棉二生活小區(qū)可行性研究報告

1、“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁目錄1總論71.1項目概況1.2承辦單位概況1.3項目擬建地點(diǎn)1.4可行性研究報告編制單位概況1.5編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍1.6建設(shè)規(guī)模1.7研究結(jié)論 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 2項目建設(shè)的背景與必要性.112.1、項目背景2.2、項目建設(shè)的必要性2.3、項目發(fā)展概況 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 3市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模163.1、市場預(yù)測3.2、建設(shè)規(guī)模4場址、建設(shè)條件.2

2、14.1、建設(shè)場址4.2、建設(shè)條件5 土地綜合利用24土地利用依據(jù)土地利用原則5.3項目選址情況5.4 土地綜合利用情況5.5用地規(guī)模及土地使用參數(shù)6工程技術(shù)方案.256.1、總平面布局與功能劃分6.2、建筑設(shè)計6.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計6.4、給水、消防、排水、雨水設(shè)計6.5、暖通設(shè)計6.6、強(qiáng)電設(shè)計6.7、弱電設(shè)計7環(huán)保、綠化與節(jié)能397.1、設(shè)計依據(jù)7.2、施工期間環(huán)境影響因素7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響7.4、園林綠化7.5、節(jié)能8消防.428.1設(shè)計依據(jù)8.2消防給水8.3火災(zāi)自動報警系統(tǒng)8.4自動噴淋滅火系統(tǒng) TOC o 1-5 h z 9物業(yè)管理.449.1、物管理的內(nèi)容和目標(biāo)9.2

3、、機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員9.3、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 10項目實施計劃和招標(biāo)方案4610.1項目建設(shè)周期規(guī)劃10.2實施進(jìn)度安排10.3招標(biāo)方案 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 11投資估算與資金籌措4811.1、編制依據(jù)11.2、編制辦法及各項費(fèi)用的確定11.3、投資估算及投資其構(gòu)成11.4、項目資金籌措與來源12財務(wù)評價4912.1、總收入估算12.2、銷售成本12.3、稅金計算12.4、財務(wù)評價指標(biāo)12.5、不確定性分析13社會評價53項目現(xiàn)狀社會效益14評價結(jié)論.

4、54附表及框圖等（共12張）附件：1、石家莊市發(fā)改委“項目建議書”批復(fù)2、石家莊市規(guī)劃局“規(guī)劃設(shè)計條件”。3、環(huán)評報告（另冊）4、安評報告5、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)資質(zhì)證明6、開發(fā)公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7、編制可研報告委托書&項目區(qū)域位置圖9、項目總平面布置圖10、土地、拆遷、農(nóng)民工工資支付文件11、自有資金資信證明、銀行貸款承諾文件12、水、暖、電等資源供給承諾文件第一章總論1.1項目概況1.1.1、項目名稱：棉二生活小區(qū)改造工程1.1.2承辦單位：石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：李文立注冊資金：1000萬元人民幣地址：石家莊市中山東路252號電話：866801161.2承辦單位簡

5、介石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)為龍頭、以高新 科技為依托，集商貿(mào)、工業(yè)、科技、餐飲、娛樂、服裝于一體，走 綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人， 其中管理人員80多人，管理人員中大專以上學(xué)歷及各類中高級以 上學(xué)歷及各類中高級以上技術(shù)職稱人員占953以上，在公司完善的 組織結(jié)構(gòu)及企業(yè)訪華下形成了一個富于創(chuàng)新、勇于奮進(jìn)、充滿活力 的團(tuán)隊。公司成立以來，已有多名從事房地產(chǎn)開發(fā)的資深人士加盟，形 成了一個強(qiáng)有力的開發(fā)團(tuán)隊，從項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告市場營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進(jìn)行動作。中宏房地產(chǎn)

6、以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投 資發(fā)展經(jīng)濟(jì)、回報社會大眾”的經(jīng)營理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會資 源，以雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和高素質(zhì)的人才隊伍及超前的思維，使企業(yè) 經(jīng)營不斷發(fā)展，組成不斷擴(kuò)大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚 的社會基礎(chǔ)和良好的口碑。公司積極響應(yīng)政府號召，投身石家莊市的城市建設(shè)和改造，投 資開發(fā)的5萬平方米美佳樂超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會 效益及經(jīng)濟(jì)效益。中宏房地產(chǎn)在創(chuàng)造自身經(jīng)濟(jì)效益的同時，不斷以各種形式回報 社會，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識順應(yīng)社會發(fā)展潮流，適應(yīng)市場發(fā) 展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團(tuán)化、管理科學(xué)化、經(jīng)營多元化、產(chǎn)業(yè)科技 化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世

7、紀(jì)的輝煌。本著互惠互利、優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過友好協(xié)商， 石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與石家莊市常山房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司達(dá)成協(xié)議，由石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對棉二生活 小區(qū)進(jìn)行整體改造。1.3、項目擬建地點(diǎn)本項目擬建地點(diǎn)位于石家莊市中山路以北，廣安街西。1.4可行性研究報告編制單位概況：第7頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁編制單位：石家莊市建筑設(shè)計院咨詢證書編號：工咨甲103205002法人代表：曹肅國法定地址：中華南大街45號電話：70229711.5編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍1.5.1編制依據(jù)（1）市政【1996】6

8、3號“關(guān)于加快舊城改造的實施意見”（2）石家莊市2010年總體規(guī)劃（3）石家莊市發(fā)改委關(guān)于市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司棉二生活區(qū)改 造項目建議書的批復(fù)，市計投（2003）352號文（4）石家莊市規(guī)劃局2003年7月28日規(guī)劃條件通知書（5）石家莊市規(guī)劃局2005年3月4日批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖（6）國家計委建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（7）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法（8）項目場址地形圖及有關(guān)其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。（9）建設(shè)單位委托書1.5.2編制原則（1）依據(jù)石家莊市總體規(guī)劃，嚴(yán)格遵守國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和 法規(guī)及省市有關(guān)政策進(jìn)行編制和規(guī)劃。本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計先進(jìn)，節(jié)省投資的原則。積極采用新技

9、術(shù)、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢，創(chuàng) 造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。1.5.3可行性研究報告編制工作概況受建設(shè)單位委托，我院組成可行性研究報告“項目組”，同建設(shè) 單位有關(guān)人員進(jìn)行了座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運(yùn)作構(gòu) 思，并提供了本項目的相關(guān)資料及文件，我院項目組在認(rèn)真調(diào)查、 統(tǒng)計、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報告。1.5.4可行性研究報告的研究范圍依據(jù)該項目建設(shè)特點(diǎn)，對項目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè) 選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、 財務(wù)分析等內(nèi)容進(jìn)行了全面系統(tǒng)的研究和測算1.6建設(shè)規(guī)模建設(shè)總用地：128000m2總建筑面

10、積：518799 m2其中：地上建筑面積：428799命 地下90000吊總居住戶數(shù)2750戶總居住人口 9625人1.7研究結(jié)論經(jīng)計算，本項目：估算總投資10.94億兀人民幣總收入14.468億元人民幣投資利潤率為（稅后）17.06%投資利稅率為（稅后）33.16%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）17.75%財務(wù)凈現(xiàn)值（lc=15%稅后）2255萬元投資回收期（稅后）3.69年（含建設(shè)期3年）盈虧平衡點(diǎn)（BEP 75.99%以上指標(biāo)表明，本項目具有較強(qiáng)的盈利能力和一定的抗風(fēng)險能 力結(jié)論：本項目符合石家莊市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計滿足使用 者對居住、辦公和商務(wù)活動的要求。本項目的建設(shè)對于加快我市舊 城改造

11、步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用 率等具有十分良好的經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會效益。綜上所述，本項 目是可行的。第二章 項目建設(shè)的背景與必要性2.1、項目背景：近年來，隨著國家陸續(xù)出臺了一系列旨在啟動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 優(yōu)惠、鼓勵政策，我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過幾年盤整后，得以重新活躍 起來，進(jìn)入相對理性、穩(wěn)定健康快速的發(fā)展埋藏，房地產(chǎn)業(yè)對整個 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)和輻射作用明顯提高和加強(qiáng)，對抖動內(nèi)需、擴(kuò) 大消費(fèi)、安排就業(yè)、保持國民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展起到了不 可替代的重要作用，已成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。任何產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場需求所致，房地產(chǎn)業(yè)的快速 發(fā)展適應(yīng)了我國住房制度改革的要求和

12、城鎮(zhèn)居民巨大的住房需求。 據(jù)國家國民經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)監(jiān)測中心調(diào)查分析，近年來，我國房地產(chǎn) 業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。近年來，我國人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房 建筑面積已達(dá)20川。但和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的住房善以及人民群眾日益 增長的住房要求比較，仍有較大關(guān)中。目前，甸人民生活水平正在 向小康階段過渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經(jīng)濟(jì)收入不斷提高， 在解決衣食問題后，個人購房已成為人們首選的消費(fèi)行為。根據(jù)專 家預(yù)測，隨著甸城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)居民改善居住條件需求不 斷增長，未來十年我國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展 勢頭，產(chǎn)業(yè)前景看好。石家莊市做為省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育

13、中心。近年 來，市委、市政府非常重視改善市民的居住條件和舊城改造工作，為 此出臺了一系列相互配套的優(yōu)惠政策，極大地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā) “棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁展和舊城改造工作。自95年以來逐年加大住宅建設(shè)的投資規(guī)模。改革 開發(fā)以來，全市新建住宅1700多萬，使全市住宅面積達(dá)3000多萬，戶 均住房使用面積從1990年的43.1%提高到50%住房成套率也相應(yīng)提高， 全市人民的住房善明顯改善。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼 打通和拓寬了市區(qū)內(nèi)多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關(guān)居民住宅，使 市區(qū)交通擁護(hù)狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點(diǎn)附近建筑

14、 和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為 市區(qū)景觀的新亮點(diǎn)；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應(yīng)配 套條件。但是，由于我市建市時間短，歷史欠賬多，加之人口增長和城 市發(fā)展的因素，舊城改造步伐與城市發(fā)展比相對遲緩：一邊是布局 錯落有致、具有時代個性、外觀亮麗的高樓大廈和寬闊平坦、環(huán)境 優(yōu)美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條 件差、房屋低矮破舊的老居民區(qū)。兩者形成鮮明對比，極不協(xié)調(diào)， 與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。項目場址區(qū)域是其中較典型 的例子。棉二生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個小區(qū) 布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳

15、舊不堪，已不能 適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危 房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對其 進(jìn)行改造已迫在眉捷。為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實城市規(guī)劃、改 善人民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代 化進(jìn)程、拉動經(jīng)濟(jì)增長、失去城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，本著優(yōu)勢 互補(bǔ)、互惠互利、共同發(fā)展的精神，經(jīng)友好協(xié)商，石家莊市中宏房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司與石家莊市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成協(xié)議， 由石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對棉二生活小區(qū)進(jìn)行整體改 造。2.2項目建設(shè)的必要性221項目建設(shè)是加快舊城改造步伐的需要項目場址現(xiàn)有建筑大部分為上

16、世紀(jì)五十年代建設(shè)的居民住宅 樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項目場址周邊舊 城改造，場址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調(diào)， 將越來越不能適應(yīng)城市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進(jìn)行相應(yīng)的改 造。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國的基本國策。在 寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。 項目擬選場址占地面積約13.8公頃，根據(jù)摸底調(diào)查，目前，場址上 住宅建筑面積約7.3萬平米，居住2424戶，人口約8400人。經(jīng)過 改造后，住宅面積將達(dá)到73700平米（地上），居住人口 9625人，在 保證回遷安置的基礎(chǔ)上，依托場址區(qū)位優(yōu)勢，利用臨廣安街、中山 路、談

17、南路的地段建設(shè)34.77萬平米（地上）的大型商務(wù)中心，這樣 使土地資源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。222項目建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用竦男枰椖拷ǔ珊?，將使?dāng)?shù)鼐用褡叱龅桶婆f、陰暗潮濕的危舊住 宅樓房，搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全 的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。2.3項目發(fā)展概況棉二生活小區(qū)改造工程是石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在進(jìn)行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項目的前期 工作極為重視。近一年來，多次組織有關(guān)人員對外地各類不同建筑 風(fēng)格的居民小區(qū)進(jìn)行實地考察和比較，博采眾長，以期該項目建成 與場址地段相稱的我市一流的住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)；對場址原民宅

18、情況 進(jìn)行了全面詳細(xì)的摸底；與常山紡織集團(tuán)就棉二生活區(qū)整體發(fā)生達(dá) 成協(xié)議；與市有關(guān)部門進(jìn)行了協(xié)商和溝通；對場址市政配套條件進(jìn) 行了初步了解；現(xiàn)已委托有關(guān)設(shè)計單位編制規(guī)劃方案。項目前期工 作已全面展開。第三章市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)?！懊薅钚^(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁3.1市場預(yù)測本項目主導(dǎo)產(chǎn)品由商品住宅和商務(wù)樓兩部分組成，以下就兩部 分分別進(jìn)行市場預(yù)測。3.1.1商品住宅、總體形勢隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，物質(zhì)文化生活條件的不斷改善，我 市居民生活水平已基本實現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。隨著福利分 房壽終正寢，在解決衣、食問題后，個人購房已成為人們首選的消 費(fèi)行為，進(jìn)入普通

19、百姓的消費(fèi)日程。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面 積約20 ，據(jù)資料顯示，在上世紀(jì)90年代初，發(fā)達(dá)國家人均住房 建筑面積分別是美國60譏英國38譏法國37譏日本31 m2o 世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30 m之前，人均國內(nèi)生 產(chǎn)總值在800至3000美元時，住房會保持較旺盛的需求，我國房地 產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時期。根據(jù)專家預(yù)測，未來十年我國房地產(chǎn)市場 容量約為60億m,其中提高居住水平、改善居住條件需20億m； 城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億m；自然折舊，更新住房 約需10億m。隨著居民經(jīng)濟(jì)收入的進(jìn)一步提高以及各種啟動房地產(chǎn) 市場的配套政策和措施（如：商業(yè)銀行對個人購房實行抵押貸款

20、規(guī)模 逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級市場第15頁的啟動等）的實施，將進(jìn)一步提高個人購房能力，使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)為現(xiàn) 實消費(fèi)，住房消費(fèi)市場總體上看前景良好。另一方面，近年來我市 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由 短缺過渡到生存型，正在向舒適型轉(zhuǎn)變。住房消費(fèi)市場逐漸成熟， 購房者的消費(fèi)行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住 空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施和功能齊全，物業(yè)服務(wù)周到等， 商業(yè)住宅正在由以價格為主要競爭手段向在品牌、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè) 管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競爭轉(zhuǎn)變。開發(fā)商只有 順應(yīng)這一市場變化趨勢，才能贏得市場。、我市房地

21、產(chǎn)市場發(fā)展趨勢A、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶 型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項目均受到 購房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。B隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，住房貨幣化分配進(jìn)程的加快，住房二、 三級市場的啟動，商業(yè)銀行抵押貨款逐年增加以及公積金貨款的實 施等，因?qū)υ凶》康囟?、戶型、環(huán)境面積、配套條件等不滿，需 置換新房者逐年成倍增長，有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場遞次結(jié)構(gòu)的形成， 進(jìn)而促進(jìn)商品房一級市場的活躍；隨著我市城市化步伐的加快，戶 籍制度的改革，進(jìn)市人口也將逐步增長。上述兩大住房消費(fèi)群體構(gòu)成我市房地產(chǎn)市場的主體。C今年我市商品房價格與去年同期上漲約2.5%亦說明我市

22、房地產(chǎn)市場較為活躍。、市場定位由于項目地處市區(qū)中心區(qū)域，占地規(guī)模較大，開發(fā)成本相對較 高，因此本項目適宜定位在高品質(zhì)、中高價位的開發(fā)檔次上，以大 規(guī)模開發(fā)降低成本，以優(yōu)秀的人性人設(shè)計，營造新建筑風(fēng)格和五星 級居住環(huán)境，著力創(chuàng)造比較優(yōu)勢，通過賣點(diǎn)制造和兌現(xiàn)，對石家莊 舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)起到積極的示范和帶動作用。項目的商品住宅 主要面向市區(qū)賣舊買新置換型購房群體及新入市、新組建家庭。、市場機(jī)會點(diǎn)分析A、石家莊房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項目有較大的操作 空間和贏取競爭優(yōu)勢的機(jī)會。B目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項目頗受購房者 青睞，是本項目可利用的市場機(jī)會點(diǎn)。C小高層、高層住宅逐漸被市場

23、接受，但供應(yīng)量有限，且現(xiàn)有 供應(yīng)不具備太強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，是本項目的又一市場機(jī)會點(diǎn)。3.1.2商務(wù)樓部分隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和逐步完善，我國經(jīng)濟(jì)將呈第17頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁現(xiàn)出以國有經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，多種經(jīng)濟(jì)類型關(guān)存，相互促進(jìn)，共同發(fā)展 的局面，第三產(chǎn)業(yè)將得到迅猛發(fā)展。具體說各種社會中介組織和機(jī) 構(gòu)將如雨后春筍篷勃發(fā)展，無論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增 長。石家莊市能適應(yīng)形勢的發(fā)展，因此，本項目的建設(shè)將有效地緩 解這一矛盾，為我市各類社會服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供必要的硬 件設(shè)施，項目市場前景非常廣闊。另一方面，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快

24、，我國對外開放的 嘗試和廣度將出現(xiàn)空前的提高，對外交往將日益頻繁，各種國社會 服務(wù)中介機(jī)構(gòu)、商務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入我國，項目的建設(shè)將為國外的機(jī)構(gòu) 進(jìn)駐我市，發(fā)展事業(yè)，提供到理想的辦公場所，具有廣闊的市場前 景。項目場址所處區(qū)域是我市規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，業(yè)已形成大型商 務(wù)區(qū)的雛形，隨著本項目及周邊項目的實施，將有力促進(jìn)我市CBD 的形成，其對商務(wù)活動的聚集效應(yīng)將得到充分釋放，因此區(qū)位優(yōu)勢 十分明顯。本項目以寫字辦公為主，相應(yīng)配置：商務(wù)、會議、餐飲、康樂 健身、會展、接待、生活服務(wù)等多種功能，可為住商提供全面、周 到的服務(wù)內(nèi)容。使本項目具有明顯競爭優(yōu)勢，有利于吸引國內(nèi)各類 機(jī)構(gòu)和組織進(jìn)駐。綜上所述，本項目將

25、以合理的市場定位，完善的服務(wù)功能，獨(dú) 特的區(qū)位優(yōu)勢，合理的價位，一流的物業(yè)管理為廣大國內(nèi)外客商所 青睞，本項目市場前景良好。3.2建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣e12.8ha總建筑面積518799平方米其中：地上：428799平方米地下：90000平方米總建筑面積中：A.住宅建筑面積67700平方米B.公建建筑面積13400平方米C.地下車庫35000平方米D.商務(wù)建筑面積347699平方米住宅總戶數(shù)2750戶居住總?cè)丝?625人第四章建設(shè)場址與建設(shè)條件4.1建設(shè)場址4.1.1場地概況項目場址位于青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南 路以南的地域內(nèi)。場址現(xiàn)為棉二生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀(jì)五 十年代，

26、大部分樓房已成為危房，現(xiàn)有建筑中居民住宅約7.3萬平 方米，居住戶數(shù)為2424戶，另有其它配套設(shè)施約2.8萬平方米，需 拆遷。場址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活 服務(wù)設(shè)施完善，是理想的居住用地。項目場址周邊已具有城市中央 商務(wù)的雛形，本項目設(shè)置商務(wù)功能奠定了良好的基礎(chǔ)。項目場址具 有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢。交通，健全配套的基礎(chǔ)設(shè)施，整潔優(yōu)美的城市 環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風(fēng)格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的 商貿(mào)氛圍，已顯露了現(xiàn)代化都市的風(fēng)采。4.1.2自然條件及地質(zhì)狀況（1）、氣象條件石家莊市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為 大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季

27、寒冷干燥，降水 量集中在7、8月。全年平均氣溫：13C極端最高氣溫：42.7 C“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告極端最低氣溫：-26.5 C全年平均降水量：458.6伽日最大降水量:280.2伽一小時最大降水量:92.9 mm最大積雪深度:190 m冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)全年平均風(fēng)速：1.8m/s全年日照時數(shù)：2737.8h最大凍土深度：540m全年雷暴日數(shù)：31.5天冬季大氣壓力：763 mm hg夏季大氣壓力：747m hg、水文工程地質(zhì)條件本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì) 沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細(xì)、中砂土，地下水位較深。本場地工程 地質(zhì)條

28、件單一，無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為130-160kpa、地震烈度據(jù)國家地震局1990年頒布的中國地震烈度區(qū)劃圖石家莊第 21 頁市處于7度地震設(shè)防區(qū)。依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān) 督局發(fā)布的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB183O6-2O01,本項目設(shè) 計基本地震加速度為0.10g （第一組）。4.2建設(shè)條件4.2.1供電本項目設(shè)計用電容量23030K，從市電業(yè)局廣安街、青園街供 電線路各引一路10KV電源到本項目開閉所。4.2.2 供排水供水由市政給水管網(wǎng)供給。本項目設(shè)計用水量5014rm/日（含中水1637 m）排水采用雨污分流制，排入青園街、廣安大街、中山路、談南 路市政污

29、水管網(wǎng)，日排水量4513 m。4.2.3供熱本項目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項目換熱 站?？偛膳療嶝?fù)荷為31000KWV4.2.4煤氣由市政煤氣管網(wǎng)引入本項目煤氣調(diào)壓站后，送至用戶。4.2.5通信、電視自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。第 22 頁426以上資源供給已經(jīng)得到各有關(guān)部門保證供應(yīng)的承諾，詳 見附件。第五章土地綜合利用土地利用依據(jù)5.1.1國土資源部第7號令建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法522石家莊市土地利用總體規(guī)劃（19972010年）土地利用原則整個項目建設(shè)要遵循布局合理、減少浪費(fèi)、兼顧生態(tài)、可持續(xù) 發(fā)展的土地利用原則。5.3項目選址情況本項目位于石家莊市青園街以東

30、、廣安大街以西、中山路以北、 談南路以南的地域內(nèi)。具體位置見場區(qū)區(qū)域位置圖。5.4 土地綜合利用情況本項目屬舊城改造項目 本項目用地性質(zhì)以住宅（公寓）為主， 附建部分辦公、商業(yè)。5.5用地規(guī)模及土地使用參數(shù)總占地面積12.8公頃總建筑面積518799萬平方米綠地率 住宅區(qū)35.7%商務(wù)區(qū)31.2%第 23 頁容積率 住宅區(qū)1.58商務(wù)區(qū)4.49第六章工程技術(shù)方案6.1、總平面布局與功能劃分6.1.1、總平面布置原則：（1）、以全市總體規(guī)劃為設(shè)計依據(jù)。（2）、滿足使用功能的要求，并結(jié)合實地自然狀況合理布置。（3）、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。（4）、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機(jī)結(jié)合，

31、充分利用土地。6.1.2、總平面布置概述：（1）、基本分區(qū)：場區(qū)西北及北側(cè)為居住區(qū)，東北為辦公區(qū)，東、 西南為公寓區(qū)，場區(qū)中心為社區(qū)公建和農(nóng)貿(mào)市場。（2）、出入口：本項目在青園街、談南路、廣安街設(shè)置車行出入 口。在廣安街和中山路設(shè)置步行出入口。在沿街超過150米的建筑物 設(shè)置消防通道。（3）、道路：場區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道路寬度84米。（4）、綠化:本項目共設(shè)集中綠地42000平方米。（5）、停車位:本項目共設(shè)2305個汽車停車位，其中地上停車 位185個，地下停車位2120個。住宅設(shè)地下自行車庫。6.2、建筑設(shè)計： 6.2.1.、_建筑設(shè)計原則:建筑設(shè)計以經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、-適用、兼顧美第

32、24 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁觀為原則，建筑設(shè)計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路， 創(chuàng)造出既有時代特色，又獨(dú)樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。622建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑手法，寓文化于其中， 給人以美的享受。6.2.3新技術(shù)、新材料：大量采用國家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個無污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。6.2.4、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項主要指標(biāo)如下：建筑物名稱建筑面積層數(shù)結(jié)構(gòu)形式板式住宅434907磚混塔式住宅2421013 25剪力墻商住樓6680025剪力墻寫字樓3920025框架剪力墻綜合樓1200012框架公寓樓157649

33、18 20剪力墻產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店2480015剪力墻商業(yè)472503框架地下車庫900002框架小學(xué)50003磚混幼兒園16202磚混農(nóng)貿(mào)市場25001磚混，輕鋼結(jié)構(gòu)物業(yè)、居委會等4280在商業(yè)底層本區(qū)公建擬建位置如下:名稱擬建位置建筑面積六級人防地下車庫內(nèi)（負(fù)二層）17200熱交換站公建地下200空調(diào)機(jī)房地下車庫內(nèi)（負(fù)二層）150加壓泵房地下車庫內(nèi)（負(fù)二層）50變配電室各高層地下500燃?xì)庹{(diào)壓站煤氣公司確定150垃圾站地上50公廁地上150本項目住宅設(shè)計戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室 兩廳，建筑面積分別為80 100 120 140平方米。625、消防設(shè)計區(qū)內(nèi)主要道路寬15米，其余道

34、路寬84米,有完善的消防通路， 消防車均能到達(dá)每棟建筑的房前屋后。區(qū)內(nèi)設(shè)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑 設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于 13米，高層與多層之間大于9米。建筑物內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。6.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計631、高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；辦公樓采用框一 剪結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)；小高層住宅為剪力墻或異型柱結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)。 3層商場采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)；綜合樓采用框架結(jié)構(gòu)，十字交“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告叉條形基礎(chǔ)（或筏基）；地下停車場采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)（人防 部分按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計）。計

35、算程序擬采用由中國建筑科學(xué)研究院 編制的PKPM系列軟件計算。多層住宅與公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn) 澆砼梁板，墻下條形基礎(chǔ)。632、抗震設(shè)防烈度為7度，0.1g，第一組（見地震動參數(shù)符 合報告的評審意見）。6.3.3、設(shè)計主要依據(jù)的現(xiàn)行國家規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB 50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50003-2001（2002局部修訂）多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范JGJ137-2001（2002年版）建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB50007-2002高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002鋼筋砼異型柱框輕結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)

36、程DB13（J）36-2002人民防空地下室設(shè)計規(guī)范GB50038-942003年版）6.4、給水、消防、排水、雨水設(shè)計6.4.1 設(shè)計依據(jù)第27頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁建筑給水排水設(shè)計規(guī)范50015-2003住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50084-2001室外給水設(shè)計規(guī)范GBJ13-87（97年）建筑中水設(shè)計規(guī)范GB50336-2002建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87（2001年局部修訂）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-9（2001年版）人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范GB50098-98人民防空地下室設(shè)計

37、規(guī)范GB50038-9（03版）室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ14-87（97年）建筑滅火器設(shè)計規(guī)范GBJ140-90其他專業(yè)提供的條件6.4.2、給水（1）、水源：由青園街、廣安街市政給水管網(wǎng)各引入一根DN200 給水管道至區(qū)內(nèi)。（2）、供水系統(tǒng)：13層建筑供水由市政水壓直供，供水壓力0.3MPa 4層以上及高層建筑由變頻機(jī)組分區(qū)供水，15層以下為低區(qū)， 1625層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝置直接供水。區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè) 施，恒壓自動變頻泵組，一定容量貯水池。、區(qū)內(nèi)給水引入管設(shè)室外水表井，進(jìn)行用水量計量。各用 水單位用室內(nèi)水表計量。本項目用水以生活、消防為主，生活日最 高用水量5014&、生活用水標(biāo)準(zhǔn)及

38、最高日用水量：住宅250L/人、日，用水時間24h,最高日用水量2400nVd, 商業(yè)7L/mi，用水時間12h,最高日用水量330 mi/d, 綜合樓8L/卅，用水時間12h,最高日用水量96也， 商住樓250L/人、日，用水時間24h,最高日用水量513m/d, 寫字樓50L/人、班，用水時間8h,最高日用水量130 m3/d, 公寓樓120L/人、日，用水時間24h,最高日用水量630 nVd, 酒店400L/床、日，用水時間24h,最高日用水量330 ni/d, 小學(xué)30L/人、日，用水時間8h，最高日用水量17 mi/d, 幼兒園40L/人、日，用水時間10h,最高日用水量10 m/

39、d, 農(nóng)貿(mào)市場15L/卅、日，用水時間10h,最高日用水量38 m/d, 居委會等8L/ m2、日，用水時間82h,最高日用水量34 m/d, 停車場3L/nt最高日用水量15rr/d,澆灑、綠化1.5L/ m2,用水時間2h,最高日用水量12 m/d, 空調(diào)補(bǔ)水量，冷卻水循環(huán)水量2%最高日用水量3 m/d, 未預(yù)見按10%f算，最高日用水量5014 m/d?！懊薅钚^(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告、消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)同一時間內(nèi)火災(zāi) 次數(shù)為一次。室外消防水壓市政管網(wǎng)壓力保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消 火栓，消防用水量按30L/S計算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用

40、水量40L/S,消火栓滅火時間按3小時計；噴淋系統(tǒng)用水量27L/S， 滅火時間按1小時計；故消防總用水量為530m (含噴淋97諭。消 防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m布置間 距不大于120m消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管 相連。管材室外給水管道采用給水鑄鐵管，室內(nèi)生活給水管采用聚丙烯(PP-R管，熱熔連接，消防管道采用焊接鋼管，噴淋管道采用熱 鍍鋅鋼管。為滿足消防及生活用水量，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不 均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。、蓄水池生活蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%為5oo m。消防蓄水池內(nèi)的消防儲水量為：消火拴用水量40L

41、/S，火災(zāi)延續(xù)時間3小時，水量40L/SX 3h第30頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁=432 m。噴淋用水量27L/S,火災(zāi)延續(xù)時間1小時，水量27L/SX 1h =973m。消防用水量合計5301則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于350 m。蓄水池選用國家標(biāo)準(zhǔn)圖S816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600 m消防水池一座分二格，容量為500 mi生活水池一座。、加壓泵房 消防水泵：消火拴泵2臺（1用1備）；噴淋泵2臺（1用1 備）。 生活水泵：高、低區(qū)各配備3臺（2用1備）。6.4.3、排水系統(tǒng)（1）、生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水 系統(tǒng)收集

42、處理后用于綠化、道路噴灑和糞便沖洗水。中水處理工藝如下：原水-格柵-隔油池-調(diào)節(jié)池-生物處理沉淀池污泥排放消毒劑過濾消毒中水儲水池用水點(diǎn)（2）、中水可利用水量（計算公式Qy=Ea* B *Q*b）按總用水量 的 51浴算，5014X 0.8 X0.8 X 51%=1637。（3）、糞便沖洗污水經(jīng)化糞池消毒處理后排入市政污水管道。6.4.4、雨水系統(tǒng)屋面雨水與地面雨水統(tǒng)一收集用于中水，多余部分排入市政雨 水管網(wǎng)。6.4.5污水排水量按用水量的90%計算，日最高污水排水量4513&6.4.6排水管材室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯 （UPVC管，在排水立管的適當(dāng)位置上設(shè)阻火圈和旋

43、流降噪器。6.5、暖通設(shè)計6.5.1 設(shè)計依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50019-2003建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87（01版）人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范GB50098-98人民防空地下室設(shè)計規(guī)范GB50038-9（03版）民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB500176-93高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-9（01年版）住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GBJ50189-2005其他專業(yè)所提條件。6.5.2 設(shè)計參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa,冬季：

44、1036.8hpa冬季采暖計算干球溫度：-8 C冬季平均風(fēng)速：1.8m/s冬季風(fēng)向：N冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設(shè)計計算用采暖期天數(shù)：117天采暖室內(nèi)設(shè)計參數(shù)： TOC o 1-5 h z 地下車庫5C公廁12C住宅、辦公、商業(yè)及其他18 C采暖室外設(shè)計參數(shù) -8C空調(diào)室外設(shè)計參數(shù)：冬季空調(diào)-11C第33頁冬季通風(fēng)-3夏季通風(fēng)31夏季空調(diào)35.1空調(diào)室內(nèi)設(shè)計參數(shù)夏季室內(nèi)溫度2426相對濕度V 60%6.5.3、室外熱網(wǎng)：區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機(jī)組及循環(huán)水泵，一次熱媒由熱力 公司提供3-4Kg/m2蒸汽，通過熱交換機(jī)組，進(jìn)行汽水交換后，送出 95 -70 C熱水，供給各用戶

45、采暖系統(tǒng)內(nèi)。耗熱指標(biāo)按45瓦/平方米， 總采暖熱負(fù)荷為31000K,供水溫度95C,回水溫度70C。供熱管道 采用無縫鋼管，直埋敷設(shè)。蒸汽凝結(jié)水采取回收措施，一部分作為作為采暖、空調(diào)補(bǔ)水，剩 余部分集中收集后排入市政排水管網(wǎng)。6.5.4、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計量收費(fèi)”便于管理。辦公、高層商業(yè) 建筑統(tǒng)一供暖。系統(tǒng)采用上供下回式，管材采用鍍鋅鋼管。管道保溫材料采用 巖棉管殼。6.5.5、通風(fēng)設(shè)計（1）大型變配電室、熱交換站設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量8次/h, 通風(fēng)7 次/h。（2）、對于高層、大型汽車庫等需設(shè)防排煙部分按有關(guān)規(guī)范要求 設(shè)防排煙系統(tǒng)。（3）、地下室及人防按防護(hù)單元各自設(shè)獨(dú)立

46、通風(fēng)系統(tǒng)（清潔、濾 毒、隔絕通風(fēng)）并與平時通風(fēng)系統(tǒng)合理轉(zhuǎn)換，確保戰(zhàn)時獨(dú)立各自通風(fēng) 系統(tǒng)。（4）、地下車庫設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合建筑物造型實現(xiàn)高 空排放，自然進(jìn)風(fēng)換氣次數(shù)為6h-1。（5）、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)。6.5.6空調(diào)設(shè)計（1）住宅：由各住戶自設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。（2）商業(yè)、酒店、設(shè)集中空調(diào)，并應(yīng)滿足室內(nèi)新風(fēng)量要求?？照{(diào) 設(shè)備擬采用溴化鋰空調(diào)機(jī)組。制冷負(fù)荷按i5ow/m計算。6.6、強(qiáng)電設(shè)計6.6.1設(shè)計依據(jù)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92建筑物防雷設(shè)計規(guī)范GB50057-94（2002年版）第35頁建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002有線電視系統(tǒng)工程

47、技術(shù)規(guī)范GB50200-94低壓配電設(shè)計規(guī)范GB50054-9510KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范GB50053-94供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50053-94住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999 （2003年版）智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB/T50314-2000火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GBJ150116-98其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等6.6.2、供電電源由市電自廣安街、青園街各引一路10K龐源，在中部設(shè)10K歷 閉所，向各大建筑放射式配電。各類建筑用電指標(biāo)：住宅區(qū)50W/m； 商務(wù)區(qū)80W/A）地下建筑10W/m以電纜埋地引入，設(shè)備總?cè)萘?2900K W計算容量23030KW本項目設(shè)地下變配電所兩座，一座位于

48、西北部住宅區(qū)，另一座位 于中部住宅區(qū)。這兩座變電所主要用于多層住宅、公建等中小型建筑 用電，高層、公寓、酒店、寫字樓等大型建筑在各自的單體地下室獨(dú) 立設(shè)置變電所。6.6.3、配電系統(tǒng)“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告（1）、負(fù)荷等級根據(jù)建筑物防火等級劃分，一類高層消防用電為一級負(fù)荷，二類 高層消防用電為二級負(fù)荷，多層住宅、小型公建為三級負(fù)荷。（2）、配電辦公、商業(yè)二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電， 末端自動切換。住宅戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。（3）、照明住宅內(nèi)以白熾燈為主，辦公、商業(yè)以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照 明、室外泛光燈，由小區(qū)管理中心采用時鐘自動控

49、制。高層建筑預(yù)留 霓虹燈電源并按照航空部門要求確定是否設(shè)置航空障礙燈。（4）、建筑物防雷及接地、小高層住宅按三類防雷設(shè)計，高層住宅及其他高層建筑等按 二類防雷設(shè)計，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措 施。高層建筑采取防側(cè)擊雷措施。、電氣安全保護(hù)采用TN-S接地系統(tǒng)（三相五線制，PE N分 別設(shè)置）。6.7、弱電設(shè)計6.7.1、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。住宅在客廳及主臥室各設(shè)電話插第37頁座一個，商務(wù)、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。6.7.2、由市網(wǎng)引入電視系統(tǒng)，住宅客廳及臥室均設(shè)出線口一個， 其余建筑物由在物業(yè)管理中心設(shè)置線電視前端箱，向各需求單位采 用分配分支方式進(jìn)行信號分配（

50、具體在施工圖階段確定）。6.7.3、由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。辦公室每個房間設(shè)信息點(diǎn)4個，商 業(yè)樓設(shè)信息點(diǎn)10個/loom,住宅每戶設(shè)信息點(diǎn)12個，其余在施工 圖階段確定。6.7.4、物業(yè)管理中心控制室設(shè)：火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)安防報警系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)多表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)室外照明控制系統(tǒng)第七章環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設(shè)計依據(jù)7.1.1、中華人民共和國國務(wù)院第253號令建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)第38頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁條理7.1.2、河北省第八屆人大常委會公告第80號河北省建設(shè)項 目環(huán)境保護(hù)管理條理7.1.3、環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則(

51、HJ/T2.1 -2.3-93)7.1.4、 環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響(HJ/T19-1997)7.2、施工期間環(huán)境影響因素項目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑 垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附 近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管 理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施， 及時清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響本項目無工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。生活污水和生 活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。7.4園林綠化7.4.1項目定位與環(huán)境設(shè)計該項目

52、建成后將成為我市又一個環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設(shè)計 成為輔助和豐滿項目功能的主要因素。項目綠化景觀設(shè)計主要采用 綠化和小品相輔的設(shè)計指導(dǎo)思想，形成以居住休閑功能為主，辦公、 商貿(mào)為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。742設(shè)計思路考慮以點(diǎn)片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計思路。在 建筑物之間設(shè)大片集中綠地，對小區(qū)道路、停車位等空間進(jìn)行點(diǎn)式 綠化，在適當(dāng)位置設(shè)雕塑、小品。為追求多樣化、人性化來突出景觀效果，擬采用帶式、點(diǎn)式、 片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營造“四季常綠， 三季有花”的景觀綠化效果。743、綠化指數(shù)（1）、綠化率：項目綠化率控制在333以上；（2）、綠化面積：規(guī)劃綠化面積4萬

53、多平米。7.5、節(jié)能7.5.1設(shè)計依據(jù)7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程（DBJ-20007.522、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GBJ26-957.5.2、節(jié)能措施本項目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密 閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告動力設(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈 具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計有中水回用系統(tǒng)， 并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見石家莊市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評報告”第八章消防8.1設(shè)計依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87

54、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GBJ150116-98建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范GBJ140-908.2消防給水設(shè)計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。設(shè)計原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外 地下式消火栓。消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)消火栓為40L/S,火災(zāi)延續(xù)時間3h。室外消火栓為30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間3ho噴淋為27L/S,火災(zāi)延續(xù)時間仆。消火栓給水系統(tǒng)第41 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告第 頁室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置， 消防采用低壓制，室外設(shè)地下式消火栓，其半徑布置間距不大于 120m設(shè)儲水池及加壓水

55、泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用 水。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。823在不宜用水場所如變配電室、控制室等處設(shè)置移動式和 手提式“二氧化碳”和其他滅火器。8.3火災(zāi)自動報警系統(tǒng)8.3.1按建筑性質(zhì)確定保護(hù)等級機(jī)系統(tǒng)組成。8.3.2消防控制室位置的確定及控制要求。8.3.3火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制要求，控制邏輯關(guān)系及控制顯 示要求。8.3.4火災(zāi)應(yīng)急廣播及消防通信。8.4自動噴淋滅火系統(tǒng)8.4.1按建筑物性質(zhì)確定其火災(zāi)危險等級。8.4.2確定其室外消防水池、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。8.4.3確定其運(yùn)行控制。第九章物業(yè)管理本項目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個 小區(qū)實行現(xiàn)代化、專

56、業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能， 延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便 的辦公、居住環(huán)境。9.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)9.1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、 消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標(biāo)（1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使 用功能的正常發(fā)揮；（2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房 屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為 居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司

57、獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以保證物 業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。9.2 機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員9.2.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng) 營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。（1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政 管理及公關(guān)等。（2）、財務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費(fèi)用等。（3）、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展 規(guī)劃等。（4）、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。（5）、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常 管理、維護(hù)。（6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。（7）

58、、組織機(jī)構(gòu)見框圖9.2.2勞動定員表部門管理人員員工合計辦公室246經(jīng)營部257財務(wù)室235工程部21012保安部11516環(huán)衛(wèi)部189合計1045559.3、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源9.3.1、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運(yùn)營進(jìn)行維護(hù)，對物業(yè)使用人 和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公 司的資金來源主要有以下幾個方面：（1）、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及 設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理 資金項目內(nèi)。（2）、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。第十章 項目實施計劃和招標(biāo)方案10.1項目建設(shè)周期規(guī)劃本項目建設(shè)期3年（自開工之日起算），具體

59、劃分為以下階段: 項目前期及論證工作初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段場址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗收10.2實施進(jìn)度安排10.2.1施進(jìn)度安排第12月 項目前期及論證工作第35月 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計。第635月建、安施工第3541月 工程掃尾，竣工驗收1022項目實施進(jìn)度表（附后）10.3招標(biāo)方案10.3.1、依據(jù)中華人民共和國招投標(biāo)法和有關(guān)法律、法規(guī) 的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。10.3.2、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項目的勘察設(shè)計、建安工程、監(jiān)理 設(shè)備等。10.3.3、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。10.3.4、招標(biāo)基本情況表見附表。第十一章投資估算與資金籌措11.1、編制依據(jù)11.1.1、1999年

60、河北省建筑工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.2、1996年河北省安裝工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.3、2000年河北省建筑工程概算費(fèi)用定額、河北省建 設(shè)項目概算其他費(fèi)用定額。11.1.4、本項目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù) 數(shù)據(jù)?！懊薅钚^(qū)”可行性研究報告“棉二生活小區(qū)”可行性研究報告11.1.5、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。11.2、編制辦法及各項費(fèi)用的確定1121、建筑工程費(fèi)按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指 標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r估算，室外工程按設(shè)計工程量 及有關(guān)概算指標(biāo)估算1122、主要設(shè)備價格采用生產(chǎn)廠家報價，不足部分參照全 國機(jī)電