8203估價師協(xié)會網站cms實踐總結

1、土地估價師專業(yè)實踐總結本人自 2007 年 1 月起在德州中信土地評估公司從事土地評估工作，并于 2008 年 9 月通過了土地估價師資格，于 2008 年 9 月-2009 年 3 月進行了土地估價師專業(yè)實踐，通過這一段時間的實踐學習，工作能力和專業(yè)水平有了很大的提高。以下是實踐工作的收獲與認識。一、土地估價工作流程土地估價工作流程是完成一個土地估價項目所需要做的各項工作按照他們之間的內在聯(lián)系排列出的先后次序。土地估價涉及相關和個人的乃至社會公共利益，是較為復雜的專業(yè)服務活動。按照事先制定好的科學、全面、嚴謹?shù)墓纼r流程開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細化，避免出現(xiàn)顧此失彼、

2、疏忽遺漏或者重復浪費，從而可以保障估價工作的質量，提高估價工作的效率。土地估價的基本流程是：土地估價業(yè)務受理-確定估價基本事項-擬定估價作業(yè)計劃土地估價資料收集、土地估價現(xiàn)場及實地踏勘分析整理相關資料、估價方法選擇及試算價格，確定宗地估價結果；-土地估價撰寫土地估價審核-交付估價-估價資料整理及歸檔（一）土地估價業(yè)務受理1、土地估價業(yè)務受理范圍（1）土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓評估；（3）土地征用、征收、征購或拆遷補償評估；（4）土地使用權或其他土地權利的抵押評估；（5）土地收益權質押評估；（6）確定相關稅費涉及的土地評估；（7）以土地使用權作為出資或合作條件入股企業(yè)評估；（8）為企業(yè)

3、改制進行的土地評估；（9）為企業(yè)會計處理或出具財務需要進行的土地評估（如土地評估入賬計提減值準備等）；（10）為金融不良資產轉讓而進行的土地評估；（11）法律涉及的土地評估；（12）城鎮(zhèn)基準地價評估；（13）城市地價動態(tài)監(jiān)測；（14）農用地分等定級與估價；（15）征地區(qū)合地價及年產值測算；（16）其他經濟或整個行為涉及的土地評估。2、土地估價業(yè)務獲取的途徑（1）委托，為了課稅的需要，可能委托對課稅對象土地進行估價；為了等管理需要，可能委托評估基準地價、監(jiān)測點地價、征地區(qū)片價；為了出讓土地，可能委托評估出讓底價等；（2）企業(yè)或個人委托，可能是出于一切經濟活動的需要（例如合資、抵押、企業(yè)改制等），

4、也可能是出于法律的需要，需要委托評估；（3）自有自估，即對自己擁有或擬取得的土地使用權進行估價，這種估價結果對外一般不具有法律效力，自己掌握以做到心中有數(shù)。（二）確定估價基本事項土地估價師接受估價業(yè)務后，首先必須確定估價的基本項目，包括：1、確認估價對象確認待估宗地類型、范圍、權利宗地條件及估價期日、所估價格種類等。2、確定委托估價目的估價目的包括：轉讓、交換、搬遷征收、課稅、保險、清產核資、投資入股以及確定等具體內容。3、確定估價條件估價條件不同所評估的價格類型也不相同。估價條件包括估價期日、價格類型、估價日期等具體內容。4、考慮使用年期根據(jù)土地管理法的規(guī)定，不同用途的土地允許使用年期各不相

5、同，不同利用現(xiàn)狀的土地剩余使用年期也存在差異。在進行土地估價時，必須重點考慮批準的使用年期。（三）擬定估價作業(yè)計劃土地估價作業(yè)計劃應當由經驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃時必須先行，在已確定估價基本事項的基礎上，就執(zhí)行各項目的性質、工作量、安排、時間、各項目銜接作出安排，包括確定估價項目內容、收集及整理委估宗地的有關資料、實地踏勘查證、分析價格影響及條件、估價方法的選用、試算價格或調整、確定估價額、提交估價等具體內容和相應的處理計劃。（四）土地估價資料收集、土地估價現(xiàn)場及實地踏勘收料主要是收集社會、經濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域和個別資料，宗地自身條件、權利狀況和利用狀

6、況及與待估宗地相關的土地和房地產交易實例資料等，一般包括：登記資料、地籍圖或地形圖、宗地圖等、建筑平面位置圖、地價地租資料、市政土建及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等?，F(xiàn)場實地踏勘的主要內容：待估宗地的坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況、周圍環(huán)境及地上建筑物形狀和利用限制等內容。（五）分析整理相關資料、估價方法選擇及試算價格，確定宗地估價結果1、一般估價資料的整理分析一般資料的用途有以下三種：（1）提供委估宗地的背景材料；（2）提供可能影響地價趨勢的資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù)；（3）作為判斷最佳用途、調整試算價格，以及決定最后估價額的基礎。一般資料的分析有以下方面：經濟趨勢

7、資料分析、國際國內經濟趨勢分析、地方經濟形勢分析、的影響、物價水平及利率的影響等。2、特定資料的整理分析特定資料是指關于委估宗地狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料。特定資料的分析有以下方面：市場交易資料分析、土地開發(fā)及建筑成本資料分析、收益及費用資料分析、還原利率資料分析等。3、估價方法選擇及試算價格不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應的限制條件，宗地估價時應根據(jù)估價方法的特點，選擇適宜的方法。4、確定宗地估價結果國家機構師必須審核整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格無誤，進而對不同的試算價格進行分析、調整，以確定最后的評估價格。（六）

8、土地估價撰寫一份完整的估價書由土地估價和土地估價技術兩部分組成。估價書的形式有文字式和表格式，“土地估價”可以采用文字式或表格式，“土地估價技術”只能采用文字式。1、土地估價由封面、摘要、估價對象界定、土地估價結果及其使用、附件。（1）封面內容包括：項目名稱（說明估價項目的全稱）、受托估價（合作需要同時列出）、土地估價（估價項目在本機構的）、提交估價日期（公歷的年月日）。（2）正文內容：第一部分摘要，具體內容為估價項目名稱；委托估價方；估價目的；估價基準日；估價日期；地價定義；估價結果（單價、總價、必要時注明樓面地價）；土地估價師簽字（至少兩名土地估價師）；土地估價機構。第二部分估價對象界定，

9、具體內容為委托估價方（說明其詳細情況及與估價對象使用者之間的關系）；估價對象（具體范圍，包括的內容）；估價對象概括（登記狀況、權利狀況、利用狀況）；影響地價的說明（一般、區(qū)域、個別）。第三部分土地估價結果及其使用，具體內容為估價依據(jù)（國家有關、行政規(guī)章以及所在省市的有關法律規(guī)定，技術規(guī)程，委托方提供的相關資料，受托估價方掌握的有關資料，現(xiàn)場勘查、獲取的資料）；土地估價（估價原則、估價方法、估價結果）；估價結果和估價的使用（估價的前提條件和假設條件、估價結果和估價的使用、需要特殊說明的事項）。第四部分附件，具體內容包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地證明材料、房屋證復印件、地籍圖或宗地

10、區(qū)域位置圖、估價對象、有關背景資料、估價機構資質及簽字土地估價師復印件、委托方等。2、土地估價技術由封面、摘要、估價對象界定、土地估價結果及其使用、附件。（1）封面內容包括項目名稱、受托估價、土地估價、土地估價技術、提交估價日期、。（2）第一部分總述包括估價項目名稱、委托估價方、受托估價方、估價目的、估價依據(jù)、估價基準日、估價日期、地價定義、需要特殊說明的事項、土地估價師簽字、土地估價機構。（3）第二部分估價對象描述及地價影響分析包括估價對象描述、地價影響分析（說明影響估價對象地價水平的，這里側重于對地價影響進行分析，對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的僅為參照。因土地的

11、特殊用途或其他原因而影響地價的特殊，要在這里說明并進一步分析。）第三部分土地估價內容包括估價原則、估價方法與估價過程（實際工作中有時遇到基準地價范圍外的估價對象，不知選用哪種估價方法更合適。規(guī)范，這種情況可以采用基準地價系數(shù)修，參照基準地價的末級地進行評估。）、地價確定（重點如果采用基準地價系數(shù)修，最終估價結果必須考慮基準地價系數(shù)修的評估結果）第四部分附件內容同“土地估價”。（七）土地估價審核為了保證出具的估價的質量，估價機構應當建立估價審核制度，對撰寫完成尚未出具的估價，從形式到內容進行全面、認真、細致的檢查，確認估價結果是否客觀合理，提出審核意見。為了使估價審核工作規(guī)范化并便于進行審核，可

12、在總結以往估價審核經驗的基礎上制作估價審核表。審核按照該表對估價進行審核，可以審核標準，避免審核上的疏漏。審核完成之后，審核應在審核表上簽名，并注明審核日期。（八）交付估價估價經審核合格后，應由負責該估價項目的至少 2 名土地估價師簽名，并加蓋估價機構公章，以估價機構名義出具。土地估價完成簽名、蓋章等手續(xù)后，及時交付給委托人；土地估價技術不提供給委托方，只送交土地管理部門、備案使用。（九）估價資料整理及歸檔管理是評估工作的重要組成部分，估價及評估資料是評估過程和評估成果的真實記錄，是檢驗評估機構工作的重要依據(jù)。二、常見用途的土地估價常見用途土地估價包括：居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、辦公用地、

13、公共事業(yè)用地、農用地、基礎設施用地。在實踐中最常見的是居住、工業(yè)和商業(yè)用地，在此主要分析這三類用途土地特點、主要價格影響、技術思路和估價方法的選擇與應用。(一)居住用地估價1、居住用地的特點是開發(fā)量大，分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。2、居住用要價格影響，一般包括：自然、社會、經濟和行政因素；區(qū)域包括：自然、社會、交通條件、基礎設施狀況、經濟發(fā)展水平、行政和環(huán)境;個別包括：宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、臨街道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業(yè)公共設施及公益設

14、施的接近程度、與設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。3、居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數(shù)修，對新開發(fā)完成的居住用地，還可以使用成本近法。4、估價方法選擇與應用：別墅等獨立用地一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用；高檔公寓用地一般首選市場比較法，輔之以收益還原法、剩余法或基準地價系數(shù)修；普通居住用地一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、剩余法或基準地價系數(shù)修；對于拆遷待改造的居住用地，如無特殊需要一般不得以現(xiàn)狀用途評估，而應按規(guī)劃用途評估。(二)工業(yè)用地估價1、工業(yè)用地的特點宗地面積大，收益小或者收益不明顯，主要分布在城市郊區(qū)及經濟開發(fā)區(qū)。2、主要價格影響

15、：一般包括自然、社會、經濟；區(qū)域包括交通狀況、基礎設施狀況、環(huán)境狀況、工業(yè)區(qū)成熟度、行政；個別包括地形、地勢、地質、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地使用限制、土地開發(fā)程度、土地權利狀況及使用等。3、工業(yè)用地估價宜采用市場比較法、成本近法和基準地價系數(shù)修。在特殊情況下，也可采用收益還原法。4、估價方法選擇與應用：投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同工業(yè)行業(yè)的投資風險、利潤率及土地增值的客觀差異。當同一區(qū)域宗地數(shù)量較多時，可選擇某一至兩宗標準宗地進行評估，其他宗地價格依個別修正確定。(三)商業(yè)用地估價1、商業(yè)用地的特點是收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活

16、躍，價值量大，附屬設施較多。2、主要影響：一般包括自然、社會、經濟、行政；區(qū)域包括自然、社會、交通狀況、基礎設施狀況、商業(yè)繁華程度、行政和環(huán)境；個別包括宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、臨街道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑的成新度、土地權利狀況及使用年限等。3、商業(yè)用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修估價。三、常見目的土地估價常見的土地估價目的主要有：1、以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產核資等為目的的土地估價，包括國有土地

17、使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估；2、以土地使用權抵押為目的的估價；3、以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、交易、資產置換、合并、分立、關閉、等經濟活動為目的的土地估價；4、以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價；5、以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；6、以征收不動產稅為目的的土地估價；7、以司法鑒定為目的的土地估價。在實際的土地估價業(yè)務中，涉及集體土地所和集體土地使用權的估價項目很少。四、土地估價方法適用范圍及估價方法選擇（一）各種估價方法及適用范圍1、市場比較法市場比較法用于地產市場較發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法可用以評估土地價值或價格，并可

18、以與評估土地或房地產的，以及用與其他估價方法有關參數(shù)的求取。2、收益還原法收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，他只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產的估價。因此對于沒有收益的不動產，例如機關、學校、公園等公益事業(yè)的用地估價大多不適用。3、剩余法主要適用于：（1）待開發(fā)土地的估價；（2）待拆遷改造的在開發(fā)房地產的估價；（3）僅將土地或整理成可供直接利用的土地或房地產的估價；（4）現(xiàn)有新舊房地產中地價的單獨評估。4、成本近法成本近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。同時，對于既無收益有又很少交易情況的學校、公園以及公共建筑、公共設施等特殊性的土地估價也很適用。5、路線價估價法路線價估價法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省