各種類型物業(yè)的管理

1、各種類型物業(yè)的管理20121219B第1頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B第八章 各種類型的物業(yè)的管理 第2頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B第一節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理一、住宅小區(qū)的含義及特點(diǎn)住宅小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則開發(fā)建設(shè)起來的，并達(dá)到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共配套設(shè)施的居住區(qū)域。住宅小區(qū)的含義表現(xiàn)在三個(gè)方面：1.從小區(qū)的功能上看，它是一個(gè)集居住、社會(huì)、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)等功能于一體的住宅小區(qū)（1）住宅小區(qū)的居住功能。（2）住宅小區(qū)的社會(huì)功能。（3）住宅小區(qū)的服務(wù)功能。（4）住宅小

2、區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能。2.從小區(qū)的結(jié)構(gòu)上看，它是一個(gè)環(huán)境建設(shè)與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)3.從小區(qū)的形成來看，它是一個(gè)城市綜合開發(fā)規(guī)劃與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)（二）住宅小區(qū)的特點(diǎn)1.居住功能單一，相對封閉獨(dú)立2.住宅小區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨(dú)立的社區(qū)文化3.住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會(huì)化4.規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全，居住方便第3頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)和要求（一）住宅小區(qū)管理概述所謂住宅小區(qū)管理或是指在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設(shè)備、公共建筑及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施為基本對象，以提供

3、全面服務(wù)為中心任務(wù)的管理活動(dòng)的總稱。住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是：（1）服務(wù)至上，寓管理與服務(wù)之中。（2）統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合。（3）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離。（4）有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)。（二）我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題1.管理體制不完善2.管理法規(guī)不健全3.觀念滯后、日常管理糾紛多4.力量薄弱、手段落后、經(jīng)費(fèi)困難第4頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容1.住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)2.房屋管理 3.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理 4.治安管理 5.區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的管理 6.市政設(shè)施

4、維護(hù)管理 7.車輛管理 8.消防管理 9.物業(yè)租賃管理 10.收費(fèi)管理 11.提供各種其他服務(wù) 第5頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則1.堅(jiān)持以人為本，服務(wù)第一的原則2.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離的原則3.專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合的原則4.綜合管理的原則5.有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)的原則6.競爭擇優(yōu)的原則第6頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B四、住宅小區(qū)的文明建設(shè)（一）住宅小區(qū)文明建設(shè)的重要性從小區(qū)的方面來說，住宅是人們最基本的生存條件之一，人的一生有1/2以上的時(shí)間要在住宅中度過。從大的

5、方面來說，住宅小區(qū)是城市的基本組成單元，小區(qū)文明建設(shè)抓得好，對于減輕政府的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，形成良好的市風(fēng)市貌，提高居民素質(zhì)等都有十分重要的意義。（二）如何抓好住宅小區(qū)的文明建設(shè)1.抓好住宅小區(qū)的物質(zhì)環(huán)境的改善和提高2.完善服務(wù)體系，做小區(qū)居民的貼心人3.制定小區(qū)文明公約4.開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)5.進(jìn)一步拓展文明建設(shè)的深度第7頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B五、住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評（一）申報(bào)的基本條件 1.參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全 2.取得?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號一年以上。3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制

6、度。4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、房屋質(zhì)量等方面的重大投訴。（二）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)管理（32分） 2.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（14分） 3.共用設(shè)施設(shè)備管理（15分） 4.保安、消防、車輛管理（10分） 5.環(huán)境衛(wèi)生管理 6.綠化管理 7.精神文明建設(shè)（3分） 8.管理效益（5分） 第8頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B第二節(jié) 寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù) 一、高層樓宇的含義與特點(diǎn)（一）高層樓宇的含義高層樓宇是指那些層數(shù)多、高度大的用于生產(chǎn)、經(jīng)營和居住用途的人工建筑物。高層建筑分為四類：第一類高層建筑：

7、916層（最高到50米）；第二類高層建筑：1725層（最高到75米）；第三了高層建筑：2640層（最高到100米）；第四類高層建筑：40層以上（高度在100米以上）。（二）高層建筑的特點(diǎn)1.建筑規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高；2.人口集中，涉及面廣；3.設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高；4.集多功能于一體，綜合性強(qiáng)。第9頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B二、寫字樓的含義與類型（一）寫字樓的含義所謂寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的樓宇。寫字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。（二）寫字樓的類型目前，我國寫字樓分類

8、尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。第10頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B三、寫字樓的特點(diǎn)一般來說，寫字樓具有如下的顯著特點(diǎn):1.寫字樓大多建于城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑、設(shè)備即現(xiàn)代又先進(jìn)4.功能齊全，自成體系5.使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大6.經(jīng)營管理要求高、時(shí)效性強(qiáng)第11頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B四、寫字樓物業(yè)管理的方式與目標(biāo)（一）寫字樓物業(yè)管理的方式大體上說主要有三種方式：1.委托服務(wù)型2.自主經(jīng)營型物業(yè)管理3.專業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管

9、理（二）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1.在管理過程中,首先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境。2.應(yīng)確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮3.完善的寫字樓管理應(yīng)不僅使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值 4.寫字樓管理應(yīng)與全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)要求相結(jié)合 第12頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B五、寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與要求（一）制訂寫字樓的管理規(guī)劃 （二）寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作 （三）寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理 （四）寫字樓的商務(wù)服務(wù) （五）寫字樓的客務(wù)服務(wù) 第13頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二2012

10、1219B第三節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理 一、商業(yè)物業(yè)的含義及類型（一）商業(yè)物業(yè)的含義所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運(yùn)行經(jīng)濟(jì)流動(dòng)的物業(yè)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施。（二）商業(yè)物業(yè)的類型1.從建筑結(jié)構(gòu)上分；可以分為兩種類型，（1）敞開型；是指商品擺放在無阻攔的貨架上，但顧富直接取貨挑選。如廣州的海印電器城、容城廣場等都屬此類；（2）封閉型；是指顧客購物時(shí)不能進(jìn)入柜臺(tái)里面直接挑選商品，而由信貸員拿商品給顧客挑選。2.從建筑功能上分從建筑功能上劃分，可以分為二種，（1）綜合性的商業(yè)購物中心。（2）商住兩用型的物業(yè). 3.從建筑規(guī)模上劃分從建筑規(guī)模上劃分可以分為三種類型，（1）市級購物中心。（2）地區(qū)購物中心。（3）居

11、住區(qū)商場。4.從物業(yè)的檔次上劃分從物業(yè)的檔次上劃分可以分為二種：（1）經(jīng)濟(jì)型。（2）豪華型。 第14頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B二、商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)（一）商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)1.商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局2.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致，有特色3.選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要（二）商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)1.要保持商業(yè)樓宇的美觀、整潔、有序2.商業(yè)樓宇尤其是豪華型的商業(yè)樓宇的設(shè)備、設(shè)施配置齊全、先進(jìn)，有的已屬于智能化建筑。3.加強(qiáng)保安工作 4.商業(yè)樓宇管理服務(wù)要按照同經(jīng)營者簽訂的契約實(shí)施 第15頁，共23頁，2022年，5月20日，7

12、點(diǎn)27分，星期二20121219B三、商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求（一）商業(yè)樓宇應(yīng)具有良好的形象1.商業(yè)樓宇必須具有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色2.商業(yè)樓宇的良好形象是潛在銷售額3.商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的資產(chǎn)（二）建立商業(yè)樓宇識(shí)別體系企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是強(qiáng)化商業(yè)企業(yè)形象的一種重要方式，它包括：理念識(shí)別體系、視角識(shí)別體系和行為識(shí)別體系，三者互相推進(jìn)、互相作用，能產(chǎn)生良好的商業(yè)效果。（三）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高原因就在于：1.綜合性強(qiáng)2.服務(wù)性強(qiáng)3.治安人員素質(zhì)要求高第16頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B四、商業(yè)樓宇管理服務(wù)的對象1.樓宇與設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管

13、理2.環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理3.安全保衛(wèi)管理4.廣告管理5.裝修管理6.租賃管理及合同管理第17頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B第四節(jié) 特種物業(yè)的管理服務(wù) 一、特種物業(yè)的類別對于特種物業(yè)，我們可以把它劃分為8大類：1.文化類物業(yè)：具體指學(xué)校、圖書館、博物館、文化館、青少年活動(dòng)中心（青年宮、少年宮）、展示廳、展覽館等。2.體育類物業(yè)：包括體育場館、健身房、武術(shù)館、游泳館、保齡球館、乒乓球館、網(wǎng)球場、高爾夫球場等。3.傳媒類物業(yè)：包括電臺(tái)、電視臺(tái)、電視塔、音像影視制作基地等。4.衛(wèi)生類物業(yè)：包括醫(yī)院、衛(wèi)生所、療養(yǎng)院、藥檢所、敬老院、殯儀館等。5.餐飲類物業(yè)：有

14、賓館、旅店、酒樓、飯店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。6.交通類物業(yè)：車站、碼頭、機(jī)場、停車場、隧道、橋梁等。7.娛樂類物業(yè)：影視院、劇場、游樂場、夜總會(huì)、度假村等。8.宗教類物業(yè)：廟觀、教堂、宗嗣等。第18頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B二、特種物業(yè)與一般物業(yè)的差別（一）服務(wù)對象不同（二）服務(wù)要求不同（三）管理要求不同 （四）不同的經(jīng)費(fèi)來源 第19頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B第五節(jié) 智能建筑的物業(yè)管理 一、智能建筑的概述和定義（一）智能建筑的概述 智能建筑一詞，是于1984年由美國首次提出開的，其后便得到

15、了迅速發(fā)展，以美國和日本居多。日本第一座智能化大廈是在1985年建成的本田青山大樓。到目前為止，美國自90年代以來新建和改建的辦公大樓約70為智能建筑。在美國智能大廈的數(shù)量已超過萬幢，并成立了全球性的智能建筑協(xié)會(huì)；日本在過去的10年里，萬乘客8000萬平方米的智能建筑；新加坡政府也計(jì)劃花12億美元，把全島建成光纖智能化苑；韓國也將準(zhǔn)備用47億美元，把本國建成智能半島等等。我國的智能建筑也是起源于80年代末，但在近幾年來才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準(zhǔn)的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國國際貿(mào)易大廈、現(xiàn)代盛世大廈等，廣州的中天廣場、上海的久事復(fù)興大廈、金茂大廈、證券

16、大廈、東方明珠廣播電視塔等。（二）智能建筑的定義 智能建筑總起來看是指具有通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化等功能，以及對這些系統(tǒng)實(shí)行集成管理的建筑物活建筑群。 第20頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B二、智能化建筑的構(gòu)成要素 根據(jù)上面的定義，可以把智能建筑稱之為3A智能樓宇，智能建筑的構(gòu)成要素如下：（一）通信自動(dòng)化（CA）（二）辦公自動(dòng)化（OA）（三）樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA） （四）結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)（PDS） （五）系統(tǒng)集成平臺(tái) 第21頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B三、智能建筑物的物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求（一）智

17、能建筑物的物業(yè)管理的特點(diǎn)具體說特點(diǎn)是：1.智能建筑中智能設(shè)備功能的提升在智能建筑中智能設(shè)備功能之所以需要提升，原因就在于：（1）設(shè)計(jì)質(zhì)量往往并不很高（2）施工不規(guī)范，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)尚不齊全（3）系統(tǒng)集成商的技術(shù)水平與職業(yè)道德也不盡相同（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重建設(shè)輕管理（5）高新技術(shù)的不斷發(fā)展基于以上原因，對于智能建筑物必須重視對智能設(shè)備功能的提升。2.智能建筑物業(yè)管理人力資源向知識(shí)型提升第22頁，共23頁，2022年，5月20日，7點(diǎn)27分，星期二20121219B（二）智能建筑物業(yè)管理的要求1.商場、餐飲、娛樂區(qū)域智能化系統(tǒng)的配置和管理要求（1）空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)是全空氣系統(tǒng)，新風(fēng)量要充足，餐飲和娛樂區(qū)域要有獨(dú)立的溫控調(diào)節(jié)器，要根據(jù)不同的小空間進(jìn)行溫度自設(shè)定。（2）各出入口應(yīng)設(shè)置固定和帶遠(yuǎn)臺(tái)的監(jiān)視攝像機(jī)，商場內(nèi)還應(yīng)設(shè)置帶云臺(tái)的彩色攝像機(jī)，以區(qū)分商品的顏色。（3）此類區(qū)域具有多次裝修的特殊性，要考慮水平布線系統(tǒng)留有底面和柱壁端口，便于提供給POS作為網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)結(jié)、布點(diǎn)數(shù)量及線類等級，以求合理性和經(jīng)濟(jì)性。（4）消防系統(tǒng)是這類區(qū)域的重點(diǎn)。2.辦公區(qū)域智能化系統(tǒng)的設(shè)置和管理要求（1）辦公區(qū)域應(yīng)是一個(gè)安全的場所，因此，就要以先進(jìn)、可靠的監(jiān)視、消防系統(tǒng)作保證，室內(nèi)消防設(shè)施的設(shè)置要合理、周到，不可留有盲區(qū)。（2）在電梯或通道出口處要設(shè)置固定的電視監(jiān)控和探測器，通道長度大于30米也要