聯(lián)泰地產(chǎn)紅樹名灣項目營銷策略案

1、Market Report2007 / 04/ 07聯(lián)泰地產(chǎn) 紅樹名灣工程營銷戰(zhàn)略報告紅樹灣0.6容積率9萬建面208套戶均229 +77地下10萬元/3000萬元/套起豪宅的價錢傳奇2單價10萬價錢傳奇深圳近年別墅價錢走勢在本工程之前，整體均價10萬元/平米的樓盤從未出現(xiàn)，截止2007年2月，深圳工程整體均價最高的為華僑城東方花園的55000元/平米。20012004年，羅湖、福田、南山區(qū)價錢根本處在1.5-2萬區(qū)間內(nèi)；鹽田在1-1.3萬區(qū)間內(nèi)；龍崗、寶安在6000-7000元區(qū)間。2005年關(guān)內(nèi)別墅均價曾經(jīng)接近2萬。2006年關(guān)內(nèi)主要別墅工程均價突破3萬。2007年別墅均價金子塔頂端工程香

2、蜜湖1號和華僑城東方花園估計報價50000和66000一次重估，對別墅價值的重新認識在深圳，均價10萬是對市場原有價錢體系的完全突破。它是：一次革命，一次產(chǎn)品質(zhì)量的革命一次暴亂，市場營銷影響力的暴亂一個標桿，樓盤綜合素質(zhì)的全國性標桿3總價2200萬價錢傳奇深圳近年別墅價錢走勢2200萬一套的別墅在深圳市場曾經(jīng)不新穎，華僑城、香蜜湖、觀瀾湖的獨棟別墅已普遍在2000萬以上，甚至高層頂層大戶型都有少數(shù)突破2000萬一套。目前深圳樓市中已有大量TOWNHOUSE售出1500萬以上的高價雙拼別墅售價更是驚人，2000萬以上一套非常普遍。而獨棟別墅售價那么普遍在3000萬元以上，觀瀾湖的一棟別墅樓王甚至

3、賣出了1.0098億元的天價！20瓶百年法國頂級紅酒，400瓶法國路易十三布萊克珀爾cognac 從奢侈品消費的角度來看，2200萬人民幣是一個非常普通的數(shù)字。它只等于：半架“首相一號私人飛機一艘100尺的奢華游艇2輛頂級賓利，3輛頂級法拉力跑車兩幅張曉剛的中國當代藝術(shù)畫 42200萬的價值體系價錢傳奇我們值不值2200萬？價錢是價值的表現(xiàn)，從紅樹名灣現(xiàn)有的資料來看，紅樹名灣暫時還不值3000萬。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士核算，豪宅運用最頂級的配置后本錢應(yīng)該仍不到3萬/平米，紅樹名灣的實踐本錢應(yīng)該不超越1000萬/套。從目前深圳客戶對豪宅利潤率接受程度來看1500萬是可接受的范圍。其他部分看產(chǎn)品實踐呈現(xiàn)出的

4、效果而定。百思勤/成全共同研討以為，住宅豪宅的價值主要由4個方面組成。5報告構(gòu)造價錢傳奇均價10萬 & 總價2200萬豪宅市場研究項目本身研究億萬級客戶研究項目核心價值營銷策略品牌打造6豪宅市場探源北京深圳第一章7豪宅市場探源深圳豪宅市場研討上海豪宅的新趨勢北京豪宅的新趨勢近年別墅市場研討06年深圳豪宅市場研討深圳豪宅市場總結(jié)07年深圳豪宅推盤量近年別墅市場研討近年別墅市場研討豪宅新趨勢典型案例近年別墅市場研討豪宅新趨勢典型案例競爭對手研討8典型案例1/4湯臣一品上海市場9典型案例2/4世茂佘山莊園上海市場10上海豪宅市場研討上海豪宅市場趨勢文化傳家新世家族徽族訓(xùn)族規(guī)族譜軟性硬性配套建筑安防系

5、統(tǒng)祠 堂密 室上海市場精品資料網(wǎng)cnshu11北京典型案例1/4首府北京市場12北京典型案例2/4榮尊堡北京市場精品資料網(wǎng)cnshu13北京豪宅市場研討北京豪宅市場趨勢北京市場14上海北京豪宅總結(jié)豪宅新趨勢15歷年別墅推售量研討近年別墅供應(yīng)量在添加從左上表可以看出2004年以來深圳別墅市場出現(xiàn)供應(yīng)量大量上市。從下表可以看出，04年以前別墅市場供需穩(wěn)定且平淡，05年后別墅市場出現(xiàn)供需兩旺跡象。深圳豪宅市場研討2001年來別墅銷售統(tǒng)計2001-2004年2005年2006年預(yù)售面積45.703434.62銷售面積35.7715.9928.13預(yù)售套數(shù)158313531112銷售套數(shù)13547259

6、03銷售率（套數(shù)）85.5%53.6%81.2%年份羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)深圳市19922.692.6919932.622.6219940.725.796.5119951.026.093.7110.8219961.662.611.185.4519971.4811.7513.2319980.90.780.171.283.1319992.360.572.9320001.5420010.732.050.762.976.5120020.441.425.781.168.820032.92.912.653.91.513.8720043.343.196.363.6316.522005約3420

7、06約35從歷年別墅供求情況來看，深圳別墅市場正處于高速成熟期。精品資料網(wǎng)cnshu16歷年別墅價錢研討近年別墅價錢在飛躍深圳豪宅市場研討2000年以前曾零星出現(xiàn)過均價20000以上別墅工程；2004年來，20000以上均價工程曾經(jīng)逐漸成為別墅市場的主流。從歷年價錢來看，04年后豪宅級別墅曾經(jīng)為市場所接受。年份1992-1996年1997年1998年1999年2000年2001-2003年2004年2005年2006年均價過兩萬項目個數(shù)010110424兩萬以上項目均價田園居24000銀谷別墅22000半山海景別墅20000十七英里21000，天琴灣20000，觀瀾高爾夫大宅28000，西麗山

8、莊20000波托菲諾別墅50000，星河丹堤32000波托菲諾天鵝堡3期35000，僑城東方花園66000，圣莫麗斯28000，尖崗山項目3600017歷年別墅工程研討近年別墅工程數(shù)量在添加深圳豪宅市場研討深圳早期92年00年別墅工程主要集中在銀湖、大南山、大鵬灣地域；開發(fā)體量有限。深圳中期0104年別墅工程重要集中在沙頭角和大華僑城片區(qū)，整體工程數(shù)量開場集中開發(fā)；近兩年深圳別墅主要集中在香蜜湖、大小梅沙、龍華觀瀾、橫崗、西鄉(xiāng)、西麗等片區(qū)，分布廣開發(fā)量大。從歷年別墅工程投資開發(fā)數(shù)量來看，深圳別墅市場曾經(jīng)具有極大的投資規(guī)模。精品資料網(wǎng)cnshu18歷年別墅工程研討產(chǎn)品仍以規(guī)范化消費為主深圳豪宅市

9、場研討目前深圳市已出現(xiàn)別墅工程近70個，其中只需天琴灣等個別工程在單體別墅打造上思索非規(guī)范化消費。深圳別墅在工程整體產(chǎn)品研討上投入極大也產(chǎn)生了很多特征產(chǎn)品，如第五園等；但都在工程中實行批量消費，缺乏頂級奢侈品的稀缺和個性化元素。規(guī)范化批量消費是深圳別墅市場的普遍景象。配深圳規(guī)范化消費別墅圖19歷年別墅工程研討價值打造上部分盤有特征深圳豪宅市場研討華僑城的綜合旅游地產(chǎn)開發(fā)；萬科第五園對中國文化價值的把握；觀瀾高爾夫大宅對高爾夫價值的把握和運用價值營造方面深圳部分樓盤走在全國前列配華僑城等圖精品資料網(wǎng)cnshu2006年豪宅價錢統(tǒng)計最新豪宅價錢情況深圳豪宅市場研討深圳頂端豪宅工程均價根本整體突破3

10、0000元/平米，頂端別墅均價已突破均價60000元/平米；觀瀾湖及華僑城有個別別墅價錢在10萬以上或接近10萬，是個體行為不是工程整體行為，但曾經(jīng)為單價10萬/平米進展了市場探底；只需別墅質(zhì)素足夠高，10萬以上均價的別墅在深圳已有成交。深圳頂端豪宅均價（元/平米）波托菲諾55000香密湖一號50000中信紅樹灣28000京基御景東方3500045000紅樹西岸38000僑城東方花園66000香密湖一號50000星河丹堤38000天琴灣20000圣莫麗斯28000觀瀾湖高爾夫別墅3500006年樓市價錢漲幅空前，但未有工程整體均價到達10萬。從最近在售一手樓及三級市場銷售及報盤價錢來看，頂級產(chǎn)

11、品的整體均價在6萬左右，間隔10萬仍有一定間隔。21深圳豪宅近期銷售研討最新豪宅銷售情況深圳豪宅市場研討物業(yè)類型項目名推盤量銷售量實現(xiàn)價格剩余情況銷售率別墅星河丹堤一期20420238885299%城市山谷3期174174175000100%萬科城二期棕櫚灣別墅4535200001078%圣莫麗斯214214228000100%中央悅城253192100006176%觀瀾湖高爾夫別墅888135000792%觀瀾湖長堤222222800萬/套0100%平面豪宅香蜜湖1號華府318240300007875%城市山谷3期復(fù)式103103105000100%中信紅樹灣2、3期120011772800

12、02398%御景東方939939170000100%淘金山1期837837122500100%卓越淺水灣312269190004386%鴻景翠峰4473301250011774%東方尊峪11506591070049157%17英里324311461841396%萬科金域藍灣3期431400200003193%香蜜湖翰城519519110000100%湖心島236236128560100%從右表可以看出，在均價5萬以內(nèi)的豪宅銷售率與價錢并無明顯的關(guān)系，闡明：1、價錢不是妨礙深圳豪宅銷售速度的主要要素；2、深圳豪宅市場曾經(jīng)接受了豪宅均價可以突破5萬的價值認知。22豪宅市場研討總結(jié)深圳豪宅市場研討T

13、rendsA/從歷年別墅供需及價錢情況看，深圳豪宅級別墅市場曾經(jīng)初具規(guī)模B/從06年銷售統(tǒng)計看，深圳別墅工程均價66000已可被市場接受，已有個別案例均價突破10萬。C/市場存在部分質(zhì)素很好的工程，但工程數(shù)量有限D(zhuǎn)/市場存在部分質(zhì)素很好的工程，但它們?nèi)杂泻芏嗳狈oit有市場根底有開展空間精品資料網(wǎng)cnshu2307年豪宅推售量07年豪宅可售面積深圳豪宅市場研討06年深圳豪宅存量在100套左右，其中均價20000以上約150套左右。07年新推均價20000以上豪宅約5616套。區(qū)域羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計均價2萬以上住宅套數(shù)6561358151973400161056162407年主要在售

14、豪宅工程深圳豪宅市場研討注：紫色方框為將售及在施工/規(guī)劃工程，紅色方框為在售工程。精品資料網(wǎng)cnshu25競爭對手研討鎖定競爭對手深圳豪宅市場研討交匯處為本工程最主要的競爭對手，確定工程一級競爭對手為：東方花園、純水岸、紅樹西岸、紅樹灣、御景東方、淘金山二級競爭對手為：觀瀾湖高爾夫、東部華僑城、天琴灣、曦城競爭對手鎖定紅樹西岸、紅樹灣、御景東方、星河丹堤、東方花園、純水岸4期、星河丹堤、淘金山東部華僑城、天琴灣、曦城、觀瀾高爾夫、聯(lián)泰梅沙灣價錢軸競爭清點均價3萬以上或接近3萬東方尊邸時間軸競爭清點與本案同時期銷售區(qū)域軸競爭清點紅樹灣附近城市中心第一居所淺水灣、香蜜湖一號、蝴蝶谷、 蘭溪谷鴻景翠

15、峰、鳳凰谷、東海岸、月亮灣、蝴蝶谷、大 疆無界、 大山地26競爭對手根本情況表深圳豪宅市場研討項目名區(qū)域推盤量戶型面積（m）預(yù)計售價（萬元 m） 銷售時間物業(yè)形態(tài)東方花園南山27套270-5306600007-2聯(lián)排、疊拼、獨棟純水岸4期南山194套 200-325/368-41250000/7000007-5小高層、多層紅樹西岸南山約300套140-3603800007-3高層中信紅樹灣4期南山約400套160-2603500007-10高層御景東方南山70套260-3204000007-5高層、聯(lián)排蘭溪谷2期南山537套170-4205000007-4高層淘金山2、3期羅湖1000多套18

16、0-2002200007-5高層、部分？別墅觀瀾高爾夫?qū)毎?50套450-8003500007-5雙拼天琴灣3期鹽田78套100？-10008000007-6獨棟別墅曦城寶安100套212-902?未定07-12獨棟、聯(lián)排、雙拼東部華僑城鹽田22套未定10000007-9獨棟別墅27重點競爭對手1/4東方花園深圳豪宅市場研討物業(yè)類別： 別墅占地面積： 18705平方米建筑面積： 9780平方米容積率：0.5裝修情況： 毛坯 建筑類別： 獨棟、雙拼、疊拼 物業(yè)地址： 南山深南大道華僑城段世界之窗東側(cè) 開 發(fā) 商： 華僑城房地產(chǎn)工程分為兩個區(qū)域：M3區(qū)8套400平米左右低密度單位，占地6340平米

17、，建面12365平米；P1區(qū)19套270-530平米獨棟、雙拼、疊加，占地3280平米，建面6490平米；車位數(shù)38個；簡約主義建筑風格；入市時間：2007年初最低價：40000元/平方米均價：66000元/平方米 最高價：80000元/平方米 總 戶 數(shù)： 27 依托于華僑城的品牌效應(yīng)和工程毗鄰兩座大型主題公園，自然和交通條件優(yōu)勢，該工程價錢曾經(jīng)到達80000元/平方米；目前該工程是本工程最強大的競爭對手，客戶比較的關(guān)鍵樓盤，但由于該工程數(shù)量有限，精品資料網(wǎng)cnshu28重點競爭對手2/4觀瀾高爾夫深圳豪宅市場研討工程位置： 觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道開發(fā)商：觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā) 工程概略：露斯達區(qū)44棟

18、、納斯比區(qū)(28棟)、蔓菲亞區(qū)16棟共占地150000平米左右，建面65000平米左右， 獨立 別墅 88 棟。全亞洲最大網(wǎng)球設(shè)備,全國獨一球場中央五星級酒店,中 國首個大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院 。觀瀾湖高爾夫大宅漢士達區(qū) 均價：35000元/每平米2006年觀瀾湖高爾夫大宅納斯比區(qū)均價：26500元/每平米2004年容積率：0.45觀瀾湖高爾夫大宅蔓菲亞區(qū)均價：29600元 /每平米2004年容積率：0.37觀瀾湖高爾夫大宅麗維康區(qū)均價26500元/每平米，最高價70000元/每平米賣點稀缺自然景觀 180洞的觀瀾胡高爾夫球場，坐擁12平方公里的高爾夫片區(qū)；穿過五個湖泊，七個公園 運用區(qū)別：生活

19、+商務(wù) 別墅文化：城市+郊區(qū) 29重點競爭對手3/4東部華僑城一期深圳豪宅市場研討東部華僑城的別墅分布在整個區(qū)域的南部，有四個地塊，總建筑面積12.8萬平方米。一期開發(fā)占地14.1萬平米，一期包括兩個部分，一部分是新加坡設(shè)計師設(shè)計的21棟別墅，總面積8210平方米，容積率0.08，戶型面積228568平方米，另外一部分是5棟別墅，由Richard Meier先生設(shè)計。 物業(yè)類型：別墅建筑類型：多層、聯(lián)排物業(yè)地址：鹽田區(qū)三洲田開發(fā)商：華僑城地產(chǎn)設(shè)計單位：SCDA、嚴迅奇、Richard Meier 占地面積：141000平米建筑面積：11280平米容積率：0.08運用年限：70年名義均價：估計1

20、0萬戶數(shù)：26套精品資料網(wǎng)cnshu30重點競爭對手4/4天琴灣深圳豪宅市場研討物業(yè)類別: 別墅 建筑類別: 多層 物業(yè)地址: 鹽田區(qū)鹽壩高速及鹽梅路之間開發(fā)商: 深圳富春東方集團 宗 地 號：J402-0045宗地面積：34265.8運用年限：70占地面積：29.8萬平方米建筑面積：3.87萬平方米容積率: 0.13綠化率: 87% 開盤時間: 2004-4-18 入住時間: 2004-8-1 物業(yè)管理費: 6.80元/平方米月均價：20000元/平方米2004年；80000元/平方米2007年工程分三期開發(fā)。一、二期為11棟低層、聯(lián)體退臺式高檔度假公寓和奢華會所。 占地面積：4.6萬平方米

21、 建筑面積：1.34萬平方米 公寓分A、B、C、D多種戶型，總共69戶，戶戶觀海大露臺。三期為頂端奢華單體別墅。? 占地面積：25.2萬平方米 建筑面積：2.53萬平方米 主力戶型：戶型面積400、580、750和1000平方米不等 套數(shù)：48套 建筑風格以現(xiàn)代為主，建成后，將成為深圳極具代表性的頂端單體別墅群落。31第二章均價10萬 & 總價2200萬豪宅市場研究項目本身研究億萬級客戶研究工程中心價值營銷戰(zhàn)略品牌打造精品資料網(wǎng)cnshu32深度發(fā)掘工程價值工程價值構(gòu)成近年別墅市場研討待補充價值已認知價值工程價值分析區(qū)域價值工程本身價值33工程現(xiàn)有價值工程價值發(fā)掘純別墅工程質(zhì)量0.619的市內(nèi)

22、低容積率雙拼別墅產(chǎn)品開發(fā)商高端別墅品牌區(qū)域價值曾經(jīng)呈現(xiàn)工程本身價值亟待發(fā)掘三面公園一面向海的至尊景觀頂級居住區(qū)質(zhì)量深圳價錢標桿區(qū)域籠統(tǒng)通達的快速路及軌道交通城市中心生活配套深圳最中心的城市人文資源現(xiàn)有價值構(gòu)成:華僑城/紅樹灣+工程本身價值精品資料網(wǎng)cnshu34紅樹名灣工程價值構(gòu)成市場認知價值根據(jù)本工程所在區(qū)域目前別墅銷售均價判別，本工程的市場認知認可價錢在6萬元/平米左右。工程價值發(fā)掘紅樹灣片區(qū)平面豪宅價錢普遍突破3萬元/平米；御景東方(未成規(guī)模的)聯(lián)排別墅價錢在45000元/平米；僑城東方花園別墅估計報價在66000元/平米；在三級市場上本工程所在區(qū)域周邊的別墅成交價錢普遍在5萬元/平米以

23、上。本項目周邊高端豪宅均價（元/平米）波托菲諾純水岸4期55000香蜜湖一號50000中信紅樹灣28000京基御景東方35000-45000紅樹西岸38000僑城東方花園6600035紅樹名灣工程價值構(gòu)成工程待補充價值工程價值發(fā)掘均價10萬 & 戶均總價2200萬待補充價值4萬產(chǎn)品提升服務(wù)提升營銷實現(xiàn)市場已認知價值6萬36第三章均價10萬 &戶均 總價2200萬豪宅市場研究項目本身研究億萬級客戶研究項目核心價值營銷策略品牌打造精品資料網(wǎng)cnshu37豪宅客戶新視野目的客戶分類近年別墅市場研討目的客戶的潛在需求近年別墅市場研討傳統(tǒng)積累型家族中心本地財富飚升型新貴行業(yè)頂峰期的領(lǐng)軍人有深港業(yè)務(wù)的區(qū)域

24、巨富有深圳偏好的藝術(shù)名流占有欲專屬性生活質(zhì)量國際化投資有離境需求的灰色人物38家族中心豪宅客戶新視野傳統(tǒng)積累型的家族中心第一批富起來的人；他們的財富積累大都跟本人的家庭背景有一定的聯(lián)絡(luò)；他們富有著濃重的家族觀念，希望家族可以傳世；他們曾經(jīng)在深圳早期的富人區(qū)擁有了第一居所，并有多處第二、第三居所。主要構(gòu)成：大部分傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)的企業(yè)主。深圳早期經(jīng)過長期資本積累而富有起來的群體；他們大都有一定的家庭聚居情結(jié)。他們迫切希望改換本人現(xiàn)有的第一居所。39新家族體代表1/2豪宅客戶新視野曾鳴年齡：42歲籍貫：客家人身份：深圳恒大物業(yè)董事長財富背景：證券起家資產(chǎn)情況：曾在大連投資開發(fā)金座廣場15億，具備本工程

25、購買才干?，F(xiàn)有居住條件：楊梅山莊小檔案：為安排父母與本人一同住，曾遍訪深圳頂級別墅未果，并再三思索觀瀾湖高爾夫大宅，終因不是理想的第一居所而未購買。他們家庭構(gòu)造大，早期別墅已不能很好地滿足他們的居住空間需求，同類客戶有深圳客家老板。能夠選擇本工程的理由：家族擴展需求生活便利提高居住質(zhì)量能夠不選擇本工程的理由：生活圈子居住習慣40新家族體代表2/2豪宅客戶新視野薛光林年齡：39歲籍貫：南京人身份：深圳光聚集團總裁公司位置：車公廟招行大廈財富背景：石油倉儲起家資產(chǎn)情況：20億身家，一輛賓利、三輛飛馳、2輛寶馬及近10臺其他私家車，幾十處房產(chǎn)?，F(xiàn)有居住條件：銀湖山莊他們是深圳較早一批富有起來的外省人

26、，早期別墅已不能很好地滿足他們的第一居所需求，同類客戶有傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)企業(yè)主。能夠選擇本工程的理由：交通生活便利提高居住質(zhì)量能夠不選擇本工程的理由：配套資源生活圈子精品資料網(wǎng)cnshu41豪宅客戶新視野行業(yè)領(lǐng)軍人熱點行業(yè)的領(lǐng)軍人他們大都靠本人的打拼在行業(yè)內(nèi)獲得領(lǐng)軍人位置，有本人獨有的技術(shù)和才干；主要商務(wù)活動在深圳；時間、商務(wù)和事業(yè)成為他們的重心，第一居所的區(qū)位是他們看中的要素；同時他們需求有檔次的私人居所提供商務(wù)接待功能。主要構(gòu)成：IT、律師等正處于行業(yè)顛峰期的行業(yè)的領(lǐng)軍人。商務(wù)應(yīng)付的方便是他們需求的居所功能的重要方向，急需改換居所以彰顯本身價值。42豪宅客戶新視野領(lǐng)軍人代表馬化騰年齡：37歲籍

27、貫：廣東潮汕人學(xué)歷；本科身份：騰訊開創(chuàng)人公司位置：科技園財富背景：98年創(chuàng)建騰訊起家資產(chǎn)情況：估計資產(chǎn)20億；能夠選擇本工程的理由：交通中心區(qū)位商務(wù)接待能夠不選擇本工程的理由：資金有更好的流向43豪宅客戶新視野財富新貴本地財富飆升新貴他們主要業(yè)務(wù)在深圳及珠三角其他城市；在短時間內(nèi)財富快速飚升；財富積累帶有一定的投機和運氣成分財富飚升途徑：證券投資、房地產(chǎn)投資、股權(quán)套現(xiàn)等。精品資料網(wǎng)cnshu44豪宅客戶新視野財富新貴代表1/2單大偉年齡：36歲籍貫：山東文化程度：高中身份：優(yōu)博展覽集團董事長中國住交會品牌持有人、中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理財富背景：迪拜某展覽集團收買50%的優(yōu)博股份身家：約1億人民幣現(xiàn)

28、家庭居住地：深圳中旅國際公館主要活動城市：北京、深圳、上海由于其原有居所已無法滿足其生活質(zhì)量需求及身份意味，并無法滿足商務(wù)需求，故急需居所更新?lián)Q代。他們有投資的目光及愿望，看重工程的投資增值價值。45豪宅客戶新視野財富新貴代表2/2王德源年齡：39歲籍貫：山西文化程度：本科身份：深圳梅江南投資公司總經(jīng)理、尚美佳機構(gòu)董事長財富背景：與國營企業(yè)協(xié)作進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，06、07年牛市的收獲者，房地產(chǎn)投資；身家：約1億物業(yè)擁有情況：萬科17英里、純水岸、僑福大廈寫字樓?，F(xiàn)家庭居住地：深圳波托菲諾純水岸多層主要活動城市：深圳、香港46豪宅客戶新視野區(qū)域巨富有深港需求的區(qū)域巨富外地域域具有極大影響力的財

29、富巨頭；與深圳或香港有親密的業(yè)務(wù)往來；在深圳有本人的社交圈；主要構(gòu)成：各地財富巨頭。商務(wù)接待，身份意味的需求在深圳最好的樓盤有房子。精品資料網(wǎng)cnshu47豪宅客戶新視野區(qū)域巨富代表李俊年齡：32歲籍貫：昆明人學(xué)歷：初中身份：云南俊發(fā)集團董事長財富背景：父母支持資產(chǎn)情況：公司年銷售額約20億，排在云南民營企業(yè)前三甲深圳房產(chǎn)：曾以600萬在深圳紅樹西岸購房。滿足深港商務(wù)需求及個人感情生活需求；山西煤老板同屬于這類人。48豪宅客戶新視野區(qū)域巨富代表曾勝利年齡：40歲籍貫：惠州學(xué)歷：初中身份：惠東沙灣碼頭公司董事長、深圳天寶礦業(yè)董事長、深圳企業(yè)結(jié)合會副會長財富背景：實業(yè)起家、海外貿(mào)易資產(chǎn)情況：5個億

30、深圳房產(chǎn)：紅樹西岸個人喜好：雪茄主要活動范圍：惠州、深圳滿足深圳商務(wù)需求及個人感情生活需求。49豪宅客戶新視野區(qū)域巨富代表陳振群年齡：40歲籍貫：江蘇學(xué)歷：本科身份：香湘海集團董事長財富背景：海南城建起家，獲得香港鄭裕彤支持進展國內(nèi)業(yè)務(wù)拓展，06、07年牛市投機收益；資產(chǎn)情況：約3億元現(xiàn)居住地：海口國賓館別墅區(qū)滿足深港商務(wù)接待及高爾夫需求及個人感情生活需求。精品資料網(wǎng)cnshu50豪宅客戶新視野藝術(shù)名流有深圳偏好的藝術(shù)界名人由于市場及個人需求，部分其他地域的文化及藝術(shù)界名人與深圳有著較多往來如商務(wù)往來、家人喜好等，故須在深圳擁有居所以方便商務(wù)往來及家人需求。隨著城市綜合實力的不斷提升和居住環(huán)境

31、的日益穩(wěn)定，影視、文體明星及文化名人、精英紛至沓來，深圳曾經(jīng)成為繼北京、上海、廣州以后大陸的第四大明星、名人購房重地。方便開辟珠三角的業(yè)務(wù)。51豪宅客戶新視野藝術(shù)名流代表生于1960年，上海人，畢業(yè)于同濟大學(xué)建筑系，職業(yè)藝術(shù)家，雕塑家，1987年移居法國，為我國城市現(xiàn)代雕塑的代表，現(xiàn)居北京，在深圳有大量業(yè)務(wù)往來。米丘深圳是他的業(yè)務(wù)開展重心，個人感情生活需求。精品資料網(wǎng)cnshu52豪宅客戶新視野藝術(shù)名流代表年齡：40歲籍貫：河北學(xué)歷：本科身份：鳳凰衛(wèi)視著名主持人財富背景：鳳凰股票、走穴、物業(yè)投資；資產(chǎn)情況：約1億深圳物業(yè)：香榭里等主要活動地點：香港、深圳、北京竇文濤深圳是他任務(wù)和生活的重要地帶

32、。53豪宅客戶新視野藝術(shù)名流代表曾志偉深港兩地媒體互動的任務(wù)需求，高爾夫需求。年齡：40歲籍貫：河北學(xué)歷：本科身份：鳳凰衛(wèi)視著名主持人財富背景：鳳凰股票、走穴、物業(yè)投資；資產(chǎn)情況：約1億深圳物業(yè)：香榭里等主要活動地點：香港、深圳、北京個人喜好：高爾夫精品資料網(wǎng)cnshu54豪宅客戶新視野高級公務(wù)員書記、市長、區(qū)長、局長、處長、鎮(zhèn)長等需求珠三角高級公務(wù)員55豪宅客戶新視野目的客戶分類總 結(jié)希望改換第一居所有過勝利的投資閱歷身家上億在售及將售豪宅工程的購買者以及原富人區(qū)的業(yè)主一.以急需改換第一居所的客戶為主；二.客戶身價上億，故應(yīng)更注重產(chǎn)品附加值質(zhì)量、收藏性等等；三.客戶群體為豪宅購買者及原富人區(qū)

33、居住者類別的小眾。精品資料網(wǎng)cnshu56豪宅客戶新視野目的客戶的潛在需求占有欲文字57豪宅客戶新視野目的客戶的潛在需求生活質(zhì)量58豪宅客戶新視野目的客戶的潛在需求國際化精品資料網(wǎng)cnshu59豪宅客戶新視野目的客戶的潛在需求投資中國當代藝術(shù)目前，在蘇富比拍賣會上，亞洲藝術(shù)正在成為人們關(guān)注的焦點，而其中最受人追捧也是最有升值潛力的就是中國當代藝術(shù)。隨著人們生活質(zhì)量的提高，藝術(shù)品的收藏越來越遭到人們注重，它在人們?nèi)蝿?wù)及生活中的作用已不可忽視60豪宅客戶新視野總 結(jié)目的客戶的潛在需求61中心區(qū)域、全國標桿、具有奢侈品組合價值和藝術(shù)收藏價值的第一居所百&成經(jīng)過對豪宅市場、工程本身及高端客戶的研討，本工程現(xiàn)有的中心價值：精品資料網(wǎng)cnshu62第四章均價10萬 & 總價2200萬豪宅市場研究項目本身研究億萬級客戶研究項目現(xiàn)有價值營銷策略品牌打造63聯(lián)泰別墅營銷深圳記憶走廊永利式享用型產(chǎn)品提升勞