公司總部設(shè)備維護(hù)管理制度

1、 PAGE 11 / 11銀河新型建材股份有限公司創(chuàng)意新城總部設(shè)備維護(hù)管理制度目錄 一、高低壓配電房管理制度二、弱電機房管理制度三、泵房管理制度四、地下室排污泵的日常維護(hù)管理制度五、地下室人防設(shè)備管理制度六、發(fā)電機房管理制度七、太陽能熱水系統(tǒng)的維護(hù)管理制度八、大金中央空調(diào)運行管理制度九、消防設(shè)備管理制度十、消防設(shè)施、安全標(biāo)識管理規(guī)定一、高低壓配電房管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：配電房必須配備專職電工晝夜值班，持證上崗。電房按規(guī)定應(yīng)懸掛送電操作規(guī)程，電工操作監(jiān)護(hù)制度，倒閘操作制度和工作票制度等。配電房高低壓電器設(shè)備無缺陷，運行正常，值班記錄齊全。各種高低壓電器設(shè)備應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)防性實驗。配電房按規(guī)定

2、配有各種絕緣工具，攜帶型萬用表、北歐表、高壓驗電器、安全帶等，并定期做電氣實驗。配電室、變壓器門窗、電纜溝進(jìn)出口、應(yīng)封閉，通風(fēng)窗應(yīng)裝有鋼網(wǎng)，加設(shè)網(wǎng)欄，防止鼠害。高低壓電器設(shè)備每年要進(jìn)行春秋兩次徹底清掃檢查，檢修，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。配電房不得堆放雜物及易燃易爆物品，應(yīng)經(jīng)常打掃，保持清潔。配電房應(yīng)定期通風(fēng)，保持電氣設(shè)備干燥。配電房應(yīng)有良好的照明設(shè)施，高低壓房應(yīng)配有應(yīng)急燈。配電房用電增容，調(diào)整改造時要有調(diào)整改造方案，并備有完整的線路改造資料檔案。高低壓配電房應(yīng)配備有相應(yīng)的消防器材，消防器材規(guī)格，性能符合要求。無關(guān)人員未經(jīng)允許，不得進(jìn)入高低壓配電房。高低壓配電房、配電箱、電度表上應(yīng)標(biāo)志清楚。定期檢查變

3、壓器實時運行溫度，特別是夏季炎熱季節(jié)，可隔天檢查并做記錄；定期除掉高低壓柜柜頂和柜體正面積塵，半年一次為宜。*每天檢查高壓柜里繼電保護(hù)裝置工作運行狀態(tài)；*每天檢查低壓段電容補償柜的功率因素（功率因素在 0.90.98 之間最好）；二、弱電機房管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：各專業(yè)機房及設(shè)備控制室均實行專人負(fù)責(zé)管理、專人操作。未經(jīng)批準(zhǔn)， 外來人員不得入內(nèi)。機房內(nèi)必須保持整潔，注意防塵、防潮、防水、防靜電 ;機房內(nèi)溫度保持在 20-25 度，濕度保持在 40-50 之間。無關(guān)物品不得存放在機房內(nèi)。必須注意環(huán)境衛(wèi)生。禁止在機房內(nèi)吃食物，抽煙，隨地吐痰 ;對于意外或工作過程中弄污機房地板和其他物品的，必須及

4、時采取措施清理干凈，保持機房無塵潔凈環(huán)境。機房管理人員及使用人員應(yīng)當(dāng)熟悉機房內(nèi)各種設(shè)備的基本性能，熟練掌握操作規(guī)程，以科學(xué)與負(fù)責(zé)的態(tài)度管理、使用機房設(shè)備。不得隨意變更機房設(shè)備的用途，不得隨意更改設(shè)備連線。機房管理人員應(yīng)當(dāng)定期對設(shè)備進(jìn)行檢修、保養(yǎng) ;經(jīng)常檢查電源的插頭、插座及接線是否牢固，電源線是否老化，隨時消除事故隱患;如果使用人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，應(yīng)及時采取措施并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告。機房工作人員需要離開當(dāng)前用電工作環(huán)境，應(yīng)檢查并保證工作環(huán)境的用電安全。禁止在無人看管下在機房中使用高溫，熾熱，產(chǎn)生火花的用電設(shè)備。在使用功率超過特定瓦數(shù)的用電設(shè)備前，必須得到機房管理人員批準(zhǔn)， 并在保證線路保險的基礎(chǔ)上使

5、用。在外部供電系統(tǒng)停電時，機房工作人員應(yīng)全力配合完成停電應(yīng)急工作。每天觀察和記錄UPS 的運行狀態(tài)，保證機房中設(shè)備和數(shù)據(jù)的安全。各部門管理人員及專業(yè)人員都要樹立強烈的安全意識，注意防火、防盜。機房應(yīng)安排人員值日，負(fù)責(zé)機房的日常整理和行為督導(dǎo)。工作人員離開工作區(qū)域前，應(yīng)保證工作區(qū)域內(nèi)保存的重要文件，資料，設(shè)備，數(shù)據(jù)處于安全保護(hù)狀態(tài)。如鎖定工作電腦，并將桌面重要資料和數(shù)據(jù)妥善保存等等。未經(jīng)機房管理人員批準(zhǔn)，禁止將機房相關(guān)的鑰匙，密碼等物品和信息外借或透露給其他人員，同時有責(zé)任對保安信息保密。對于遺失鑰匙，泄露保安信息的情況要即時上報，并積極主動采取措施保證機房安全。弱電工程設(shè)備房內(nèi)：保證室溫在 2

6、4c 為宜。定期清潔防靜電地板和機柜上的積塵。定期檢查設(shè)備房機柜內(nèi)各設(shè)備運行狀態(tài)；三、泵房管理制度定期檢查 13 層弱電間的室溫、設(shè)備運行。二次供水設(shè)備： 消防水泵配套：水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)鍵部位 ,水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時住住戶提供合格生活用水和大廈消防用水, 管理好水泵房,特制定如下制度:水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等 ,由維修班負(fù)責(zé)使用管理,并指定專人負(fù)責(zé)(以下稱水管員)。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控,并做記錄。水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修值班人員負(fù)責(zé)操作 ,無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。消防泵、生活泵、穩(wěn)壓

7、泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下 ,選擇開關(guān)應(yīng)入在自動位置上,所有操作標(biāo)志簡單明確。生活水泵每周至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次。消防泵每月進(jìn)行一次自動、手動切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵(有過壓危險或開噴系統(tǒng)),須對其進(jìn)行盤車,每季度對電動機進(jìn)行一次絕緣搖測。泵房每月打掃一次,泵房管理每月檢查、清潔一次,并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。水池人孔需有蓋密封并加鎖,透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。各級水有須每月定時抄表 ,水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計分析 ,確定給水系統(tǒng)是否正常,并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。四、地

8、下室排污泵的日常維護(hù)管理制度污水泵：/；污水泵控制箱：污水泵能否正常運行，發(fā)揮作用，很大程度上取決于日常的維護(hù)管理。污水泵的控制分為自動和手動控制，一般情況下，采用自動控制，但應(yīng)定期巡檢維護(hù)，檢查電路是否正常，浮球閥是否能正常工作。某建筑曾出現(xiàn)污水泵控制為手動控制，地下室跑水后管理人員沒能及時發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致污水泵無法啟動， 造成水災(zāi)。對連接污水泵排水管的室外污(雨)水井、化糞池應(yīng)定期清理，保證室外管路的楊通，保證污水泵排水管的楊通。如果室外管路堵塞不通，勢必導(dǎo)致污水泵排水管堵塞，污水泵無法正常上作。五、地下室人防設(shè)備管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：人防工程結(jié)構(gòu)的維護(hù)加強人防工程的地面管理，重型車輛、機械

9、、設(shè)備和材料一般不宜通過和停放（堆放），如需通過和停放（堆放）時，必須征得人防部門的同意。發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)表面侵蝕、風(fēng)化、脫落、掉角等損壞情況，應(yīng)及時用同標(biāo)號砼或高標(biāo)號砂漿進(jìn)行修補，防止局部損壞擴大，避免因鋼筋保護(hù)層破壞引起結(jié)構(gòu)內(nèi)部鋼筋銹蝕。人防工程產(chǎn)生滲漏水現(xiàn)象應(yīng)及時防水堵漏。防水堵漏方案的確定，應(yīng)因時、因地、因工程制宜。在保證工程質(zhì)量前提下，做到取材容易，操作簡便， 造價經(jīng)濟，安全可靠。人防工程的主體結(jié)構(gòu)不得任意開孔，如必須開孔時，須報人防主管部門同意，并認(rèn)真做好新開孔的防水和防護(hù)密閉處理。人防工程防護(hù)密閉設(shè)施的維護(hù)鋼筋砼和鋼筋網(wǎng)水泥門應(yīng)輕開輕關(guān)，以免碰壞，如局部損壞，應(yīng)及時用高標(biāo)號水泥砂漿等材料

10、修補，當(dāng)損壞影響防護(hù)能力或密閉性能不易修復(fù)時，應(yīng)按設(shè)計要求及時更換。金屬門扇和鋼筋砼門扇包邊鋼框應(yīng)保持良好的油漆層，一般3 年應(yīng)重新涂防銹漆和油漆。防護(hù)（密閉）門、防爆波活門每年檢修一次，鉸頁、閉鎖及傳動機構(gòu)的活動部位添注機油，防止銹蝕，保持靈活，各種零件如有損壞或嚴(yán)重磨損，應(yīng)及時配齊或更換。密閉膠條應(yīng)保持清潔，不得沾油污、涂漆，如有老化或脫落，應(yīng)及時更換或修復(fù)。擴散室不得改作它用，應(yīng)保持清潔。排煙口的擴散室每年清除污煙灰一次，進(jìn)排風(fēng)口不得堵賽。人防工程內(nèi)部設(shè)備的維護(hù)通風(fēng)空調(diào)設(shè)備的維護(hù)手動、手電動密閉閥門必須開閉靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，應(yīng)當(dāng)每月保養(yǎng)一次， 每年檢修一次，五年大修一次。自動排氣，閥每月擦

11、拭閥門外套與空腔的污垢，保持密封面的清潔、橡膠密封圈的清潔。橡膠密封圈應(yīng)避免沾油污，嚴(yán)禁涂漆，每年檢修一次。通風(fēng)機要保持清潔、干燥，注意檢查，及時添注潤滑油，平時不使用的通風(fēng)機每月擦拭一次，并運轉(zhuǎn)一小時，觀察運轉(zhuǎn)是否正常。每年檢修一次，每五年進(jìn)行一次全面檢修。風(fēng)管、風(fēng)道、風(fēng)口及調(diào)節(jié)閥定期清除外表的灰塵、污垢，保持清潔，發(fā)現(xiàn)漏風(fēng)應(yīng)及時檢修，一般每年清理維護(hù)一次。 給排水設(shè)備的維護(hù)應(yīng)定期檢查、清除排水管道和檢查井內(nèi)的淤積物，保持管道排水暢道。污水集水池應(yīng)定期清掏和沖洗，若部件有損壞應(yīng)及時修理或更換。排水防爆波井每年清洗一次，對易銹蝕部件應(yīng)擦洗加油和除銹涂漆。有損壞時，應(yīng)及時修理或更換。各類水泵應(yīng)保

12、持完好、清潔、干燥、無銹蝕，出現(xiàn)故障應(yīng)及時排除，不經(jīng)常使用的水泵，應(yīng)每月進(jìn)行一次保養(yǎng)性運行，運行時間不少于半小時。 電氣照明及用電器具的維護(hù)對照明線、照明燈具、開關(guān)插座及用電器具等，應(yīng)加強維護(hù)，隨時檢查和糾正不安全的地方，如線路松脫、開關(guān)不靈等。每年要對照明設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查和修理保養(yǎng)，檢查保養(yǎng)項目為：檢查照明回路的絕緣電阻值。各種設(shè)備內(nèi)部如有潮濕積水現(xiàn)象，應(yīng)擦試烘干。檢查配電盤內(nèi)開關(guān)及保險絲（片）管的接觸片是否接觸緊密，是否有銹蝕、跳火及變色現(xiàn)象，并進(jìn)行修理。對各種金屬設(shè)備進(jìn)行細(xì)致的除銹刷漆。清除內(nèi)部灰塵，各種燈罩及反光罩應(yīng)保持清潔光亮。檢查照明設(shè)備固定情況，檢查接地情況。維護(hù)管理領(lǐng)導(dǎo)人員

13、、維護(hù)管理人員、維護(hù)人員必須嚴(yán)格按以上制度進(jìn)行維護(hù)管理，其人民防空工程維修保養(yǎng)的情況將作為個人年度考核的重要依據(jù)。六、發(fā)電機房管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：保證發(fā)電機在市網(wǎng)停電時能自動、手動起動和良好運行。發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)， 非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。配電房值班員必須掌握發(fā)電機的基本性能和操作方法，掌握發(fā)電機供電范圍、線路、開關(guān)等設(shè)備。熟練操作發(fā)電機及其配電設(shè)備，發(fā)電機運行時，應(yīng)認(rèn)真巡視檢查。平時應(yīng)經(jīng)常檢查柴油箱油位、發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，蓄電池電壓是否正常。柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行 8 小時用油量。發(fā)電機半月空載運

14、行一次，運行時間不大于 15 分鐘 ，平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動或手動起動狀態(tài)。發(fā)電機一旦起動運行，值班員應(yīng)認(rèn)真觀查，啟動送風(fēng)機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度。做好發(fā)電機運行和保養(yǎng)記錄。巡查制度： 每日巡查一次，包括電池電壓、充放電，發(fā)電機各設(shè)備情況，備用電源系統(tǒng)情況等，發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理，并做好巡查記錄。保養(yǎng)制度：每半月全面保養(yǎng)一次，電池每月至少充放電一次。發(fā)電機房要求每日清掃、拖地，保證機房和設(shè)備的整潔。室內(nèi)嚴(yán)禁煙火。加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。發(fā)電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。七

15、、太陽能熱水系統(tǒng)的維護(hù)管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：定期進(jìn)行系統(tǒng)排污，防止管路阻塞；并對水箱進(jìn)行清洗，保證水質(zhì)清潔。排污時，只要在保證進(jìn)水正常的情況下，打開排污閥門，到排污閥流出清水就行了。定期清除太陽集容器透明蓋板上的塵埃、污垢，保持蓋板的清潔以保證較高的透光率。清洗工作應(yīng)在清晨或傍晚日照不強、氣溫較低時進(jìn)行，以防止透明蓋板被冷水激碎。注意檢查透明蓋板是否損壞，如有破損應(yīng)及時更換。對于真空管太陽熱水器，要經(jīng)常檢查真空管的真空度或內(nèi)玻璃管是否破碎，當(dāng)真空管的鋇鈦吸氣劑變黑，即表明真空度已下降，需更換集熱管。真空管太陽熱水器除了清洗真空管外，還應(yīng)同時清洗反射板。檢查各管道、閥門、浮球閥、電磁閥、連接

16、膠管等有無滲漏現(xiàn)象，如有則應(yīng)及時修復(fù)。集熱器的吸熱涂層若有損壞或脫落應(yīng)及時修復(fù)。所有支架、管路等每年涂刷一次保護(hù)漆，以防銹蝕。防止悶曬。循環(huán)系統(tǒng)停止循環(huán)稱為悶曬，悶曬將會造成集熱器內(nèi)部溫度升高，損壞涂層，使箱體保溫層變形、玻璃破裂等現(xiàn)象。造成悶曬的原因可能是循環(huán)管道堵塞；在自然循環(huán)系統(tǒng)中也可能是冷水供水不足，熱水箱中水位低于上循環(huán)管所致；在強制循環(huán)系統(tǒng)中可能是由于循環(huán)泵停止工作所致。安裝有輔助熱源的全天候熱水系統(tǒng)，應(yīng)定期檢查輔助熱源裝置及換熱器工作正常與否。對于輔助熱源是電熱管加熱的，使用之前一定要確保漏電保護(hù)裝置工作可行性，否則不能使用。對于熱泵太陽能供熱系統(tǒng)，還應(yīng)檢查熱泵壓縮機和風(fēng)機工作是

17、否正常，無論哪部分出現(xiàn)問題都要及時排除故障。八、大金中央空調(diào)運行管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：空調(diào)設(shè)備房是大樓空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為保證空調(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備必須由指定專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。非操作人員必須經(jīng)分公司辦公室書面許可，方能進(jìn)入制冷機設(shè)備房。室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、通風(fēng)和照明并嚴(yán)禁煙火。做好運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報?？照{(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，冷水機組每月擦洗一次。按照制定的空調(diào)運行時間表開關(guān)空調(diào)制冷機組，并嚴(yán)格按照

18、機組操作程序、規(guī)定進(jìn)行開機、運行、關(guān)機操作。充分了解、熟悉制冷機和附屬設(shè)備的性能及操作方法。遵照物業(yè)公司工程部制定的值班記錄表，認(rèn)真準(zhǔn)確記錄機器設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，分析異常的數(shù)據(jù)、查明原因，確保主機處于良好的運行狀態(tài)。定期巡視冷水機組的運行情況，包括冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機； 要求所有設(shè)備不漏水、不漏油、無異常噪音，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。做到小事不過夜、大事不影響正常供應(yīng)冷氣，并作好事故處理記錄。每周檢查各風(fēng)機盤管，新風(fēng)空調(diào)機的制冷效果一次。每天班前清掃空調(diào)值班室，保持室內(nèi)整潔。接受維修班長的工作安排，及時匯報工作情況和存在的問題。按用戶實際需要及時調(diào)整空調(diào)設(shè)備，作到高效節(jié)能運行。九、消防設(shè)備管理制度施工單位/負(fù)責(zé)人：全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢 12 次。自動滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次。每季度由消防中心或水泵班防水檢查一次公司內(nèi)的地上消火栓。消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次。氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次信號。公司的消防加壓、送風(fēng)、排煙風(fēng)機，