全民健身俱樂部項目可行性研究報告

1、PAGE PAGE 42全民健身俱樂部項目可行性研究報告二八年四月十五日全民健身俱樂部可行性研究報告目 錄第一章 綜 述11項目總論12項目背景及建設必要性13項目基本情況14可行性研究依據和范圍第二章 市場分析21經濟環(huán)境分析22項目周邊環(huán)境分析23市場形式24市場供求目標市場分析與定位25競爭對手分析26目標市場分析與定位第三章 項目經營設想31項目市場定位32項目內部設置33 項目管理和營銷體系34銷售和推廣計劃35會員制體系設置第四章 財務評價41項目投資效益估算42靜態(tài)經濟效益分析43動態(tài)經濟效益分析第五章 風險分析51 風險分析52結 論附件附表一：投資估算表附表二：年經營收入估算

2、表附表三：年經營成本估算表附表四：年利潤估算表附表五：現金流量表附表六：折舊與攤銷估算表第一章 綜 述1.1項目總論 全民健身俱樂部是一家集客房、沐浴、桑拿、健身、保健、棋牌、臺球、網吧、影視、茶座、中西餐于一體的綜合性現代健身一個定位于四星級賓館和高級娛樂休閑服務中心的俱樂部。俱樂部嚴格按照國際四星級賓館標準運作管理，賓館在傳統服務流程的基礎上，全面結合現代技術電腦化管理功能實施管理。1.2項目背景及建設必要性在過去的20年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動

3、相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，萍鄉(xiāng)的旅游業(yè)步步升溫。萍鄉(xiāng)市位于江西省西部，東與本省宜春市、南與吉安市、西與湖南省株洲市、北與湖南省瀏陽市接壤，與湖南株州毗鄰，距長沙100公里?，F轄蘆溪、上栗、蓮花三縣，安源、湘東兩區(qū)及省級經濟開發(fā)區(qū)安源經濟開發(fā)區(qū)。全市面積3827平方公里，人口182萬。境內浙贛鐵路橫貫東西，公路319國道呈南北向、320國道呈東西向交匯通過。滬瑞（上海至云南麗江）高速公路自東向西貫穿全境，交通非常便利。萍鄉(xiāng)自然風光秀麗宜人。境內東部的武功山是江西最高的名山，山峰奇峻，古木參天，飛瀑瀉

4、玉，草甸青翠，北部的楊歧山為中國佛教名山，西部的大屏山與南部的玉壺山自然景觀與人文景觀相融，為旅游勝地。境內著名的義龍洞瑰麗異彩，洞因水活，水隨洞轉，乃一大奇觀。城內孔廟、寶積寺、橫龍洞純陽觀等古色古香的建筑，書卷氣息與梵音韻律匯織，是極富人文特色和文化熏陶的旅游勝地。隨著近幾年國內經濟的好轉、國家假日經濟的刺激、國人消費觀念的改變以及萍鄉(xiāng)旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得萍鄉(xiāng)作為全國紅色革命旅游城市越來越受到國內的關注。在美麗的萍鄉(xiāng)區(qū)域內集客房和休閑娛樂、各種健身于一體化服務的健身俱樂部目前尚無一家，隨著人們生活質量的不斷提高，市區(qū)現有的單一式休閑娛樂中心難以滿足市場的高質量需求。在此背景下，我們

5、開發(fā)建設的全民健身俱樂部無疑適時而上，具有一定的建設必要性，。一方面盡可能的提供給市場高品質的休閑娛樂場所，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。第三節(jié) 1.3項目基本情況蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館全民健身俱樂部位于安源經濟開發(fā)區(qū)公園中路體育局內,是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會投資建設，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于經濟蘇州工業(yè)園中央CBD開發(fā)區(qū)的核心地帶，一期xx項目以游泳館為主。，占地面積12000 平方米，建筑面積6350 平方米。館內俱樂部設有一個50m25m的標準游泳池和 平方米休閑娛樂廳二個兒童嬉水池，是江蘇萍鄉(xiāng)市目前設施領先的室內全溫控游泳館游泳池。由蘇州工業(yè)園

6、區(qū)商旅集團公司全面經營管理。開設項目有一樓的游泳，二樓的有、氧操房、及瘦身美容、理療、足浴冰浴、桑拿、健身、保健、棋牌、臺球、網吧、影視、茶座、中西餐、住宿等。，二樓至五樓設有賓館住宿三樓設有3塊羽毛球以及器械、空手道項目。，頂樓設有網球場。是一座集多功能為一體的現代健身俱樂部。俱樂部將秉承舒適健康的休閑消費理念，著力打造沐浴休閑服務旗艦，引領休閑服務新潮流。健身俱樂部設計大氣，裝修精雅，既注重提供酣暢淋漓的享樂，又努力營造高品位的休閑氛圍，24小時全天候熱情服務，是政務接待、商務洽談、親朋聚會、個人休閑的溫馨港灣。俱樂部奉行以人為本的服務宗旨，消費者的滿意是我們的第一追求，而我們的最終目的就

7、是要與每一位賓客建立起日漸深厚的情感與健康的聯結，讓我們在俱樂部共同闡釋現代都市休閑健康的真諦。蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經雙方協商，星海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細節(jié)將會進一步協商，現就此

8、項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意1、3 1.4可行性研究的依據和范圍經過對全國和萍鄉(xiāng)經濟狀況的研究分析，以及對2004-2007年產業(yè)導向的理解，經過詳細的市場調研后認為本報告具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究市場分析、項目經營設想、財務評價

9、、風險分析進行研究。第二部分章 市場分析2.1.1項目投資經濟環(huán)境分析自改革開放以來，萍鄉(xiāng)抓住發(fā)展機遇，堅持以經濟建設為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。全市國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高，從已公布的統計數據來看，2007年萍鄉(xiāng)國民經濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現了較好的增長，生產、消費和需求比較協調，總體運行形勢良好。主要表現在：1、生產總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。萍鄉(xiāng)市生產總值完成 318億元，比上年增長141；2、工業(yè)生產繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。我市工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值 791.3

10、0億元，比去年同期增長24.5%；3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。城鎮(zhèn)以上固定資產投資完成1829億元，比上年增長40； 4、全年居民消費價格指數101.4%，5、出口增速快，外貿出口完成2億美元，比上年增長839；6、交通、電信發(fā)展增快速；7、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；8、企業(yè)景氣上升，信心指數提高。從以上經濟環(huán)境來看，自改革開放以來，決定經濟增長的主要因素由生產能力轉為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關注的熱點問題。步入小康的市民更加注重生活質量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進，。尤其是近幾年來，萍

11、鄉(xiāng)市花大力氣建設了一批市政基礎設施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。如今，完善的基礎設施構筑成良好的投資環(huán)境，市區(qū)良好的投資環(huán)境為俱樂部培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質的消費客戶群，萍鄉(xiāng)工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為俱樂部經營提供了有力的保證。綜上所述，全民俱樂部開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境和地理位置，這都是本項目面對的市場基礎。一、22項目周邊環(huán)境分析 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設，開創(chuàng)了中外經濟技術互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)全民健身俱樂部坐落于萍鄉(xiāng)市公園中路的繁華區(qū)，地理位置優(yōu)越，是浙、贛、湘公路的必經之路，距火車站3分鐘車程。緊鄰安源區(qū)政府主道安源大道與經

12、濟開發(fā)區(qū)政府主道公園中路交匯處上海，。位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，經濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)現有人口12萬，總面積為52平方公里，是萍鄉(xiāng)對外開放的前沿和窗口，是一片活力十足 、具有創(chuàng)新精神和獨具特色的投資熱土，是萍鄉(xiāng)新型工業(yè)化和新型城市化的重要承接地。中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進入全面開發(fā)階段，并形成信息產業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現代物流園等產業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。開發(fā)區(qū)特殊的政策優(yōu)勢、便利的交通網絡、高標準的基礎設施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到

13、世界各地國內投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產投資超過200億元，實際利用外資1億美元，主要經濟指標年均增幅超過40。實現國內生產總值365億元，進出口總額達到143億美元。1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內已投產的高新技術企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內，已形成三個功能區(qū)。中央商貿區(qū)集中了一批金融、商貿、科研、管理機構及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產業(yè)，形成了以環(huán)保產業(yè)園、生物技術園、留學人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園

14、為主體的一區(qū)多園的發(fā)展格局。 就世界500強企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)： 如此規(guī)模的辦公、科研和生產基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區(qū)內服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬優(yōu)勢。21. 高檔高中檔住宅小區(qū) 星海大廈xx會館項目全民健身俱樂部處蘇州工業(yè)園萍鄉(xiāng)市居住的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔別墅區(qū)有金陵山莊、小區(qū)有都市花園鳳凰山莊、富麗花園，高檔小區(qū)有都市E站、世紀華庭。，位于園區(qū)的中央商貿區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央

15、公園。都市花園共分五期項目，首期“蘭華苑”，二期“茗華苑”，三期“菁華苑”，四期“英華苑”，五期“銀色貴族”。 項目總占地44公頃，建筑面積：66萬，容積率：1.5。此外，以金雞湖周邊為中心還分布著人口如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，如金陵小區(qū)、占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸觀豐小區(qū)，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋將兩者連為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區(qū)，設施完善，自成一體。占地約59.4公頃。 水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設施的中、高密度

16、住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內的所有樓盤的銷售都呈現旺勢等。2. 商業(yè)中心以及其他娛樂場所情況全民健身俱樂部周邊集中了一批金融、商貿、科研、管理機構及商住寫字樓等設施，如藍天大廈、金碧輝煌、王朝大酒店、市中級人民法院、市農業(yè)局、市公安局等。開發(fā)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產業(yè)，形

17、成了以環(huán)保產業(yè)園、生物技術園、民營科技園為主體的一區(qū)多園的發(fā)展格局。如此規(guī)模的辦公、科研和生產基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，區(qū)內服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬的優(yōu)勢。3.商業(yè)中心以及其他娛樂場所情況：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃19個鄰里中心。項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。

18、園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內展廳面積12萬平方米，會議設施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標準展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內第二大會展中心。此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的銷品茂和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。完善的公共服務設施和密集的商業(yè)、娛樂場所產生的市場聚合效應是巨大的，置于文化設施、公共機構及住宅、商業(yè)樓群中的緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會館全民健身俱樂部項目的

19、區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應巨大的。23市場形式分析2.23.21萍鄉(xiāng)市歷年酒店經營情況分析 1、從2003年低谷期開始，萍鄉(xiāng)市賓館的入住率逐年提升；2、2003年萍鄉(xiāng)市賓館的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。3、2007年萍鄉(xiāng)市賓館的入住率和2006年相比幅度稍微下降，其原因是受到暴冰雪的影響。1、2007年1月入住率較低，是傳統的農歷新年之前，2007年5月賓館入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份、5月份左右是賓館行業(yè)的傳統淡季；4、自2007年5月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。08年2、3月賓館入住率全面超過去年同期水平。說明08年的萍鄉(xiāng)賓

20、館市場前景向好。2.2.4深圳市現有產權式酒店經營狀況分析星級酒店名稱銷售價格(元/)年入住率(2003年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店12000556層2萬多發(fā)展商自管4雅蘭酒店14500602棟6層，1.2萬多發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050601棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓白露1400070單棟34層三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層發(fā)展商自管1、銷售價格分析靠近風景區(qū)的產權式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價格的23倍。在市區(qū)，產權式商務型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%-30%；2、入住率分析受SARS的影響，2003年深圳市酒店的年入

21、住率仍然達55，經營情況良好，產權式酒店的年入住率也在5070之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產權式酒店經營規(guī)模較小，經營面積不超過2萬平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強的產權式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產權式酒店，其經營面積相對較大，經營樓層有的超過30層；4、酒店管理公司：聘請國內知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現有的深圳市產權式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，大

22、多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠來看，隨著產權式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。2.3.2橫崗酒店萍鄉(xiāng)市賓館娛樂休閑市場分析橫崗酒店萍鄉(xiāng)市場現狀調查名 稱規(guī) 模入住率%/年客流量價 格（元）配 套 設 施王 朝大酒店182間82%標準間：218套 間：288-688客房、餐飲、商務、足浴、KTV包廂、健身房、美容美發(fā)等娛樂設施國際七星大 酒 店230間87%標準間：318套 間：348客房、餐飲、商務、慢搖吧、KTV、網球場、臺球廳、棋牌室、足療和保健按摩等安源賓館130間81%標準間：128-168 套 間：198-298 客房、餐飲、商務

23、、KTV 包房、桑拿中心、健身房、乒乓球、臺球等萍 水 源沐浴休閑會 所營業(yè)面積：5000多M28400人48元/人次沐浴、桑拿、健身、保健、美發(fā)、棋牌、臺球、網吧、影視、茶座、中西餐、住宿等摩力圣匯俱 樂 部營業(yè)面積：3000多M27542人38元/人次火浴、鹽浴、藥浴、泡腳等各種護理休閑方式規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模入住率房型分布客戶構成XX酒店376間50%標準房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務套（5%）總統套房（0%）以本地各企業(yè)商務客戶為主，外籍人士較多，少數散客圣德堡酒店218間80%標準房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務套（4%）總統

24、套（2%）往來深圳商務人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間60%標雙房（61%）標單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間試營業(yè)標準間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）橫崗商會各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務人士小結：1、區(qū)域內暫時無產權式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級酒店正式資質的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資

25、格證書的酒店。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；31、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%以上的水平。；以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；42、各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。；橫崗酒店市場現狀調查價格及配套設施酒店名稱價格構成（元）配套設施備注XX酒店標準房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務套（868）總統套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設施整體檔次高檔，但經營一般圣德堡酒店標準房（2

26、68）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務套（588）總統套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設施簡單寶麗酒店標雙房（221）標單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設施簡單麗晶中心標準間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，橫崗商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。具有公寓和寫字樓，是復合型酒店物業(yè)小結：13、各酒店客房價格：一般在

27、對外公布價基礎上給予很大折扣，一般在4折左右。標準房價格一般在220128-330318元之間，套房價格一般在380198-800688員元之間；。結論：2、各酒店都具備基本配套設施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設施，已成為其主要利潤來源。結論：1、深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產的不斷進入，各項基礎建設的不斷完善，橫崗目前正處于房地產發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經指日可待；3、從整個萍鄉(xiāng)市區(qū)來看，區(qū)域內暫無較大室內游泳池和網球場，集各類健身

28、于一體的體育健身俱樂部在萍鄉(xiāng)地區(qū)尚無一家，龍崗區(qū)現有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗，產權式酒店在橫崗乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；4、橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構成單一等問題，相對于橫崗目前整體房地產市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠來看，在橫崗經濟和房地產市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關產業(yè)將越發(fā)成熟。（二）市場供求分析天域酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達不到30萬人次/年，但經過幾年的發(fā)展，已經出來了喜來登、環(huán)球

29、城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過300萬人次/年。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求。根據亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力與增長速度之比如下：全民健身俱樂部位于省級經濟開發(fā)區(qū)安源經濟開發(fā)區(qū)公園中路體育局內，正處于開發(fā)區(qū)的核心地帶，一期xx項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內設有一個50m25m的標準游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設施領先的室內全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團公司全面經營

30、管理。開設項目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設有3塊羽毛球以及器械、空手道項目。蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經雙方協商，星海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細節(jié)將會進一

31、步協商，現就此項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。第三節(jié) 競爭對手分析xx俱樂部是一種地域性很強的產業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務設施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合xx設施，星海的項目設置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂部無法比擬的。蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項

32、目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類xx房，能對星海大廈xx會所產生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現正在籌建中，預開設項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。此項目據星海項目也只有不到500米。從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產生一定的影響。但從項目的設置和上看，星海大廈項目設置非常豐富，單就游泳項目的規(guī)模

33、和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時，星海xx項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達到的。第四2.4節(jié) 目標市場分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選全民健身俱樂部。星海xx會館的聚合效應明顯，項目的目標消費人群鎖定在以下幾個階層:2.4.1經濟富裕的年輕階層: 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，對健身、休閑、娛樂情有獨鐘，俱樂部豐富的健身活動比較適合他們的口味。2.4.2注重生活素質的成熟家庭：該類人群的家庭結構及經濟收入已經進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經濟實力的不斷提高使他們對生活素質的要求提升到

34、一個更高的層次，享受型的休閑健身生活更迎合該群體的口味。2.4.3企業(yè)中層以上管理工作人員：市區(qū)外企、合資公司、金融機構等中層以上工作人員都受過良好教育。從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的市場潛力較大。2.4.4 旅游觀光旅客：隨著生活質量的不斷提高，目前旅游的觀光旅客，已不僅僅只享受觀光，在觀光休閑的同時進行適當的健身無疑使旅客的身心得到更好的調節(jié)。在距俱樂部五千米范圍內，從項目的位置和園區(qū)的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達到了10萬人，其中中新合作區(qū)內在職員工約6萬人；就業(yè)人員平均年齡27.

35、4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。根據對園區(qū)薪資狀況的調查，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22到27，普通管理和技術人員為15到20，一般工人為5到10。從以下圖中可以看出，園區(qū)內員工和技術人員受雇于外企、合資公司、金融機構等，都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。2003年度企業(yè)總數205家，總人數3078人第三三章 項目經營設想 第一節(jié) 3.1項目經營市場定位一、項目經營定位 星海大

36、廈xx會館全民健身俱樂部項目投資規(guī)劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以室內有氧訓練游泳、力量xx網球及健美操課程為主，與國際流行xx方式接軌，盡量減少針對少數人的配套設施，最大程度提高投資效率。項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以xxxxxx全民健身俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現健康、動感、充滿活力的時代氣息。項目的服務定位是給與會員賓客人性化無微不至的關懷，從裝修設計、項目設置、到管理和服務，充分體現投資者和經營者的高水準，是會讓賓客員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。3.4.1市場定位橫崗作為深圳重要

37、的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經濟發(fā)展中都占據著非常重要的地位。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產的發(fā)展就引起了市場的關注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產產品水平來看，橫崗房地產都是深圳房地產市場的重要組成部分，目前市場中大部分產品都屬于中低檔產品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進入，橫崗房地產市場的有十分具

38、有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產品升值潛力十分巨大。3.4.2項目評估在整個橫崗市場中，XX酒店作為目前唯一的產權式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產產品。第二節(jié) 3.2項目內部設置一、3.2.1項目規(guī)劃定位項目規(guī)劃經在符合蘇州市工業(yè)園xx市場特點以及自身營銷與經營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益。由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務是俱樂部女性會員在本項目中享受到全面的高層次服務。二、3.2.2項目裝修設計 本項目處于星海大廈體育

39、局綜合群樓的A區(qū)四、五一至五層，B區(qū)一層，C區(qū)一層及頂層，與體育局訓練教學樓為一體，與獨立xx俱樂部項目相比，不易更易引人注意。星海大廈全民健身俱樂部正面明顯位置應該樹立俱樂部的醒目標牌，使過往行人注意。 由于俱樂部分為二A、B、C三區(qū)層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。俱樂部內部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動xx區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂等設置色彩跳躍的xx運動圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產生運動和跳躍感。 整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設備，在俱樂部中心營業(yè)的所有時段中

40、，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強的動感音樂，調節(jié)以提高運動xx健身者的運動興奮性心情，并烘托運動xx健身、休閑氛圍。三、3.2.3項目內部設置規(guī)劃 依據xxxxxx俱樂部的內部設置格局，對蘇州市星海大廈xx會館全民健身俱樂部的主要功能區(qū)域進行以下劃分和設計： 建筑面積：40297（不包括地下車庫）配套面積：11741.76客房面積：21590.56其他面積：6964.68層數共5層 四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米層數功 能 區(qū)使用面積一層（包括A、B、C區(qū)）小操房室內游泳池200前臺50水吧80洗浴及更衣室室、桑拿室385男更衣室1

41、85女更衣室200公共區(qū)域及通道80大堂休閑廳、室內游泳池、洗浴中心四層二層（包括B、C區(qū)）健身房、臺球室、棋牌室、網吧、影視、休息廳、茶座、中西餐廳、辦公xx操房433二層（A區(qū)）標準客房：7套； 豪華套房：1套力量器械區(qū)255動感單車Spinning80三層至五層（A區(qū)）標準客房：21套； 豪華套房：3套運動教練指導室30美容100六層（C區(qū)）網球場疲勞恢復治療室50抻拉區(qū)50辦公區(qū)50員工更衣50貯藏室20公共區(qū)域及通道803.1.1項目技術經濟指標建筑面積：40297（不包括地下車庫）配套面積：11741.76客房面積：21590.56其他面積：6964.68層數共29層1-4層：商業(yè)

42、配套5層：設備層6-27層：酒店客房28層：辦公客房總數：376間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務套房：14套； 總統套房：2套酒店配套設施構成：休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會第三節(jié) 3.3項目管理和營銷體系一、3.3.1項目營銷與管理定位：作為xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店,xxxxxx全民健身俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準進行投資與經營管理,力爭做成華東地區(qū)萍鄉(xiāng)市高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx具有高質量、高品質的xx健身俱樂部形象，進一步拓展xx

43、xx品牌在華東地區(qū)的影響力。二、3.3.2項目管理全民健身俱樂部組織結構圖總人數：49人組織機構設置（31人）俱樂部總經理（1人）市場部 銷售部 健美操部 私教部 運營部 財務部主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人） （1人） （1人） （1人） （1人） 營銷策劃 會籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺 保管 出納 會計（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）(2).人員招聘與培訓本項目中高層管理人員聘請國內知名酒店管理人員作顧問，中層管理人員由xx公司派出在外地進行招聘，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他基層中層管理人員和基層服務人員以本地招聘為原則，

44、本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進行崗位培訓，以保證俱樂部經營管理質量。全民健身 xxxx俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質量考核和職業(yè)技能培訓，尤其是專業(yè)xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的培訓。(3).俱樂部各項經營管理制度 全民健身xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴格執(zhí)行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂按照ISO9000國際質量標準的(酒店質量管理體系)運作部管理制度，確保俱樂部高質量的經營品質，樹立良好的俱樂部品牌。第四節(jié) 3.4銷售開業(yè)和推廣計劃一、3.4.1預銷售試業(yè)試業(yè)預銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預期會員基數，在這個時期，xx俱樂部的知名度

45、及人們對它的興趣乃至狂熱是至關重要的。在開業(yè)之前，預銷售試業(yè)將成為創(chuàng)收的重要部分。二、3.4.2開業(yè)活動 開業(yè)時各項活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx全民健身俱樂部的會員。三、3.4.3其他銷售戰(zhàn)略1.促銷盒和會員資格試用 我們將在園區(qū)市區(qū)內人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員

46、將收集這些表格，并與每個填表人聯系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服務，并制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到xxxxxx全民健身俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。2.企業(yè)聯絡 各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因為企業(yè)意識到了健康的員工為企業(yè)帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業(yè)聯系，推出公司員工收費標準、現場xx測試、講座和其他與健康有關的活動。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業(yè)設計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企

47、業(yè)將踴躍參與。32.特別活動促銷 特別活動是xxxxxx全民健身俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這些活動將提高全民健身俱樂部xxxx俱樂部在消費者中的知名度，并促進會員推薦非會員入會，全民健身俱樂部xxxxxx俱樂部每年于不同公益機構和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區(qū)活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進一步提高全民健身俱樂部xxxxxx俱樂部的品牌知名度。43.內部活動與宣傳 每個季度每年度末俱樂部會舉辦內部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和周年聚會等。全民健身俱樂部xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發(fā)出邀請，來俱樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)

48、的支持，將在團體內部發(fā)門票和宣傳材料。5.健美操表演 很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內很多活動中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運動員將向觀眾免費提供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。6.健康檢查xxxxxx俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關鍵因素，人們將了解到xx運動給身體健康帶來的益處。74.會員促銷競賽 全民健身俱樂部xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車

49、等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。85.持續(xù)推廣和廣告 隨著全民健身俱樂部xx俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會員將來自現有會員的介紹。此后，現有會員的續(xù)約將是保持會員基數的關鍵，首要任務是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進行季節(jié)性促銷。全民健身俱樂部xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和廣告商的聯系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。持續(xù)的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯絡（促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內部促銷。第五節(jié) 3.5會員制體系設置一、3.5.1設置原則俱樂部采取國際通行的會

50、員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據對全民健身俱樂部xxxxxx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費群體及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的收費標準。二、3.5.2會員收費標準 通過對蘇州市萍鄉(xiāng)市已開設的中高檔次xx休閑娛樂中心俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市萍鄉(xiāng)市消費者對全民健身俱樂部xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，對全民健身俱樂部星海xx會所價格標準制定如下： 分類費用使用范圍優(yōu)惠折扣一個月臨時會員卡半年卡48元本俱樂部九折一年一年銀卡48元本市通用，全國短期八折兩年金卡48元全球通用八點八折網 球另加10元/時全民健身俱樂部蘇州市星海

51、大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應能充分體現俱樂部的檔次。第四第四章 財務評價第四節(jié) 4.1項目主要財務指標 投資建設xxxxxx全民健身俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務預測指標如下：投資估算 人民幣1109400萬元 年均經營收入估算 人民幣1008.91 464 萬元年均經營成本估算 人民幣656.21 356 萬元 年均利潤估算 人民幣214 108 萬元靜態(tài)投資回收期 3.43 5 年 投資利潤率 28.8 %財務凈現值（I=10%） 2388.49 萬元內部收益率 38.7 %動態(tài)投資回收期 3.84 年第一節(jié) 4.2項目投資效益估算一4.2.1、年營業(yè)收入估算詳見附件二：年經營收入估算表二4.2.2、年經營成本估算詳見附件三：年經營成本估算表三4.2.3、年營業(yè)收入估算詳見附件四：年營業(yè)利潤估算