我國物業(yè)發(fā)展的歷程

1、我國物業(yè)發(fā)展的歷程丁杰寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏銀川750021摘要：從深圳物業(yè)管理公司正式成立，我國物業(yè)管理行業(yè)至今巳誕生30年，現在回顧我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的30年歷程，了解我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展30年的情況。關鍵詞：物業(yè)管理，發(fā)展，歷程，我國物業(yè)管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國，當時，英國正處 于工業(yè)革命的輝煌時期，大量農村人口為尋找工作而遷移至各工業(yè)城市。由于遷移速度過快， 工業(yè)城市的發(fā)展未能配套，所以各種社會問題相繼出現，其中工人的生活環(huán)境質量問題最為 嚴重。當時有些熱心人興建普通住宅，以低廉的價格租給工人家庭。1860-1866年，HILL 女士在對自己所出租

2、房屋的物業(yè)管理中，制定了一系列規(guī)則，嚴格要求租客遵守，使住戶的 居住環(huán)境得到了很大改善。因為她的工作甚見成效，物業(yè)管理唄業(yè)主逐漸重視，同行業(yè)的人 建立英國屋宇經理學會，會員分布于世界各地，首開物業(yè)管理之先河。物業(yè)管理誕生發(fā)展，21世紀面臨變革19世紀中葉到上世紀20年代，是舊中國房地產業(yè)萌芽和初步發(fā)展時期。在這個時期， 上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建造了許多八九層，甚至0層以上的建筑。 在當時，已經出現了代理租賃、清潔衛(wèi)生和保安服務等專業(yè)性的經營公司，是我國物業(yè)管理 的早期形式。20世紀80年代初，隨著我國改革開放的實施，市場經濟的產物一一現代化的物業(yè) 管理才從香港引入。深圳是我

3、國內地物業(yè)管理的發(fā)源地，1988年伴隨著深圳住房制度改革， 房管制度的革新也陸續(xù)展開，此后的十幾年內深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外 商品房到普通商品房，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化和一體化招投標的三化一 體的物業(yè)管理模式。在我國物業(yè)管理的進程中，深圳物業(yè)創(chuàng)造了無數個第一，時至今日，_深 圳物業(yè)管理在國內仍然處于領先地位，其管理概念和實踐經驗仍然被各地效仿和推廣。國內物業(yè)管理從產生初期的感性、無序，到迅猛發(fā)展的中期，再到平穩(wěn)和理性的后 期，走過了風風雨雨30年發(fā)展歷程。目前，中國的物業(yè)管理市場已經日漸成熟，主要表現 在以下幾個方面：物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管日趨規(guī)范；經過

4、不斷的行業(yè)重組，物業(yè) 管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術服務 基本實現專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入 政府監(jiān)管范圍。21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)由發(fā)展、完善到逐步走向成熟的重要階段，物業(yè)管理 行業(yè)將要進入一個市場競爭激烈、管理趨于完善、服務理念不斷提升的時期。對物業(yè)管理行 業(yè)而言，面臨質量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術的 應用以及消費觀念的更新等問題，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務觀念到服務方式，從經營理念到 市場定位，各方面都要作出相應的變革，才能適應市場發(fā)展的需要?；仡櫸飿I(yè)管理30年

5、 1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司一一深圳物業(yè)管理公司正式成立， 開始對深圳經濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。1993年6月30日深圳成立了國內首家物業(yè)管理協(xié)會。1994年深圳市頒布了深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例。1994年4月建設部頒布了33號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確指出：“住宅小區(qū) 應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。2003年9月1日我國第一部物業(yè)管理條例正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據。2005年12月1日物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物

6、業(yè)管理師資格考試實施辦法、物業(yè) 管理師資格認定考試辦法開始實施。2006年8月注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材出版，包括物業(yè)管理實務以物 業(yè)管理基本制度與政策、物業(yè)管理綜合能力、物業(yè)經營管理等。2006年9月 全國“注冊物業(yè)管理師”第一批師資培訓舉行。2006年11月至2007年5月 第一批符合條件的千余位全國注冊物業(yè)管理師認定考試大會舉 行，認定人員參加物業(yè)管理實務考試。2007年3月16日中華人民共和國物權法由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會 第五次會議通過，自2007年10月1日起施行。2007年10月30日建設部關于修改物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法的決定發(fā)布。2007年至2009年

7、累計舉辦注冊物業(yè)管理師培訓一萬五千人次。2009年12月1日業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則出臺，自2010年1月1日起施行， 業(yè)主大會規(guī)程同時廢止。2010年5月注冊物業(yè)管理師新版考試輔導教材出版。2010年10月21日物業(yè)承接查驗辦法出臺，于2011年1月1日起施行。物業(yè)管理法規(guī)，逐漸完善目前，我國關于物業(yè)管理的法規(guī)正日趨完善，在業(yè)主的權利、義務，業(yè)主大會，前期物業(yè)管 理，物業(yè)的使用與維護，企業(yè)資質等方面均有具體規(guī)定。近年來，各省、市、自治區(qū)均出臺 了物管法規(guī)，完善了物業(yè)管理法規(guī)體系。如北京市出臺科學分類細化的住宅物業(yè)服務標準， 遼寧、山東、陜西、廣東、天津等地區(qū)都出臺或修訂了物業(yè)管理條例。我

8、國各地物業(yè)管理逐漸成熟桂林市房地產業(yè)協(xié)會會長申應林回憶：“1990年左右評選優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)時，篦子園小區(qū)僅憑 簡單綠化就當選，在現在來看是不可想象的，這些年來，桂林的物管水平發(fā)生了質的變 化?！?010年以來，大盤名盤簽約一線物管公司的新聞頻現報端，無論是桂林公館原鄉(xiāng)墅與 綠城簽約，還是梧桐墅與金地簽約，都代表著桂林房地產開發(fā)商對于小區(qū)物業(yè)管理的愈發(fā) 重視。近年來，桂林的物管水平發(fā)生了質的變化，呈現規(guī)范化、規(guī)模化趨勢。在大大小小的 住宅小區(qū)內，物業(yè)管理已經成為一個無法回避的話題。物業(yè)未來的發(fā)展方向5.1規(guī)?；?、集約化是物業(yè)管理發(fā)展的方向物業(yè)管理作為服務行業(yè)，其發(fā)展與經濟的增長、人們生活水平的提高

9、有著密切的聯(lián)系，這就 決定了物業(yè)行業(yè)在相當長一段時間內仍屬于微利行業(yè)，不可能有暴利，所以要求物業(yè)企業(yè)必 須規(guī)模化、集約化經營，這就決定了物業(yè)行業(yè)發(fā)展的方向。這是因為：（1）規(guī)模化、集 約化經營能為物業(yè)企業(yè)降低成本，充分利用有限的資源，獲取更多的經濟效益，使物業(yè)企業(yè) 不斷壯大；（2）規(guī)?；?、集約化經營能為企業(yè)積聚更多的專業(yè)人才，使英雄有用武之地， 不致于人才流失；（3）規(guī)模化、集約化經營能為物業(yè)企業(yè)積累更多的資金，使物業(yè)企業(yè) 經濟實力雄厚，增強市場競爭能力，增強企業(yè)抗風險能力。兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。目前，無資質等級、小而全的物業(yè)管理發(fā)展 企業(yè)較多，許多房地產開發(fā)商為了肥水不流外人田，自己

10、成立物業(yè)管理公司管理開發(fā)的樓盤， 但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進步 不利，由于這部分公司服務的不規(guī)范，也使本應享受正常服務的業(yè)主（住戶）的利益受到損害， 使業(yè)主投訴增多，損害了行業(yè)的整體形象。因此，為促進行業(yè)健康發(fā)展，這些小物業(yè)管理發(fā) 展企業(yè)宜通過兼并重組，實現生產要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、技術、材料、勞 動力等。通過企業(yè)整合，建立產業(yè)規(guī)模，促進行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)模化經營也可推動這些要素 的流動和優(yōu)化組合，促進行業(yè)的共同發(fā)展。物業(yè)管理發(fā)展走“名牌戰(zhàn)略”之路，物業(yè)管理行業(yè)“國際化”趨勢，促使我國物業(yè)管 理“超級航母”出現。隨著物業(yè)管理發(fā)展范

11、圍和內容的擴展，市場化進程的加快，物業(yè)管理招 投標的逐步規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的競爭將日益激烈，行業(yè)間的兼并、整合現象將逐漸加劇、 迅速擴展。在激烈的市場競爭中各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的管理質量和企業(yè)外部形象， “以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下，創(chuàng)立企業(yè)名牌，樹立行業(yè)形象將直接關系 到企業(yè)的存亡。同時作為一個企業(yè)，“效益”是中心，對物業(yè)管理發(fā)展這個“微利”行業(yè)而言， 管理就是“效益”、規(guī)模就是“效益”。沒有規(guī)模、沒有效益的物業(yè)管理企業(yè)必然會被市場淘汰。 由于競爭的加劇，物業(yè)管理行業(yè)也勢必走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化 經營體制的同時，通過關合并購、改組等方式進行有效擴張，

12、從而降低成本，達到規(guī)模經營。 隨著市場經濟的發(fā)展和完善，還會“走出去，引進來”，由“洋和尚”來念中國物業(yè)管理的“經”， 我國的物業(yè)管理發(fā)展也會到國外去爭奪市場，物業(yè)管理行業(yè)的國際流動會日益頻繁。另外到 21世紀中葉，早期開發(fā)的商品房土地使用權紛紛到期，土地使用轉型，對一些老物業(yè)管理 公司將帶來很大沖擊，到時候行業(yè)間的聯(lián)合、兼并、轉型在所難免。物業(yè)管理企業(yè)間合弱為 強、強強聯(lián)合的行業(yè)會相當普遍。綜合種種因素，在本世紀我國物業(yè)管理面積1億平方米以 上甚至幾億平方米的“超級航母”一定會出現?！俺壓侥浮钡某霈F也會將我國的物業(yè)管理發(fā)展 帶入“后工業(yè)物業(yè)管理時代”，真正實現規(guī)模效應。到時全國物業(yè)管理發(fā)展

13、可能主要集中在少 數超大型物業(yè)管理企業(yè)手中，物業(yè)管理行業(yè)也將成為促進社會經濟發(fā)展，配合國家城市化進 程，穩(wěn)定地區(qū)經濟的中堅力量。新技術革命和物業(yè)智能化將促進物業(yè)管理行業(yè)新的發(fā)展 6.1新技術革命和物業(yè)智能化步伐加快。物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，也是一個快速發(fā)展的行業(yè)。過去開發(fā)建設的物業(yè)，配套設施、設 備的技術含量都不高，其管理維護的技術要求也不高。但是，隨著新科技的迅速發(fā)展，現代 物業(yè)建設中引入了很多科技含量很高的智能化設備，使物業(yè)建設智能化已經是大勢所趨。管 理好這些復雜的設備，*過去那種簡單的管理維護技術顯然是難以擔當管理重任的。當前， 高新科技發(fā)展日新月異，各類物業(yè)建設中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的 智能化物業(yè)已經出現。6.2物業(yè)管理企業(yè)面臨轉型。面對挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)必須重視各類專業(yè)管理技術的掌握，從勞動密集型向技術密集型轉 變，不斷更新、學習新的管理服務技術，以適應現代物業(yè)管理的技術要求，保證自己的管理 實力始終與物業(yè)設備的科技進步同步。特別是當前寬帶網絡技術的迅速普及推廣，為物業(yè)管 理企業(yè)服務手段的革新提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后一段 時間內物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼，今后還將成為物業(yè)