房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款流程定稿

1、建設(shè)銀行項(xiàng)目貸款簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款介紹1建行過(guò)往業(yè)績(jī) 與牡丹江同業(yè)相比，建設(shè)銀行在房地 產(chǎn)項(xiàng)目上擁有明顯的優(yōu)勢(shì)，能為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的融資服務(wù)。近三年累計(jì)發(fā)放房開(kāi)類貸款9.8億元！擁有眾多客戶資源，可提供多種融資選擇專業(yè)的項(xiàng)目貸款團(tuán)隊(duì)21.1 貸款對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。要求：產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，財(cái)務(wù)運(yùn)作穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 31.2 貸款條件1.貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好；2.貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)

2、質(zhì)性開(kāi)發(fā)；3.貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；4.貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套齊全，項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用；5.貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30%；41.3 期限和利率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般為13年。貸款利率及計(jì)結(jié)息方式：根據(jù)中國(guó)人民銀行和中國(guó)建設(shè)銀行的有關(guān)定價(jià)政策確定，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。貸款償還原則上應(yīng)分期還本付息，按照監(jiān)管要求，貸款發(fā)放后，貸款每年至少兩次償還本金，利隨本清。52. 貸款操作基本程序受理貸前調(diào)查審批貸后管理發(fā)放62.1 受理 客戶應(yīng)當(dāng)具備產(chǎn)品有市場(chǎng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有效益、不挪用信貸資金、恪守信用等基本條件。2.1.1客

3、戶基本條件有按期還本付息能力，沒(méi)有拖欠銀行貸款記錄；應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)工商部門辦理年檢手續(xù)；在建設(shè)銀行開(kāi)立存款帳戶；除國(guó)務(wù)院規(guī)定外，公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額未超過(guò)其凈資產(chǎn)總額的50%；借款人的資產(chǎn)負(fù)債率符合有關(guān)規(guī)定要求；申請(qǐng)固定資產(chǎn)貸款的，法人的所有者權(quán)益與項(xiàng)目總投資的比率不低于國(guó)家規(guī)定的投資項(xiàng)目資本金比例；持有人民銀行核發(fā)的年檢合格的貸款卡（證）；72.1.1 提交材料 對(duì)符合基本條件的客戶，要求客戶提供更詳細(xì)材料：1.客戶基本材料（1）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本及影印件)；（2）組織機(jī)構(gòu)代碼證(副本及影印件)；（3）法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明；（4）貸款卡（證）(原件及影印件)；（5）會(huì)計(jì)(審

4、計(jì))事務(wù)所審計(jì)的近三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)報(bào)告及最近的報(bào)表。成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來(lái)的年度和近期報(bào)表；新設(shè)法人主要股東經(jīng)財(cái)政部門核準(zhǔn)或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)告（如有）和審計(jì)報(bào)告（如有）及背景、新設(shè)法人的驗(yàn)資證明。（6）稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明；（7）公司章程（原件及影印件）；8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)提交下列材料：1.建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的有關(guān)材料，主要包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目年度投資計(jì)劃、擴(kuò)初設(shè)計(jì)以及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證。如已獲得商品房屋銷（預(yù)

5、）售許可證等文件，也應(yīng)同時(shí)提供；3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)自有資金落實(shí)的證明文件、資料；4.如貸款項(xiàng)目收益不足以償還銀行貸款本息，還應(yīng)提供經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的可用于還款的其他資金來(lái)源證明。92.1.2 初步審查 1.借款人是否具有進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資格；2.借款人開(kāi)發(fā)建設(shè)資格批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi)；3.貸款項(xiàng)目是否經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)?？尚行匝芯繄?bào)告及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目年度投資計(jì)劃、擴(kuò)初設(shè)計(jì)以及批準(zhǔn)文件等是否完備、有效；4.項(xiàng)目建設(shè)條件是否落實(shí)（1）貸款項(xiàng)目是否列入國(guó)家或地方政府的建設(shè)計(jì)劃；（2）經(jīng)濟(jì)適用住房是否列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程施工許

6、可證有無(wú)瑕疵；（4）土地合同要素是否齊全、土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否辦妥；（5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的文件是否完整、真實(shí)、有效，是否能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)；（6）貸款項(xiàng)目有無(wú)商品房屋銷（預(yù)）售許可證；借款開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否具備房屋預(yù)（銷）售條件，其預(yù)（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經(jīng)達(dá)到貸款項(xiàng)目總投資30%以上；（8）貸款項(xiàng)目承建人與借款申請(qǐng)人是否相符；102.2貸前審查客戶自身償債能力和違約風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)估抵押擔(dān)保措施的評(píng)價(jià)客戶信用評(píng)級(jí) 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 擔(dān)保評(píng)價(jià) 目錄112.2.1 客戶信用評(píng)級(jí) 定義：客戶信用評(píng)級(jí)是采用科學(xué)的方法和規(guī)范化的程序，對(duì)評(píng)級(jí)對(duì)象履行相應(yīng)經(jīng)濟(jì)承諾的能力及其可信任程度進(jìn)行調(diào)查、分

7、析、評(píng)價(jià)、測(cè)定和審核，將評(píng)級(jí)對(duì)象的各項(xiàng)指標(biāo)與有關(guān)的參數(shù)值，通過(guò)科學(xué)的計(jì)量方法進(jìn)行比較和綜合評(píng)估分析，對(duì)客戶的償債能力和違約風(fēng)險(xiǎn)做出全面的評(píng)價(jià)，并以簡(jiǎn)單、直觀的符號(hào)表示其評(píng)價(jià)結(jié)果。12評(píng)價(jià)結(jié)果：得出兩個(gè)重要數(shù)據(jù)違約概率 ： 借款人未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)（通常為一年）不能按合同要求償還貸款本息或履行相關(guān)義務(wù)的可能性。 信用風(fēng)險(xiǎn)限額 ： 即未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)（一般為一年）建設(shè)銀行對(duì)其授信的最高額度。 13客戶信用評(píng)級(jí)結(jié)論系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 資信狀況 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 基本面風(fēng)險(xiǎn) 控股股東影響力 加權(quán)得分142.2.2 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：1.借款人資信評(píng)估（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)

8、營(yíng)范圍、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)、注冊(cè)資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）。（2）借款人經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查分析借款人近三年來(lái)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作情況（介紹借款人開(kāi)發(fā)的主要業(yè)績(jī)及主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況），逐個(gè)分析項(xiàng)目銷售及資金回籠情況及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 （3）借款人財(cái)務(wù)狀況對(duì)借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，說(shuō)明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力；分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)借款人長(zhǎng)期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間

9、的融資記錄，說(shuō)明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。上一級(jí)152.項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估（1）項(xiàng)目基本情況 (說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期)。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時(shí)間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、競(jìng)拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來(lái)源）。（3）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，并對(duì)工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際進(jìn)展情況，并進(jìn)行分析）。（4）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)，并對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測(cè)）。163.項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估

10、（1）項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)估（主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項(xiàng)目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計(jì)劃和進(jìn)度等情況進(jìn)行分析）。（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）。（3）項(xiàng)目租售情況評(píng)估總體供求情況(分析項(xiàng)目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況(對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個(gè)同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（與本區(qū)

11、域同類項(xiàng)目做比較，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)）。銷售方式分析（開(kāi)發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開(kāi)發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗(yàn)及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績(jī)）：銷售前景分析（說(shuō)明意向定購(gòu)情況及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前一期開(kāi)發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對(duì)周邊項(xiàng)目情況的分析，對(duì)項(xiàng)目的租售計(jì)劃，包括租售時(shí)間、租售價(jià)格、租售率等做出科學(xué)合理的判斷（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目要注意考慮價(jià)格上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)上列表逐年測(cè)算項(xiàng)目租售收入）。174.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析。分析項(xiàng)目總投資及構(gòu)成投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理，并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用,列表說(shuō)明估算依據(jù)。（2）項(xiàng)目資金來(lái)源評(píng)估。分

12、析項(xiàng)目資金來(lái)源渠道及可靠性。（3）項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)。按照各年份經(jīng)營(yíng)收入占總經(jīng)營(yíng)收入的比例，將項(xiàng)目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并據(jù)此列表測(cè)算項(xiàng)目損益。（4）項(xiàng)目投融資計(jì)劃評(píng)估。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及企業(yè)融資計(jì)劃，制訂項(xiàng)目分年度資金來(lái)源及運(yùn)用表。（5）項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計(jì)算得出項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和貸款償還期及盈虧平衡點(diǎn)。185.銀行效益評(píng)估。測(cè)算資金結(jié)算量，進(jìn)行相關(guān)效益評(píng)估。6.風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。分析項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素提出銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的措施和建議。（2）貸款擔(dān)保措施評(píng)估。7.項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論與貸款建議。通過(guò)對(duì)上述指標(biāo)

13、進(jìn)行分析，得出評(píng)估結(jié)論與貸款建議（對(duì)貸款與否及貸款金額、期限、還款計(jì)劃提出具體建議）。192.2.3 擔(dān)保評(píng)價(jià) 定義 信貸擔(dān)保是擔(dān)保人向建設(shè)銀行承諾，在債務(wù)人（包括借款人和其他信貸業(yè)務(wù)債務(wù)人）未清償信貸合同約定的對(duì)建設(shè)銀行所負(fù)債務(wù)時(shí)，擔(dān)保人替代債務(wù)人向建設(shè)銀行清償債務(wù)，或以特定的物或權(quán)利向建設(shè)銀行清償債務(wù)。擔(dān)保是建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)的第二還款來(lái)源，當(dāng)債務(wù)人不清償債務(wù)時(shí)，建設(shè)銀行可以要求擔(dān)保人代為償還或以處分擔(dān)保物或擔(dān)保權(quán)利的方式清償。20 擔(dān)保種類質(zhì)押 抵押 保證 一般保證 連帶責(zé)任保證 土地使用權(quán)在建工程動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 權(quán)利質(zhì)押 212.3審批審批內(nèi)容 審批結(jié)論審批人對(duì)以下主要內(nèi)容進(jìn)行審查：1.借款人主體資格和條件是否具備；2.借款用途是否符合有關(guān)信貸品種管理辦法的規(guī)定；3.金額、期限、利率等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定；4.貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是否充分披露，風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合法、有效；5.對(duì)借款人的信用評(píng)價(jià)以及所提貸款建議是否準(zhǔn)確、合理。分為同意和不同意兩種。 采用會(huì)議審批，審批結(jié)論為同意的，應(yīng)滿足審批牽頭人同意并有超過(guò)（大于）2/3全部參加當(dāng)次審批的貸款審批人同意；審批結(jié)論為不同意的，同意的票數(shù)之和未超過(guò)2/3全部參加當(dāng)次審批的貸款審批人人數(shù)，或?qū)徟鸂款^人不同意。221.落實(shí)貸前條件 2.簽訂合同 3.落實(shí)用款條件 4.支用 5.信貸登記 發(fā)放2.4 發(fā) 放抵押登記23