中級會計(jì)實(shí)務(wù)特殊業(yè)務(wù)篇項(xiàng)目三投資性房地產(chǎn)的核算

1、中級會計(jì)實(shí)務(wù)項(xiàng)目三 投資性房地產(chǎn)的核算本章目錄任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換項(xiàng)目3任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的概念和特征 （一）投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。注：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 項(xiàng)目3任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的概念和特征 （二）投資性房地產(chǎn)的特征 （1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動(dòng)； （2）投資性房地產(chǎn)在用

2、途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。 項(xiàng)目3任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)二、投資性房地產(chǎn)的范圍 (一) 屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)注：按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。3.已出租的建筑物 項(xiàng)目3任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)二、投資性房地產(chǎn)的范圍 (二)不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)

3、的商品房和土地 項(xiàng)目3任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)二、投資性房地產(chǎn)的范圍 (二)不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍注：如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理)，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。 項(xiàng)目3任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件 同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

4、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一、賬戶設(shè)置三個(gè)總分類賬戶:（1）“投資性房地產(chǎn)”賬戶，核算投資性房地產(chǎn)的原始價(jià)值，其明細(xì)賬戶按照房地產(chǎn)類型進(jìn)行設(shè)置。（2）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”賬戶，核算投資性房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或攤銷金額。如果投資性房地產(chǎn)屬于房產(chǎn)（即固定資產(chǎn)），該賬戶名稱為“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”；如果投資性房地產(chǎn)屬于地產(chǎn)（即無形資產(chǎn)），該賬戶名稱為“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”。（3）“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，核算在成本模式下因投資性房地產(chǎn)減值而計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額。 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)

5、量總體原則:投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得的成本進(jìn)行初始計(jì)量。（一）外購的投資性房地產(chǎn)企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量【工作實(shí)例3-1】 2021年4月5日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙公司，為期5年。5月10日，甲公司實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款500萬元，增值稅45萬元。會計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn) 5 000 000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 450 000 貸

6、：銀行存款 5 000 000 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 (二) 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量注：企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 (二) 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造完工后

7、：借：投資性房地產(chǎn)（按確定的成本） 貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品（房地產(chǎn)企業(yè)） 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷:借：其他業(yè)務(wù)成本等貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)取得的租金收入：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入等 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)

8、備注：已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。 項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-2】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。租賃合同約定,乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元，增值稅為36 000元。項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-2】甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計(jì)提折舊：每月計(jì)提的折舊=(72 000 000 20）12=300 000(元)借：其他業(yè)務(wù)成本

9、出租寫字樓折舊 300 000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 000（2）每月確認(rèn)租金收入：借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 436 000貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓租金收入 400 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 36 000項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)四、投資性房地產(chǎn)的處置 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)：借：銀行存款等【實(shí)際收到的金額】 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本【該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值】借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)【已計(jì)提的折舊或攤銷】 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的】 貸：投資性房地產(chǎn)【其賬面余額】項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資

10、性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-3】 甲公司于2019年4月將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該寫字樓的初始成本為8 400萬元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司于每月月末等額支付甲公司租金60萬元。2021年8月1日，經(jīng)雙方協(xié)商，將該寫字樓出售給乙公司，取得不含稅售價(jià)8000萬元，增值稅稅率9%。項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)甲公司的會計(jì)處理如下：(1) 每月計(jì)提折舊：每月計(jì)提的折舊 = (8 40020)12 = 35(萬元)借：其他業(yè)務(wù)成本 350 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 350 0

11、00(2) 每月確認(rèn)租金收入：借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 600 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 000 84 000 000項(xiàng)目3任務(wù)二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(3) 出售寫字樓時(shí)：借：銀行存款 87 200 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 000 000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 7 200 000借：其他業(yè)務(wù)成本 74 550 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（35000027） 9 450 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 84 000 000項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一、賬戶設(shè)置 (1)“投資性房地產(chǎn)成本”賬戶，核算投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)的公允價(jià)值。(

12、2)“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”賬戶，核算投資性房地產(chǎn)在持有期間發(fā)生的公允價(jià)值變動(dòng)金額。 項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一、賬戶設(shè)置 (1)“投資性房地產(chǎn)成本”賬戶，核算投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)的公允價(jià)值。(2)“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”賬戶，核算投資性房地產(chǎn)在持有期間發(fā)生的公允價(jià)值變動(dòng)金額。 項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模

13、式。 項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（一）初始計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)成本（取得時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值） 貸：銀行存款等項(xiàng)目3任務(wù)

14、三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （二）后續(xù)計(jì)量1.資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（或作相反的賬務(wù)處理）項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （二）后續(xù)計(jì)量2.取得的租金收入：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入等注：公允價(jià)值模式計(jì)量模式下，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的處置 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投

15、資性房地產(chǎn)處置時(shí)：借:銀行存款”等 貸:其他業(yè)務(wù)收入等借:其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)成本（若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。）借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)【累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)】（或作相反的會計(jì)處理）項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-4】2017年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年，每年租金39.24萬元（含增值稅）。當(dāng)年10月1日，該寫字樓完工并開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為6000萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2018年12月31日，該寫字

16、樓的公允價(jià)值為6 400萬元。2019年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為7 000萬元。2020年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為7 400萬元。2021年2月1日，經(jīng)雙方協(xié)商，甲公司將寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為9 047萬元（含增值稅），已用銀行存款付清。項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)甲公司的會計(jì)處理如下：(1)2017年10月1日，寫字樓完工并開始起租時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)成本 60 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品（或在建工 60 000 000(2) 每月確認(rèn)租金收入時(shí)：借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 32 700 貸：其他業(yè)務(wù)收入 30 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷

17、項(xiàng)稅額） 2 700 項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) (3)2018年12月31日期末計(jì)量時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 4 000 0002019年12月31日期末計(jì)量時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 6 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 6 000 0002020年12月31日期末計(jì)量時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 4 000 000項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（4）2021年2月出售投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：銀行存款 9 0470 000 貸：其他業(yè)務(wù)收 83 00

18、0 000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅 7 470 000（5）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本：借：其他業(yè)務(wù)成本 60 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 14 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 60 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 14 000 000項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 1.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。借：投資性房地產(chǎn)成本【變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)【原賬面余額】 借或貸：利潤分配未分配利

19、潤/盈余公積等2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)五、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 （）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。注：再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本等 貸：銀行存款等項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-5】2021年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的廠房租賃合同即將到期。廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原

20、價(jià)為2 000萬元，已計(jì)提折舊600萬元。甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，與丙企業(yè)簽訂了租賃合同，約定改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15 日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。項(xiàng)目3任務(wù)三 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：(1) 2021年3月15 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建） 14 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 600 000

21、 貸：投資性房地產(chǎn)廠房 20 000 000(2) 2021年3月15日至12月10日：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建） 1 500 000 貸：銀行存款等 1 500 000(3) 2021年12月10 日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)廠房 15 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建） 15 500 000 項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。滿足下列條件之一：投資性房地產(chǎn)開始自用。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。自用建

22、筑物停止自用，改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。滿足下列條件之一：自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值。轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)做出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)

23、投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等賬戶。借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-7】 2021年7月31日，租賃期滿，甲公司將出租在外的廠房收回，公司董事會就將該廠房用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品形成了書面決議，2021年8月1日開始用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至2021年7月31日，賬面價(jià)值為3

24、 600萬元，其中，原價(jià)6 000萬元，累計(jì)已提折舊2 400萬元。項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-7】甲公司的會計(jì)處理如下：借：固定資產(chǎn) 60 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 24 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) 60 000 000 累計(jì)折舊 24 000 000項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備項(xiàng)目3任務(wù)四 投資

25、性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-8】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。2021年3月8日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2021年4月1日，租期為5年。2021年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為5 000萬元，已計(jì)提折舊1 500萬元。項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-8】甲公司的會計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn) 50 000 000 累計(jì)折舊 15 000 000 貸：

26、固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 15 000 000項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （三）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品等項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （三）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-9】 C公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2021年4月10日，C公司董事會決定將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改為出租，并形成了書面決議。C公司遂與租入方簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2021年5月1日，租賃期為5年。2021年5月1日，該寫字樓的賬面余額為5

27、000萬元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、成本模式下的轉(zhuǎn)換 （三）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-9】C公司的會計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn) 50 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 50 000 000項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日，作如下處理：借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)【投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值】貸：投資性房地產(chǎn)

28、成本貸或借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)【累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)】貸或借：公允價(jià)值變動(dòng)損益【借貸方差額】項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-10】 2021年9月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。2021年9月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4200萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4000萬元，其中，成本為3000萬元，公允價(jià)值變動(dòng)1000萬元。項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、公允價(jià)值模

29、式下的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)【工作實(shí)例3-10】甲公司的會計(jì)處理如下：借：固定資產(chǎn) 42 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 30 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 10 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨轉(zhuǎn)換日，作如下處理：借：開發(fā)產(chǎn)品等【投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值】貸：投資性房地產(chǎn)成本貸或借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)【累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)】貸或借：公允價(jià)值變動(dòng)損益【借貸方差額】項(xiàng)目3任務(wù)四 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （三）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日，作如下處理：借：投資性房地產(chǎn)成本【投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值】 累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無