店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告

1、店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析店鋪的選址的 利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步了解該地段家庭人口及收入水平 家庭狀況是影響消費(fèi)需 求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況 等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未 來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭 對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的 商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家 庭，購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭 （有一個(gè)

2、獨(dú)生子女），則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。 家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭 其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的 家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第二步人口密度的普查一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確 定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要 計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地 區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分 隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多 為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消 費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)

3、營。比如采取延長下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目 等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近， 可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的 次數(shù)也少。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步客流量的統(tǒng)計(jì)一般在評估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流 量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人 數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況 下，商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需 求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如:居住人

4、口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所， 也就是人口聚集地區(qū)?；疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)， 也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場 所。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第四步分析消費(fèi)者的購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因 此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收 入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初， 就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法， 抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人 均收入在月千元左右的約占50%

5、, 5001000元的占20%, 1000 1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%;人均月收 入2000元以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪 族家庭，屬于中等收入水平。店鋪選址調(diào)查和評估方法(1)商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈 的大小，與消費(fèi)者所購買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有 很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑 所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店 鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且 商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭 者，顧客往返時(shí)間和交通

6、障礙等都會影響商圈調(diào)查的結(jié)果。商圈包含三個(gè)層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。 中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55% 70%。這是最靠近店 鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個(gè)顧客的平均購貨 額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級商業(yè)圈包含這一店鋪 顧客總數(shù)的15% 25%。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧 客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣 商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就 不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購品才會吸引他們的到來。有效商圈范圍的調(diào)查對于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評價(jià)，包括對市場 趨勢的分析和對消費(fèi)者的調(diào)查。市場趨

7、勢分析要收集有關(guān)資料，如人口分布的預(yù)測、新住宅 的興建、公共交通運(yùn)輸、城市規(guī)劃等方面的資料。對消費(fèi)者的調(diào) 查，如往返于商店的距離和花費(fèi)的時(shí)間多少是顧客樂于接受的， 一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客，最可能來新 店的人們的住址等。分析市場趨勢和調(diào)查消費(fèi)者這兩方面可以同 時(shí)采用，也可只用其中一項(xiàng)，同樣都可為勾劃商圈輪廓提供依據(jù)。要?jiǎng)澏ㄒ患倚略O(shè)店鋪的商圈界限，可使用美國學(xué)者威廉雷 利提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則（定律）”。他認(rèn) 為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠(yuǎn)近而有所不同，店 鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。其 內(nèi)容是在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，

8、顧客在此中介點(diǎn)可能前 往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購買，這個(gè)點(diǎn)位于對顧客具有同等吸引力的兩家 商店位置上。雷利法則假定兩地的交通條件和供應(yīng)狀況是相同的。則A城 鎮(zhèn)的商圈范圍為15公里，B城鎮(zhèn)的商圈范圍為5公里。實(shí)際上， 任何兩地的交通條件和供應(yīng)狀況都不會完全相同。因此，企業(yè)在 確定商圈時(shí)，要考慮到不同地點(diǎn)的實(shí)際情況，對測定的商圈大小 進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使之更接近于真實(shí)情況。雷利法則較適宜于以 汽車為交通工具的國家和地區(qū)，對亞洲地區(qū)采說，人口密度高， 購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響 作用。對于超級市場而言，不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不 同，目標(biāo)顧客不同，因而具有不同的商圈范圍；借

9、鑒國外經(jīng)驗(yàn)， 一般而言；倉儲式商場實(shí)行會員制度。許多商品都是成批購買， 商圈范圍可達(dá)到50公里；大型綜合超市賣場面積大，經(jīng)營商品 種類豐富，因而可吸引遠(yuǎn)距離的顧客，商圈也可達(dá)到15-20公里； 而標(biāo)準(zhǔn)食品超市主要經(jīng)營食品、商圈一般為5公里；傳統(tǒng)食品超 市經(jīng)營的商品種類少，商圈約為13公里；便利店因?yàn)榻?jīng)營商 品種類少，而價(jià)格又比其他的超市高，消費(fèi)者購買主要是為了求 方便，因而商圈只有500米左右。商圈的顧客群調(diào)查商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動(dòng)人口：二是住戶。兩 種人口對營業(yè)額的影響不同。流動(dòng)人口測定的一般方法是：指定專人（最好是兩個(gè)以上的人員，可輪流測量，獲得全 天的測試資料）到預(yù)定的店址測

10、定各年齡層的人數(shù)。將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測定的流動(dòng)人口數(shù)平均，得到每小時(shí)平均 人數(shù)。預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià)，即每一個(gè)顧客的購 買金額。預(yù)估入店率，即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。住戶 測定的方法是：.按商圈范圍分層測定住戶效。當(dāng)前資料可從居民住宅 區(qū)的居委會獲得，未來資料可從政府有關(guān)部門獲得。.根據(jù)遠(yuǎn)近距離估計(jì)入店串，第一商圈最高，第二商圈 次之，第三商圈最低。.客單價(jià)預(yù)估則與入店率成反比，距離近、常上門的顧 客，其購買單價(jià)通常不會太高，而距離遠(yuǎn)、上門次數(shù)少的顧客， 其購買的單價(jià)通常較高。住戶的情況調(diào)查是耗時(shí)最大的調(diào)查項(xiàng)目，而且了.解的越詳 細(xì)越好。有關(guān)資料的收集可借助問卷調(diào)查表，調(diào)查表可通過4

11、條 渠道發(fā)送：委托專業(yè)人員上門分送；與居委會合作分送；與學(xué)校 合作，通過中小學(xué)生送達(dá)到家庭；郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱 內(nèi)。無論采取何種方式，都必須有必要的誘導(dǎo)，如重要性說明， 贈送小禮品，按問卷編號開獎(jiǎng)等等。店址調(diào)查及其評估方法商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時(shí)，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種 業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱 點(diǎn)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于 商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店， 提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都 得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足 商圈內(nèi)人

12、口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明，一個(gè)商圈 所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因?yàn)轱柡椭笖?shù) 越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的 飽和度越高。開業(yè)后營業(yè)額估算營業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購買量；商圈范圍 內(nèi)企事業(yè)單位的購買量；流動(dòng)顧客群的購買量；超級市場在商圈 范圍內(nèi)的市場占有率等。對于商圈內(nèi)常住居民的營業(yè)額估計(jì)，可采用下式：住戶營業(yè)額估計(jì)；戶數(shù)*人店率*客單價(jià)則：第一商圈：80*45%*50=1800（元）第二商圈：350*25%*58=5075（元）第三商圈：600*10%*70=4200（

13、元）住戶總營業(yè)額：1800+5075+4200=11075（元）對于商圈內(nèi)流動(dòng)人口的營業(yè)額估計(jì)，可采用下式：流動(dòng)人口 營業(yè)額估計(jì)（元/時(shí)）;每小時(shí)平均人數(shù)*客單價(jià)*入店率將不同年 齡層加總的預(yù)估營業(yè)額（元/時(shí)）乘上一個(gè)“常數(shù)”，即為每日流 動(dòng)客的營業(yè)額。便利店該常數(shù)值可設(shè)為20,而超市則可根據(jù)營 業(yè)時(shí)間的長短來確定，如營業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，則常數(shù)可設(shè)為10, 原因是每天都會有一段離峰時(shí)間，扣除離峰時(shí)間，才比較接近事 實(shí)，舉例如表32所示。表12營業(yè)額預(yù)估合計(jì)：2450. 90元/時(shí)X20=49018（元/日）則總 營業(yè)額為：11075+49018=60093（元/ 日）合適的賣場面積確定連鎖超市

14、一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標(biāo)準(zhǔn)及賣 場結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也 是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目 套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；也是為了使各連鎖店的商 品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購成本和流動(dòng)資金降低。所以，要實(shí) 現(xiàn)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，首先必須做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。但是， 由于完全標(biāo)準(zhǔn)化的店鋪往往難以找到，所以對于不同業(yè)態(tài)的店鋪 可以設(shè)定一個(gè)范圍，各公司在選址時(shí)，可根據(jù)預(yù)估的營業(yè)額指標(biāo)， 做一相應(yīng)調(diào)整。例假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為 90元，則超市的賣場面積為60093 / 90： 667. 720（平方米）。一般

15、來說，賣場與后場（倉庫和辦公室等）的比例為8： 2, 則這家超市的總的營業(yè)面積為667. 70 / 0. 8： 834. 63（平方米）， 后場面積為166. 93平方米。另外，企業(yè)還可根據(jù)預(yù)選地址周圍環(huán)境（包括道路交通條件 等）的實(shí)際變化，對店鋪面積做一相應(yīng)調(diào)整，以使其更接近于實(shí) 際情況。投資收益調(diào)查通過商圈調(diào)查可以估算店鋪的營業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng) 營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評估出損益狀況。這項(xiàng)評 估要注意長遠(yuǎn)性的考慮，如10年以上。開店投資預(yù)估。開店投資主要包括：設(shè)備，如冷凍、冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水 電設(shè)備、車輛、后場辦公設(shè)備、內(nèi)倉設(shè)備、賣場陳列設(shè)備等。工程，如內(nèi)外

16、招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍、冷藏 工程、保安工程等。包裝材料，如營業(yè)性和保沽性消耗晶等。設(shè)計(jì)費(fèi)用，對連鎖公司來說，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約。連 鎖公司總部應(yīng)事先確定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及 金額。經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估。經(jīng)營費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用兩 類。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如 工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨商 品銷售額的變化96變化韻費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅等。上述各項(xiàng)費(fèi)用究竟要控 制在多少之內(nèi)，無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但最基本的前提是：毛利率要大 于費(fèi)用率。同時(shí)要注意以下各項(xiàng)：貸損控制在0. 4%以.

17、店員 薪資總額不得超過總費(fèi)用的一半；人事費(fèi)用與銷售額的比鋼須小 于7%；總費(fèi)用與銷售額的比例便利店要在18%以內(nèi)（以25%的 毛利率為基礎(chǔ)），超市要在12%以內(nèi)（以17%的毛利率為基礎(chǔ)）； 總費(fèi)用與總利潤之比要維持在80%之內(nèi)；固定費(fèi)用占總費(fèi)用的 比例應(yīng)為85%以上。店址調(diào)查及其評估方法損益平衡點(diǎn)分析。損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí) 的營業(yè)額，超過此點(diǎn)，店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示虧損。損益的計(jì)算方法如下：實(shí)際攢益=稅前損益一分擔(dān)總部費(fèi)用稅前損益=銷售毛利一變動(dòng)費(fèi)用一固定費(fèi)用銷售毛利=營業(yè)收人一銷售成本損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下：固定費(fèi)用損益平衡點(diǎn)銷售額：毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率經(jīng)營安全率的計(jì)算方

18、法如下)X100%損益平衡點(diǎn)銷售額經(jīng)營安全率二（1-預(yù)期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，一般測定的標(biāo)準(zhǔn) 為：安全率在30%以上為優(yōu)秀店；20% 30%為優(yōu)良店；10% 20%為一般店；10%以下為不良店。店址調(diào)查的評估方法店址在進(jìn)行了立地調(diào)查，對某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后，還不能 確定是否適合開店，只有對這些指標(biāo)進(jìn)行評估后，才能做出決定。 本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。比較法即將本店的各種條件與銷售業(yè)績良好的商店比較，看看其優(yōu) 于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可 以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。通過逐步改 善，提高企業(yè)在市場上的競爭地位.市場占

19、有率法對于任何一個(gè)店鋪來說，都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì) 若此銷售額所要求的商圈必要市場占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高； 反之，要求的市場占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī) 模為100萬，只要銷售額達(dá)30萬即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即30%的 商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷售額需達(dá)70萬元才可達(dá)損益平 衡點(diǎn)，而70%的商圈占有率是非常高難度的指標(biāo)，萬一有任何 失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過高。一般來說，某店鋪的必要市場占有率越低越好。某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點(diǎn)銷售額/市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出連鎖便利店的選址調(diào)查一、調(diào)查背景安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司是由合肥

20、百貨大樓 集團(tuán)股份有限公司投資控股的大型綜合超市連鎖企業(yè)，是百大集 團(tuán)調(diào)整商業(yè)經(jīng)營格局，發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)重要戰(zhàn)略舉措下誕生 的。公司于2000年5月成立以來，依托合肥百貨大樓集團(tuán)的品 牌、人才、信譽(yù)和資金優(yōu)勢，在集團(tuán)公司連鎖化、規(guī)?；?、集約 化和多角融合的戰(zhàn)略引導(dǎo)下，不斷致力于大型綜合超市、標(biāo)準(zhǔn)超 市、社區(qū)超市的發(fā)展，取得了良好的信譽(yù)和經(jīng)營績銷售額、利 稅總額等各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)均名列全省超市業(yè)前列。在合肥大小超市 遍地開花的大環(huán)境下，合家福將新一輪的目標(biāo)群體定位在了社 區(qū)，力求為消費(fèi)者提供更實(shí)惠的便利。二、調(diào)查目的選擇合適開社區(qū)便利店的地域詳細(xì)了解目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)概況以及競爭者情況，為門店選 址提供

21、正確依據(jù)。三、調(diào)查對象及抽樣根據(jù)第二手資料及初步消費(fèi)分析，加上專業(yè)人員的實(shí)地考 察，選定某小區(qū)居民為調(diào)查對象。由于家庭經(jīng)濟(jì)背景的差異，小 區(qū)居民收支也會有差別，從而導(dǎo)致消費(fèi)購買習(xí)慣的差異性。為了 準(zhǔn)確快速的得出調(diào)查結(jié)果，此次調(diào)查決定采用隨機(jī)抽樣法。四、調(diào)查內(nèi)容：哪些地域適合開便利店目標(biāo)區(qū)域的周邊環(huán)境消費(fèi)者收入調(diào)查競爭者調(diào)查五、調(diào)查方法實(shí)地考察、現(xiàn)場問卷調(diào)查六、樣本量：5000份七、調(diào)查執(zhí)行控制：資料收集分析：通過查詢、交換、購買、索取、委托情報(bào) 網(wǎng)收集等方法獲取相關(guān)二手資料，注意資料來源并對其進(jìn)行效度 評估，篩選有用信息。實(shí)地考察：對第一步得出的幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行考察，包括消費(fèi) 潛力、周邊環(huán)境及競爭

22、者。對目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)者情況調(diào)查要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”所謂“牛活道路”是指商店所處的道路不是一條單純的交通 道路，周圍應(yīng)該有一定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量 的固定顧客。（2）緊挨車站這里的車站主要指地鐵車站?；蛘叨嗖抗能噮R集、客流量 大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動(dòng)顧客。（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000人以上的生活人口存在（徒步57分鐘之內(nèi)）、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。（4）靠近集聚人的場所能集聚人的場所主要指政府機(jī)構(gòu)、影劇場、警署、醫(yī)院、學(xué) 校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。（5）附近有辦公樓街有

23、辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購買力 水平比較高的白領(lǐng)為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時(shí) 需求。（6）附近有單身宿舍或單身公寓單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這 就為便利店的銷售帶來了極大的機(jī)會。（7）房租應(yīng)在一天的銷售額以下便利店的運(yùn)轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎(chǔ)之上，房租太高將阻 礙便利店的規(guī)模擴(kuò)張。適宜的月房租最好控制在一天的營業(yè)額之 內(nèi)。（8）競爭者較少商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒有競爭者、因?yàn)橛辛烁偁帉τ趯⑹股痰甑念?客分流，從而影響到經(jīng)濟(jì)效益。不適合便利店發(fā)展的因素：（1）商圈內(nèi)人口極少（2）車流的動(dòng)線很少車流的動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線。如商店所在的位置車 流的

24、動(dòng)線很少，則意味著商店的流動(dòng)顧客會受影響。（3）地下店鋪設(shè)在地廠室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能， 因此客流會受到影響。主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位 置不醒目而難以招徠流動(dòng)顧客。（4）要登樓梯的店鋪和前者一樣、要登樓梯進(jìn)入商店，會給顧客帶來不方便，從 而違背了便利店主要提供方便的原則。（5）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱，意味著 商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然 是保證客流的重要手段。（6）店鋪的形狀不規(guī)則長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經(jīng)營，如果商場 的形狀不規(guī)則，那么在一個(gè)本來營業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難 合理

25、地去安排商品的陳列，這就會增加顧客 選購商品的時(shí)間。競爭者調(diào)查：（1）識別競爭者。（2）識別競爭對手的策略，力求揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在 競爭中保持主動(dòng)地位。（3）判斷競爭者目標(biāo)，有助于推斷每個(gè)競爭者是否對其目 前的地位和財(cái)務(wù)成果感到滿意，并由此推斷該競爭者改變戰(zhàn)略的 可能性以及對于外部事件（如商業(yè)循環(huán)）或其他廠商的行動(dòng)所作 出的反應(yīng)的力量有多大。（4）SWOT分析，評估競爭者的優(yōu)勢和劣勢，預(yù)測機(jī)會與威 脅。（5）判斷競爭者的反應(yīng)模式，從而使企業(yè)能確認(rèn)在什么地 方應(yīng)集中優(yōu)勢進(jìn)攻，在什么地方應(yīng)加強(qiáng)防守，在什么地方應(yīng)主動(dòng) 退讓；應(yīng)進(jìn)攻誰，回避誰，擬定較適合企業(yè)的市場競爭戰(zhàn)略，爭 取處于較為有利的競爭地位。八、人員安排二手資料收集分析：3名實(shí)地考察人員：3名問卷準(zhǔn)備：2名問卷調(diào)查人員：3名資料整理與數(shù)據(jù)分析：2名調(diào)查報(bào)告撰寫：2名調(diào)查程序及時(shí)間安排二手資料收集分析及調(diào)研方案1周實(shí)地調(diào)查1周問卷的設(shè)計(jì)1周項(xiàng)目準(zhǔn)備階段1周問卷調(diào)查階段4天數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段3天調(diào)查報(bào)告撰寫階段1周總計(jì)5周九、經(jīng)費(fèi)預(yù)算策劃費(fèi)2000交通費(fèi)1000信息費(fèi)1000公關(guān)費(fèi)1000問卷調(diào)查費(fèi)2000統(tǒng)計(jì)報(bào)告費(fèi)1000總計(jì)8000附件：連鎖便利店選址調(diào)查問卷先生,女士您好：我們是安徽工商職業(yè)學(xué)院的大三學(xué)生.感謝您從百忙中抽出 時(shí)間填寫這份關(guān)于便利店的調(diào)查文卷.我們設(shè)計(jì)這份調(diào)查文卷， 是為了更好得