大型文化園區(qū)及影視城項目投資盈利模式創(chuàng)新-以山東半島文化影視城的策劃為例

1、-. z.大型文化園區(qū)和影視城投資贏利模式創(chuàng)新以文化影視城的初步策劃方案為例作者:市新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授寶民 ：1572031121年月日月日前言十七屆六中全會決定強調(diào)，建設社會主義文化強國，就是要著力推動社會主義先進文化更加深入人心，推動社會主義精神文明和物質(zhì)文明全面發(fā)展，不斷開創(chuàng)全民族文化創(chuàng)造活力持續(xù)迸發(fā)、社會文化生活更加豐富多彩、人民基本文化權益得到更好保障、人民思想道德素質(zhì)和科學文化素質(zhì)全面提高的新局面，建設中華民族共有精神家園，為人類文明進步作出更大貢獻。根據(jù)全會精神結(jié)合實際，新摩爾商業(yè)管理公司和半島都市報社領導考察了長影世紀城，西部影城，研究了美國

2、環(huán)球影視城和橫店影視城經(jīng)營案例。我們建議利用高科技和文化特色，整合電影電視和報紙以及網(wǎng)絡媒體資源，希望聯(lián)合大型投資公司在建設世界一流的半島文化影視城,新摩爾公司負責拿地策劃和政府溝通，投資公司負責投資論證，共同研究萬畝圍，爾后項目立項分期拿地。項目投資規(guī)模預計億元，一期投資億元。半島文化影視城帶動區(qū)域藍色經(jīng)濟和文化發(fā)展,是旅游、文化和計算機軟件高科技產(chǎn)業(yè)的重大工程。發(fā)展以海洋文化為特色的影視城,充分利用世界虛擬現(xiàn)實和動畫等最新技術,形成具有世界最高科技水平的現(xiàn)代影視拍攝和制作基地,帶動軟件產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。一、 選址與規(guī)模建議總體規(guī)劃在1萬畝左右 5000畝用于影視城和奧特萊斯廣場以及

3、別墅區(qū)域開發(fā),5000畝用于健康養(yǎng)老城綜合開發(fā)(包括醫(yī)院、老年大學和健康護理培訓學院等)。基本條件:1.旅游環(huán)境 山水景觀，能夠讓顧客心情放松2.交通 具有邊界的交通，周邊城市和本市居民可以方便到達，經(jīng)過收費站點較少3.土地面積較大 有5000畝左右的發(fā)展空間4.風險可以控制，符合城市規(guī)劃重點發(fā)展的方向。建議優(yōu)先選址膠南瑯琊臺旅游區(qū)或者備選即墨丁字灣旅游區(qū)。二以可持續(xù)發(fā)展為前提的半島影視城創(chuàng)新研究根據(jù)半島都市報社領導的設想,半島影視城要做如下創(chuàng)新:1.流程以市場為導向 根據(jù)顧客意見確定電影題材方向，采用全民參與模式,公開征求劇本競賽,確定編劇后,選擇知名導演,確定制片人和投資公司。放映模式，電

4、影院發(fā)行和網(wǎng)絡同步放映結(jié)合。2.將電視拍攝和生活休閑結(jié)合,讓導演和演員具有便利的生活條件,白天拍片,晚上回家休息，酒店配備最好的和韓國知名美容機構。根據(jù)知名導演和演員的要求,由策劃公司新摩爾商業(yè)管理公司和德國設計公司根據(jù)偏好設計個性化明星別墅和公寓,例如,藝謀的住宅重點考慮其女兒的偏好。3.高科技和文化密切結(jié)合 將動漫和虛擬現(xiàn)實科技、計算機動畫技術密切結(jié)合,形成世界高科技含量最高的影視城，不斷利用軟件為游戲和游樂容升級。三世界各國影視城市盈利模式反思在主題公園熱潮中，我國各類影視城項目運作水平太低，缺乏周密的策劃和高起點設計與運營能力，建設過程中不夠精細化，普遍缺乏盈利能力，只有盈利。各地西游

5、記主題公園建筑較多形成大量建筑垃圾，教訓沉痛。過去的盈利模式集中在通過旅游門票收費盈利的模式，結(jié)果大部分達不到預定效果。美國環(huán)球影城(又稱為環(huán)球片場)Universal Studio, Hollywood是世界上最大的電影、電視制片廠及以電影題材為主的主題公園，影城位于世界著名的電影圣地好萊塢Hollywood附近的 Universal City，是位于洛杉磯市附近的幾個著名觀光點之一。美國好萊塢環(huán)球影城美國好萊塢環(huán)球影視城主題公園成功的原因依托好萊塢形成多渠道盈利模式，打破了門票單一盈利模式。2.策劃起點高將高科技運用到影視城中。航天主題拍攝體驗侏羅紀公園3.擁有超級大國影響力，世界各國游客

6、消費力較強。 項目投資規(guī)模巨大，后來者難以簡單復制。目前中國惟一具有發(fā)展后勁的外景影視城就是橫店影視城,不依靠場租費用盈利,而是依靠旅游和餐飲等多方面盈利。橫店影視城電影世紀城是電影制片廠打破傳統(tǒng)體制的改革成果，是在世界電影特效領域創(chuàng)新的產(chǎn)物，項目總投資億元，投資來源于老廠房土地轉(zhuǎn)讓，作者認為今后要達到特別成熟階段還需要后續(xù)投資更新現(xiàn)有容，完善部分設施，同時增加新的創(chuàng)新容，估計再有億元投資會達到較好的投入產(chǎn)出比例。電影世紀城的成功模式： 打破橫店外景地盈利模式的局限，借鑒美國好萊塢環(huán)球影城的成功經(jīng)驗，充分利用電影制片廠多年積累的電影資源和拍攝經(jīng)驗，以室電影娛樂作為盈利的主要渠道，經(jīng)常七年的運營

7、實踐，取得了圓滿成功，是我們北方唯一成功的主題電影樂園。長影世紀城總體規(guī)劃效果圖巨幕影院巨幕電影的立體影片恐龍主題片租賃自美國非常試驗室將立體顯示技術和部分虛擬現(xiàn)實技術結(jié)合星際探索長影世紀城球幕電影將三自由度運動平臺和立體電影結(jié)合，突出讓顧客的參與。長影世紀城正在將虛擬現(xiàn)實娛樂和飛行技術結(jié)合，讓二期華夏翱翔項目，預計二期投資億元左右。在游樂容上，長影世紀城投資遠遠小于好萊塢環(huán)球影城，在容創(chuàng)新方面缺乏高科技實力的支持。今后需要不斷建立與大學和研究機構之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟，不斷對游樂容進行升級，帶給顧客更多新穎的體驗，將中國文化融入到游樂容中，超越對好萊塢的簡單模仿，走上自主創(chuàng)新之路。半島影視城的盈利模

8、式需要適當?shù)耐饩暗?，同時考慮引進室電影高科技娛樂項目，服務國游客。同時考慮配套文化地產(chǎn)開發(fā)和奧特萊斯業(yè)態(tài)的引進取得盈利，采用滾動開發(fā)模式。我們需要考慮地方政府能夠?qū)崿F(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)和電腦軟件產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,電腦相關影視軟件是一個百億美元的大產(chǎn)業(yè),發(fā)展高科技影視城,可以有效增加稅收,企業(yè)通過投資影視城能夠有效盈利。四、影視城規(guī)劃與功能以及投入產(chǎn)出研究5000畝功能與布局容細節(jié)占地面積畝數(shù)停車場一期停車4000輛 16萬平方米二期停車4000輛 16萬平方米,立體車庫模式200畝奧特萊斯與餐飲休閑5萬平方米購物區(qū)域,5萬平方米將法國街區(qū)景觀拍攝基地和奧特萊斯業(yè)態(tài)結(jié)合300畝購物中心6萬平方米 ,引進配套韓

9、國知名美容整形醫(yī)院機構平方米，服務影星和粉絲以及華北地區(qū)顧客五星級度假生態(tài)酒店和快捷酒店5+3萬平方米 占地15萬平方米 配備一流230畝影視學校和辦公以及公建150畝高科技和電影動漫公司總部450畝小計1030畝名導演和明星別墅和高檔住宅開發(fā)用地別墅用地500畝 高檔住宅用地1500畝1000畝影視城分期開發(fā)中國主題和國外文化主題2670畝土地成本平均10萬元一畝 5億元,初步成本開發(fā)用地分期變性 每畝增加30萬元,可以先變性1000畝用于商業(yè)和住宅開發(fā),土地初期增加3億元.土地成本合計8億元,后來變性完畢增加到11億元。其余5000畝鎖定后建議由新摩爾商業(yè)管理公司引進等大型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司

10、司滾動開發(fā),為影視城提供醫(yī)院和商場等公共設施配套。別墅用地容積率建議為0.5 ,500畝的占地面積為33萬平方米,建筑面積16萬平方米,開發(fā)造價為3000元*16萬平方米=4.8億元。建議500畝住宅用地和影視城開發(fā)作為掛鉤條件,公開拍賣,直接解決產(chǎn)權問題,500畝直接作為住宅用地。預計售價確定為1萬元/平方米,比較容易被市場接受,回收資金為16億元。售價1.2萬元,售價為19.2億元。奧特萊斯開發(fā)成本預計為10萬平方米*3000元=3億元實現(xiàn)滾動開發(fā)。影視城投資估算關于影視城一期開發(fā)和建設成本預計10億元左右名稱容投資環(huán)游全球空中翱翔虛擬現(xiàn)實體驗全球最美的旅游場景，每次能夠接待人，每人分鐘建

11、筑投資4000萬元 虛擬現(xiàn)實設備1.6億元億元球幕電影以自由度平臺加上球幕電影，鼓勵顧客參與，定制中高檔座椅，讓顧客有舒適的體驗。建筑投資3000萬元和容投資1.2億元1.5億元藍屏技術與電影拍攝體驗外景三個經(jīng)典街區(qū)投資和奧特萊斯結(jié)合萬平方米，其中餐飲配套萬平方米， 2.4億元,藍屏技術和電影配音體驗0.4億元2.8億元兒童動漫樂園兒童游樂參與設施等，動漫樂園等1.7億元書法及美術館5000萬元0.5億元奧特萊斯經(jīng)營流動資金5000萬元0.5億元容和研發(fā)投資虛擬現(xiàn)實技術研發(fā)和制作投資，需要優(yōu)秀創(chuàng)意制作和拍攝設備投資等與國家重點實驗室等合作億元小記10億元二期國家虛擬現(xiàn)實軟件研發(fā)基地投資10億元

12、左右,同步可以建成青島超級計算中心。旅游門票采取20元左右,重點在于吸引人氣。每年計劃吸引游客100萬人。每年門票收入為2000萬元,屬于微利。資金回籠 未來奧特萊斯銷售4萬平方米商鋪*3萬元=12億元二期開發(fā)與建設成本10億元項目產(chǎn)值和稅收預測： 旅游門票建議定位在每人200元左右 每年吸引游客200萬人億元收入，三年可以收回影視娛樂投資。外景地免費開放。奧特萊斯業(yè)態(tài)收入預計億元考慮開發(fā)住宅盈利1000畝住宅開發(fā) 預計造價3000元/平方米 容積率1.0, 66萬平方米,售價8000元,毛利潤為52.8-19.8億元=33億元 ,可以收回影視城建設全部投資。其余5000畝作為政府與養(yǎng)老機構未

13、來十年合作發(fā)展用地,加快區(qū)域發(fā)展步伐,確保發(fā)展質(zhì)量。項目運營后每年稅收1.3億元以上，帶動軟件等產(chǎn)業(yè)億元以上養(yǎng)老地產(chǎn)稅收預計達到億元左右。四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和盈利模式的創(chuàng)新高起點規(guī)劃軟件產(chǎn)業(yè)和動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展充分發(fā)揮已經(jīng)建成的動漫基地作用,不僅引進動漫企業(yè)服務影視拍攝,而且要與大學國家圖形學重點試驗室合作,建立國家級的虛擬現(xiàn)實影視軟件研發(fā)中心和國家超級計算中心,服務影視特技,初期要盡量通過戰(zhàn)略聯(lián)盟，利用現(xiàn)有的超級計算中心平臺。 為入住的電影公司和制作公司等提供公共技術平臺,形成電影藝術家、科學家、文化專家的密切合作專家聯(lián)盟組織,為超越美國好萊塢提供基礎條件。半島影視城項目贏利模式的設計:1000畝高檔住

14、宅開發(fā)獲得50億元毛利潤(其中一半用于影視城投資建設)2、奧特萊斯初期銷售額5億元左右,成熟后預計每年10億元左右。 影視旅游業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)帶動10億元以上,所在區(qū)域每年產(chǎn)出2億元左右。周邊土地升值 10000畝左右直接帶動升值40萬元/畝,帶動升值40億元左右。、商業(yè)街區(qū)婚紗店以及餐飲酒吧租賃盈利、室電影娛樂體驗收取門票盈利、五星酒店和購物中心以及經(jīng)營盈利項目所在地的稅收預計為1.3億元電影動漫公司等招商對象：華誼公司，和電影公司，國外電影公司五、主題文化及其建筑策劃方面的表達半島文化以文化為主，最具特色和神秘色彩的就是膠東半島的海洋文化。挖掘海洋文化，運用文化精華，打造具有民族特色的影視城和

15、奧特萊斯購物中心，把文化推向世界。商業(yè)街區(qū)采用文化表達為主，嶺南騎樓以及法國商業(yè)文化等精品街區(qū)作為輔助。創(chuàng)新的思路：街區(qū)名稱特點業(yè)態(tài)主要街區(qū)突出建筑特色 表現(xiàn)1910年左右文化特色國名牌男裝區(qū)湘西街區(qū)和從文大師作品（湘西街區(qū)參考洪江街區(qū)作為藍本）滿足商業(yè)街區(qū)實用功能，例如，櫥窗和開間等便于經(jīng)營，同時吸納湘西建筑元素，敢于創(chuàng)新，避免簡單的湘西建筑抄襲。餐飲和國名牌女性服飾法國街區(qū)將法國建筑特色與法國梧桐等綠化結(jié)合重點設置歐美女性名牌服飾意大利街區(qū)突出文藝復興的建筑風格，服務婚紗攝影突出鞋類和國外男裝等商品業(yè)態(tài)停車場 停車場奧特萊斯名品街區(qū)布局特點 四個角點配置每個區(qū)域的旗艦店，主要街區(qū)兩側(cè)配置停

16、車場。五星級酒店吸納建筑文化元素，部空間注意吸納儒家文化涵，高雅自然，具有較好的藝術氛圍。庭院景觀，營造水景和自然環(huán)境和諧氛圍。 娛樂休閑和餐飲空間可以采用希臘建筑和建筑以及多種建筑文化特色營造。不做高層建筑，采用度假酒店形態(tài)，讓顧客產(chǎn)生愉悅放松的心情。資金來源和資源整合的思路新摩爾公司與半島都市報社合作，前者提供策劃啟動資金以新摩爾公司和半島都市報社作為發(fā)起人成立半島文化影視基金 基金規(guī)模億元引進有文化影視資源的戰(zhàn)略股東申請國家文化產(chǎn)業(yè)引導基金電影方向：與電影制片廠合作 電影學院和中戲以及戲劇學院電視：衛(wèi)視平面媒體：大眾報業(yè)集團和半島都市報社 全國都市報聯(lián)盟網(wǎng)絡媒體：騰訊，娛樂，盛大文學，新

17、浪博客六、影視城經(jīng)營模式的借鑒與創(chuàng)新2012年12月作者認真考察了西部影視城，這是目前我國投入產(chǎn)出比最佳的影視城。我國著名作家西部影視城創(chuàng)始人賢亮認為：政府只需提供一個寬松的文化生態(tài)，讓人民大眾各顯身手，各盡所能，發(fā)動群眾、依靠群眾打一場人民戰(zhàn)爭”，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度一定會超過制造業(yè)的發(fā)展速度，中國品牌”將會在世界市場上占有更大的份額。同時，中國的文化競爭力、影響力、輻射力。賀蘭部的鎮(zhèn)北堡西部影城從荒涼的古堡廢墟、一個破羊圈，經(jīng)18年的努力，在歷屆區(qū)市黨委政府的支持下，已成為集國家5A級景區(qū)”國家級文化產(chǎn)業(yè)示基地”國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作名錄項目保護性開發(fā)綜合實驗基地”于一身的全國獨一無二的

18、景區(qū)。當初自籌資金僅有79萬元，起步時候就與晉導演的牧馬人劇組合作，爾后紅高粱等一批影視劇在此拍攝，留下眾多經(jīng)典景點。賢亮先生非常注重區(qū)域傳統(tǒng)文化，從周邊收集了很多民居特色文物，加以利用和保存，形成了西部地域建筑文化特色?，F(xiàn)已擁有近3億元固定資產(chǎn)；游客量與納稅額年年上升，今年游客量可望突破100萬人次，繳稅500萬元。影城已向社會提供了400多個就業(yè)崗位，每年為周邊居民提供5萬8萬個勞動日，并為提高及市的知名度做出一定貢獻。鎮(zhèn)北堡西部影城說不上是利用了文物古跡，相反，是我把鎮(zhèn)北堡古堡廢墟推介給影視界，已成為知名影視拍攝基地以后，文物管理部門才來掛了文物保護單位”的牌子，可以說我們還開發(fā)出了一個文物”，體現(xiàn)出旅游產(chǎn)業(yè)是一個社會效益大于經(jīng)濟效益，間接經(jīng)濟效益又大于直接經(jīng)濟效益的產(chǎn)業(yè)。通過深刻的思考和總結(jié)，影視城的成功經(jīng)營主要成功要素如下：需要由懂得文化產(chǎn)業(yè)規(guī)律熟悉影視創(chuàng)作的領軍人才經(jīng)營，注重文化產(chǎn)品質(zhì)量第一的原則。根據(jù)影視文化市場特點，在細分的市場上尋找自己的市場份額，注重影視城的獨特