某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 32)

1、PAGE PAGE 41金馬住宅宅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究報(bào)告告成都金利利房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司二00七七年九月月目錄第一章、總論第二章、項(xiàng)目建建設(shè)場地地及條件件第三章、市場調(diào)調(diào)查分析析與預(yù)測測第四章、建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案第五章、市場定定位與核核心競爭爭力的確確定第六章、營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略第七章、企業(yè)組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)、勞動動定員及及培訓(xùn)第八章、項(xiàng)目建建設(shè)方式式及進(jìn)度度安排第九章、項(xiàng)目投資資估算第十章、資金計(jì)計(jì)劃及資資金籌措措第十一章章、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析與評評價(jià)第十二章章、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析及及評價(jià)第十三章章、項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)的社會會、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益評評價(jià)第一章、總論11、項(xiàng)目名名稱思創(chuàng)金馬馬項(xiàng)目12、項(xiàng)目建建設(shè)企業(yè)業(yè)12

2、1、成都都金利房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司122、企業(yè)業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)責(zé)任公司司123、企業(yè)業(yè)經(jīng)營范范圍：房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營124、企業(yè)業(yè)注冊資資金：一一千萬元元13、可行性性研究報(bào)報(bào)告編制制依據(jù)131、成都都市溫江江區(qū)計(jì)劃劃和經(jīng)濟(jì)濟(jì)局關(guān)關(guān)于建設(shè)設(shè)項(xiàng)目立立項(xiàng)登記記的通知知132、成都都市溫江江區(qū)規(guī)劃劃管理局項(xiàng)目建建設(shè)選址址定點(diǎn)審審批表133、成都都市溫江江區(qū)規(guī)劃劃管理局規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件通知書書134、金馬項(xiàng)目目初步設(shè)設(shè)計(jì)方案案135、金馬項(xiàng)項(xiàng)目初步步地質(zhì)勘勘探資料料136、國家家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)方方法與參參數(shù)137、建設(shè)部部房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)方法138、中華華人民共共和國土土地

3、管理理法139、中華華人民共共和國城城市房地地產(chǎn)管理理法14、項(xiàng)目提提出的背背景成都金利利房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司擬投資資開發(fā)的的金馬項(xiàng)目目，屬高高品質(zhì)、低能耗耗的生態(tài)住宅宅小區(qū)。該項(xiàng)目目選址溫江江區(qū)金馬馬鎮(zhèn)大堰堰村，建設(shè)凈凈用地面面積為997畝。金馬鎮(zhèn)位位于溫江江西部，金馬河河?xùn)|岸，距光華華大道約約6公里、距距溫江區(qū)區(qū)行政中中心柳城鎮(zhèn)鎮(zhèn)約7公里、距距三環(huán)路路約177公里，緊鄰海海峽兩岸岸科技園園區(qū)，該該園區(qū)內(nèi)擁擁有眾多多知名的的外資企企業(yè)、合合資企業(yè)業(yè)、全國國重點(diǎn)大大學(xué)及科科研院所，是是高學(xué)歷歷、高素素質(zhì)、高高收入人人群的聚聚集地。而沿光光華大道道兩側(cè)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目眾多，90%以上為為

4、低密度度高品質(zhì)質(zhì)住宅項(xiàng)項(xiàng)目，在在該區(qū)域域內(nèi)房地地產(chǎn)市場場反應(yīng)良良好，現(xiàn)現(xiàn)已成為為購房者者首選的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域之一一。但由由于土地地資源的的有限和和不可再再生性，沿光華華大道兩兩側(cè)可供供開發(fā)的的土地已已寥寥無無幾，將將無法繼繼續(xù)為有有意在此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)購買高高品質(zhì)住住宅的購購房者提提供所需需，因此現(xiàn)階階段房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)已出現(xiàn)現(xiàn)向光華華大道外外側(cè)輻射射發(fā)展的的趨勢?；谏鲜鍪鲈?，成都金金利房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司本著著打造高品品質(zhì)、低低能耗的的綠色住宅宅，嚴(yán)格格按照建建設(shè)部所所制定的的建筑節(jié)節(jié)能規(guī)范范實(shí)施建建設(shè)，真真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成都市市首個可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的住住宅小區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)理念，擬開發(fā)發(fā)建設(shè)金金馬住宅

5、宅項(xiàng)目。15、項(xiàng)目的的性質(zhì)及及主要特特點(diǎn)現(xiàn)代社會會由于工工業(yè)的發(fā)發(fā)展，人人們居住住生活環(huán)環(huán)境惡化化，工作作和生活活節(jié)奏加加快，導(dǎo)導(dǎo)致人們們在心理理上、生生活上的的壓力加加劇。隨隨著社會會的發(fā)展展，文明明的進(jìn)步步，人們們對生活活品質(zhì)有有了越來來越高的的要求，這種要要求不僅僅體現(xiàn)在在對物質(zhì)質(zhì)生活的的追求，更體現(xiàn)現(xiàn)在對居居住環(huán)境境和生活活方式的的追求。金馬項(xiàng)目目定位為為高品質(zhì)質(zhì)、低能能耗的生生態(tài)住宅宅小區(qū)，將通過科科學(xué)的整整體設(shè)計(jì)計(jì)，集綠綠色配置置、自然然通風(fēng)、自然采采光、低低能耗維維護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)、新能能源利用用、中水水回用、綠色建建材和智智能控制制等高新新技術(shù)于于一體，不僅可可以滿足足人們的的生理和和

6、心理需需求，而而且能源源和資源源的消耗耗最為經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理理，對環(huán)環(huán)境的影影響最小小。項(xiàng)目目的主要要特點(diǎn)包包括合理理的選址址規(guī)劃、資源利利用高效效循環(huán)、節(jié)能措措施綜合合有效、建筑環(huán)環(huán)境健康康舒適、廢物排排放減量量無害、建筑功功能靈活活多變等等六個方方面。在建筑風(fēng)風(fēng)格上，項(xiàng)目擬擬采用將將中國傳傳統(tǒng)宅院院式住宅宅的精髓髓與現(xiàn)代代建筑的的功能分分布合理理地融合合在一起起，最大大程度筑筑造宅居居生活的的私密性性及舒適適性。金馬項(xiàng)目目將營造“門外的的溫泉 + 門內(nèi)的的低耗 = 全家家的新生生活”的居住方方式，倡倡導(dǎo)和諧諧溫馨的的生活理理念和返璞歸歸真的生生活態(tài)度度，使人人們從繁繁鬧喧囂囂的都市市中回到到寧靜

7、的的居住環(huán)環(huán)境，親親近自然然，享受受建筑帶帶來的樂樂趣。16、項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)模模金馬項(xiàng)目目占地面面積6446666，總建筑筑面積33093337，其中中高層住住宅建筑筑面積22586668，地下下車庫建建筑面積積為5006999。17、項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)的宗旨旨、總體體構(gòu)想金馬項(xiàng)目目符合國國家城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅開開發(fā)建設(shè)設(shè)產(chǎn)業(yè)政政策，現(xiàn)現(xiàn)場建設(shè)設(shè)條件具具備。在在成都市市城市規(guī)規(guī)劃布局局中，市市政府要要把溫江江營造成成“大都市市社區(qū)”，即成成都市的的“后花園園”，建設(shè)設(shè)具有溫溫江特定定人文環(huán)環(huán)境和生生態(tài)特色色的現(xiàn)代代化花園園城市。 金馬項(xiàng)目目以“溫泉+節(jié)能”為主題題概念，是眾多多國際知知名高尚尚居住區(qū)區(qū)所推

8、崇崇的生活活方式，將填補(bǔ)補(bǔ)目前成成都房地地產(chǎn)市場場此類產(chǎn)產(chǎn)品的空空缺，為為購買者者提供優(yōu)優(yōu)秀品質(zhì)質(zhì)、全新新生活、中等價(jià)價(jià)位的住住宅，為為促進(jìn)溫溫江區(qū)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展作貢獻(xiàn)獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公司的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會會效益。金馬項(xiàng)目目強(qiáng)調(diào)綜綜合環(huán)境境和居住住生活的的協(xié)調(diào)，人與自自然的和和諧，將將營造出出一種現(xiàn)現(xiàn)代科技技與古樸樸典雅相相融合，具有濃濃厚的住住宅文化化氛圍的的綠色住住宅小區(qū)區(qū)。18、主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)凈用地面面積：6646666 M2總建筑面面積：22586668 M2 其中，、高層住住宅建筑筑面積：25886688 M2居住戶數(shù)數(shù)：14400戶戶容積率：4.00建筑

9、密度度：288 %建筑層數(shù)數(shù)：高層1518層建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式：現(xiàn)澆鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)；七度抗抗震設(shè)防防第二章、項(xiàng)目建建設(shè)場地地及條件件21、項(xiàng)目所所處的大大環(huán)境介介紹211、地域優(yōu)優(yōu)勢成都位于于川西平平原腹地地，介于于東經(jīng)1102541004553、北緯3300053126之間，全市東東西長1192公公里，南南北寬1166公公里，土土地總面面積1.2399萬平方方公里，轄9區(qū)4市6縣，20003年年末總?cè)巳丝诔^過10444萬。成都是是四川省省省會，西南科科技、商貿(mào)貿(mào)、金融融中心和和交通、通訊樞樞杻，是是一座具具有23300多多年歷史史的文化化名城。成都自然然條件優(yōu)優(yōu)越，屬屬于亞熱熱帶季風(fēng)風(fēng)氣候

10、區(qū)區(qū)，熱量量豐富，雨量充充沛，四四季分明明，雨熱熱同期。成都地地區(qū)屬岷岷江、沱沱江水系系，境內(nèi)內(nèi)河網(wǎng)稠稠密、水水利資源源豐富。成都市市獲聯(lián)合合國授于于的“人居獎獎”、中國最最佳旅游游城市、是最適適合人類類居住的的城市之之一，具具有顯著著的地域域優(yōu)勢。212、經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)勢成都是全全國155個副省省級城市市之一，是國家家批準(zhǔn)的的對外開開放城市市和全國國經(jīng)濟(jì)體體制綜合合配套改改革試點(diǎn)點(diǎn)城市，被中國國城市社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平評價(jià)價(jià)委員會會評為“中國城城市綜合合實(shí)力550強(qiáng)”的第111名及“首批城城市投資資硬環(huán)境境40優(yōu)”之一，位居中中國西南南、西北北城市之之首。改革開放放30年來，成都都經(jīng)濟(jì)建建設(shè)、社

11、社會事業(yè)業(yè)和人民民生活水水平都發(fā)發(fā)生了巨巨大的變變化。社社會主義義市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制初步建建立，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)成成效明顯顯，城市市綜合服服務(wù)功能能增強(qiáng)。成都市市十分重重視并積積極創(chuàng)造造良好的的投資環(huán)環(huán)境，已已基本形形成全方方位、多多層次對對外開放放格局，開放型型經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展較快快。成都作為為中國西西部的特特大中心心城市和和國家規(guī)規(guī)劃定位位的西南南地區(qū)的的科技中中心、商商貿(mào)中心心、金融融中心和和交通、通訊樞樞紐，220077年被國國家列為為國家城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌配套改改革綜合合試驗(yàn)區(qū)區(qū)，就社社會消費(fèi)費(fèi)品零銷銷總額指指標(biāo)（含含房地產(chǎn)產(chǎn)銷售）而言，成成都在全全國155個副省省級城市市中排位位第三，在西部部乃

12、至全全國都具具有相對對的區(qū)位位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)優(yōu)勢、科科技優(yōu)勢勢和市場場優(yōu)勢。22、項(xiàng)目所所處的小小環(huán)境介介紹221、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢、經(jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢勢溫江位于于成都市市中心區(qū)區(qū)正西116公里里處，處于于成都市市上風(fēng)上上水的極極佳位置置。東臨臨成都市市青羊區(qū)區(qū)，南毗毗雙流縣縣，西接接崇州市市，北靠靠郫縣、都江堰堰市，距距雙流國國際機(jī)場場18公里里，是成成都市中中心城區(qū)區(qū)的重要要組成部部分。根據(jù)大大成都發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略規(guī)劃，溫江將將于20010年年建成為為環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、設(shè)設(shè)施配套套的現(xiàn)代代化生態(tài)態(tài)衛(wèi)星城城市。20055年，溫溫江區(qū)全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值值82億元元，增長長16.5%；全社會會固定資資產(chǎn)投資資76

13、億元元，增長長55.5%；地方財(cái)財(cái)政收入入8.556億元元，增長長49.5%；實(shí)現(xiàn)社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額221億元元，增長長20%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民可可支配收收入1112577元，增增長8.5%。連續(xù)55年躋身身經(jīng)濟(jì)社社會綜合合發(fā)展指指數(shù)全國國百強(qiáng)縣縣，排名名躍升至至第688位，比比上年躍躍升211位。222、歷史沿沿革溫江自西西魏恭帝帝二年(公元5555年)建縣，迄今已已有14400多多年歷史史。據(jù)縣縣志記載載，祖?zhèn)鱾鞴攀駠鴩~鳧王王曾在此此建都。溫江一一直是成成都平原原重要的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中中心之一一。19965年年撤地建建縣19983年年劃歸成成都市管管轄，是是成都市市第一個個工城。20

14、002年5月28日，撤縣縣成立成成都市溫溫江區(qū)。區(qū)府所所在地柳城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。223、氣候特特征溫江氣候候濕潤，屬亞熱熱帶季風(fēng)風(fēng)性氣候候，夏天天酷暑，冬天嚴(yán)嚴(yán)寒，年年平均氣氣溫155.7攝攝氏度，平均降降雨量9942.5毫米米，全年年無霜期期2811天。224、溫江人人口狀況況及增長長趨勢全區(qū)總?cè)巳丝?66.288萬人，柳城鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市人人口約114萬人人。柳城鎮(zhèn)近近來城市市人口增增長率為為20%，且溫溫江未來來355年人口口增長點(diǎn)點(diǎn)為、西南財(cái)財(cái)大、中中醫(yī)大學(xué)學(xué)、四川川交通學(xué)學(xué)院、西西南政法法分院、川農(nóng)大大、成都都7中、水水利水電電學(xué)校等等8所大中中學(xué)陸續(xù)續(xù)建成并并投入使使用，預(yù)預(yù)計(jì)教職職員工和和學(xué)生共共

15、計(jì)7萬余人人（其中中學(xué)生人人數(shù)6.3萬人人，教師師1萬人）、溫溫江已建建、待建建大中小小型房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)小區(qū)新新增人口口6萬人（其其中成都都市區(qū)人人口將入入住約55萬人）。225、城市規(guī)規(guī)劃溫江基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和生活配配套相對對完善，商業(yè)地地產(chǎn)與成成都商業(yè)業(yè)環(huán)境的的逐漸成成熟相呼呼應(yīng)，在在城市規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)、商商業(yè)規(guī)劃劃與設(shè)計(jì)計(jì)方面占占據(jù)了很很高的起起點(diǎn)。商商貿(mào)、房房地產(chǎn)、餐飲娛娛樂將是是溫江第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的支柱柱。溫江房地地產(chǎn)主動動地將古古老歷史史與現(xiàn)代代都市文文化相融融匯。溫江區(qū)區(qū)20003-220077文化發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃將實(shí)實(shí)施“文化名名區(qū)”工程作作為工作作的重點(diǎn)點(diǎn)，圍繞繞古蜀魚魚鳧文化化、花木

16、木園藝文文化、音音樂之鄉(xiāng)鄉(xiāng)文化、學(xué)院文文化四大大特色。構(gòu)建了了符合世世界潮流流又具有有地方民民族特色色的現(xiàn)代代化文化化體系，為營造造健康向向上、現(xiàn)現(xiàn)代文明明的城市市文化氛氛圍。226、房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況20066年，溫江江區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目達(dá)達(dá)42個，總投資資金額達(dá)達(dá)42.21億億元，其其中本地地企業(yè)111個，開工面面積2334.551萬平平方米，外地企企業(yè)266個，開開工面積積2211.288萬平方方米，預(yù)預(yù)售面積積1544.677萬平方方米，銷銷售備案案1244.444萬平方方米，全全區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)銷售率率80.46%，銷售售均價(jià)332233.088元/左右右。227、交通概概況成溫邛

17、高高速公路路 20004年年高速公公路的通通行，使使成都溫江江的往返返時(shí)間縮縮短500%，聯(lián)聯(lián)通兩地地商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的互互動，迅迅速加快快了溫江江城市發(fā)發(fā)展的步步伐。 從城市市發(fā)展角角度講，高速公公路將成成為城市市發(fā)展動動脈。光華大道道催生生成都西西城區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì) 。雙向8車道的的光華大大道，是是連接成成都中心心區(qū)和溫溫江片區(qū)區(qū)的交通通要道，也是連連接青羊羊新城區(qū)區(qū)的黃金金通道。 距西二二環(huán)僅112分鐘鐘的車程程，全面升升級了溫溫江在整整個大成成都板塊塊中的格格局和地地位。 成都黃黃田壩永寧溫江路路，芙蓉蓉大道。大石西路路機(jī)投溫江，草草金路西西延線溫溫江段。溫江區(qū)等等級公路路總里程程共計(jì)3375.5公

18、里里。東接接成都中中心城市市，北通通郫縣、都江堰堰，南連連雙流國國際航空空港，西西射成溫溫邛經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶。 23、項(xiàng)目建建設(shè)所具具備的基基本條件件231、交通通條件已建成的的光華大大道、溫溫金公路路、成溫溫邛高速速公路、溫雙機(jī)機(jī)場路等等東面直直通市中中心干道道二、三三環(huán)路、人民中中路，西西面直通通溫江區(qū)區(qū)政府所所在地柳城城鎮(zhèn)，已形形成四通通八達(dá)的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。由由金馬項(xiàng)項(xiàng)目至市市中心天天府廣場場約25分鐘鐘車程，到成都都市高尚尚住宅區(qū)區(qū)金沙片區(qū)、成都都花園片片區(qū)、外外雙楠片片區(qū)約115分鐘鐘車程，到大型型超市如如家樂福福、伊藤藤洋華堂堂、仁和和春天百百貨也同樣只只需15分鐘鐘車程。城市公公交線33

19、09路路往返溫溫江和成成都百花花中心站站，便捷捷的公共共交通系系統(tǒng)將使使溫江距距成都市市區(qū)更近近。 232、市政配配套設(shè)施施電力： 溫江區(qū)區(qū)供電區(qū)區(qū)域擁有有1100KV變變電站22座，355KV變變電站44座，主主變?nèi)萘苛?0.27萬萬KVAA。 供水：自自來水日日供水能能力為113萬噸噸。金馬馬項(xiàng)目給給水管由由市政生生活給水水管網(wǎng)直直接接入入。室外外排水為為分流制制，雨水水、污水水分別排排入?yún)^(qū)域域雨、污污水管網(wǎng)網(wǎng)。天燃?xì)猓禾烊細(xì)鈿饽壳肮┕饽芰α?22萬立方方米，現(xiàn)現(xiàn)日用氣氣量為44.422萬立方方米，為為供氣能能力的225 %。項(xiàng)目將將建有開開閉所，從預(yù)留留口接入入。通迅：溫溫江現(xiàn)有有程

20、控電電話總裝裝機(jī)容量量近10萬門門，用戶戶4.66萬戶；符移動動電話基基站211座，14440個個信道，形成了了電路傳傳輸光纜纜化、交交換系統(tǒng)統(tǒng)程控化化，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)通迅一一體化，有線無無線結(jié)合合的全方方位通信信網(wǎng)絡(luò)。金馬項(xiàng)項(xiàng)目通迅迅網(wǎng)直接接由溫江江區(qū)市話話通信網(wǎng)網(wǎng)接入。233、商業(yè)業(yè)及文化化教育配配套設(shè)施施隨著西南南財(cái)大、中醫(yī)大大學(xué)、四四川交通通學(xué)院、西南政政法分院院、川農(nóng)農(nóng)大、成成都7中、水水利水電電學(xué)校等等一大批批大中專專院校、科研院院所落戶戶溫江海海峽兩岸岸科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)園區(qū)，與項(xiàng)目目所在地地金馬鎮(zhèn)鎮(zhèn)為近鄰鄰，使項(xiàng)項(xiàng)目所在在地附近近的商業(yè)業(yè)、教育育設(shè)施更更加完備備，交行行、建行行、商行行、

21、工行行、農(nóng)行行在金馬馬鎮(zhèn)均設(shè)設(shè)有營業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。而光華華大道兩兩旁的溫溫江新區(qū)區(qū)規(guī)劃了了完善的的配套設(shè)設(shè)施：包包括6所中學(xué)學(xué)、133所小學(xué)學(xué)、255所幼兒兒園、221處農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場、3所醫(yī)院院、2處門診診所、33個體育育場及居居民運(yùn)動動場，商商業(yè)、金金融、郵郵電設(shè)施施按服務(wù)務(wù)半徑3300-5000米布局，同時(shí)配配套行政政管理和和社區(qū)服服務(wù)，使使居家生生活非常常舒適方方便。第三章、市場調(diào)調(diào)查分析析與預(yù)測測31、市場供供給分析析及預(yù)測測311、20006年成成都市房房地產(chǎn)市市場分析析20066年是成成都房地地產(chǎn)快速速發(fā)展和和逐漸走走向成熟熟的一年年，表現(xiàn)現(xiàn)為房價(jià)價(jià)上升較較快、供供應(yīng)量迅迅速增加加、市場

22、場需求旺旺盛、大大量外來來開發(fā)商商進(jìn)入、地價(jià)攀攀升較多多等特點(diǎn)點(diǎn)。成都都市統(tǒng)計(jì)計(jì)局公布布的數(shù)據(jù)據(jù)顯示：20006年成成都市主主城區(qū)新新開住宅宅的整體體均價(jià)為為49556.447元/，主要要是由于于20006年新新開的住住宅項(xiàng)目目中，均均價(jià)在550000元以上上的項(xiàng)目目就多達(dá)達(dá)34個，新增供供應(yīng)面積積3800.344萬，占到主主城區(qū)新新增總量量的411.4%，拉高高了整個個成都市市區(qū)的房房價(jià)。 20066年成都都郊區(qū)新新盤的均均價(jià)為335333.977元/，較較20005年郊郊區(qū)整體體均價(jià)增增長7222.669元/。 區(qū)域均均價(jià)方面面，市中中心因其其土地的的稀缺性性而高居居價(jià)格首首位，新新盤價(jià)格

23、格為57718.18元元/；市市區(qū)和郊郊區(qū)的價(jià)價(jià)格沒有有出現(xiàn)明明顯的斷斷點(diǎn)，說說明郊區(qū)區(qū)與市區(qū)區(qū)的價(jià)格格差距在在縮小。 220066年全年年，成都都市新開開住宅樓樓盤2222個，供應(yīng)面面積約為為16440多萬萬。其其中主城城區(qū)新增增樓盤1116個個，新增增供應(yīng)面面積接近近9200萬，占到總總體供應(yīng)應(yīng)的555.8%，郊區(qū)新新增樓盤盤1066個，新新增供應(yīng)應(yīng)面積約約為7220萬。 同同時(shí)，作作為成熟熟社區(qū)聚聚集的兩兩個區(qū)域域，城西西和城南南仍然是是成都新新盤供應(yīng)應(yīng)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，新增供供應(yīng)量為為5566萬，該兩個個區(qū)域供供應(yīng)量占占到全年年主城區(qū)區(qū)供應(yīng)總總量的660.007%。 在20005年2000

24、6年年一系列列國家調(diào)調(diào)控政策策實(shí)施和和市區(qū)內(nèi)內(nèi)供應(yīng)日日益稀缺缺的情況況下，220066年整個個成都市市市區(qū)范范圍內(nèi)商商品房住住宅總成成交面積積為8007萬，比220055年上漲漲19.54%。從20006年年各季度度新房銷銷售情況況來看，各季度度成交面面積都在在逐步上上漲，上上漲幅度度分別112.991%、3.663%和和15.86%。 20006年年成都市市郊區(qū)大大量出現(xiàn)現(xiàn)電梯公公寓。電電梯公寓寓的供應(yīng)應(yīng)范圍由由20004年的的三環(huán)內(nèi)內(nèi)區(qū)域開開始往外外擴(kuò)散，經(jīng)過220055年1年的市市場運(yùn)作作，現(xiàn)在在郊區(qū)市市場基本本已經(jīng)接接受了電電梯公寓寓。20006年年郊區(qū)新新增電梯梯公寓項(xiàng)項(xiàng)目約337個

25、，占到郊郊區(qū)新增增住宅項(xiàng)項(xiàng)目總數(shù)數(shù)的344.9%；供應(yīng)應(yīng)面積接接近2440萬，占整整個郊區(qū)區(qū)新增供供應(yīng)總量量的322%。 312、20006年111月成都市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給分析析成都市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局發(fā)發(fā)布了成成都房地地產(chǎn)1-11月月的運(yùn)行行報(bào)告，從各項(xiàng)項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)來看看，成都都樓市依依舊呈現(xiàn)現(xiàn)出供銷銷兩旺的的穩(wěn)定、健康態(tài)態(tài)勢。1111月月開發(fā)累累計(jì)完成成投資5533.56億億元，比比去年同同期增長長了366.4%；住宅宅仍是投投資的熱熱點(diǎn)，11-111月住宅宅完成投投資3666.007億元元，增長長45.2%；辦公樓樓開發(fā)完完成投資資13.31，上升22.1%；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的投資明明顯降溫溫，1

26、-11月月完成553.885億元元，下降降18.8%。 住宅銷銷售面積積 11449.118萬平平米，增增長288.6個個百分點(diǎn)點(diǎn)。 1-111月，商商品房的的施工面面積為442699.611萬平米米，增長長35.5%，其中：住宅為為34334.220萬平平米，增增長411.9%；辦公公樓為996.998萬平平米，增增長544.8%；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房為4484.37萬萬平方米米，下降降2.44%。1-111月，商品房房的竣工工面積達(dá)達(dá)6966.022萬平米米，增長長51.1%，其中住住宅為5584.98萬萬平米，增長669.00%，而商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房為為64.15萬萬平米，下降117.66%。

27、 220066年3月以來來，全市市空置期期在一年年以上的的商品房房的空置置量持續(xù)續(xù)穩(wěn)定在在94-1000萬平米米之間，月度間間波動較較小，均均在3萬平米米左右。其中：住宅的的空置量量穩(wěn)定在在30萬平平米左右右，月度度波動在在3萬平米米左右；商業(yè)營營業(yè)用房房的空置置量穩(wěn)定定在444萬平米米左右，月度波波動在11萬平米米左右。同時(shí)，商品房房空置量量在穩(wěn)定定中呈減減少態(tài)勢勢。3月的空空置量最最高為999.333萬平平米，111月空空置量降降到最低低為933.866萬平方米。 11-111月份，成都商商品房銷銷售更加加旺盛，銷售面面積和銷銷售額雙雙雙持續(xù)續(xù)增長。商品房房銷售面面積達(dá)112388.344

28、萬平米米，增長長24.0%。其中：住宅銷銷售面積積持續(xù)增增長，為為11449.118萬平平米，增增長288.6%；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房銷售售面積繼繼續(xù)下降降，為663.668萬平平米，下下降211.6%。從期期房和現(xiàn)現(xiàn)房銷售售看，期期房銷售售繼續(xù)保保持較快快增長，現(xiàn)房銷銷售相對對較緩，整個銷銷售市場場仍是以以期房銷銷售為主主體。11-111月，期期房銷售售面積為為11003.335萬平平米，增增長266.3%；現(xiàn)房房銷售面面積為1134.99萬萬平米，增長77.9%。 1-111月，商商品房的的銷售額額達(dá)4444.442億元元，增長長35.9%，其中：住宅的的銷售額額為3991.669億元元，增長

29、長53.2%；商業(yè)營營業(yè)用房房的銷售售額為443.777億元元，下降降28.1%。313、成都市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的有利因因素 成都已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)出出典型的的投資推推動型經(jīng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)態(tài)，宏觀觀經(jīng)濟(jì)支支持房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展；需求空間間巨大，未來三三年，我我市因人人口增加加、居住住條件改改善、拆拆遷安置置以及舊舊城改造造等對住住宅產(chǎn)生生的需求求總量在在 35500萬萬平方米米左右，保守估估計(jì)也有有 28800萬萬平方米米可轉(zhuǎn)化化為有效效需求，平均每每年增幅幅 155以上上。成都房地地產(chǎn)業(yè)起起步較晚晚，20000年年以后才才進(jìn)入比比較規(guī)范范的市場場化發(fā)展展進(jìn)程，按房地地產(chǎn)發(fā)展展的周期期論來看看，也正正處于高高

30、峰平臺臺運(yùn)行階階段。由由此可看看出在住住房分配配貨幣化化和各地地促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場推動動下，居居民對住住房消費(fèi)費(fèi)的投入入迅速增增加，購購房積極極性大大大提高，新的消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)正在逐逐步形成成。32、市場需需求分析析及預(yù)測測(注：數(shù)數(shù)據(jù)來源源于成都都房地產(chǎn)產(chǎn)市場報(bào)報(bào)告)20066年為控制制房價(jià)的的過快上上漲，改改善供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消消費(fèi)，國國家相繼繼出臺了了一系列列調(diào)控政政策和措措施，我我市房地地產(chǎn)業(yè)繼繼續(xù)保持持健康快快速發(fā)展展的良好好態(tài)勢。321、購房房需求根據(jù)成都都市場調(diào)調(diào)查公司司20004年20006年年持續(xù)對對成都市市民購房房意愿的的調(diào)查訪問，結(jié)結(jié)果顯示示：20006年年6月在新新政出臺

31、臺后，購購房率的的變化波波動并不不明顯，即新政政對于購購房者購購房意愿愿的影響響不大。20006年通通過對近近一萬個個家庭的的調(diào)查結(jié)結(jié)果表明明：兩年年內(nèi)計(jì)劃劃購房的的調(diào)查對對象占總總數(shù)的114.33%。其中近近7成購房房者是首首次購房房，二次次置業(yè)的的消費(fèi)者者約占三三成。322、購房房區(qū)域在成都主主城區(qū)購購房的消消費(fèi)者占占81%，在郊郊區(qū)、縣縣購房的的消費(fèi)者者占199%。多多次置業(yè)業(yè)者相對對首次置置業(yè)者更更傾向于于在郊區(qū)區(qū)、縣購購房。這這是由于于郊區(qū)、縣的樓樓盤一般般規(guī)模大大、環(huán)境境較好、居住較較為舒適適，從而而說明多多次置業(yè)業(yè)者更追追求的是是一種居居住品質(zhì)質(zhì)及生活活方式，其相對對首次置置業(yè)者

32、而而言更傾傾向于在在綜合條條件較好好的華陽陽、溫江江、都江江堰購房房。而首首次置業(yè)業(yè)者則更更傾向于于在價(jià)格格較低的的龍泉、郫縣、新都購購房。 SKIPIF 1 0 選選擇成都都主城區(qū)區(qū)購房的的方位比比例圖 1 SKIPIF 1 0 成都郊郊縣、區(qū)區(qū)的購房房方向選選擇圖22322、主要要購房原原因由調(diào)查可可知，由由于對目目前住房房的滿意意率偏低低（僅為為45%），因因此，改改善居住住環(huán)境（51%）成為為購房者者最迫切切的需求求。其次次，購房房的主要要原因還還有增加加居住面面積（44.4%），需需要更合合理的戶戶型（33.9%）、投投資僅占占6%。323、選擇擇住房位位置考慮慮的主要要因素由圖3可

33、可知，消消費(fèi)者對對住房位位置的考考慮主要要有兩個個方面。心理上的的依靠：如距離離工作地地點(diǎn)近、距離現(xiàn)現(xiàn)階段居居住地近近、為子子女就讀讀附近的的品牌學(xué)學(xué)校。對樓盤品品質(zhì)的追追求：如如環(huán)境景景觀好、出入交交通方便便、有完完善的商商業(yè)、成成熟的大大型社區(qū)區(qū)。從這兩方方面的比比例分析析，可見見只要樓樓盤做出出品質(zhì)，達(dá)到了了消費(fèi)者者心中理理想的住住房條件件，消費(fèi)費(fèi)者是可可以不考考慮樓盤盤具體方方位的。 SKIPIF 1 0 圖3324、購房房面積需需求、價(jià)價(jià)格需求求據(jù)調(diào)查顯顯示，11001099的面面積需求求最大，約為223%，其次是是8089、12201129這兩個個面積區(qū)區(qū)間。990以以下面積積需求

34、約約為299%，90以以上的面面積需求求合計(jì)約約為711%。從購房房類型來來說，多多層的面面積需求求量最小小，為999，價(jià)格承承受力為為43500元/；電電梯公寓寓由于公公攤較大大，需求求的平均均面積為為1055，價(jià)價(jià)格承受受力為448000元/；花花園洋房房為1337，價(jià)格承承受力為為53000元/；別別墅面積積需求量量為2116，價(jià)格承承受力為為60333元/。由由此可知知，隨著著居住品品質(zhì)的提提高，面面積需求求也在不不斷增大大，其價(jià)價(jià)格承受受力也同同樣上升升。32、5、國家住住房金融融政策的的大力支支持和老老百姓住住房消費(fèi)費(fèi)意識的的轉(zhuǎn)變，使得越越來越多多的人有有欲望、有能力力購買商商品房

35、。環(huán)境境、配套套設(shè)施、教育條條件等因因素對購購房起著著決定性性作用，而其中中尤以居居住環(huán)境境對購房房人的影影響最大大，被選選率達(dá)到到了766。在在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢趨好的的情況下下，人們們對房地地產(chǎn)市場場的預(yù)期期前景抱抱樂觀態(tài)態(tài)度，消消費(fèi)信心心指數(shù)進(jìn)進(jìn)一步上上揚(yáng)。33、20006年度度及20007年年16月月市場價(jià)價(jià)格、分分析20077年16月月房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈上漲趨趨勢。由由于城市市價(jià)值的的提升、大量外外來開發(fā)發(fā)企業(yè)的的介入、單宗出出讓土地地面積的的變小、需求持持續(xù)旺盛盛等原因因，成都都去年的的地價(jià)上上漲較為為迅猛。根據(jù)尺尺度地產(chǎn)產(chǎn)研究中中心的數(shù)數(shù)據(jù)，220066年成都都公開出出讓土地地的加權(quán)

36、權(quán)平均價(jià)價(jià)格為2274萬萬元/畝，看看起來僅僅比前年年上升了了9萬/畝，但但如果我我們扣除除華僑城城30555畝的的地塊660萬/畝的成成交價(jià)格格之后，其他地地塊的整整體平均均價(jià)格高高達(dá)4770萬/畝，較較前年2655萬/畝的成成交價(jià)上上升了777.336%(因?yàn)?0006年年出讓了了較多的的城區(qū)地地塊)，以土土地成本本占到住住宅總成成本的330-440%計(jì)計(jì)算，則則未來一一年住宅宅的建設(shè)設(shè)成本會會增加約約20%左右(考慮多多項(xiàng)因素素后的估估算)，這種種成本壓壓力會使使20007年的的房價(jià)具具有很強(qiáng)強(qiáng)的剛性性。從房房價(jià)的歷歷史走勢勢上來看看，20006年年1-111月成成都五城城區(qū)商品品房成交

37、交均價(jià)已已達(dá)到444799元/m22(注：數(shù)數(shù)據(jù)來源源于成都都房地產(chǎn)產(chǎn)市場報(bào)報(bào)告)，比前前一年均均價(jià)上升升了9.65%，而111月份五五城區(qū)的的商品房房均價(jià)已已突破445000元/m22，達(dá)到到45553元/m22。20077年16月，五城區(qū)區(qū)（含高高新區(qū)）商品房房供應(yīng)面面積約6632.69萬萬平方米米，同比比增長443%，供應(yīng)規(guī)規(guī)?？焖偎贁U(kuò)大。上半年年的各月月銷售量量呈持續(xù)續(xù)增長之之勢，特特別是成成都被選選定為“新特區(qū)區(qū)”后，“特區(qū)區(qū)”效應(yīng)應(yīng)已初步步顯現(xiàn)：全市66月份的的銷售面面積較55月份增增長約116%，五城區(qū)區(qū)（含高高新區(qū)）增長約約28.2%。數(shù)據(jù)顯顯示，11-5月月全市及及郊區(qū)縣縣的

38、商品品房銷售售價(jià)格呈呈平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢，五五城區(qū)持持續(xù)小幅幅上漲的的勢頭。但自新新特區(qū)的的成立，成都市市商品房房銷售價(jià)價(jià)格應(yīng)聲聲上漲：6月份份全市、五城區(qū)區(qū)和郊區(qū)區(qū)縣的價(jià)價(jià)格較55月份都都有較大大幅度的的上漲，分別上上漲約114.22%、88.1%和177.8%。在20007年上上半年各各郊區(qū)縣縣共成交交商品房房約4萬萬余套，成交面面積約4487萬萬平方米米，各郊郊區(qū)縣整整體交易易均價(jià)約約30995元/平方米米。上半年各各區(qū)縣中中，雙流流縣交易易數(shù)量與與面積為為各區(qū)縣縣首位，居2-5位的的是：溫溫江區(qū)、龍泉驛驛區(qū)、郫郫縣和都都江堰市市。蒲江江、大邑邑和新津津交易數(shù)數(shù)據(jù)位列列后三位位。交易價(jià)格格上，雙

39、雙流縣商商品房交交易均價(jià)價(jià)接近440000元/平平方米，為各區(qū)區(qū)縣最高高；居22-5位位的是龍龍泉驛區(qū)區(qū)、郫縣縣、新都都和都江江堰。 各月商品品房交易易均價(jià)走走勢12月月3月4月5月6月全市均價(jià)價(jià)（元/）4049939355400663927744855五城區(qū)均均價(jià)（元元/）4707746611474444897752966郊區(qū)縣均均價(jià)（元元/）285443016631122301773553320077年將是是更加激激烈的一一年。成成都的特特大型城城市的規(guī)規(guī)模、區(qū)區(qū)域性中中心城市市的地位位、經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展的良良好階段段，使得得城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)價(jià)值處在在相對較較優(yōu)階段段。在這這樣一種種

40、情況下下，大量量“三外”(外企、外地、外行)資金會會更為激激烈地爭爭奪成都都原本有有限的房房地產(chǎn)投投資機(jī)會會。就成成都的220066年來看看，已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入成成都多年年的企業(yè)業(yè)如中海海、萬科科、華潤潤最近都都加大了了在成都都的動作作，而中中信、華華人置業(yè)業(yè)、香港港瑞安、新加坡坡嘉德等等巨型企企業(yè)最近近爭相涌涌入，還還有很多多未曾入入蓉的大大財(cái)團(tuán)、國際性性投資基基金、大大型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)也頻頻頻來蓉活活動，這這些企業(yè)業(yè)的進(jìn)入入會帶來來新的理理念和新新的模式式，但同同時(shí)也會會提升競競爭的層層面，加加劇對有有限地塊塊的爭奪奪。20007年年，這種種外來企企業(yè)進(jìn)入入的速度度和強(qiáng)度度都會加加大，可可能會導(dǎo)導(dǎo)

41、致地價(jià)價(jià)快速拉拉升，進(jìn)進(jìn)而引起起價(jià)格上上揚(yáng)。 34、可類比比項(xiàng)目的的市場調(diào)調(diào)查情況況341、“仁和春天大大道”項(xiàng)目3.4.1.1、區(qū)區(qū)域環(huán)境境 項(xiàng)項(xiàng)目位于于成都市市城西光光華大道道旁，成成都七中中實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校正對對面。 3.4.1.22、項(xiàng)目目概況 項(xiàng)項(xiàng)目總占占地面積積近6000畝，總建筑筑面積550萬平平方米，綠化率率60%以上,建筑密密度211.5%,容積積率1.8。 3.4.1.3、建筑筑形態(tài)高層層電梯公公寓為主主 聯(lián)聯(lián)排別墅墅、疊院院別墅、板式電電梯洋房房、點(diǎn)式式空中雙雙院落電電梯洋房房 。其中中聯(lián)排別別墅建筑筑面積占占總建筑筑面積的的10%，疊院院別墅建建筑面積積占總建建筑面積積的20

42、0%，板板式電梯梯洋房建建筑面積積占總建建筑面積積的522%，點(diǎn)點(diǎn)式電梯梯洋房建建筑面積積占總建建筑面積積的188%。由由此可見見，該項(xiàng)項(xiàng)目以高高層電梯梯公寓為為其主要要的建筑筑形態(tài)。3.4.1.4、總體體規(guī)劃 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃以活水水為魂、以原創(chuàng)創(chuàng)為宗旨旨，采取取自由的的建筑布布局，規(guī)規(guī)劃100個相對對獨(dú)立的的主題組組團(tuán),注注重創(chuàng)造造鄰里空空間的交交往和建建筑與景景觀的生生態(tài)融合合，使每每一棟建建筑成為為藝術(shù)與與美相結(jié)結(jié)合的精精品，構(gòu)構(gòu)筑出現(xiàn)現(xiàn)代原生生態(tài)養(yǎng)生生的格調(diào)調(diào)生活，打造“活水+坡地”的北歐歐水城特特色景觀觀。 3.4.1.5、 園林風(fēng)風(fēng)格 以活水水文化為為主題，以寧靜靜、和諧諧的居住住氛

43、圍為為生活基基調(diào)，以以簡潔、時(shí)尚的的居住風(fēng)風(fēng)格為指指導(dǎo)，將將北歐園園林風(fēng)情情巧妙地地融入到到原灘社社區(qū)之中中，使業(yè)業(yè)主實(shí)實(shí)實(shí)在在體體會到一一種“從從容而優(yōu)優(yōu)越”的的生活。 充分利利用活水水地勢落落差，形形成豐富富變化的的內(nèi)外活活水空間間效果。 3.4.1.6、高層層電梯公公寓20007年年8月最最新銷售售均價(jià)：56000元/。3. 44. 2、“藍(lán)光香瑞湖湖”項(xiàng)目3.4.2.11、區(qū)域環(huán)環(huán)境 項(xiàng)項(xiàng)目位于于溫江區(qū)區(qū)城西光光華大道道七中側(cè)側(cè)，坐擁擁江安河河原生天天賦美景景，上風(fēng)風(fēng)上水的的居住環(huán)環(huán)境、便便捷的交交通聚合合了等眾眾多品質(zhì)質(zhì)開發(fā)企企業(yè)，直直線提升升區(qū)域樓樓盤開發(fā)發(fā)品質(zhì)，使區(qū)域域成為高高品

44、質(zhì)生生活的又又一新興興典范。 3.4.2.2、項(xiàng)目目概況 總總占地面面積約880畝，總建筑筑面積22200000，總?cè)莘e率率1883。電梯公公寓建筑筑面積11420000，電梯公公寓容積積率333。 從從建筑形形態(tài)及戶戶型看，項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排別墅墅以四室室二廳三三衛(wèi)戶型型為主，從從面積看看，主力力戶型的的面積大大小為22563396。 項(xiàng)項(xiàng)目電梯梯住宅“香草國國際” ：占地地64畝畝，總戶數(shù)數(shù)為10064戶戶，由117+11、244+1、26+1高層層電梯洋洋房半圍圍合而成成。此次推推出8棟棟1113層層的電梯梯公寓（共計(jì)112棟），戶型型區(qū)間為為8813883.4.2.3、建筑筑形態(tài)、戶型高層闊景

45、景電梯洋洋房、聯(lián)聯(lián)排別墅墅。戶型特色色 電梯公公寓主力力戶型8881338，精致的的入戶花花園、舒舒適的寬寬廳設(shè)計(jì)計(jì)、寬敞敞生活陽陽臺、多多個超大大面積花花園露臺臺組合成成愜意生生活。細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì) 藍(lán)藍(lán)光集團(tuán)團(tuán)在“用心建建筑生活活”的企業(yè)業(yè)理念下下，致力力于塑造造人居精精品建筑筑，力求求傳達(dá)尊尊貴典雅雅生活方方式。香香瑞湖項(xiàng)項(xiàng)目看重重大區(qū)域域的居住住價(jià)值，根據(jù)大大城西的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃；以以邁阿密密式的高高品質(zhì)優(yōu)優(yōu)雅生活活理念，在大城城西高尚尚居住區(qū)區(qū)營造一一種尊貴貴悠閑、時(shí)尚高高貴的生生活姿態(tài)態(tài)，在繼繼藍(lán)光雍錦灣灣項(xiàng)目之之后，傾傾力打造造大城西西的時(shí)代代新典范范建筑，以尊貴貴、大氣氣、國際際化的手

46、手筆塑立立大城西西的尊貴貴生活新新理想。3.4.2.4、電梯梯公寓220077年8月月最新銷銷售均價(jià)價(jià)：43300元元/。3. 44. 3、“萬科朗潤園園”項(xiàng)目3.4.3.1、區(qū)域域環(huán)境 位位于光華華大道旁旁、江安安河畔，七中試試驗(yàn)學(xué)校校對面。3.4.3.2、項(xiàng)目目概況 占占地644畝,總總建筑面面積約11060000，容積積率約22.5，居住戶戶數(shù)為9992戶戶，二層層地下停停車庫，車位數(shù)數(shù)為6224個。戶型區(qū)區(qū)間8002440，主力戶戶型區(qū)間間為8001220。高層住住宅2棟棟，一棟棟33層層、一棟棟20層層+277層，另另有 66層住宅宅1棟，10個個單元的的圍合式式層層退退臺建筑筑。3

47、.4.3.3、電梯梯公寓220077年8月月最新銷銷售均價(jià)價(jià)：48800元元/。第四章、建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案41 、建筑設(shè)計(jì)計(jì)原則生態(tài)態(tài)節(jié)能及及提高住住宅舒適適度國際最新新的建筑筑節(jié)能技技術(shù)的核核心思想想，是從從控制單單項(xiàng)建筑筑維護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)（如如外墻、外窗、屋頂）的最低低保溫隔隔熱指標(biāo)標(biāo)，進(jìn)而而轉(zhuǎn)化為為對建筑筑物總體體能源消消耗量的的控制，以達(dá)到到所期望望的節(jié)能能目標(biāo)。就室內(nèi)環(huán)環(huán)境舒適適度的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而言言，主要要是對熱熱功環(huán)境境、空氣氣質(zhì)量、聲環(huán)境境、光環(huán)環(huán)境四方方面的要要求，因因此，對對金馬項(xiàng)項(xiàng)目而言言，生態(tài)態(tài)節(jié)能和和提高住住宅舒適適度是項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑設(shè)計(jì)的的原則。42、建筑設(shè)計(jì)計(jì)模式“整合合設(shè)計(jì)”模

48、式“金馬住住宅項(xiàng)目目”的設(shè)計(jì)計(jì)原則主主要要從從整體環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃和單體體建筑設(shè)設(shè)計(jì)兩個個方面進(jìn)進(jìn)行。在在整體環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃中，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是建筑與與環(huán)境的的關(guān)系，解決建建筑與地地貌、植植被、水水土、風(fēng)風(fēng)向、日日照與氣氣候的關(guān)關(guān)系。在在單體建建筑設(shè)計(jì)計(jì)中則主主要是通通過構(gòu)造造、技術(shù)術(shù)手段創(chuàng)創(chuàng)造舒適適的室內(nèi)內(nèi)環(huán)境，減少能能耗，減減少排放放。項(xiàng)目建筑筑設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)采用“整合設(shè)設(shè)計(jì)”（I DP）方方式（IInteegraatedd Deesiggn PProccesss）,即在項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑方案設(shè)設(shè)計(jì)的最最初階段段就有生生態(tài)節(jié)能能的專業(yè)業(yè)人員介介入，通通過對項(xiàng)項(xiàng)目的分分析提出出初步的的生態(tài)節(jié)節(jié)能方案案，并在在后續(xù)

49、的的設(shè)計(jì)中中與建筑筑、規(guī)劃劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空空調(diào)，給給排水，建筑電電氣與樓樓宇控制制、室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)等等各個專專業(yè)有機(jī)機(jī)的整和和、密切切的協(xié)作作，對建建筑自身身特點(diǎn)及及區(qū)域自自然資源源、環(huán)境境進(jìn)行深深入分析析，形成成一整套套可行的的、適合合的、充充分應(yīng)用用當(dāng)前成成熟的高高新技術(shù)術(shù)及產(chǎn)品品的生態(tài)態(tài)節(jié)能體體系。43、IDPP設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)達(dá)到的的效果節(jié)約建設(shè)設(shè)投資，提高項(xiàng)項(xiàng)目回報(bào)報(bào)效益節(jié)約建筑筑運(yùn)營成成本，增增加建筑筑及整個個項(xiàng)目的的附加值值，提升升項(xiàng)目對對客戶的的吸引力力創(chuàng)造舒適適的、在在細(xì)節(jié)上上體現(xiàn)“以人為為本”宗旨的室室內(nèi)空間間創(chuàng)造可持持續(xù)發(fā)展展的、生態(tài)態(tài)節(jié)能的的居住環(huán)環(huán)境創(chuàng)造獨(dú)特特的建筑筑外形綜合

50、服務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施齊全全具備不可可模仿性性44、將“生態(tài)建建筑”理念引引入金馬馬項(xiàng)目的的原因441、生態(tài)態(tài)建筑的的定義生態(tài)建筑筑也稱綠色色建筑、可持續(xù)續(xù)發(fā)展建建筑，是是指為人人們提供供健康、舒適、安全的的居住、工作和和活動的的空間，同時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)高效效率地利利用資源源（節(jié)能能、節(jié)地地、節(jié)水水、節(jié)材材）、最最低限度度地影響響環(huán)境的的建筑物物。生態(tài)態(tài)建筑是是實(shí)現(xiàn)“以人為為本”、“人-建筑-自然”三者和和諧統(tǒng)一一的重要要途徑，也是我我國實(shí)施施可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的重重要組成成部分。442、我國國現(xiàn)階段段生態(tài)建建筑發(fā)展展?fàn)顩r隨著我國國經(jīng)濟(jì)社社會的不不斷發(fā)展展，各行行業(yè)對能能源、經(jīng)經(jīng)濟(jì)資源源的需求求都不斷斷增加

51、?！熬G色建建筑”日益受受到有關(guān)關(guān)部門的的重視和和提倡。20003年12月，為配合合北京220088年奧運(yùn)運(yùn)會倡導(dǎo)導(dǎo)的“綠色奧奧運(yùn)”理念，清華大大學(xué)、中中國建筑筑科學(xué)研研究院、北京市市建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究究院等專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)組成的的課題組組公布了了“綠色奧奧運(yùn)建筑筑評估體體系”。它包包括了百百余項(xiàng)“連環(huán)套套”式的綠綠色建筑筑標(biāo)準(zhǔn)，是國內(nèi)內(nèi)首個有有關(guān)綠色色建筑的的評價(jià)、認(rèn)證體體系。同時(shí)，為為節(jié)約資資源、保保護(hù)環(huán)境境、促進(jìn)進(jìn)建設(shè)事事業(yè)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，國國家建設(shè)設(shè)部下發(fā)發(fā)通知決決定設(shè)立立“全國綠綠色建筑筑創(chuàng)新獎獎”，以加加快推進(jìn)進(jìn)我國綠綠色建筑筑及其技技術(shù)的健健康發(fā)展展。443、將生生態(tài)建筑筑概念運(yùn)運(yùn)用到金

52、金馬項(xiàng)目目的原因因4431、現(xiàn)階階段，房房地產(chǎn)已已經(jīng)由營營銷時(shí)代代進(jìn)入產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)代代，甚至至進(jìn)入品品牌時(shí)代代。房地地產(chǎn)產(chǎn)品品與其他他工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品一樣樣，以“產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量”為其核核心內(nèi)容容，但目目前大部部分地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商并不將將提高建建筑產(chǎn)品品的技術(shù)術(shù)含量作作為提高高“產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量”的有效效手段，而是更更多將“產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量”理解為為為追求求建筑產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)尚尚的外觀觀、豐富富的空間間以及文文化品位位等方面面的與眾眾不同。就成都都市而言言，相近近或相同同建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的絕絕大多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，決定其其核心價(jià)價(jià)值的技技術(shù)含量量例如：結(jié)構(gòu)形形式、構(gòu)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、保溫溫、隔熱熱、隔音音、防水水、防火火、抗震震標(biāo)準(zhǔn)相相差無

53、幾幾，不同同的只是是由外立立面、環(huán)環(huán)境、地地段、品品牌、宣宣傳、營營銷策劃劃等外部部因素決決定的附附加值的的不同，從而造造成銷售售價(jià)格的的差異。因此，在目前前成都市市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的技術(shù)含含量普遍遍不高的的情況下下，金馬馬項(xiàng)目通通過提高高建筑本本體的技技術(shù)含量量，對建建筑進(jìn)行行合理設(shè)設(shè)計(jì)、合合理選材材，在為為客戶提提供舒適適、生態(tài)態(tài)的居住住空間的的同時(shí)，盡量降降低能源源能耗，以達(dá)到到綠色建建筑及節(jié)節(jié)能的要要求。4432、近十十年來，中國住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速，市市場與消消費(fèi)者日日趨成熟熟，部分分二次、三次置置業(yè)客戶戶，以及及更加理理性化的的高端客客戶群體體，更加加注重住住宅產(chǎn)品品本身的的質(zhì)量，

54、對住宅宅品質(zhì)提提出了更更高的要要求，其其消費(fèi)需需求集中中表現(xiàn)在在對住宅宅舒適度度提高的的需求。那么，地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商作作為需求求的供給給方勢必必應(yīng)該思思考如何何通過提提高技術(shù)術(shù)投入來來提升住住宅產(chǎn)品品的質(zhì)量量，從而而提升其其市場競競爭力和和生命力力。由此可見見，下階階段住宅宅產(chǎn)品發(fā)發(fā)展的主主要趨勢勢就是將將高新科科技技術(shù)術(shù)運(yùn)用到到住宅產(chǎn)產(chǎn)品中，為消費(fèi)費(fèi)者帶來來舒適健健康的居居住環(huán)境境，降低低建筑能能耗及運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用用，延長長住宅使使用壽命命，進(jìn)而而保護(hù)和和改善整整個城市市環(huán)境。 在此背景景下，并并綜合考考慮了各各方面的的因素后后，“金馬住住宅項(xiàng)目目”將作為為成都市市綠色建建筑的先先驅(qū)，旨旨在填補(bǔ)補(bǔ)成

55、都市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場此此類住宅宅產(chǎn)品的的空缺。項(xiàng)目通通過對高高新技術(shù)術(shù)的運(yùn)用用，可提提項(xiàng)目的的市場競競爭力，提高公公司自身身的企業(yè)業(yè)形象，在各種種對外宣宣傳活動動中提高高公眾的的節(jié)能的的意識，進(jìn)而在在公眾中中樹立良良好的品品牌，成成為對社社會、消消費(fèi)者、環(huán)境均均有益的的好的住住宅項(xiàng)目目。45、將在“金馬項(xiàng)目目”中運(yùn)用的高新科科技體系系地源熱泵泵技術(shù)系系統(tǒng)：采采用埋設(shè)設(shè)垂直管管、水平平管或向向地表水水拋設(shè)管管路等多多種方式式，直接接從淺層層常溫土土壤地冷冷直接制制冷技術(shù)術(shù)提取能能量，供供室內(nèi)使使用。該該系統(tǒng)通通過輸入入少量的的高品位位能源（如電能能），實(shí)實(shí)現(xiàn)低溫溫?zé)嵩聪蛳蚋邷責(zé)釤嵩吹霓D(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，是是一

56、種由由雙管路路水系統(tǒng)統(tǒng)連接起起建筑物物中的所所有地源源熱泵機(jī)機(jī)組而構(gòu)構(gòu)成的封封閉環(huán)路路的中央央空調(diào)系系統(tǒng)。 混凝土樓樓板輻射射采暖制制冷系統(tǒng)統(tǒng)：采用將將聚丁烯烯塑料管管（敷設(shè)設(shè)前預(yù)先先加壓,并保持持3Mppa,帶帶壓澆砼砼）盤管管敷設(shè)在在頂部混混凝土板板內(nèi)，通通過低溫溫?zé)崴ㄏ募纠淅渌墓┕┧疁囟榷葹?00，回水水溫度為為22，利用用2溫差吸吸收室內(nèi)內(nèi)熱量；冬季供供水溫度度為288，回水水溫度為為26，2溫差來來向室內(nèi)內(nèi)輻射熱熱量）為為熱媒的的不斷循循環(huán)，從從而對頂頂部混凝凝土板進(jìn)進(jìn)行降溫溫傳熱熱，并輔輔助補(bǔ)充充適量新新鮮空氣氣的新方方法。置換式新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)：經(jīng)過除除塵、消消毒、除除濕等多多級

57、處理理的新鮮鮮空氣，以略低低于室內(nèi)內(nèi)的溫度度并以小小于0.2米/秒的速速度，從從地面踢踢腳或窗窗下送出出，提供供室內(nèi)空空間健康康新鮮的的空氣。智能外遮遮陽系統(tǒng)統(tǒng)：建筑東東西兩側(cè)側(cè)立面采采用智能能外遮陽陽系統(tǒng)，創(chuàng)造舒舒適熱功功環(huán)境和和舒適光光環(huán)境，同時(shí)達(dá)達(dá)到節(jié)能能環(huán)保。高效保溫溫外墻體體系：外墻外保保溫體系系，其主主要采用用的保溫溫材料是是熱傳導(dǎo)導(dǎo)系數(shù)不不大于00.044w/mmk，厚厚度1000-1120mmm的苯苯板，它它可以讓讓墻體免免受外界界不利氣氣溫的影影響而保保證室內(nèi)內(nèi)環(huán)境的的舒適度度不容易易被破壞壞。保溫隔熱熱的屋面面體系：保溫層層 + PVCC卷材（防水處處理）+ 虹吸吸式排水水

58、。虹吸吸式排是是利用不不同高度度的勢能能差，使使得在落落水時(shí)管管道系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部產(chǎn)產(chǎn)生局部部真空，從而通通過虹吸吸作用達(dá)達(dá)到快速速排放雨雨水的目目的，對對落水管管數(shù)量的的要求少少、截面面小，對對坡度的的要求也也只有00.5%，因此此是先進(jìn)進(jìn)的屋面面雨水排排放系統(tǒng)統(tǒng)中水系統(tǒng)統(tǒng)及衛(wèi)生生間后排排水技術(shù)術(shù)：中水處處理是將將生活廢廢水、冷冷卻水、已達(dá)標(biāo)標(biāo)排放的的生產(chǎn)污污水等水水源，經(jīng)經(jīng)物化或或生化處處理，達(dá)達(dá)到國家家生活活雜用水水水質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，然后再再回用于于廁所沖沖洗、灌灌溉草坪坪、洗車車、工業(yè)業(yè)循環(huán)水水及掃除除用水等等。太陽能光光伏發(fā)電電技術(shù)。節(jié)能玻璃璃門窗系系統(tǒng)：采用LOOW-EE玻璃、中空玻玻璃、真真

59、空玻璃璃以減少少太陽透透過玻璃璃的輻射射率，結(jié)結(jié)合鋁合合金窗框框“斷熱冷冷橋”技術(shù)，做成斷斷熱鋁合合金窗，具有非非常好的的保溫隔隔熱節(jié)能能的效果果。智能樓宇宇自控系系統(tǒng)：將建筑筑物(或建筑筑群)內(nèi)的電電力、照照明、空空調(diào)、給給排水、防災(zāi)、保安、廣播、通訊等等設(shè)備以以集中監(jiān)監(jiān)視與管管理為目目的,構(gòu)成的的一個綜綜合系統(tǒng)統(tǒng)。從建筑物物能耗各各個環(huán)節(jié)節(jié)上嚴(yán)格格控制、有效節(jié)節(jié)能。上述的單單項(xiàng)技術(shù)術(shù)在歐洲洲都有成成熟的技技術(shù)產(chǎn)品品，有些些廠家產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入中中國市場場，國內(nèi)內(nèi)可以采采用關(guān)鍵鍵技術(shù)設(shè)設(shè)備引進(jìn)進(jìn)，其它它產(chǎn)品可可以國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品替替代整合合的方式式以降低低建設(shè)成成本。47、我國成成功的節(jié)節(jié)能住宅宅

60、項(xiàng)目471、MOMMA國際際寓所北京當(dāng)代萬國國城項(xiàng)目目，由北北京當(dāng)代代鴻運(yùn)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)有限公公司開發(fā)發(fā)興建，位于東東城區(qū)東東直門香香河路11號，占地地12.13萬萬平米，規(guī)劃建建筑面積積60萬平平米，容容積率33.0， 南北區(qū)區(qū)18棟25層板板式建筑筑（精裝裝修），分4期開發(fā)發(fā)，共計(jì)計(jì)約35500戶戶。一期期20001年開開盤，二期MOOMA國國際寓所所20003年月月10月開開盤，價(jià)價(jià)格100000元/1330000元/，開盤盤價(jià)已高于一一期已入入住的精精裝現(xiàn)房房20000元。三期POOP MMOMAA 于20004年11月20日開盤，主主力戶型型為1000平方方米一居居、1440平