城市商圈的類型與選址

1、城市商圈的類型弓選加商圈是商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動空間和顧客的消費(fèi)行為空間直接或間接重疊出的一個動態(tài)空間范圍。不同的商圈，其功能定位、輻射范圍等有所不同商店選址是影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，也是企業(yè)制定經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù)。對各個類型商圈的區(qū)位、功能等特征、影響因素和層次體系作深人的分析，有利于商業(yè)管理部門的規(guī)劃和商業(yè)企業(yè)的選址和功能定位。一、商圈的類型根據(jù)商圈的功能定位、規(guī)模體量、服務(wù)對象、輻射范圍等因素的不同，大致可以將城市的零售商圈分為都市型商圈、區(qū)域型商圈、社區(qū)型商圈和特色商圈四個類型。1、都市型商圈。一般是指商業(yè)高度集聚、經(jīng)營服務(wù)功能完善，輻射范圍超廣域型的商業(yè)中心，是最高等級的城

2、市商業(yè)“中心地”。都市型商圈輻射能力強(qiáng)，商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種豐富多樣，在城市經(jīng)濟(jì)和社會中具有重要地位，是城市最為繁華的、最具活力的商業(yè)街區(qū)，服務(wù)范圍和影響面一般涵蓋整個城市和周邊地區(qū)，甚至國內(nèi)外更大的范圍，一般都市型商圈的購買力有50%（以上來自該區(qū)域以外的地區(qū)。都市型商圈的一般特征類型內(nèi)容區(qū)位特征位于城市中心區(qū)、主要父通樞紐，商務(wù)區(qū)或旅游區(qū)，大多是歷史悠久的商業(yè)集聚區(qū)。功能特征業(yè)態(tài)、業(yè)種齊全，結(jié)構(gòu)配置合理，市場細(xì)分度深，消費(fèi)選擇余地大。一般有大型百貨店、都市型購物中心、專業(yè)店、專賣店和餐飲娛樂等，功能完備，形成購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、服務(wù)、商務(wù)和金融的有機(jī)集聚。需求類型特征綜合型。規(guī)模特征商

3、業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，市場最具活力、最為繁華，大城市都市型商圈的營業(yè)面積為力平方米左右?？土魈卣骺土髁看?，日客流最一般在萬人次及以上輻射范圍超廣域型，區(qū)域外、市外、海外客流占以上。2、區(qū)域型商圈。一般是指商業(yè)中度集聚，經(jīng)營服務(wù)功能比較完善，輻射范圍較廣的地區(qū)商業(yè)中心，一般分布在各區(qū)通達(dá)性較好的地段，主要滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物、餐飲、休閑、娛樂和商務(wù)活動需要。隨著商圈的不斷發(fā)展和整個城市功能的調(diào)整，某些區(qū)位條件好，交通便利的區(qū)域型商圈將發(fā)展提升為都市型商圈；反之，有些區(qū)域型商圈也可能因交通、商務(wù)、旅游、居民以及經(jīng)營的變化在競爭中衰退為社區(qū)型商圈。區(qū)域型商圈的一般特征類型內(nèi)容區(qū)位特征位于交通樞紐、商務(wù)集康區(qū)、

4、居民集康區(qū)。功能特征功能比較齊全，區(qū)域輻射優(yōu)勢比較明顯。一般有主題型或中型百貨店、購物中心、大型超市、專業(yè)店、專頭店和餐飲娛樂等，功能基本兀備，能基本滿足區(qū)城內(nèi)居民或商務(wù)購物、餐飲、休閑、娛樂豁要。需求類型特征綜合型。規(guī)模特征網(wǎng)點(diǎn)比較密集，業(yè)態(tài)多樣，結(jié)構(gòu)合理商業(yè)營業(yè)面積為萬平方米左右?？土魈卣鞣?wù)人口為力人左右。輻射范圍廣域型，區(qū)域外客流占左右。3、社區(qū)型商圈。一般是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的商業(yè)集聚區(qū)，是比區(qū)域型商圈低一個等級的商業(yè)中心地，是最基本的商圈。通常認(rèn)為，城市商圈規(guī)劃發(fā)展距都市型商圈、區(qū)域型商圈1-公2里以外的居住區(qū)應(yīng)有一個相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)型商圈

5、，同其他商圈實現(xiàn)聯(lián)動、錯位發(fā)展。社區(qū)型商圈的一般特征類型內(nèi)容區(qū)位特征位于社區(qū)，居住相對集中。功能特征滿足本社區(qū)居民“開門七件事”，以社區(qū)型購物中心或大中型超市為主，有標(biāo)準(zhǔn)化菜場、醫(yī)藥店、便利店、餐飲、文化活動中心、社區(qū)服務(wù)中心、郵局、銀行、美容美發(fā)、沐浴、修配、物資回收等各種服務(wù)設(shè)施。需求類型特征日常生活必偏。規(guī)模特征營業(yè)面積為萬平方米左右?？土魈卣鞣?wù)人口一般在5萬人左右。輻射范圍屬地型，一般本社區(qū)以外的購買力不到。4、特色商圈。一般在城市中心區(qū)，具有濃厚文化氛圍、城市風(fēng)情特色，能夠增強(qiáng)人氣，吸引市外、海外游客和本市消費(fèi)者的商業(yè)休閑功能集聚區(qū)。特色商圈一般休閑業(yè)態(tài)集中、文化內(nèi)涵豐富、品牌效應(yīng)

6、突出，有時與會務(wù)、旅游、商務(wù)等相配套，作為一個城市的櫥窗和名片，特色商圈對城市經(jīng)濟(jì)有著巨大的影響。特色商圈的一般特征類型內(nèi)容區(qū)位特征位于城市主要交通樞紐、商務(wù)區(qū)、旅游區(qū)或歷史悠久的商業(yè)街區(qū)。功能特征業(yè)態(tài)較少，但同類業(yè)種集聚、扎堆，消費(fèi)選擇余地大。一般有特色專業(yè)店、專賣店和餐飲娛樂等。需求類型特征休閑型、補(bǔ)充型。規(guī)模特征商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，營業(yè)面積為萬平方米左右?？土魈卣骺土髁枯^大，日客流量一般在萬人次左右。輻射范圍超廣域型，區(qū)域外、市外、海外客流占以上。二、商圈類型的影響因素大多數(shù)城市的商圈設(shè)。一般都采取幾個都市型商圈、幾個或十幾個區(qū)域型商圈加幾十個社區(qū)型商圈的三級體系（城市不同，配置差異較大）。同

7、時，不同的城市往往結(jié)合自身的文化、特色擁有幾個特色商圈，如上海的新天地、衡山路、雁蕩路等。值得注意的是，在現(xiàn)代城市商圈規(guī)劃中，發(fā)展商圈并非意味著一味的追求大型、高檔和千篇一律的現(xiàn)代化，商圈建設(shè)更應(yīng)該注重歷史建筑的保護(hù)和開發(fā)，因地制宜、因市而宜，創(chuàng)出自己的特色，商業(yè)相應(yīng)配套形成購物、旅游、觀、娛樂、休閑等，有效地引導(dǎo)城市發(fā)展。城市商圈體系基本可采取上述“三級體系/特色”的設(shè)置。當(dāng)然，像上海、北京、廣州等特大型城市還可以將社區(qū)型商圈進(jìn)一步細(xì)分為鄰里中心商業(yè)、居住中心商業(yè)等。為避免商業(yè)布局規(guī)劃出現(xiàn)定位不清、盲目建設(shè)、功能結(jié)構(gòu)失調(diào)等問題，城市商圈的發(fā)展和建設(shè)應(yīng)結(jié)合城市人口規(guī)模、區(qū)域環(huán)境和服務(wù)范圍進(jìn)行準(zhǔn)

8、確的等級界定，并設(shè)定嚴(yán)格的等級評價指標(biāo)體系，做到在形態(tài)、功能、內(nèi)涵上實現(xiàn)聯(lián)動，在層次、行業(yè)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)錯位。合理界定和規(guī)劃城市的商圈等級劃分，形成層次分明、功能互補(bǔ)的城市商圈體系，應(yīng)當(dāng)對以下影響因素進(jìn)行充分的實地調(diào)查和分析：一是城市的人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)；總規(guī)模（常住人口、商務(wù)人口結(jié)構(gòu)）、年齡分布、收人水平、職業(yè)分布、消費(fèi)習(xí)慣、客流量及分布等。二是城市的商業(yè)地理環(huán)境、文化背景、商業(yè)氛圍等。三是城市的旅游、會展、大型活動變化等。四是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、交通發(fā)展等。五是城市總體發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展定位等。三、商圈的層次體系根據(jù)商圈的影響范圍和商圈顧客的居住范圍、消費(fèi)份額等可以將商圈劃分為核心

9、商圈、次級商圈、邊緣商圈和異地商圈四個層級。各層級商圈之間的差異主要表現(xiàn)在距離（車程）、占商圈總銷售額的份額、目標(biāo)消費(fèi)者的比例等方面。商圈的層級劃分對指導(dǎo)商業(yè)企業(yè)選址、商圈競爭分析等具有重要意義。1、核心商圈。一般是指最接近商業(yè)集聚區(qū)或中心地，擁有高密度顧客群且顧客光顧很方便的圓形或橢圓型區(qū)域。該商圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均消費(fèi)額也最高，顧客的集中度也較高。一般而言，整個商圈50%70的%顧客來自于核心商圈。2、次級商圈。位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時間才能到達(dá)的商業(yè)中心地的區(qū)域。該商圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散，大約占15%、邊緣商圈。位于次級

10、商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。該商圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。4、異地商圈。位于與該商圈不連接的其他區(qū)域顧客必須通過各種交通工具才能到達(dá)該商圈。異地顧客占該商圈顧客總數(shù)的比例，取決于該商圈的吸引力和輻射力。在商圈規(guī)劃過程中應(yīng)當(dāng)注意：第一，城市零售商圈的選址必須要保持核心商圈的獨(dú)立性和地域獨(dú)占性；第二，不同商圈的邊緣商圈和次要商圈可以相互重疊，但是必須以展開錯位、有序競爭為前提；第三，商圈規(guī)劃必須要考慮商圈范圍內(nèi)零售、餐飲服務(wù)企業(yè)選址可行性以及客流趨勢，予以正確的功能定位。四、商圈層級與店址選擇1、商店的商圈層級。按照層級劃分的標(biāo)準(zhǔn)，商店的商圈與商業(yè)街區(qū)一樣，也是由核心商圈、次

11、級商圈、邊緣商圈和異地商圈組成。一般來說，商店的核心商圈是指接近商店并擁有高密度消費(fèi)者群的區(qū)域，通常商店50%70的%顧客來自基本商圈。次級商圈的顧客占15%25，%其余的為邊緣商圈和異地商圈的顧客。就銷售額來說，核心商圈一般占40%60的%銷售額，次級商圈下般產(chǎn)生20多%的銷售額，邊緣商圈和異地商圈占20左右。對于中小規(guī)模的商店來說，以銷售便利商品、生活必需品為主，商圈的輻射半徑約50米0-15米0，0顧客以步行或騎自行車為主。大型商店輻射半徑可達(dá)500米及0以上，大部分以銷售選購品為主，顧客以地鐵、汽車為主要交通工具。2、依據(jù)層級選擇合適的店址。商店的服務(wù)對象一般分為居住人口、工作人口、流

12、動人口三個部分，商店良好的經(jīng)營需要正確判斷這三類人的來源和數(shù)量。大型超市附近的居民是超市核心商圈內(nèi)的基本消費(fèi)者。商店附近的工作人口越多，說明潛在消費(fèi)者數(shù)量越多，午休或下班之余到商店購物已經(jīng)成為越來越多的上班族的消費(fèi)方式，他們甚至把消費(fèi)當(dāng)成工作壓力釋放的一個途徑。那些在商業(yè)繁華地區(qū)和交通要道、公共場所活動的流動人口，也越來越受到商家的重視。3、確定核心商圈的考慮要素前瞻性。選址關(guān)系到今后長期經(jīng)營發(fā)展的前途。因此要考慮未來環(huán)境的變化，特別是要對所在地發(fā)展的前景作出評估，因為店址一旦確定就難以改變。對于經(jīng)營者來說，所選的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ@樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，所以不僅要研究現(xiàn)狀，

13、還要正確地預(yù)測未來。便利性。優(yōu)良店址的一個必備條件就是交通發(fā)達(dá)、進(jìn)出暢通。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公共交通路線，公交路線的?？奎c(diǎn)能否覆蓋較大的區(qū)域。在私家車沒有普及的情況下，這點(diǎn)尤為重要，它直接關(guān)系到消費(fèi)者購物的便利程度。二是商品的配送是否方便，這關(guān)系到商品的配送時間和費(fèi)用。適用性。商店的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合。不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，這會影響商店的建設(shè)裝演成本及其他問題。商家還要了解該地區(qū)的市政、公共設(shè)施、住宅建設(shè)等有關(guān)城市發(fā)展的近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃。集聚性。一家具備優(yōu)良店址的商店必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客，這就要求在其商圈范圍內(nèi)擁有足夠多的居民戶、人口和消費(fèi)能力，通過調(diào)查了解其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧客的數(shù)量和收人程度、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好。交叉性。由于有的大型商業(yè)設(shè)施定位的商圈很大，如大型購物中心，而在周邊往往會有相當(dāng)數(shù)量的中小型零售店，這些零售店會與大型購物中心的商圈交叉重疊，由此引發(fā)競爭。因此，在商圈分析中，還應(yīng)計算所有竟?fàn)帉κ值匿N售情況、業(yè)種和品類組合及單位面積銷售額等趨勢，計算出未來的