建國大酒店建設(shè)項目工程可行性研究報告

1、 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 總 論 1項目背景 1項目概況 11.3 問題與建議 1 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 2需求分析 2建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)目標 9 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章 場址選擇 103.1 場址選擇原則 10場址選擇 10場址條件 12 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 建設(shè)方案 19

2、項目組成 19建設(shè)方案 20設(shè)備方案 384.4 公用工程方案 33 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章 節(jié)能 405.1 概述 40編制依據(jù) 40能耗分析 41節(jié)能措施 41 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 環(huán)境影響評價 436.1 場址環(huán)境條件 43環(huán)保質(zhì)量及污染物排放標準 43項目建設(shè)與運營對環(huán)境影響 446.4 環(huán)境保護措施方案 456.5 環(huán)境影響評價 48第七章 消防與勞動安全衛(wèi)生 49設(shè)計依據(jù) 497.2 建筑物耐火等級 49消防設(shè)計 49 HYPERLINK l b

3、ookmark12 o Current Document 第八章 組織機構(gòu)與人力資源 53組織機構(gòu) 538.2 人力資源配置 538.3 員工培訓(xùn)計劃 53 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第九章 項目實施進度 54 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第十章 投資估算、投資計劃與資金籌措 5610.1 投資估算 56分期投資計劃 5710.3 資金籌措 58 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第十一章 工程招標 59 HYPERLINK l b

4、ookmark20 o Current Document 第十二章 財務(wù)分析 6112.1 財務(wù)評價 6112.2 企業(yè)生存能力分析 66不確定性分析 66財務(wù)評價結(jié)論 67 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十三章 社會評價 7213.1 項目對社會的影響分析 72互適性分析 73社會風(fēng)險分析 73社會評價結(jié)論 74 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十四章 研究結(jié)論 75附表：總投資估算表流動資金估算表投資計劃與資金籌措計劃表營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表總成本費用估算表（折舊費

5、估算表、攤銷表）項目投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表利潤和利潤分配表財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表借款還本付息計劃表11.資產(chǎn)負債表附圖：擬建項目區(qū)域位置圖場區(qū)平面布置示意圖建國酒店各層平面圖附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照土地證 第一章 總 論項目背景1.1.1 項目名稱 建國大酒店建設(shè)項目一期工程1.1.2 項目建設(shè)單位概況建設(shè)單位名稱： xxx 市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司法人代表：性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊資本： 1010 萬人民幣地址： xxx 市南關(guān)區(qū) xxx 大街 621 號xxx 建國大酒店改擴建工程是薈冠集團股份有限公司與自然人龔 政先生（ xxx 市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司法人）雙方合作項目，目前該 項目已列為

6、 xxx 市 2009 年第三產(chǎn)業(yè)重點項目。薈冠集團股份有限公司是在原長糧（集團）有限公司改制重組的 基礎(chǔ)上于 2005 年組建的。集團注冊資本 7416 萬元。目前主要產(chǎn)業(yè)有 糧食加工業(yè)、物流業(yè)、賓館餐飲娛樂業(yè)。近年來，公司在以糧食深加工為產(chǎn)業(yè)主體的同時，將經(jīng)營業(yè)務(wù)不 斷向新領(lǐng)域拓展，在北京石景山區(qū)體育場東側(cè)組建了北京龍洋體育健 身俱樂部。俱樂部占地面積 2 萬平方米，建筑面積 4 萬平方米，總投 資 4 億元人民幣。是按五星級標準建造的集住宿、餐飲、洗浴、健身 為一體的多功能大型休閑娛樂場所，目前運行良好，市場評估價值近8 億元。年創(chuàng)利稅可達 5000 萬元以上。與省內(nèi)的知名的民營企業(yè)百利

7、集團共同出資， 組建了集糧油、 食品、調(diào)料、副食、水產(chǎn)、日化等市場經(jīng)營的倉儲、多功能服務(wù)型的 東北亞物流有限公司， 股本總額為 1 億元。薈冠集團占股本總額的 49%。 東北亞物流有限公司下設(shè)三個不同專業(yè)的批發(fā)市場，即糧油大市場； 光復(fù)路新區(qū)食品、調(diào)料大市場；光復(fù)路新區(qū)副食、水產(chǎn)大市場。共有 商鋪 1600 多間，年交易額可達 50億元，年利稅額可達 5000 多萬元。龔政先生多年來隨其父從事房地產(chǎn)開發(fā)，完成項目主要有：新月 山莊、雁鳴湖山莊；與他人合作開發(fā)了中東首座、東田青年城等樓盤。 近年來，根據(jù) xxx 市旅游業(yè)發(fā)展的趨勢， 將經(jīng)濟的觸角延伸到酒店業(yè)， 先后完成了新月賓館和富貴大酒店項目

8、的改造，總投資約 1.5 億元。 2006 年與薈冠集團達成合作意向，擬共同對薈冠大廈進行改造，使其 成為 xxx 市乃至東三省有代表性的星級酒店之一。 至 2008 年項目改造 以來，已投資千萬元以上，完成了大廈 A 座續(xù)建工程，為改造大酒店 奠定了堅實的基礎(chǔ)。為確保項目順利實施和在法人治理結(jié)構(gòu)方面提供法律保障，經(jīng) 薈冠集 團股份有限公司與自然人龔政先生 雙方協(xié)商，將自然人龔政先生于 2009 年6月19日設(shè)立的，自然人持股的xxx市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司，通過增 資擴股的方式，于 2009年 9 月變更為法人公司，注冊資本為人民幣 1010 萬元。其中薈冠集團持有股東 650 萬元，約占股東

9、總額的 64%；龔政先生持 股 360 萬元，約占股東總額的 36%。改造工程完結(jié)后，將對公司所擁有完全 產(chǎn)權(quán)的薈冠大廈經(jīng)評估后的凈值全額入股，注冊資本預(yù)計可增加到 1.6 億元。實施 xxx 建國大酒店建設(shè)項目的目的，就是充分利用現(xiàn)有建筑所處的 區(qū)位優(yōu)勢，活化資產(chǎn)，提高資產(chǎn)的利用價值，將共最終改造成為五星級酒 店，以便股東均能獲得可觀的收益。1.1.3 可行性研究報告編制依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會審定出版的 投資項目可行性研究指南 (試用版)；2、中華人民共和國國家標準旅游涉外飯店星級的劃分與評定 ( GB/T14308-2003 )；3、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。1.1.4 項目提出理由和

10、背景xxx 市是全國極有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄唬赜小捌嚦恰?、“電影 城”、“森林城”、“科技文化城”之美譽。良好的生態(tài)環(huán)境和深厚的文 化底蘊，使 xxx 市成為中國北方的綠色明珠，倍受海內(nèi)外旅游者的青 睞。xxx 市委、市政府對旅游業(yè)發(fā)展高度重視，始終堅持“發(fā)展大旅 游、拓展大市場、形成大產(chǎn)業(yè)”的思路，使得 xxx 市旅游產(chǎn)業(yè)的地位 和知名度大幅度提升。 2000 年到 2010 年期間，旅游業(yè)總收入年平均 增長 42%。目前，凈月高爾夫球場、松花江沿江旅游帶系列景區(qū)、長 白山環(huán)?？蛙嚫脑旒熬皡^(qū)修繕等 100 個項目交付使用。雙陽御龍溫泉 度假村、查干湖影視基地、 xxx 汽車文化園等項目已

11、建成并投入運營。 隨著 xxx 省旅游市場的不斷拓展，省政府提出，各地要努力建設(shè)一批 功能完善、設(shè)備先進，具有專業(yè)化管理水平的星級飯店，以適應(yīng)旅游 發(fā)展需求。食、住、行、游、購、娛要素齊全的旅游產(chǎn)業(yè)體系，已經(jīng) 成為 xxx 市經(jīng)濟新的增長點和發(fā)展最快的行業(yè)之一。隨著振興東北老工業(yè)基地發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施、凈月潭冬季旅游 的日益火爆和 xxx 會展業(yè)以及 2007 年亞冬會等各種國際活動的增多， xxx 市作為代表東北三省與世界接軌的窗口，其商務(wù)商貿(mào)活動會越來 越多，專業(yè)型的商務(wù)客人也會逐漸增加。隨著 xxx 省經(jīng)濟及會展業(yè)的 進一步發(fā)展，會展、商務(wù)旅游、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、酒店經(jīng)營相互促 進、良性

12、循環(huán)的局面有望持續(xù)發(fā)展。完備的硬件設(shè)施將吸引更多的展 覽、會議、論壇在 xxx 舉辦。正是因為商務(wù)旅行者帶來的巨大客源， 2002 年以來 xxx 市酒店平均入住率 70%以上。而且隨著 xxx 經(jīng)濟發(fā)展 和旅游知名度的不斷提高，使得 xxx 市酒店的入住率不斷攀升，連續(xù) 二年在東北三省名列第一， 甚至在會展期間達到 xxx 市酒店全部爆滿， 使來長客人只好選擇在 xxx 市及周邊市入住。截止 2009 年末， xxx 市星級酒店共 47 家，而高檔次，尤其是五 星級酒店更是嚴重不足，并處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。與國內(nèi)同級同類城 市相比， xxx 市區(qū)內(nèi)的部分酒店服務(wù)業(yè)明顯落后。酒店服務(wù)業(yè)落后的 現(xiàn)

13、狀導(dǎo)致現(xiàn)有整體接待能力和服務(wù)水平不足，而這種不足直接導(dǎo)致大 批境內(nèi)外來長的商務(wù)人員和旅游者常常為獲得滿意的訂房住宿大傷腦 筋，從而大發(fā)感慨。作為投資環(huán)境的一個重要組成部分，這一情況已 影響到 xxx 市的經(jīng)濟發(fā)展和招商引資的力度，影響到 xxx 市的城市形 象和國際知名度，并已逐漸成為阻礙城市發(fā)展的一大瓶頸。 xxx 市作 為代表東北三省與世界接軌的窗口，其商務(wù)商貿(mào)活動會越來越多，專 業(yè)型的商務(wù)客人也會逐漸增加。因此建設(shè)具有當?shù)靥厣?、滿足高級商 務(wù)客人需求的現(xiàn)代化、個性化、智能化的五星級商務(wù)酒店勢在必行。隨著 xxx 市經(jīng)濟的快速發(fā)展，招商引資和對外開發(fā)規(guī)模的不斷擴 大， xxx 市酒店服務(wù)業(yè)

14、檔次不高、接待能力不足的矛盾已日漸顯露， 已難以滿足現(xiàn)有及長遠發(fā)展需要。與此同時，由于外來人口的日益增 多和國際交流的日益頻繁，對高檔次酒店，尤其是高標準的五星級酒 店的需求卻在與日俱增，其中蘊含的商機和潛力是巨大的，是不可預(yù) 估的。因此如何搶占市場先機，迅速開發(fā)并占領(lǐng)這部分細分市場已成為 當務(wù)之急。鑒于以上市場需求分析， xxx 市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司提 出建設(shè)本項目的設(shè)想，即建設(shè)一座集旅游、商務(wù)、餐飲為一體的商務(wù) 酒店。本項目建國大酒店所要改造的現(xiàn)有建筑物為薈冠大廈， （以下簡稱 大廈），大廈可供經(jīng)營與使用建筑面積約 18767 m2，其中自用約1800 m2，對外出租16967 m2，內(nèi)

15、外部裝修已破舊，無法充分利用大廈 的價值。 為了活化資產(chǎn)提高大廈資產(chǎn)的利用價值， 2007年薈冠集團與 xxx 市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司經(jīng)磋商達成合作協(xié)議，擬共同出資將現(xiàn) 有薈冠 大廈改造成五星級酒店，滿足 xxx 市旅游酒店市場的需求，同 時使股東雙方獲得可觀的收益。xxx 處于東北三省老工業(yè)基地的中心位置，同時又被國家劃入除 了北京、上海以外再發(fā)展六個會展經(jīng)濟城市之一（即東三省地區(qū)唯一 劃入國家發(fā)展會展經(jīng)濟的城市） 。在這樣一個經(jīng)濟發(fā)展、 地區(qū)開發(fā)的大 環(huán)境、大背景下， xxx 建國大酒店項目的啟動，可以說恰逢好時機， 具有無限商機的發(fā)展空間。項目建設(shè)的理由如下：1、是盤活資產(chǎn)，拉動內(nèi)需的需

16、要。 建設(shè)建國大飯店的有關(guān)問題，一直是省、市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注、列入省政 府辦公廳督查督辦的全市經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點建設(shè)項目之一， 同時 也是振興 xxx 老工業(yè)基地，對外經(jīng)濟合作的重點項目。盤活建國大酒 店資產(chǎn)，是改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動 xxx 市 服務(wù)業(yè)向國際品牌和國內(nèi)名牌方向發(fā)展，擴大再就業(yè)，拉動內(nèi)需的需 要。2、是旅游業(yè)迅猛發(fā)展的需要。 旅游業(yè)是人類社會與發(fā)展的標志，同時又是促進人類社會進步與 發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，在 xxx 省“發(fā)展大旅游、拓展大市場、形成大產(chǎn)業(yè)” 的指導(dǎo)下， xxx 市旅游產(chǎn)業(yè)的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、 游、娛要素齊全的旅游產(chǎn)業(yè)體系，已經(jīng)成為 x

17、xx 市經(jīng)濟新的增長點和 發(fā)展最快的行業(yè)之一。建國大酒店及配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，不僅能為 旅游者提供舒適、安全的環(huán)境，還可借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，為旅游者提供更 多的旅游服務(wù)和旅游接待信息，促使旅游信息交換更趨完善，加快與 旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開放步伐，滿足旅游業(yè)迅猛發(fā)展的需要。3、是 輻射帶動周邊商業(yè)的需要xxx 市星級酒店 80%都集中在 xxx 大街西端，東部區(qū)域星級酒店屈指可 屬，由人民廣場開始，沿 xxx 大街至亞泰大街又是星級酒店的空白地帶， 建國大酒店的設(shè)立不僅添補了這段區(qū)域沒有星級酒店的空白，而且還可輻 射北至新發(fā)路，東至亞泰大街，南至醫(yī)大二院，西至人民大街近 20 平方公 里左右區(qū)域

18、內(nèi)的金融機構(gòu)及大小近百家工商企業(yè)。4、提高酒店服務(wù)水平和質(zhì)量的需要 新建的建國大酒店擬用國際知名的酒店管理團隊，引進現(xiàn)代化的先進 管理模式，堅持以人為本的理念，所有硬件設(shè)施要最大限度地滿足廣大消 費者的需求，留足后續(xù)發(fā)展的空間，打造一個全新的酒店業(yè)態(tài)，在硬件設(shè) 施上和經(jīng)營管理上達到國際先進水平，創(chuàng)國內(nèi)一流。5、解決就業(yè)的需要 項目建成后將會解決部分人員就業(yè)，減輕了政府 “就業(yè) ”負擔(dān)，對 穩(wěn)定社會起到積極的作用。6、企業(yè)自身發(fā)展的需要 本項目的建設(shè)，不僅能彌補重慶路沒有五星級高級酒店的缺憾， 美化市容、滿足市場需求，同時更能使公司走出困境，大幅度的提高 企業(yè)經(jīng)濟效益，創(chuàng)造飯店品牌，使企業(yè)立足省

19、內(nèi)，面向國內(nèi)，逐步與 國際接軌，為 xxx 市向國際化大都市邁進搭建平臺。綜上所述，該項目符合國家新時期拉動內(nèi)需改善民生的精神，項 目建設(shè)解決了 xxx 市五星級酒店的不足，可為消費者提供一個高檔次 的酒店服務(wù)需求，項目建設(shè)是必要和迫切的。1.1.5 建設(shè)地點建國大酒店位于 xxx 大街 621 號，西距人民廣場約 600 多米，北距xxx市繁華步行街重慶路約160米，南臨xxx大街，東距xxx交通要道的大經(jīng)路不足 300米之遙，處于xxx市最繁華的商業(yè)圈之內(nèi)， 交通條件十分便利。建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模項目總建筑面積30634.28 m2。2、建設(shè)內(nèi)容建國大酒店按五星級酒店建設(shè)，由于資

20、金等條件限制，項目分二 期建設(shè)，一期對現(xiàn)有建筑物進行裝修改造、二期對一期室內(nèi)預(yù)留的部 分客房及服務(wù)設(shè)施、室外停車場等進行建設(shè)。二期完成后可達到五星 級酒店標準，本項目是一期工程的建設(shè)。建國大酒店總占地面積 2969 ，總建筑面積30634.28m2,其中利 用原有建筑20365.28 ，已完成續(xù)建接層建筑面積 10269 。本項目 擬對現(xiàn)有建筑物室內(nèi)外按五星級標準酒店進行裝修改造，并新增公用 工程及附屬配套設(shè)施。本項目擬改造面積 20365.28 、續(xù)建接層裝修10269川、新購置 設(shè)備84臺（套）。建設(shè)條件（現(xiàn)狀）xxx建國大酒店擬利用現(xiàn)有建筑改造而成?，F(xiàn)有建筑物原設(shè)計為 框架結(jié)構(gòu)，層數(shù)為二

21、十層，設(shè)計總建筑面積30634.28川，其中A座21963.76 m2（ 120層建筑面積為 20412.41譏地下一層建筑面積 1551.35 m2） ； B 座 8670.52 m （1 6 層建筑面積為 7171.44 m、地下一 層建筑面積1499.08 m2）1994年僅完成20365.28 m并交付使用，其中 A座僅建至10層完 成建筑面積11694.76 m （110層建筑面積為10143.41 m、地下一層 建筑面積1551.35 m）、B座全部建完建筑面積為 8670.52 m（ 16層 建筑面積為7171.44 m、地下一層建筑面積 1499.08 m2）o2009年又按原

22、設(shè)計續(xù)建完成了 A 座 1120層接層工程，續(xù)建建 筑面積10269 m,目前大廈總建筑面積 達到了原設(shè)計的30634.28 m,就 建筑面積規(guī)模而言，已為改造成為五星級及以上標準酒店在硬件方面 奠定了堅實的基礎(chǔ)。建國大酒店位于 xxx 大街 621 號,處于 xxx 市最繁華重慶路商業(yè)圈之 內(nèi),交通條件十分便利。 建設(shè)場址給排水、供電、供熱等公用工程基礎(chǔ) 設(shè)施條件完備,能夠滿足項目建設(shè)需要。1.1.8 項目總投資及資金籌措總投資為 16713.80 萬元,其中,建設(shè)投資 16168.40 萬元（利舊 8500萬元、新增 7668.40萬元） 、建設(shè)期利息 144.00 萬元、流動資金 401

23、.40 萬元。項目新增 7668.40萬元,其中申請銀行貸款 5000.00萬元,占新增 建設(shè)投資的 65%,其余 2668.40 萬元,由建設(shè)單位自籌,占新增建設(shè) 投資的 35%。建設(shè)期利息 144.00萬元、 流動資金 401.40萬元, 均由建設(shè)單位自 籌解決。1.1.9 項目建設(shè)期項目建設(shè)期為 1年、擬于 2010年 5月至 2011年 5月竣工驗收并 投入使用。1.1.10 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表 1-1 。 #序號項目單位指標備注1總投資萬元16713.81.1建設(shè)投資萬元16168.4新增 7668.40其中：利舊投資萬元85001.2建設(shè)期利息萬元1441.3流

24、動資金萬元401.4達產(chǎn)年份2營業(yè)收入萬元7973.78各年平均值3營業(yè)稅金及附加萬元422.614總成本費用萬元4724.7各年平均值5利潤總額萬元2826.47各年平均值6所得稅萬元706.62各年平均值7凈利潤萬元2119.85各年平均值8總投資收益率%17.23息稅前利潤/總投資19總投資利稅率%19.4410資本金凈利潤率%65.9611總成本利潤率%59.8212銷售利潤率%35.4513全貝勞動生產(chǎn)率萬元/人年30.6715貸款償還期年3.48包括建設(shè)期16盈虧平衡點%37.59達產(chǎn)年值%39.18各年平均值17投資回收期年5.83所得稅前年6.77所得稅后18財務(wù)凈現(xiàn)值萬元44

25、44.07i=12%所得稅前萬元1026.01i=12%所得稅后19財務(wù)內(nèi)部收益率%18.01所得稅前%13.45所得稅后20資產(chǎn)負債率%1.73達產(chǎn)年21建筑物占地面積22總建筑面積m230634.28利舊 20365.2823勞動疋貝人260續(xù)建10269表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 #1.2 問題與建議1、建設(shè)單位應(yīng)做好項目的前期準備工作，落實資金來源，以保證 項目的順利實施。2、項目實施階段，要加強工程的監(jiān)督管理工作，確保項目質(zhì)量和 工程進度，使工程如期完工投入使用，及早發(fā)揮效益。 第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模需求分析酒店市場分析酒店是在古時候的 “亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A(chǔ)上， 隨

26、著人類的 進步、社會經(jīng)濟的發(fā)展，科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達而發(fā)展起來的。 現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之 迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。按國家統(tǒng)計局口徑， 至 2007 年底，中國本土星級酒店已經(jīng)達到了 14326家，其中包括：白金五星 4 家，五星 361家，四星 1631家，三 星 5534 家，二星 6158 家。星級飯店直接從業(yè)人員超過 160 萬人。全 國共有飯店及旅游住宿單位超過 30萬個，從業(yè)人員超過 500 萬人。2007 年底，全國星級飯店數(shù)量是 1978年全國飯店總數(shù)的 100 倍； 全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店 2000 多家；有

27、 41 家國際飯店管理集團、 67 個飯店品牌進入中國市場，管理了 516 家飯店，世界排名前 10 位 的國際飯店管理集團均已進入中國市場。2007 年的假期調(diào)整政策讓酒店業(yè)繃緊了每一根敏感神經(jīng)。帶薪休 假的出臺更是激活了旅游酒店板塊。帶薪休假的出臺，無疑是給予酒 店和旅游業(yè)的一塊特大蛋糕。這讓酒店旅游行業(yè)進入 “價量齊升 ”的黃 金投資期。同時國內(nèi)消費升級推動國內(nèi)游的游客人次與人均花費同步 增長，現(xiàn)代交通工具提供的更為快捷舒適的運輸服務(wù)，使交通對旅游 的瓶頸約束效應(yīng)越來越小，這使觀光游得以繼續(xù)發(fā)展，而休閑度假游也將逐步興起。旅游市場針對此紛紛推出相關(guān)產(chǎn)品，很多度假型酒店 更是看準了商機，針

28、對這個市場的變換進行著相關(guān)的調(diào)節(jié)。而對于深 處大都市的商務(wù)型酒店而言這一消息同樣令其拍手叫好，由于 “五一 ” 黃金周的取消，商務(wù)型酒店免去了多年來由于假期造成的“空房 ”甚至是“降價”的尷尬， “五一 ”的正常工作，讓商務(wù)型酒店擁有了正常的 “商 務(wù)”價值。2008 年金融危機的爆發(fā)從金融界一路波及到實業(yè)界，酒店業(yè)作為 與金融實體關(guān)系最為密集的產(chǎn)業(yè)，影響在所難免。全球經(jīng)濟危機的影 響已蔓延至亞太地區(qū)， 酒店經(jīng)營者在 2008 年下半年已開始感到經(jīng)營壓 力。中國商務(wù)部在三方面入手，大力推進發(fā)展酒店餐飲行業(yè)，首先， 大力發(fā)展大眾化餐飲。其次，重點關(guān)注和解決酒店行業(yè)的放心消費問 題，嚴把食品原料進

29、貨關(guān)。第三，積極推進節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè) 節(jié)能減排縱深發(fā)展。各級政府高度重視酒店與餐飲業(yè)發(fā)展，多措并舉 擴大內(nèi)需、鼓勵消費。酒店業(yè)應(yīng)順應(yīng)國家擴大內(nèi)需的號召，各大酒店尤其是高檔酒店， 應(yīng)調(diào)整客源結(jié)構(gòu)，瞄準內(nèi)需市場，以度過危機。應(yīng)縮減開支、降低成 本，練好內(nèi)功。酒店消費需求有一定的剛性，總有一部分人得住酒店， 所以應(yīng)抓牢商務(wù)市場，開發(fā)散客旅游市場。從長遠來看，酒店業(yè)的發(fā) 展前景依然是光明的。xxx 市是全國極有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄唬赜小捌嚦恰?、“電影 城”、“森林城”、“科技文化城”之美譽。 200 年發(fā)展歷史和新中國成 立后 50 年的重點建設(shè)， 形成了獨特的城市風(fēng)格、 良好的生態(tài)環(huán)境和深

30、 厚的文化底蘊，使 xxx 市成為中國北方的綠色明珠，倍受海內(nèi)外旅游 者的青睞。xxx 市委、市政府對旅游業(yè)發(fā)展高度重視，始終堅持“發(fā)展大旅 游、拓展大市場、形成大產(chǎn)業(yè)”的思路，使得 xxx 市旅游產(chǎn)業(yè)的地位 和知名度大幅度提升。 2000 年到 2010 年期間，旅游業(yè)總收入年平均 增長 42%。僅 2004 年“五一”黃金周，我省就接待旅游人數(shù) 156.52 萬人，旅游收入 4.91億元。將旅游業(yè)培育成 xxx 市新興的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 食、住、行、游、購、娛要素齊全的旅游產(chǎn)業(yè)體系，已經(jīng)成為 xxx 市 經(jīng)濟新的增長點和發(fā)展最快的行業(yè)之一。目前，凈月高爾夫球場、松花江沿江旅游帶系列景區(qū)、長白山環(huán)

31、 ?？蛙嚫脑旒熬皡^(qū)修繕等 100 個項目交付使用。 雙陽御龍溫泉度假村、 查干湖影視基地、 xxx 汽車文化園等項目已建成并投入運營。 隨著 xxx 省旅游市場的不斷發(fā)展， 省政府提出， 各地要努力建設(shè)一批功能完善、 設(shè)備先進，具有專業(yè)化管理水平的星級飯店，以適應(yīng)旅游發(fā)展需求。飯店餐飲業(yè)是旅游業(yè)的重要組成部分。目前， xxx 市星級酒店 47 家，從數(shù)量上看，五星級酒店 3 家，香格里拉、名門、紫荊花， 4 星 級酒店 8家；從五星級酒店的入住率看， 2002 年平均入住率 70%以上。 而且隨著 xxx 經(jīng)濟發(fā)展和旅游知名度的不斷提高，使得 xxx 市酒店的 入住率不斷攀升，連續(xù)二年在東北三

32、省名列第一，甚至在會展期間達 到 xxx 市酒店全部爆滿，使來長客人不得不在 xxx 市及周邊市入住。另外隨著振興東北老工業(yè)基地發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施、凈月潭冬季 旅游的日益火爆和 xxx 會展業(yè)以及 2007 年亞冬會等各種國際活動的增 多， xxx 市作為代表東北三省與世界接軌的窗口，其商務(wù)商貿(mào)活動會 越來越多，專業(yè)型的商務(wù)客人也會逐漸增加。隨著 xxx 省經(jīng)濟及會展業(yè)的進一步發(fā)展，這種會展、商務(wù)旅游、 旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、酒店經(jīng)營相互促進、良性循環(huán)的局面有望持續(xù)發(fā) 展。完備的硬件設(shè)施將吸引更多的展覽、會議、論壇在 xxx 舉辦。正是因為商務(wù)旅行者帶來的巨大客源，促進了包括酒店業(yè)在內(nèi)的 旅游基礎(chǔ)

33、設(shè)施的建設(shè)。 xxx 雖擁有數(shù)量眾多的酒店，但 90%以上都是 由民營資本看準了市場需求投資興建的，這也形成了酒店業(yè)一道獨特 的風(fēng)景。會展業(yè)發(fā)達的南關(guān)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、凈月開發(fā)區(qū)，擁有現(xiàn)代化的 xxx 國際會展中心，每年舉辦的大型展會有 10多場。已舉辦了 5 屆的 東北亞博覽會，每屆都會吸引將近 5 萬名客商。在博覽會前后 3 天和 博覽會期間，是 xxx 各酒店生意最火的時候。有市場需求， xxx 的酒 店自然如雨后春筍般生長。 有人算過一筆賬， 假定每年舉辦會展 20 個， 若按每次會期 3 天計算，加上會展前后 3 天的勢頭，那么，全年 xxx 酒店處于火爆狀態(tài)的日子就達 100 多天，對于

34、酒店業(yè)來說，數(shù)據(jù)已使 人驚嘆不已。目前， xxx 市旅游業(yè)全面提升，年收入已達到 182.8 億元，占 xxx 省旅游業(yè)總收入的 53.8，占 xxx 市 GDP 的 8.75。從我國提出振興 xxx 老工業(yè)基地以來， xxx 經(jīng)濟發(fā)展速度加快， 同時會展業(yè)的日趨發(fā)達 和旅游業(yè)的興旺，對酒店業(yè)起到了較強的拉動作用。在 xxx 市歷屆展 會，特別是汽博會和東北亞博覽會期間， xxx 現(xiàn)有五星級酒店客房入 住率普遍達到 90以上，有的甚至達到 100。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計資料 顯示，2009年，xxx市實現(xiàn)旅游總收入220億元，相當全市GDP的8%, 其中，接待海外旅游 15.5 萬人次，外匯收入 70

35、00.00 萬美元；接待國 內(nèi)旅游 1900 萬人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 215 億元。目前， xxx 市正以平均 3 天一個展會的會展頻率拉動著 xxx 市的 會展經(jīng)濟，僅 2006年， xxx 市舉辦各類會展活動 120項，參與群眾達 670 多萬人次，全年會展業(yè)實現(xiàn)相關(guān)收入 78.2 億元，其中直接收入 7.2 億元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入 65 億元，實現(xiàn)稅收 6億元，其中：汽博會、 國際光學(xué)大會、光博會、東北亞博覽會等重點展會辦得好，辦得活， 在國內(nèi)外的影響力越來越大，成為 xxx 市會展的一大亮點。 2008年， xxx 市舉行的第四屆汽博會整體展示面積 12 萬平方米，有 27 個國家

36、和地區(qū)近 1000 家企業(yè)參展，已成為業(yè)內(nèi)人士公認的品牌車展。第 20 屆國際光學(xué)大會是 2007 年 xxx 舉辦會議中層次、 規(guī)模、 專業(yè)性最高的 一次國際性會議， 包括諾貝爾獲得著在內(nèi)的近千名知名學(xué)者來長參會。 隨著 xxx 城市會展業(yè)和旅游業(yè)的日趨繁榮，城市高端五星級酒店的接 待能力遠遠滿足不了新形勢的要求。市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：截止 2009 年末， xxx 市大小賓館酒店上萬家， 其中星級酒店共 47 家，而高檔次，尤其是五星級酒店更是嚴重不足 （目 前，被評定為五星級酒店的僅有 5 家，即 xxx 香格里拉大飯店、 xxx 海航名門酒店原xxx名門酒店、xxx開元名都大酒店、xxx華天

37、大酒店、 xxx 紫荊花酒店；還有五、六家準五星級酒店） ，并處于供不應(yīng)求的狀 態(tài)。目前 xxx 市酒店服務(wù)業(yè)的特點是：飯店數(shù)量少，高檔次飯店的數(shù) 量更少。具體表現(xiàn)為：1、星級飯店數(shù)量較少。2、xxx 市現(xiàn)有五星級飯店（酒店）標準較低，在僅有的5 家五星級飯店（酒店）中大部分嚴格說來并不符合五星級標準。3、高檔次飯店（酒店）（四星級以上）旺季處于供不應(yīng)求狀態(tài)， 低檔次飯店（三星級以下）由于數(shù)量較多，因此競爭激烈，客房入住 率相對不高。4、大部分飯店的環(huán)境、軟硬件的標準以及飯店的規(guī)模、國際知名 度、檔次上與國內(nèi)發(fā)達城市相比都存在著一定的差距。5、與國內(nèi)同級同類城市相比， xxx 市區(qū)內(nèi)的部分酒店

38、服務(wù)業(yè)明顯 落后。酒店服務(wù)業(yè)落后的現(xiàn)狀導(dǎo)致現(xiàn)有整體接待能力和服務(wù)水平不足， 而這種不足直接導(dǎo)致大批境內(nèi)外來長的商務(wù)人員和旅游者常常為獲得 滿意的訂房住宿大傷腦筋，從而大發(fā)感慨，作為投資環(huán)境的一個重要 組成部分，這一情況已影響到 xxx 市的經(jīng)濟發(fā)展和招商引資的力度， 影響到 xxx 市的城市形象和國際知名度，并已逐漸成為阻礙城市發(fā)展 的一大瓶頸。 xxx 市作為代表東北三省與世界接軌的窗口，其商務(wù)商 貿(mào)活動會越來越多，專業(yè)型的商務(wù)客人也會逐漸增加。因此建設(shè)具有 當?shù)靥厣?、滿足高級商務(wù)客人需求的現(xiàn)代化、個性化、智能化的五星 級商務(wù)酒店勢在必行。隨著 xxx 市經(jīng)濟的快速發(fā)展，招商引資和對外開發(fā)規(guī)

39、模的不斷擴 大， xxx 市酒店服務(wù)業(yè)檔次不高、接待能力不足的矛盾已日漸顯露， 已難以滿足現(xiàn)有及長遠發(fā)展需要。與此同時，由于外來人口的日益增 多和國際交流的日益頻繁，對高檔次酒店，尤其是高標準的五星級酒店的需求卻在與日俱增，其中蘊含的商機和潛力是巨大的，是不可預(yù)估的。因此如何搶占市場先機，迅速開發(fā)并占領(lǐng)這部分細分市場已成 為開發(fā)商的當務(wù)之急，鑒于以上市場需求分析， xxx 市正榮貿(mào)易有限 責(zé)任公司提出建設(shè)本項目的設(shè)想，即建設(shè)一座集旅游、商務(wù)、餐飲為 一體的商務(wù)酒店。因此如何搶占市場先機，迅速開發(fā)并占領(lǐng)這部分細分市場已成為 當務(wù)之急。鑒于以上市場需求分析， xxx 市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司提 出建

40、設(shè)本項目的設(shè)想，即建設(shè)一座集旅游、商務(wù)、餐飲為一體的商務(wù) 酒店。2.1.2 目標市場及功能定位1、功能定位21 世紀的中國經(jīng)濟正處于重要戰(zhàn)略機遇期，國家實施振興東北老 工業(yè)基地重大戰(zhàn)略，必將給 xxx 市經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來千載難逢的發(fā) 展機遇， xxx 處于東北三省老工業(yè)基地的中心位置，同時又被國家劃 入除了北京、上海以外再發(fā)展六個會展經(jīng)濟城市之一（即東三省地區(qū) 唯一劃入國家發(fā)展會展經(jīng)濟的城市） 。在這樣一個經(jīng)濟發(fā)展、 地區(qū)開發(fā) 的大環(huán)境、大背景下， xxx 建國大酒店項目的啟動，可以說恰逢好時 機，具有無限商機的發(fā)展空間。xxx 建國大酒店坐落在 xxx 市重慶路繁華中心區(qū)，周邊毗鄰眾多 的

41、大型商場、特色名店、金融機構(gòu)等單位。作為 xxx 市經(jīng)濟發(fā)展及亮 化美化的重點街區(qū)， xxx 建國大酒店其功能規(guī)劃和前期目標定位，是 公司今后發(fā)展、市場開拓的基礎(chǔ)和保證。因此，經(jīng)過大量的市場調(diào)查，多方論證，結(jié)合建國大酒店經(jīng)營理 念和發(fā)展取向，將目標定位為：建國大酒店將以 “精制、新穎、自然、 健康”的規(guī)劃設(shè)計理念，滿足人性化的設(shè)計理念，打造滿足高端商務(wù)客 人需求的現(xiàn)代化、人性化、智能化的健康消費場所。因此，經(jīng)過大量 的市場調(diào)查，多方論證，將目標定位為：區(qū)別于傳統(tǒng)型的酒店而具有 個性化、特色化、現(xiàn)代智能型五星級商務(wù)酒店。滿足境內(nèi)外高檔次消 費者旅游、商務(wù)、休閑需求。2、目標市場 本項目目標市場是

42、：企業(yè)主、高級管理者、境外游客、政府官員 等。建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)目標2.2.1 建設(shè)規(guī)模項目總建筑面積30634.28m2,其中520層客房區(qū)195間、會議室15個共計15723.96 m2、46層辦公區(qū)2929.2 m2、餐飲、超市、健身、洗浴、多功能廳、商務(wù)中心等服務(wù)區(qū)面積可達11981.12 ，地下庫房及停車場 3050.43m2。2.2.2 建設(shè)內(nèi)容建國大酒店總建筑面積 30634.28m2，其中利用原有建筑 20365.28 m2,已完成續(xù)建接層建筑面積10269川。本項目擬對現(xiàn)有建筑物室內(nèi)外按五星級標準酒店進行裝修改造， 并新增公用工程及附屬配套設(shè)施。本項目擬改造面積 203

43、65.28 m、續(xù)建接層裝修10269 m、新購置 設(shè)備 84 臺（套）。第三章場址選擇3.1場址選擇原則1、符合城市規(guī)劃要求；2、場址應(yīng)具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并盡量利用城市基礎(chǔ)設(shè) 施以及附近其它外部協(xié)作條件；3、堅持以人為本，選擇周邊環(huán)境噪音小、無污染、交通便利的區(qū)域，為康復(fù)養(yǎng)老提供良好的環(huán)境；4、堅持安全第一，選擇各種災(zāi)害發(fā)生較少的區(qū)域；5、堅持節(jié)約、經(jīng)濟、適用原則。3.2場址選擇321地點與地理位置本項目場址位于xxx大街621號，占地2969m2。西距人民廣場約600多米，北距xxx市繁華步行街重慶路約 160米，南臨xxx大街，東距xxx交通要道的大經(jīng)路不足 300米之遙，處于x

44、xx市最繁 華的商業(yè)圈之內(nèi)，交通條件十分便利。項目選址地段優(yōu)勢明顯，位于xxx市城市的中心地帶，緊鄰 xxx市的中心廣場人民廣場，項目場址區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，周邊無任何生產(chǎn)企業(yè)，是發(fā)展五星級酒店的最佳選擇。1、場址土地權(quán)屬類別場址土地權(quán)屬xxx市正榮貿(mào)易有限責(zé)任公司2、占地面積擬建場址總占地面積為 2969 m2o3、場址現(xiàn)狀xxx建國大酒店現(xiàn)有總建筑面積 30634.28川（其中1994年完成 20566.88 m2, 2009年按原設(shè)計完成續(xù)建 A座1120層工程，續(xù)建建 筑面積10269 m2）?，F(xiàn)大廈因續(xù)建工程影響，可供經(jīng)營與使用建筑面積約18767m2，其中自用約1800 m2

45、，對外出租16967 m2。在大廈內(nèi)經(jīng)營的 主要有天倫體閑賓館有限公司和南關(guān)區(qū)漫步云端大酒店。表4 - 3現(xiàn)狀建筑物特征表內(nèi)容特征耐火等級一級建筑面積（m2）30634.28占地面積（m2）2969層數(shù)A座120層、B座16層總高（m）A座地上81.9m、B座地上25.4m墻體復(fù)合節(jié)能墻體結(jié)構(gòu)形式底框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式樁基礎(chǔ)抗震設(shè)防烈度7度設(shè)計基本加速度值0.1g基本 裝 修樓地面水磨石、花崗巖、地磚屋面現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，SBS防水外門玻璃轉(zhuǎn)門內(nèi)門木門窗塑鋼窗內(nèi)墻面涂料；墻磚外墻面外墻磚、涂料天棚混合砂漿刮大白3.3場址條件3.3.1區(qū)域概況XXX市地處中國東北松遼平原腹地，其地理位置為東經(jīng)12

46、4 18127 02，北緯 43 05 45 15。xxx 市是 xxx 省省會， 是全省的政治、經(jīng)濟、科技和文化中心。全市總面積為20571平方公里，轄朝陽、南關(guān)、寬城、二道、綠園、雙陽、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高 新開發(fā)區(qū)、凈月旅游開發(fā)區(qū)九個區(qū)和榆樹、德惠、九臺三個縣級市及 農(nóng)安縣。全市總?cè)丝跒?705.7萬人，其中市區(qū)人口 498.07萬人。1989年、1992年、1994年分別被國家批準為計劃單列城市、享 受沿海沿邊開放政策的中心城市和副省級城市。xxx市位居?xùn)|北三省的中心，是未來東西走向的第三條“歐亞大 陸橋”的交匯點。xxx市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟技術(shù)、凈月潭旅游經(jīng)濟 和汽車經(jīng)濟貿(mào)易等四個開發(fā)

47、區(qū)分別被國家批準為國家級開發(fā)區(qū)和省 級開發(fā)區(qū)，并都享受國家沿海開放城市和國家級開發(fā)區(qū)的各種政策。xxx又是一座“汽車城”、“電影城”、“森林城”的旅游城和 令人矚目的“科技文化城”。xxx是新中國汽車工業(yè)、光電子技術(shù)、 生物技術(shù)和應(yīng)用化學(xué)的搖籃。xxx市科技力量雄厚，高等院校集中，xxx大學(xué)、東北師范大學(xué)、 xxx工業(yè)大學(xué)、xxx理工大學(xué)等一大批重點院校 27所；擁有xxx應(yīng)化 所、光學(xué)機械與物理研究所等馳名中外的獨立科學(xué)研究與技術(shù)開發(fā)機 構(gòu)98個，科研裝備精良，人才資源豐富，是國內(nèi)屈指可數(shù)的知識密 集區(qū)。xxx市地域遼闊，土地資源豐富，全境幅員面積20571平方千米，其中市區(qū)面積3583平方

48、千米。下轄南關(guān)、寬城、二道、朝陽、綠園、 雙陽六個城區(qū)及農(nóng)安、德惠、九臺、榆樹四個縣（市）。全市現(xiàn)狀總?cè)丝?745.95萬人，其中市區(qū)人口 328.96萬人。礦產(chǎn)資源比較豐富， 主要有石油、天燃氣、煤、油頁巖、石灰石、膨潤土等39種礦產(chǎn)，開發(fā)潛力極大。XXX市是中國著名的農(nóng)業(yè)大市，地處世界著名的黃金玉米帶，是 我國重要的商品糧基地，素有“北方糧倉”之稱，糧食年產(chǎn)量穩(wěn)定在 75億公斤左右。主要農(nóng)作物為玉米、大豆和水稻；豬、牛、雞、鹿、 鵝等畜牧業(yè)發(fā)達，品種優(yōu)良，數(shù)量較大，近年來，先后建成了德大、 大成、皓月等一批國內(nèi)最大、世界領(lǐng)先的農(nóng)副產(chǎn)品深加工龍頭企業(yè)。XXX市是中國重要的工業(yè)基地。工業(yè)具有相

49、當規(guī)模和現(xiàn)代化水平， 形成了以汽車及零部件、食品、光電信息、生物與醫(yī)藥四個主導(dǎo)行業(yè) 為支撐的工業(yè)體系。中國XXX第一汽車集團是全國規(guī)模最大、品種最 全的汽車生產(chǎn)研發(fā)基地，汽車的年產(chǎn)量占全國汽車總產(chǎn)量的五分之 一；擁有二百多家為一汽集團配套的企業(yè)，基本上形成了高水平、大 批量、專業(yè)化的汽車配套企業(yè)群，故有“汽車城”之稱。XXX客車廠是全國最大的鐵路客車和地鐵科研、生產(chǎn)基地、客車年產(chǎn)量占全國近二分之一。在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有一定的比較優(yōu)勢。圍繞光電 子、微電子、軟件及售后服務(wù)、現(xiàn)代醫(yī)藥、玉米深加工、綠色食品、 汽車、新材料等八個重點行業(yè)，培育了一批較有競爭能力的高新技術(shù) 企業(yè)。XXX市的第三產(chǎn)

50、業(yè)發(fā)展也比較快。全市擁有眾多的商貿(mào)、餐飲、 金融等單位，其中星級賓館、酒店和從事旅游的單位140余家。旅游業(yè)發(fā)展迅速，旅游資源豐富，有亞洲最大的人工森林一一凈月潭森林 公園、聞名海內(nèi)外的偽滿皇宮等歷史遺跡，形成了以生態(tài)、冰雪、偽 滿遺跡、汽車產(chǎn)業(yè)、影視文化為主的富有地方特色的旅游產(chǎn)品。曾先 后成功舉辦“中國XXX電影節(jié)”、“中國XXX國際農(nóng)業(yè)博覽會”和“中 國XXX教育展覽會”等品牌展會。XXX市是中國科技文化名城，全市有獨立科研技術(shù)開發(fā)機構(gòu)98個、國家重點科研開放實驗室 19個、中國科學(xué)院和工程院院士 26名、 各類科研技術(shù)人員413人，科研人員占人口的比例在全國大中城市中 名列前茅。在光學(xué)

51、精密儀器、生物制品、汽車等方面的研究居全國的 領(lǐng)先地位，擁有著名的中國科學(xué)院XXX應(yīng)用化學(xué)研究所、XXX光機與物理研究所、XXX地理研究所、衛(wèi)生部 XXX生物制品研究所和XXX大 學(xué)、東北師范大學(xué)等 27所大學(xué)。著名的XXX電影制片廠是中國最大 的綜合性電影制片生產(chǎn)基地，被譽為新中國電影的搖籃。XXX市是一座充滿生機的開放城市。近年來，XXX市先后同日本的仙臺、英國的伯明翰和美國的弗林特等12個城市結(jié)為友好城市，與世界60多個國家和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系，在20多個國家和地區(qū)興辦了海外企業(yè)或辦事機構(gòu)，基本上形成了以開發(fā)區(qū)為龍頭，全方位，多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局。目前，XXX市擁有高新技術(shù)

52、開發(fā)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，擁有XXX凈月潭旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、XXX汽車經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)區(qū)、長江路電腦科技產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)區(qū)、 XXX工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等十一個省級開發(fā)區(qū)和兩個市級開發(fā)區(qū)，分別享 受國家、省級和市級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。其中，XXX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)己進入全國“十佳”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行列，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)被列 為國家經(jīng)濟特區(qū)，XXX凈月潭旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)被列為國家級風(fēng)景名勝 區(qū)和國家生態(tài)示范區(qū)，XXX汽車經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)區(qū)被批準為國家級汽車 批發(fā)市場。美國的百事可樂、沃爾瑪公司，德國的大眾、西門子公司， 日本的伊藤忠、丸弘商社等 30多家世界500強企業(yè)落戶xxx。xxx市具有比較完善的城市基礎(chǔ)

53、設(shè)施，交通發(fā)達，是東北中部重 要的交通和通訊樞紐，也是擬建的第二條歐亞大陸橋的重要樞紐之 一。鐵路貫通東西南北，公路四通八達。xxx機場是國際航空港，現(xiàn)已開通國內(nèi)外航線包括飛往日本仙臺、韓國漢城、俄羅斯新西伯利亞等國際航線。郵政通訊設(shè)施完善，信息網(wǎng)絡(luò)出口帶達到20C。城市供水、供電、燃氣設(shè)施完備，供應(yīng)充足。xxx城市環(huán)境優(yōu)美，城市綠化覆蓋率達到38.7%，居全國前列。2003年，在世界銀行組織的全球投資環(huán)境評估中，xxx市被評為中國大陸投資環(huán)境最好的城市之一。同年，由中國社科院、湖南衛(wèi)視象形城市欄目和社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布的中國城市競爭力報告NO.2中采用綜合市場占有率、城市經(jīng)濟增長率、綜

54、合生產(chǎn) 率、就業(yè)機會、居民人均收入水平 5項客觀指標，利用國家統(tǒng)計局發(fā) 布的相關(guān)數(shù)據(jù)，對全國 200個大城市的綜合競爭力進行了評估和分 析，xxx市在200個城市中的綜合競爭力 2002年為第32位，2003年 為第27位，上升了 5位。充足的可持續(xù)發(fā)展空間和具有特色的優(yōu)勢 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)使xxx成為了東北經(jīng)濟區(qū)的重要商品市場、貿(mào)易中心和物資集散地，并逐漸發(fā)展成為東北地區(qū)的經(jīng)濟中心。今后一個時期是xxx實施振興老工業(yè)基地的戰(zhàn)略機遇期，xxx將加快改革開放和工業(yè)化進程，全面推動經(jīng)濟和社會各方面的可持續(xù)發(fā) 展。3.3.2氣候條件xxx市屬溫帶大陸性亞濕潤季風(fēng)氣候，冬長而干冷，夏短而濕熱。年平均氣溫：4.

55、9 C;極端最高氣溫：395C；極端最低氣溫：-39.8 C；年平均相對濕度：67%;年平均降水量：600.7mm；最大冰凍深度：1690m；最大積雪厚度：310mm；全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)；年最大風(fēng)頻：15.8%；年平均風(fēng)速：3.9m/s。抗震設(shè)防烈度、設(shè)計基本地震加速度依據(jù)國家標準建筑抗震設(shè)計規(guī)范(GB50011 2001), xxx省xxx市的抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度值為 0.1Og。工程地質(zhì)條件本項目建設(shè)場地地貌為 xxx波狀臺地，無滑坡、崩塌等不良地質(zhì) 作用。鉆孔揭露深度內(nèi)巖土共分7層，地基土承載力特征值 800fak(kPa)。地下水條件場區(qū)地下水主要由埋藏于第、層粉質(zhì)

56、粘土的潛水及第層礫 砂土層中的微承壓水以及泥巖中的裂隙水組成。泥巖中的裂隙水較豐富，且該場地處于xxx南湖一興隆山含水帶范圍內(nèi)。建筑場地初見水位3.205.00m,穩(wěn)定水位3.004.30m；水位標高210.79212.12m, 水位平均高程 211.65m。根據(jù)水質(zhì)分析報告及地區(qū)經(jīng)驗，地下水及土對混凝土和混凝土中 的鋼筋無腐蝕性。336交通運輸條件xxx市目前已成為東北地區(qū)重要的交通樞紐，鐵路、公路、民航 形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分便捷。鐵路呈大十字型，貫通南北，連接?xùn)|西， 通達國內(nèi)各大城市，鐵路網(wǎng)密度為 0.019km/km2，是全國平均水平的 3.3倍；xxx鐵路客運中心站設(shè)施完備、功能齊全，是

57、全國七大鐵路 客運站之一。高速公路、高等級道路呈輻射狀，以xxx市為中心，以18條干線連接省內(nèi)外幾十座大中型城市。xxx龍嘉機場為國際航空港，為4D級，現(xiàn)已開辟34條國際、國內(nèi)航線。市內(nèi)交通便利，有公 共交通營運專線86條，營運車輛2362臺，出租車近2萬臺，形成了 較為便捷的城市公交運輸體系。本項目場址建國大酒店位于xxx大街621號，西距人民廣場約600多 米，北距xxx市繁華步行街重慶路約160米，南臨xxx大街，東距xxx交通要道的大經(jīng)路不足300米之遙，處于xxx市最繁華的商業(yè)圈之內(nèi)，交 通條件十分便利。周邊建筑物與環(huán)境條件位于xxx大街621號。南面對xxx大街，北靠凈月二胡同，東

58、至 近埠胡同，西鄰近埠街。距重慶路約260米，距人民廣場約600米。本項目建設(shè)區(qū)域附近環(huán)境衛(wèi)生條件良好，社會環(huán)境條件良好。公用工程條件建國大飯店一期工程建設(shè)時就充分考慮了續(xù)建工程水、電、熱力、煤氣等動力能源的需要，現(xiàn)基礎(chǔ)建設(shè)條件為：1、供水:現(xiàn)有生活用水源來自市網(wǎng)，大廈擁有一座容量500 m3的水箱，經(jīng)二次加壓輸送到各樓層；2、排水:廈排水分為兩個系統(tǒng)。生活污水經(jīng)沉降池后接入市政污水管 道排出；屋面雨、雪水，采用內(nèi)排管，由樓東西兩側(cè)接入排水網(wǎng) 線排出。3、供電：大廈所需用電雙回路供給，一條與周邊居民共用一條，另一 條聯(lián)在大廈對面專供醫(yī)大二院線路變壓器分別為800和 630KVA ;兩條供電線路

59、直接入大廈變電室，由自備變電室將10千伏變至220伏后供大廈使用。為保障在停電狀態(tài)下大廈內(nèi)仍能 正常運行，自備一臺功率 250/220柴油發(fā)電機組。4、供熱:與近埠供熱站直通 4寸供暖管道進入大廈。 擬采用地?zé)岷椭?央集中空調(diào)的供熱方式。5、通訊、寬帶網(wǎng)、有線電視條件場址北側(cè)10m市政通訊線路引入。第四章建設(shè)方案4.1項目組成在不改變原有建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，增添局部建筑和裝修改造， 使飯店內(nèi)外裝飾風(fēng)格突出現(xiàn)代飯店特色， 體現(xiàn)當今時尚的國際流行布置 特色，具備功能上科學(xué)合理、布局調(diào)配穩(wěn)妥，動靜結(jié)合、人流物流通 暢，既有藝術(shù)欣賞性又具有安全規(guī)范性的綜合性大型五星級飯店。表4-1項目建設(shè)內(nèi)容一覽表序

60、號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量-一土建改造1內(nèi)裝飾改造改造部位1.1地面改造大理石地面大廳、辦公室、茶吧、超市、酒吧2 m6538花崗巖A B座樓梯緩臺、踏步2 m970防滑地磚廚房、衛(wèi)生間2 m1434復(fù)合地板健身房、小廳、獨立辦公室2 m1180地毯部分餐廳、客房2 m75571.2天棚改造彩繪玻璃浴區(qū)、夾膠2 m144鋁扣板廚房、衛(wèi)生間、浴區(qū)2 m1434石膏板吊頂大廳、前廳、客房、餐飲區(qū)、超市、 辦公室、茶、酒吧、2 m168961.3內(nèi)墻2 m45268玻璃超市、辦公2 m279內(nèi)墻涂料（大白）樓梯間、辦公室、商務(wù)中心及其它非 服務(wù)功能區(qū)2 m24376砂巖裝飾茶吧、超市等2 m260墻