百榮百尚歷史重要產(chǎn)品

1、產(chǎn)品“產(chǎn)品”？（以下所有的“產(chǎn)品”，特指商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最后建設(shè)成果）幾百個(gè)所謂消費(fèi)者和租戶，把統(tǒng)計(jì)分析一下，就可以定義產(chǎn)品了？如果決策可以這樣簡(jiǎn)單還要那些年薪百萬的資深專業(yè)干什么？上還有一種東西叫“專業(yè)思考的力”！消費(fèi)者與客戶，是用來了解、教育和引導(dǎo)的，不是用來跟隨的！前提是，你有這水準(zhǔn)與能力！請(qǐng)幾個(gè)號(hào)稱著名大師級(jí)建筑師，在圖紙上勾勾畫畫幾個(gè)分割圖，配上消防機(jī)電，后勤設(shè)施，就是產(chǎn)品了？如果這樣可以，豈不是設(shè)計(jì)院就可以代替開發(fā)商了？是不是客戶就是上帝，一切面向與營(yíng)運(yùn)、代表客戶要求的行為都是最為正確的？如果這樣可以，那為什么中國(guó)最會(huì)的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的SOHO 中國(guó)團(tuán)隊(duì)，卻成了商業(yè)地產(chǎn)中最大的笑話？“產(chǎn)品

2、”的打造與實(shí)現(xiàn)是一個(gè)過程，是一個(gè)市場(chǎng)、土地、團(tuán)隊(duì)、客戶全面、深度互動(dòng)的過程；最后的成果，是一個(gè)硬件與無縫融合的綜合呈現(xiàn)；它不是任何一個(gè)專業(yè)（無論這個(gè)專業(yè)有多、多熱門）可以獨(dú)挑大梁的，而這其中最能創(chuàng)造價(jià)值也是最重要的能力INCOORPERATION跨專業(yè)的協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌能力！“過程”是什么？每一個(gè)過程的重要環(huán)節(jié)，需要的團(tuán)隊(duì)具備相對(duì)應(yīng)的重要、獨(dú)到的能力；1.深刻了解宏微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與趨勢(shì)，洞察到消費(fèi)者及客戶的深度、本質(zhì)需求（請(qǐng)注意你的所謂洞察及是否足夠深刻、是否源自原點(diǎn)），形成對(duì)生意模式的判斷及選擇；2.能夠選擇并獲取符合市場(chǎng)區(qū)位、交通立地、規(guī)模合適、成本合理、規(guī)劃條件科學(xué)的項(xiàng)目土地；3.尋找到、了解并

3、洞察項(xiàng)目所需要服務(wù)消費(fèi)者及客戶的生活屬性、行業(yè)特征（、客戶訪談，是其中兩個(gè)比較主要段）、并能夠?qū)⑦@些洞察結(jié)合上在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上更為領(lǐng)先、綜合、可執(zhí)行的商業(yè)元素、業(yè)態(tài)組合的理念規(guī)劃（思考的力及綜合性），并用規(guī)范、專業(yè)的語言將洞察的成果傳遞給客戶、設(shè)計(jì)師、團(tuán)隊(duì)等專業(yè)合作伙伴（跨專業(yè)的協(xié)調(diào)及統(tǒng)籌力），形成最具經(jīng)濟(jì)效率的項(xiàng)目開發(fā)方案；4.熟悉并了解客戶及其他行業(yè)上下游從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)需求（營(yíng)業(yè)時(shí)間、單元尺度、交通、物流、機(jī)電、對(duì)配套的要求、與其它行業(yè)的互動(dòng)性、再下游消費(fèi)者及客戶的特征屬性），專業(yè)且綜合全面地掌握建設(shè)規(guī)范（建筑、防震、消防、機(jī)電），在逐步、分階段成型的設(shè)計(jì)、施工圖之中，全面客戶各方面的需求細(xì)節(jié)，

4、工程實(shí)施的可行性、經(jīng)濟(jì)性；5.能夠有計(jì)劃、有步驟、有控制、有標(biāo)準(zhǔn)地完成項(xiàng)目建設(shè)過程，在做到多、快、好、省同時(shí)，對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)問題有攻關(guān)、優(yōu)化能力，在面對(duì)重要客戶需求時(shí)，能做到靈活調(diào)整、服務(wù)到位；6.掌握客戶資源、了解客戶溝通方式與、用與客戶共同的語言，站在客戶的角度對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)、組織、教育、管理，在保障其經(jīng)營(yíng)需求的全面、客觀同時(shí)，有必要、適度地其行業(yè)形象、經(jīng)營(yíng)形態(tài)與做生意（無論是租賃還是銷售），眼前是賺錢的，中長(zhǎng)期是可以獲得專業(yè)、行業(yè)成長(zhǎng)甚至升級(jí)換代的！7.深入了解商業(yè)體經(jīng)營(yíng)過程中，人流、財(cái)流、物流中相輔相成的互動(dòng)關(guān)系，有一切面向業(yè)績(jī)的經(jīng)營(yíng)觀念，從來不對(duì)客戶與消費(fèi)者說不，知道店長(zhǎng)與“小”業(yè)績(jī)的

5、創(chuàng)造者，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中細(xì)節(jié)與完美的追求有目共睹8.明白，任何一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)都是一份優(yōu)秀的金融產(chǎn)品的基本前提，掌握通向資本市場(chǎng)的通道，了解家的語言，熟知資本市場(chǎng)的規(guī)則。知道，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)化，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)足發(fā)展的真正能量源泉。以上，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的“八步”，也是“產(chǎn)品”的真正實(shí)現(xiàn)“過程”，以及在每一個(gè)重要環(huán)節(jié)中，做事情所需要的“到位”程度，也是對(duì)每一個(gè)未來管理綜合崗位成員的標(biāo)準(zhǔn)要求！在明確自己掌握、經(jīng)歷、或者至少了解全局之前，請(qǐng)客觀地自己的自信、請(qǐng)冷靜地對(duì)待自己、請(qǐng)適度降低你斬釘截鐵的論斷語調(diào)、請(qǐng)主動(dòng)地配合團(tuán)隊(duì)中其它的專業(yè)伙伴同時(shí)向他們學(xué)習(xí)、同時(shí)，請(qǐng)對(duì)自己未來的成長(zhǎng)空間報(bào)以最大的熱

6、情和想像！在了解上述標(biāo)準(zhǔn)、局面以及保證客觀角度的前提下，可以開始一下我們已經(jīng)或即將在宜春、南寧、鄭州打造的所謂“混合商業(yè)”！為什么要做這樣的項(xiàng)目？1.“資產(chǎn)”將未來 20 年，最重要的詞匯通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)放緩、貨幣貶值的迅速發(fā)展、即將的龐大的社會(huì)底層消費(fèi)力“資產(chǎn)”將是是資本持有的最佳方式；2.創(chuàng)始人先生中國(guó)金融行業(yè)里最懂實(shí)業(yè)的人，做實(shí)業(yè)中最了解金融行業(yè)的人！3.世貿(mào)商城100 萬平米經(jīng)營(yíng)面積（包括 3 期）、1 萬家批發(fā)租戶，最扎實(shí)的商戶資源蓄水池及資產(chǎn)基礎(chǔ)。項(xiàng)目事實(shí)上已經(jīng)成為中低收入階層零售消費(fèi)行為的重要；從“批發(fā)”到“批發(fā)零售” 混合經(jīng)營(yíng)，從“物流集散”到“生活方式”的自然成型過程；4.百尚

7、團(tuán)隊(duì)掌握體驗(yàn)型商業(yè)環(huán)境及“產(chǎn)品”打造能力、了解零售經(jīng)營(yíng)需求、洞察到市中心混合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；5.二線省會(huì)城市巨大商機(jī)的洞察龐大、全省輻射、批發(fā)省級(jí)展示店經(jīng)營(yíng)需求、中低層巨大零售消費(fèi)力發(fā)展持續(xù)紅利、城鄉(xiāng)結(jié)合部或 2 級(jí)城市中心獲得相當(dāng)規(guī)模土地可能性、批發(fā)商業(yè)前期較高存活率、零售商業(yè)后期較高可持續(xù)發(fā)展性將以上條件結(jié)合的團(tuán)隊(duì)有機(jī)會(huì)二線的省會(huì)城市，基于自身的經(jīng)驗(yàn)、能力、資源，將自然成10 年過程，通過科學(xué)規(guī)劃與執(zhí)行，讓項(xiàng)目一次到位建設(shè)成在當(dāng)?shù)鼐哂谐吧虡I(yè)概念、領(lǐng)先硬件水準(zhǔn)、優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目！企業(yè)，做什么事情、可持續(xù)性地執(zhí)行什么樣的，不是由個(gè)別人物的口才、想像力、來決定，而

8、是由企業(yè)所處時(shí)代、環(huán)境以及企業(yè)發(fā)展的特定階段、屬性綜合決定而成。談?wù)劇爱a(chǎn)品”的“硬件”打造從宏觀到微觀的逐步到位，在完整商業(yè)概念上，對(duì)細(xì)節(jié)完美的追求！1.市場(chǎng)定位與研究工作工作的角色定位測(cè)試？培訓(xùn)？給誰看？如何消費(fèi)者與客戶反饋的信息？如何統(tǒng)計(jì)、如何分析？他們是用來了解、教育和引導(dǎo)的，還是用來跟隨的？大調(diào)研、專項(xiàng)調(diào)研、日常調(diào)研需要了解什么由后續(xù)的定位、設(shè)計(jì)、建設(shè)工作需要解決來決定。定位、定位、定位到底給誰看的定位？到底有沒有用的定位？定位要寫成什么樣子才是有意義的（而不是一堆空洞、正確但是沒有用的形容詞？）？什么樣的定位才是對(duì)建筑設(shè)計(jì)等其它專業(yè)有指導(dǎo)意義的？業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：批發(fā)、零售、餐飲、life

9、style、其它特定的業(yè)態(tài)？(有沒有形成自己產(chǎn)品的獨(dú)特公式與比例？)每一種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求的細(xì)分及描述？（批發(fā)散批、品牌展示店、寫字樓店？；零售普通零售、折扣店；）面積要求？開間比例？對(duì)行業(yè)集合程度的特殊要求？與其它行業(yè)的互動(dòng)特點(diǎn)？對(duì)物流及經(jīng)營(yíng)性人流的互動(dòng)特點(diǎn)？測(cè)算：地域性市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)獲取、基本回報(bào)要求？2.設(shè)計(jì)輔助與招商規(guī)劃市場(chǎng)先行、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)對(duì)經(jīng)營(yíng)及回報(bào)負(fù)責(zé)！能真正指導(dǎo)設(shè)計(jì)精神的定位工作（氛圍、動(dòng)線清晰程度、立面及主要租戶業(yè)態(tài)、品牌配比）；包括完整業(yè)態(tài)規(guī)劃比例的設(shè)計(jì)任務(wù)書；業(yè)態(tài)規(guī)劃與統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)比例的合理性：批發(fā)、零售、餐飲、life style、其它特定的業(yè)態(tài)？特定業(yè)態(tài)解決特定的空間（特別的散批格

10、子鋪集合區(qū)？特定如化妝品、童裝行業(yè)的零售、展示店集合區(qū)？）；半主力店（zara 等快銷售品是否需要？）的安排：多少？多大？餐飲、文化等行業(yè)的安排：位置？?jī)?nèi)容？形態(tài)？股東與管理團(tuán)隊(duì)？工程技術(shù)條件（重要）？不業(yè)的運(yùn)營(yíng)要求動(dòng)線！動(dòng)線！動(dòng)線！清晰、明了、單一的動(dòng)線重要性及非絕對(duì)性；地塊形狀、外部交通對(duì)接與分割、空間填充的綜合安排；交通的多層面、化安排（電梯位置、扶梯指向、停車、半主力店、散批集中區(qū)及餐飲位置安排、影院及餐廳疏散）縱深比的辯證合理性 市場(chǎng)狀況、品牌現(xiàn)有、柱網(wǎng)設(shè)計(jì)配合、消防疏散安排；小店！小店！ 小店！這次還有格子鋪的集合區(qū) 利用、創(chuàng)造、解放店面，還要保證動(dòng)線的清晰完整，以及合理的統(tǒng)計(jì)比例

11、；基于商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃的招商、策略制定合理的統(tǒng)計(jì)比例 貢獻(xiàn)率 ：樓層、業(yè)態(tài)、類型；前期寬松求穩(wěn)定、中期滿足回報(bào)要求、長(zhǎng)期求增長(zhǎng)（更應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)沉淀部分的價(jià)值增長(zhǎng)）；特殊業(yè)態(tài)的特殊政策支持：半主力店、餐飲、文化滿足運(yùn)營(yíng)要求物業(yè)、營(yíng)運(yùn)部門的介入：部門提前成立、設(shè)計(jì)輔助；活動(dòng)推廣空間：空間尺度、分布、工程技術(shù)條件、疏散；物業(yè)管理用房（規(guī)劃與設(shè)計(jì)特點(diǎn)及每層功能房）、后勤用房、倉(cāng)庫(kù)、管理3.商業(yè)體的用地特征在城市中的區(qū)位：中心，或未來中心，周邊環(huán)境成熟程度或相對(duì)成熟；至少緊臨一條城市交通干道，與地鐵站可便捷連接；容積率大、覆蓋率高、綠地率?。徽嫉孛娣e較大，建筑面積大；商業(yè)體的建設(shè)特征業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心形態(tài)的

12、混合商業(yè)、酒店（或有？）、寫字樓、公寓/住宅；有可能的擴(kuò)展業(yè)態(tài)：交通中心、體育中心、會(huì)展、市民廣場(chǎng)等；探討業(yè)態(tài)之間的組合關(guān)系（定位組合、面積組合、空間關(guān)系組為都市綜合體設(shè)計(jì)首要關(guān)鍵；形成合力：物業(yè)組合滿足目標(biāo)客戶全方位需求；物業(yè)組合形成組合間的協(xié)同，彌補(bǔ)單一產(chǎn)品的缺陷，形成相互的配套，使每天 24 小時(shí)、每7 天持續(xù)經(jīng)營(yíng)。客戶層次多樣外部客戶：經(jīng)濟(jì)效益：雙層次使用者租客/消費(fèi)者；社會(huì)效益：/普通市民；客戶：股東、合作方、管理團(tuán)隊(duì)；設(shè)計(jì)廣度大多顧問：建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、境內(nèi)院、園林、交通、電梯、幕墻、燈光、室內(nèi)、標(biāo)識(shí)、聲學(xué)、酒店廚房/（）等設(shè)計(jì)條件穿插多、時(shí)間長(zhǎng)；4.規(guī)劃與設(shè)計(jì)執(zhí)行形成雛形：拿地和

13、規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)確定業(yè)態(tài)的體量、定位條件容積率、用地形狀、高度限制、綠化率、覆蓋率；周邊關(guān)系：道路、地鐵、周邊建筑、日照、景觀；市場(chǎng)需求：相對(duì)需求（權(quán)重）、絕對(duì)需求；供給：競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、未來競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目；售價(jià)和情況；潛在大租戶意向；交通外部：前臺(tái)：主要的步行客流來向、主要的車流來向（車、車）、大運(yùn)量交通（地鐵）、drop-off 位置及停車安排；：管理/服務(wù)員/貨物；：商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓的相互聯(lián)系：人、車購(gòu)物中心規(guī)劃 Trade-mix財(cái)務(wù)計(jì)劃5.規(guī)劃與設(shè)計(jì)執(zhí)行搭建骨架：方案、初步、施工圖階段的設(shè)計(jì)建筑前臺(tái)主走道：、寬度、角度、節(jié)點(diǎn)（中庭、連橋）；扶梯：距離、方向、方式；直梯：位置、數(shù)量、特殊

14、租戶；后走道；貨梯；卸貨區(qū)和處理區(qū)；層數(shù)、層高考慮：業(yè)態(tài)、面積、結(jié)構(gòu)、機(jī)電；柱網(wǎng)考慮：店面：面積、面寬；車位、車道；消防樓梯、電梯布置；結(jié)構(gòu)荷載取值：板、墻、大荷載機(jī)電設(shè)備；特殊荷載：景觀荷載降板回填可能的夾層掛鉤掛點(diǎn)LED 屏燈箱特殊裝修結(jié)構(gòu)和材料特殊家具結(jié)構(gòu)體系：主次梁的關(guān)系/寬；杭州萬象城的主柱網(wǎng)：11mx9m 、主框架梁的尺寸：600 x700 (w x h)、次梁尺寸：350 x600(wxh)結(jié)構(gòu)難點(diǎn)：大跨度：冰場(chǎng)、中庭、大餐飲租戶；轉(zhuǎn)換：院、車道；組合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)；預(yù)留預(yù)埋：與裝修、幕墻、機(jī)電、園林的交接；機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)取值：空調(diào)、水、電、燃?xì)?；公共空間機(jī)電需求；租戶機(jī)電需求：餐飲、美

15、容、首層租戶、室餐飲設(shè)備房及管道空間安排：機(jī)電與裝修配合；室內(nèi)：高度、消防（消火栓、卷簾等）、電氣；外墻：百葉、燃?xì)?；消防問題分區(qū)與疏散：人數(shù)計(jì)算的原則；分區(qū)面積；疏散出口和疏散寬度；疏散距離中庭消防處理：中庭疏散模式；性能化分析；卷簾及噴淋；院 ：人數(shù)限制、樓層限制；首層疏散；6.規(guī)劃與設(shè)計(jì)執(zhí)行塑造皮膚內(nèi)外裝修的設(shè)計(jì)幕墻幕墻體系：石材幕墻：背栓系統(tǒng)、開縫；玻璃幕墻：隱框系統(tǒng)（店面處設(shè)裝飾鋁框）、顯框系統(tǒng)、點(diǎn)式系統(tǒng)；鋁板幕墻、金屬屋面；防水系統(tǒng)；與其他專業(yè)的配合：結(jié)構(gòu)預(yù)埋、雨蓬排水、風(fēng)口百葉、泛光照明燈具安裝、室外標(biāo)識(shí)、LED 屏及燈箱、園林、室內(nèi)；室內(nèi)設(shè)計(jì)：天花造型高度、店面造型、扶手欄桿、

16、電梯廳、電梯轎廂、衛(wèi)生間、標(biāo)識(shí)；選材：人造石、天然石、木/竹、金屬、玻璃、涂料；品種、規(guī)格、顏色、環(huán)保與其他專業(yè)及需要的配合：機(jī)電、消防、租戶、宣傳推廣、維修保養(yǎng)；燈光室外燈光：功能、地面、重點(diǎn)、色溫、用電負(fù)荷、燈具安裝及選樣、燈光控制管理；室內(nèi)燈光：照度標(biāo)準(zhǔn)、燈具選型、效果光；園林硬景:不要用太多真木水景：不要太多水、提前考慮水景機(jī)房；軟景：樹種選擇：舒展、常綠；小品：趣味性、公共性、與泛光照明結(jié)合；以上的所有“規(guī)劃與設(shè)計(jì)”內(nèi)容，均為商業(yè)綜合體建設(shè)過程中需要開展相關(guān)設(shè)計(jì)工作的“標(biāo)題”層面的內(nèi)容；刻意忽略和跳過了工程實(shí)現(xiàn)過程，蓋應(yīng)該部分工作的技術(shù)條件在市場(chǎng)上實(shí)際上已經(jīng)相對(duì)成熟與完善。無論是“前

17、期”（策劃、定位、設(shè)計(jì)）工作，還是“后期”（招商、推廣、營(yíng)運(yùn)）團(tuán)隊(duì)，在談及“產(chǎn)品”的實(shí)現(xiàn)時(shí)，請(qǐng)都有一個(gè)至少相對(duì)完整的概念；一個(gè)產(chǎn)品的打造和設(shè)計(jì)，一個(gè)相對(duì)完整并接近美好的體驗(yàn)型商業(yè)環(huán)境，需要經(jīng)過上述各項(xiàng)工作的綜合化學(xué)反應(yīng)之后，方可能成型請(qǐng)盡量提醒自己不要輕易站在某一個(gè)專業(yè)或者某一個(gè)業(yè)務(wù)點(diǎn)狀環(huán)節(jié)上，對(duì)整體的最后結(jié)果下過于輕易的判斷和所謂決策！系統(tǒng)性思考是關(guān)鍵管理崗位的重要素質(zhì)！談?wù)劇爱a(chǎn)品”的“”打造專注于做小事，并因此而與眾不同！1.團(tuán)隊(duì)、流程與規(guī)范敢于培養(yǎng)白紙 、文化決定戰(zhàn)斗力、規(guī)范決定專業(yè)、模式?jīng)Q定視野、業(yè)績(jī)水到渠成！團(tuán)隊(duì)文化特征：1 到 2 個(gè)帶路人、年輕、高素質(zhì)、快速成長(zhǎng)型團(tuán)隊(duì)及崗位職責(zé)各

18、個(gè)工作階段劃分及各個(gè)階段團(tuán)隊(duì)分工與職責(zé)描述；簡(jiǎn)單、流暢、無空白的業(yè)務(wù)流程建設(shè)過程標(biāo)準(zhǔn)化流程與工作文件（電子化、OA 的重要性）；TC 過程標(biāo)準(zhǔn)化流程與工作文件；2.招商執(zhí)行誰是你的客戶？能否分類（業(yè)態(tài)與進(jìn)度）？ 他們關(guān)心什么？他們需要什么？商業(yè)租戶關(guān)系管理數(shù)據(jù)庫(kù)（系統(tǒng)）及大系統(tǒng)（招商、運(yùn)營(yíng)、推廣、住宅、客戶會(huì)）；招商進(jìn)度規(guī)劃；總部與項(xiàng)目的招商分工、協(xié)作：權(quán)限、流程；重點(diǎn)租戶：各業(yè)態(tài)、行業(yè)代表租戶及關(guān)鍵人物梳理 （批發(fā)大、餐飲、行業(yè)代表性品牌、主半主力店、國(guó)內(nèi)重要零售商）策略性合作伙伴；招商執(zhí)行的原則：堅(jiān)持與靈活、寬松與嚴(yán)格、到位與成長(zhǎng)空間、是最后重要的事；特殊團(tuán)隊(duì)政策；團(tuán)隊(duì)成員的基本素質(zhì)結(jié)構(gòu)要求：成長(zhǎng)型、綜合性、靈活性、堅(jiān)毅性主人翁和意識(shí)3.推廣輔助絕對(duì)小眾、聚焦溝通、長(zhǎng)期、階段性、口碑大于一切、相對(duì)完美品質(zhì)！溝通生意伙伴與朋友、中介公司（如果需要）、電子 DM（數(shù)據(jù)庫(kù)）、party物料制作樓書、電子樓書（介紹與寄送版本）、平面圖、展示中心；招商發(fā)布會(huì)的角色定位：階段性、附加推廣價(jià)值營(yíng)業(yè)籌備期、開業(yè)期的推