小戶型產(chǎn)品價(jià)格策略doc11

1、小戶型產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格策略 11、 價(jià)格與與地段的的關(guān)系地段是小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格第一決決定因素素。我們們這里的的地段將將細(xì)化到到項(xiàng)目的的背臨街街面，與與步行街街等城市市中心的的距離將將以米數(shù)數(shù)進(jìn)行計(jì)計(jì)算。地地段與價(jià)價(jià)格存在在以下關(guān)關(guān)聯(lián)： 背街街面的價(jià)價(jià)格通常常會(huì)低于于臨街面面的價(jià)格格；通常情況況下，在在背街面面與臨街街面的價(jià)價(jià)格異常常敏感，在營(yíng)銷銷實(shí)踐中中，我們們不得不不謹(jǐn)慎衡衡量背街街面的價(jià)價(jià)格差，通常狀狀況是，產(chǎn)品的的單價(jià)越越高，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)此也就就越敏感感，對(duì)價(jià)價(jià)格的敏敏感系數(shù)數(shù)則顯得得不是很很高。 通通常情況況下，背背臨街面面價(jià)格差差大致在在233%左右右，但是是當(dāng)臨街街面與背背街面有有

2、顯著差差別時(shí)，他們通通常的價(jià)價(jià)差將會(huì)會(huì)上升到到688%。在在制定價(jià)價(jià)格策略略時(shí)，我我們一定定要小心心而仔細(xì)細(xì)分析顧顧客的購(gòu)購(gòu)買心理理與他們們對(duì)本產(chǎn)產(chǎn)品的敏敏感點(diǎn)分分析。從從而賺取取合理而而又穩(wěn)妥妥的價(jià)差差利益。 離城城市中心心越近其其價(jià)格越越高；這是地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)踐中中的普遍遍原理，在此我我們將不不在論證證。值得得指出的的是，項(xiàng)項(xiàng)目距城城市中心心絕對(duì)距距離的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近，不不能成為為制定價(jià)價(jià)格的絕絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在制制定價(jià)格格時(shí)，還還需要參參考項(xiàng)目目所在地地的生活活配套設(shè)設(shè)施與地地塊功能能的延展展性，交交通條件件在未來來的變化化等因素素，再結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目品質(zhì)綜綜合參考考，在這這之中找找出本項(xiàng)項(xiàng)目的合合理價(jià)格格區(qū)

3、間，再在價(jià)價(jià)格區(qū)間間中尋找找項(xiàng)目的的最佳價(jià)價(jià)格點(diǎn)。 商業(yè)業(yè)區(qū)的價(jià)價(jià)格會(huì)比比居住區(qū)區(qū)的價(jià)格格高；商業(yè)區(qū)因因?yàn)樾枨笄竺黠@，會(huì)明顯顯高于非非商業(yè)區(qū)區(qū)的價(jià)格格。非商商業(yè)區(qū)由由于地塊塊功能的的未被認(rèn)認(rèn)識(shí)性，或者消消費(fèi)者觀觀念上的的拒絕，因此需需求會(huì)低低于商業(yè)業(yè)中心。在制定定價(jià)格起起點(diǎn)時(shí)，建議參參照上一一條規(guī)律律執(zhí)行，方能找找出最優(yōu)優(yōu)價(jià)格。 *近近大型商商場(chǎng)的價(jià)價(jià)格會(huì)比比不*商場(chǎng)的的價(jià)格高高；大型商場(chǎng)場(chǎng)對(duì)小戶戶型產(chǎn)品品的價(jià)格格影響，要取決決于地塊塊位置與與商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目與產(chǎn)品品的時(shí)尚尚程度，人流指指數(shù)也成成為項(xiàng)目目定價(jià)的的依據(jù)之之一。如如果項(xiàng)目目地塊越越是位于于城市中中心，商商場(chǎng)規(guī)模模與信譽(yù)譽(yù)度越高高，

4、經(jīng)營(yíng)營(yíng)的產(chǎn)品品越具有有時(shí)尚性性，那么么小戶型型產(chǎn)品的的價(jià)格空空間也就就越大，如果再再在營(yíng)銷銷方式上上，進(jìn)行行變化，價(jià)格就就越有可可能成為為市場(chǎng)的的領(lǐng)導(dǎo)者者。 核心心商業(yè)區(qū)區(qū)價(jià)格會(huì)會(huì)高于非非核心區(qū)區(qū)產(chǎn)品的的價(jià)格；因地段關(guān)關(guān)系與功功能關(guān)系系，核心心商業(yè)區(qū)區(qū)的價(jià)格格會(huì)高于于非核心心商業(yè)區(qū)區(qū)的價(jià)格格。我們們?cè)谥贫ǘǚ呛诵男纳虡I(yè)區(qū)區(qū)小戶型型產(chǎn)品的的價(jià)格時(shí)時(shí)，一定定要注意意到小戶戶型產(chǎn)品品的價(jià)格格發(fā)展空空間。通通常情況況下，小小戶型的的價(jià)格發(fā)發(fā)展空間間，取決決于區(qū)域域態(tài)勢(shì)理理論與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)勢(shì)理論。當(dāng)區(qū)域域態(tài)勢(shì)處處于強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的情況況下，而而產(chǎn)品又又極具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)時(shí)，則小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)應(yīng)當(dāng)向向核心商

5、商業(yè)區(qū)的的中高端端價(jià)格看看齊，華華宇時(shí)代代星空與與世紀(jì)銀銀河的成成功充分分證明了了這一點(diǎn)點(diǎn)。當(dāng)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處處于強(qiáng)勢(shì)勢(shì)時(shí)，小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格應(yīng)該該具有預(yù)預(yù)見性與與市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。楊家坪坪的小戶戶型價(jià)格格則應(yīng)當(dāng)當(dāng)適當(dāng)高高于南坪坪區(qū)的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格。主中心心商業(yè)區(qū)區(qū)的價(jià)格格高于次次中心商商業(yè)區(qū)的的價(jià)格。在主中中心商業(yè)業(yè)區(qū)與非非主中心心商業(yè)區(qū)區(qū)價(jià)格關(guān)關(guān)系方面面，存在在一個(gè)邊邊緣市場(chǎng)場(chǎng)理論問問題。在在此并不不是否定定我們的的結(jié)論。但是在在實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作中，我我們除了了遵循這這個(gè)規(guī)律律外，我我們也應(yīng)應(yīng)該注意意邊緣市市場(chǎng)帶給給我們的的機(jī)遇與與陷阱： 邊邊緣市場(chǎng)場(chǎng)理論的的核心是是一個(gè)機(jī)機(jī)遇發(fā)

6、現(xiàn)現(xiàn)問題。機(jī)遇的的多少或或者價(jià)值值性可用用兩個(gè)指指標(biāo)來尋尋找，一一是項(xiàng)目目周圍的的基準(zhǔn)人人口數(shù)與與傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支持持，二是是地塊的的文化底底蘊(yùn)與城城市人群群對(duì)這種種文化底底蘊(yùn)的認(rèn)認(rèn)同度。 在我我們的市市場(chǎng)實(shí)踐踐中，江江北與南南坪的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)的較少少，其價(jià)價(jià)格也相相對(duì)其他他產(chǎn)品形形態(tài)，顯顯得沒有有競(jìng)爭(zhēng)力力則多少少基于這這兩個(gè)原原因。南南坪由于于作為新新興城市市區(qū)域，原來的的老基礎(chǔ)礎(chǔ)人口相相當(dāng)薄弱弱，沒有有傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐；而作作為新區(qū)區(qū)，其文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)尚未形形成，因因而在該該區(qū)內(nèi)，不僅小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品顯得得比較少少，而且且價(jià)格也也不具備備相對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。而而江北區(qū)區(qū)雖為老老城區(qū)，基礎(chǔ)人人口雖較

7、較雄厚，但是其其傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不發(fā)發(fā)達(dá)，其其文化底底蘊(yùn)在城城市中，表現(xiàn)的的并不明明顯，因因而失去去了城市市潮流的的認(rèn)同。因此在在江北，我們也也比較少少的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)小戶型型產(chǎn)品出出現(xiàn)。2、 高高附加值值營(yíng)銷的的必備要要素 小戶型型產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷要對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的附加值值進(jìn)行深深度挖掘掘，除了了我們對(duì)對(duì)地段因因素與街街區(qū)的規(guī)規(guī)劃功能能與歷史史功能進(jìn)進(jìn)行深度度挖掘外外，還可可以從小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌化、發(fā)發(fā)展商的的信譽(yù)度度，產(chǎn)品品的先進(jìn)進(jìn)性與營(yíng)營(yíng)銷手段段創(chuàng)新上上著手。因品牌牌化是一一個(gè)泛概概念，因因此我們們將通過過多個(gè)角角度的營(yíng)營(yíng)銷策闡闡述時(shí)，對(duì)品牌牌化作出出全面的的分析。在此列列舉了一一些常用用的營(yíng)銷銷措施，來對(duì)

8、小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品附加加值營(yíng)銷銷進(jìn)行說說明： 裝修修房策略略 小戶戶型產(chǎn)品品進(jìn)行裝裝修房營(yíng)營(yíng)銷是實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌牌化與創(chuàng)創(chuàng)造高附附加值的的一個(gè)非非常有效效的手段段。 小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品因?yàn)闉榭們r(jià)相相對(duì)顯得得比較低低，因而而消費(fèi)者者對(duì)產(chǎn)品品的單價(jià)價(jià)相對(duì)顯顯得不是是那么敏敏感。由由于面積積小，加加上裝修修的價(jià)格格后，小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的總總價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)仍然相相當(dāng)明顯顯，所以以裝修房房營(yíng)銷不不會(huì)對(duì)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格形成成抗性，也不會(huì)會(huì)對(duì)產(chǎn)品品使用者者產(chǎn)生壓壓力。 小戶型型產(chǎn)品特特定的購(gòu)購(gòu)買群體體，決定定了裝修修后的小小戶型不不僅不會(huì)會(huì)影響小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)銷，反反而會(huì)極極大促進(jìn)進(jìn)小戶型型產(chǎn)品的的營(yíng)銷。盧鏗曾曾經(jīng)撰文

9、文指出小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的出出路除了了裝修還還是裝修修。由于于小戶型型購(gòu)買者者多是城城市年輕輕白領(lǐng)，他們時(shí)時(shí)間資源源寶貴，因而在在購(gòu)買房房屋時(shí)，對(duì)便利利性的要要求顯得得相當(dāng)明明顯；另另一方面面也由于于戶型小小，讓消消費(fèi)者在在整個(gè)裝裝修過程程中，有有著煮了了一大鍋鍋飯，卻卻只有一一個(gè)人吃吃的失落落感，也也就是消消費(fèi)者從從自己進(jìn)進(jìn)行裝修修過程中中，不能能找到更更多的樂樂趣；其其三則是是房屋裝裝修時(shí)的的規(guī)模效效應(yīng)的體體現(xiàn)，單單個(gè)個(gè)體體對(duì)小戶戶型進(jìn)行行裝修的的裝修成成本會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于發(fā)展商商提供的的裝修房房的裝修修成本。因此一一般小戶戶型產(chǎn)品品業(yè)主還還是比較較樂于購(gòu)購(gòu)買裝修修房。這這樣發(fā)展展商就可可以通過

10、過裝修的的規(guī)模效效應(yīng)獲取取一部分分超額利利潤(rùn)，從從而提高高發(fā)展商商開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的利利潤(rùn)。 同同時(shí)裝修修后的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品，營(yíng)營(yíng)銷人員員可以賦賦予他們們更多的的內(nèi)涵，更為時(shí)時(shí)尚先進(jìn)進(jìn)的居住住理念，讓產(chǎn)品品充滿了了時(shí)代感感與時(shí)尚尚感。這這樣出現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)上的產(chǎn)產(chǎn)品形象象將顯出出檔次化化與格調(diào)調(diào)感，為為小戶型型產(chǎn)品的的附加值值留下足足夠的上上升空間間。 產(chǎn)品品配套的的高檔化化產(chǎn)品配套套高檔化化是一個(gè)個(gè)相對(duì)概概念，也也是小戶戶型品牌牌化的重重要措施施，其核核心原則則是配套套的檔次次與產(chǎn)品品檔次呈呈現(xiàn)出相相對(duì)差異異性，配配套的檔檔次應(yīng)稍稍高于產(chǎn)產(chǎn)品與其其相應(yīng)的的價(jià)格檔檔次，實(shí)實(shí)現(xiàn)小戶戶型產(chǎn)品品品牌化化營(yíng)銷

11、的的重要措措施。 由由于較高高的產(chǎn)品品配制會(huì)會(huì)帶來成成本的升升高，相相當(dāng)多的的發(fā)展商商不愿這這樣做，怕帶來來不必要要的價(jià)格格風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)這這種擔(dān)心心顯得有有些多余余，在房房屋附加加值提升升過程中中，配套套產(chǎn)品的的升級(jí)是是一個(gè)相相當(dāng)重要要的途徑徑。由于于配套產(chǎn)產(chǎn)品的檔檔次化，還會(huì)相相應(yīng)提高高產(chǎn)品的的市場(chǎng)形形象，而而良好的的形象，給了產(chǎn)產(chǎn)品高于于市場(chǎng)價(jià)價(jià)格存在在的理由由。 項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品配置置的檔次次性的一一個(gè)重要要方面就就是樓盤盤智能化化系統(tǒng)設(shè)設(shè)施的齊齊備與否否，一般般的諸如如對(duì)講系系統(tǒng)，智智能監(jiān)控控系統(tǒng)是是普通項(xiàng)項(xiàng)目都具具備的，小戶型型項(xiàng)目在在產(chǎn)品配配套檔次次問題上上，應(yīng)針針對(duì)項(xiàng)目目特性，進(jìn)行專專門

12、設(shè)計(jì)計(jì)，使之之不僅與與項(xiàng)目相相匹配，而且具具有適當(dāng)當(dāng)?shù)某扒靶?，而而且具有有鮮明的的個(gè)性。 產(chǎn)產(chǎn)品配套套不僅是是項(xiàng)目智智能化設(shè)設(shè)施的提提高，還還應(yīng)包括括樓盤公公共設(shè)施施的配置置，由于于受項(xiàng)目目體量的的限制，公共配配套中的的會(huì)所的的大部分分功能難難以在項(xiàng)項(xiàng)目中進(jìn)進(jìn)行體現(xiàn)現(xiàn)。但是是入戶大大堂則幾幾乎可以以受到每每個(gè)購(gòu)買買者的欣欣賞，如如果小戶戶型能夠夠在快餐餐方面給給予相當(dāng)當(dāng)?shù)目紤]慮，就更更符合小小戶型業(yè)業(yè)主的居居家要求求。 先進(jìn)進(jìn)與時(shí)尚尚的居住住理念先進(jìn)時(shí)尚尚的居住住理念，是樹立立小戶型型產(chǎn)品形形象與品品牌的又又一重要要方法。賦予小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品先進(jìn)進(jìn)時(shí)尚的的居住理理念是賦賦予小戶戶型產(chǎn)品品以特定

13、定的文化化涵義。 賦予小小戶型先先進(jìn)與時(shí)時(shí)尚的居居住理念念的途徑徑有兩條條，其一一是引用用別的城城市應(yīng)用用過的概概念，比比如SOOLO，SOHHO，STAADIOOU等概概念。另另一個(gè)途途徑是通通過對(duì)生生活的提提煉，與與對(duì)現(xiàn)代代流行趨趨勢(shì)的把把握，進(jìn)進(jìn)行概念念創(chuàng)造。相對(duì)于于引用的的概念，自創(chuàng)的的概念在在營(yíng)銷上上的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性更大大，被接接受的難難度也更更大，但但是如果果對(duì)城市市精神，與城市市文化有有著比較較深刻的的理解，那么自自創(chuàng)的概概念就更更具有生生命力，也極容容易使產(chǎn)產(chǎn)品形成成競(jìng)爭(zhēng)者者難以逾逾越的個(gè)個(gè)性。 先先進(jìn)與時(shí)時(shí)尚的理理念的創(chuàng)創(chuàng)造與引引用，一一定要結(jié)結(jié)合比本本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶群更高高層次

14、的的人們的的行為特特征與思思想相吻吻合。消消費(fèi)心理理學(xué)告訴訴我們，消費(fèi)者者具有向向比自己己更高層層次的消消費(fèi)人群群看齊的的消費(fèi)觀觀念。因因此創(chuàng)造造目標(biāo)客客戶群向向往人群群的居住住理念是是產(chǎn)品概概念一大大原則。 發(fā)展展商的品品牌支撐撐發(fā)展商的的品牌支支撐，對(duì)對(duì)形成小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌營(yíng)銷具具有重要要作用。在運(yùn)用用發(fā)展商商的品牌牌做小戶戶型產(chǎn)品品支撐時(shí)時(shí)，有必必要對(duì)發(fā)發(fā)展商的的品牌進(jìn)進(jìn)行仔細(xì)細(xì)分析。因?yàn)橐灰粋€(gè)比較較有實(shí)力力的發(fā)展展商，其其主打產(chǎn)產(chǎn)品肯定定不是小小戶型，因此不不能直接接構(gòu)成小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌營(yíng)銷的的支撐元元素。 通常，發(fā)展商商是依據(jù)據(jù)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略確定定品牌發(fā)發(fā)展的維維度與品品牌指向向

15、的，因因此發(fā)展展商品牌牌的價(jià)值值觀與審審美觀與與小戶型型產(chǎn)品所所要求的的審美觀觀與價(jià)值值觀是否否吻合，是小戶戶型產(chǎn)品品移植發(fā)發(fā)展商品品牌的重重要因素素。對(duì)發(fā)發(fā)展商品品牌的修修正，就就是要讓讓發(fā)展商商的品牌牌適度包包容小戶戶型產(chǎn)品品的價(jià)值值觀與審審美價(jià)值值。 在在修正發(fā)發(fā)展商品品牌的審審美觀與與價(jià)值觀觀上，必必然遇到到與發(fā)展展商的主主流產(chǎn)品品價(jià)值觀觀相沖突突的問題題。比如如南方集集團(tuán)的“南方花花園，安安居樂園園；南方方花園，康居樂樂園”就與小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品所要要求的價(jià)價(jià)值觀與與審美觀觀格格不不入。怎怎樣處理理這種沖沖突呢，當(dāng)然公公司決策策層不會(huì)會(huì)允許我我們輕易易更改公公司多年年累積的的價(jià)值觀觀與美

16、學(xué)學(xué)基礎(chǔ)，我們唯唯一能做做的就是是增加公公司品牌牌的維度度，使之之包容小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值觀。除非企企業(yè)戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)型，否則我我們將沒沒有機(jī)會(huì)會(huì)舍去發(fā)發(fā)展商原原來的品品牌美學(xué)學(xué)。 產(chǎn)品品的獨(dú)特特性 產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)獨(dú)特性是是個(gè)組合合概念，它由產(chǎn)產(chǎn)品外觀觀造型的的獨(dú)特性性，外立立面顏色色的超前前性與產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體體配套的的與眾不不同性構(gòu)構(gòu)成。 產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)特特性主要要體現(xiàn)在在差異化化上面，簡(jiǎn)單的的說就是是走情理理之中，意料之之外的設(shè)設(shè)計(jì)路線線，比如如知識(shí)層層次越高高的人們們?cè)饺菀滓捉邮軓?fù)復(fù)合色，市場(chǎng)大大多在用用色中，以咖啡啡色，褐褐色等色色彩來對(duì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行個(gè)性性塑造。我們不不妨一試試黑白色色來對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品個(gè)性性塑

17、造，或者其其他與項(xiàng)項(xiàng)目思想想相吻合合的純色色來表達(dá)達(dá)，往往往可以收收到意料料之外的的良好的的效果。在產(chǎn)品品配套方方面上也也是如此此。 但但是這首首先要建建立在消消費(fèi)者對(duì)對(duì)此種獨(dú)獨(dú)特性的的潛意識(shí)識(shí)的喜歡歡之上，如果是是消費(fèi)者者在潛意意識(shí)中存存在著對(duì)對(duì)這種獨(dú)獨(dú)特性的的反感，那么我我們的任任何差異異化策略略注定將將要面臨臨失敗。 現(xiàn)代代感的外外立面設(shè)設(shè)計(jì)與顏顏色配搭搭現(xiàn)代感的的外立面面設(shè)計(jì)與與顏色搭搭配，可可以充分分顯示項(xiàng)項(xiàng)目與眾眾不同的的個(gè)性。這在小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷銷中有著著重要意意義。由由于小戶戶型業(yè)主主普遍是是年輕人人，他們們對(duì)新奇奇的造型型與夸張張?zhí)S的的顏色有有著與生生俱來的的喜愛。 因因

18、此小戶戶型產(chǎn)品品的外立立面設(shè)計(jì)計(jì)與顏色色的運(yùn)用用上，要要有適度度的夸張張與超前前性。造造型上除除了對(duì)中中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的深度挖挖掘外，可以更更多的借借鑒國(guó)外外比較流流行的，新奇的的造型。顏色則則可以借借鑒時(shí)尚尚雜志上上對(duì)顏色色的配搭搭，使小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品外立立面呈現(xiàn)現(xiàn)出感性性化，讓讓小戶型型產(chǎn)品的的時(shí)尚性性得到徹徹底的釋釋放。 產(chǎn)品品的相對(duì)對(duì)稀缺性性如果市場(chǎng)場(chǎng)供過于于求，就就算地段段再好，產(chǎn)品再再有特色色，或者者是產(chǎn)品品的居住住理念如如何先進(jìn)進(jìn)，恐怕怕在營(yíng)銷銷戰(zhàn)中，也難免免不受到到?jīng)_擊。當(dāng)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃時(shí)，我們必必須對(duì)市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品品形態(tài)進(jìn)進(jìn)行深入入的分析析，并對(duì)對(duì)產(chǎn)品供供應(yīng)趨勢(shì)勢(shì)

19、有著準(zhǔn)準(zhǔn)確的判判斷。確確保市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)我們們的產(chǎn)品品出現(xiàn)在在市場(chǎng)時(shí)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)不會(huì)是是供過于于求的狀狀態(tài)。 在在市場(chǎng)供供應(yīng)調(diào)查查與預(yù)測(cè)測(cè)時(shí)，我我們不僅僅要關(guān)注注市場(chǎng)供供應(yīng)的數(shù)數(shù)量，而而且要關(guān)關(guān)注產(chǎn)品品的結(jié)構(gòu)構(gòu)。即便便在同種種結(jié)構(gòu)中中的異質(zhì)質(zhì)性元素素進(jìn)行分分析，在在不能實(shí)實(shí)現(xiàn)整個(gè)個(gè)產(chǎn)品大大類的稀稀缺性時(shí)時(shí)，也要要努力做做到產(chǎn)品品細(xì)分市市場(chǎng)上相相對(duì)稀缺缺性，力力爭(zhēng)做到到細(xì)分市市場(chǎng)上的的無競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)營(yíng)銷。 推出出時(shí)機(jī)的的適宜性性產(chǎn)品推出出時(shí)機(jī)，是地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷中中一個(gè)永永恒的話話題，因因?yàn)樗匾?，幾可以以決定一一個(gè)項(xiàng)目目的生死死成敗。 對(duì)對(duì)小戶型型產(chǎn)品推推出的時(shí)時(shí)機(jī)的討討論主要要有以下下幾個(gè)階階段，一一是在項(xiàng)

20、項(xiàng)目進(jìn)行行到地基基階段時(shí)時(shí)，就通通過對(duì)樣樣板房的的包裝，對(duì)概念念進(jìn)行炒炒作，由由于目前前商品房房銷售管管理?xiàng)l令令的限制制，目前前這種手手段只能能進(jìn)行放放號(hào)、訂訂購(gòu)，因因此將逐逐漸淡出出房產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷領(lǐng)域域；二是是在項(xiàng)目目到可銷銷售階段段，利用用產(chǎn)品未未成現(xiàn)的的模糊性性，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品概念念進(jìn)行炒炒作；三三是當(dāng)產(chǎn)產(chǎn)品完全全成現(xiàn)時(shí)時(shí)，通過過樣板房房與實(shí)體體的充分分展示，結(jié)合對(duì)對(duì)概念的的炒作，進(jìn)行發(fā)發(fā)售。 其其實(shí)無論論運(yùn)用那那種方式式進(jìn)行銷銷售，小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品開盤盤時(shí)的人人氣較之之于其他他產(chǎn)品有有著更重重要的作作用。小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品由于于體量一一般不大大，因此此在營(yíng)銷銷上，講講究一個(gè)個(gè)快與集集中。即即產(chǎn)品銷銷售

21、速度度要快，而銷售售資源要要集中。要有畢畢其功于于一役的的勇氣與與智慧。否則就就有可能能因?yàn)殇N銷售周期期過長(zhǎng)，而使?fàn)I營(yíng)銷費(fèi)用用超支。更至于于有時(shí)會(huì)會(huì)影響到到整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售。 服務(wù)務(wù)的酒店店化與方方便性小戶型產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)務(wù)的人群群決定了了小戶型型產(chǎn)品的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的特殊殊性。與與大型小小區(qū)不同同對(duì)物業(yè)業(yè)管理要要求的安安全，厚厚重，溫溫情不同同的是，小戶型型物業(yè)管管理要求求的是快快捷，方方便，迅迅速。因因此小戶戶型物業(yè)業(yè)管理就就更多的的傾向酒酒店式管管理的方方便與快快捷。小小戶型業(yè)業(yè)主由于于年齡的的結(jié)構(gòu)特特征，決決定了小小戶型業(yè)業(yè)主對(duì)社社會(huì)認(rèn)同同的追求求，更加加體現(xiàn)在在事物的的表層方方面，

22、因因此相對(duì)對(duì)他們而而言，相相對(duì)高層層次的消消費(fèi)特征征，便成成了他們們的追求求目標(biāo)，而高檔檔酒店的的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)，與享受受的檔次次感，增增加了他他們對(duì)酒酒店式管管理的認(rèn)認(rèn)同。3、 裝裝修房營(yíng)營(yíng)銷策略略裝修房營(yíng)營(yíng)銷是小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷銷的一大大出路。相對(duì)于于清水房房的使用用性功能能障礙，裝修房房顯得更更符合小小戶型目目標(biāo)客戶戶群的需需求。在在現(xiàn)階段段，將小小戶型進(jìn)進(jìn)行裝修修房營(yíng)銷銷，不僅僅是為小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷銷尋找一一種出路路，而且且可以為為發(fā)展商商實(shí)現(xiàn)更更多的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益與社會(huì)會(huì)效益。 裝修修檔次與與價(jià)格的的同比關(guān)關(guān)系裝修檔次次與價(jià)格格的同比比關(guān)系是是小戶型型做裝修修房營(yíng)銷銷最重要要的理由由。

23、按照照通常情情況下，人們對(duì)對(duì)裝修房房概念的的理解，產(chǎn)品的的精裝修修已經(jīng)逾逾越了單單純的產(chǎn)產(chǎn)品層次次，裝修修的個(gè)性性化成為為了衡量量一套房房屋的重重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。 消消費(fèi)者對(duì)對(duì)小戶型型產(chǎn)品裝裝修，通通常受使使用者自自身各種種條件的的制約，常常產(chǎn)產(chǎn)生諸多多煩惱。比如裝裝修預(yù)算算的超支支，實(shí)際際效果的的不理想想，找不不到有實(shí)實(shí)力的裝裝修公司司等等，因而通通常消費(fèi)費(fèi)者只好好自己裝裝修，由由于找不不到正規(guī)規(guī)的施工工隊(duì)伍，裝修的的質(zhì)量無無法保證證，而由由于沒有有專業(yè)的的裝修設(shè)設(shè)計(jì)工作作者，裝裝修后效效果不理理想。因因此如何何輕松快快捷的享享受到高高質(zhì)量的的裝修服服務(wù)，實(shí)實(shí)在是小小戶型業(yè)業(yè)主的一一大苦惱惱。綜觀

24、觀我市樓樓市中的的精裝修修房，幾幾乎個(gè)個(gè)個(gè)創(chuàng)造銷銷售奇跡跡，項(xiàng)目目，一經(jīng)經(jīng)面市，銷售便便告一段段落，這這充分體體現(xiàn)了，小戶型型業(yè)主，對(duì)高質(zhì)質(zhì)量裝修修房的渴渴望。 小戶型型裝修房房?jī)r(jià)格隨隨著裝修修檔次提提高，其其附加值值空間也也就越大大。學(xué)林林雅園精精裝修房房?jī)r(jià)格比比清水房房?jī)r(jià)格足足足高出出10000多元元，而不不久前同同地段的的陽光驛驛站的裝裝修房?jī)r(jià)價(jià)格僅比比清水房房?jī)r(jià)格高高出3000元左左右（加加新時(shí)代代印象也也是如此此），通通過對(duì)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的裝裝修層次次的定位位，可以以對(duì)小戶戶型產(chǎn)品品進(jìn)行第第二次定定位，以以彌補(bǔ)產(chǎn)產(chǎn)品第一一次定位位上存在在的諸多多缺陷。 在在以上的的論述中中，我們們旨在說說明裝修修的檔次次提高，并不會(huì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求產(chǎn)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)構(gòu)性影響響，而且且會(huì)提升升小戶型型產(chǎn)品的的定位，從而提提高小戶戶型產(chǎn)品品的售價(jià)價(jià)，提高高小戶型型產(chǎn)品的的價(jià)值。 裝修修房對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格弱化通常情況況下，小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的造造價(jià)會(huì)高高出大戶戶型產(chǎn)品品。且小小戶型公公攤較大大，責(zé)成成套內(nèi)面面積銷售售時(shí)，單單價(jià)就顯顯得比大大戶型產(chǎn)產(chǎn)品高出出很多。而價(jià)格格，又是是小戶型型產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷中，一個(gè)關(guān)關(guān)鍵性敏敏感因素素。因此此如何弱弱化小戶戶型產(chǎn)品品單價(jià)，成了小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷