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文檔簡介

1、民法典物權(quán)編解讀民法典物權(quán)編解讀概述主要修改內(nèi)容1. 加強對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護2. 增加規(guī)定居住權(quán)相關(guān)修改1. 完善物權(quán)變動規(guī)則2. 補充按份共有人優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)方式3. 增加添附規(guī)則4. 農(nóng)村土地使用權(quán)改革(土地經(jīng)營權(quán)入典)5. 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期概述主要修改內(nèi)容第一分編 通則 第一分編 通則 第一章 一般規(guī)定第二百零六條 國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展,按勞分配為主體、多種分配方式并存,社會主義市場經(jīng)濟體制等社會主義基本經(jīng)濟制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟,鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。國家實行社會主義市場經(jīng)濟,保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利

2、。第一章 一般規(guī)定第二百零六條 國家堅持和完善公有制為主體、第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié) 不動產(chǎn)登記新增條文:第二百一十九條【不動產(chǎn)登記資料的合理使用】利害關(guān)系人不得公開、非法使用權(quán)利人的不動產(chǎn)登記資料。第二百二十三條【不動產(chǎn)登記的費用】不動產(chǎn)登記費按件收取,不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié) 不動產(chǎn)登記第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二節(jié) 動產(chǎn)交付修改條文第二百二十六條【簡易交付】動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,權(quán)利人已經(jīng)占有該動產(chǎn)的,物權(quán)自民事法律行為生效時發(fā)生效力。第二百二十七條【指示交付】動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,第三人占有該

3、動產(chǎn)的,負有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。第三節(jié) 其他規(guī)定修改條文第二百三十條【因繼承取得物權(quán)】因繼承取得物權(quán)的,自繼承開始時發(fā)生效力。原條文第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二節(jié) 動產(chǎn)交付第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡易交付】甲的電腦遭竊,數(shù)日后發(fā)現(xiàn)為乙所得,乙又將該電腦借給丙使用(丙與乙之間是否構(gòu)成占有媒介關(guān)系?)。在乙向甲支付補償費用后,甲同意由乙取得該電腦的所有權(quán)。這里的占有是否為“依法占有”? 乙(盜竊人、買受人)丙 買賣 租賃合同 合同 甲(所有人、出賣

4、人)第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡易交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡易交付】物權(quán)法第25條的文義所要求的占有前提必須為“依法”占有。如果受讓人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前占有的動產(chǎn)屬于盜贓物、遺失物,可能因不符合依法占有而難以適用簡易交付。當(dāng)事人在訂立旨在物權(quán)變動的法律行為時,由于占有狀態(tài)已經(jīng)提前實現(xiàn),僅基于合意便可引起物權(quán)法上的效果。受讓人是否基于出讓人的意思獲得占有,在此并不重要。受讓人就非基于出讓人意思而占有的動產(chǎn)適用簡易交付,也符合簡易交付的規(guī)范目的。第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡易交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百

5、二十七條【指示交付】第一種情形:出讓人間接占有轉(zhuǎn)讓物出讓人將基于占有媒介關(guān)系所生的返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人,使后者取得間接占有。返還請求權(quán)的移轉(zhuǎn)不必到期,也可附有抗辯權(quán),比如租賃合同即使尚未屆滿,出租人也可將基于租賃合同對承租人的租賃物返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人,以實現(xiàn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交付】第二種情形:出讓人未間接占有所有物,如何轉(zhuǎn)讓該物的所有權(quán)?若第三人之前系有權(quán)占有, 之后他與出讓人的占有媒介關(guān)系由于違反法律的強制性規(guī)定而無效, 致使該第三人因喪失占有本權(quán)而不再 “ 依法占有動產(chǎn)”。

6、若第三人自始便為無權(quán)占有, 如某人侵奪所有人的占有物致后者失去占有, 則所有人與該非法的無權(quán)占有人之間并無占有媒介關(guān)系, 自然也不存在基于占有媒介關(guān)系的返還請求權(quán)。 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交付】由此可見,立法者將讓與返還請求權(quán)限于“ 第三人依法占有動產(chǎn)”的場合,毫無合理依據(jù)。而且在第三人初始為有權(quán)占有, 嗣后變?yōu)闊o權(quán)占有的場合,這一弊端體現(xiàn)得尤為明顯。 學(xué)者認(rèn)為這一規(guī)定純屬“ 作繭自縛”, 阻礙交易便利。指示交付的目的是為了在轉(zhuǎn)讓間接占有的動產(chǎn)時,免去無效率的現(xiàn)實交付,直接移轉(zhuǎn)第三人占有物的所有權(quán)。 占

7、有媒介人究竟有權(quán)占有還是無權(quán)占有,都不應(yīng)成為適用指示交付的障礙。 舉凡出讓人享有原物返還請求權(quán)的情形都應(yīng)允許出讓人自由轉(zhuǎn)讓。 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百三十條【因繼承取得物權(quán)】因繼承取得物權(quán)的,自繼承開始時發(fā)生效力。本條刪除“遺贈”的相關(guān)表述。繼承從被繼承人死亡時開始,遺產(chǎn)的物權(quán)就移轉(zhuǎn)于繼承人,即使遺產(chǎn)為不動產(chǎn),也不發(fā)生影響。有學(xué)者認(rèn)為,遺贈是單方法律行為,不是合同行為,物權(quán)法以登記和交付為生效要件的是基于合同的物權(quán)變動。然而,因遺贈而取得物權(quán),是基于法律行為的物權(quán)變動,不應(yīng)與繼承一同規(guī)定,而適用交付原則及相關(guān)規(guī)定。第二

8、章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百三十條【因繼承取附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動物權(quán)法第29條規(guī)定的“自受遺贈開始時發(fā)生效力”,究竟是從何時開始?主流學(xué)說認(rèn)為,根據(jù)繼承法第25條,受遺贈人自其知道受遺贈的兩個月內(nèi)表示接受遺贈時取得遺產(chǎn)物權(quán)。在此期間,受遺贈人沒有表示接受遺贈的,或逾此期間才表示接受的,都不能取得遺產(chǎn)物權(quán)。問題:如受遺贈人自表示接受遺贈時取得遺產(chǎn)物權(quán),是否會與繼承法的繼承規(guī)則發(fā)生沖突?附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動物權(quán)法第29條規(guī)定的“自受遺贈附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動假想題被繼承人甲有價值一百萬元的動產(chǎn)和不動產(chǎn),他在遺贈協(xié)議中將價值九十萬元的特定遺產(chǎn)遺贈給乙。甲死后,乙在獲悉甲死亡

9、后一周內(nèi)表示接受遺贈。則遺贈的遺產(chǎn)物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn),剩余的十萬元遺產(chǎn)由甲的法定繼承人丙享有。但甲死亡時尚欠債權(quán)人丁五十萬的債務(wù)。丙認(rèn)為自己僅就十萬元遺產(chǎn)的數(shù)額負有清償義務(wù),其余四十萬不應(yīng)由其清償。問題:丁的債務(wù)如何得到清償?附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動假想題附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動繼承法相關(guān)規(guī)則:繼承法第19條:“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù),繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實際價值為限?!崩^承法第33條:“執(zhí)行遺贈不得妨礙清償遺囑人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)?!睂τ谶z產(chǎn)債務(wù)清償,該法對遺產(chǎn)債務(wù)和遺贈所生債務(wù)的規(guī)則確定如下:(1)遺產(chǎn)債務(wù)只能在遺產(chǎn)實際價值范圍內(nèi)進行有限清償(限定繼承

10、原則);(2)清償稅款和債務(wù)的順序優(yōu)先于遺贈;附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動繼承法相關(guān)規(guī)則:附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動我國繼承法只有限定繼承原則,沒有為受遺贈人規(guī)定清償遺贈人債務(wù)的義務(wù)。這是因為遺產(chǎn)只有在清償被繼承人(遺贈人)生前所欠債務(wù)和稅款后 ,受遺贈人才能取得遺贈物的物權(quán)。換言之,所謂受遺贈人自其知道受遺贈的兩個月內(nèi)表示接受遺贈,只是使其獲得要求移轉(zhuǎn)遺贈物所有權(quán)的請求權(quán)(負擔(dān)行為),并非使其獲得遺贈物的所有權(quán)。他要獲得遺產(chǎn)物權(quán),必須要向法定繼承人請求登記或交付遺贈物,才能獲取物權(quán)。否則,遺贈將以“物權(quán)移轉(zhuǎn)在先”,而繼承人僅負“限定繼承”義務(wù),遺產(chǎn)債務(wù)人(丁)將無法獲得清償。附件:因遺贈發(fā)生的

11、物權(quán)變動我國繼承法只有限定繼承原則,沒有為附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動有人建議,受遺贈人既然在表示接受遺贈時得到遺贈物所有權(quán),也應(yīng)在遺贈物價值范圍內(nèi)負有清償義務(wù)。如上例中受遺贈人乙也應(yīng)負擔(dān)清償九十萬遺產(chǎn)債務(wù)的義務(wù),這樣就能保護債務(wù)人的利益。即使如此,債權(quán)人丁的利益也不能得到足夠保護。因為上例中乙的債權(quán)人如果先行查封、扣押其財產(chǎn)或凍結(jié)乙的帳戶,將處于優(yōu)先受償?shù)牡匚?。若乙是企業(yè),一旦其接受遺贈后被宣告破產(chǎn),那么丁對乙的債權(quán)只能作為普通債權(quán),處于非常劣后的不利地位。因此,物權(quán)法第29條第2款不僅破壞遺產(chǎn)債務(wù)清償順序,而且損害了債權(quán)人利益,是失敗的立法例。附件:因遺贈發(fā)生的物權(quán)變動有人建議,受遺贈人既然

12、在表示接受遺第二分編 所有權(quán)第二分編 所有權(quán)第四章 一般規(guī)定第二百四十三條 為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。第二百四十五條【征用】因搶險救災(zāi)、疫情防控等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用組織、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。組織、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補償

13、。第四章 一般規(guī)定第二百四十三條 為了公共利益的需要,依照法第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百四十八條【無居民海島的國家所有權(quán)】無居民海島屬于國家所有,國務(wù)院代表國家行使無居民海島所有權(quán)。第二百六十四條【集體成員對集體財產(chǎn)的知情權(quán)】農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料。第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百四十八條【第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百六十九條【法人財產(chǎn)權(quán)】營利法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

14、。營利法人以外的法人,對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利,適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。第二百七十條【社會團體法人、捐助法人合法財產(chǎn)的保護】社會團體法人、捐助法人依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn),受法律保護。第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百六十九條【第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)主要修改內(nèi)容:第一,強化業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利。實踐中,一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。民法典增加規(guī)定,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定(第278條第1款第8項)。第二,為了解決物業(yè)管理活動中業(yè)主作出決議難的問題,適當(dāng)降低業(yè)主

15、作出決議的門檻,特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻,并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序(第278條第2款、第281條第2款)。第三,明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有(第282條)。第四,是結(jié)合疫情防控工作,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù),增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合(第285條第2款、第286條第1款)。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)主要修改內(nèi)容:第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百七十八條下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑

16、物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百七十八條下列事項由業(yè)主(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決

17、定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第1款第8項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(法釋20097號)第7條改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分,以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第1款

18、第8項“改變共第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第2款第1句增加業(yè)主共同決定事項的“表決前提”:“業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?!睒I(yè)主參與表決必須滿足雙重三分之二的前提:專有部分面積占比和人數(shù)占比均超過“三分之二”。第278條第2款第2句將重大共同決定事項的雙重三分之二上升至雙重四分之三;決定事項范圍增加第1款第8項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”,減少“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第2款第1句增加業(yè)主第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百八十一條【建筑物及其

19、附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。第二百八十三條【建筑物及其附屬設(shè)施的費用分擔(dān)和收益分配】建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不

20、明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百八十一條【建筑物及其附第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法釋20097號 第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動,權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形,權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法釋20097號 第十四條第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二

21、百八十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百八十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。(第2款無變化)業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可以向

22、有關(guān)行政主管部門報告或者投訴,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。第二百八十七條業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為,有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任。第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,相關(guān)行為第八章 共有第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。第三百零六條【優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式】按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有

23、人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。第八章 共有第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(一)第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間,按份共有人之間有約定的,按照約定處理;沒有約定或者約定不明的,按照下列情形確定:(一)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的,以該期間為準(zhǔn);(二)通知中未載明行使期間,或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的,為十五日;(三)轉(zhuǎn)讓人未通知的,為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等

24、條件之日起十五日;(四)轉(zhuǎn)讓人未通知,且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的,為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時,請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百一十八條【公告期滿無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物歸屬】遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起一年內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的,歸國家所有。第三百二十二條【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律規(guī)定;法律沒有規(guī)定的,按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當(dāng)事人的原則確定

25、。因一方當(dāng)事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補償。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百一十八條【公告期滿無人認(rèn)第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定民通意見第86條非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物,財產(chǎn)所有人同意增添,并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的,按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成,能夠拆除的,可以責(zé)令拆除;不能拆除的,也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的,應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。 擔(dān)保法司法解釋第62條抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的,抵押權(quán)的效力及于補償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或

26、者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。 第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定民通意見第86條第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 法釋200911號第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人

27、同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合司法解釋的問題:附合時不僅考慮物理結(jié)合關(guān)系,而且首要考察的是當(dāng)事人對結(jié)合部分的意思,而非出租人是否同意承租人裝飾裝修租賃物。后者只能決定侵權(quán)責(zé)任是否發(fā)生,而不能決定附合的物權(quán)法效果。如果承租人在租賃期間對租賃物的裝飾裝修構(gòu)成物理上牢固結(jié)合物,裝飾裝修物推定為租賃物的表見成分,并不足以成為附合物,也不會發(fā)生附合的物權(quán)法效果。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合

28、第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合租賃期間屆滿后,承租人負有義務(wù)以自己的費用取走該表見成分。若因其過失造成租賃物損害,承租人還要承擔(dān)侵權(quán)法上的損害賠償責(zé)任。租賃期間屆滿后,承租人也可向出租人轉(zhuǎn)移該裝飾裝修物的所有權(quán)或部分。雙方若達成移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合意,該表見成分轉(zhuǎn)化為物的重要成分。思考:物的表見成分轉(zhuǎn)為物的重要成分需要滿足什么構(gòu)成要件?第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定2.混合分屬不同主體的兩個以上的動產(chǎn),互相結(jié)合,不能識別或識別費用過高。例如,固體的混合或液體的混合。各動產(chǎn)所有權(quán)人,按其動產(chǎn)混合時的價值,共有混合物。除非混合的動產(chǎn)可視為主物的,該主物所有權(quán)人取得

29、混合物的所有權(quán)(德民第947條)。如甲誤取乙的老干媽調(diào)料,放入掛面;甲養(yǎng)的母雞混入乙的雞群,不能分辨。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定2.混合第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定3.加工(1)定義:就他人動產(chǎn)進行制作或改造,而成新物的物權(quán)變動事實。(2)構(gòu)成要件A. 加工標(biāo)的物為動產(chǎn)B. 加工標(biāo)的物為他人所有C. 須因加工而成新物是否成立新物,并非按照價值判斷,而是根據(jù)交易觀念確定,其名稱和用途常為重要標(biāo)準(zhǔn)。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定3.加工第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸屬】評價:該條雖肯定意思自治優(yōu)先,但缺少具體的法定效果,不能為確定物的歸屬提供預(yù)測與指引。添附使得民法重新

30、確定所有權(quán)歸屬,并非法律上原因。1. 動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合,使不動產(chǎn)所有人取得所有權(quán)。2. 動產(chǎn)與動產(chǎn)附合或混合時,各動產(chǎn)所有權(quán)人,按其動產(chǎn)混合時的價值,共有混合物或附合物。如有可視為主物的動產(chǎn),該動產(chǎn)所有人取得合成物或混合物所有權(quán)。3. 加工時,由材料所有人或加工物增加的價值明顯高于材料價值的加工人獲得所有權(quán)。依添附遭受權(quán)利喪失者,得依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)定,向權(quán)利變動的受益人請求金錢補償。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸屬】忽略問題:擔(dān)保領(lǐng)域的新需求若擔(dān)保動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)之上,擔(dān)保物權(quán)人能否將該擔(dān)保動產(chǎn)與不動產(chǎn)分離

31、。即便造成不動產(chǎn)所有權(quán)人損害,擔(dān)保物權(quán)人若能支付賠償,是否享有分離附合動產(chǎn)的權(quán)利?某擔(dān)保動產(chǎn)出賣之后所獲金錢被擔(dān)保人存于其銀行賬戶,與其賬戶中自己的金錢發(fā)生混合。此時,原擔(dān)保物的擔(dān)保物權(quán)人能否就該賬戶金錢主張優(yōu)先受償?第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸第三分編 用益物權(quán) 第三分編 用益物權(quán) 用益物權(quán) 類型土地承包經(jīng)營權(quán)(第330-343條)建設(shè)用地使用權(quán)(第344-361條)宅基地使用權(quán)(第362-365條)增設(shè)“居住權(quán)”(第366-371條)地役權(quán)(第372-385條)用益物權(quán) 類型土地承包經(jīng)營權(quán)(第330-343條)第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度,

32、落實農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”改革的要求,對土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)規(guī)定作了完善,增加土地經(jīng)營權(quán)的規(guī)定,并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定,以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要(第二編第十一章、第三百九十九條)??紤]到農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地制度改革正在推進過程中,草案與土地管理法等作了銜接性規(guī)定(草案第三百六十一條、第三百六十三條)。第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度,落實農(nóng)村承第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)背景:農(nóng)村土地承包法的重大修改鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度的理論基礎(chǔ)就是“三權(quán)分置”。所謂“三權(quán)分置”, 就是要“落實集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)”,這一農(nóng)村經(jīng)濟的改革思想被

33、 2014 年以來的政策文件具體化。 “落實三權(quán)分置制度, 是修改農(nóng)村土地承包法的主要任務(wù)。 在同時調(diào)整 “兩權(quán)分離”和“三權(quán)分置” 所產(chǎn)生的法律關(guān)系的前提下, 修改后的2018年農(nóng)村土地承包法將 “三權(quán)分置”下的承包地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)表達為:在土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán) “兩權(quán)分離” 的基礎(chǔ)上,“從土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出土地經(jīng)營權(quán)”。 第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)背景:農(nóng)村土地承包法的重大修改第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)我國當(dāng)前土地改革的核心問題在于賦予相關(guān)權(quán)利人流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利,土地經(jīng)營權(quán)就是其中的一項重要權(quán)利。民法典規(guī)定的土地經(jīng)營權(quán)可以在如下方面更好地釋放土地生產(chǎn)要素的活力。第一、土地承包經(jīng)營權(quán)人可以采取

34、多種形式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),如出租、入股或其他方式(第339條)。同時,受讓人獲得土地經(jīng)營權(quán)后,可以利用流轉(zhuǎn)的土地自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益(第340條)。第二、土地經(jīng)營權(quán)人可以利用土地經(jīng)營權(quán)進行融資擔(dān)保(農(nóng)村土地承包法第47條)。民法典在不得抵押的財產(chǎn)中,在集體所有的土地使用權(quán)列舉內(nèi)容中刪除“耕地”(第399條第2項)。第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)我國當(dāng)前土地改革的核心問題在于賦予相第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)第三百三十九條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第三百四十條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地,自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。第十一

35、章 土地承包經(jīng)營權(quán)第三百三十九條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)第三百四十一條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán),自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。第三百四十二條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)第三百四十一條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)村土地承包法第三十六條承包方可以自主決定依法采取出租(轉(zhuǎn)包)、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),并向發(fā)包方備案。第三十七條 土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限

36、內(nèi)占有農(nóng)村土地,自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)村土地承包法第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)第四十一條 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的,當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。第五十三條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)第四十一條 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)未決問題:1.土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立擔(dān)保物權(quán)是否以登記為前提?2.流轉(zhuǎn)期限五年以下的土地經(jīng)營權(quán)可否設(shè)立擔(dān)保物權(quán)?3.由集體土地所有權(quán)派生的土地經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時,究竟

37、適用農(nóng)村土地承包法第47條,還是抵押權(quán)的一般規(guī)定? 第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)未決問題:第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)三百四十六條【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立原則】設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求,遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定,不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。第三百四十八條【建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同】通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款:(一)當(dāng)事人的名稱和住所;(二)土地界址、面積等;(三)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;(四)土地用途、規(guī)劃條件;(五)建設(shè)用地使用權(quán)期限

38、;(六)出讓金等費用及其支付方式;(七)解決爭議的方法。第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)三百四十六條【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)第三百五十九條【建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。物權(quán)法第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,

39、按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)第三百五十九條【建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)第十四章 居住權(quán)立法背景黨的十九大報告提出,要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。為落實黨中央的要求,認(rèn)可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,草案在用益物權(quán)部分增加一章,專門規(guī)定居住權(quán),居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。這一制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)何為居住權(quán)?所謂居住權(quán),即非所有人占有、使用他人房屋及

40、其附屬設(shè)施之權(quán)利。它的原理,在于通過房屋所有權(quán)與使用權(quán)的分離,使權(quán)利人享有占有、使用他人房屋的權(quán)益。 居住權(quán)制度創(chuàng)設(shè)于古羅馬,為保障非繼承人對于住房的使用利益,家長以遺囑方式將住房的使用收益權(quán)遺贈給其需要照顧的人,使其獲得生活保障,這是創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度之初衷。因此,作為滿足家長制背景下為無住宅家庭成員居住利益而設(shè)計之權(quán)利類型,居住權(quán)自創(chuàng)設(shè)伊始便被貼上了主體限定的人役權(quán)、保障性權(quán)利標(biāo)簽。 第十四章 居住權(quán)何為居住權(quán)?第十四章 居住權(quán)立法背景回顧物權(quán)法制訂過程,居住權(quán)存廢之爭的焦點高度集中在“保護弱者”的問題上,卻忽略了它的物權(quán)屬性。2003 年居住權(quán)的倡導(dǎo)者首先提出居住權(quán)的意義在于“解決三類弱者的

41、居住問題”。由此開始居住權(quán)被看作是解決養(yǎng)老、喪偶、離婚時住房問題的工具。隨后它保護弱者的功能被不斷強調(diào),學(xué)者紛紛提出“設(shè)立居住權(quán)可以更好地保護弱勢群體利益”,或者“居住權(quán)為實現(xiàn)基本的住房權(quán)利提供保障”,更有人直接將居住權(quán)的本源看作是家庭的倫理性。但是當(dāng)它的主要功能被定位為家庭弱者保護時, 就必然與扶養(yǎng)功能重疊,從而缺乏適用空間。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景但是與立法者的設(shè)想完全不同,居住權(quán)的功能不是家庭扶養(yǎng)制度所能替代的。2012年人民法院報指出,由于房地產(chǎn)價格的攀升, 要求確認(rèn)對房屋享有居住權(quán)的訴訟請求不斷增多,“居住權(quán)類糾紛的主體遠超出了立法者對于老人、離婚一方以及保

42、姆三類人群的預(yù)期”。民眾以不同的表達方式自發(fā)地創(chuàng)設(shè)出居住權(quán),這大量存在于買賣、集資、贈與、遺產(chǎn)繼承、家產(chǎn)分割的場合中。 另一方面,“以房養(yǎng)老”、度假投資、合資建房等投資性居住權(quán)的需求也逐步上升,使得居住權(quán)逐漸突破原先的人役權(quán)的屬性。第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景甚至在當(dāng)事人沒有明確設(shè)定居住權(quán),法官也會通過意思表示解釋,在按份共有協(xié)議中推演出居住權(quán)的存在。在最高人民法院公報刊登的2016年“劉柯妤訴劉茂勇周忠容共有房屋分割案”中,法官利用物權(quán)法第7條的公序良俗,將父母5%房屋共有份額看作是一個默示的居住權(quán),由此否認(rèn)女兒共有物分割的請求。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)

43、立法背景在民間居住權(quán)實踐中雖然主體之間都有親屬關(guān)系,但它與扶養(yǎng)義務(wù)中的居住性權(quán)利相比,有如下的特點: 第一, 這種權(quán)利是通過意思自治創(chuàng)設(shè)出來的,即便居住權(quán)的案例多數(shù)是發(fā)生在親屬關(guān)系中,但它不是來源于法定的義務(wù),而是經(jīng)由自由意思創(chuàng)設(shè)出來。第二,從權(quán)利的內(nèi)容上看,居住權(quán)的設(shè)立體現(xiàn)出對于所有權(quán)權(quán)能的分割,將房屋的使用權(quán)歸屬于一方,而所有權(quán)歸屬于另一方。雙方通常在約定中明確地限制了居住權(quán)的范圍,比如不得繼承,不得出租,在居住權(quán)人死后所有權(quán)恢復(fù)到圓滿狀態(tài)。第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景第三,從民間居住權(quán)的設(shè)立方式上看,居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)是所有權(quán)人在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的同時為自己保留居住權(quán),這直接體現(xiàn)

44、出對于財產(chǎn)的歸屬權(quán)能和使用權(quán)能直接進行分割的效果,明顯地展示出它的物權(quán)性質(zhì)。第四,從民間居住權(quán)的期限體現(xiàn)出了一種實現(xiàn)終身穩(wěn)定居住的需求,在協(xié)議中經(jīng)常出現(xiàn)“永久居住權(quán)”、“終身居住權(quán)”“居住直至天年”、“自愿搬走”、“居住百年”這種表達,隱含著對抗第三人的效力。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景從合同自由的角度上看,當(dāng)事人約定的“居住權(quán)”毫無疑問具有內(nèi)部效力,但從當(dāng)事人的目的上看,他們要建構(gòu)的不僅僅是一種在權(quán)利設(shè)定人之間彼此拘束的權(quán)利,他們需要的是一種更靈活的財產(chǎn)分割方式,一方面能夠?qū)⒎课莸乃袡?quán)進行自由移轉(zhuǎn);另一方面保障自己或者他人在房屋中終身穩(wěn)定居住的權(quán)利。整體而言,無論是設(shè)

45、定方式還是權(quán)利的內(nèi)容和期限,民間居住權(quán)的形態(tài)與民法典的居住權(quán)非常相近,顯著區(qū)別于既有的離婚居住權(quán)或者老年人居住權(quán)。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)社會成因與功能單純的所有權(quán)的分配是一種非此即彼的關(guān)系,而居住權(quán)則使得財產(chǎn)分配更為多元,由此使得有限的資源滿足多個主體的需求:首先,所有權(quán)人可以在遺囑中把居住權(quán)移交給一人而所有權(quán)移交給另一人;其次,可以把空虛所有權(quán)人交給別人,自己保留居住權(quán);再次,自己保留空虛所有權(quán), 而居住權(quán)留給別人; 最后,將空虛所有權(quán)和居住權(quán)交給不同的主體。居住權(quán)的技術(shù)結(jié)構(gòu)可以游走于物權(quán)和家庭邏輯之間。就前者而言,它的邏輯結(jié)構(gòu)符合物權(quán)的要求,房屋的所有權(quán)和使用權(quán)能的區(qū)分

46、關(guān)系符合現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序;就后者而言,它把家庭中的具體角色融入居住權(quán)人和空虛所有權(quán)人的邏輯中去。它不直接介入父母妻兒之間的身份關(guān)系,但可以把這種私人關(guān)系以形式理性的方式表達出來,由此滿足家庭財產(chǎn)代際分配中的兩難選擇。 第十四章 居住權(quán)社會成因與功能第十四章 居住權(quán)社會成因與功能1公租房所謂公租房,即國家或者公共機構(gòu)所有, 以較低價格租賃給中低收入群體的保障性住房。依傳統(tǒng)理論, 房屋使用人與所有人通過租賃合同約定彼此的權(quán)利和義務(wù),承租人僅具有債法意義上的租賃權(quán)。2. 合資建( 買) 房依現(xiàn)行物權(quán)法,在合資建( 買) 房情況下, 出資人成立共有關(guān)系,出資人依約定或按出資比例成就按份共有。出資人若不為

47、房屋共有人, 則對于房屋不享有任何物權(quán)。此種安排將合資人置于非此即彼的境地,有悖于契約自由原則。 第十四章 居住權(quán)社會成因與功能第十四章 居住權(quán)社會成因與功能3. 房產(chǎn)投資分時度假酒店、酒店式公寓等房產(chǎn)投資行為近年興起。然在投資人通常只能選擇購買公寓或酒店所有權(quán),或與出售人以合同約定使用權(quán)的方式進行投資。而以單獨所有權(quán)形式投資購買一塊土地或一幢房屋,以用于度假,投資成本明顯過高; 合同約定之使用權(quán)則受制于債權(quán)相對性的限制,一旦出售人違約,投資人權(quán)益很難得到保障。第十四章 居住權(quán)社會成因與功能第十四章 居住權(quán)4.家庭成員墊資購( 建) 房 我國民間長期有父母墊資購(建) 房的傳統(tǒng),在子女購置房屋

48、時,為幫助其克服資金上的困難,父母往往傾其所有幫其購房。在子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)或離異分割房屋的情況下,墊資行為經(jīng)常演化為借貸或贈與性質(zhì)之紛爭,父母并不能就房屋提出任何主張。第十四章 居住權(quán)4.家庭成員墊資購( 建) 房 我國民間長第十四章 居住權(quán)社會成因與功能5. 以房養(yǎng)老 我國老齡化嚴(yán)重且房屋自有率奇高,無論是總體還是城鎮(zhèn)房屋自有率均遠高于世界平均水平。老齡化產(chǎn)生了嚴(yán)重的養(yǎng)老危機:一方面養(yǎng)老資金入不敷出; 另一方面, 傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老不堪重負。而房屋的高價值、弱流通性決定老年人若要自食其力地籌措養(yǎng)老資金,最現(xiàn)實的途徑就是盤活房屋價值。 國外實踐中廣泛存在一種被稱為“空虛所有權(quán)交易”的以房養(yǎng)老產(chǎn)品

49、。老年人以相對低的價格將房屋出售,但出售人仍保留有生之年對于房屋的居住權(quán)。在出售人死亡之前,購買人雖為房屋所有人,但不能實際使用房屋。 第十四章 居住權(quán)社會成因與功能第十四章 居住權(quán)5. 以房養(yǎng)老 2009年12月華爾街雜志中一篇名為法國房產(chǎn)抵押的復(fù)興的財經(jīng)新聞,講述了一個法國82歲的老太太如何以自己的住宅設(shè)立特殊的抵押,獲得養(yǎng)老金的事情。她將巴黎的房子賣給貸款者,但自己仍然居住在這里,后者付給他相當(dāng)于市價18%的現(xiàn)金,而后每月再支付養(yǎng)老金,在她死后,貸款人獲得完整的所有權(quán)。文中還提到這種近似倒按揭的金融產(chǎn)品在歐洲國家,尤其是法國和意大利的市場狀況:“雖然市場仍然狹小,但這種類型的交易正在逐漸

50、變得普及,在意大利它被稱作空虛所有權(quán)買賣,大多數(shù)交易是一次性的付款而非逐月的養(yǎng)老金支付。在2007年,意大利共有5000筆空虛所有權(quán)交易,占不動產(chǎn)交易總額的6%。在法國,這一制度適用的數(shù)量仍然很小,但正在逐漸增大。根據(jù)法 國統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù),這一制度的適用從1997年到2001年有700例 , 而在2002年到2006年間提升到1000例。” 第十四章 居住權(quán)5. 以房養(yǎng)老 第十四章 居住權(quán)居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系通過設(shè)定居住權(quán),一個完整所有權(quán)區(qū)分為兩種獨立的權(quán)利, 一方面是按照個人需求對于房屋的使用權(quán),另一方面則是享有最終歸屬的空虛所有權(quán)。后者實際的使用價值被掏空, 還仍然保持了一些沒

51、有被居住權(quán)所吸收的所有權(quán)的基本內(nèi)容,包括了特定情況下的占有權(quán)、請求賠償?shù)臋?quán)利、排除妨害請求權(quán)以及監(jiān)督和控制的權(quán)利。這些針對現(xiàn)實內(nèi)容的權(quán)能使得期待利益能得以良好保持。 從對房屋的利用看,居住權(quán)人和所有權(quán)人之間是一種先后的關(guān)系:居住權(quán)人掌握著房屋的現(xiàn)實使用, 所有權(quán)人享有的是期待利益,只有在用益權(quán)結(jié)束之后,才可以獲得物的實際利益。 第十四章 居住權(quán)居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系國內(nèi)學(xué)界有觀點認(rèn)為,居住權(quán)體現(xiàn)出物隸屬于人的效力,具有人身性和社會保障性質(zhì)。但居住權(quán)的這種“人身性”是通過物權(quán)的規(guī)則體現(xiàn)出來的, 它只是權(quán)利的范圍和期限的體現(xiàn)。首先,居住權(quán)的權(quán)利期限默示為權(quán)

52、利人的終身。這只是一個默示期限,當(dāng)事人可以按照自己需要設(shè)定明確的權(quán)利期限。其次,居住權(quán)的專屬性意味著權(quán)利的范圍, “不可出租”是源于使用權(quán)的特性,居住人只能對房屋直接使用而不能獲取收益; “不可繼承性”則是由居住權(quán)的期限決定的,不能超過居住權(quán)人的生命周期, 否則所有權(quán)就無法回復(fù)到完滿的狀態(tài)。因此, 把居住權(quán)的“人身性”拆解開來,實質(zhì)就是關(guān)于權(quán)利期限和權(quán)利范圍的問題,這些要素與親屬身份無關(guān), 符合物權(quán)邏輯并與交易秩序并行不悖。 居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系第十四章 居住權(quán)(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的

53、需要。權(quán)利客體:他人住宅(能否擴展為包括商業(yè)房屋的一切房屋?)這里的住宅不應(yīng)限于房屋的全部,如果房屋的部分能夠獨立居住,也同樣可以設(shè)立居住權(quán),所以居住權(quán)與房屋所有權(quán)相比具有很大的靈活性。就此而言,居住權(quán)制度也是對傳統(tǒng)物權(quán)法上客體特定性原則的一項突破。如果僅就房屋的部分設(shè)立居住權(quán), 就應(yīng)當(dāng)在合同、遺囑或者遺贈中明確表示,并在不動產(chǎn)登記簿上予以明確。 第十四章 居住權(quán)(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第十四章 居住權(quán)(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍權(quán)利性質(zhì):用益物權(quán)。權(quán)利范圍:占有、使用。居住權(quán)服務(wù)于生活居住的目的, 應(yīng)當(dāng)包括占有、使用他人住宅的權(quán)能。居住權(quán)屬于限制性人役權(quán),原則上不具有收益的內(nèi)容,所以本條

54、并未規(guī)定居住權(quán)的收益權(quán)能。但是,不得利用居住權(quán)進行收益并非強制性規(guī)定,如果當(dāng)事人在合同中另有約定,或者在遺囑、遺贈中另有表示,應(yīng)當(dāng)承認(rèn)居住權(quán)的收益權(quán)能。所以,本條規(guī)定的只是居住權(quán)的典型樣態(tài),并不是居住權(quán)的概念,具體情況下居住權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的意思確定。 第十四章 居住權(quán)(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍思考:權(quán)利客體通常是他人的住宅。能否擴大為一切房屋?有學(xué)者持?jǐn)U大的立場,主要基于兩方面的理由: 其一,在重商主義背景下,民、商交融乃不可否認(rèn)之事實,房屋的功能使用越來越多樣化, 住宅與商業(yè)性房產(chǎn)之壁壘趨于瓦解, 分時度假酒店、酒店式公寓上均可能成就居住權(quán), 居住權(quán)之標(biāo)的

55、不宜限于住宅。其二,在房屋獨立利用已成趨勢情況下,居住權(quán)不過是適應(yīng)此一需要, 在存在“超前”隱憂且前提性論證不足情形下,通過舊瓶裝新酒的方式表達之房屋使用權(quán)。作為用益物權(quán),居住權(quán)雖名為“居住”之權(quán),但對房屋的利用早已超越傳統(tǒng)“生活居住”的內(nèi)涵, 而成為投資的有效手段。條文僅將其定位為“生活居住”需要, 不利于鼓勵房屋上的投資行為,故此需要增加涵蓋“投資”事項。 (一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第十四章 居住權(quán)(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍在使用他人房屋的基礎(chǔ)上, 限定為“生活需求”。這里的生活需求并不是一個僵化的范圍:首先,權(quán)利的主體是居住權(quán)人,但是它的權(quán)利范圍應(yīng)該滿足當(dāng)事人自己使用和家庭使用; 其

56、次,當(dāng)事人身份的變化,應(yīng)該能夠滿足居住權(quán)人自己、家庭和醫(yī)護人員的居住需求。 思考:能否突破“生活居住的需要”?第十四章 居住權(quán)(一)居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第十四章 居住權(quán)(二)居住權(quán)的設(shè)立方式第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。第三百七十一條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。第366條規(guī)定居住權(quán)可以通過合同設(shè)立,而第371條又規(guī)定通過遺囑設(shè)立居住權(quán),這一區(qū)分并無必要。物權(quán)法性質(zhì)的居住權(quán)是一種意定的權(quán)利,無論是單方還是雙方的法律行為都可以設(shè)立,并無單獨設(shè)立遺囑訂立的必要性。 第十四章 居住權(quán)(二)居

57、住權(quán)的設(shè)立方式(二)居住權(quán)的設(shè)立方式思考:居住權(quán)一定要通過法律行為設(shè)立嗎?物權(quán)法只規(guī)定了意定的居住權(quán),但它也可以成為法定居住權(quán)和裁判居住權(quán)的基礎(chǔ)。居住權(quán)作為一項物權(quán),既可以基于法律行為而設(shè)立,也可以基于法律行為以外的原因而設(shè)立,例如法國民法典規(guī)定,居住權(quán)可以依法律行為,也可依法律規(guī)定設(shè)立。還有的國家和地區(qū)規(guī)定可以依時效或者法院的判決取得。一方面,對法定的居住權(quán)形態(tài)而言,離婚居住權(quán)、老年人居住權(quán)或者遺留配偶的居住權(quán)可以參照物權(quán)法中的居住權(quán)的相關(guān)規(guī)范;另一方面,在司法裁判中,在無遺囑繼承或者夫妻財產(chǎn)分割的時候,可以通過判決設(shè)立居住權(quán)。 (二)居住權(quán)的設(shè)立方式(二)居住權(quán)的設(shè)立方式本條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)

58、立模式采取“登記生效”模式。如果當(dāng)事人通過合同的方式設(shè)立居住權(quán),則有義務(wù)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)只有記載于不動產(chǎn)登記簿后,才能夠有效設(shè)立。否則,該約定只能約束雙方當(dāng)事人,不具有物權(quán)效力。除合同以外,居住權(quán)也可以通過遺囑方式設(shè)立,同樣需要登記居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立登記,是指將設(shè)立居住權(quán)的事實依法記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。因而,不動產(chǎn)登記簿是確定居住權(quán)的根本依據(jù)。但是,不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機關(guān)保存,居住權(quán)人需要相應(yīng)的權(quán)利憑證,用以證明其對房屋享有的居住權(quán)。本次居住權(quán)立法未能照顧這一實際需求,只能等待以后完善。(二)居住權(quán)的設(shè)立方式(三)居住權(quán)內(nèi)容第三百六十七條設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書

59、面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款:(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權(quán)期限;(五)解決爭議的方法。(三)居住權(quán)內(nèi)容(三)居住權(quán)內(nèi)容書面形式:為保證當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的清晰明確,設(shè)立居住權(quán)的合同、遺囑或者遺贈均應(yīng)當(dāng)采用書面形式,設(shè)立居住權(quán)的行為是一種要式法律行為。 必要條款:本條第2款所規(guī)定的5項內(nèi)容并非全部都必不可少, 而應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。其中“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”、“住宅的位置”是必備條款,如果欠缺這兩項內(nèi)容將導(dǎo)致居住權(quán)的主體和客體不明,不可能設(shè)立居住權(quán)。其他內(nèi)容均非必備條款,如果當(dāng)事人未作確定,可以根據(jù)本章或者其他法律的規(guī)定進行補充,不影響居住權(quán)的設(shè)立如果合同沒有明確房屋的使用范圍,應(yīng)當(dāng)推定居住權(quán)的效力及于房屋的全部。如果合同沒有明確期限,一般推定為居住權(quán)人的生存期限。(三)居住權(quán)內(nèi)容(三)居住權(quán)內(nèi)容由于第368條的設(shè)立方式以無償設(shè)立為原則,所以第367條并未明確列舉房屋的使用費及其支付方式。這是因為居住權(quán)具有保護弱者的社會保障功能, 此時的居住權(quán)大多是無償?shù)?。這并不意味著居住權(quán)不可以通過有償?shù)姆绞皆O(shè)立,因為第368條雖以無償設(shè)立為原則,但也允

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