CPA資源稅和土地增值稅

1、第七章 資源稅法和土地增值稅 本章中資源稅法是考試中非重點(diǎn)稅，主要命題為單選題、多選題，有時(shí)也可以與增值稅結(jié)合進(jìn)行計(jì)算題命題，一般分值3分左右。本章中土地增值稅法是考試中的重點(diǎn)稅，命題除單選題、多選題外，每年都有計(jì)算題命題（2014年除外），一般分值8分以內(nèi)。本章新增及變化內(nèi)容煤炭資源稅實(shí)行從價(jià)定率計(jì)征；原油、天然氣比例稅率由5%-10%改為6%-10%。第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率一、資源稅的納稅人（一）資源稅的概念和作用1、資源稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人課征的一種稅。2、資源稅的作用：調(diào)節(jié)級(jí)差收入，促進(jìn)企業(yè)之間開展平等競(jìng)爭(zhēng)；促進(jìn)對(duì)自然資

2、源的合理開發(fā)利用；籌集財(cái)政資金。（二）資源稅的納稅人資源稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人?！窘馕?】資源稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)生產(chǎn)或開采應(yīng)稅資源的單位或個(gè)人征收，而對(duì)進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品的單位或個(gè)人不征資源稅?！窘馕?】資源稅是對(duì)開采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源進(jìn)行銷售或自用的單位和個(gè)人，在出廠銷售或移作自用時(shí)一次性征收，屬于價(jià)內(nèi)稅?！窘馕?】資源稅納稅義務(wù)人不僅包括符合規(guī)定的中國(guó)企業(yè)和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。【解析4】能否成為資源稅的納稅人要受企業(yè)開采地點(diǎn)、組織形式和開采品目限制?！窘馕?】資源稅進(jìn)口不征、出口不退?！窘馕?】自2011-11-1

3、起，開采陸上和海洋的油氣資源的中外合作油氣田、開采海洋油氣資源的自營(yíng)油氣田，不再繳納礦區(qū)使用費(fèi)，依法繳納資源稅。（三）資源稅的扣繳義務(wù)人收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人，包括：獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)、其他收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位（包括收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的個(gè)體戶）。中外合作油氣田的資源稅由作業(yè)者負(fù)責(zé)代扣?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，屬于資源稅納稅義務(wù)人的有（）。A.進(jìn)口鹽的外貿(mào)企業(yè) B.開采原煤的私營(yíng)企業(yè) C.生產(chǎn)鹽的外商投資企業(yè) D.中外合作開采石油的企業(yè)正確答案BCD答案解析資源稅對(duì)進(jìn)口應(yīng)稅資源不征稅、對(duì)出口應(yīng)稅資源不退稅。二、稅目和稅率（一）稅目（征稅范圍）：目前只有7大類1.原油。是指開采的天

4、然原油，不包括人造石油。2.天然氣。是指專門開采或與原油同時(shí)開采的天然氣，地面抽采煤層氣暫不征稅。3.煤炭。包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。4.其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦。6.有色金屬礦原礦。7.鹽。包括固體鹽、液體鹽（鹵水）。固體鹽，包括海鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽?！咀⒁狻縜.納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。b.未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案?！纠噙x】下列

5、各項(xiàng)中，應(yīng)征資源稅的有（）。A.開采的大理石B.進(jìn)口的原油C.開采的煤礦瓦斯 D.生產(chǎn)用于出口的鹵水正確答案AD答案解析資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅。（二）稅率1、比例稅率和定額稅率相結(jié)合。（二）扣繳義務(wù)人收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的稅額確定1.獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購(gòu)單位收購(gòu)的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。3.新增：開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，按實(shí)物量計(jì)算繳納資源稅，以開采量扣除作業(yè)用量、消耗量之后的產(chǎn)量為課稅數(shù)量，由作業(yè)者代扣資

6、源稅?！究碱}單選題】（2012年）2012年2月，某采選礦聯(lián)合企業(yè)到異地收購(gòu)未稅鎳礦石。在計(jì)算代扣代繳資源稅時(shí)，該礦石適用的稅率是（）。A. 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的單位稅額 B. 鎳礦石收購(gòu)地適用的單位稅額 C. 鎳礦石原產(chǎn)地適用的單位稅額 D. 該聯(lián)合企業(yè)適用的鎳礦石單位稅額答案D解析獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算一、從價(jià)定率征收的計(jì)稅依據(jù)銷售額銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品（原油、天然氣、煤炭）向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（如違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)等），但不包括收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。【提示】與應(yīng)稅

7、礦產(chǎn)品繳納增值稅的銷售額一致。【新增：特殊情形】（1）納稅人開采應(yīng)稅產(chǎn)品由其關(guān)聯(lián)單位對(duì)外銷售,按關(guān)聯(lián)單位銷售額征收資源稅；既有對(duì)外銷售,又有將應(yīng)稅產(chǎn)品用于連續(xù)生產(chǎn)非應(yīng)稅產(chǎn)品或其它自用,對(duì)自用的這部分應(yīng)稅產(chǎn)品,按對(duì)外平均售價(jià)征收資源稅。（2）納稅人將其開采的應(yīng)稅產(chǎn)品直接出口，按離岸價(jià)格（不含增值稅）征收資源稅。【題單選】（2012年）某油田2011年10月共計(jì)開采原油8000噸，當(dāng)月銷售原油6000噸，取得銷售收入（不含增值稅）18000000元，同時(shí)還向購(gòu)買方收取違約金23400元，優(yōu)質(zhì)費(fèi)5850元；支付運(yùn)輸費(fèi)用20000元（運(yùn)輸發(fā)票已比對(duì)）。已知銷售原油的資源稅稅率為5%，則該油田10月應(yīng)繳

8、納的資源稅為（）。A.900000元 B.900250元 C.901000元 D.901250元正確答案D答案解析取得違約金和優(yōu)質(zhì)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，價(jià)外費(fèi)用一般都是含稅的，這里要換算成不含稅的。應(yīng)繳納的資源稅18000000+（23400+5850）（1+17%）5%901250（元）二、從量定額征收的計(jì)稅依據(jù)銷售數(shù)量1.基本規(guī)定：銷售數(shù)量包括納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實(shí)際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。2.納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計(jì)征資源稅的銷售數(shù)量。3.納稅人在資源稅納稅申報(bào)時(shí)，除財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)將其

9、應(yīng)稅和減免稅項(xiàng)目分別計(jì)算和報(bào)送。4.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦：因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計(jì)算公式為：【例題單選題】納稅人開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品銷售的，其資源稅的征稅數(shù)量為（ ）。（2010年）A.開采數(shù)量 B.實(shí)際產(chǎn)量C.計(jì)劃產(chǎn)量 D.銷售數(shù)量【答】D【解析】該題考點(diǎn)在于資源稅的計(jì)稅數(shù)量，納稅人開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品銷售的，資源稅的計(jì)稅數(shù)量不是開采量，而是開采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源的銷售數(shù)量?！纠}多選題】某銅礦2014年9月銷售銅精礦4000噸（選礦比為1：5），每噸不含稅售價(jià)1500元，當(dāng)?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為（）A.

10、資源稅1.68萬元B.資源稅2.4萬元C.增值稅78萬元D.增值稅102萬元 正確答案BD應(yīng)納資源稅400051.224000（元）2.4（萬元）應(yīng)納增值稅1500400017%1020000（元）102（萬元）5.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣?！纠}單選題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，5月份以外購(gòu)液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當(dāng)月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入300萬元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，

11、該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)繳納資源稅（）。A.20000元B.35000元 C.45000元 D.60000元答C解析納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。應(yīng)納資源稅1500403000545000（元）三、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）兩種計(jì)稅方法：（二）新增：煤炭從價(jià)征收的資源稅1.納稅人開采原煤：（1）直接對(duì)外銷售的：原煤應(yīng)納稅額原煤銷售額適用稅率銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運(yùn)輸費(fèi)用。（2）將開采的原煤自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售

12、原煤，2.納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤：（1）洗選煤對(duì)外銷售：洗選煤應(yīng)納稅額洗選煤銷售額折算率適用稅率洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運(yùn)輸費(fèi)用。（2）洗選煤自用的：視同銷售洗選煤。3.納稅人同時(shí)以自采未稅原煤和外購(gòu)已稅原煤加工洗選煤的，應(yīng)當(dāng)分別核算；未分別核算的，按洗選煤對(duì)外銷售計(jì)算繳納資源稅。（三）新增：原油、天然氣資源稅計(jì)算對(duì)開采稠油、高凝油、高含硫天然氣、三次采油的陸上油氣田企業(yè)及低豐度油氣資源，根據(jù)上年符合上述減稅規(guī)定的原油、天然氣銷售額占其原油、天然氣總銷售額的比例，確定資源稅綜合減征率和實(shí)際征收率，計(jì)算資源稅應(yīng)納稅額。綜合減征率（減稅項(xiàng)

13、目銷售額減征幅度6%）總銷售額實(shí)際征收率6%綜合減征率應(yīng)納稅額總銷售額實(shí)際征收率（四）資源稅與增值稅之間的關(guān)系應(yīng)稅礦產(chǎn)品的增值稅從價(jià)計(jì)征；資源稅，有從價(jià)計(jì)征、也有從量計(jì)征。兩稅區(qū)別：征稅范圍不同； 環(huán)節(jié)不同； 與價(jià)格的關(guān)系不同； 計(jì)稅方法不同?！究碱}計(jì)算節(jié)選】（2014年）某石油企業(yè)為增值稅一般納稅人，本月開采原油9000噸，其中當(dāng)月銷售6000噸，取得不含稅銷售收入2700萬元，同時(shí)還向購(gòu)買方收取延期付款利息3.51萬元；取得運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票注明的運(yùn)費(fèi)9萬元、稅額0.99萬元。假定原油的資源稅稅率為10%，求該企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅和資源稅?！緟⒖即鸢浮繎?yīng)納資源稅稅額 27003.51/（

14、117%）10%270.3（萬元）應(yīng)納增值稅稅額 27003.51/（117%）17%459.51（萬元）第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、資源稅的稅收優(yōu)惠（一）減免稅項(xiàng)目：1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80%征收。4.尾礦再利用不征收資源稅。5.對(duì)地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源稅。6.油氣減征資源稅項(xiàng)目：（1）油田范圍內(nèi)運(yùn)輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。（2）對(duì)稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%。

15、（3）對(duì)三次采油資源稅減征30%（4）對(duì)低豐度油氣田資源稅暫減征20%（5）對(duì)深水油氣田資源稅減征30%。7.煤炭減征資源稅項(xiàng)目：（1）對(duì)衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%（2）對(duì)充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%（二）出口應(yīng)稅產(chǎn)品不退（免）資源稅的規(guī)定【鏈接1】進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品不繳納資源稅。【鏈接2】此規(guī)則同城建稅的規(guī)定?！究碱}多選題】下列各項(xiàng)關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有（）。A.對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅 B.對(duì)進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅D.開采應(yīng)稅產(chǎn)品過程中因自然災(zāi)害有重大損失的可由省級(jí)政府減征資源稅正確答案BCD答案解析對(duì)出

16、口的應(yīng)稅產(chǎn)品不退（免）資源稅。二、資源稅的征收管理（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 【鏈接】資源稅的納稅期限與增值稅、消費(fèi)稅基本相同。 1.納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。 2.納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。 3.納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。 4.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。5.扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據(jù)的的當(dāng)天。【例題多選題】下列各項(xiàng)中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定

17、的有（）。A.采取分期收款結(jié)算方式的為實(shí)際收到款項(xiàng)的當(dāng)天 B.采取預(yù)收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天C.自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天D.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天正確答案BCD答案解析采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。二、納稅地點(diǎn)開采或生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)3個(gè)地點(diǎn)：開采地、生產(chǎn)地、收購(gòu)地。具體情況：1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品開采或者生產(chǎn)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。2.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對(duì)其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅。3.扣

18、繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也應(yīng)當(dāng)向收購(gòu)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納?！纠}單選題】甲縣某獨(dú)立礦山2014年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當(dāng)月還到乙縣收購(gòu)未稅銅礦石原礦5萬噸并運(yùn)回甲縣，上述礦石的80%已在當(dāng)月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨(dú)立礦山7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅為（）。A.12萬元 B.15萬元C.32萬元D.40萬元正確答案A 本題考核資源稅的計(jì)算。收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收購(gòu)地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納資源稅。向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅380%512（萬元）資源稅總結(jié)第四節(jié)土地增值稅納稅人一、土地增值稅的概念和特點(diǎn)1、概念：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)

19、，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。對(duì)土地征稅，依據(jù)征稅稅基的不同，大致可以分為兩類：一類是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅；一類是收益性質(zhì)的的土地稅。2、特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（四）實(shí)行按次征收二、納稅義務(wù)人和范圍1、義務(wù)人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。2、土地增值稅的征稅范圍包括（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)的買賣?！窘忉尅客恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶獜男袨榉秶蛯?duì)象范圍兩個(gè)方面來理解：首先，從行為范圍理解土地增值稅的征稅范圍

20、，土地增值稅的征稅范圍必須具有“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)關(guān)鍵特征。上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。 下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下： 【案例】：1）政府部門A根據(jù)有關(guān)規(guī)定將一國(guó)有土地出讓給B企業(yè)，收取地價(jià)款1000萬元， 2） B企業(yè)取得有關(guān)土地使用權(quán)證書后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個(gè)人，取得收入100萬元， 3） C于兩年后將該房屋贈(zèng)送給孫子， 4） B又將13出租給D企業(yè)5年，年租金50萬 （5）另外B從E村委會(huì)取得該村土地30畝使用權(quán)，支付費(fèi)用500萬元， 請(qǐng)確定誰為土地增值稅納稅人，應(yīng)對(duì)哪項(xiàng)業(yè)務(wù)納稅。分析：（1

21、）A政府部門出讓土地取得的出讓金不納土地增值稅（2）B企業(yè)取得有關(guān)土地使用權(quán)證書后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個(gè)人，取得收入100萬元，納土地增值稅。（3）B又將13出租給D企業(yè)5年，年租金50萬元，不納土地增值稅（4）E轉(zhuǎn)讓集體所有土地，不納土地增值稅。（5）C于兩年后將該房屋贈(zèng)送給孫子，不納土地增值稅?！咎貏e提示】房地產(chǎn)投資土地增值稅的征免規(guī)則歸納：征免房地產(chǎn)投資情形投資應(yīng)征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 非房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資暫免土地增值稅非房地產(chǎn)企業(yè) 非房地產(chǎn)企業(yè) 其次，從對(duì)象范圍來理解土地增值稅的征稅范圍，不僅僅包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也包括連同土

22、地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的地上建筑物和土地附著物?！暗厣辖ㄖ铩卑ǖ厣系叵碌母鞣N附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿?dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品?！究碱}單選題】（2014年）下列情形中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是（）。A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) B.房產(chǎn)所有人通過希望工程基金會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與西部教育事業(yè) C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用 D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入答案A 解析選項(xiàng)B，房產(chǎn)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的

23、征稅范圍，不繳納土地增值稅；選項(xiàng)C，合作建房后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；選項(xiàng)D，房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，不屬于土地增值稅的征稅范圍三、稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。這是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種?！窘ㄗh】記憶土地增值稅的稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035第六節(jié) 應(yīng)稅收入的確定一、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。貨幣收入：現(xiàn)金、銀行存款、信用票據(jù)、有價(jià)證券實(shí)物

24、收入：材料、不動(dòng)產(chǎn)等，需評(píng)估價(jià)值其他收入：無形資產(chǎn)等，需評(píng)估價(jià)值二、扣除項(xiàng)目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）P181包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。【例題多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。A.土地出讓金 B.耕地占用稅 C.公共配套設(shè)施費(fèi) D.借款利息費(fèi)用【答案】BC（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開

25、發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（也包含全部使用自有資金的無借款的情況）最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法（P182新增）。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多渠道借款，部分借款能取得金融機(jī)構(gòu)借款利息證明，但是部分其他借款不能取得金融機(jī)構(gòu)借款證明，只能使用上述1或2的公式計(jì)算開發(fā)費(fèi)用，不能把不同借款分開來分別運(yùn)用公式計(jì)算可扣除的開發(fā)費(fèi)用

26、?！景咐科髽I(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額10000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本60000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出4000萬元（能提供銀行貸款證明），其中超過國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為1000萬元；開發(fā)中還使用其他借入資金2000萬元，（不能提供銀行貸款證明）。該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為5%。請(qǐng)問該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

27、，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除稅金的具體規(guī)定：見下表企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置后受

28、讓原價(jià)后的余額；營(yíng)業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）【例題單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí),允許單獨(dú)扣除的稅金是（ ）。（2005年）A.營(yíng)業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅C.營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅,城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C（五）其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%【提示】1.此項(xiàng)加計(jì)扣除金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商

29、品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，為10000（10%+20%）=3000（萬元）。（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。1.“舊房及建筑物的評(píng)

30、估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，

31、準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。【例題單選題】2011年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購(gòu)置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時(shí)不能取得評(píng)估價(jià)格，原購(gòu)房發(fā)票注明購(gòu)房款300萬元，購(gòu)入時(shí)繳納契稅9萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)5.5萬元，繳納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)，則該房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的金額是（ ）萬元。A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5【答案】C【解析】該房產(chǎn)計(jì)算土地增

32、值稅時(shí)可扣除的金額=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。2.對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額?！纠}單選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。（2009年原制度）A.舊房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格B.支付評(píng)估機(jī)構(gòu)的費(fèi)用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費(fèi)【答案】ABD難點(diǎn)歸納1：從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.其他扣除項(xiàng)目（從事房地產(chǎn)開發(fā)的）。存量房

33、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格?！纠}多選題】以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算其土地增值稅增值額均能扣除的項(xiàng)目有（ ）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額 B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格【答案】AC【難點(diǎn)歸納2】從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異。歸納圖表（見下頁）：企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營(yíng)業(yè)稅；城建稅和教育費(fèi)附加5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)

34、目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營(yíng)業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率不能取得評(píng)估價(jià)格的，按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)算扣除（新增） 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金營(yíng)業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費(fèi)附加；購(gòu)房時(shí)繳納的契稅（按發(fā)票每年加計(jì)5%的納稅人適用）各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權(quán)

35、所支付的金額2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第七節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項(xiàng)目求得（二）關(guān)于評(píng)估價(jià)格的使用納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)格的；（2）提供的扣除項(xiàng)目不實(shí)的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。【解釋】1.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。【提示】評(píng)估價(jià)有評(píng)估找收入和評(píng)估成本之分。【例題單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，

36、納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。（2001年）A.稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)格扣除C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法（一）計(jì)算土地增值稅的步驟和公式第一步，計(jì)算收入總額第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)【例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于199

37、7年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%,教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）【解析】這是一個(gè)傳統(tǒng)的土地增值稅的計(jì)算題，考核傳統(tǒng)的

38、計(jì)算步驟和各項(xiàng)目的基本扣除規(guī)定。（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（3000+4000）10%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:150005%+150005%（7%+3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000+4000）20%=1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075（萬元）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額

39、的比率:5075992551.13%（5）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（萬元）第二種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬元）?！纠}計(jì)算題】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購(gòu)得一臨街商鋪，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)1萬元，購(gòu)置后一直對(duì)外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，房屋的重置成本價(jià)為70萬元，成新度折扣率為80。 要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（2009年原制度） （

40、1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。 （2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。 （3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。 【答案及解析】（1）營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加（80-50）5%（17%3%）1.65（萬元） （2）印花稅800.05%0.04（萬元） （3）可扣除項(xiàng)目7080%1.650.0457.69（萬元） 增值額80-57.6922.31（萬元） 增值率22.31/57.6938.67%50%土地增值稅22.3130%6.69（萬元） 【例單選】2014年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入14000萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本

41、合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為最高比例；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.2256.5 B.2445.5 C.3070.5D.3080.5答案B解析（1）計(jì)算扣除金額4800480010%770480020%7010（萬元）；（2）計(jì)算土地增值額1400070106990（萬元）；（3）計(jì)算增值率69907010100%99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；（4）應(yīng)納土地增值稅699040%70105%2445.5（萬

42、元）。【例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70（其余30尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入1

43、4000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7：教育費(fèi)附加征收率為3；契稅稅率為3；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5。） （2010年）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用。（6）

44、計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 【答案及解析】（1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=605+140005=3+700=703（萬元）（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加=3（7+3）+700（7+3）=0.3+70=70.3（萬元）（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本：應(yīng)繳納的契稅=60003=180（萬元）應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）70（1-20%）=3460.8（萬元）（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本=5800（1-20%）

45、=4640（萬元）（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用：300（1-20%）+（3460.8+4640）5=240+405.04=645.04（萬元）（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅的增值額=14000-700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）20=14000-11136=2864（萬元）（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅增值率=2864/11136100=25.72銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=286430=859.2（萬元）。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點(diǎn)主要規(guī)定清算單位（1）土地增值稅以國(guó)家有

46、關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值

47、稅清算手續(xù)的（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目（1）開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配

48、套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額

49、予以扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)可核定扣除項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的不可扣除的項(xiàng)目（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除（4）房地產(chǎn)