南昌鹿鼎國(guó)際商業(yè)招商計(jì)劃書(shū)

1、PAGE 鹿鼎國(guó)際際商業(yè)招招商計(jì)劃劃書(shū)20066年5月月19日日目 錄錄銅鑼灣掛掛牌儀式式活動(dòng)啟啟動(dòng)4CEPAA購(gòu)物城城掛牌儀儀式活動(dòng)動(dòng)4商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商概概述55商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商業(yè)業(yè)態(tài)66 鹿鼎國(guó)際際市調(diào)報(bào)報(bào)告66項(xiàng)目SWWOT分分析 8消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)定位 110品牌形象象定位 111業(yè)態(tài)規(guī)劃劃定位 111招商品牌牌規(guī)劃122品牌規(guī)劃劃布局133招商實(shí)施施方案144主力超市市招商15招商策劃劃推廣166項(xiàng)目招商商原則166項(xiàng)目招商商策略188 招商人員員配備199辦公場(chǎng)地地要求222招商工作作安排222招商政策策確認(rèn)266招商資料料準(zhǔn)備277招商進(jìn)度度要求288租金收益益預(yù)測(cè) 229項(xiàng)目開(kāi)業(yè)業(yè)籌備2

2、99后續(xù)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管理30結(jié)束語(yǔ)300（一）銅銅鑼灣活活動(dòng)啟動(dòng)動(dòng)招商營(yíng)運(yùn)運(yùn)辦公室室到位。招商人員員招聘到到位。招商手冊(cè)冊(cè)、名片片等資料料到位。銅鑼灣招招商條件件、政策策確認(rèn)。銅鑼灣百百貨經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位。銅鑼灣企企業(yè)形象象展示。商戶資源源積累。邀請(qǐng)商戶戶參加銅銅鑼灣活活動(dòng)啟動(dòng)動(dòng)儀式。（二） CEPPA活動(dòng)動(dòng)啟動(dòng)一、招商商營(yíng)運(yùn)辦公公室到位位。二、招商商人員招招聘到位位。三、招商商手冊(cè)、名片等等資料到到位。四、CEEPA招招商條件件、政策策確認(rèn)。五、CEEPA百百貨經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位。六、CEEPA組組織形象象展示。七、商戶戶資源積積累。八、邀請(qǐng)請(qǐng)商戶參參加CEEPA組組織活動(dòng)動(dòng)啟動(dòng)儀儀式。（三）商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商概

3、概述一、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)招招商難？開(kāi)發(fā)商未未能較準(zhǔn)準(zhǔn)確地進(jìn)進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)和功能能定位（商業(yè)策策劃的主主要內(nèi)容容），便便直接委委托設(shè)計(jì)計(jì)部門(mén)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，建造造后則很很容易出出現(xiàn)了這這樣的現(xiàn)現(xiàn)象：有有意來(lái)的的零售商商或其他他服務(wù)商商發(fā)現(xiàn)其其設(shè)施不不合要求求，而設(shè)設(shè)施符合合要求的的都無(wú)意意來(lái)。設(shè)設(shè)施不合合要求則則需要改改造，改改造就得得投入資資金，不不管由哪哪方出資資，租金金肯定成成為談判判的瓶頸頸；對(duì)于于項(xiàng)目所所在商圈圈里不適適合生存存或再發(fā)發(fā)展的業(yè)業(yè)態(tài)，即即使項(xiàng)目目設(shè)施符符合其要要求，但但誰(shuí)愿意意來(lái)呢？業(yè)態(tài)規(guī)劃劃落后，市場(chǎng)定定位不當(dāng)當(dāng)。缺乏設(shè)定定重點(diǎn)招招商目標(biāo)標(biāo)及多次次反復(fù)的的溝通。租金及其其年遞增增率

4、制定定不合理理。有的開(kāi)發(fā)發(fā)商甚至至希望零零售商或或其他服服務(wù)商將將物業(yè)買(mǎi)買(mǎi)下來(lái)，可能嗎嗎？二、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)招招商思路路商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成功的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是由由招商成成功決定定的。 招商策略略要縱觀觀全局。 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的招商商時(shí)間相相對(duì)較長(zhǎng)長(zhǎng)，需分階段進(jìn)進(jìn)行，第第一階段段為主力力店和中中小店群群二個(gè)招招商階段段。主力店群群招商集集中在項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)組合之之后、規(guī)規(guī)劃之前前，而中中小店群群招商則則分散于于整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)期間間。 以招商牽牽動(dòng)銷(xiāo)售售業(yè)績(jī) 對(duì)于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)來(lái)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)銷(xiāo)售在先先還是招招商在先先，并不不僅與運(yùn)運(yùn)作順序序有關(guān)，它甚至至決定了了項(xiàng)目的的生死。商業(yè)地地產(chǎn)的核核心問(wèn)題題是，市市場(chǎng)不是是生造

5、出出來(lái)的，而是培培育出來(lái)來(lái)的，從從專業(yè)角角度而言言，產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)售之之際，也也應(yīng)該是是主力招招商完成成之時(shí)。 完好的執(zhí)執(zhí)行方案案和進(jìn)行行招商的的實(shí)際操操作是招招商成功功的關(guān)鍵鍵所在。7、招商商隊(duì)伍的的組建及及招商人人才的培培訓(xùn)。 8、制定良良好的招招商策略略。 （四）商業(yè)地地產(chǎn)招商商業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃一、招商商業(yè)態(tài)主力店：大型連連鎖超市市、大型型知名百百貨、大大型書(shū)城城、名店店運(yùn)動(dòng)城城次主力店店：家居居生活館館、連鎖鎖家電、連鎖通通訊、移移動(dòng)/聯(lián)聯(lián)通營(yíng)業(yè)業(yè)廳主題店：音像制制品、連連鎖網(wǎng)吧吧、休閑閑書(shū)吧、美容美美體、婚婚紗攝影影、連鎖鎖藥房、旅行社社、票務(wù)務(wù)中心、國(guó)際、國(guó)內(nèi)餐餐飲名店店、連鎖鎖便利店店、西式

6、式酒吧、休閑餐餐廳、特特色水吧吧、鮮花花店、數(shù)數(shù)碼沖印印店、干干洗店、品牌店：國(guó)際、國(guó)內(nèi)服服飾、化化妝品、黃金珠珠寶、名名表眼鏡鏡、飾品品、香水水、香氛氛品牌散 戶戶：屬百百貨內(nèi)二二次招商商的商戶戶、配套套服務(wù)類(lèi)類(lèi)商戶二、招商商順序主力店次主力力店主題店店品牌店店散戶 （五五）鹿鼎鼎國(guó)際市市場(chǎng)調(diào)查查報(bào)告南昌昌市城市市規(guī)劃目前前城市基基本概況況。（南南昌市地地理位置置、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平、城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)發(fā)展水平平、人口口總量及及構(gòu)成、人均收收入及構(gòu)構(gòu)成等） 南昌市市商業(yè)狀狀況南昌昌市商圈圈狀況分分析南昌昌市主要要商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)及分分布狀況況 南昌市市常住人人口、流流動(dòng)人口口、農(nóng)村村人口數(shù)數(shù)量

7、及構(gòu)構(gòu)成比例例分析 項(xiàng)目所所處南京京東路地地塊特征征 項(xiàng)目所所處區(qū)域域行政配配套地圖圖分析項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)地地圖分析析項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)配套地地圖分析析項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域休閑閑娛樂(lè)及及服務(wù)業(yè)業(yè)配套地地圖分析析南昌昌市民對(duì)對(duì)項(xiàng)目地地塊的看看法 項(xiàng)目目目前主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析析項(xiàng)目目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與定定位分析析項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析析南昌昌市內(nèi)同同檔次商商業(yè)物業(yè)業(yè)租金調(diào)調(diào)查中山路沿沿街商鋪鋪?zhàn)饨鸨肀恚?象象山路沿沿街商鋪鋪?zhàn)饨鸨肀恚荷虡I(yè)物業(yè)業(yè)名稱 性質(zhì)質(zhì) 地地址 租金(元) 面積積(m2) 備注南昌昌市內(nèi)商商家資源源調(diào)查分分析（明明確哪些些項(xiàng)目在在本地招招商，哪哪些項(xiàng)目目需異地地招商） （六

8、）SSWOTT分析一、項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì) 1、資本本實(shí)力優(yōu)優(yōu)勢(shì)：開(kāi)開(kāi)發(fā)商勢(shì)勢(shì)力雄厚厚，可保保障項(xiàng)目目持續(xù)、旺盛、永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)及進(jìn)進(jìn)駐商家家利益。2、商業(yè)業(yè)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)現(xiàn)有家具具流通產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為該該地塊最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡纳虡I(yè)形形態(tài)。3、項(xiàng)目目規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)：規(guī)模模優(yōu)勢(shì)，具備了了成為一一個(gè)商圈圈的硬件件條件。4、購(gòu)物物環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：獨(dú)獨(dú)具魅力力的建筑筑風(fēng)格，一流的的休閑購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境。5、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)：6、消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：7、硬件件配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)：8、專業(yè)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：9、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣優(yōu)優(yōu)勢(shì)：10、區(qū)區(qū)位發(fā)展展優(yōu)勢(shì)：東城區(qū)商業(yè)業(yè)及居住住地塊規(guī)規(guī)劃，為為該片區(qū)區(qū)的發(fā)展展創(chuàng)造了了條件。11、政政府支持持優(yōu)勢(shì)：二

9、、項(xiàng)目目劣勢(shì)區(qū)位劣勢(shì)勢(shì)：距傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)相距較較遠(yuǎn)。地理位置置劣勢(shì)：因受項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位置及及出入口口限制，難以保保證客流流從各個(gè)個(gè)方面進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目消費(fèi)并并難以使使客流循循環(huán)往復(fù)復(fù)。商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)度競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，使使招商和和經(jīng)營(yíng)面面臨極大大的威脅脅。消費(fèi)水平平的低下下和消費(fèi)費(fèi)增長(zhǎng)有有限，限限制了商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展。5、商戶戶經(jīng)營(yíng)信信心和市市民消費(fèi)費(fèi)信心的的不足，導(dǎo)致商商業(yè)前景景暗淡。 6、八一一廣場(chǎng)至至中山路路、至象象山路傳傳統(tǒng)老商商業(yè)圈已經(jīng)非非常成熟熟并經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況良良好，本本項(xiàng)目尚尚處于開(kāi)發(fā)起起步階段段，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。 7、招商價(jià)價(jià)格無(wú)明明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)。 三、項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì) 1、足夠的的廣告預(yù)預(yù)算支持持

10、廣告及及公關(guān)活活動(dòng)。 2、市政府府政策的的有利傾傾斜。 3、周邊大量量的中高高端固定定消費(fèi)群群體 （七）目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)定定位滿足以項(xiàng)項(xiàng)目為中中心，以以20000米為為半徑，累計(jì)220萬(wàn)常常住消費(fèi)費(fèi)人群的的日常消消費(fèi)需求求及以南南昌市為為中心，以2小小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈為半半徑，累累計(jì)1000萬(wàn)龐龐大市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)需需求。（如：圖圖示）目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位分分析圖 （八）項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象定定位 鑒鑒于本商商圈范圍圍內(nèi)潛在在消費(fèi)層層面較高高，本次次招商對(duì)對(duì)象也應(yīng)應(yīng)該頗具具品牌知知名度。利用系系統(tǒng)的品品牌傳播播策略，打造成成一個(gè)國(guó)國(guó)際國(guó)內(nèi)內(nèi)知名品品牌匯聚聚的大舞舞臺(tái)。以以服務(wù)品品牌化，個(gè)性化化模式為為先導(dǎo)，以迅速

11、速的宣傳傳手段傳傳播京東東鹿鼎國(guó)國(guó)際購(gòu)物物公園在在南昌市市內(nèi)的行行業(yè)標(biāo)志志與領(lǐng)袖袖形象地地位。 （九九）招商商業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃與定定位1、零售售購(gòu)物設(shè)設(shè)施核心主力力店：大大型綜合合百貨、大型連連鎖超市市、大型型書(shū)城 輔助主力力店：時(shí)時(shí)裝、電電器、家家居、書(shū)書(shū)店、音音像店等等各類(lèi)專專業(yè)店 配套輔助助店：不不同地區(qū)區(qū)商品特特色店 2、文文化娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施核心主力力店：動(dòng)動(dòng)感影院院、科技技展覽等等 輔助主力力店：兒兒童樂(lè)園園等；配套輔助助店：藝藝術(shù)攝影影、旅行行社、網(wǎng)網(wǎng)吧等3、餐飲飲休閑設(shè)設(shè)施核心主力力店：中中餐、咖咖啡西餐餐、美食食廣場(chǎng)、酒吧等等 輔助主力力店：快快餐類(lèi)、風(fēng)味小小吃類(lèi)等等 配套服務(wù)務(wù)設(shè)施：賓

12、館、寫(xiě)字樓樓、銀行行、郵局局、診所所、美容容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等（十）招招商業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃與與布局一、文擋擋格式招商項(xiàng)目目 規(guī)劃劃位置 規(guī)劃面面積 目目標(biāo)品牌牌 備注1、主力力超市 B棟11層 1120000m22 A類(lèi)：吉之島島、百佳佳、家樂(lè)樂(lè)福、沃沃爾瑪 B類(lèi)：易初蓮蓮花、北北京華聯(lián)聯(lián)、華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)家 C類(lèi)：新新一佳、人人樂(lè)樂(lè)、好又又多、農(nóng)農(nóng)工商2、主力力百貨 AA棟1層層 2224644m2 銅鑼灣灣百貨3、CEEPA A棟11層 11846642 港澳城城（含休休閑娛樂(lè)樂(lè)、服務(wù)務(wù)配套類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目）4、家居居廣場(chǎng) XX棟X層層 4550000 百百安居、香江家家居、紅紅星美凱凱龍、歐歐倍德5、次主主力店

13、 XX棟X層層 家家居生活活館、名名店運(yùn)動(dòng)動(dòng)城、連連鎖家電電、連鎖鎖通訊、新華書(shū)書(shū)店 6、主題題店 X棟XX層 美容美美體、婚婚紗攝影影、連鎖鎖藥房、咖啡西西餐、移移動(dòng)/聯(lián)聯(lián)通營(yíng)業(yè)業(yè)廳、7、品牌牌店 X棟XX層 國(guó)際、國(guó)內(nèi)服服飾、化化妝品、飾品品品牌、香香水店、名表眼眼鏡8、散 鋪 X棟棟X層 數(shù)碼碼沖印、干洗店店、鮮花花店、美美甲店、禮品店店玩具店店、網(wǎng)吧吧二、根據(jù)據(jù)工程平平面圖紙紙，各物物業(yè)、各各樓層、各區(qū)域域以不同同顏色版版塊表示示。（十一）品牌商商家規(guī)劃劃定位1、主力力店是我們項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)和招商商的對(duì)象象，該目目標(biāo)商戶戶招商和和經(jīng)營(yíng)的的成功與與否，將將從根本本上決定定該項(xiàng)目目招商和和經(jīng)

14、營(yíng)的的成敗。主力店店以大型型連鎖超超市、知知名零售售百貨、大型書(shū)書(shū)城為主主。2、次主主力店為提升人人氣，完完善消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目由單單一的僅僅以家具具銷(xiāo)售、日用消消費(fèi)、百百貨零售售為主的的商業(yè)街街向集購(gòu)購(gòu)物、觀觀光、休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲為一一體的品品牌城市市商業(yè)綜綜合體。次主力店店以經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝、化妝飾品品、婚紗紗攝影、連鎖藥藥房、文文化辦公公、連鎖家電電、音像像制品、移動(dòng)通通訊等為為主。3、主題題店主題店作作為項(xiàng)目目商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和服服務(wù)機(jī)能能的完善善服務(wù)。4、品牌牌店5、根據(jù)據(jù)市場(chǎng)品品牌商家家分布狀狀況確定定。（客戶分分類(lèi)如表表所示，新城市市廣場(chǎng)客客戶表格格）（十二）招商實(shí)實(shí)施方案案銅鑼灣

15、、CEPPA慶典典活動(dòng)時(shí)時(shí)間安排排：招商籌備備時(shí)間：招商啟動(dòng)動(dòng)時(shí)間：招商進(jìn)度度要求：工程進(jìn)度度要求：商家進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間：商家裝修修時(shí)間：開(kāi)業(yè)籌備備時(shí)間：預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間：（采用新新城市廣廣場(chǎng)：表表格化管管理）（十三）超市主主力店招招商 一、主力力店招商商1、要在在了解競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手之后制制定出吸吸引其入入駐的條條件和談?wù)勁胁呗月?，并?zhēng)爭(zhēng)取同時(shí)時(shí)分別與與不同的的多家主主力店洽洽談入駐駐意向、條件。2、對(duì)主主力店需需具備較較強(qiáng)的評(píng)評(píng)估能力力。在考考察主力力商家的的經(jīng)營(yíng)狀狀況，包包括：資金實(shí)實(shí)力、經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色、注冊(cè)資資本金、經(jīng)營(yíng)管管理水平平、營(yíng)業(yè)業(yè)額及其其增長(zhǎng)率率、財(cái)務(wù)務(wù)狀況、合作意意愿程度度等

16、項(xiàng)目目，并按按一定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行量化評(píng)評(píng)估。3、主力力店招商商需進(jìn)行行合理的的招商推推廣。圍圍繞項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位、功能定定位和亮亮點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)等內(nèi)容容進(jìn)行招招商推廣廣策略的的制訂和和實(shí)施，保證招招商工作作少投資資，高效效率。二、主力力店招商商目標(biāo)分為三個(gè)個(gè)等級(jí)：第一級(jí)目目標(biāo)是最最高等級(jí)級(jí)的目標(biāo)標(biāo)，如能能達(dá)到這這一級(jí)的的目標(biāo)，整個(gè)招招商洽談?wù)効芍^是是獲得圓圓滿成功功。第二級(jí)的的目標(biāo)是是基本達(dá)達(dá)到接受受的目標(biāo)標(biāo)，如能能達(dá)到這這一級(jí)目目標(biāo)，整整個(gè)招商商洽談可可謂是獲獲得了基基本成功功。第三級(jí)的的目標(biāo)是是最低接接受目標(biāo)標(biāo)，如能能達(dá)到這這一級(jí)的的目標(biāo)，整個(gè)招招商洽談?wù)効芍^是是達(dá)到了了最基本本的要求求。三、主

17、力力店招商商應(yīng)盡量量多選擇擇國(guó)、內(nèi)內(nèi)外零售售領(lǐng)域知知名企業(yè)業(yè)、知名名品牌。重點(diǎn)介紹紹項(xiàng)目所所在地消消費(fèi)環(huán)境境、本項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位、項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模、管管理模式式等合作作商關(guān)心心的實(shí)際際問(wèn)題，使合作作商對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有全全面、深深入的了了解，便便于進(jìn)一一步接觸觸洽談合合作。 （十四）招商策策劃推廣廣招商宣傳傳是招商商成功的的先導(dǎo)，招商手手冊(cè)是宣宣傳的重重要環(huán)節(jié)節(jié)，是項(xiàng)項(xiàng)目招商商的基本本宣傳資資料，關(guān)關(guān)系到項(xiàng)項(xiàng)目的形形象，招招商手冊(cè)冊(cè)應(yīng)突出出如下關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)： 11、 通通過(guò)良好好地段選選擇項(xiàng)目目選址的的正確性性，樹(shù)立立基本點(diǎn)點(diǎn)核心地地段的商商業(yè)物業(yè)業(yè)。 22、 通通過(guò)事實(shí)實(shí)列舉項(xiàng)項(xiàng)目投資

18、資商與發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)績(jī)與榮榮譽(yù)，突突出其在在項(xiàng)目所所在地的的地位。 33、 招招商策劃劃和零售售商家的的選擇關(guān)關(guān)系到整整個(gè)購(gòu)物物公園的成成敗，在在招商過(guò)過(guò)程中，有必要要對(duì)每個(gè)個(gè)承租戶戶進(jìn)行分分級(jí)評(píng)價(jià)價(jià)，預(yù)測(cè)測(cè)他們的的經(jīng)營(yíng)前前景，作作為招商商規(guī)劃的的指導(dǎo)。 44、承租租戶的選選擇確需需保開(kāi)發(fā)商商租金收益益的來(lái)源源。5、需要要保證項(xiàng)項(xiàng)目商品品經(jīng)營(yíng)種種類(lèi)的豐豐富性和和完整性性。6、需要要保證商商業(yè)物業(yè)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目的多樣樣性與綜綜合性。如某些些項(xiàng)目可可能不賺賺錢(qián)，但但為了滿滿足消費(fèi)費(fèi)者一站站式、全全方位消消費(fèi)需求求并提高高客流，我們也也要將其其招商進(jìn)進(jìn)來(lái)。（十五）主力店店招商原原則 根根據(jù)招商商談

19、判的的特點(diǎn)，談判雙雙方要取取得共識(shí)識(shí)，促使使談判成成功應(yīng)遵遵循以下下原則： 1、 堅(jiān)堅(jiān)持平等等互利原原則 2、 堅(jiān)持持誠(chéng)實(shí)信信用原則則信用原則則是指招招商談判判的雙方方都要共共同遵守守協(xié)議。重信譽(yù)譽(yù)、守信信用是商商家基本本的職業(yè)業(yè)道德。在談判判過(guò)程中中；應(yīng)注注意不輕輕易許諾諾，但一一旦承諾諾，就應(yīng)應(yīng)履行，保證言言行一致致，取信信于對(duì)方方，以體體現(xiàn)真誠(chéng)誠(chéng)合作的的精神。3、堅(jiān)持持相容原原則相容原則則要求談?wù)勁腥藛T員在洽談?wù)勚幸獙?duì)對(duì)人謙讓讓、豁達(dá)達(dá)，將原原則性和和靈活性性有機(jī)結(jié)結(jié)合起來(lái)來(lái)，以更更好地達(dá)達(dá)到談判判的目的的。4、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)招招商管理理十項(xiàng)原原則 第一一：要維維護(hù)購(gòu)物物中心的的產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)黃

20、金金比例，零售、餐飲、娛樂(lè)各各類(lèi)別的的占比分分別為552%：188%：300%的這個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)黃金金比例。 第二：招招商要維維護(hù)購(gòu)物物中心的的統(tǒng)一主主題形象象、統(tǒng)一一品牌形形象。 第三三：招商商對(duì)象要在在功能和和形式上上形成同行業(yè)差異異化、不同行行業(yè)互補(bǔ)補(bǔ)化。 第四四：核心主主力店招招商一般般較困難難，招商商條件需需適當(dāng)放放寬。 第五五：核心主主力店先先招，輔輔助店隨隨后的原原則，零零售購(gòu)物物項(xiàng)目先先招，輔助助項(xiàng)目隨隨后的原原則。 第六六：核心心主力店店招商布布局原則則。 核心主主力店適適合放在在經(jīng)營(yíng)軸軸線（或或線性步步行街）的端點(diǎn)點(diǎn)，不宜宜集中放放置在中中間，這這樣才能能達(dá)到組組織人流流的

21、效果果。 第七：為顯示示購(gòu)物公公園經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色，某些特特殊項(xiàng)目目、特殊殊商戶需需實(shí)行招招商優(yōu)惠惠原則。 第八：購(gòu)購(gòu)物公園園因?yàn)橐?guī)規(guī)模、體體量較大大，所以以招商一一般需采采用放水水養(yǎng)魚(yú)的的政策。放水養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)的可可以理解解為“先做人人氣，再再做生意意”。 第九：統(tǒng)統(tǒng)一招商商的“管理”要充分分體現(xiàn)和和強(qiáng)調(diào)對(duì)對(duì)商戶的的服務(wù)的的統(tǒng)一。包括財(cái)財(cái)務(wù)核算算、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣、保潔、保安、工程的的協(xié)調(diào)等等。第十：購(gòu)購(gòu)物公園園需具備備完善的的信息系系統(tǒng)，盡盡可能為為項(xiàng)目的的管理者者、廣大大簽約商商戶和顧顧客都提提供便利利。（十六）品牌商商家招商商策略1、所有有進(jìn)駐商商家均可可享受“鹿鼎會(huì)會(huì)”會(huì)員各各種優(yōu)惠惠政策2、招商商區(qū)

22、域和和目標(biāo)客客戶確定定 招商區(qū)區(qū)域以南南昌市為為主，大大客戶和和品牌客客戶的招招商區(qū)域域?yàn)槿珖?guó)國(guó)。 招商的的目標(biāo)客客戶參見(jiàn)見(jiàn)市場(chǎng)定定位。 3、大客戶戶及品牌牌商戶的的招商 招商策策略采用用以大帶帶小，以以品牌帶帶動(dòng)一般般商戶的的策略，以此提提高項(xiàng)目目招商效效果，因因此針對(duì)對(duì)大客戶戶及品牌牌商戶的的招商工工作應(yīng)提提前展開(kāi)開(kāi)。 收集大大客戶及及品牌商商戶的招招商的資資料，采采用發(fā)函函、郵寄寄招商手手冊(cè)、電電話洽談?wù)?、招商商顧?wèn)拜拜訪等推推介程序序展開(kāi)招招商。 由公司抽抽調(diào)專業(yè)業(yè)人才，成立大大客戶及及品牌商商戶的招招商小組組，負(fù)責(zé)責(zé)客戶的的招商和和合作談?wù)勁?，?shí)實(shí)行客戶戶經(jīng)理制制。 4、市市場(chǎng)招商商

23、的全面面展開(kāi) 針對(duì)大大客戶及及品牌商商戶的招招商工作作啟動(dòng)后后，面向向中小商商戶的招招商工作作全面啟啟動(dòng)。 針對(duì)中中小商戶戶招商，主要利利用各種種媒體發(fā)發(fā)布招商商信息，向社會(huì)會(huì)廣泛告告之，配配合業(yè)務(wù)務(wù)人員展展開(kāi)人員員推介。 55、商戶戶的登記記和初選選 制定定商戶登登記表（主要包包括經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品和和面積等等）。 所有意意向商戶戶均應(yīng)填填表登記記，交納納定金，建立預(yù)預(yù)定檔案案。 對(duì)登記記的經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶按按經(jīng)營(yíng)大大類(lèi)進(jìn)行行分類(lèi)，劃定經(jīng)經(jīng)營(yíng)區(qū)域域。 對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶進(jìn)進(jìn)行初選選，對(duì)不不符和經(jīng)經(jīng)營(yíng)要求求的商戶戶另行規(guī)規(guī)劃。 6、商商戶資格格審查 審查經(jīng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型型 審查經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力 審查經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力力 審查品品牌

24、優(yōu)勢(shì)勢(shì) 優(yōu)先商商戶和淘淘汰商戶戶確定 確定首首披進(jìn)駐駐商； 其余商商戶視招招商情況況決定是是否入場(chǎng)場(chǎng) 7、與商戶戶簽定合合同 交納合同同履約保保證金租租金。 簽定正正式合同同（聯(lián)營(yíng)營(yíng)或租賃賃等）。 8、自自營(yíng)項(xiàng)目目確定 對(duì)招商商效果不不佳，但但有必要要經(jīng)營(yíng)的的項(xiàng)目，確定自自營(yíng)的范范圍和規(guī)規(guī)模，展展開(kāi)籌備備。 （十七七）招商商人員配配備一、組織織架購(gòu)（待定）人員編制制 招商商經(jīng)理（8人） 超市市項(xiàng)目招招商經(jīng)理理：2人人 次主主力店招招商經(jīng)理理：2人人（電器器、國(guó)際際連鎖餐餐飲品牌牌等） 銅鑼鑼灣廣場(chǎng)場(chǎng)招商經(jīng)經(jīng)理：22人 CEEPA港港澳購(gòu)物物城招商商經(jīng)理：2人 休閑閑娛樂(lè)招招商經(jīng)理理：1人人 餐

25、飲飲項(xiàng)目招招商經(jīng)理理：1人人 主力力百貨招招商主管管：6人人 項(xiàng)目目招商企企劃主管管：1人項(xiàng)目招商商策劃文文案：11人項(xiàng)目平面面設(shè)計(jì)師師：1人人商家水電電工程協(xié)協(xié)助、商商家設(shè)備備工程安安裝協(xié)助助及管理理、電氣氣管理：2人 商務(wù)助助理若干干，主要要職責(zé)是是幫助一一線招商商人員作作好內(nèi)務(wù)務(wù)（資料料物品、來(lái)電來(lái)來(lái)函、來(lái)來(lái)人洽談?wù)?、信息息收集等等）和?huì)會(huì)務(wù)組織織等工作作。三、崗位位職責(zé) 副總經(jīng)經(jīng)理/兼兼招商總總監(jiān) 主要職職責(zé)：根據(jù)購(gòu)購(gòu)物中心心經(jīng)營(yíng)方方針與要要求，制制定招商商部計(jì)劃劃，并組組織實(shí)施施。負(fù)責(zé)購(gòu)購(gòu)物中心心整體商商場(chǎng)策劃劃，布局局，商品品組合及及與廠商商協(xié)調(diào)，公司整整體企劃劃，促銷(xiāo)銷(xiāo)等，確確保

26、商廈廈經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)達(dá)成成。組織，管理招招商，企企劃團(tuán)隊(duì)隊(duì)，培訓(xùn)訓(xùn)及輔導(dǎo)導(dǎo)招商人人員。對(duì)招商商部門(mén)廠廠商引進(jìn)進(jìn)，人員員招聘，促銷(xiāo)方方案及相相關(guān)合同同及發(fā)生生交際費(fèi)費(fèi)用審核核等負(fù)責(zé)責(zé)。 招商主主管（44人） 主要職職責(zé)： 負(fù)責(zé)整整個(gè)樓層層招商，布局，商品組組合及與與廠商協(xié)協(xié)調(diào)，確確保招商商品牌1000達(dá)成成。 配合公公司整體體布局，完成公公司下達(dá)達(dá)指標(biāo)。 水電、電氣工工程安裝裝管理（2人） 主要職職責(zé)： 入租設(shè)設(shè)備工程程安裝管管理，電電氣管理理，維護(hù)護(hù)管理商商場(chǎng)的整整體工程程運(yùn)行，同時(shí)滿滿足正常常開(kāi)業(yè)。 協(xié)助經(jīng)經(jīng)理開(kāi)展展工作。嚴(yán)格審審查招商商戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)資格及及入住手手續(xù)。 負(fù)責(zé)租租戶單位位日常管管理工

27、作作，督促促租戶單單位認(rèn)真真履行招招商合同同。 企劃主主管（11人） 主要職職責(zé)： 貫徹執(zhí)執(zhí)行本企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略方針針，配合合招商，經(jīng)營(yíng)需需求，結(jié)結(jié)合實(shí)際際制定本本公司廣廣告策劃劃并組織織實(shí)施。 負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)商場(chǎng)宣宣傳布署署總體規(guī)規(guī)劃工作作，作出出建設(shè)性性的意見(jiàn)見(jiàn)，統(tǒng)籌籌安排促促銷(xiāo)，成成列，美美工工作作。四、到位位時(shí)間：待定 五、招商培訓(xùn)訓(xùn) 招商隊(duì)隊(duì)伍組建建之后，必須進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)。使團(tuán)團(tuán)隊(duì)了解解項(xiàng)目的的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招招商策略略和操作步驟驟，同時(shí)時(shí)也是進(jìn)進(jìn)行磨合合的過(guò)程程。招商商的培訓(xùn)訓(xùn)主要有有以下幾幾個(gè)方面面： 1、 項(xiàng)目及及產(chǎn)品知知識(shí)，以以使團(tuán)隊(duì)隊(duì)成員對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的現(xiàn)狀有有清楚的的認(rèn)識(shí)。

28、 2、 溝通技技巧（如如接聽(tīng)電電話、接接待語(yǔ)言言、洽談?wù)劶记?、儀表舉舉止等），以培培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)隊(duì)成員的的職業(yè)感感。 3、 招商專專業(yè)知識(shí)識(shí)（招商商流程、談判技技巧、接接聽(tīng)電話話、注意意事項(xiàng)等等）。 4、 招商要要旨（招招商策略略說(shuō)明及及合同解解讀等）。招商工作作開(kāi)始后后面臨許許多實(shí)際際的實(shí)施施工作，在產(chǎn)品品的核心心概念基基礎(chǔ)上撰撰寫(xiě)招商商文案、制定招商手手冊(cè)、制定媒媒體發(fā)布布計(jì)劃、準(zhǔn)備合合同文本本、準(zhǔn)備備各類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品和項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳資料料等等，必要的的準(zhǔn)備將將為招商商實(shí)施打打下良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。只有有進(jìn)行有有效溝通通，把握握“求租者者”的洽談與管管控技巧巧，招商商工作才才能順利利開(kāi)展。 （十八八）辦公

29、公場(chǎng)地需需求規(guī)劃位置置：規(guī)劃部門(mén)門(mén)：規(guī)劃面積積：辦公設(shè)備備：辦公用品品：招商專車(chē)車(chē)：（十九）招商工工作計(jì)劃劃 表格化管管理（舉舉例）： 生生活配套套 項(xiàng)目組組工作計(jì)計(jì)劃表組長(zhǎng)：張張三 組組員：李李四、王王五、丁丁六、丙丙七 日期期：20006 年6月月1 日工作目標(biāo)標(biāo)月份樓層6月7月8月9月10月備注A棟1FF25%25%30%10%10%面積未確確認(rèn)A棟2FF20%30%30%10%10%面積未確確認(rèn)B棟1FF25%35%30%5%5%面積未確確認(rèn)B棟2FF20%25%30%20%5%面積未確確認(rèn)工作分工工張三：全全面負(fù)責(zé)責(zé)招商項(xiàng)項(xiàng)目組的的整體工作作進(jìn)度、統(tǒng)籌安安排、行行政事務(wù)務(wù)、分配配工作

30、等等。李四：負(fù)負(fù)責(zé)業(yè)種種（藥店店、面包包房、茶茶葉、保保健品店店、零食食店、房房屋中介介、皮鞋鞋美容、電玩）王五：負(fù)負(fù)責(zé)業(yè)種種（銀行行、眼鏡鏡、通信信、票務(wù)務(wù)、旅行行社、牙牙科、音音像、話話吧、家家政）丁六：負(fù)負(fù)責(zé)業(yè)種種（婚紗紗攝影、干洗、花店、沖印、文具、小禮品品、小飾飾品）丙七：負(fù)負(fù)責(zé)每日日會(huì)議記記錄制表表及其它它文書(shū)工工作，并并協(xié)助做做好資料料的收集集、匯總總、保管管工作。生活配套套小組：每人負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)應(yīng)業(yè)態(tài)的的客戶談?wù)勁谢蛸Y資料收集集，必要要時(shí)可請(qǐng)請(qǐng)組內(nèi)其其它成員員協(xié)助；互助互互進(jìn)，共共同完成成本組設(shè)設(shè)定的目目標(biāo)。6月工作作安排第一周（6.11-6.7）第二周(6.88-6.14)第三

31、周(6.115-66.222)第四周(6.223-66.300)匯總（77.1-7.33）1、每日日通過(guò)電電話拜訪訪15-20家家客戶，預(yù)約見(jiàn)見(jiàn)面并商商談； 2、以以其它方方式繼續(xù)續(xù)收集客客戶資料料；1、本周周完成1102平平方米的的簽約；1、本周周完成2200平平方米的的簽約；1、本周周完成3311平平方米的的簽約；1、本月月本組預(yù)預(yù)估完成成6133平方米米的簽約約； 2、尋尋找2-3家龍龍頭客戶戶，并確確立合作作意向； 33、收集集80-1000家商戶戶資料，為下月月洽談做做好準(zhǔn)備備。6月份本本組累計(jì)計(jì)完成6613MM2；平均均每人完完成2004.44M2文字表述述： 5月25日日前，由由

32、招商籌備備小組召召開(kāi)招商商方案制制定研討討會(huì)議，確定招招商籌備備小組的的構(gòu)成、組織架架構(gòu)、工工作職能能、執(zhí)行行計(jì)劃。 6月1日前，招招商籌備備小組制制定出完完整的招招商政策策和方案案，并依依據(jù)實(shí)際際情況討討論，同同時(shí)對(duì)各各招商方方案進(jìn)行行完善。6月月5日前前，完善善招商方方案并上上報(bào)公司司領(lǐng)導(dǎo)批批示。6月月10日日前，各各招商小小組根據(jù)據(jù)批準(zhǔn)后后的招商商方案及及招商政政策開(kāi)展展招商意意向洽談?wù)劰ぷ鞑⒉⑹占捶答佇畔⑾ⅰ?6月200日，招招商籌備備小組召召開(kāi)首次次新聞發(fā)發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)媒媒體、商商戶代表表參加，公開(kāi)“鹿鼎國(guó)際購(gòu)購(gòu)物公園園”招商業(yè)業(yè)態(tài)、招招商政策策、優(yōu)惠惠政策及及開(kāi)業(yè)計(jì)計(jì)劃。 6月20

33、日日起，各各招商小小組開(kāi)始始全面進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)質(zhì)性招商商工作。6月月30日，公司召開(kāi)開(kāi)“鹿鼎國(guó)際購(gòu)購(gòu)物公園園”經(jīng)營(yíng)和和政策支支持研討討會(huì)，就就進(jìn)一步步強(qiáng)化招招商，邀邀請(qǐng)媒體體、政府府及商戶戶代表參參加，擴(kuò)擴(kuò)大宣傳傳，促進(jìn)進(jìn)招商形形勢(shì)快速速升溫。（下接第第3款，主力店店招商進(jìn)進(jìn)度）3、主力力店招商商進(jìn)度周 月月份第一周第二周第三周第四周 11.2.3.44.5.6.77.8 .9.110.111.112.113.114.115.116.17.118.119.220.221.222 23 .24.25.26.27.28.29.30.316月擬定工作計(jì)劃、實(shí)施工作目標(biāo)與主力商家進(jìn)行意向性接洽(目標(biāo)客戶)

34、意向性客戶洽談、談判、資格鑒定討論決定下一步工作方向基礎(chǔ)合作條款擬定、目標(biāo)認(rèn)可及否定準(zhǔn)備相關(guān)資料、做好異地招商準(zhǔn)備、聯(lián)營(yíng)與第三方合作初步確定合作對(duì)象、擬定主力超市合作內(nèi)容對(duì)方企業(yè)方案、我們物業(yè)及接待工作有針對(duì)性鎖定合作對(duì)象2-3家、進(jìn)行實(shí)質(zhì)性招商洽談我方人員、高層互訪、達(dá)成合作意向、參案書(shū)擬定完成與對(duì)方企業(yè)的工作銜接合同擬定、合作、組織團(tuán)隊(duì)參觀我方前期工作基礎(chǔ)匯報(bào)我方物業(yè)、工程配合與對(duì)方公司對(duì)接工程改造方案提交、對(duì)方公司報(bào)規(guī)劃方案、相關(guān)人員人員配合、物業(yè)配合、開(kāi)業(yè)進(jìn)度及其它開(kāi)業(yè)一切準(zhǔn)備7月8月9月 （二十）招商政政策確認(rèn)認(rèn)一、招商商階段1、第一一階段：20006年66月1日日20006年年10

35、月月1日2、第二二階段：20006年110月11日20007年33月311日二、超市市主力店店招商政政策確認(rèn)認(rèn)為盡快實(shí)實(shí)現(xiàn)第一一階段招招商目標(biāo)標(biāo)及保證證項(xiàng)目220055年5月月1日準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)業(yè)，現(xiàn)對(duì)對(duì)超市招招商條件件與公司司進(jìn)行以以下確認(rèn)認(rèn)。合作作方式：以租賃賃經(jīng)營(yíng)為為主規(guī)劃劃位置：B棟11層規(guī)劃劃面積：待定（以實(shí)測(cè)測(cè)面積為為準(zhǔn)）保底底租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：220元/m2/月簽約約保證金金：300萬(wàn)元簽約約時(shí)間：20006年112月331日簽約約年限：15200年租金金遞增：3年遞遞增5%。優(yōu)惠惠政策：免租66個(gè)月。備注：確確認(rèn)以上上租金政政策及簽簽約年限限是在充充分考慮慮項(xiàng)目地地處城市市東部區(qū)區(qū)域，距

36、距離傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，而且項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊無(wú)商業(yè)業(yè)配套及及商業(yè)氛氛圍。招招商中心心應(yīng)在此此條件上上努力提提高招商商條件，為公司司創(chuàng)利。若有變變動(dòng)，將將及時(shí)向向公司匯匯報(bào)和確確認(rèn)。三、次主主力店、主題店店、品牌牌店招商商政策。（待定）四、具體體招商政政策可以以參照市市場(chǎng)同區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)物業(yè)租租金價(jià)格格制定。（二十一一）招商商準(zhǔn)備資資料南昌市“十一五五”城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)景發(fā)展展規(guī)劃。青山湖區(qū)區(qū)城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃。南昌市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)狀況分分析。南昌市商商圈狀況況、發(fā)展展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)狀狀況分析析。青山湖區(qū)區(qū)商業(yè)及及商務(wù)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。詳細(xì)的市市場(chǎng)調(diào)查查報(bào)告分分析。（包括：目標(biāo)消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)、消費(fèi)費(fèi)力、消消費(fèi)習(xí)慣慣、消費(fèi)費(fèi)特征、消費(fèi)總總量及分分布狀況況等）鹿鼎國(guó)際際項(xiàng)目商商業(yè)配套套狀況說(shuō)說(shuō)明及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析。鹿鼎國(guó)際際項(xiàng)目商商務(wù)及行行政配套套狀況說(shuō)說(shuō)明及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析。項(xiàng)鹿鼎國(guó)國(guó)際目市市政配套套狀況分分析。10、項(xiàng)項(xiàng)目鹿鼎鼎國(guó)際優(yōu)優(yōu)、劣勢(shì)勢(shì)分析。11、項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)基本情情況。（案名名、總占占地面積積、總建建筑面積積、商業(yè)業(yè)規(guī)劃面面積、位位置、各各樓層面面