長春亞泰桃花苑項目規(guī)劃運作報告

1、目 錄第一部分：朝陽鎮(zhèn)城區(qū)概況- 4 頁（略）1、地理位置2、人文環(huán)境3、交通條件4、基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、通訊等）5、旅游資源6、城區(qū)功能第二部分：區(qū)域經(jīng)濟消費調(diào)研- 9 頁（略）第三部分分：項目目概況及分分析- 177頁 1、項項目概況況（略） 2、項項目分析析 3、項目SSWOTT分析 4、項項目WTT策略第四部分分：項目目定位- 22頁頁1、市場場定位 2、項項目功能能定位 3、項項目功能能設(shè)置及及物業(yè)服服務(wù)概要要 4、小結(jié)第五部分分：項目目營銷推推廣策略略- 339頁1、總體體策略 2、營營銷階段段劃分備注事項項- 339頁以下“本本案”、“本項目目”、“樓盤”各名詞詞均指代代此商業(yè)

2、業(yè)項目第三部分分 項目目概況及及分析一、項目目分析：（1）商商業(yè)片區(qū)區(qū)分布從當(dāng)?shù)厣躺虡I(yè)分布布來看，還處于于傳統(tǒng)商商業(yè)階段段，門面面及大型型賣場主主要集中中在以凱凱旋路為為中心輻輻射的22條街道道以內(nèi)，凱旋路路附近基基本是目目前車流流量、人人流量最最大的商商業(yè)街路路，因為為此處幾幾條商業(yè)業(yè)街路依依托于較較大的人人流量，所以主要要以大中中型賣場場、服裝裝專賣店店、鞋帽帽、超市市為主。餐飲休閑閑娛樂業(yè)業(yè)區(qū)域的的分散為為我們創(chuàng)創(chuàng)造了良良好條件件，尤以以西十四四街的餐餐飲娛樂樂項目起起到了引引導(dǎo)人流流、車流流到達本本案的作作用。利利用此優(yōu)優(yōu)勢充分分發(fā)揮起起引導(dǎo)作作用（此此引導(dǎo)以以人們的的第一視視角為主主

3、）。（2）城城市增容容對社區(qū)區(qū)消費的的影響社區(qū)消費費中心，不僅要要服務(wù)于于本區(qū)居居民，同同時也要要服務(wù)于于外來的的居民，形成了了以功能能劃分的的社區(qū)，所以其其規(guī)模有有日益擴擴大的趨趨勢。隨隨著城市市化進程程的日益益前進，城市人人口必將將越來越越密集，因此社社區(qū)人口口也有呈呈現(xiàn)增多多的這樣樣一種趨趨勢，所所以社區(qū)區(qū)商業(yè)也也就有日日益繁榮榮的趨勢勢，社區(qū)區(qū)消費中中心也有有日益向向中心商商業(yè)靠攏攏的這樣樣一種趨趨勢。二、項目目SWOOT分析析（一）優(yōu)優(yōu)勢（SS）：1、本案案位于愛愛民路與與正大街街之間，地理位位置適宜宜居住并并有較大大增值前前景；2、距火火車站、汽車客客運站較較近，交交通和物物流便捷

4、捷；3、商業(yè)業(yè)街貫穿穿，集各各種功能能、設(shè)施施于一體，大大方方便本案案及周邊邊社區(qū)人人們； 4、項目目中部開開通“輔干線線”：愛民民路直通通正大街街，使得得本案達達到四通通八達之之勢；5、項目目總體面面積相對對當(dāng)?shù)剌^較大、容容易形成成商業(yè)氛氛圍；6、項目目臨街門門面相對對獨立，業(yè)態(tài)選選擇面大大；7、商業(yè)業(yè)街正門門及外立立面設(shè)計計美觀，有效提提升了物物業(yè)檔次次；8、商業(yè)業(yè)街中心心廣場及及合理的的綠化使使得本案案在當(dāng)?shù)氐厝〉锚毆氁粺o二二的地位位，為項項目的定定位提高高了層次次；9、開發(fā)發(fā)商在當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹群芎芨?，有有效的提提高了項項目檔次次和招商商的品牌牌支持。（二）劣劣勢（WW）1、地處處當(dāng)?shù)?/p>

5、“半核心”位置，區(qū)域優(yōu)勢勢尚需引引導(dǎo)才會會明顯。2、原有有觀念上上缺乏商商業(yè)氛圍圍，增加了了培育時時間；3、該區(qū)區(qū)域為新新開發(fā)社社區(qū)，周周邊范圍圍內(nèi)配套套設(shè)施相相對城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心尚尚不完善善；4、附近近住宅區(qū)區(qū)域無檔檔次，部部分環(huán)境境相對比比較凌亂亂，需時時間有待待開發(fā)；5、售樓樓處選址離項目現(xiàn)現(xiàn)場的距距離較遠遠。（三）機機會（OO）1、發(fā)揮揮交通優(yōu)優(yōu)勢，突突出便捷捷交通給給人流、物流運運輸帶來來的可靠靠性，此此為新商商業(yè)區(qū)的的開發(fā)奠奠定了基基礎(chǔ)；2、目前前周邊競競爭項目目較少，突出本本項目在在該區(qū)域域的稀缺缺性，真真正打造造出“獨一無無二”；3、可開開發(fā)性強強，周邊邊地區(qū)的的開發(fā)會會給本項項目帶

6、來來新的契契機；4、此類類商業(yè)的的項目少少，近年年之內(nèi)很很少有同同類同檔檔次項目目推出。（四）危危脅（TT）1、周邊邊項目的的開發(fā)，直接影影響著本本案商業(yè)業(yè)街區(qū)的的定位問問題；2、周邊邊項目的的開發(fā)，對項目目的招商商、銷售售有一定定的壓力力；3、目前前本區(qū)域域商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟較不不可觀，往往人人們看不不到就不不會去想想，這樣樣容易影影響客戶戶投資信信心。三、項目目WT策策略弱化劣勢勢，規(guī)避避威脅1）增設(shè)設(shè)售樓中中心（距距西十四四街相對對較近），利用用西十四四街人流流優(yōu)勢，亦能達達到引導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)觀觀念的作作用，借借此來宣宣傳項目目；2）定位位1：功功能、設(shè)設(shè)施、管管理完善善的全方方位服務(wù)務(wù)型社區(qū)商商業(yè)街

7、；3）定位位2：以以“最”字為準(zhǔn)準(zhǔn)則（具具體見下下文），突出本本案特點點，此策策略亦能能防止項項目的復(fù)復(fù)制；4）針對對T-11中的問問題，商商業(yè)街臨臨街門市市的格局設(shè)計計應(yīng)可以以靈活運運用，可可大可小小，不宜宜狹長縱縱深。此此點涉及及到門市市的定價價策略。第四部分分項目定定位一、市場場定位定位問題題：鄰近近范圍內(nèi)內(nèi)是否存存在類似似商業(yè)區(qū)區(qū)域，此此影響到到定位的的選擇性性1、社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心，以以本案及及附近居居民服務(wù)務(wù)為主的的多功能能商業(yè)區(qū)區(qū)2、新開開發(fā)城北北商業(yè)街街，以支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)為導(dǎo)向向，打造造第二條條“凱旋路路”（此點有有待推敲敲）考慮到本本項目獨獨特的地地理位置置、周邊邊自然環(huán)環(huán)境、區(qū)

8、區(qū)域內(nèi)及及周邊商商業(yè)環(huán)境境以及其其他競爭爭樓盤等等各個方方面的因因素，建建議將本本案定位位為：“朝陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)（或經(jīng)經(jīng)調(diào)查范范圍更大大）首家家多功能能立體式式城中花花園社區(qū)區(qū)”宣傳口號號突出一一個或幾幾個“最”字并切切實做到到“最”字如功能最最全，設(shè)設(shè)施最完完善，環(huán)環(huán)境最幽幽雅，檔檔次最高高，品質(zhì)質(zhì)最佳等等例：“讓讓長春人人住上最最好的房房子” 以此此概括（長春亞亞泰桃花花苑）將本項目目定位為為“朝陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)（暫定定）首家家多功能能立體式式城中花花園社區(qū)區(qū)”，主要要是考慮慮到目前前整個城城區(qū)內(nèi)沒沒有一個個集購物物、餐飲飲、休閑閑、娛樂樂為一體體的大型型綜合社社區(qū)，大型超市市、大型型賣場、酒樓等等分散經(jīng)經(jīng)

9、營，缺缺乏一個個將幾種種業(yè)態(tài)集集合起來來的大型型社區(qū)，讓社區(qū)區(qū)人們在在自家門門前就可可以享受受多種消消費和享享受。而而本項目目的如此此規(guī)劃格格局和建建筑形態(tài)態(tài)就恰好好可以滿滿足以上上幾種業(yè)業(yè)態(tài)的大大致要求求。因此，需進行行科學(xué)完完善的配配套功能能設(shè)施定定位。本項目多多功能、立體式式的市場場定位，不僅可可以彌補補目前中中高檔次次樓盤的的空缺，還可以以提升項項目本身身的檔次次和品質(zhì)質(zhì)，提升升開發(fā)商商的企業(yè)業(yè)知名度度，也能能創(chuàng)造出出獨一無無二的商商業(yè)項目目。本項項目的成成功運作作，將成成為朝陽陽鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐氐臉影灏鍢潜P社社區(qū)，將將許多零零散分布布在臨街街門面的的投資商商吸引到到本項目目中來，真正實實現(xiàn)“

10、一體化化”多功能能立體式式商住兩兩用社區(qū)區(qū)。二、項目目的功能能定位結(jié)合項目目的實際際狀況，我們應(yīng)應(yīng)該在滿滿足區(qū)域域內(nèi)基本本功能的的前提下下，進一一步擴展展其在滿滿足人們們在休閑閑、娛樂樂等方面面的需求求，具體體包括：1、經(jīng)營營資源整整合功能能傾心演繹繹全新的的多功能能社區(qū)，與眾不不同的商商住兩用用樓盤新新形象，展示“休閑化化、娛樂樂化、綜綜合化”等特點點，培育育好這個個“品牌”，就是是獲得了了最好的的經(jīng)營資資源。同同時，從從根本上上促進了了項目的的操作與與銷售。2、商業(yè)業(yè)流通的的擴張功功能從對手的的競爭方方式的不不確定性性可以看看出單一一的發(fā)展展途徑不不足以規(guī)規(guī)避項目目的運作作風(fēng)險，應(yīng)該從從長

11、遠和和多方面面角度考考慮一切切有可能能行的變變化，這這也就是是為什么么要求臨臨街門市市格局、構(gòu)造的的靈活性性，為有有可能發(fā)發(fā)生的變變數(shù)和超超常規(guī)發(fā)發(fā)展打下下良好的的基礎(chǔ)，構(gòu)筑項項目新的的開發(fā)思思路。3、地產(chǎn)產(chǎn)升值功功能本案其獨獨特的位位置以及及周邊的的現(xiàn)狀，使得本本項目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)有著相相當(dāng)大的的輻射功功能。1）不排排除籍由由此項目目開發(fā)城城北商業(yè)業(yè)區(qū)的可可能2）此項項目將帶帶動區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)形形態(tài)的改改變，也也會使區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)的地地產(chǎn)大幅幅度升值值3）炒盤盤亦很重重要，通通過打造造當(dāng)?shù)厥资准叶喙δ軜潜P盤，創(chuàng)造造最佳生生活環(huán)境境與住房房，來提提升臨街街門市價價值三、項目目功能設(shè)設(shè)置及物

12、物業(yè)服務(wù)務(wù)概要：A、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)項項目24小小時消防防保安服服務(wù)24小時時維修保保養(yǎng)服務(wù)務(wù)24小小時電梯梯服務(wù)24小小時監(jiān)控控報警服服務(wù)日常公公共區(qū)域域清潔服服務(wù) 日常公公共區(qū)域域巡視報刊郵郵件分揀揀和分發(fā)發(fā) 客戶入入住服務(wù)務(wù)園藝綠綠化服務(wù)務(wù)收發(fā)與與問訊服服務(wù)B、日常常特色服服務(wù)項目目信息咨咨詢服務(wù)務(wù) 電話及及訪客留留言報刊訂訂閱服務(wù)務(wù) 組織客客戶聯(lián)誼誼和公共共活動服服務(wù)老年活活動室C、有償償特色服服務(wù)項目目保安服服務(wù) 法律顧顧問清潔服服務(wù) 工程安安裝及維維修服務(wù)務(wù)D、基本本生活功功能設(shè)施施及休閑閑娛樂功功能：針對個別別功能設(shè)設(shè)施可招招商與銷銷售同步步，亦可可先招商商，帶租租銷售銀行或或儲蓄所所

13、 小型影影劇院超市 酒吧美容美美發(fā)或SPAA健康休休閑會所所網(wǎng)吧球吧 社區(qū)內(nèi)內(nèi)幼兒園園四、小結(jié)結(jié)結(jié)合上述述功能定定位的目目標(biāo)，我我認為“多功能能立體式式城中花花園社區(qū)區(qū)”的市場場定位，不僅能能與其他他項目進進行區(qū)分分，還能能夠達到到項目預(yù)預(yù)期的經(jīng)經(jīng)濟收益益目標(biāo)。1）實現(xiàn)現(xiàn)快速的的資金回回籠上述功能能定位方方案將使使項目的的產(chǎn)品品品質(zhì)優(yōu)勢勢非常明明顯，同同時定位位又不脫脫離于市市場實際際，能夠夠得到各各個層面面客戶的的廣泛認認同，為為實現(xiàn)快快速的資資金回籠籠打下堅堅實的基基礎(chǔ)。2）有效效規(guī)避風(fēng)風(fēng)險由于功能能定位的的復(fù)合性性，使項項目整體體運作的的風(fēng)險大大大降低低，服務(wù)務(wù)的品質(zhì)質(zhì)將樹立立項目獨獨特

14、的定定位與形形象，在在推廣中中也有更更大的調(diào)調(diào)整及控控制空間間，形成成相對的的優(yōu)勢。3）盡可可能挖掘掘項目的的利潤空空間本項目臨臨街門市市的目標(biāo)標(biāo)客戶為為中小投投資者，這些客客戶都比比較看重重物業(yè)的的檔次和和形象，單價不不一定是其其考慮的的全部重點點，而總總價成為為購置考考慮的絕絕對要素素。因此此在價格格抗性方方面的承承受能力力較強，為項目目的價格格操作營營造出了了較大的的潛在上上升空間間。此點又涉涉及到臨臨街門市市規(guī)劃、格局的的靈活性性。（想想法僅供供參考）靈活的格格局有利利于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的銷售與與增值，如：小小高層如如果為框框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)即可達達到預(yù)期期目的。如此規(guī)規(guī)劃主要要以應(yīng)對對周邊最最為

15、臨近近競爭者者的定位位不確定定性。如如果未達達到預(yù)期期銷售和和操作目目的，小小、可以以做社區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū)（多功功能型社社區(qū)）；大、可可做新興興商業(yè)街街，從而而導(dǎo)入當(dāng)當(dāng)?shù)刂е虡I(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。* 注：“朝陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)首家多多功能立立體式城城中花園園社區(qū)”名稱尚尚需推敲敲、簡練練第五部分分 營銷銷推廣策策略項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、戶型型設(shè)計、社區(qū)規(guī)規(guī)劃有待待進一步步分解與與推敲，銷售周周期與宣宣傳策略略也要及及時應(yīng)市市場的變變化而做做出調(diào)整整。一、總體體策略先期蓄勢勢實景景體驗覆蓋蓋全縣集中中引爆后續(xù)續(xù)積累1、開盤盤前/內(nèi)部認認購期重重在造勢勢開盤銷售售階段基基本可以以看到項目目成功與與否的大大趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)因本

16、身身行業(yè)的的特殊性性，決定定了其在在銷售上上一定要要爭取一一炮而紅紅，否則則項目再再有前景景，也可可能難以以為繼、中途夭夭折。所所以要強調(diào)房房地產(chǎn)銷銷售的短短時間內(nèi)內(nèi)的大量量成交，強調(diào)以以快打慢慢。這需需要通過過造勢來來實現(xiàn)。突出本項項目的特特點，即即功能設(shè)設(shè)施的配配套完善善，而且且口號要要叫的響響亮2、銷售售中期掌掌握節(jié)奏奏銷售中期期是成交交量最大大的時期期，且銷銷售價位位也處在在獲利最最大階段段。此時時重點在在于掌握握銷售節(jié)節(jié)奏，利利用各種種賣點的的組合，多種銷銷售渠道道共用，對目標(biāo)標(biāo)市場發(fā)發(fā)動波次次進攻。操作的重重點，在在于：一要借助助開盤的的勢，趁趁熱打鐵鐵。二是注意意購買力力的積蓄蓄

17、與釋放放周期，采用波波次進攻攻或分期期推出的的策略。三是至始始至終要要強調(diào)快快速、靈靈活的銷銷售原則則，以快快打慢。3、尾期期重促銷銷銷售后期期重點在在于促銷銷技巧的的組合，以強力力的銷售售保證銷銷售的零零庫存。在促銷銷技巧的的組合上上，應(yīng)把把握幾點點原則：一是不直直接降價價，以其其它方式式體現(xiàn)讓讓利。二是促銷銷技巧要要出新，根據(jù)項項目的實實際情況況度身訂訂造。三是促銷銷還要注注意為下下一期推推售重點點的推廣廣造勢，起到承承上啟下下的作用用。二、營銷銷階段劃劃分：市場預(yù)熱熱期（預(yù)預(yù)訂登記記期）：3周進行早期期的展示示及接受受預(yù)訂，以超常常的推廣廣手段，結(jié)合必必要的宣宣傳之勢勢，引起起目標(biāo)客客戶

18、群的的關(guān)注，在競爭爭樓盤的的攻勢下下，暫緩緩消費者者的購買買行為，等待項項目推出出。發(fā)售期：內(nèi)部認購購期：23周 利用兩兩周時間間進行內(nèi)內(nèi)部認購購，消化化首批客客戶。同同時以項項目的各各種競爭爭優(yōu)勢為為傳播點點，多種種媒體、多種銷銷售渠道道配合現(xiàn)現(xiàn)場展示示，打動動消費者者，激發(fā)發(fā)購買欲欲望，積積累更多多客戶資資源。公開發(fā)售售期：8周正式公開開發(fā)售儀儀式強銷期：4周承接首次次公開發(fā)發(fā)售的熱熱潮，適適當(dāng)?shù)卣{(diào)調(diào)整推售售安排，推出全全新的單單元及全新新銷售舉舉措，以以較為集集中的現(xiàn)現(xiàn)場活動動及宣傳傳推廣給給予客戶戶進一步步的認知知與感受受，促成成再次的的銷售高高潮。清盤期：3周利用靈活活多變的的促銷措措施，以以“壓軸珍珍藏”為主題題告知此此時已是是入駐本本項目尤尤其是商商鋪的最最后機會會，促使使目標(biāo)客客戶把握握良機，盡快行行動* 備注注事項：預(yù)熱階段段針對近近幾年公公司的顧顧客檔案案采?。?、回訪2、告知3、推薦有特點的的進行促促銷，如如：推出出精裝修修小戶型型按照裝裝修費用用加入房房款（特特點為戶戶型小、房房屋總價價低）團購的開開展提前開展展團購，至周邊邊優(yōu)質(zhì)企企事業(yè)單