住宅項目可行性研究報告2

1、PAGE PAGE 60 住宅項目目可行性性研究報報告編制單位位：南昌昌金豐易易居住宅宅消費服服務有限限公司 編制時時間：220044年5月月20004年年7月報告編制制人員名名單項目負責責人：畢畢軼群技術管理理負責人人：畢軼軼群編制人：畢軼群群 肖肖鵬 陳喜蓮蓮 郭郭邦敏校核人：劉珊萍萍 李李茂丹審核人：董景明明 畢畢軼群審定人名名單：董董景明 孫祖耀耀 杜杜閱詩 諸海偉 金玉玉成 周全目 錄一、總論論4二、市場場調研分分析8三、項目目綜合定定位22四、項目目投資估估算34五、財務務分析42六、不確確定性分分析43七、風險險分析與與對策47八、附表表49總 論1、項目目建設背背景根據(jù)南昌昌市

2、城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的需需要以及及沿江東東路片區(qū)區(qū)控制規(guī)規(guī)劃要求求，上海海金廈房房地產(chǎn)有有限公司司已通過過拍賣取取得原江江西第四四建筑工工程公司司，共990.99畝。開開發(fā)建設設用地及及土地用用途性質質變更手手續(xù)由南南昌市土土地管理理局和市市規(guī)劃局局辦理。該項目初初步方案案設計已已經(jīng)完成成，項目目建議書書已經(jīng)省省計委批批準，各各項前期期工作和和規(guī)劃報報批方案案工作已已相繼開開展。2、項目目概況（1）項項目名稱稱：“風華盛盛世”（2）建建筑規(guī)模模：122-7FF、2-11FF、2-12FF（3）建建設地點點：沿江江東路（原江西西第四建建筑工程程公司）（4）規(guī)規(guī)劃用途途：居住住、商業(yè)業(yè)（5）建建設單位

3、位：上海海金廈房房地產(chǎn)有有限公司司（6）經(jīng)經(jīng)營類型型：房地地產(chǎn)經(jīng)營營、綜合合技術服服務員、咨詢服服務（7）企企業(yè)性質質：其他他有限責責任公司司（8）資資質等級級：二級級（9）企企業(yè)概況況：上海海金廈房房地產(chǎn)有有限公司司于19992年年8月正正式成立立。公司司現(xiàn)有員員工600人，其其中各類類職稱的的技術經(jīng)經(jīng)濟管理理人員330人，注冊資資金20000萬萬元，資資質等級級為二級級。公司司資金技技術實力力雄厚，管理嚴嚴密，能能夠獨立立承擔各各類大中中小型房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)與建設設，自公公司成立立以來，先后開開發(fā)的項項目有：九江市市趙家花花園1880000平方米米舊房改改造開發(fā)發(fā)項目。目前在在規(guī)劃和和

4、開發(fā)建建設的項項目有：南昌市市建設路路2844號省建建總公司司建苑住住宅小區(qū)區(qū)舊宅基基地改造造項目等等。公司司采取新新工藝、新技術術，不斷斷堅持科科學管理理，以“開拓、求實、優(yōu)質、高效”為宗旨旨，竭誠誠為社會會各界服服務。（10）工程概概況：“風華盛盛世”項目占占地900.9畝畝，約6606000平方方米，總總建筑面面積10090000平方方米。其其中住宅宅10446400平方米米，高層層住宅為為139920平平方米，多層住住宅為9907220平方方米，商商鋪43360平平方米；容積率率1.88，綠化化率355%，建建筑密度度25%。（11）資金來來源：本本項目建建設資金金由上海海金廈房房地產(chǎn)

5、有有限公司司自籌和和銀行貸貸款，不不足的投投資通過過預售房房款來解解決。根據(jù)收益益計算，所得稅稅前項目目的財務務內部收收益率為為14.83%，財務務凈現(xiàn)值值（Iee=100%）萬萬元。財財務分析析結果表表明，項項目的社社會效益益和經(jīng)濟濟效益較較好。3、可行行性研究究報告編編制依據(jù)據(jù)（1）省省計委計計投220044322號文關于“風華盛盛世”項目建建議書的的批復；（2）上上海金廈廈房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司簽定定的國國有土地地使用權權出讓合合同；（3）南南昌市規(guī)規(guī)劃設計計院沿沿江東路路沿線控控制性詳詳細規(guī)劃劃；（4）上上海同濟濟大學建建筑工程程學院設設計研究究院“風華盛盛世”項目初初步規(guī)劃劃方案；（5）

6、原原江西第第四建筑筑工程公公司地質質勘測資資料；（6）南南昌市城城市規(guī)劃劃局南南昌市土土地使用用變更通通知書；（7）省省審計事事務所驗驗資證明明；（8）中中國建設設銀行江江西分行行資金證證明；（9）國國家計委委建設設項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法與與參數(shù)（第二二版）；（10）建設部部房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法；（11）國家計計委投投資項目目可行性性研究指指南（試試用版）4、可行行性研究究報告研研究范圍圍根據(jù)“風風華盛世世”項目建建議書批批復和初初步規(guī)劃劃方案，本研究究工作范范圍主要要是住宅宅市場分分析及營營銷戰(zhàn)略略、建設設規(guī)模及及功能，住宅及及公用工工程建設設方案，投資估估算與資資金籌措措，項目

7、目經(jīng)濟效效益評價價等。5、研究究結論及及建議本項目屬屬房地產(chǎn)產(chǎn)住宅開開發(fā)項目目，符合合國家城城鎮(zhèn)住宅宅開發(fā)建建設產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，開發(fā)用用地變更更及項目目建設規(guī)規(guī)劃手續(xù)續(xù)已在辦辦理，部部分建設設資金通通過自籌籌和銀行行貸款來來解決，其余部部分由預預售房款款解決，現(xiàn)場建建設條件件具備。針對商商品房升升級換代代，住宅宅建設由由低檔走走向高檔檔的發(fā)展展趨勢和和南昌市市已有一一部分收收入較高高的住宅宅消費群群體，戶戶型規(guī)劃劃為中高高檔住宅宅，根據(jù)據(jù)對南昌昌市住宅宅市場分分析預測測，項目目開發(fā)有有市場銷銷路。財財務分析析結果表表明，項項目經(jīng)濟濟效益可可行。從目前房房地產(chǎn)市市場分析析，商品品住宅結結構性矛矛盾還

8、很很突出，建議在在下一步步方案規(guī)規(guī)劃時，對初步步確定的的住宅戶戶型和功功能標準準再進一一步的市市場調研研，尤其其是面積積較大的的商品房房，如完完全作為為住宅，要根據(jù)據(jù)市場變變化作出出更為準準確的市市場定位位，調整整戶型和和面積，并做好好工程建建設規(guī)劃劃，加強強樓盤營營銷工作作，降低低開發(fā)建建設成本本，盡量量減小項項目風險險。6、主要要經(jīng)濟技技術指標標“風華盛盛世”項目主主要設計計指標見見表1、表2表1：“風華盛盛世”項目主主要規(guī)劃劃設計技技術指標標序號項目名稱稱單位指標1總占地面面積平方米6060002總建筑面面積平方米10900003容積率1.84綠化率%355建筑密度度%256高層戶型型平

9、方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型885平方方米（兩兩房）B戶型1125平平方米（三房）C戶型1135平平方米（三房）D戶型1140平平方米（四房）7多層戶型型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型990平方方米（兩兩房）F戶型1110平平方米（三房）G戶型1120平平方米（三房）8商鋪面積積平方米436009總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居居住區(qū)用用地平衡衡控制指指標（%）序號用地構成成居住區(qū)（%）用地面積積（平方方米）1民建用地地（R001）251515502公建用地地（R002）301818803道路用地地（R003）10606004公共綠地地（R004）352

10、121105居住區(qū)用用地（RR）100606000市場調研研分析一、南昌昌市房地地產(chǎn)市場場運行情情況分析析今年以來來，在宏宏觀經(jīng)濟濟快速發(fā)發(fā)展的大大背景下下，在南南昌市委委、市政政府“壟斷一一級市場場、調控控二級市市場、放放活三級級市場”方針的的知道下下，南昌昌市房地地產(chǎn)市場場顯現(xiàn)出出了前所所未有的的快速發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢，各項項指標大大幅度增增長，投投資與消消費同步步發(fā)展，存量與與增量相相互拉動動，房地地產(chǎn)業(yè)進進入具有有南昌自自身特點點的新一一輪快速速增長期期。（一）220033年房地地產(chǎn)業(yè)市市場運行行情況1、房地地產(chǎn)業(yè)與與國民經(jīng)經(jīng)濟協(xié)調調發(fā)展情情況20033年南昌昌市預計計完成國國內生產(chǎn)產(chǎn)總值（

11、GNPP）的6636億億元，較較上年增增長155.1%，增幅幅為歷年年來之最最；全社社會固定定資產(chǎn)投投資預計計完成2218億億元，較較上年增增長555.4%。全市市預計完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資556億元元，較上上年增長長60%，占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和和GDPP的比重重分別為為26%和9%，較上上年分別別提高11個百分分點和33個百分分點。表3：房房地產(chǎn)投投資與主主要經(jīng)濟濟指標情情況表房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額（億億元） 56同比增長長（%） 600固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（億元元） 2188同比增長長（%） 55.4GDP（億元） 6388同比增長長（%） 15.1房地產(chǎn)投投資占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比重（%）

12、 226房地產(chǎn)投投資占GGDP比比重（%） 99今年以來來，我市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展速度度創(chuàng)歷史史之最，主要得得益于投投資的拉拉動，而而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資作為為固定資資產(chǎn)投資資的組成成部分，一直扮扮演著重重要角色色，全年年每月完完成的房房地產(chǎn)投投資均保保持500%以上上的增長長，占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重11/3，對經(jīng)濟濟的拉動動作用日日漸增大大，與國國民經(jīng)濟濟的發(fā)展展基本同同步。房房地產(chǎn)投投資快速速增長的的原因只只要是市市委、是是政府“拉大城城市筐架架、擴大大投資規(guī)規(guī)模、加加快基礎礎設施建建設”政策的的推動，加上新新建商品品房是熱熱銷也刺刺激了投投資的加加溫。2、新建建商品房房供求結結構情況況200

13、33年全市市市區(qū)核核準預售售商品房房面積3335萬萬平方米米，較上上年增長長1422%，其其中商品品住宅2250萬萬平方米米，較上上年增長長1266%；完完成商品品房交易易面積2245.27萬萬平方米米，同比比增長883.223%，其中商商品住宅宅交易面面積2003.990萬平平方米，同比增增長600.600%。表4 ：商品住住宅供應應量情況況表價格（元/平平方米）供應量（萬平方方米）所占比例例（%）單套面積積（平方米米）供應量（萬平方方米）所占比例例（%）20000以下31.22212.44995以下下50.5520.22200002550042.66817.00795112038.7751

14、5.55250003000072.22628.99120150075.77530.3330000以上103.8441.554150以以上8534表5：商商品住宅宅銷售情情況表價格（元/平平方米）銷售量（萬平方方米）所占比例例（%）單套面積積（平方米米）銷售量（萬平方方米）所占比例例（%）20000以下49.77124.33895以下下36.00217.667200002550055.66427.22995112035.33017.331250003000055.77127.332120150069.33434.00130000以上42.88421.001150以以上63.22431.002表4

15、、表表5顯示示我市商商品房市市場結構構性矛盾盾比較突突出。從從商品住住宅供應應情況看看，單價價在每平平方米225000元以上上的供應應量占總總量的770.444%，單套面面積在1120平平方米以以上的總總量是664.33%；從從銷售情情況看，單價在在每平方方米25500元元以上是是占總量量銷售的的48.33%，單套套建筑面面積在9951150平方方米的占占總銷售售量是551.331%。3、商品品房價格格走勢20033年南昌昌市市區(qū)區(qū)商品房房的均價價為27722元元/平方方米，較較上年增增長200.899%，其其中商品品住宅的的均價為為24338元/平方米米，較上上年增長長18.18%，全年年各

16、季商商品住宅宅的均價價分別為為第一季季度25519元元/平方方米，第第二季度度23994元/平方米米，第三三季度223277元/平平方米，第四季季度25510元元/平方方米，價價格走勢勢基本平平穩(wěn)。表6：商商品房價價格與同同期居民民可支配配收入情情況表商品房均均價（元元/平方方米） 27222增幅（%） 220.889商品住宅宅均價（元/平平方米） 224388增幅（%） 118.118居民人均均可支配配收入（元） 776500增幅（%） 9.00居民消費費價格指指數(shù) 1000.6增幅（%） 0.6620033年，我我市商品品房的價價格繼續(xù)續(xù)上漲，除了有有效需求求量增大大，結構構性供不不應求外

17、外，還與與土地拍拍賣，競競爭激烈烈，建材材上漲等等因素有有關。另另外，一一些樓盤盤質量提提升，環(huán)環(huán)境優(yōu)化化，增加加了建設設成本，也促進進了房價價的上升升。從房房價漲幅幅與居民民人均可可支配收收入增幅幅比較，前者較較后者高高9個百百分點，顯示房房價漲幅幅較大，超出大大部分居居民承受受能力，應引起起注意。4、新建建商品住住宅購買買對象情情況20033年全市市交易量量的2003.990萬平平方米商商品住宅宅中，本本市居民民的為1154.71萬萬平方米米，比重重達766%；外外地居民民購買的的為499.199萬平方方米，比比重為224%。表7：購購買對象象構成情情況表商品住宅宅交易量量（萬平方方米）按

18、銷售對對象劃分分按購房目目的分類類203.90本地居民民 1554.771所占比例例 776自住 1173.32所占比例例 855外地居民民 449.119所占比例例 224置業(yè)投資資 300.588所占比例例 155近年來，隨著經(jīng)經(jīng)濟的快快速發(fā)展展和花園園城市建建設步伐伐的加快快，我市市的居住住環(huán)境不不斷改善善，作為為省會城城市的輻輻射功能能日益顯顯現(xiàn)，吸吸引了外外地、特特別是省省內其他他地市的的人士紛紛紛來我我市購房房置業(yè)，外地居居民購房房的比重重逐年上上升，由由20002年的的5%上上升到220033年的224%。從購房房的目的的分析，以自住住為主，但置業(yè)業(yè)投資的的比重逐逐年上漲漲，由2

19、20000年的22%上漲漲到20003年年的155%。置置業(yè)投資資的比重重的增大大，一方方面說明明投資者者看好南南昌市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，另一方方面，如如投資購購房比重重增長過過快，對對我市房房地產(chǎn)市市場的持持續(xù)健康康發(fā)展有有一定的的跗面影影響，因因為我市市的房地地產(chǎn)比重重較大，市場監(jiān)監(jiān)管不力力，容易易出現(xiàn)投投機或炒炒作，使使市場升升溫過快快，后勁勁不足，容易出出現(xiàn)價格格虛高。5、商品品房空置置情況20033年全市市預計商商品房空空置面積積20萬萬平方米米，較上上年下降降17%，其中中商品住住宅空置置16萬萬平方米米，較上上年下降降11%。從空空置區(qū)域域看，新新城區(qū)的的比重較較大，占占60%。從

20、時時間看來來看，我我市空置置的商品品房大多多為一年年以下的的待銷商商品房，所占比比例超過過80%，從空空置原因因分析，主要是是交通不不便、配配套設施施不全、設計落落后、戶戶型偏大大等。表8：商商品住宅宅空置結結構情況況表按區(qū)域劃劃分老城區(qū)6.4萬萬平方米米所占比例例（%）40新城區(qū)9.6萬萬平方米米所占比例例（%）60按單套建建筑面積積劃分90平方方米以下下所占比例例（%）1095平方方米1150平平方米所占比例例（%）20150平平方米以以上所占比例例（%）70按單價劃劃分20000元以下下所占比例例（%）82000030000元元所占比例例（%）3230000元以上上所占比例例（%）606

21、、存量量房交易易情況20033年全市市工完成成存量房房交易1133335件（套），面積1128.24萬萬平方米米，較上上年分別別增長553.665%，其中存存量住宅宅127736套套，面積積99.81萬萬平方米米，分別別較上年年增長553.884%和和56.44%，房改改房上市市交易557000套，面面積399.322萬平方方米，較較上年分分別增長長45.3%和和49.91%。20033年南昌昌市存量量房交易易價格保保持穩(wěn)中中有升勢勢頭，其其中上半半年價格格趨勢平平穩(wěn)，下下半年受受江西西省城市市房屋拆拆遷貨幣幣化補償償辦法出臺的的影響，存量房房平均價價格有所所上漲，升幅達達9%左左右。7、房屋

22、屋租賃市市場情況況20033年全市市房屋租租賃面積積3800萬平方方米，其其中住房房3萬套套，面積積2400萬平方方米。房屋租金金價格穩(wěn)穩(wěn)中有升升，其中中商業(yè)營營業(yè)用房房平均租租金600元/平平方米，較上年年上漲220%，寫字樓樓租金平平均400元/平平方米，較上年年上漲225%，住房租租金（市市場價）9元/平方米米，較上上年上漲漲10%。8、房屋屋拆遷及及舊城改改造情況況20033年全市市城區(qū)完完成房屋屋拆遷面面積1110.005萬平平方米，較上年年減少334%，涉及被被拆遷戶戶53666戶。20000年以來來，我市市實行了了實物安安置與貨貨幣安置置相結合合的房屋屋拆遷安安置補償償辦法，貨幣

23、化化安置的的比例逐逐年上升升，20003年年達到770%左左右。在在貨幣化化安置的的住戶中中，有550%左左右購買買了二手手房，110%左左右購買買了新建建商品房房。（二）房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展中存在在的主要要問題1、土地地供應布布局不盡盡合理，供地條條件不夠夠完善20011年以來來，為了了防止房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)出現(xiàn)過過熱、過過量等泡泡沫現(xiàn)象象，保護護開發(fā)商商和消費費者利益益，我市市加大了了宏觀調調控的力力度，對對年度土土地出讓讓指標予予以總量量控制，20003年的的開發(fā)總總量計劃劃控制在在3500萬平方方米以內內，今年年6月又又根據(jù)市市場形勢勢，果斷斷決策，在年初初制定的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總總量中削削減

24、了1100萬萬平方米米，保證證了房地地產(chǎn)市場場的供需需基本平平穩(wěn)。但是，從從20003年全全市土地地供應情情況看，存在著著供應布布局不夠夠合理、供地條條件不夠夠完善等等突出問問題。南南昌市今今年總供供應土地地為300宗，全全年土地地總成交交量為116600畝，從從土地成成績面積積來看，紅谷灘灘新區(qū)土土地供應應3宗，總面積積8177.733畝，占占總成交交面積的的42%，而青青山湖區(qū)區(qū)、老城城區(qū)的土土地供應應達277宗，總總成交面面積8442畝，占總成成交面積積的588%。位位于一、二類地地段以外外的高新新開發(fā)區(qū)區(qū)、昌北北開發(fā)區(qū)區(qū)沒有出出讓一宗宗土地。老城區(qū)區(qū)土地供供應量的的增大，提高了了項目的

25、的樓面地地價，從從而拉動動了房價價的上升升。另外外，從供供地的現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，大部部分為需需要進一一步拆遷遷平整的的“生地”。出讓讓“生地”容易生生產(chǎn)交地地時間延延長、開開發(fā)商買買到地塊塊后拆遷遷成本升升高而要要求更改改規(guī)劃條條件等弊弊端。2、住房房供應結結構不盡盡合理目前，供供應結構構矛盾是是南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展較為為突出的的一個問問題，市市場上中中高檔商商品住房房居多，適合多多數(shù)市民民自住需需求的中中低價位位的樓盤盤較少。據(jù)統(tǒng)計計，今年年1112月份份，全市市市區(qū)批批準預售售的商品品住宅為為2500萬平方方米，均均價在330000元/平平方米以以上的高高價商品品住房為為1033.844

26、萬平方方米，占占總量的的41.54%；均價價在20000元元/平方方米以下下的為331.222萬平平方米，僅占總總量的112.449%。3、商務務樓盤增增長過快快今年112月月份，全全市市區(qū)區(qū)商鋪、寫字樓樓等非住住宅的交交易量達達50.38萬萬平方米米，占總總量的220%，較上年年同期增增長3.26倍倍。商鋪鋪、寫字字樓的快快速增長長對促進進我市商商貿(mào)流通通有著積積極的意意義，但但若開發(fā)發(fā)數(shù)量過過多，則則不利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的持續(xù)、健康發(fā)發(fā)展。4、交易易稅費仍仍顯偏高高我市目前前商品住住宅和存存量住房房的契稅稅稅率均均為4%，減半半征收的的標準為為2%，與其他他兄弟城城市相比比，標準準仍然較

27、較高。北北京、上上海、成成都、廈廈門普通通住房（含商品品住房）契約稅稅率為33%，減減半征收收的標準準為1.5%（北京市市政府為為了刺激激住房消消費，征征收稅率率由原來來的4%調至33%，對對普通住住宅減半半征收標標準由22%調到到1.55%）。成都實實行對購購房款補補貼0.511%的政政策。沈沈陽對個個人購買買普通住住房實行行發(fā)放補補助資金金的政策策。長沙沙市對購購買二手手房契稅稅按1%計征，對購買買10000平方方米以上上的商品品房契稅稅減免550%。對購買買空置商商品住宅宅契稅暫暫時免征征。較高高是稅費費標準在在一定程程度上影影響了我我市房屋屋的上市市交易。5、房貸貸政策壓壓力初顯顯中國

28、人民民銀行1121號號文件出出臺后，由于我我市超前前出臺了了激活市市場的政政策和應應對措施施，我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場未未受到重重大沖擊擊和打壓壓，但也也生產(chǎn)了了一定的的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)投資、商品房房施工面面積、新新開工面面積、竣竣工面積積、銷售售面積、空置面面積、資資金來源源等七項項指標出出現(xiàn)增幅幅回落的的趨勢。這些情情況表明明我市房房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)現(xiàn)了有效效需求不不旺，發(fā)發(fā)展后勁勁不足的的苗頭。（三）擬擬定采取取的政策策措施為了促進進我市房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展，進進一步發(fā)發(fā)揮房地地產(chǎn)業(yè)作作為國民民經(jīng)濟支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要要作用，根據(jù)國務院院關于促促進房地地產(chǎn)市場場持續(xù)健健康發(fā)展展的通知知（國

29、國發(fā)220033188號）精精神，以以住房市市場化為為方向，以需求求為向導導，進一一步加強強宏觀調調控，完完善我市市住房供供應結構構，加快快普通商商品住房房發(fā)展，強化政政府住房房保障只只能，建建立房地地產(chǎn)預警警預報體體系，南南昌市政政府于近近日出臺臺了關關于進一一步搞活活房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的若干意意見的補補充意見見（以以下簡稱稱補充充意見）。補充意意見分分別就積積極采取取有效措措施，完完善土地地供應機機制，增增加普通通商品住住房的供供應，鼓鼓勵消費費者個人人購買普普通住房房，完善善和推進進廉租住住房制度度，強化化政府住住房保障障職能等等方面制制定了詳詳細的實實施方法法。主要要內容有有：1、根據(jù)據(jù)市

30、場需需求，積積極采取取有效措措施，增增加普通通商品住住房的供供應，加加快普通通商品住住房發(fā)展展每年用于于中、低低價位普普通商品品住房建建設的用用地應占占一定比比例，此此類用地地應服從從城市規(guī)規(guī)劃安排排在一、二類地地段以外外，并具具備交通通便利，基礎設設施、生生活配套套較完善善，適宜宜居住等等條件。全市多多層結構構的商品品住房供供應量應應占一定定的比例例。在老老城區(qū)嚴嚴格控制制高層商商品住房房的審批批和建設設。對單單套見面面控制在在1200平方米米以內，銷售均均價低于于20000元/平方米米以下的的普通商商品住房房建設項項目實行行建設規(guī)規(guī)費減半半征收。2、進一一步完善善土地供供應機制制，加快快推

31、行“熟地”出讓制制度在老城區(qū)區(qū)，對擬擬公開出出讓的土土地，先先由市國國土部門門委托各各城區(qū)房房屋拆遷遷公司根根據(jù)城市市規(guī)劃和和建設用用地的要要求，對對其進行行房屋拆拆遷，完完成五通通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水水、場地地平整），所需需費用按按拆遷、整理成成本進行行結算。之后由由市國土土部門以以招標、拍賣或或掛牌方方式公開開出讓。3、積極極引導住住房消費費，鼓勵勵消費者者個人購購房從土地出出讓收益益中每年年安排一一定的資資金設立立住房專專項資金金，用于于鼓勵個個人購房房。目前前市房管管部門正正會同市市財政部部門制定定具體的的實施意意見，擬擬采取對對貸款購購買普通通住房的的消費者者進行貼貼

32、息的辦辦法鼓勵勵個人購購房。4、完善善和推進進廉租住住房制度度，強化化政府住住房保障障職能，努力改改善城鎮(zhèn)鎮(zhèn)最低收收入家庭庭住房條條件每年從籌籌措的住住房專項項資金中中安排一一定的資資金由市市房管局局廉租住住房經(jīng)營營管理中中心從市市場收購購一批空空置商品品房、二二手房等等普通住住房用于于補充廉廉租住房房的房源源。其中中大部分分用于以以市場租租金標準準向廉租租住房配配租家庭庭出租，其余的的可用于于對孤寡寡老人、重殘等等特殊情情況的“雙困”家庭實實行實物物配租。每年安安排一定定數(shù)量的的專項資資金用于于廉租住住房租金金配租，其中550%由由市財政政撥付，50%從住房房公積金金增值收收益中撥撥付。（四

33、）220044年房地地產(chǎn)市場場發(fā)展趨趨勢預測測1、我市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的有利條條件（1）、全市經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)高速增增長態(tài)勢勢。20003年年我市GGDP增增長155.1%，創(chuàng)下下歷史新新高，220044年必將將會沿著著已有的的發(fā)展情情況，繼繼續(xù)前進進，南昌昌市整體體經(jīng)濟環(huán)環(huán)境趨好好，必然然會帶動動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應應的快速速發(fā)展。（2）、城市化化進程為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場提提供了廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間。根據(jù)據(jù)南昌市市城市總總體規(guī)劃劃，到220100年，南南昌城市市實際居居住人口口將由現(xiàn)現(xiàn)在的1180萬萬增加到到3000萬人，城市用用地范圍圍由1665平方方公里增增加到3300平平方公里里。城市市人口的的增加

34、和和城區(qū)范范圍的擴擴大，必必將加大大住宅的的需求量量。（3）南南昌市居居民住房房消費潛潛力巨大大。我市市20003年底底，人均均住房建建筑面積積約233平方米米，按照照南昌市市提出的的到20010年年人均住住房建筑筑面積達達到300平方米米的目標標還有很很發(fā)差距距，按測測算，我我市每年年需新建建住宅約約2500萬平方方米。另另外，根根據(jù)抽樣樣調查，我市私私房（含含房改房房）上市市后再次次購買商商品房的的比例為為70%，購買買的戶均均面積為為95平平方米，據(jù)此測測算，每每年用于于改善性性住房需需求量約約60萬萬平方米米。（4）、刺激住住房消費費的政策策將日益益顯現(xiàn)。為促進進房地產(chǎn)產(chǎn)流通，近年來來

35、我市出出臺了一一系列搞搞活房地地產(chǎn)市場場的政策策措施，這些政政策的主主要出發(fā)發(fā)點在于于降低門門檻、減減免稅費費、刺激激消費，這一系系列政策策的刺激激作用將將于20004年年進一步步得到顯顯現(xiàn)，房房地產(chǎn)交交易量將將進一步步放大。2、20004年年南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的不不利條件件（1）、信貸收收緊，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)面對嚴嚴峻考驗驗。中國國人民銀銀行發(fā)布布關于于進一步步加強房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務務管理的的通知（銀發(fā)發(fā)200031211文件），對商商業(yè)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)信信貸、土土地儲備備貸款、個人住住房貸款款、個人人商用房房貸款、個人住住房公積積金貸款款及個人人住房貸貸款適用用率等方方面做了

36、了進一步步的明確確和規(guī)范范。房貸貸新政將將對我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶帶來一定定影響，即房地地產(chǎn)貸款款增勢將將有所減減緩，貸貸款必將將有所下下降，部部分房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)信信貸融資資難度增增大。（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏宏觀調控控難度加加大。如如總量擴擴張與空空置增加加的矛盾盾、價格格持續(xù)上上漲與收收入反差差較大的的矛盾、投資高高速增長長與資金金不足的的矛盾以以及消費費者想購購房與不不敢購房房、購不不起房的的矛盾，將制約約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。（3）、原材上上漲，開開發(fā)成本本增加。從20001年年至今，鋼材價價格從224000元/噸噸上升到到34000元/噸，混混凝土則則上漲了了50元元至800元/方方，

37、僅此此兩項，房屋開開發(fā)成本本就增加加1000多元/平方米米。開發(fā)發(fā)商的開開發(fā)壓力力進一步步增大，建材價價格上漲漲，必然然對房價價造成沖沖擊。3、20004年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場基基本走勢勢預測根據(jù)帶動動南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場快快速增長長的主體體因素和和市場供供求背景景分析，總體上上看，我我市房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展尚屬理理性，已已進入最最佳發(fā)展展期。220044年，我我市房地地產(chǎn)市場場將會延延續(xù)上年年是發(fā)展展勢頭，會有一一個較大大幅度的的增幅。（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資將持持續(xù)增長長。由于于外地開開發(fā)商大大批進入入，以及及紅谷灘灘新區(qū)和和舊城區(qū)區(qū)改造進進程的加加快，加加之上年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場利利好刺激激，

38、開發(fā)發(fā)商普遍遍會加大大投資力力度，全全年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資將將增加550%以以上。（2）、住房消消費需求求日漸增增大。隨隨著南昌昌經(jīng)濟快快速發(fā)展展和居住住環(huán)境的的日益改改善，南南昌市房房地產(chǎn)市市場將會會加速由由地域性性市場變變?yōu)槿∈⌒?、區(qū)區(qū)域性市市場，外外地人士士的購買買份額將將會越來來越大。另外，因改善善住房條條件和新新增人口口而發(fā)生生的主動動性住房房需求量量和因房房屋拆遷遷而發(fā)生生的被動動性住房房的需求求量將顯顯著增加加。20004年年預計全全市商品品房的交交易量將將超過3300萬萬平方米米，較上上年增長長20%以上，存量房房交易預預計1660萬平平方米，較上年年增長330%。（3）、商

39、品房房價格將將會穩(wěn)中中有升。20000年起起，我市市在對房房地產(chǎn)開開發(fā)總量量驚醒限限量控制制的同時時，將逐逐步推行行“熟地”出讓的的方式，此舉必必然提高高土地的的出讓價價格，加加之建筑筑材料價價格的上上漲，直直接拉動動了開發(fā)發(fā)成本的的上升，將導致致房價繼繼續(xù)上漲漲。另一一方面，隨著商商品房供供應結構構的逐步步改善，中、低低價位商商品房的的供應量量將會有有所增加加，在一一定程度度上將平平穩(wěn)房價價是上漲漲，所以以房價的的漲幅不不會太大大。（4）、樓市變變得更加加成熟，競爭趨趨向激烈烈。競爭爭焦點將將由樓盤盤之間的的競爭逐逐漸轉向向板塊之之間的競競爭。市市場分工工的明確確使開發(fā)發(fā)商變得得更加理理智，

40、這這些樓盤盤進入產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化化的時期期，高品品質、有有特色、有個性性的樓盤盤將越來來越多，而市民民消費將將更趨向向理性，消費者者挑選的的空間越越來越大大，工程程質量、環(huán)境等等綜合素素質較好好的產(chǎn)品品將受到到歡迎，反之，則被市市場淘汰汰出局。二、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場情情況分析析（一）基基本概況況本地塊三三水環(huán)繞繞，西臨臨沿江南南路，撫撫河公園園近在眼眼前，風風光如畫畫的象湖湖公園舉舉步能到到，正在在改造開開發(fā)的玉玉帶河伴伴其東南南，加上上臨近灌灌纓文化化廣場，湖光水水色的自自然及人人文環(huán)境境使這塊塊土地的的開發(fā)有有了一個個良好的的價值基基礎。洪城大市市場、建建材大市市場、全全順汽車車廠、江江鈴股份份

41、公司等等大型高高效益企企業(yè)的中中高層管管理人員員都是本本地塊未未來開發(fā)發(fā)項目的的消費主主力。（二）交交通網(wǎng)絡絡9、200、255、2007（三）金金融銀行行工行、農(nóng)農(nóng)行、中中行、建建行（四）教教育文化化工業(yè)技術術學校、南浦小小學（五）休休閑購物物建材市場場、洪城城大市場場（六）醫(yī)醫(yī)療保健健市三醫(yī)院院、九四四醫(yī)院（七）樓樓盤情況況三、本項項目地塊塊優(yōu)劣分分析（SSWOTT）1、優(yōu)勢勢（S）、地處處老城區(qū)區(qū)；、地塊塊臨街面面，有商商業(yè)潛力力；、人氣氣旺；、市政政配套齊齊全；、毗鄰鄰火車站站、長途途汽車站站；、兩公公里范圍圍常住人人口400萬；、社區(qū)區(qū)內部有有學校；2、劣勢勢（W）、地價價偏高、有一

42、定定的市場場風險；3、機會會（O）、戶籍籍制度的的改變；、房貸貸貼息政政策的落落實；、與知知名的代代理商合合作；、聘請請知名物物業(yè)管理理公司；4、威脅脅（T）、銀行行信貸體體系嚴格格；、通貨貨膨脹人人民幣貶貶值；、其他他區(qū)域樓樓盤不斷斷上市；項目綜合合定位項目整體體定位在規(guī)劃設設計上，力求高高綠化低低密度；綜合服服務配套套設施齊齊全；體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)獨特的的整體建建筑風格格；人車車分流，動靜結結合。在建筑設設計上，充分顯顯示人性性化的居居家住宅宅，提高高使用率率，降低低公攤面面積，綜綜合考慮慮住宅的的使用功功能和空空間組合合等因素素。在價格定定位上，以中高高檔住宅宅為基準準，結合合市場和和銷售情情

43、況，擬擬定相應應的價格格策略。在戶型面面積上，為考慮慮到消費費者的接接受程度度，項目目以中等等戶型為為主，降降低置業(yè)業(yè)者的購購買壓力力。二、項目目設計規(guī)規(guī)劃定位位（一）、片區(qū)規(guī)規(guī)劃南昌市規(guī)規(guī)劃局已已對沿江江東路做做過控制制性詳細細規(guī)劃，以住宅宅社區(qū)為為主。目目前，該該片區(qū)市市政配套套設施齊齊全，周周邊環(huán)境境還將進進一步改改善。（二）、小區(qū)整整體規(guī)劃劃原則1、高綠綠化低密密度；2、綜合合服務配配套設施施齊全；3、戶型型設計適適合“升級換換代”居住要要求；4、體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)獨獨特的整整體建筑筑風格（三）、總平面面布局“風華盛盛世”總平面面圖略呈呈長方形形布局，以風葉葉玫瑰為為依據(jù)，4棟建建筑以合合理的

44、分分布，保保證日照照間距在在0.88H之下下，采光光通風順順暢；中中心花園園布置在在小區(qū)中中部，下下設地下下停車位位，利用用不規(guī)則則地形布布置網(wǎng)球球場和休休息廳，小區(qū)設設南北兩兩個主出出入口；對于臨臨街住宅宅，采用用雙層隔隔音玻璃璃窗設計計，提供供給置業(yè)業(yè)一個安安靜的居居家環(huán)境境。（四）、交通組組織小區(qū)交通通由小區(qū)區(qū)出入主主通道、小區(qū)次次干道和和小區(qū)道道路組成成，道路路寬度和和消防通通道按城城市住宅宅小區(qū)建建設標準準規(guī)劃，地下停停車位出出口和入入口分別別設于小小區(qū)北面面主出入入口，緊緊接南面面20米米寬的區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃路。（五）、規(guī)劃指指標根據(jù)“風風華盛世世”初步方方案及建建設規(guī)模模，規(guī)劃劃指標

45、見見表9表9：“風華盛盛世”項目建建筑技術術經(jīng)濟指指標序號項目指標備注1總用地面面積606000平方方米2總建筑面面積1090000平平方米多層住宅宅高層住宅宅商鋪907220平方方米139220平方方米43600平方米米可售面積積127700平平方米3建筑層數(shù)數(shù) 多層住宅宅高層住宅宅商鋪7層10層、11層層1層地上第一一層做架架空層4建筑層高高 多層住宅宅高層住宅宅商鋪2.9米米2.5米米、2.9米4.5米米住宅標準準層高22.9米米架空層22.5米米三、項目目建筑設設計定位位本工程設設計涉及及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水水、通風風、燃氣氣、電氣氣等各種種專業(yè)，設計時時需

46、遵循循有關的的規(guī)范或或規(guī)定，單體設設計時還還應符合合國家現(xiàn)現(xiàn)行的有有關強制制性標準準的規(guī)定定。（一）、建筑方方案總體體構思建設地塊塊位于沿沿江東路路中段，基本要要求是：建設方方案總體體構思緊緊緊把握握“人居和和諧發(fā)展展”這一主主題，創(chuàng)創(chuàng)造符合合時代精精神面貌貌的現(xiàn)代代化建筑筑和優(yōu)美美的精品品住宅小小區(qū)，并并且與周周邊的建建筑環(huán)境境協(xié)調統(tǒng)統(tǒng)一。同時考慮慮到，由由于社會會經(jīng)濟的的發(fā)展，人們審審美觀念念也隨之之變化，對現(xiàn)代代建筑功功能環(huán)境境的要求求以及建建筑技術術、材料料也提出出了更高高的要求求，因此此，小區(qū)區(qū)的建筑筑風格和和形式還還應注意意不受傳傳統(tǒng)風格格的影響響或限制制，擬采采用簡練練的現(xiàn)代代構

47、成手手法，體體現(xiàn)建筑筑的時代代氣息和和21世世紀新的的居住理理念。（二）、平面設設計1、住宅宅。根據(jù)使用用功能，住宅采采用框架架剪力墻墻結構大大空間布布局，條條式結構構可根據(jù)據(jù)消費者者需求在在設計時時靈活組組合，調調整住宅宅平面空空間構成成。住宅宅單體平平面設計計符合國國家住宅宅建設基基本標準準和有關關規(guī)范要要求。建設部根根據(jù)我國國住房改改革的總總體規(guī)劃劃要求，提出小小康住房房的十條條新標準準如下：1、套型型面積稍稍大，配配置合理理，有較較大的起起居、炊炊事、衛(wèi)衛(wèi)生和儲儲藏空間間；2、平面面布局合合理，體體現(xiàn)食寢寢分離、居寢分分類的原原則，并并為住房房留有裝裝修改造造余地；3、房間間采光充充足

48、，通通風良好好，具有有優(yōu)質的的室內聲聲、光、熱和空空間環(huán)境境，隔聲聲效果和和照明水水平在現(xiàn)現(xiàn)有國家家標準基基礎上提提高12個等等級；4、根據(jù)據(jù)炊事行行為合理理配置成成套廚房房設備，改善通通風效果果，冰箱箱入廚；5、合理理分隔衛(wèi)衛(wèi)生間，減少便便溺、洗洗浴、洗洗衣和化化妝洗面面的相互互干擾；6、管道道集中隱隱蔽，水水、電、煤氣三三表出戶戶，增加加保安措措施，配配置電話話、電視視、空調調機專用用線路；7、設置置門斗，方便更更衣?lián)Q鞋鞋，展寬寬陽臺，提供室室外休憩憩常識，合理設設計過度度空間，既保護護了居室室的寬敞敞豁亮，又使實實際的面面積大大大超過建建筑面積積；8、垃圾圾袋裝化化（即垃垃圾不落落地工程

49、程），自自行車就就近入庫庫，預留留汽車停停車車位位；9、住宅宅區(qū)環(huán)境境舒適，便于治治安防范范和噪聲聲綜合治治理，道道路交通通組織合合理，社社會服務務設備配配套；10、有有宜人的的綠化和和景觀，人均綠綠化面積積達到00.81.0，體現(xiàn)節(jié)節(jié)能、節(jié)節(jié)地，保保護生態(tài)態(tài)原則；小康住房房城市示示范小區(qū)區(qū)住宅設設計建議議標準見見表100住宅經(jīng)濟濟技術指指標見表表11。表10：小康住住房城市市示范小小區(qū)住宅宅設計建建議標準準一二三四套型面積積系列標標準（平平方米）使用面積積42448536606477175990建筑面積積5566570880859901001200功能空間使用面積標準（平方米米）起居廳182

50、25主臥室12116雙人次臥臥室12114單人臥室室8100廚房6餐廳8衛(wèi)生間46（雙衛(wèi)可可適當增增加）門廳23儲藏24（吊柜不不計入）工作室68設施配套標準廚房型灶臺、調調理臺、洗池臺臺、吊柜柜、冰箱箱位、排排油煙機機（操作面面延長27000mmm）型灶臺、調調理臺、洗池臺臺、擱置置臺、吊吊柜、冰冰箱位、排油煙煙機（操作面面延長27000mmm）衛(wèi)生間型淋浴、洗洗面盆、坐便器器、鏡（箱）、洗衣機機位、自自然換氣氣（風道道）型浴盆（11.5mm）和淋淋浴器、洗面化化裝臺、化妝鏡鏡、坐便便器（112個個）、洗洗衣機位位、機械械換氣（風道）設備標準電器設備備用電量801120 KWWH/月月負荷1

51、560040000WW（大套套可增至至60000W）電表5（200）A10（40）A電源插座座小居室223組組小居室22組廚房3組組衛(wèi)生間33組電視插口口起居、主主臥個一一個電話12臺臺空調線設專用線線寬帶接口口每個臥室室一個給水設備備用水量22003000升/人人日 熱水器器或熱水水管道系系統(tǒng)采暖通風風散熱器、空調器器（窗外外預留位位置）室內環(huán)境質量標準光環(huán)境采光1%（室外全全天空光光照度與與室內距距離1米米天然照照度比）照明起居廳及及一般活活動 3070LLX臥室、書書寫閱讀讀 15503300 LX床頭閱讀讀 7551550 LLX管廳、廚廚房 501000 LXX衛(wèi)生間 220550

52、LLX樓梯間 115330 LLX聲環(huán)境空氣隔聲聲撞擊隔聲聲分戶墻，樓板4050ddB 樓板板7565ddB熱環(huán)境（按不同同氣候區(qū)區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)區(qū)1622112221夏季28衛(wèi)生環(huán)境境日照（按按不同地地區(qū)區(qū)別別）大寒日22小時冬至日日1小時時表11：“風華盛盛世”項目住住宅經(jīng)濟濟指標表表序號指標名稱稱單位指標1套內使用用面積1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.5593.551022住宅標準準層總使使用面積積平方米8727723住宅標準準層

53、總建建筑面積積平方米1034420（首層架架空12220平平方米）4住宅標準準層使用用系數(shù) 高層 多層%80855套內建筑筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（220套）125（44套套）135（20套套）140（20套套）90（1168套套）110（5044套）120（1688套）6戶內平均均居住人人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)數(shù)戶9448居住人數(shù)數(shù)人330442、公用用建筑中心花園園廣場地地下設一一層車位位，地下下車位出出入口均均為小區(qū)區(qū)南面主主出入口口，地下下車位的

54、的采光、通風、防潮、排水及及安全防防護措施施，符合合現(xiàn)行行行業(yè)標準準汽車車庫建筑筑設計規(guī)規(guī)范（JGJJ1000）的有有關規(guī)定定。物業(yè)業(yè)管理會會所、配配電間、休息廳廳等建筑筑物均建建于地上上。室外外有消防防環(huán)行車車道、中中心廣場場和庭院院綠化帶帶、建筑筑小品等等。（三）、立面設設計立面造造型設計計突出現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅建筑特特色，考考慮與周周圍城市市環(huán)境的的協(xié)調，表現(xiàn)簡簡潔明快快，有一一定力度度，使園園區(qū)建筑筑輪廓線線優(yōu)美和和富于變變化，并并與規(guī)劃劃區(qū)內優(yōu)優(yōu)雅、和和諧、寧寧靜的環(huán)環(huán)境既協(xié)協(xié)調統(tǒng)一一，又具具有鮮明明的個性性。（四）、設施標標準住宅是室室內環(huán)境境，設備備與設施施，以及及消防、安全防防護等基

55、基本要求求必須符符合江江西省城城市住宅宅建設標標準和和有關規(guī)規(guī)范，并并按中高高檔住宅宅有關標標準設計計。1、住宅宅裝修及及設施標標準：住宅為初初裝修，廚房、衛(wèi)生間間一次裝裝修完成成。（1）、外墻：高級外外墻涂料料；（2）、內墻：廚、衛(wèi)衛(wèi)為彩釉釉面磚，其余為為雙飛粉粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)衛(wèi)為塑料料扣板吊吊頂，其其余雙飛飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)衛(wèi)為防滑滑地磚，其余為為無砂地地坪；（5）、門窗：高級塑塑鋼窗帶帶紗窗，分戶門門、復合合防盜門門、戶內內門、實實木鑲板板門、實實木填芯芯蒙板門門；（6）、廚房設設施：洗洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間間設施：臺下盆盆或立柱柱盆、坐坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗窗封閉

56、式式陽臺；（9）、其他：樓梯間間踏步為為面磚，墻面噴噴塑，塑塑料扶手手；2、小區(qū)區(qū)配套設設施：小區(qū)設有有院內花花園、草草地、休休息廳、網(wǎng)球場場、地下下停車位位、室外外消防、配電房房、公共共照明、電子防防盜系統(tǒng)統(tǒng)、通風風及火災災報警系系統(tǒng)、閉閉路電視視及通信信系統(tǒng)以以及保安安監(jiān)視系系統(tǒng)等。四、價格格定位（一）、住宅部部分1、市場場比較法法定價過過程表12：表樓盤盤調查統(tǒng)統(tǒng)計表序號項目名稱稱建筑規(guī)模模建筑面積積（平方米米）平均價格格（元/平平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7FF2852292600010003/001/228B萊茵半島島花園6+1FF12F2500000多層：22900高層

57、：333000未開盤內部認購購C新田綠洲洲9-6FF、4-12FF1-188F678772多層：228800高層：3350008003/006/115D船山廣場場1-199F/22B286779310008003/110E水印都市市2-144F、22-188F474660275009003/005/008注：在以以下列表表中樓盤盤名稱均均以字母母代替AA：龍澤澤園、BB：萊茵半半島花園園、C：新田綠綠洲、D：船山廣廣場、E：水印印都市。交易日期期修正系系數(shù)以本本次市場場調查的的日期為為基數(shù)1100，以本項項目的預預售期為為終點，20003年南南昌市商商品住宅宅均價增增長188.188%，南南昌

58、市該該類住宅宅和商鋪鋪價格的的變動呈呈上升趨趨勢，月月平均變變動+11.5%，其他他條件見見表111和表114。表13：本項目目住宅價價格市場場比較法法系數(shù)修修正表 單位位：元/平方米米序號成交價格交易日期期修正區(qū)域因素素修正個別因素素修正交易情況況修正比準價格格交通配套環(huán)境小計交房標準社區(qū)規(guī)劃小計A26000109/1000+3+10100/10440+1100/1011100/100026988B2900033000109/1000+20+3100/10550+2100/1022100/10002951133599C2880031000109/1000+3+1+2100/10660+210

59、0/1022100/10002903335288D30000109/1000+3+20100/10550+1100/1011100/100031866E27500109/1000+2+2+1100/10550+1100/1011100/100028266表14：本項目目住宅價價格市場場比較法法銷售狀狀況權重重系數(shù)修修正表項目名稱比準價格格（元/平平方米）銷售狀況況權重（銷售率率）加權的相相對價格格（元/平平方米）本項目住住宅銷售售價格（元/平平方米）A26988100%26988B29511335990%C290333528880%2322228222D3186680%25499E282669

60、0%25433合計多層：1180%多層：550200多層：227899高層：2250%高層：779144高層：331666多層住宅宅銷售價價格=550200元/平平方米1800%=27789元元/平方方米高層住宅宅銷售價價格=779144元/平平方米2500%=31166元元/平方方米2、加權權平均法法定價過過程表15：本項目目住宅價價格加權權平均價價項目名稱比準價格格（元/平平方米）建筑面積積（平方米米）共計（萬元）A2698828522976977B多層：228500高層：3335992500000712550839775C多層：229033高層：335288678772197003239