560.557073.55價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)表序號評判因素素權(quán)重價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度分值金 海 洋協(xié)信商城城長德新新美海韻商場場海客鞋城城本 案案A周邊環(huán)境境3

31、025.5525.5521.5523.551923.55B規(guī)劃及建建筑2014.5513.5513.551014.5514C配套設(shè)施施201413.5513.551014.5514D營銷管理理30222017172222價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度100%7672.5565.5560.557073.55根據(jù)本案案與周邊邊商業(yè)的的調(diào)查制制作以上上的商業(yè)業(yè)價值評評價表，可以看看出本項(xiàng)項(xiàng)目自身身優(yōu)劣以以及項(xiàng)目目自身必必須具備備優(yōu)勢性性條件因因素：1、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊沒有良良好的商商業(yè)氛圍圍、人流流量雖然然多，但但是流動動人口占占主要，沒有一一個足以以吸引消消費(fèi)者眼眼球、頓頓足夠買買的商業(yè)業(yè)集中地地。周邊邊車位比比較混

32、亂亂、公交交總站出出站口的的道路狹狹窄，進(jìn)進(jìn)出貨車車沒有一一個統(tǒng)一一管理順順序，有有可能以以后影響響到商家家的經(jīng)營營和管理理。但是是隨著商商場的招招商及開開業(yè)，這這些管理理問題應(yīng)應(yīng)該得到到相應(yīng)的的調(diào)整、更改。2、相信信周邊海?？湾拗扌堑牡慕⒁惨矔觿釉撈瑓^(qū)區(qū)在市場場的關(guān)注注度和知知名度，同時由由于兩個個項(xiàng)目所所規(guī)劃和和經(jīng)營的的商品類類型有所所差距，所以即即使是兩兩個項(xiàng)目目同時開開盤都不不會相互互之間產(chǎn)產(chǎn)生直接接的影響響。這樣樣有了前前者的鋪鋪墊使之之在本項(xiàng)項(xiàng)目操作作時有了了借鑒的的機(jī)會，也間接接的影響響了本項(xiàng)項(xiàng)目的招招商及銷銷售。3、在AAA廣場場“一站式式購物中中心”的主題題思想下下

33、，同時時在齊全全的配套套設(shè)施、專業(yè)的的物業(yè)管管理、先先進(jìn)的經(jīng)經(jīng)營銷售售、良好好的人性性化服務(wù)務(wù)以及大大量的廣廣告宣傳傳上可以以增加無無形的增增值，做做好品牌牌形象、品質(zhì)服服務(wù)也是是提升價價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度的重重要手段段。而本案的的商業(yè)如如果要有有好的招招商和銷銷售氛圍圍的話也也要根據(jù)據(jù)各個因因素來制制定相應(yīng)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。并且且可以通通過上述述的平均均價值實(shí)實(shí)現(xiàn)度推推算出本本案的基基本租賃賃價格和和銷售價價格。根據(jù)上表表所知，本案的的價值實(shí)實(shí)現(xiàn)度為為73.5%，但是要要有這個個價值實(shí)實(shí)現(xiàn)度的的取值，就必須須在解決決一些項(xiàng)項(xiàng)目自身身的數(shù)據(jù)據(jù)。同時時介于一一些項(xiàng)目目地理位位置和周周邊環(huán)境境等外部部硬件設(shè)設(shè)施

34、的定定型難以以調(diào)整的的多種因因素所以以在銷售售價格上上可以保保守點(diǎn)，采用試試點(diǎn)性銷銷售策略略。平均均價值實(shí)實(shí)現(xiàn)度（本案除除外）為為68.9%。2、價值值實(shí)現(xiàn)下下的租金金及售價價定位租金統(tǒng)計(jì)計(jì)及分析析我公司通通過對市市場及本本項(xiàng)目的的了解調(diào)調(diào)查后，對該項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)招商分分析得出出了租金金價位及及銷售價價位，而而下面是是調(diào)查周周邊各個個商場的的租金數(shù)數(shù)據(jù)以作作參考，進(jìn)而作作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來測算算出本項(xiàng)項(xiàng)目的平平均租金金，然后后再根據(jù)據(jù)位置布布局得出出最高和和最低租租金價位位及銷售售價位。XX商圈圈各個商商場租金金表（元元/月）項(xiàng) 目最低租金金最高租金金平均租金金金 海 洋256982619協(xié)信商城城24

35、1917579長德新新美65320192.5海韻商場場75435255?？托浅?0280170平均租金金（含各種種因素利利弊分析析平均價價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度為668.99%）139.4586.8363.196404250在結(jié)合價值評評估表上的一一系列數(shù)數(shù)據(jù)依據(jù)據(jù)、判斷斷因素的的利弊分分析、開開發(fā)商自自身的租租金價格格定位等等一系列列依據(jù)，因此可可根據(jù)以以上的條條件推算算出本案案的平均均租金，進(jìn)而推推算出商商鋪平均均售價，上表所所知項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域周邊邊各個商商場的實(shí)實(shí)際平均均租金為為2500元/平平方米月；本案平均均租金 = 平平均租金金本案價價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度平均價價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度 = 225073.5%6

36、8.9% = 2666.7（元/平平方米月）由于本項(xiàng)項(xiàng)目的樓樓層、出出入口和和相對于于招商的的各類商商品比較較多，分分布比較較零散，所以我我司建議議在保持持均價2266.7元/平方米米月的基基礎(chǔ)上，在最低低租金和和最高租租金的價價位差距距可以適適當(dāng)?shù)睦?，也也對于以以后的?guī)規(guī)劃銷售售有好處處。本案最低低租金：70元元/平方方米月本案最高高租金：4633元/平平方米月同時由于于年遞增增率的推推動，本本項(xiàng)目所所有租金金部分可可將于租租賃期（建議115年）滿或者者一年后后，每年年10%155%進(jìn)行行相應(yīng)的的租金增增長，也也對以后后的商鋪鋪銷售減減少了負(fù)負(fù)擔(dān)。3、AAA廣場一站式式購物中中心樓層層平

37、均租租金表（略）招商模式式為了能更更好的吸吸引到客客源，真真正做到到“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”政策，有能保保證項(xiàng)目目的利益益最大化化，同時時我們也也借鑒XXX各個個商場現(xiàn)現(xiàn)有的經(jīng)經(jīng)營模式式，考慮慮到以后后的銷售售工作我我們決定定采取租租賃和聯(lián)聯(lián)營扣點(diǎn)點(diǎn)相互結(jié)結(jié)合的招招商方式式并靈活活運(yùn)用。1、租賃賃商場以平平方米為為單位，規(guī)劃制制定出每每個鋪位位的面積積和單價價，統(tǒng)一一對外出出租。與與商家簽簽定正式式合同時時，商場場收取定定金。商商場開業(yè)業(yè)后按合合同約定定交付租租金和其其余的費(fèi)費(fèi)用。商商家經(jīng)營營未滿合合同約定定期限而而提前退退場，所所收押金金不予退退還，經(jīng)經(jīng)營到期期的商家家有商鋪鋪優(yōu)先續(xù)續(xù)約的權(quán)權(quán)利。（1

38、）、商鋪?zhàn)庾赓U合同同：在意意向客戶戶交納鋪鋪位定金金五天之之內(nèi)（或或約定時時間內(nèi)），交納納合同首首期款并并簽定正正式商鋪鋪?zhàn)赓U合合同。（2）、合同期期：建議議15年，根據(jù)實(shí)實(shí)際需求求可以順順延至88年。（3）、租金：22004633（細(xì)劃劃見AAA廣場一站式式購物中中心樓層層平均租租金表）平街層層從各進(jìn)進(jìn)門商鋪鋪?zhàn)罡邇r價向里以以1020元元/平方方米/月月/商鋪鋪的比例例遞減（或根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況定價價），其其他樓層層則根據(jù)據(jù)以7003355元的價價格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以各個個出入口口、樓梯梯口向周周邊遞減減。使得得整體均均價保持持2666.7元元/m22/月（不含管管理費(fèi)、公共用用電等）。（4）、電費(fèi)：按

39、政府府規(guī)定定定價收取?。ü矓倲傎M(fèi)用按按相關(guān)公公式套算算）。(費(fèi)用總總額使用面面積費(fèi)用用)使用面面積*單單個商鋪鋪面積=商家應(yīng)應(yīng)繳納的的費(fèi)用公共用電電包含在在物管費(fèi)費(fèi)里面或或按公攤攤算。公公攤比例例按以下下格式計(jì)計(jì)算：(總建筑筑面積使用面面積)總建筑筑面積*%+11自用電按按每個鋪鋪位實(shí)際際用電量量收取，可每個個鋪位單單獨(dú)安裝裝獨(dú)立的的電表，電費(fèi)一一個月收收取一次次。（5）、定金收收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)意向商家家挑選好好商鋪后后，向商商場交納納定金，填寫定定金協(xié)議議一式兩兩份（詳詳見預(yù)租租合同），商場場、商家家各持一一份。商商場憑定定金協(xié)議議為商家家保留所所定鋪位位10天天（或者者約定時時間），超過110天

40、（或者約約定時間間）商家家未交納納合同首首付和簽簽定正式式的租賃賃合同的的，商場場可繼續(xù)續(xù)將此鋪鋪位對外外出租，定金不不予退還還。（6）、首期交交納標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)押金：相相當(dāng)于六六個月的的租金或或根據(jù)商商談定價價。租金：按按各商鋪鋪的單價價乘以商商鋪面積積。物管保證證金等費(fèi)費(fèi)用。優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：簽定定合同時時商家愿愿意一次次性交清清一年租租金或者者一次性性交完合合同期內(nèi)內(nèi)的全部部租金，均可享享受相應(yīng)應(yīng)租金折折扣優(yōu)惠惠，所交交租金按按折后價價計(jì)算。2、聯(lián)營營扣點(diǎn)無需制定定租金價價格對外外出租，對有意意向進(jìn)場場的商戶戶簽定聯(lián)聯(lián)營合同同有商場場統(tǒng)一安安排場地地的具體體位置，為了達(dá)達(dá)到更好好的經(jīng)營營效果商商場可在

41、在經(jīng)營過過程中對對商家進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。商場場負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)一收取取營業(yè)款款，并按按合同規(guī)規(guī)定時間間與商家家結(jié)款。結(jié)款時時商家提提供增值值稅發(fā)票票，商場場在扣除除相關(guān)稅稅費(fèi)和合合同約定定利潤點(diǎn)點(diǎn)后將剩剩余款項(xiàng)項(xiàng)打入經(jīng)經(jīng)銷商帳帳戶。（1）簽簽定聯(lián)營營合同意向商戶戶交納進(jìn)進(jìn)場押金金后簽定定聯(lián)營合合同。合同期：一年起起（自正正式開業(yè)業(yè)之日算算起）進(jìn)場押金金：押金金在簽定定合同前前交清（2）扣扣點(diǎn)方式式：倒扣點(diǎn)根據(jù)據(jù)不同品品牌雙方方協(xié)商扣扣點(diǎn)比率率，按營營業(yè)額*扣點(diǎn)比比率作為為商場收收益。此此種方式式商品的的零售價價有經(jīng)銷銷商定，商場通通過POOS收銀銀系統(tǒng)來來控制經(jīng)經(jīng)銷商的的營業(yè)額額，并在在規(guī)定時時間內(nèi)按按合

42、同約約定的扣扣點(diǎn)比例例從營業(yè)業(yè)額中扣扣除商場場應(yīng)得的的收入；但商場場可在合合同中約約定，經(jīng)經(jīng)銷商制制定的零零售價格格不能高高于同類類商場。代銷經(jīng)銷商商制定結(jié)結(jié)算價格格，并按按結(jié)算價價格給商商場供貨貨；商場場在此價價格的基基礎(chǔ)上順順加利潤潤點(diǎn)作為為零售價價，零售售價與結(jié)結(jié)算價之之間的差差價為商商場的毛毛收益。（3）統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀這種模式式，商場場必須統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀，以此此來約束束經(jīng)銷商商和保證證商場利利益。商商場的每每一單商商品交易易都由收收銀系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一收收銀，每每日收銀銀款由收收銀員當(dāng)當(dāng)天交給給收銀主主管負(fù)責(zé)責(zé)，商家家沒有自自己收銀銀權(quán)力。（4）經(jīng)經(jīng)銷商提提供增值值稅發(fā)票票經(jīng)銷商在在結(jié)算前前將按商

43、商場提供供的實(shí)際際發(fā)生營營業(yè)額開開具的增增值稅發(fā)發(fā)票給商商場，商商場憑發(fā)發(fā)票結(jié)算算。3、租賃賃與聯(lián)營營扣點(diǎn)相相結(jié)合模模式部分按聯(lián)聯(lián)營扣點(diǎn)點(diǎn)模式實(shí)實(shí)行統(tǒng)一一收銀，統(tǒng)一管管理，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營。部分按租租賃模式式，商家家可自主主收銀，可自由由議價買買賣。招商應(yīng)變變措施招商和經(jīng)經(jīng)商一樣樣同樣面面臨風(fēng)險險，如招招商工作作不能按按原計(jì)劃劃順利完完成，為為了能保保證商場場如期開開業(yè)，建建議采取取如下措措施：1、短期期促銷為了突出出本項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)優(yōu)勢和和特色布布置，商商場可定定期舉辦辦適當(dāng)?shù)牡拇黉N會會。時間：待待定活動地點(diǎn)點(diǎn)：商場場內(nèi)或者者廣場上上、步行行街等促銷活動動安排：根據(jù)以以后項(xiàng)目目的情況況待定2、對

44、品品牌商家家提供免免租期（1）、每位進(jìn)進(jìn)場商戶戶只需交交三個月月租金即即可入場場免費(fèi)經(jīng)經(jīng)營3個個月。（2）、經(jīng)營期期間按商商場規(guī)定定收取自自用電費(fèi)費(fèi)。（3）、具體經(jīng)經(jīng)營位置置由商場場統(tǒng)一安安排。（4）、簽定臨臨時經(jīng)營營合同，合同中中要約定定臨時商商戶經(jīng)營營所占用用的場地地位置，如有商商家看中中正式租租用，臨臨時商家家得服從從商場的的統(tǒng)一調(diào)調(diào)整，除除非臨時時商家愿愿意提前前簽定正正式租賃賃合同，按合同同規(guī)定交交納首期期款。3、招商商流程（1）商商業(yè)項(xiàng)目目部進(jìn)行行市場調(diào)調(diào)研和目目標(biāo)客戶戶分析分分類，并并以表格格或圖文文方式進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，明確確招商工工作的方方向。（2）確確定招商商對象：對招商商對象

45、的的分析，劃分主主次客戶戶，進(jìn)行行有針對對的宣傳傳推廣。（3）確確定經(jīng)營營模式：投資經(jīng)經(jīng)營；委委托經(jīng)營營；租賃賃經(jīng)營；直接經(jīng)經(jīng)營；虛虛擬經(jīng)營營（網(wǎng)上上經(jīng)營和和空中購購物）。（4）指指定招商商優(yōu)惠政政策；（5）商商業(yè)項(xiàng)目目部進(jìn)行行客戶招招商月計(jì)計(jì)劃實(shí)施施；（6）招招商主管管制定客客戶招商商周計(jì)劃劃；（7）客客戶管理理員對客客戶信息息歸檔完完善、招招商資料料準(zhǔn)備就就緒；（8）招招商管理理進(jìn)行目目標(biāo)客戶戶開發(fā)、拜訪、接洽；（9）商商業(yè)項(xiàng)目目部進(jìn)行行客戶分分類、確確定重點(diǎn)點(diǎn)；（10）商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目部安安排客戶戶初步接接洽，填填寫招商商租戶登登記表；（11）商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目部負(fù)負(fù)責(zé)與客客戶的溝溝通談判判；（12）

46、公司、客戶雙雙方確定定合作對對象、簽簽定招商商意向書書、交納納定金；（13）商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目部與與客戶溝溝通、談?wù)勁?、方方案修改改與認(rèn)可可；（14）公司、客戶雙雙方正式式簽定招招商協(xié)議議招商計(jì)劃劃及推廣廣計(jì)劃（一）招招商階段段劃分、招商目目標(biāo)和時時間安排排階段劃分分：招商商籌備階階段、主主力店招招商階段段、全面面招商階階段、運(yùn)運(yùn)營調(diào)整整階段四四個階段段。招商目標(biāo)標(biāo)：由于于步行街街的商家家是需要要不斷調(diào)調(diào)整、優(yōu)優(yōu)化的，原則上上講，招招商工作作不是招招滿了就就結(jié)束了了。但為為了明確確方向，特定目目標(biāo)如下下：截止到220077年7月月，基本本完成步步行街主主力店、次主力力店（大大商鋪）的招商商，完成成小商

47、鋪鋪70%。截止到220077年8月月底，商商家開始始入場裝裝修，為為開街做做準(zhǔn)備。力爭99月底，確保110月份份一定開開業(yè)。為具體化化可執(zhí)行行，在時時間安排排上，此此計(jì)劃涉涉及的時時間段為為：20007年年1月開開始執(zhí)行行，截止止到20007年年12月月底開業(yè)業(yè)。具體體工作安安排見下下面的計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行時間間表。（二）招招商架構(gòu)構(gòu)、招商商機(jī)制的的建立AA廣場場招商中中心組織織架構(gòu)圖圖招商部經(jīng)理（兼管銷售部）銷售部經(jīng)理招商人員現(xiàn)場銷售人員策劃部2、項(xiàng)目目招商人人員的職職責(zé)（1）項(xiàng)項(xiàng)目招商商部經(jīng)理理對商業(yè)性性招商有有實(shí)際操操作能力力，熟悉悉招商運(yùn)運(yùn)作的流流程和各各環(huán)節(jié)，具有較較強(qiáng)的統(tǒng)統(tǒng)籌和管管理能力

48、力，具有有出色的的談判技技巧和交交際能力力，對招招商各個個行業(yè)有有一定的的了解。職責(zé)：負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目招商工工作目標(biāo)標(biāo)的分解解，制定定招商執(zhí)執(zhí)行方案案和工作作計(jì)劃，并在必必要條件件下協(xié)調(diào)調(diào)各招商商部門與與客戶以以及各招招商部門門之間的的關(guān)系；負(fù)責(zé)招招商部與與項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作中其其他部門門之間的的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與與其他各各部門之之間的關(guān)關(guān)系，根根據(jù)招商商工作計(jì)計(jì)劃和工工作任務(wù)務(wù)統(tǒng)籌安安排招商商執(zhí)行工工作，具具體處理理在招商商過程中中出現(xiàn)的的問題，與大客客戶進(jìn)行行具體的的談判，妥善處處理客戶戶與招商商人員之之間的關(guān)關(guān)系，協(xié)協(xié)調(diào)各招招商人員員之間的的關(guān)系，根據(jù)客客戶的具具體情況況和具體體要求安安排營業(yè)業(yè)房的使使用

49、。及及時向領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)反映映招商過過程中存存在的問問題。（2）策策劃部熟悉商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，具有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)操作的的經(jīng)驗(yàn)，具有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的認(rèn)知知能力和和分析能能力，具具有操作作商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳推廣廣手段和和項(xiàng)目銷銷售招商商的節(jié)奏奏控制把把握。前期通過過市場調(diào)調(diào)查和區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)分析，然后根根據(jù)市場場調(diào)查、區(qū)域商商業(yè)分析析結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目招商商經(jīng)理的的意見，制定出出商業(yè)招招商目標(biāo)標(biāo)方向和和招商的的主力品品牌等，招商的的策劃、媒體計(jì)計(jì)劃的制制定執(zhí)行行、招商商文案的的策劃撰撰寫和設(shè)設(shè)計(jì)（一一名策劃劃，一名名設(shè)計(jì)）。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的實(shí)際進(jìn)進(jìn)程，隨隨時靈活活的改變變宣傳推推廣策略略，同時時在項(xiàng)目目招商的的過程中中抓主賣賣

50、點(diǎn)進(jìn)行行有效的的宣傳。隨時和和項(xiàng)目招招商經(jīng)理理保持溝溝通。（3）招招商人員員對項(xiàng)目的的情況和和招商規(guī)規(guī)則比較較熟悉，深刻地地理解項(xiàng)項(xiàng)目的招招商相關(guān)關(guān)政策，熟悉項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營運(yùn)作過過程，對對指定招招商的各各個行業(yè)業(yè)有一定定的了解解，具有有一定的的談判能能力和溝溝通能力力，個人人具有親親和力，具有一一定的財財務(wù)分析析能力。職責(zé)：執(zhí)執(zhí)行項(xiàng)目目招商的的具體工工作，負(fù)負(fù)責(zé)日常常與客戶戶的直接接洽談，解釋有有關(guān)招商商政策，負(fù)責(zé)與與客戶進(jìn)進(jìn)行聯(lián)系系及收集集客戶檔檔案資料料，負(fù)責(zé)責(zé)解釋客客戶在經(jīng)經(jīng)營中所所需了解解的各方方面情況況，及時時向項(xiàng)目目招商經(jīng)經(jīng)理反映映招商過過程中存存在的問問題。負(fù)負(fù)責(zé)與客客戶簽定定承租

51、合合同。（4）現(xiàn)現(xiàn)場銷售售人員對項(xiàng)目的的情況和和招商規(guī)規(guī)則比較較熟悉，深刻地地理解項(xiàng)項(xiàng)目的招招商相關(guān)關(guān)政策，熟悉項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營運(yùn)作過過程，對對指定招招商的各各個行業(yè)業(yè)有一定定的了解解，具有有一定的的談判能能力和溝溝通能力力，個人人具有親親和力，具有一一定的財財務(wù)分析析能力。職責(zé)：執(zhí)執(zhí)行項(xiàng)目目招商的的具體工工作，負(fù)負(fù)責(zé)日常常與客戶戶的直接接洽談，解釋有有關(guān)招商商政策，負(fù)責(zé)與與客戶進(jìn)進(jìn)行聯(lián)系系及收集集客戶檔檔案資料料，負(fù)責(zé)責(zé)解釋客客戶在經(jīng)經(jīng)營中所所需了解解的各方方面情況況，及時時向項(xiàng)目目招商經(jīng)經(jīng)理反映映招商過過程中存存在的問問題。負(fù)負(fù)責(zé)與客客戶簽定定承租合合同。招商機(jī)制制的建立立，是為為了在招招商團(tuán)

52、隊(duì)隊(duì)中形成成一種人人性化的的制度管管理氛圍圍，做到到有章可可依、獎獎罰分明明，既講講究個人人貢獻(xiàn)、更注重重團(tuán)隊(duì)精精神。建建立一系系列的管管理制度度。招商商人員獎獎勵政策策的建立立、招商商人員處處罰政策策的建立立、招商商人員日日常管理理規(guī)范制制度的建建立等。（三）相相關(guān)招商商資料的的準(zhǔn)備1、招商商手冊（已有）和招商商說明書書2、租賃賃合同3、委托托經(jīng)營合合同 44、定租租確認(rèn)書書5、招招商委托托書6、招商流流程表7、招商商文案8、退房房申請表表等9、授權(quán)權(quán)委托書書等以上文本本見附錄錄，其它它文本資資料根據(jù)據(jù)不同階階段、具具體需求求再行撰撰寫！（四）第第三方招招商網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺的的建立建立第三三方招商

53、商網(wǎng)絡(luò)平平臺可以以得到巨巨大的資資訊支持持，更能能節(jié)省大大量的人人力、宣宣傳推廣廣成本，加快招招商速度度。構(gòu)建建第三方方招商網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺臺可以從從這些渠渠道去爭爭取：1、專業(yè)業(yè)的招商商網(wǎng)站2、專業(yè)業(yè)的地產(chǎn)產(chǎn)交易平平臺3、行業(yè)業(yè)協(xié)會及及政府招招商機(jī)構(gòu)構(gòu)，行業(yè)業(yè)協(xié)會和和政府招招商機(jī)構(gòu)構(gòu)從某種種意義上上講，很很具有權(quán)權(quán)威性和和號召力力，他們們既擁有有本行的的豐富的的品牌資資源和眾眾多企業(yè)業(yè)家朋友友圈，更更具有說說服他們們?nèi)腭v的的話語權(quán)權(quán)。更能能省卻一一大筆宣宣傳費(fèi)用用，在短短期內(nèi)帶帶動一大大批商家家考察、開店的的熱情。例如東東方絲綢綢市場管管委會、鎮(zhèn)政府府、閩商商會館、蘇州上上海各地地行業(yè)協(xié)協(xié)會、步步

54、行街會會員單位位等。4、與定定位不同同的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目招招商部門門建立戰(zhàn)戰(zhàn)略性合合作伙伴伴關(guān)系，達(dá)成資資源共享享的互贏贏格局。特別是是可以通通過私下下互動，把對方方的招商商人員轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為我我們的兼兼職招商商人員，在高獎獎勵的吸吸引下，引進(jìn)我我們所需需的商家家品牌。（五）招招商政策策的制定定在項(xiàng)目的的定位、宣傳推推廣基本本到位的的基礎(chǔ)上上，一個個優(yōu)化組組合的優(yōu)優(yōu)惠招商商政策可可以成為為吸引商商家入駐駐的推動動劑，正正如足球球場上那那關(guān)鍵性性的臨門門一腳。為了吸吸引和推推動極具具影響力力的商家家的進(jìn)駐駐，我們們將在租租金、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面面給予一一定的優(yōu)優(yōu)惠。一次性交交清一年年租金享享受租金金9.77

55、折優(yōu)惠惠。簽定定合同是是商家愿愿意一次次性交完完合同期期內(nèi)（最最少兩年年期合同同）的全全部租金金，可在在原租金金價格基基礎(chǔ)上享享受9.2折優(yōu)優(yōu)惠，所所付租金金按折后后價計(jì)算算。可以針對對一些意意向性不不強(qiáng)、猶猶豫不決決的商家家進(jìn)行免免租期優(yōu)優(yōu)惠政策策，這些些商家只只需要交交三個月月租金即即可入場場免費(fèi)經(jīng)經(jīng)營3個個月?？梢詫⒁灰恍┓e極極租賃而而位置又又不是太太好的商商家，進(jìn)進(jìn)行免水水、電、物管等等費(fèi)用（具體周周期可根根據(jù)實(shí)際際情況待待定）。（六）媒媒體宣傳傳推廣計(jì)計(jì)劃的制制定執(zhí)行行商業(yè)項(xiàng)目目，特別別是大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，招招商造勢勢至關(guān)重重要！造勢就是是運(yùn)用各各種媒體體，以新新聞性的的軟文宣宣傳炒

56、作作為主，配合硬硬廣告，形成密密集的市市場宣傳傳攻勢。在短時時間內(nèi)，在渝中中半島乃乃至整個個XX市形形成熱門門話題，有力提提升我們們的項(xiàng)目目知名度度。這樣樣做的好好處是：節(jié)省大筆筆廣告費(fèi)費(fèi)，因?yàn)闉楹玫倪x選題和好好的文章章，一些些報紙的的收費(fèi)要要比廣告告收費(fèi)少少很多。能夠使目目標(biāo)商家家比較詳詳細(xì)的了了解我們們的項(xiàng)目目情況。通過對對原來的的媒體宣宣傳分析析發(fā)現(xiàn)，原來的的媒體宣宣傳形式式比較單單一，主主要以硬硬廣告為為主，缺缺少詳細(xì)細(xì)的分析析介紹。這樣的的廣告只只能流于于形式，一掠而而過，不不能引起起商家的的注意和和研究。而新聞性性的軟文文或?qū)ｎ}題性的軟軟文比較較具有新新聞性、專業(yè)性性、權(quán)威威性，而

57、而且，廣廣告性不不強(qiáng)，不不會引起起讀者的的警惕和和反感，會仔細(xì)細(xì)的閱讀讀下去。能很快快的達(dá)到到我們的的目的。3、由于于是專業(yè)業(yè)性的宣宣傳，可可以提升升商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目檔次，塑造良良好品牌牌形象，為后續(xù)續(xù)開業(yè)經(jīng)經(jīng)營奠定定良好基基礎(chǔ)。在吸引品品牌性商商家、中中小散戶戶入駐宣宣傳方面面，我們們宜采用用多種宣宣傳手段段：報紙紙、行業(yè)業(yè)報紙、專業(yè)雜雜志、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體、廣播播媒體。主要報報紙為XXX晨、商、晚晚三大報報媒、渝渝洲導(dǎo)報報、新女女報等。時間和和密度安安排上按按高、低低、高的的方式延延續(xù)。具具體媒體體宣傳方方案見媒媒體計(jì)劃劃表。（七）大大型主題題招商活活動的策策劃執(zhí)行行大型主題題性招商商活動，配

58、合全全方位立立體化媒媒體平臺臺（電視視、報紙紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、廣播播）宣傳傳炒作，是步行行街招商商推廣的的“核武器器”。1、招商商發(fā)布會會2、項(xiàng)目目推介會會（指區(qū)區(qū)域性的的針對一一定數(shù)量量的意向向商家、XX周邊邊個體經(jīng)經(jīng)營戶的的集中性性項(xiàng)目說說明、洽洽談會）3、主力力店、次次主力店店等具有有一定品品牌知名名度和影影響力的的簽約儀儀式，如如肯德基基、家樂樂福、國國美、新新超等。4、階段段性的招招商成果果發(fā)布會會5、以項(xiàng)項(xiàng)目命名名的大型型零售連連鎖會議議6、工程程重要節(jié)節(jié)點(diǎn)（封封頂、竣竣工等）完成及及開業(yè)慶慶典會根據(jù)目前前的項(xiàng)目目招商情情況，在在68月份份，計(jì)劃劃舉行招招商發(fā)布布會、項(xiàng)項(xiàng)目推介介會、簽簽

59、約儀式式，其它它活動視視具體發(fā)發(fā)展情況況而定?；顒泳呔唧w策劃劃執(zhí)行方方案在確確定后撰撰寫。四、招商商計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行時間間表（220077年1月月20007年年10月月開業(yè)前前后）（一）招招商流程程表整體布局局，規(guī)劃劃圖紙，定出合合理價格格范圍（權(quán)限范范圍）定位商戶戶檔次，鎖定商商戶所在在范圍，以便全方位出出擊（招招商班子子的建立立）全方位開開展招商商工作，基本上上采取“走出去，請進(jìn)進(jìn)來”的方式式（招商商中心）合同簽訂訂，錢款款收繳，招商內(nèi)內(nèi)部流程程表的制制做（財務(wù)務(wù)部）轉(zhuǎn)交商管管部，負(fù)負(fù)責(zé)安排排商戶裝裝修進(jìn)場場等事宜宜（商管部部）管理流程程表（二）招招商計(jì)劃劃執(zhí)行時時間表項(xiàng)目明細(xì)細(xì)階段劃分分時間事

60、項(xiàng)明細(xì)細(xì)責(zé)任部門門籌備階段（1月2月）1月1、人員員招聘人事部2、人員員培訓(xùn)策劃部、人事部部、招商商中心3、架構(gòu)構(gòu)和機(jī)制制建立策劃部、招商總總監(jiān)4、招商商資料準(zhǔn)準(zhǔn)備策劃部、招商中中心5、招商商計(jì)劃制制定策劃部、招商中中心6、主力力店聯(lián)系系洽談?wù)猩讨行男?月1、人員員招聘和和培訓(xùn)策劃部、人事部部、招商商中心2、招商商政策的的制定招商中心心、策劃劃部3、主力力店聯(lián)系系洽談?wù)猩讨行男?、家電電賣場目目標(biāo)客戶戶深度洽洽談，選選擇一家家招商中心心5、各媒媒體聯(lián)系系洽談策劃部6、具體體媒體計(jì)計(jì)劃出臺臺策劃部7、招商商方式的的確定招商中心心8、目標(biāo)標(biāo)客戶資資料的收收集招商中心心招商宣傳階段（2月7月）2月-