中國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸及對策分析研究 工商管理專業(yè)

1、中國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸及對策摘要：物業(yè)管理是我國新型的一個行業(yè)，其成長伴隨著改革開放進程。隨著我國社會發(fā)展，物業(yè)管理進入到了一個新的發(fā)展階段。中國物業(yè)管理發(fā)展時間短，存在很多問題。物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)，物業(yè)管理體系及制度不完善，這些問題影響了我國物業(yè)管理發(fā)展。本文從國內(nèi)外物業(yè)管理發(fā)展狀況，分析了我國物業(yè)管理問題存在的原因，針對這種情況，本文從理論和實踐兩個方面，提出了完善管理理論和規(guī)范管理體系的對策，為我國物業(yè)管理發(fā)展提供了一些可供參考的意見和建議。關(guān)鍵詞：中國 物業(yè)管理 瓶頸 對策前言隨著我國城鎮(zhèn)化進程推進，我國物業(yè)管理發(fā)展進入到一個嶄新的階段。由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中

2、遭遇了很多問題，比如說物業(yè)收費機制不完善，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)矛盾，物業(yè)管理存在的問題并不是單一的實踐問題。在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，物業(yè)管理理論和實踐都存在較大差距，因此造成了我國物業(yè)管理面臨著諸多發(fā)展困境，分析我國當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中存在問題，從國外物業(yè)管理理論和實踐中吸取有利經(jīng)驗，針對我國物業(yè)管理存在的問題，提出相關(guān)對策，對于推動我國物業(yè)管理發(fā)展是大有好處的，開展中國物業(yè)管理發(fā)展研究是有利于百姓福祉的。一、文獻綜述（一）研究背景物業(yè)管理行業(yè)是隨著我國改革開放進程而出現(xiàn)的。1981年我國第一家物業(yè)管理公司正式成立。發(fā)展到今天，我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被世人所熟知。隨著我國城鎮(zhèn)化進程推

3、進，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊。物業(yè)管理行業(yè)能夠?qū)ξ覈鐣町a(chǎn)生多方面的影響，一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠吸收大量的就業(yè)人員，緩解我國就業(yè)壓力，另一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)主居家需要。因此探究物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，對于我國居民生活質(zhì)量提升是大有裨益的。（二）研究意義和實踐價值本文通過分析我國物業(yè)管理行業(yè)所面臨的發(fā)展瓶頸，指出造成我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展困境的原因，分析具體原因，找到我國物業(yè)管理發(fā)展的新思路，推動我國物業(yè)管理呈現(xiàn)出規(guī)范化、科學(xué)化管理發(fā)展模式。隨著我國改革開放進程不斷加快，隨之而來的城鎮(zhèn)化進程不斷推進，商品房小區(qū)的物業(yè)管理工作顯得尤為重要。在很多地區(qū)，由于物業(yè)管

4、理工作存在疏漏，激發(fā)了群眾與物業(yè)管理部門的矛盾，甚至有可能從一般事件上升到群體事件，對構(gòu)建我國和諧社會造成了不利影響。因此實現(xiàn)我國物業(yè)管理良性發(fā)展，對于推動我國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升大有裨益，同時也有助于我國和諧社會的構(gòu)建。（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)是隨著我國改革開放進程而出現(xiàn)的。1981年我國第一家物業(yè)管理公司正式成立。發(fā)展到今天，我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被世人所熟知。隨著我國城鎮(zhèn)化進程推進，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊。物業(yè)管理行業(yè)能夠?qū)ξ覈鐣町a(chǎn)生多方面的影響，一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠吸收大量的就業(yè)人員，緩解我國就業(yè)壓力，另一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)主居家需要。因此探

5、究物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，對于我國居民生活質(zhì)量提升是大有裨益的。當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)存在諸多問題，這些問題嚴重制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，成為了我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。低水平的服務(wù)質(zhì)量、不合理的物業(yè)收費機制等等問題，影響了物業(yè)公司正常運作，同時也影響了居民的生活質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)是我國新興的一個行業(yè)，國內(nèi)研究學(xué)者對我國物業(yè)管理研究著作不多。縱觀我國物業(yè)管理著作，主要從更新服務(wù)理念、更新管理體制等方面指出了我國物業(yè)管理未來發(fā)展方向。甄文海在淺談新世紀中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢從三個方面，規(guī)劃了我國物業(yè)管理發(fā)展方向，其一，樹立以人為本的服務(wù)理念，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)為居民提供人性化服務(wù)；其二，物業(yè)管理公司

6、應(yīng)當(dāng)采用專業(yè)化的管理方式；其三，物業(yè)管理公司要立足于品牌化經(jīng)營方式，來實現(xiàn)物業(yè)管理公司連鎖模式。甄文海對于我國物業(yè)管理方式更新，主要從物業(yè)公司今后工作思路角度予以規(guī)劃，具有一定可操作性。詹天成在淺談中國物業(yè)管理發(fā)展的偏差一文中，一針見血地指出了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的若干個問題，第一，業(yè)主和物業(yè)管理公司地位不平等；第二，建筑商與物業(yè)管理公司責(zé)任不明確；第三，物業(yè)內(nèi)部管理方式存在疏漏。這些問題可以統(tǒng)一歸結(jié)為物業(yè)管理公司與業(yè)主、建筑商三方之間的關(guān)系。實際上，這三方權(quán)利和義務(wù)分布不明確，是物業(yè)管理工作中出現(xiàn)矛盾的主要原因。郭俊伯在談物業(yè)管理的發(fā)展及對策分析文章中，指出了物業(yè)管理所面臨的問題，這些問題

7、是比較細致的，主要包括物業(yè)管理公司企業(yè)自身素質(zhì)、從業(yè)人員素質(zhì)、物業(yè)管理公司企業(yè)資金等多個方面指出了物業(yè)管理公司今后的工作思路。實質(zhì)上我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸不單單是實踐當(dāng)中的瓶頸，也有理論方面的瓶頸。從我國現(xiàn)有的物業(yè)管理理論來說，針對我國的物業(yè)管理方式和今后發(fā)展模式，并沒有形成系統(tǒng)的管理體系。即便是從法律角度來說，我國物業(yè)管理法律體系與現(xiàn)實生活中的物業(yè)管理需要是存在一定差距的。因此完善我國物業(yè)管理理論研究是非常必要的。周運清和向靜林在中國物業(yè)管理的理論與實踐一文中，強調(diào)了物業(yè)管理理論重要性，首先他們分析了我國物業(yè)管理理論在物業(yè)管理實踐中的指導(dǎo)地位，其次他們系統(tǒng)地分析了我國物業(yè)管理理論之所以難以得到

8、發(fā)展的原因，具體地歸結(jié)為兩個方面的原因，第一是由于落后的理念導(dǎo)致，第二是由于缺乏專業(yè)的理論研究人才所導(dǎo)致的。因此完善物業(yè)管理理論對于改善物業(yè)管理方式是非常有幫助的。王箏在中國物業(yè)管理模式發(fā)展趨勢分析一文中，對我國物業(yè)管理發(fā)展模式進行了展望，分析了我國物業(yè)管理模式未來兩個發(fā)展方向，第一個方向為職業(yè)經(jīng)理人管理模式，第二個方向為業(yè)主自主管理模式，這兩種模式是我國未來物業(yè)管理發(fā)展趨勢。相對于中國剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)來說，國外物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是較為充分的。具有現(xiàn)代意義的物業(yè)行業(yè)起源于美國。世界上第一個專業(yè)性的物業(yè)管理組織成立于1908年，由喬治A 霍爾特成立，隨后歐美國家紛紛成立物業(yè)管理類似組織。物業(yè)

9、管理行業(yè)在國外發(fā)展日趨成熟。國外研究學(xué)者對物業(yè)管理方式也是存在很大爭議的，其中以A la n Sp e d d in g 的觀點最為著名。A la n Sp e d d in g認為物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)采用綜合成本和效益管理模式，在管理過程中，實現(xiàn)業(yè)主需求和物業(yè)職能的有機統(tǒng)一，使得物業(yè)達到最優(yōu)化效果，同時能夠為用戶提供更好的服務(wù)。因此從這個角度上來分析，國外物業(yè)管理研究主要以用戶滿意程度和物業(yè)公司盈利情況作為目標。從國外研究學(xué)者的物業(yè)管理理論來看，物業(yè)管理行業(yè)是一個牽扯到眾多部門的行業(yè)。國內(nèi)部分研究學(xué)者在談?wù)撐覈飿I(yè)管理發(fā)展模式層面，始終從物業(yè)管理行業(yè)本身出發(fā)，這就影響了我國物業(yè)管理發(fā)展的動力。首先物

10、業(yè)管理企業(yè)作為一個盈利機構(gòu)，脫離企業(yè)運行模式是辦不到的。只有盈利的企業(yè)才能保證運轉(zhuǎn)下去。其次物業(yè)管理行業(yè)法律體系建設(shè)、企業(yè)人員調(diào)配、企業(yè)與業(yè)主關(guān)系，并非單純依靠企業(yè)自身力量能夠?qū)崿F(xiàn)自我突破。實際上要想實現(xiàn)我國物業(yè)管理新發(fā)展，就必須要整合所有和物業(yè)管理相關(guān)的資源，實現(xiàn)有機統(tǒng)一。在美國物業(yè)管理服務(wù)特點一文中，詳細介紹了物業(yè)管理服務(wù)特點，主要分為四個方面。第一，美國物業(yè)專業(yè)服務(wù)發(fā)達。在美國物業(yè)管理行業(yè)中，實施專業(yè)化管理，通常來說，一家開發(fā)商開發(fā)樓盤之后，與物業(yè)管理公司合作進行管理。在美國物業(yè)管理公司主要職能就是管理整個小區(qū)，具體事宜通過業(yè)主委員會進行有效管理。在物業(yè)管理過程中，可以提供專業(yè)清潔、保安

11、、設(shè)備維修等服務(wù)，比如說聘用安檢警察來進行保安工作，可以對業(yè)務(wù)違約行為進行處理。第二，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大。隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，美國成立一大批物業(yè)管理公司，這些管理公司規(guī)模較大，可以提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，而對于我國來說，很多物業(yè)管理公司尚未形成規(guī)模，沒有做大做強物業(yè)管理公司的期望。第三，美國物業(yè)管理工作信息化程度較高，通常物業(yè)公司采用電腦管理模式，在數(shù)據(jù)庫中，可以看到物業(yè)管理公司自身資料和小區(qū)結(jié)構(gòu)圖等信息，通過信息化操作，提高了物業(yè)管理工作的辦事效率。第四，美國物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險防范機制比較健全。針對物業(yè)管理中業(yè)主風(fēng)險問題，物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費的時候，通常包含房屋保險費用，因此即便是住

12、戶家庭遭遇了自然災(zāi)害，也可以享受到保險。在美國物業(yè)管理概況及其借鑒啟示一文中，介紹了美國管理模式和一些可供參考建議。美國物業(yè)管理模式可以系統(tǒng)地分為業(yè)主自我管理和委托物業(yè)管理公司管理。業(yè)主自我管理是美國物業(yè)管理公司中主要的管理模式之一。在美國由業(yè)主選出業(yè)主委員會，代表業(yè)主權(quán)益，物業(yè)管理公司按照業(yè)主管理委員會的要求來進行有效管理。從文化氛圍上來講，美國業(yè)主高度重視業(yè)主委員會的職能，每年業(yè)主對委員會進行選舉，業(yè)主委員會成員通常沒有報酬，或者只有極少的福利，每年業(yè)主對委員會工作予以考核。美國物業(yè)管理工作對我國物業(yè)管理工作具有重要參考意義。委托物業(yè)管理公司進行管理是美國物業(yè)管理的一個主要方式。通常物業(yè)管

13、理公司在進行物業(yè)管理的時候，會委派一名經(jīng)理制定管理細則，制定詳細的管理措施，在具體管理細節(jié)上，委托專業(yè)公司進行操作。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是監(jiān)督關(guān)系，如果業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司工作不滿意，可以停止合約，這樣就增加了物業(yè)管理公司工作的積極性。美國物業(yè)管理行業(yè)良好的發(fā)展局面離不開物業(yè)管理人員的管理。美國建立了完善的物業(yè)管理專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng)理人制度，物業(yè)管理人才必須具有資質(zhì)才能正式上崗，美國物業(yè)管理資格證書主要包括居住物業(yè)管理經(jīng)理和注冊物業(yè)管理經(jīng)理，提倡物業(yè)管理工作者職業(yè)化和長期化工作。居住物業(yè)管理經(jīng)理主要職責(zé)：管理出租公寓、住宅等，要想獲得居住物業(yè)管理經(jīng)理資質(zhì)必須通過ARM考試，并遵

14、守職業(yè)道德規(guī)則，通過職業(yè)培訓(xùn)并獲得規(guī)定學(xué)分之后，就可以申請居住物業(yè)管理經(jīng)理資質(zhì)。注冊物業(yè)管理經(jīng)理主要職責(zé)：確保物業(yè)管理正常運營，管理人力資源和管理資產(chǎn)、風(fēng)險等。要想獲得注冊物業(yè)管理經(jīng)理資質(zhì)，必須經(jīng)過候選和注冊兩個層次。首先，從業(yè)人員必須具有高中學(xué)歷，同時達到了法定年齡，擁有一年以上的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗，成為候選人是申請注冊物業(yè)管理經(jīng)理的前提條件。其次從業(yè)人員需要達到注冊條件，才能取得相應(yīng)資質(zhì)。在注冊過程中，候選人應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)IREM培訓(xùn)課程，并取得30個學(xué)分，通過管理能力的評估、道德能力評估、遵守職業(yè)道德和五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗、100個選修學(xué)分，同時達到這六個條件才能獲得相應(yīng)資質(zhì)。美國物業(yè)管理概況

15、及其借鑒啟示一文針對我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，提出了我國物業(yè)管理未來發(fā)展模式。第一，實行多樣化物業(yè)服務(wù)模式。由于我國目前小區(qū)發(fā)展水平不一致，業(yè)主訴求也存在很大差異，因此有必要推行多樣化的物業(yè)管理服務(wù)模式。首先，實行專業(yè)工作外包策略，比如說物業(yè)管理中的保安、保潔、綠化等工作，實現(xiàn)物業(yè)管理公司于專業(yè)工作的分離，降低服務(wù)成本，提高服務(wù)效率，全面滿足業(yè)主需求。其次推進服務(wù)方式多樣化，以需求定服務(wù)，倡導(dǎo)業(yè)主自由選擇物業(yè)服務(wù)項目和需求。第二，搭建公共服務(wù)基礎(chǔ)。美國物業(yè)管理工作之所以能夠取得進步，其信息化建設(shè)和專業(yè)化服務(wù)是其成功地關(guān)鍵所在。在我國物業(yè)管理工作中，應(yīng)當(dāng)搭建物業(yè)管理工作平臺，首先可以對住宅維修資金進

16、行有效管理，提高物業(yè)管理工作者的素質(zhì)和門檻，其次，建立物業(yè)服務(wù)呼叫平臺，有效提供房屋維修、保潔等專業(yè)化服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的專業(yè)化進程。第三，實行物業(yè)保險制度。美國物業(yè)保險市場發(fā)展比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險意識比較強，保險能夠增加物業(yè)管理抗風(fēng)險程度。在我國保險行業(yè)處于新型行業(yè)，無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主，普遍存在風(fēng)險意識較弱的問題，所以我國物業(yè)管理工作中普遍存在較大風(fēng)險，因此解決手段也是比較匱乏的。針對我國物業(yè)發(fā)展情況來說，引進物業(yè)保險制度是非常必要的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)保險，能夠有效減少物業(yè)管理中存在的風(fēng)險，有效解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的經(jīng)濟矛盾。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起步

17、晚，因此物業(yè)管理理論和實踐相脫節(jié)。在國內(nèi)眾多學(xué)者的理論研究過程中，往往普遍看重物業(yè)企業(yè)的實踐能力。實際上理論與實踐相脫節(jié)的物業(yè)管理模式，對于實現(xiàn)我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸是非常不利的。本文立足于理論和實踐兩個角度，對我國物業(yè)管理發(fā)展所遭遇的瓶頸，進行深度挖掘和分析，探索出適合我國物業(yè)管理的指導(dǎo)理論，分析我國物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的舉措。實質(zhì)上，我國物業(yè)管理企業(yè)所遭遇的問題，不僅僅是一個行業(yè)的問題，同時也是一個社會問題，單純依靠物業(yè)管理企業(yè)管理者素質(zhì)的高低和操作方法，對于我國整體物業(yè)管理行業(yè)是微不足道的。本文借鑒國外先進的管理模式和管理經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，從理論上予以指導(dǎo)，從實踐中予以分析，探索出適合我

18、國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的共性之路，實現(xiàn)我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。（四）研究方法1.文獻研究方法 任何一項研究都有一定的連貫性，都是建立在前人研究的基礎(chǔ)之上的。查閱相關(guān)文獻資料，并對文獻資料進行分析，對一項研究的順利展開十分必要。從學(xué)術(shù)界的研究來看，目前針對我國物業(yè)管理發(fā)展，主要集中在實踐方面，本文要從中吸取有益知識，而后結(jié)合理論基礎(chǔ)，對我國物業(yè)管理發(fā)展予以全方面剖析，指出其未來發(fā)展路徑。2.比較分析法比較分析法是把客觀事物加以比較，以達到認識事物的本質(zhì)和規(guī)律并做出正確的評價。本文在分析物業(yè)管理存在的問題時，把國內(nèi)外物業(yè)管理不同的發(fā)展狀況進行了適當(dāng)?shù)谋容^，以反映出這兩者生存狀況的真實差距。 3.問

19、卷調(diào)查方法 問卷調(diào)查法是指由社會調(diào)查者向被調(diào)查者提供并請其對問卷中的問題作答而搜集有關(guān)信息的一種社會調(diào)查資料搜集方法。本文通過在一定范圍內(nèi)對物業(yè)管理部門和業(yè)主的問卷調(diào)查，經(jīng)過定量分析獲取信息，從而搜集物業(yè)管理所存在的問題，為援助對策提供可靠依據(jù)。 4.個別訪談方法 個別訪談法是調(diào)查者通過與被調(diào)查者面談口問的形式來搜集有關(guān)物業(yè)管理的信息資料的一種方法。本人通過與物業(yè)管理部門面對面交談的方式來進一步了解物業(yè)管理工作狀況及形成的原因，從而尋找解決其弱勢狀況的途徑。（五）研究的重點、難點、創(chuàng)新點研究重點：本文研究的重點在于通過理論和實踐兩個方面，對我國物業(yè)管理發(fā)展所遭遇的瓶頸以及原因進行詳細分析，通過

20、學(xué)習(xí)先前學(xué)者的研究成果，對我國物業(yè)管理發(fā)展提出可行性建議，通過系統(tǒng)的物業(yè)管理發(fā)展對策來實現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展瓶頸突破。研究的難點：1、資料收集工作是本次論文寫作的難點之一。由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間較短，因此針對我國物業(yè)管理發(fā)展的理論研究成果不是很多，因此造成了前期資料準備存在一定程度上的困難。2、開展問卷調(diào)查存在一定的問題，由于物業(yè)管理行業(yè)具有非常明顯的地域性，通過發(fā)放調(diào)查問卷能夠確保調(diào)查數(shù)據(jù)真實有效，能否如實反映出我國物業(yè)管理行業(yè)所存在的問題，是非常值得考慮的。本文創(chuàng)新之處主要有兩個方面。第一個創(chuàng)新點：長期以來國內(nèi)外研究學(xué)者往往立足于物業(yè)管理行業(yè)本身來尋求突破，實際上物業(yè)管理行業(yè)并不是一個孤立存在

21、的行業(yè)。從國外良好的物業(yè)管理局面，我們可以看到物業(yè)管理行業(yè)涉及到立法部門、業(yè)主委員會等等諸多部門，如果單純依靠物業(yè)管理部門本身力量，顯然是難以實現(xiàn)突破的。第二個創(chuàng)新點：很多學(xué)者在研究我國物業(yè)管理發(fā)展對策的時候，往往忽略了理論指導(dǎo)作用。從物業(yè)管理詳細的舉措來分析我國物業(yè)管理模式存在問題，雖然這樣做能夠解決短期問題，但是缺乏長期理論指導(dǎo)的物業(yè)發(fā)展存在著致命傷。所以本文從理論和實踐兩個方面，對我國物業(yè)發(fā)展所存在的問題，予以多方面的剖析，由此從兩個維度，推進我國物業(yè)管理發(fā)展進程。（六）研究的基本思路和內(nèi)容（1）確定論文選題，制定計劃安排 結(jié)合自身所從事行業(yè)，綜合比較自身優(yōu)勢和興趣點，以及理論與實踐的價

22、值，確定論文選題；在論文設(shè)計工作期間，首先制訂一個計劃表，合理安排每個階段所應(yīng)完成的任務(wù)。定時定量、保質(zhì)保量地階段性完成論文。（2）圍繞論文選題進行文獻回顧在確定自己的研究方向和研究題目后，應(yīng)首先需要查閱大量的中文、外文文獻資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究的問題，對課題的背景以及研究現(xiàn)狀進一步把握。（3）研究設(shè)計，確定分析方法 綜合運用觀察法定性、定量分析法、調(diào)查法等方法以及談話、問卷、個案研究、測驗等科學(xué)方式，對現(xiàn)象進行有計劃的、周密的和系統(tǒng)的了解，并對調(diào)查搜集到的大量資料進行分析、綜合、比較、歸納，從而提出規(guī)律性的認識。（4）設(shè)計論文框架結(jié)構(gòu) 在對研究對象已經(jīng)深入了解之后可以擬定論

23、文提綱，詳略得當(dāng)?shù)匕才判枰谡撐闹嘘愂龅膬?nèi)容。經(jīng)導(dǎo)師審核過后可以開始論文撰寫。除請教指導(dǎo)老師外，廣泛請教專家和從業(yè)人員的意見和觀點，注重主題與章節(jié)之間的邏輯聯(lián)系，避免在正式撰寫論文是出現(xiàn)淹沒主題、盲目展開、不知所云的現(xiàn)象。（5）撰寫畢業(yè)論文在論文撰寫時應(yīng)先擬定提綱并不斷完善，用正確的邏輯思維和嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)組織方式，緊緊圍繞以確定的理論假設(shè)或具體問題，按照論文提綱完成畢業(yè)設(shè)計論文。其中對論文的格式要求嚴格按照規(guī)范進行排版。（6）規(guī)范化檢查和修改論文初稿 根據(jù)指導(dǎo)老師的意見和建議，修改并完善初稿。（7）提交終稿，論文答辯 在論文終稿確認后提交，并在精心準備之后進行論文答辯。重要定義物業(yè)管理，主要是指

24、物業(yè)管理工作者在業(yè)主委托下，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，以委托合同為依據(jù)，對各類物業(yè)企業(yè)進行社會化、專業(yè)化、高效管理，為物業(yè)提供高效周到服務(wù)，打造一流的居住環(huán)境，提高業(yè)主生活滿意程度。根據(jù)物業(yè)管理定義，物業(yè)管理內(nèi)容可以分為公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。第一種公共服務(wù)，其內(nèi)容主要包括管理房屋主體、維修住宅、保持環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)綠化等工作。第二種專項服務(wù)主要是指生活類服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供文化、體育、衛(wèi)生、金融服務(wù)等多方面的服務(wù)。第三種是特約服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的實際需求，采用多種靈活方式，為業(yè)主提供周到的管理服務(wù)。本文采用理論和實踐相結(jié)合的方式，分析了物業(yè)管理發(fā)展存在的問題以及解決對策。整合了國內(nèi)

25、外研究學(xué)者不同的視角，從物業(yè)管理理論和物業(yè)管理實踐兩個方面，規(guī)劃了我國物業(yè)管理發(fā)展軌跡。首先分析了物業(yè)管理研究成果，其次探討了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的瓶頸，再次分析了我國物業(yè)管理瓶頸存在的原因，同時針對我國物業(yè)管理所存在的瓶頸，提出了相應(yīng)對策。全文共分為五大部分。第一部分首先分析國內(nèi)外學(xué)者對于物業(yè)管理不同的研究成果，通過研究背景、研究意義、研究方法、國內(nèi)外研究狀況等方面，對本文物業(yè)管理理論和實踐研究思路進行了梳理，指出了我國物業(yè)管理實現(xiàn)自身新發(fā)展、新跨越的發(fā)展路徑。第二部分分析了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的瓶頸。這種瓶頸問題主要分為兩個層面，分別為理論和實踐層面。從理論上來說，我國物業(yè)管理理論制約

26、了我國物業(yè)管理實踐推進?！爸貙嵺`輕理論”的理念影響了我國物業(yè)管理理論發(fā)展，同時物業(yè)管理理論和物業(yè)管理實踐相脫節(jié)的問題，制約了我國物業(yè)管理進一步發(fā)展。從實踐方面來說，我國物價管理體系存在諸多問題，比如說人員素質(zhì)低、管理層管理方法不到位等。我國物業(yè)費定價機制有待完善，混亂的物業(yè)、業(yè)主和開放商三者的關(guān)系造成了我國物業(yè)發(fā)展困境。第三部分主要分析了我國物業(yè)發(fā)展瓶頸存在的原因。具體來說，理論瓶頸存在原因主要分為兩個方面，分別為輕理論觀念存在和缺乏理論研究人才。實踐瓶頸存在原因可以分為如下三個方面：缺乏管理制度依托；物業(yè)費定價缺乏溝通機制；物業(yè)職責(zé)不清。第四部分重點描述了突破我國物業(yè)發(fā)展瓶頸對策。完善物業(yè)管

27、理理論基礎(chǔ)可以從培養(yǎng)理論研究人才和更新物業(yè)管理理念兩個方面入手。探索物業(yè)管理模式可以從完善物業(yè)管理法制依托、強化物業(yè)內(nèi)部管理、優(yōu)化物業(yè)費定價機制、理順三方關(guān)系等四個方面入手。第五部分分析了我國物業(yè)發(fā)展趨勢展望分別是職業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管理模式和業(yè)主自主物業(yè)管理模式。二、我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸（一）理論發(fā)展瓶頸物業(yè)管理行業(yè)涉及到管理項目具有凸顯的實踐特征。物業(yè)管理實踐在物業(yè)管理行業(yè)中具有重要意義，同時容易導(dǎo)致物業(yè)管理工作中容易出現(xiàn)重視實踐，而輕視理論的現(xiàn)象。物業(yè)管理理論對于整個物業(yè)管理工作能夠有序開展具有重要意義。只有提升物業(yè)管理理論水平，才能推動物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。因此物業(yè)管理理論地位是非常重要的

28、。第一，物業(yè)管理理論能夠妥善處理各方面的利益關(guān)系，確保各項矛盾有力予以解決。物業(yè)管理工作涉及到政府部門、物業(yè)管理單位、開發(fā)商和業(yè)主等多個層次的參與者，每一個主體具有不同的利益訴求，很有可能出現(xiàn)矛盾，針對具有不同社會資源，依托不同角色的物業(yè)管理工作需要一套系統(tǒng)的理論來支撐。完善的物業(yè)管理理論能夠梳理各利益主體之間的相互關(guān)系，避免各個主體之間的利益沖突，及時解決我國物業(yè)管理實踐中的發(fā)展問題。第二，缺乏理論指導(dǎo)的物業(yè)管理實踐具有盲目性。理論來源于實踐，指導(dǎo)實踐。缺乏物業(yè)管理理論指導(dǎo)，物業(yè)管理實踐就不能有序開展，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平就會在一定程度上受到限制。第三，物業(yè)管理理論是確保物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的動

29、力之一。首先物業(yè)管理是一項管理工作，物業(yè)管理理論可以推動物業(yè)管理工作有序開展，實現(xiàn)更為科學(xué)化、系統(tǒng)化的工作思路。物業(yè)管理理論可以有效提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理工作是一門位于人文學(xué)科和自然學(xué)科的交叉學(xué)科，通過物業(yè)管理理論的研究，可以有效推進物業(yè)管理工作的開展。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，研究物業(yè)管理理論，能夠提升其市場競爭能力和服務(wù)質(zhì)量，推動企業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理理論能夠塑造物業(yè)管理品牌，在進行物業(yè)管理公司品牌傳播過程中，新聞媒介傳播代替了口碑傳播，一些物業(yè)管理理論和著作能夠在最短時間內(nèi)，得到有效傳播，傳播效果遠遠優(yōu)于傳統(tǒng)新聞媒介，物業(yè)管理企業(yè)擁有物業(yè)管理理論基礎(chǔ)，一方面能夠提升物業(yè)管理企業(yè)的整體實力，提

30、升物業(yè)管理公司品牌，從而推動物業(yè)管理公司發(fā)展，另一方面物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理理論為指導(dǎo)，能夠推動物業(yè)管理公司進入全新的發(fā)展空間，增強發(fā)展活力。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，物業(yè)管理理論能夠提高國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)整體水平上升，推動物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。1、重實踐輕理論在物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司往往存在重實踐輕理論的問題。物業(yè)管理工作的推進，有助于改善人民群眾的生活環(huán)境，有助于實現(xiàn)社會就業(yè)，有助于推進住房消費，但是其中不容否認的是，我國物業(yè)管理理論發(fā)展起步晚，同時發(fā)展速度落后于物業(yè)管理實踐，尚未形成系統(tǒng)的物業(yè)管理系統(tǒng)，比如說關(guān)于業(yè)主自治組織、業(yè)主委員會決策制度等，這些理論上的空白，造成了物業(yè)管理實踐中

31、的發(fā)展困境，影響了物業(yè)管理工作有序開展。物業(yè)管理工作是一項實踐性很強的工作，因此不少物業(yè)管理企業(yè)往往只重視物業(yè)管理實踐操作，而忽略了物業(yè)管理理論研究。缺乏理論指導(dǎo)的物業(yè)管理實踐，影響了物業(yè)管理工作的有序開展。2、物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)有一定程度上的理論研發(fā)，但是與實踐存在一定的差距，由此導(dǎo)致了物業(yè)管理工作出現(xiàn)了一定程度上的問題。物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)主要體現(xiàn)在物業(yè)管理理論的時間和空間兩個維度。時間維度主要體現(xiàn)在如下兩個方面，第一，理論來源于實踐，實踐在時間維度上發(fā)展。中國物業(yè)管理理論研究內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是我國物業(yè)管理實踐中存在的問題，比如說覆蓋面小、專業(yè)性人才不足問題、服務(wù)質(zhì)量

32、不高這些問題。第二，理論應(yīng)當(dāng)高于實踐，理論應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)實踐。我國物業(yè)管理實踐應(yīng)當(dāng)對未來物業(yè)管理工作予以預(yù)測和指導(dǎo)，明確物業(yè)管理發(fā)展目標、發(fā)展趨勢和發(fā)展策略，推動我國物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展?？臻g維度主要體現(xiàn)在如下兩個方面，第一，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部與外部之間的關(guān)系需要調(diào)節(jié)。在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部，需要確保物業(yè)管理工作能夠高效運行，其內(nèi)容主要包括物業(yè)管理企業(yè)與政府之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間的關(guān)系，如何有效開展物業(yè)管理服務(wù)工作，如何在不同管理區(qū)域中推進物業(yè)管理工作開展，這些都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部需要解決完善的工作。在物業(yè)管理行業(yè)之外，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)立足于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，其

33、中包括物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中存在的問題，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部存在的法制化問題。第二，處理國內(nèi)與國際關(guān)系。從國內(nèi)角度上來分析，物業(yè)管理理論應(yīng)當(dāng)重視物業(yè)管理的全局發(fā)展，探究物業(yè)管理工作在全國各個地區(qū)的平衡。從國際角度上來分析，物業(yè)管理理論應(yīng)當(dāng)關(guān)注我國物業(yè)管理中存在的問題，以及如何應(yīng)對全球經(jīng)濟一體化發(fā)展態(tài)勢，確保我國物業(yè)管理工作獨立發(fā)展。從物業(yè)管理角度來說，實踐與理論相脫節(jié)。我國物業(yè)管理理論在時間與空間上，與實踐存在很大差距。從時間角度上來說，物業(yè)管理理論滯后于物業(yè)管理實踐，難以指導(dǎo)物業(yè)管理工作有序開展，對我國物業(yè)管理工作中存在的問題，不能予以及時解決。從空間角度上來說，物業(yè)管理理論難以妥善處理物業(yè)管理行業(yè)

34、內(nèi)外、國內(nèi)外之間的關(guān)系，難以指導(dǎo)我國物業(yè)管理進入良性發(fā)展階段。（二）實踐發(fā)展瓶頸在我國物業(yè)管理實踐中，存在很多問題，比如說管理體系落后、物業(yè)費定價機制不完善、亂收費現(xiàn)象這些問題。這些問題影響了我國物業(yè)管理實踐的發(fā)展進程。妥善處理這些問題，才能有力推動我國物業(yè)管理實踐的發(fā)展。1、物業(yè)管理體系落后物業(yè)管理體系落后是我國物業(yè)管理實踐中面臨的最大的問題，物業(yè)管理體系落后可以分為如下幾個方面：（1）法律主體權(quán)利義務(wù)不清我國物業(yè)管理法制建設(shè)缺失，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，小區(qū)物業(yè)管理問題引發(fā)矛盾越來越多。物業(yè)管理工作涉及到眾多的市場主體，其中包括政府、業(yè)主、物業(yè)管理公司、開放商等主體。這些利益主體之間既存在

35、民事法律行為關(guān)系，也存在行政管理關(guān)系。當(dāng)前我國物業(yè)管理體系中尚未建立完善的立法體系，因此各個市場主體之間權(quán)利義務(wù)不明確，容易出現(xiàn)責(zé)任不清的問題，其中尤以開發(fā)商和物業(yè)管理公司矛盾最為突出，比如說開發(fā)商建筑工程時留下的質(zhì)量問題，在物業(yè)管理公司運營中集中暴露出來，增加了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，承擔(dān)了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。（2）物業(yè)管理公司門檻低隨著我國改革開放的進程，我國物業(yè)管理公司發(fā)展速度非?？?，但是物業(yè)管理公司發(fā)展呈現(xiàn)出參差不齊的局面，一些沒有經(jīng)過培訓(xùn)的工作人員和農(nóng)村剩余勞動力等，進入到了物業(yè)管理行業(yè)中，這些工作者中，擁有物業(yè)職業(yè)資格的人數(shù)非常少，具有高級經(jīng)理資格

36、的人員更是非常少，由于從事物業(yè)管理工作的人員普遍素質(zhì)不高，因此難以保障業(yè)主的權(quán)利，使得業(yè)主滿意度下降。2、物業(yè)費定價機制有待完善(1)物業(yè)管理收入與支出失衡地方政府對前期物業(yè)管理制定的指導(dǎo)價和最高限價幾年甚至十幾年不變，而地方最低工資標準、最低社?；鶖?shù)，以及物價指數(shù)每年都在大幅度上漲，這就造成物業(yè)管理企業(yè)在人工成本、耗材成本大幅增加的情況下，卻無法適應(yīng)市場發(fā)展隨時調(diào)整前期物業(yè)費用，造成物業(yè)管理企業(yè)收入和支出的嚴重脫節(jié)。(2)調(diào)整物業(yè)管理費的障礙 物業(yè)管理條例規(guī)定，普通住宅的物業(yè)管理費調(diào)整必須有小區(qū)三分之二的業(yè)主同意方可調(diào)價，這對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的障礙。我國物業(yè)管理，尤其是內(nèi)地大部分城市

37、的物業(yè)管理發(fā)展都才剛剛開始，快的不過十幾年時間，廣大的居民和業(yè)主對物業(yè)管理這個新興行業(yè)還沒有形成清晰地認識，甚至一些舊城改造的居民對物業(yè)管理的理解僅僅停留在“有個人看看門，有個人收收垃圾”的層面，對物業(yè)管理的專業(yè)化程度和所承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)模糊不清。在這種權(quán)責(zé)利不明的情況下，讓業(yè)主理解物業(yè)企業(yè)并大多數(shù)同意適應(yīng)市場行情而漲價，這顯然是難度很大的。對于物業(yè)企業(yè)而言，畢竟是企業(yè)行為，最終要以盈利為目的。一旦收入不能增加，而成本在不斷上漲，為了不在虧損狀態(tài)下運營，只有縮減投入，比如減人或者減少對設(shè)施設(shè)備的檢修。如果到了收入支出差距太大的狀態(tài)，物業(yè)企業(yè)就會退出管理項目，要求業(yè)主委員會重新選聘新的物業(yè)，而此時

38、，小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和品質(zhì)已經(jīng)進入了不良狀態(tài)。因為物業(yè)企業(yè)降低了服務(wù)標準，小區(qū)業(yè)主便心懷不滿，從而直接影響收繳率，物業(yè)企業(yè)的收入變得更少，只能更少投入，于是變成惡性循環(huán)，漲價也就更為渺茫。（3）物業(yè)亂收費現(xiàn)象物業(yè)管理公司屬于服務(wù)型企業(yè)，作為企業(yè)獲取合法利潤是符合市場規(guī)律的，沒有收益的公司顯然是難以維系下去的。但是在實際操作中，很多物業(yè)公司往往不擇手段，采用各種違規(guī)方式來收取費用，提高收費標準，單方制定收費標準，造成了管理不規(guī)范現(xiàn)象，比如說強行收取垃圾清理費用、自立收費項目等，物業(yè)管理企業(yè)亂收費現(xiàn)象非常突出。從目前的發(fā)展情況來看，前期物業(yè)管理公司主要以競標形式來獲得管理權(quán)限，業(yè)主沒有選聘物業(yè)公司

39、權(quán)力，業(yè)主之間尚未了解不夠，尚未成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會缺失無法對前期物業(yè)收費進行監(jiān)督，原本由業(yè)主和業(yè)主委員會商定的收費項目，實際上全部是由物業(yè)管理公司說了算，比如說裝修管理費用。在收取費用的過程中，物業(yè)管理公司一不交鑰匙為條件，強迫業(yè)主被動接受這些收費項目。而在我國，由于沒有法律規(guī)定，業(yè)務(wù)委員會自身的法律地位、決定權(quán)力都沒有法律依據(jù)，影響了業(yè)主委員會的責(zé)任心，同時由于物業(yè)公司對業(yè)主委員會采取拉攏方式，因此很多小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)形同虛設(shè)，起不到應(yīng)有的作用。從物業(yè)管理公司亂收費的原因中，可以分為如下幾個方面：第一，業(yè)主管理委員會尚未對物業(yè)公司亂收費行為形成有效監(jiān)督，由此導(dǎo)致物業(yè)管理公司收費處于

40、一種無人監(jiān)管的地位。第二，物業(yè)管理體制不合理是導(dǎo)致亂收費的主要原因之一。第三，在目前物業(yè)收費項目中，水電費由物業(yè)公司代為收繳，為物業(yè)公司強行收費提供了可乘之機。我國物業(yè)管理行業(yè)需要進行有效管理。作為一種全新的房屋管理模式，物業(yè)管理呈現(xiàn)出專業(yè)性、規(guī)范性和市場化的特點，與社會主義市場經(jīng)濟相一致，但是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，因此在發(fā)展過程中難免存在諸多問題。物業(yè)管理亂收費是物業(yè)企業(yè)不規(guī)范行為之一。在我國國內(nèi)，大多數(shù)物業(yè)管理公司依托于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，由于門檻較低，因此管理人員構(gòu)成比較復(fù)雜，對業(yè)主服務(wù)意識不強，亂收費現(xiàn)象非常明顯。物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，對資金需要不高，沒有建立系統(tǒng)的

41、培訓(xùn)上崗機制，由此導(dǎo)致服務(wù)水平低下，亂收費現(xiàn)象頻發(fā)，引發(fā)了一系列的矛盾糾紛，業(yè)主投訴、上訪現(xiàn)象時有發(fā)生。物業(yè)監(jiān)管體系不到位，同樣是造成物業(yè)企業(yè)亂收費原因之一。在物業(yè)企業(yè)管理評價體系中，服務(wù)質(zhì)量、投訴情況與物業(yè)企業(yè)審核沒有直接聯(lián)系，造成了物業(yè)企業(yè)可以為所欲為。政府部門對于物業(yè)公司收費整治不到位，造成了物業(yè)企業(yè)亂收費現(xiàn)象層出不窮。在小區(qū)中，水電是居民生活不可缺少的商品。目前收取水電費完全由物業(yè)管理公司代收，這樣就造成了物業(yè)公司采用以停電停水作為威脅，使得業(yè)主被迫接受這種不公平的收費項目。3、物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三方關(guān)系混亂物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和開發(fā)商三者之間的關(guān)系不清，造成了我國物業(yè)管理行業(yè)矛盾出現(xiàn)，

42、產(chǎn)生了一系列的問題。我國物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三者之間的混亂關(guān)系，主要體現(xiàn)在如下方面：(1)輿論對業(yè)主無條件支持在社會輿論眼中，業(yè)主永遠是正確的，即便是業(yè)主沒有道理，一樣會博得社會輿論的同情，從而政府會施加壓力，影響物業(yè)公司被迫接受這種事實。這樣就有可能造成一部分業(yè)主不良 行為產(chǎn)生。業(yè)主會出現(xiàn)三種不良發(fā)展勢頭，第一種是業(yè)主對自身權(quán)力和義務(wù)認識不清，對物業(yè)管理部門要求卻比較高，常常要求物業(yè)管理部門做出符合自身意愿的舉動。第二種是業(yè)主不顧及其他業(yè)主的利益，比如說第二次裝修過程中造成的影響，物業(yè)管理公司無法對業(yè)主不適當(dāng)行為予以改正。第三種是業(yè)主無組織、自由化發(fā)展趨向。個別業(yè)主不遵從物業(yè)管理統(tǒng)一管理，只按

43、照自己的意愿進行操作，這樣就導(dǎo)致一系列問題出現(xiàn)。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，速度非常快，廣大消費者對物業(yè)管理理念停留在感性認識的基礎(chǔ)上，尚未形成理性理念，一旦涉及到自身利益，業(yè)主就會對物業(yè)管理公司工作進行橫加阻攔。與國外發(fā)達國家相比，我國物業(yè)管理行業(yè)中，對部分業(yè)主不合規(guī)行為約束較小。（2）開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系不清開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系不清，是矛盾出現(xiàn)最主要的原因。具體體現(xiàn)在如下兩個方面：第一，開發(fā)商前期宣傳與服務(wù)偏差。很多開發(fā)商為了尋求賣點，進行夸張炒作，為日后業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間矛盾產(chǎn)生制造了空間。首先，開發(fā)商宣傳小區(qū)業(yè)主可以享受到高品質(zhì)服務(wù)，但是在實際中，這些高品質(zhì)服務(wù)根本

44、不存在，同時收費價格較高，這樣就造成了業(yè)主的怨氣。其次，開發(fā)商宣傳優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此來提高物業(yè)收費標準，但是實際中，物業(yè)服務(wù)水平不高，讓業(yè)主感覺有上當(dāng)感覺。再次，一些物業(yè)管理公司，為了能夠贏得競標，往往提出零收入物業(yè)管理費用口號，在企業(yè)發(fā)展過程中不提及企業(yè)盈利要求，一旦出現(xiàn)問題，采用低價競標方式來贏得項目的物業(yè)公司往往損失巨大。這種低價惡性競爭，往往帶有非常大的盲目性和不真實性，中標之后物業(yè)管理公司往往采用降低服務(wù)標準，或者提高收費標準等方式來獲得盈利，這種言行不一的模式容易引起業(yè)主的反感，為日后矛盾出現(xiàn)留下了隱患。第二，物業(yè)管理公司缺乏監(jiān)管。我國物業(yè)發(fā)展管理模式中，缺乏有效監(jiān)管，因此在選擇企業(yè)利

45、益還是業(yè)主利益的時候，物業(yè)管理公司往往選擇企業(yè)利益，這樣就造成了業(yè)主損失。在實際生活中，有一部分物業(yè)管理公司以迎合業(yè)主為目的，犧牲企業(yè)利益，將整個物業(yè)管理行業(yè)帶入到了一個惡性發(fā)展狀態(tài)之中。（3）業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)管理費的爭論長期以來，物業(yè)管理費收取不合理，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。這種關(guān)系主要體現(xiàn)在兩個方面，第一個方面，物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費，只是針對物業(yè)公共部分負責(zé)，但是按照現(xiàn)在的物業(yè)計費方式來看，物業(yè)管理公司收取物業(yè)費的方式，是按照業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積來計算，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積包括了業(yè)主自身建筑面積和公共面積，這樣一來，小區(qū)業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對自身房屋服務(wù)和負責(zé)。以一個案例來

46、說明，一位單身在家的女業(yè)主，因為放在自家的錢包丟失了，找到物業(yè)管理公司索賠，最后鬧到派出所解決。實際上物業(yè)管理公司并不對業(yè)主自身單套房屋負責(zé)，只是對公共地區(qū)負責(zé)。直到目前，很多業(yè)主普遍認為，既然上交了物業(yè)費，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主戶內(nèi)一切財物負責(zé)。第二個方面，從這個層面上來說，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)改變收費方式，比如說可以通過計算戶主面積占據(jù)公共面積比例來進行判斷，這樣能夠從根本上改善這種錯誤認識。三、我國物業(yè)發(fā)展瓶頸的原因（一）理論瓶頸存在原因1、輕理論觀念存在相對于我國物業(yè)管理實踐來說，我國物業(yè)管理理論發(fā)展遠遠滯后于發(fā)展進度，成為了影響我國物業(yè)管理發(fā)展的主要瓶頸環(huán)節(jié)。長期以來，在我國物業(yè)管理理論

47、研究過程中，普遍存在研究氛圍不濃的問題。在我國物業(yè)管理發(fā)展的階段，人們普遍認為物業(yè)管理行業(yè)處于朝陽行業(yè)，在發(fā)展初期，應(yīng)當(dāng)側(cè)重實踐探索和業(yè)務(wù)開拓，在這種理念指導(dǎo)下，我國物業(yè)管理輕理論觀念普遍存在。從目前我國物業(yè)管理實踐來看，很多物業(yè)管理公司往往不根據(jù)理論，而是憑著自己主觀臆斷來進行摸索和試驗，因此在缺乏理論指導(dǎo)下的實踐活動，引發(fā)了眾多矛盾和問題，對我國物業(yè)管理造成了非常不利影響。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)不少專家呼吁加大對物業(yè)管理理論研究進度，但是我國物業(yè)管理行業(yè)尚未形成理論研究氛圍，輕理論的理念并沒有得到根本改變。2、缺乏理論研究人才物業(yè)管理理論研究人才缺乏是造成我國物業(yè)管理理論發(fā)展緩慢的主要原因。

48、從我國目前的物業(yè)管理理論來看，我國研究物業(yè)管理的研究成果，主要分為“理論篇”和“實務(wù)篇”。從目前研究成果來看，實務(wù)篇研究成果要遠遠多于理論篇成果，這主要原因是由于在我國物業(yè)管理研究過程中，更加注重實務(wù)，理論研究人才缺乏是導(dǎo)致我國物業(yè)管理理論發(fā)展滯緩的主要原因，這樣就難以形成理論共識。（二）實踐瓶頸存在原因1、缺乏管理制度依托雖然我國物業(yè)管理公司呈現(xiàn)出市場化發(fā)展趨勢，但是從目前物業(yè)管理制度來看，尚未形成規(guī)范化的物業(yè)管理機制，這是我國物業(yè)管理中存在的最主要的問題。從我國物業(yè)管理行業(yè)獲得數(shù)據(jù)來看，我國物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)從房地產(chǎn)企業(yè)中分離出來，管理經(jīng)驗是非常缺乏，并沒有建立起完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度。這些

49、不正規(guī)物業(yè)管理公司影響了正規(guī)化操作的物業(yè)管理公司進入，因此在很大程度上給整體物業(yè)管理公司造成了發(fā)展困境，影響了物業(yè)管理行業(yè)市場推廣進度，從根本上說，這同樣是由于缺乏管理制度依托，才造成了物業(yè)管理公司發(fā)展不景氣局面。u2、物業(yè)費缺乏溝通機制按照物業(yè)管理條例規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理收費標準由建設(shè)單位通過招投標確定，這就無形中賦予了建設(shè)單位審核物業(yè)費的職能。如果物業(yè)管理企業(yè)脫離當(dāng)?shù)厥袌鲂星槁煲獌r，業(yè)主在買房時會考慮到后期的居住成本較大，這就勢必會在建設(shè)單位銷售時造成一定的阻礙，所以建設(shè)單位不會聘用報高價的物業(yè)企業(yè)，也不會支持對銷售形成障礙的收費標準。相反，如果物業(yè)企業(yè)想承接項目，必須要符合當(dāng)?shù)氐氖?/p>

50、場發(fā)展規(guī)律，并在同等條件下有適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，這樣才能在建設(shè)單位銷售時形成支撐，從而促進銷售，也只有這樣，建設(shè)單位才會考慮與其合作。所以，即使沒有政府指導(dǎo)價和最高限價，物業(yè)管理企業(yè)的收費標準也不會是毫無約束，而是必須遵循市場發(fā)展規(guī)律。3、物業(yè)職責(zé)不清四、突破我國物業(yè)發(fā)展瓶頸對策（一）完善物業(yè)管理理論基礎(chǔ)1、培養(yǎng)理論研究人才對于任何一個企業(yè)來說，人力資源是企業(yè)發(fā)展的動力。缺乏人才支撐的物業(yè)管理公司，顯然難以在管理上實現(xiàn)突破。物業(yè)管理理論缺乏造成了物業(yè)管理公司整體發(fā)展的之后，在很大程度上是由于物業(yè)理論缺乏人才，所以需要培養(yǎng)物業(yè)管理理論人才。一方面物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有物業(yè)管理人員進行深入培訓(xùn)，對這些在職

51、人員進行有效管理。這方面培訓(xùn)可以分為如下兩個方面，其一以短期培訓(xùn)形式，提升理論水平，其二，選拔一批人才進行深造。另一方面聘請優(yōu)秀理論工作者進行理論挖掘，推動物業(yè)管理市場化進程，推動物業(yè)管理理論研究進一步發(fā)展。2、更新物業(yè)管理理論研究理念長期以來物業(yè)管理理論研究存在“重實踐，輕理論”的工作思路，針對我國物業(yè)管理理論發(fā)展不到位的問題，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)理論研究人才應(yīng)當(dāng)更新物業(yè)管理理論，物業(yè)管理學(xué)術(shù)界應(yīng)當(dāng)研究物業(yè)管理理論，從國內(nèi)外文獻中學(xué)習(xí)物業(yè)管理經(jīng)驗，提升物業(yè)管理理論水平，營造一種物業(yè)管理理論研究氛圍。（二）探索物業(yè)管理模式1、樹立“以人為本”的服務(wù)理念“以人為本”的管理，在管理過程中以人為出發(fā)點

52、和中心，激發(fā)和調(diào)動人的主動性，積極性，創(chuàng)造性的發(fā)展，實現(xiàn)人與企業(yè)共同發(fā)展的一系列管理活動。它具有以下特點：這種以人為本的管理主要是指在企業(yè)管理過程中以人為出發(fā)點和中心的指導(dǎo)思想。以人為本的管理活動圍繞激發(fā)和調(diào)動其主觀能動性，積極性和創(chuàng)造性推出。以人為本的管理致力于人與企業(yè)共同發(fā)展。以人為本的管理是重要的，因為它是企業(yè)提高知識生產(chǎn)率的重要條件。企業(yè)的知識生產(chǎn)力是指企業(yè)利用其知識資源創(chuàng)造財富的能力，是適應(yīng)企業(yè)國際化經(jīng)營的基本管理，是建立一個生意人和其他要素的良好關(guān)系的必要條件，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基石。基本理念，以人為本的管理是人類管理中最基本的要素，一個是動態(tài)的，和環(huán)境是一種交互：創(chuàng)造一個良好的環(huán)境

53、可以促進發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展；個人目標與企業(yè)目標相協(xié)調(diào)，企業(yè)變成一個學(xué)習(xí)型組織，可以使員工實現(xiàn)其目標，在這個過程中，企業(yè)進一步了解員工使企業(yè)目標，更好地反映員工的利益和員工的目標；以人為本的管理對人的全面發(fā)展為核心，人的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展的前提。以人為本的管理的基本原則是什么？重視人的需要；為鼓勵員工為主；對員工的培訓(xùn)；設(shè)計以人為中心。 以人為本，是實現(xiàn)人的全面發(fā)展為目標，從人民群眾的根本利益和促進發(fā)展，不斷滿足人民日益增長的物質(zhì)和文化需求，保障人民的經(jīng)濟，政治和文化權(quán)益，讓發(fā)展的成果惠及全體人民?！耙匀藶楸尽保谌龑弥袊伯a(chǎn)黨十六是決定提出了新的要求?！眻猿忠匀藶楸?，樹立全面，協(xié)調(diào)，可持續(xù)

54、的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展?！钡男抡摂啵羁痰仃U述了中國共產(chǎn)黨新開發(fā)的自然觀，是馬克思人的全面發(fā)展理論，豐富和發(fā)展繼承。堅持以人為本，我們黨把自己的心和靈魂的基本宗旨全心全意為人民和代表中國最廣大人民的根本利益的要求，是一脈相承的。新的發(fā)展觀，明確以人為本的發(fā)展為最高價值取向，是尊重人，理解人，關(guān)心人，是不斷滿足人的全面需求，促進人的全面發(fā)展，作為發(fā)展的根本出發(fā)點。人類生活世界的人，自然，社會等三部分組成，以人為本的新發(fā)展觀，從根本上說，是尋求人與自然，人與社會，人與人之間關(guān)系的全面和諧發(fā)展。隨著業(yè)主對生活品質(zhì)要求越來越高，物業(yè)管理部門要樹立“以人為本”的服務(wù)理念，在“以人為本”理念

55、關(guān)懷下，提升物業(yè)管理水平。樹立以人為本的服務(wù)理念，關(guān)乎到我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展思路和水平。樹立“以人為本”的服務(wù)理念，是打造物業(yè)管理企業(yè)品牌優(yōu)勢的條件之一，是應(yīng)對加入世貿(mào)組織后的必要舉措，體現(xiàn)了和諧社會理念在物業(yè)管理體系中的貫徹，是物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展核心思想。物業(yè)管理工作職責(zé)是為業(yè)主 提供全方位的服務(wù)，讓小區(qū)業(yè)主享受生活品質(zhì)。物業(yè)管理公司需要準確定位自身職責(zé)，明確服務(wù)理念，通過獲得業(yè)主認可來實現(xiàn)自身發(fā)展壯大。（1）科學(xué)規(guī)劃居住區(qū)隨著市場經(jīng)濟發(fā)展，人們更加注重生活品質(zhì)提升，人們對居住條件要求越來越高，更加向往高品質(zhì)生活。樹立“以人為本”的服務(wù)理念，需要把服務(wù)理念同小區(qū)建設(shè)有機聯(lián)系起來，滿足人們需

56、求，實現(xiàn)每一個業(yè)主自我交往需要和保護隱私，實現(xiàn)“天人合一”的生活理念。同時在設(shè)計社區(qū)過程中，需要按照原有地形特征來設(shè)計道路，注重自然景觀的設(shè)計，通過整體規(guī)劃，來實現(xiàn)小區(qū)美感的統(tǒng)一，實現(xiàn)人造景觀與自然景觀的有機融合，通過這種美好環(huán)境的設(shè)計來實現(xiàn)一種心靈的美感享受。在物業(yè)規(guī)劃工作伊始，物業(yè)管理公司要超前介入，以業(yè)主代表身份，及時審查物業(yè)工程以及配套工程，高效保證物業(yè)質(zhì)量，明確開發(fā)商在建設(shè)過程中，所遺留的問題，做到建設(shè)和管理的有效銜接。同時有效劃分業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的權(quán)力和義務(wù)，避免日后出現(xiàn)糾紛問題。（2）提供人性化的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)要確立理性管理理念，逐步擺脫經(jīng)驗管理模式，在管理過程中，體現(xiàn)服

57、務(wù)，在服務(wù)過程中，實施管理，吸收優(yōu)秀物業(yè)管理人才進入物業(yè)管理隊伍，建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)模式，通過對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工培訓(xùn)，提高其工作技能和人員素質(zhì)，更好地為業(yè)主服務(wù)。培訓(xùn)員工內(nèi)容主要包括企業(yè)經(jīng)營管理模式、企業(yè)文化、員工管理規(guī)章制度和服務(wù)方式等，針對員工在物業(yè)管理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題及時予以解決，由此推動物業(yè)管理企業(yè)員工更好地為業(yè)主服務(wù)。通過系統(tǒng)化的培訓(xùn)，引領(lǐng)員工創(chuàng)新服務(wù)理念，提升服務(wù)質(zhì)量。提高小區(qū)硬件管理僅僅是優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量的一個方面，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才是完善居住者的生活質(zhì)量最佳方式。在小區(qū)物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司利用智能化的信息操作平臺，來實現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)理念，通過電腦操控平臺，

58、實現(xiàn)防火、防盜等自動化預(yù)警機制，在小區(qū)內(nèi)部配置文化 、娛樂、教育等場所，提升居住者對居住環(huán)境認同感，享受到高雅生活氛圍。進入到新的發(fā)展階段，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)把“以人為本”的服務(wù)理念同智能化建設(shè)有機融合在一起，物業(yè)管理公司管理內(nèi)容主要包括清潔、保安、綠化等工作，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時引進先進的技術(shù)來進行高效管理，同時可以幫助業(yè)主、開發(fā)商、住戶提供交易咨詢服務(wù)，提升小區(qū)增值收益，提升物業(yè)管理公司收益，實現(xiàn)物業(yè)管理良性運行。（3）打造和諧人文環(huán)境物業(yè)管理企業(yè)不僅需要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，而且需要為業(yè)主營造出一種人文環(huán)境，增加業(yè)主居住愉悅感。物業(yè)管理企業(yè)在管理過程中，需要把自己定位為社區(qū)業(yè)主的核

59、心部分，讓更多的人信賴物業(yè)管理企業(yè)，可以通過在平時舉辦一些社會活動等形式提升業(yè)主之間的交流，打造業(yè)主對于小區(qū)具有的歸屬感，以一種和諧人文環(huán)境來推進物業(yè)管理工作的有效開展。（4）與業(yè)主委員會緊密合作小區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表著業(yè)主的利益和意愿。物業(yè)管理公司作為小區(qū)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會緊密合作，發(fā)揮業(yè)主管理委員會自我管理功能。物業(yè)管理企業(yè)樹立“以人為本”的服務(wù)理念，需要與業(yè)主管理委員會合作，把工作內(nèi)容和成效，向業(yè)主管理委員會匯報，爭取業(yè)主管理委員會的支持，推動物業(yè)管理工作能夠有效開展。2、開發(fā)物業(yè)管理人才從目前發(fā)展情況來看，我國物業(yè)管理企業(yè)中人才普遍缺乏，具體體現(xiàn)在如下幾個方面，第一

60、，能夠進行物業(yè)初級管理人才多，而能夠從事高級物業(yè)管理人才人數(shù)較少，能夠從全局和國內(nèi)外形勢來分析物業(yè)管理發(fā)展趨勢的人更少。第二，在物業(yè)管理人才隊伍中，往往能夠肩負綜合型管理任務(wù)的人才缺乏，第三，擁有創(chuàng)新理念的物業(yè)管理人才不足。這些問題嚴重制約了我國物業(yè)管理發(fā)展進程。因此開發(fā)物業(yè)管理人才，是物業(yè)管理突破發(fā)展瓶頸的有效環(huán)節(jié)。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)日趨成熟，我國物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型是一個必然趨勢，在由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變過程中，對物業(yè)管理人才要求越來越高，因此吸納一大批物業(yè)管理人才是非常必要的。在企業(yè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理公司需要對員工的工作和地位予以積極肯定，充分發(fā)揮出員工的積極性和主動性，建立激勵機