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1、PAGE PAGE 18宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析【摘 要】隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了長足的發(fā)展,并且取得了極大的成就。宏觀調(diào)控是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn),然而政府的宏觀調(diào)控本身也是一把“雙刃劍”。房地產(chǎn)也的宏觀調(diào)控對(duì)我國房價(jià)有著整體性的影響,對(duì)房價(jià)的走勢(shì)也有著導(dǎo)向作用。本文立足于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀、宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀、理論研究的現(xiàn)狀,認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作中最重要的環(huán)節(jié),指出了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中存在的問題,并給出相應(yīng)的合理化政策建議。并將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策歸納為土地、金融、稅收三大政策,剖析了近年來我國出
2、臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策,以及這些政策取得的成效。努力做到正確認(rèn)識(shí)和處理市場(chǎng)與政府的關(guān)系,并且去進(jìn)一步加強(qiáng)和完善政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控具有重要的現(xiàn)實(shí)意義,以期能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控 調(diào)查分析目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc322346886 1.緒論 PAGEREF _Toc322346886 h 3 HYPERLINK l _Toc322346887 1.1研究的背景及意義 PAGEREF _Toc322346887 h 3 HYPERLINK l _Toc322346888 1.2國內(nèi)外研究綜述 PA
3、GEREF _Toc322346888 h 3 HYPERLINK l _Toc322346889 2.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ) PAGEREF _Toc322346889 h 4 HYPERLINK l _Toc322346890 2.1基本概念 PAGEREF _Toc322346890 h 4 HYPERLINK l _Toc322346891 2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc322346891 h 4 HYPERLINK l _Toc322346892 2.1.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)涵 PAGEREF _Toc322346892 h 4 HYPERLINK l _T
4、oc322346893 2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)理論 PAGEREF _Toc322346893 h 5 HYPERLINK l _Toc322346894 2.2.1市場(chǎng)失靈理論 PAGEREF _Toc322346894 h 5 HYPERLINK l _Toc322346895 2.2.2非均衡經(jīng)濟(jì)理論 PAGEREF _Toc322346895 h 5 HYPERLINK l _Toc322346896 2.2.3市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 PAGEREF _Toc322346896 h 6 HYPERLINK l _Toc322346897 3.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響 PAGERE
5、F _Toc322346897 h 6 HYPERLINK l _Toc322346898 3.1限購令出臺(tái)后效果立竿見影 PAGEREF _Toc322346898 h 6 HYPERLINK l _Toc322346899 3.2保障性住房惠民生 PAGEREF _Toc322346899 h 7 HYPERLINK l _Toc322346900 3.3提存貸利率穩(wěn)房價(jià) PAGEREF _Toc322346900 h 7 HYPERLINK l _Toc322346901 3.4征房產(chǎn)稅遏制高房價(jià) PAGEREF _Toc322346901 h 7 HYPERLINK l _Toc322
6、346902 3.4.1調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),抑制高端消費(fèi) PAGEREF _Toc322346902 h 7 HYPERLINK l _Toc322346903 3.4.2緩解對(duì)土地財(cái)政的需求,降低土地供應(yīng)價(jià)格 PAGEREF _Toc322346903 h 8 HYPERLINK l _Toc322346904 3.4.3降低投資及其投機(jī)炒房者的利潤預(yù)期 PAGEREF _Toc322346904 h 8 HYPERLINK l _Toc322346905 4.宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc322346905 h 8 HYPERLINK l _Toc322346906
7、 4.1政府的宏觀調(diào)控政策帶來的問題 PAGEREF _Toc322346906 h 8 HYPERLINK l _Toc322346907 4.2當(dāng)前政府宏觀調(diào)控下,我國各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年12月至2011年11月房價(jià)走勢(shì) PAGEREF _Toc322346907 h 9 HYPERLINK l _Toc322346908 4.3我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存在的問題 PAGEREF _Toc322346908 h 11 HYPERLINK l _Toc322346909 4.3.1住房保障不完善,重點(diǎn)不夠突出 PAGEREF _Toc322346909 h 11 HYPERLINK
8、l _Toc322346910 4.3.2政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一 PAGEREF _Toc322346910 h 12 HYPERLINK l _Toc322346911 4.3.3無法協(xié)調(diào)各方的利益,效力打折 PAGEREF _Toc322346911 h 12 HYPERLINK l _Toc322346912 4.3.4地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大 PAGEREF _Toc322346912 h 13 HYPERLINK l _Toc322346913 4.3.5強(qiáng)調(diào)自有住房市場(chǎng)存結(jié)構(gòu)性矛盾 PAGEREF _Toc322346913 h 13 HYPERLINK l _Toc32
9、2346914 5.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策和有效建議 PAGEREF _Toc322346914 h 13 HYPERLINK l _Toc322346915 5.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的對(duì)策 PAGEREF _Toc322346915 h 13 HYPERLINK l _Toc322346916 5.1.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作 PAGEREF _Toc322346916 h 14 HYPERLINK l _Toc322346917 5.1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作 PAGEREF _Toc322346917 h 14 HYPERLINK l _Toc322346918 5
10、.1.3有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā) PAGEREF _Toc322346918 h 14 HYPERLINK l _Toc322346919 5.1.4合理引導(dǎo)住房主體需求 PAGEREF _Toc322346919 h 14 HYPERLINK l _Toc322346920 5.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的有效建議 PAGEREF _Toc322346920 h 15 HYPERLINK l _Toc322346921 5.2.1完善和努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露 PAGEREF _Toc322346921 h 15 HYPERLINK l _Toc322346922 5.2.2正確掌握房地產(chǎn)
11、市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段 PAGEREF _Toc322346922 h 15 HYPERLINK l _Toc322346923 5.2.3針對(duì)不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 PAGEREF _Toc322346923 h 15 HYPERLINK l _Toc322346924 5.2.4提高地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性 PAGEREF _Toc322346924 h 15 HYPERLINK l _Toc322346925 5.2.5引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念 PAGEREF _Toc322346925 h 16 HYPERLINK l _Toc322346926 6.結(jié)束語 PAGERE
12、F _Toc322346926 h 17 HYPERLINK l _Toc322346927 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc322346927 h 18 1.緒論1.1研究的背景及意義目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象,表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲,投資規(guī)模過大,房地產(chǎn)的投資性與投機(jī)性需求日益增長。不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全問題,也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。房地產(chǎn)的自身特性以及房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行現(xiàn)狀,期待著我國政府對(duì)其進(jìn)行有效的調(diào)控。近年來,政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻繁出臺(tái),但這并沒有在很大的程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題進(jìn)行改善,很多地區(qū)仍然存在著房價(jià)持續(xù)走高、房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)
13、不平衡等現(xiàn)象。在這種形勢(shì)下,明確我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,理清國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及其效果,分析宏觀調(diào)控政策的作用機(jī)制以及調(diào)控效果是否理想,深度挖掘各種問題存在的原因,并對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和常規(guī)建設(shè)提出自己的合理化建議,必將具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。進(jìn)而也會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展,對(duì)我國全面建設(shè)小康社會(huì)和加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程,具有十分重要的意義。1.2國內(nèi)外研究綜述 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題的研究,國內(nèi)學(xué)者也做了不少工作。在宏觀調(diào)控體系方面,林增杰(2003)認(rèn)為我國應(yīng)積極構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)體系、開發(fā)經(jīng)營體系、中介服務(wù)體系、金融
14、配套體系以及管理檢測(cè)體系等五大體系,并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及房地產(chǎn)行政管理以及計(jì)劃管理等措施來構(gòu)建我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系。翟純紅等(2005)認(rèn)為,我國政府加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控作為抑制經(jīng)濟(jì)過熱的重要舉措,取得了顯著成效,但在某種程度上看,又存在著誤區(qū)和盲點(diǎn),如需求旺盛和抑制供給的矛盾、政策和時(shí)效性與方向性的誤區(qū)等,又影響了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控的效應(yīng)。西方學(xué)者積極倡導(dǎo)政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控,特別是對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)和調(diào)控更是必不可少。比較有代表性的學(xué)者有:White M(1975),JERichard(1982),Wheaton和William C(199
15、3),他們運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,探討了政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的職能、政府干預(yù)的效率等。迪帕斯奎爾和惠頓(1996)研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系,提出了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)干預(yù)和管制的必要性。Dennis JMcKenzie和Richard MBetts(1996)提出政府要介入住房建設(shè)與管理方案,理由是房地產(chǎn)業(yè)中存在著政府干涉住房市場(chǎng)以改變供給和需求狀況所不能滿足的方面。MRalph(2000)論述了政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展的影響。 總體來講,國外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究主要集中在房地產(chǎn)的周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)、政策的關(guān)系。在國內(nèi),我國學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策因素之間的關(guān)系給予更多
16、的關(guān)注和研究。經(jīng)濟(jì)政策因素,包括貨幣政策和財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響,以及房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的變化情況,房地產(chǎn)發(fā)展與金融運(yùn)行關(guān)系等,總體立足于為宏觀調(diào)控提供政策依據(jù)。2.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)2.1基本概念2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有廣義和狹義之分,狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所;廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和,是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。本文討論的是廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)。與一般商品市場(chǎng)相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特征:投機(jī)性強(qiáng)、具有高風(fēng)險(xiǎn)性、區(qū)域性特征明顯、供給的滯后性,及政府的干預(yù)性等特征。2.1.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)涵宏
17、觀調(diào)控是指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策對(duì)這些總量進(jìn)行調(diào)節(jié),以促進(jìn)總需求和總供給的基本平衡,以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長?!昂暧^調(diào)控在西方國家通常被稱為經(jīng)濟(jì)控制、宏觀經(jīng)濟(jì)管理或國家干預(yù)。相比于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的國家多采用財(cái)政政策和貨幣政策,中國的宏觀調(diào)控手段更加多樣,包括經(jīng)濟(jì)的、法律的和必要的行政手段。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指在市場(chǎng)非均衡的條件下,以國家政府為主體,為使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,以促進(jìn)供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和總供給與總需求之間的均衡趨向,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)不同
18、于其他產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題,是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)體制中一系列問題的綜合反映,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控尤為重要。2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)理論2.2.1市場(chǎng)失靈理論西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠在自發(fā)運(yùn)行的過程中,僅僅依靠自身力量的調(diào)節(jié),使社會(huì)上現(xiàn)有的各種資源得到充分、合理的利用,達(dá)到社會(huì)資源的有效配置狀態(tài)。但是,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不是萬能的。自由放任基礎(chǔ)之上的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,并非在任何領(lǐng)域、任何狀態(tài)下都能夠充分展開;而在另外一些領(lǐng)域或場(chǎng)合,市場(chǎng)機(jī)制即使能夠充分發(fā)揮,也無法達(dá)到符合整個(gè)社會(huì)要求的正確的資源配置結(jié)果。這些問題就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身所無法克服的固有的缺陷或不足,西方經(jīng)濟(jì)理論將它
19、們統(tǒng)稱為“市場(chǎng)失靈”。市場(chǎng)失靈是指由于市場(chǎng)內(nèi)在功能性缺陷和外部條件性缺陷引起的市場(chǎng)機(jī)制在資源配置的某些領(lǐng)域運(yùn)作不靈,它是政府干預(yù)的一個(gè)邏輯起點(diǎn)。政府干預(yù)對(duì)矯正市場(chǎng)失靈、提高效率、促進(jìn)平等、保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,具有重要意義。2.2.2非均衡經(jīng)濟(jì)理論經(jīng)濟(jì)學(xué)上的非均衡理論是相對(duì)一般均衡理論而言的。一般均衡理論認(rèn)為,在現(xiàn)實(shí)生活中,所有商品的價(jià)格、供給和需求都是相互聯(lián)系的,只有當(dāng)所有商品的價(jià)格都達(dá)到了供給和需求相等的程度時(shí),市場(chǎng)便處于一般均衡狀態(tài)。從一般均衡理論的定義可知,房地產(chǎn)市場(chǎng)是非均衡市場(chǎng)。非均衡理論探討的則是在市場(chǎng)供求不能完全相等的情況下,市場(chǎng)如何運(yùn)行以及市場(chǎng)如何運(yùn)作才能使市場(chǎng)回復(fù)穩(wěn)定的狀態(tài)。此
20、外,非均衡理論研究的一個(gè)重要方面是多市場(chǎng)之間的溢出效應(yīng),即一個(gè)市場(chǎng)的非均衡對(duì)其他市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)牽涉眾多行業(yè),其溢出效應(yīng)非常明顯。政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施將起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的效果,某個(gè)市場(chǎng)調(diào)控決策的失誤,將影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。2.2.3市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 “信息不對(duì)稱是指信息在交易雙方分布不均衡,也就是說,有些人對(duì)某些事情的信息比另外一些人掌握得更多一些。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,信息一般是不完全的,且獲得信息必須付出成本。其典型表現(xiàn)是相對(duì)于生產(chǎn)者,消費(fèi)者從總體上處于信息劣勢(shì)狀態(tài),他們對(duì)所消費(fèi)產(chǎn)品各個(gè)方面信息的了解通常是有限的,往往不知道商品質(zhì)量和商品價(jià)格的差別如何。信息不對(duì)稱的另一種
21、表現(xiàn)形式是一部分消費(fèi)者掌握完全的信息,而另一部分消費(fèi)者只掌握有限的質(zhì)量信息。競(jìng)爭(zhēng)雙方為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝,通過遏制信息來源等方法來削弱他人對(duì)對(duì)方信息的了解,從而打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題,目前不管是發(fā)達(dá)國家,還是發(fā)展中國家,轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國家都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式,既有市場(chǎng)調(diào)節(jié),又有政府調(diào)節(jié)。中央政府持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策使得各地高企的房價(jià)受到明顯遏制,房價(jià)松動(dòng)是中央政策持續(xù)調(diào)控的結(jié)果。自2010年以來,中央政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,其中包括縮緊流動(dòng)性、限購、增加保障房、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段。3.1限購令出臺(tái)后效果立竿見影在
22、限購令出臺(tái)后,各地樓市成交量明顯下降,房價(jià)也有所松動(dòng)。2011年2月16日,北京市發(fā)布樓市調(diào)控措施“京15條”明確提出,嚴(yán)厲打擊樓市投機(jī)投資,提高二套房首付和貸款利率,外地人購房須提供5年納稅證明或社保證明。這是國內(nèi)最嚴(yán)的樓市限購令。3月29日,北京市政府公布的房價(jià)控制目標(biāo)明確提出,今年北京新建普通住房價(jià)格與去年相比“穩(wěn)中有降”。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2011年9月份北京市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為零,這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月北京市新建住宅價(jià)格停止上漲,與此同時(shí),9月份北京市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%。這表明北京高房價(jià)的勢(shì)頭受到初步遏制。限購令出臺(tái)后,2011年11月中山樓市網(wǎng)簽宗數(shù)和面積均下跌3
23、成多,跌至今年以來的“谷底”, 根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局日前公布的前十個(gè)月中山房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)也顯示,新建商品房銷售面積連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)較大回落,110月,全市商品房銷售面積486.84萬平方米,同比增長10.3%,增幅比19月、18月和17月份別回落2.5個(gè)、10.1個(gè)和12.2個(gè)百分點(diǎn)。3.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民的居住條件,是重要的民生問題,加快建設(shè)保障性安居工程,對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。2010年12月,中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議中指出,“十二五”期間要“完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系,加大保障性安居工程建設(shè)力度,加快棚戶區(qū)改造,
24、發(fā)展公共租賃住房,增加中低收入居民住房供給,基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題?!?010年保障性住房的建設(shè)量達(dá)到580萬套,2011年保障性住房的建設(shè)量增加至1000萬套。加快保障性住房建設(shè)對(duì)城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加、經(jīng)濟(jì)增長都產(chǎn)生積極影響。目前城鎮(zhèn)保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)房、城市棚戶區(qū)改造、煤礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造和危舊房改造,保障性住房在城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)中的比重逐年增加。3.3提存貸利率穩(wěn)房價(jià)提高貸款基準(zhǔn)利率有利于穩(wěn)定住房價(jià)格,從根本上保護(hù)購房者的利益;有利于抑制過度投資,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。央行加息主要目的是抑制通脹,但中國房地產(chǎn)
25、市場(chǎng)在多重調(diào)控政策綜合作用下,加息對(duì)房地產(chǎn)的也必然帶來影響。加息不僅凸顯中央進(jìn)一步遏制房價(jià)的決心,也有助于改變房價(jià)調(diào)整預(yù)期。最直接的效果是新增交易量的大幅下滑。減低資產(chǎn)流動(dòng)性以抑制價(jià)格上漲,預(yù)期全年房產(chǎn)價(jià)值將會(huì)有小幅上漲或持平。3.4征房產(chǎn)稅遏制高房價(jià)房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供資金來源外,還有一個(gè)重要職能就是平穩(wěn)房價(jià)、減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。房產(chǎn)稅對(duì)高房價(jià)的遏制起到一定的間接作用和影響力。3.4.1調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),抑制高端消費(fèi)房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要表現(xiàn)為對(duì)需求的調(diào)節(jié),有助于引導(dǎo)消費(fèi)者合理進(jìn)行住房消費(fèi),引導(dǎo)市場(chǎng)增加該戶型住房供給,實(shí)現(xiàn)集約利用土地的目標(biāo),在一定程度上緩解地價(jià)上漲對(duì)房價(jià)的
26、推動(dòng)力。開征房產(chǎn)稅客觀上起到活躍租房市場(chǎng)和擴(kuò)大供給的作用,緩解房租和房價(jià)上漲壓力。開征房產(chǎn)稅還可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為,使炒房收益下降,降低住房價(jià)格過快上漲的可能性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展。從抑制高端消費(fèi)的角度看,減少他們對(duì)高端住房的需求,進(jìn)而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)和建設(shè)結(jié)構(gòu)。3.4.2緩解對(duì)土地財(cái)政的需求,降低土地供應(yīng)價(jià)格土地價(jià)格降低,現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的基本狀況將得到一定改變,市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)就會(huì)有較大改觀。開征房產(chǎn)稅雖然很難對(duì)市場(chǎng)供求基本面帶來重大影響,不會(huì)起到直接遏制房價(jià)過快上漲的作用,但從長期來看,開征房產(chǎn)稅可以緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的需求,進(jìn)而擴(kuò)大土地供應(yīng)量,降
27、低土地供應(yīng)價(jià)格。3.4.3降低投資及其投機(jī)炒房者的利潤預(yù)期如果房價(jià)依然高企,國家很有可能針對(duì)自住需求以外的住房征收高額的房產(chǎn)稅,讓投資或投機(jī)炒房者無利可圖,增加他們的持有成本。但是,自從對(duì)房價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控,給全國樓市帶來巨大的威力,一線城市有些樓盤甚至出現(xiàn)過零成交的現(xiàn)象。一邊是自房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后樓市“量跌價(jià)不降”的僵局,一邊是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的現(xiàn)狀。若房價(jià)大幅下跌會(huì)威脅到經(jīng)濟(jì)增長,也不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4.宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.1政府的宏觀調(diào)控政策帶來的問題由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)
28、政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房價(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地產(chǎn)財(cái)稅政
29、策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定2005年6月1日后,個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在2005年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2005年市政府工作報(bào)告確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各10
30、00萬平方米。由此看來,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。4.2當(dāng)前政府宏觀調(diào)控下,我國各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年12月至2011年11月房價(jià)走勢(shì)表1:各主要城市房價(jià)走勢(shì)圖2010年12月-2011年11月(一)序號(hào)年月上海北京天津深圳南京重慶成都南昌太原12010年12月289352541213992206091276169379021.67119.8611
31、3.222011年1月295552603914069217731352872089387.27494.56137.532011年2月297042642314122223241388677439361.77345.15982.642011年3月285142636713941225461359079779436.672335956.952011年4月282172633514109221741371180399646.274526336.762011年5月27659270081389522079130768092976576196464.272011年6月2681026265137792157813
32、3607840952277236632.582011年7月26819259941375621649136967641948878616684.692011年8月26934261261391821053135387476932278966807.7102011年9月26773260841389721163135067410926179676845.9112011年10月26130258451372920743133837321920079206836122011年11月25135248861332019944132047149915175376673圖1:各主要城市房價(jià)走勢(shì)圖2010年12月-2
33、011年11月表2:各主要城市房價(jià)走勢(shì)圖2010年12月-2011年11月(二)序號(hào)年月大連石家莊濟(jì)南昆明武漢蘇州東莞常州12010年12月11252.466165.0485319605.67671.99113536152.057508.7522011年1月11686.776405.9286929925.038182.02116456253.677913.2432011年2月11911.286420.89874510202.268076.44117526268.047782.0242011年3月11783.386429.698809.0210736.048232.921128063047830
34、.6652011年4月12100.836652.02892610670.818503.081116862257992.6362011年5月12222.296805.06898811539.0383011102063529067.6172011年6月12258.186866889511297.6382031068263828011.7982011年7月12340.996919885110906.483651079564548055.8292011年8月12577.4769669191.4410977.7884011076364928192.08102011年9月12145700387741107
35、2.8384291068464758159.21112011年10月119926955872511211.9684811065364879067.13122011年11月1177568118446.4511634.2483381061364597932.35圖2:各主要城市房價(jià)列表2010年12月-2011年11月由以上數(shù)據(jù)可知,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策取得了一定的成效。(1)原本各大城市房價(jià)上漲過快,目前得到遏制,并平穩(wěn)中小幅回落。(2)原本房價(jià)平穩(wěn)的城市,房價(jià)趨于穩(wěn)定。 從國家統(tǒng)計(jì)局2010年房價(jià)數(shù)據(jù)也得到證實(shí):圖3:國家統(tǒng)計(jì)局公布2010年全年房價(jià)走勢(shì)圖4.3我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存在的
36、問題4.3.1住房保障不完善,重點(diǎn)不夠突出目前,中國住房保障制度建設(shè)己經(jīng)起步,但與住房市場(chǎng)進(jìn)程相比,住房保障體系不盡完善保障的重點(diǎn)不突出,導(dǎo)致國家對(duì)住房需求的調(diào)控效果不好。具體包括:首先,住房保障體系不健全,沒有完全涵蓋不同收入的人群。中國現(xiàn)行的住房保障體系雖然從總體上明確了高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)及其適用人群,但仍有相當(dāng)部分中低收入家庭買不起普通商品房,又享受不上經(jīng)濟(jì)適用房,部分低收入者既買不起或租不到經(jīng)濟(jì)適用房、又享受不上廉租住房,出現(xiàn)了所謂的“夾心層”。另外,大量農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員已成為城市居民的重要組成部分,也是城市中的弱勢(shì)群體,居住條件較差,但政府在政策制定上尚
37、缺乏對(duì)這部分人群的有力支持。其次,住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展。與住房市場(chǎng)化進(jìn)程相比,中國的住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后。具體表現(xiàn)在:一是住房保障制度落實(shí)不到位。目前大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu),資金來源不明確,配套政策不夠完善,缺乏制度化。二是經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)。三是廉租房制度建設(shè)推進(jìn)緩慢。目前全國仍有部分城市尚未建立廉租房制度,相當(dāng)數(shù)量的城市廉租房建設(shè)進(jìn)展緩慢,總體覆蓋面很窄。 再次,缺乏有效措施激勵(lì)開發(fā)商參與保障型住房建設(shè)。由于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房項(xiàng)目利潤相對(duì)較低,且開發(fā)建設(shè)過程受到政府更嚴(yán)格監(jiān)控,追求利潤最大化的開發(fā)商大多不愿意從事這類住房的開發(fā)。因此如何激勵(lì)開發(fā)商參與保
38、障型住房建設(shè)是加快實(shí)施住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)工作中急需解決的現(xiàn)實(shí)問題。4.3.2政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一 目前中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段比較單一,突出表現(xiàn)為行政手段運(yùn)用較多,經(jīng)濟(jì)手段和法律手段則運(yùn)用較少。從近幾年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策可以看出,政府試圖用行政權(quán)威、部門通知來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地域性、差別性的特點(diǎn),簡單依靠傳統(tǒng)的幾家單位發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)的做法往往會(huì)出現(xiàn)逆向調(diào)控,即調(diào)控的目標(biāo)和措施背道而馳。同時(shí),政府在調(diào)控方式和調(diào)控手段的運(yùn)用上,對(duì)不同群體采取“一刀切的現(xiàn)象嚴(yán)重。比如,為了打擊投機(jī)性需求,央行連續(xù)幾次提高住房貸款利率。這種無差異的加息政策雖提高了投機(jī)炒房資金成本
39、,同時(shí)也增加了首次購房或自住購房者的負(fù)擔(dān),影響宏觀調(diào)控的效果4.3.3無法協(xié)調(diào)各方的利益,效力打折 隨著改革的不斷深入,經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,中國社會(huì)利益多元化趨勢(shì)日益明顯。在中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中,由于多方利益群體博弈的存在使得調(diào)控的效果大打折扣,主要體現(xiàn)為中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商三方的利益博弈。作為中央政府,制定的宏觀調(diào)控政策往往從全局性和綜合性的角度出發(fā),考慮的是整體利益;而地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行時(shí)往往要考慮其自身的局部利益。正是這種整體利益與局部利益的差別,制約著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果發(fā)揮,使得宏觀調(diào)控在相當(dāng)程度上流于形式,調(diào)控效果大打折扣。4.3.4地方政府宏觀調(diào)控的積
40、極性不大長期以來,由于我國特殊的國情,地方政府官員政績的考核,以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展固有模式的限制,使得地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的積極性不大,甚至有的地方存在抵觸情緒。中央政府在制定決策時(shí)常常會(huì)規(guī)劃一些全國性的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),而這種規(guī)劃又常常會(huì)忽略各地方自身的特點(diǎn)、特色。制定出的規(guī)劃往往并不適合本地區(qū)的發(fā)展。因此會(huì)帶來負(fù)面影響。同時(shí)因?yàn)橹醒胝囊?guī)劃,也會(huì)降低和影響地方政府的主動(dòng)性和積極性。同時(shí),由于目前地方政府的績效考核體系的局限,地方官員的政績考核標(biāo)準(zhǔn)中,過度強(qiáng)調(diào)GDP、城市化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo),而忽視中低收入居民居住情況等民生指標(biāo),地方政府對(duì)土地收入的依賴性強(qiáng),因此導(dǎo)致地方政府改革的動(dòng)力不強(qiáng),宏
41、觀調(diào)控的積極性更無從談起。4.3.5強(qiáng)調(diào)自有住房市場(chǎng)存結(jié)構(gòu)性矛盾 目前中國大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高,超過了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。特別是由于中國居民收入貧富差距很大,高收入者有第二套住房、第三套住房,而中低收入者卻沒有住房。此外,房地產(chǎn)開發(fā)商為謀取暴利,加大對(duì)高端樓盤和商用樓盤的開發(fā)力度,使針對(duì)高收入者的大戶型商品房和商業(yè)用房比例過高,而針對(duì)中低收入者的中小戶型普通住宅嚴(yán)重短缺,從而導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。住房消費(fèi)本來應(yīng)遵循梯度變化規(guī)律,但是這個(gè)規(guī)律在中國卻受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。最近幾年,住房購買普遍講究“一步到位或“盡快到位”,這種過度消費(fèi)和超前消費(fèi)導(dǎo)致需求膨脹,刺激房價(jià)上漲,
42、加劇了居民的經(jīng)濟(jì)壓力,同時(shí)加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。5.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策和有效建議5.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的對(duì)策 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的成敗與否將直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)業(yè)的興衰得失,從而關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)能否健康協(xié)調(diào)發(fā)展。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,可采用以下對(duì)策: 5.1.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作 建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存
43、量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。5.1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)
44、入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。5.1.3有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。5.1.4合理引導(dǎo)住房主體需求中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)
45、上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。5.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的有效建議5.2.1完善和努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露 房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果。這就要求政府要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度,建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面要盡快建立公正合理的房地產(chǎn)交易制度、建立和完善房地產(chǎn)
46、市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地供給、交易價(jià)格等信息數(shù)據(jù)要全線公開,為公眾提供盡可能完備的信息,盡力營造一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng);另一方面還應(yīng)加大執(zhí)法力度,使以開發(fā)商為主導(dǎo)的交易行為真正實(shí)現(xiàn)合法化、公開化、透明化。5.2.2正確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段 政府要根據(jù)不同時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)以及出現(xiàn)的問題,采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段。當(dāng)前,隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善和發(fā)展,政府要改變過去以行政手段為主的宏觀調(diào)控局面,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控要以經(jīng)濟(jì)手段為主,并輔以行政手段和法律手段,盡量避免政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接行政干預(yù)以及政策的連續(xù)變化。5.2.3針對(duì)不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控要做到因地制宜,避免“一刀切。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí),不僅要從房地產(chǎn)行業(yè)入手,分析和把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平,而且還要從空間角度進(jìn)行透視,分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況,以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異,針對(duì)不同的對(duì)象實(shí)施有差別的調(diào)控政策。5.2.4提高地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性首先,降低中央政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的集權(quán)性。中央政府在制定決策時(shí)應(yīng)盡量避免規(guī)劃全國性的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),應(yīng)鼓勵(lì)地方政府根據(jù)自身特色,制定出適合本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的可行性方案,尋求適合自身的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。而且,應(yīng)更多地促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展,而不是更多地強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長。 其次,
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