2022年安徽省房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告含義模擬試題

1、2016年安徽省房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告含義模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中約定。 A：物業(yè)管理合同 B：前期物業(yè)服務(wù)合同 C：后期物業(yè)服務(wù)合同 D：物業(yè)服務(wù)合同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是。 A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù) B：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相

2、等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等 D：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產(chǎn)估價的主要難點是。 A：市場行情變化不定 B：供需變化引起價格變化 C：房地產(chǎn)價格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D：房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、當(dāng)建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時，宜采用。 A：條形基礎(chǔ) B：獨立基礎(chǔ) C：箱形基礎(chǔ) D：樁基礎(chǔ) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價格通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003-2007年的價格并

3、計算其逐年上漲速度如表103第2列、第3列所示采用平均發(fā)展速度趨勢法估計，該宗房地產(chǎn)2008年的價格為。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有_。 A更長的經(jīng)濟(jì)壽命 B更顯著的各異性 C更強(qiáng)的適應(yīng)性 D更專業(yè)的物業(yè)管理 7、鐵路建設(shè)需要征用的土地涉及多個縣級行政區(qū)的，可以申請批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。 A：分縣 B：向縣級以上人民政府 C：向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 D：向省級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、房地產(chǎn)估價

4、的假設(shè)開發(fā)法，下述說法中，_并不正確。 A包含求在建工程的公式 B包含求熟地價值的公式 C包含求毛地價值的公式 D不包含求舊房價值的公式 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是。 A：獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B：合法原則屬于一般性原則 C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則 D：謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的【2003年考題】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供給、需求、利用狀況 C：權(quán)利、租金、利率 D：價值、使用價值、供求 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、下列關(guān)于坡屋頂頂棚上的空間，說法錯誤的是。 A

5、：坡屋頂頂棚上的空間叫開頂 B：坡屋頂頂棚上的空間叫悶頂 C：如利用這個空間作為使用房間時，叫做閣樓 D：在南方可利用坡屋頂?shù)拈w樓通風(fēng)降溫 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、貸款質(zhì)押是借款人以_作為債權(quán)的擔(dān)保。 A第三方保證人以自身的財產(chǎn) B財產(chǎn) C不動產(chǎn) D動產(chǎn)或權(quán)力 13、任何單位和個人需要拆除房屋，必須持有國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門是。 A：國務(wù)院 B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：鄉(xiāng)級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、關(guān)于房地產(chǎn)市場，下列說法不正確的是。 A：房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動

6、性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別 B：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動 C：雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為 D：房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成 E：借款合同 15、下列四個選項中，說法不正確的一項是_。 A以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物 B鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押 C以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押 D以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后

7、，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 16、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于_。 A成本加成定價法 B目標(biāo)定價法 C認(rèn)知價值定價法 D領(lǐng)導(dǎo)定價法 17、下列不屬于房地產(chǎn)結(jié)合物的是_。 A管理人 B實物 C權(quán)益 D區(qū)位 18、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的。(2005年試題) A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同 19、假如w房地產(chǎn)開發(fā)公司分析測算其開發(fā)的住宅樓工程造價，已知該住宅樓土建工程直接費為800元，間接費率為12，房屋設(shè)備安裝工程直接費為300元，其中人工費為

8、80元，間接費率為60，則該住宅樓每平方米建筑面積的土建、安裝工程間接費為元。 A：144 B：276 C：324 D：1244 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元、第二年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5，該項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費為。 A：1270975 B：3600 C：3800 D：4806 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，說法不正確的是。 A：抵押權(quán)已登記的，順序不同的，按照債權(quán)比例清償 B：抵押權(quán)已登記的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償 C：抵押權(quán)已登記的

9、先于未登記的受償 D：抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為30萬元，使用期限為20年，建筑物價值為180萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。 A225.35 B216.75 C230.25 D245.4523、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。 A：自物權(quán) B：劃撥土地使用權(quán) C：抵押權(quán) D：租賃權(quán) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8的價格為4000元若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于【2006年考題】 A：3816元 B：3

10、899元 C：4087元 D：4920元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險的大小確定其合理的（）。 A投資規(guī)劃 B投資回收期 C投資方向 D投資收益水平二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、反映企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)是_。 A流動比率 B速動比率 C資產(chǎn)負(fù)債率 D存貨周轉(zhuǎn)率 2、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果

11、賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為_元/m2。 A2160 B2175 C2181 D22053、城市房屋拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，又產(chǎn)生糾紛的，如選擇仲裁方式，則_。 A必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意 B前提條件是當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議 C實行“一裁終局制” D只有一方依據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理 E對仲裁結(jié)果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理 4、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。 A：財產(chǎn) B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物5、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括_。 A人員工資及

12、辦公費用 B保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用 C保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等 D抵押貸款還本付息費用 6、下列關(guān)于城市用地自然條件評價中的工程地質(zhì)條件，表述正確的是。 A：不同的建設(shè)用地的地形條件，對建設(shè)規(guī)劃布局、道路的定向等，均會產(chǎn)生一定程度的影響 B：建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，影響不大 C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽 D：沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利 E：工程建筑物和水工構(gòu)筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險的 7、下列各項中，用以反映項目清償能力的指標(biāo)有_。 A利息備付率 B償債備付率 C內(nèi)部收益率 D資產(chǎn)負(fù)債率

13、 E速動比率 8、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為_萬元。 A98 B52 C54 D103 9、下列關(guān)于邊際收益遞減規(guī)律，表述正確的是。 A：邊際收益遞減規(guī)律也稱生產(chǎn)要素平均產(chǎn)量遞減規(guī)律 B：是指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產(chǎn)量遞增 C：當(dāng)要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減 D：超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少 E：即可變生產(chǎn)要素投入增加所引起的產(chǎn)量(或收益)的變化可以分為邊際

14、產(chǎn)量遞增、平均產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個階段 10、按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)_的情形。 A估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7% B可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7% C可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071 D可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93311、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為_

15、元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2400 12、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按_計算的。 A綜合利率 B貸款利率 C折現(xiàn)率 D機(jī)會成本 13、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是_。 A房地產(chǎn)銷售收入 B土地出讓收入 C土地儲備所獲得的利潤 D土地受讓方的投資14、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是（）。 A個別偏好市場 B集群偏好市場 C彌隙市場 D同質(zhì)偏好市場 E分散偏好市場 15、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利

16、率為8，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。 A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同 16、建筑物的防雷裝置一般由三個基本部分組成。 A：接天線 B：引下線 C：上引線 D：接地線 E：接閃器 17、按照專業(yè)性質(zhì)不同，王程建設(shè)定額可以劃分為三種。 A：全國通用定額 B：行業(yè)通用定額 C：專業(yè)專用定額 D：施工定額 E：概算定額 18、在復(fù)雜購買行為中，購買者的決策過程由_階段構(gòu)成。 A引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為 B收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為 C收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為 D引起需要、收集信息

17、、評價方案、決定購買、買后行為 19、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則_。 A估價的依據(jù)有可能不同 B估價的方法有可能不同 C估價對象的范圍有可能不同 D不影響估價結(jié)果的公正性 E不影響估價報告的用途 20、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于的考慮結(jié)果。 A：內(nèi)地政策 B：占領(lǐng)世界投資市場 C：風(fēng)險轉(zhuǎn)移 D：投資組合 E：借款合同 21、下列氣態(tài)污染物中，對建筑物有腐蝕作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳?xì)浠衔?22、成本法中的利息計算，包括_的利息。 A土地取得成本和開發(fā)成本 B土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用 C土地取得成本，開發(fā)成本、管理費用和利潤 D借貸資金 E自有資金23、下列關(guān)于城市房屋拆遷的表述中，不正確的是_。 A協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容 B依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對當(dāng)事人具有法律約束力 C協(xié)議簽訂后，可以進(jìn)行公證 D協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案 24、下列關(guān)于各級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，表述正確的是。 A：一級資質(zhì)房