地產(chǎn)文案打包下載20x0年四川長虹綿陽房地產(chǎn)市場研究報告

1、前 言位于中國西部的科技城綿陽，房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入新的一輪時期。一方面，地方政府從由于區(qū)域性宏觀調(diào)控上進(jìn)行了一系列的支持和刺激措施；其二，啟動了新一輪城市改造總體規(guī)劃，（2006-2020）的修編完成了綿陽市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究，基本確定了我市空間向東、南、西、北四個方位發(fā)展的總體格局和戰(zhàn)略方向。 而近期公布的綿陽市住房建設(shè)十一五規(guī)劃，則對未來市場的整體供應(yīng)量、各種住宅的供應(yīng)比例均做出了具體規(guī)劃。使得發(fā)展商更清晰的了解市場情況，把握未來走勢。隨著社會發(fā)展，人們對物質(zhì)文明要求不斷提高，經(jīng)濟(jì)收入不斷增漲，外來人口逐年增加，城區(qū)的舊城改造滿足各階層的消費(fèi)群體，也一直保持著良好的發(fā)展勢頭，銷售價格一

2、路攀升，綿陽也隨著國內(nèi)知名發(fā)展商的不斷進(jìn)駐，點(diǎn)燃了消費(fèi)者購買的熱情，各種類型的產(chǎn)品，豐富了供應(yīng)；風(fēng)格各異的建筑群，美化了城市面貌；新的生活理念，方式，提高了綿陽購房者的成熟度。在此背景下經(jīng)過認(rèn)真、科學(xué)的市場調(diào)查，結(jié)合地塊現(xiàn)狀從我們著重對項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供應(yīng)和需求做了重點(diǎn)分析，認(rèn)為高層電梯公寓是該區(qū)域住宅供應(yīng)的主要產(chǎn)品，戶型供應(yīng)區(qū)間集中在50140平米之間，可以看出經(jīng)濟(jì)以及適宜于居住的戶型在該區(qū)域具有較大的市場。在我們思考長虹國際城這樣一個規(guī)模大、周期長的商住項目如何進(jìn)行運(yùn)作時，我們發(fā)現(xiàn)有以下五個矛盾貫穿開發(fā)始終：品牌建設(shè)與預(yù)期利潤的矛盾；住宅價格與收入水平的矛盾；住宅體量與市場容量的矛

3、盾；商業(yè)體量與商業(yè)定位的矛盾；商住混合與居住品質(zhì)的矛盾；本方案將在講述項目整體開發(fā)方案時著重解決以上的種種矛盾！關(guān)鍵語：市場走勢 項目定位 產(chǎn)品設(shè)計 開發(fā)計劃 營銷策略 財務(wù)指標(biāo)第三章 風(fēng)險性分析一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1、項目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬:國有用地 土地使用權(quán)歸屬：長虹集團(tuán)股份 土地的他項權(quán)益:沒有 土地的用途:商住用地2、項目用地規(guī)劃 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為商住用地 規(guī)劃批文：暫無控制性詳細(xì)規(guī)劃 二、風(fēng)險預(yù)估與規(guī)避1、項目風(fēng)險性評價房地產(chǎn)開發(fā)項目不同于其它項目開發(fā)，具有自身獨(dú)特的產(chǎn)品、服務(wù)特色；同時房地產(chǎn)開發(fā)項目又是一個漸進(jìn)的認(rèn)識過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)

4、劃設(shè)計、施工圖設(shè)計過程、實(shí)施過程和工程交驗過程。且根據(jù)項目定位的不同，則在項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)過程中往往會存在不同的風(fēng)險：市場變化中的風(fēng)險：在市場成熟度不斷提高的情況下，帶來的是對項目開發(fā)提出更為專業(yè)和精細(xì)的要求。區(qū)域間競爭的風(fēng)險：區(qū)域內(nèi)市場基本無競爭對手，主要競爭對手來自其他區(qū)域。綿陽及其他全國發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)商綜合實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu)勢突出，專業(yè)化程度高，造成區(qū)域外市場競爭激烈。若項目定位選擇思路二（市場主流產(chǎn)品），則不可避免會與區(qū)域外的其它項目正面競爭，此為項目競爭風(fēng)險的主要表現(xiàn)。產(chǎn)品認(rèn)知的風(fēng)險：目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以常見的高層電梯公寓為主，其它形態(tài)的產(chǎn)品占比較少，若項目定位最終選擇思路一，則該

5、思路中所提出的時尚差異化產(chǎn)品能否為市場所快速認(rèn)可和接受，還存在一定的市場未知性。政策調(diào)控的風(fēng)險：由于受05年、06年政策調(diào)控的影響，對投資性購房者的心理打壓增強(qiáng)。風(fēng)險規(guī)避：從以上幾點(diǎn)可以看出，項目的市場風(fēng)險主要在與競爭對手的市場競爭方面，對此應(yīng)挖掘市場潛在需求，包括開發(fā)差異化的創(chuàng)新產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)對項目品質(zhì)的把握，充分發(fā)揮項目的地理位置及規(guī)模優(yōu)勢，提高項目的競爭能力。2、項目資金運(yùn)作風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)是一種資金密集型的經(jīng)營活動，它既包含了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售全過程，又體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)資本運(yùn)作的特點(diǎn)。項目的建設(shè)期保持籌措資金的正常到位，使現(xiàn)金流穩(wěn)定運(yùn)行；控制貸款比例，保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，降低相

6、應(yīng)的財務(wù)成本；日常房屋銷售款項的回籠，以保障建設(shè)資金的正常供應(yīng)，提高項目的償債能力；3、項目經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險一系列綠色、節(jié)能、省地的行業(yè)政策將會在今后兩年密集出臺；2006年稅收政策呈現(xiàn)外緊內(nèi)松，外緊將體現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的整體稅收會加強(qiáng)監(jiān)管力度，而內(nèi)松體現(xiàn)在未來數(shù)年內(nèi)將不會有新的稅種推出；金融政策方面，隨著國內(nèi)居民儲蓄額的迅猛增加，給央行帶來的壓力越來越大，加之宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)泡沫的成功擠壓，使風(fēng)險在一定程度上得以成功釋放，因此地產(chǎn)信貸的政策環(huán)境將會出現(xiàn)松動；4、政策性風(fēng)險評估（1）本項目建設(shè)與城市建設(shè)規(guī)劃方向不符的問題綿陽市建設(shè)規(guī)劃將向江油、安縣、經(jīng)開區(qū)、小枧四個方面轉(zhuǎn)變。如下圖所示：本項目的建

7、設(shè)與城市規(guī)劃建設(shè)方向背道而馳，對城市外擴(kuò)將起到一定的阻礙。政府的目的是將本項目所在區(qū)域打造成綿陽市新的商貿(mào)繁榮區(qū)，出于種種原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)。5、其他風(fēng)險有消息，市委書記譚力將調(diào)至其它省市任職，新市委書記可能由現(xiàn)任市長唐利民擔(dān)任。新領(lǐng)導(dǎo)會有新的發(fā)展思路，之前科創(chuàng)園區(qū)定位的變化就說明地方“一把手”思路對城市、區(qū)域發(fā)展的重大影響。對于本項目而言，政府政策及規(guī)劃的支持將對能否實(shí)現(xiàn)項目定位、產(chǎn)品設(shè)計至關(guān)重要。因此，我們應(yīng)充分了解動態(tài)、第一時間于新市委書記溝通，通過長虹強(qiáng)大的實(shí)力影響其發(fā)展建設(shè)思路，最終實(shí)現(xiàn)項目定位。本章結(jié)論：1、就市場的不確定性而言，

8、主要在于我們將要如何對本項目住宅部分進(jìn)行定位，不同的定位將面臨不同的風(fēng)險，包括：產(chǎn)品的風(fēng)險，如思路一的產(chǎn)品思路在該區(qū)域市場上還是空白，從而形成了某種不確定性。競爭的風(fēng)險，如思路二所選擇的市場主流產(chǎn)品，將不可避免地與其他區(qū)域內(nèi)眾多大盤形成競爭。2、針對以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險，我們所需要準(zhǔn)備的是對風(fēng)險的預(yù)計，并制定相應(yīng)的規(guī)避方案。至關(guān)重要的是，本項目無論采用哪種定位，都必須有與之相對應(yīng)的完整的產(chǎn)品及營銷體系。3、與項目開發(fā)息息相關(guān)的另一大風(fēng)險則在于：項目資金運(yùn)作的風(fēng)險，對之有效的規(guī)避也是項目開發(fā)最終能否順利實(shí)現(xiàn)盈利的重要前提，而準(zhǔn)確的定位不僅能保證銷售進(jìn)度的順利進(jìn)行，也將大大減小項目開發(fā)過程的資金運(yùn)作

9、風(fēng)險。4、最后不能忽略的風(fēng)險就是來自政策調(diào)控帶來的風(fēng)險，因此有效的控制項目開發(fā)的節(jié)奏和周期，將會有利于降低政策調(diào)控帶來的風(fēng)險。第四章 市場研究一.綿陽房地產(chǎn)市場成長狀況：1綿陽市簡述：綿陽市位于綿陽平原北端，距四川省會綿陽市98KM。轄區(qū)面積20249KM2，轄區(qū)總?cè)丝?20萬（其中：已基本建成的城區(qū)總?cè)丝诩s66萬，常住人口約44萬），現(xiàn)階段人口自然增長率約為。按照綿陽市新一屆政府發(fā)展規(guī)劃，綿陽市城區(qū)人口將在2010年超過100萬人，城區(qū)人口達(dá)到80萬。2綿陽市房地產(chǎn)市場基本情況（1）綿陽市房地產(chǎn)歷年投資額投資額自2003年以來持續(xù)下降，歷年漲幅依次為：-40.77%、-28.06%、34.9

10、5%，（2006年全年投資額按27.5億計算）從上圖可以看出，投資者對綿陽房地產(chǎn)市場逐漸看好，漲幅已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，06年上半年幅度較大，達(dá)到34.95%。（2）歷年供銷及空置情況2003年2006年上半年綿陽房地產(chǎn)市場商品房累計投放量為524.14萬平米，2003年2006年上半年商品房累計銷量429.71萬平米，供銷比為1.22?？傮w來說，市場供略大于求。空置量逐年下降。2005年，綿陽市商品房空置面積28萬平方米，比2004年減少165502平方米；2006年1-6月商品房空置面積154097，比2005年末減少125903。（3）價格情況整個商品房價格漲幅較快，歷年漲幅依次為：15.08%

11、、17.99%、10.15%；其中，住宅歷年漲幅依次為：11.08%、12.46%、10.89%；商業(yè)用房歷年漲幅依次為：10.33%、39.13%、20.79%從上圖可以看出，住宅的漲幅較為平穩(wěn)，而商業(yè)用房的漲幅較大，且波動較大，不成規(guī)律，漲幅最大的2005年，已經(jīng)接近40%。（4）2006年上半年情況2006年1-6月，市場出現(xiàn)明顯變化。商品房供應(yīng)量為380701，減少377692，負(fù)增長為49.8%。其中住宅供應(yīng)量為291765，占總供應(yīng)量的76.6%；商業(yè)用房供應(yīng)量為75284，占總供應(yīng)量的19.8%。同期商品房成交量為734642，增長193259，同比增長26%，其中住宅成交量為6

12、80502，占總成交量的93%，供銷比為0.43；商業(yè)用房成交量為46484，供銷比為1.62。結(jié)論：從歷年投資額情況來看，在2003年的投資高峰后，投資者逐漸對綿陽市場冷落。一方面是由于省內(nèi)二級城市回報率低；另一方面也說明國家宏觀調(diào)控政策對投資者起到了威懾作用。本地的中小開發(fā)商逐漸淡出房地產(chǎn)業(yè)，市場重新洗牌。但2006年上半年已經(jīng)出現(xiàn)大幅反彈，說明市場調(diào)整期基本結(jié)束，新一輪的周期即將來臨。從歷年的供銷情況來看，整個市場供略大于求，06年上半年的熱銷說明市場正在大量消化前三年空置的房源，這也與06年供應(yīng)量急劇下降有關(guān)。這說明，市場的剛性需求不僅存在，而且強(qiáng)勁。從歷年價格走勢情況來看，商品房及住

13、宅走勢較為平穩(wěn)，而商業(yè)用房漲幅較大。中小投資者在投資渠道狹窄的情況下，選擇了商業(yè)用房作為投資對象，從而導(dǎo)致商業(yè)用房價格上漲過快。這說明，國家對住宅投資的打壓在綿陽市場是起到極大作用的。但對于商業(yè)用房目前的價格（8836元/平米）而言，已處在一個高位，后期的上漲空間已經(jīng)不大。從06年上半年的具體表現(xiàn)來看，商品房價格有較為明顯的漲幅，供應(yīng)量低是主要原因，隨著供應(yīng)量的逐漸增大，對價格漲幅有一定抑制作用。3、本項目所在區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：（1）由于是城市的中心區(qū)域，開發(fā)也較早，本區(qū)域目前可供開發(fā)的土地很少。土地資源的稀缺反映到房價上。本區(qū)域的商品房價格高于其他區(qū)域。土地瓶頸使得本區(qū)域市場目前正

14、處于調(diào)整期。區(qū)域內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件也明顯高于其他區(qū)域（御營壩、高新區(qū)、科創(chuàng)園）。（2）經(jīng)過十余年的發(fā)展，區(qū)域城市核心商業(yè)圈的條件已經(jīng)形成，大量的常住人口,機(jī)關(guān)單位及流動人口使之成為綿陽市區(qū)經(jīng)濟(jì)文化商業(yè)中心奠定了良好基礎(chǔ)，是體現(xiàn)整個城市發(fā)展水平的標(biāo)桿，肩負(fù)著城市商業(yè)，辦公，交通樞紐和中心的使命，住宅開發(fā)向著明顯的密集化發(fā)展，居住人口約 21.3萬，占綿陽城區(qū)人口的35.5 %，商業(yè)現(xiàn)狀為專業(yè)賣場和底商相結(jié)合。（3）地塊周邊商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行配套完善，404醫(yī)院、人民醫(yī)院、中醫(yī)院、涪城區(qū)防疫站、綿陽二中、綿陽五中、成綿路小學(xué)、人民公園、影劇院等醫(yī)分布在地塊周邊。4）地塊近距離商業(yè)形態(tài)分散

15、，未形成多功能一體化的規(guī)模型商業(yè)集群，距即將開業(yè)的沃爾瑪購物中心較近，臨近的躍進(jìn)路、劍南路、長虹大道上的商業(yè)模式單一，主要為百貨，小型超市和小規(guī)模品牌服裝、電器經(jīng)銷等業(yè)態(tài)，多為老式建筑底商，存在結(jié)構(gòu)不合理及商業(yè)配套不完善，建筑結(jié)構(gòu)老化，功能不全等多種弊端。商業(yè)氛圍不濃厚，缺少規(guī)模檔次。大型商業(yè)及中高端休閑娛樂場所基本空白，如購物中心、咖啡廳、餐館、酒吧、KTV、大型運(yùn)動健身場所等等。二、區(qū)域市場調(diào)查1、調(diào)研區(qū)域及項目的界定調(diào)研區(qū)域范圍: 按照綿陽傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，本項目所在區(qū)域為“五橋以內(nèi)”。既東方紅大橋、南河大橋、安昌江橋、涪江三橋、雙碑立交橋以內(nèi)的區(qū)域。調(diào)研對象：區(qū)域各在售樓盤及特色樓盤調(diào)研

16、樓盤列表：項目名稱項目地址項目名稱項目地址花園星河灣4期躍進(jìn)北路168號中房陽光水岸2期躍進(jìn)北路66號江岸山景長虹大道南段與南河大橋交匯處藍(lán)澳島濱河北路西段麗景花城二期花園南街臨安昌江河堤小島花園涪江中心島上都市綠地長虹中段88號（涪江電影院對面）芙蓉漢城一環(huán)路東段128號愛喜嘉年華臨園口百盛對面龍匯花園二期涪江三橋橋頭就以上區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤我們將做以下指標(biāo)的調(diào)研分析，包括：項目建筑面積分析項目建筑形態(tài)分析主力戶型配比分析主力戶型面積分析項目銷售均價分析銷售率分析綜合分析2、項目建筑建筑面積分析項目名稱建筑面積項目名稱建筑面積花園星河灣4期80000中房陽光水岸2期25000江岸山景56000

17、藍(lán)澳島60000麗景花城二期170000小島花園2期160000都市綠地14000芙蓉漢城3期72000愛喜嘉年華70000龍匯花園二期100000分析：區(qū)域內(nèi)在售樓盤集中在5至10萬平方米50000以下及20000以下的項目各有1個該區(qū)域最大項目為麗景花城二期，達(dá)到17萬平方米。整個區(qū)域內(nèi)沒有能與我項目建筑面積相提并論的樓盤綿陽尚沒有真正意義上的大型居住社區(qū)3、建筑形態(tài)分析項目名稱產(chǎn)品類型項目名稱產(chǎn)品類型花園星河灣4期6+1多層磚混和小高層中房陽光水岸2期6+1多層磚混江岸山景6+1磚混多層藍(lán)澳島高層電梯麗景花城二期23層高層電梯小島花園2期聯(lián)排別墅 多層都市綠地6+1磚混多層芙蓉漢城3期多

18、層愛喜嘉年華高層電梯龍匯花園二期高層電梯分析：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目結(jié)構(gòu)形態(tài)比較滯后，仍以多層為主電梯公寓已逐漸被市場所接受，成為將來產(chǎn)品中的主流別墅等大面積產(chǎn)品占比較小4、主力戶型套型分析：項目名稱主力戶型項目名稱主力戶型都市綠地麗景花城二期江岸山景藍(lán)澳島小島花園愛喜嘉年華芙蓉漢城龍匯花園二期花園星河灣4期中房陽光水岸2期分析:除愛喜嘉年華以外，三室的戶型已成為市場的絕對主流高品質(zhì)知名樓盤的主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)5、主力戶型面積分析項目名稱主力戶型面積項目名稱主力戶型面積都市綠地85、106、126麗景花城二期80、132、153江岸山景85、105、115藍(lán)澳島71、84、128小島花園120 1

19、80 260愛喜嘉年華39 60 108芙蓉漢城93 120 160龍匯花園二期140 166 210花園星河灣4期92、118、124、135中房陽光水岸2期95、125分析：區(qū)域內(nèi)樓盤主力戶型面積多為110-130平方米的區(qū)間50平方米以下和200平方米以上的樓盤很少6、區(qū)域同類物業(yè)銷售均價分析項目名稱均價項目名稱均價都市綠地2200麗景花城二期2400江岸山景2200藍(lán)澳島2700小島花園2400愛喜嘉年華2700芙蓉漢城2500龍匯花園二期2800花園星河灣4期2500中房陽光水岸2期2100分析：區(qū)域內(nèi)市場最低價格為2100，最高價格為2800，3000以上的房價市場有接受的基礎(chǔ)綿陽

20、市場的中高端物業(yè)價格已邁過2500的門檻，據(jù)了解，龍匯花園、芙蓉漢城、漢龍小島、愛喜嘉年華已有部分房源單價超過3000多層的均價區(qū)間為2300-2600，高層為2600-2800的水平7、區(qū)域內(nèi)樓盤銷售率分析項目名稱銷售率項目名稱銷售率都市綠地85%麗景花城二期95%江岸山景70%藍(lán)澳島50%小島花園85%愛喜嘉年華100%芙蓉漢城95%龍匯花園二期95%花園星河灣4期未開盤中房陽光水岸2期未獲得數(shù)據(jù)分析：06年1月之前開始預(yù)售的樓盤銷售率均在80%以上 具備品牌優(yōu)勢、地段優(yōu)勢的樓盤基本已銷售完畢對于本項目而言，區(qū)域內(nèi)競爭很小。類似愛喜嘉年華的市區(qū)中心樓盤，小戶型仍受市場追捧8、綜合分析綿陽市

21、場房價漲幅較大，現(xiàn)已達(dá)到2700元/平米的水平，為3000/平米以上的房價提供了支持。綿陽市場主力產(chǎn)品以110-130平方米的三室兩廳兩衛(wèi)多層為主。本區(qū)域周邊項目較多，銷售情況良好，說明該區(qū)域的生活居住條件得到一定的認(rèn)可。電梯公寓已逐漸得到市場的認(rèn)可和接受，有成為未來本區(qū)域內(nèi)主流建筑形態(tài)的趨勢本項目較近的項目體量較小，社區(qū)概念不強(qiáng)，本項目動工后競爭不多。綿陽市場多層的均價區(qū)間為2300-2600元，高層電梯為2600-2800元的水平2、定位的兩點(diǎn)基礎(chǔ)市場依據(jù)城市發(fā)展過程中居住觀念的階段性在城市的發(fā)展進(jìn)程中，居住觀念將出現(xiàn)五個大的階段：城市中心化、主動郊居化、逆城市化、被動郊居化、郊區(qū)城鎮(zhèn)化。

22、綿陽目前正處于主動郊居化與回歸中心化之間的階段，本項目將承擔(dān)起回歸中心化進(jìn)程中的標(biāo)桿，承載推動城市發(fā)展的重任?！皣鶙l”的嚴(yán)格執(zhí)行將使市場情況發(fā)生極大變化“90平米、70%”這兩個指標(biāo)的嚴(yán)格執(zhí)行將使得未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)中小套型供應(yīng)量激增，在8090平米的細(xì)分市場中，將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面。產(chǎn)品、服務(wù)、價格、品牌四把利刃將成為贏得未來市場的關(guān)鍵所在。長虹置業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)屬于新軍，品牌建設(shè)還需要較長時間。因此產(chǎn)品和服務(wù)對國際城項目的成功與否將起到?jīng)Q定作用。就本項目而言，將是其他項目的直接競爭對手，在產(chǎn)品線較長的前提下才能規(guī)避風(fēng)險，以避免市場短期內(nèi)某種產(chǎn)品供應(yīng)量增大對本項目產(chǎn)品的影響。中小面積、低總價

23、產(chǎn)品8590平米的小三房戶型，總價不高且有利于提升單價從銷售的角度來看，通常市場上低總價的產(chǎn)品銷售速度會更快，而在此定位下的主力產(chǎn)品基本為這一類產(chǎn)品，在保證單戶總價不高的前提下，單價還有一定提升空間，實(shí)現(xiàn)較優(yōu)的項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。8、住宅價格體系支撐因素綿陽市2006年上半年住宅均價為2196元/平米，其中電梯公寓均價為2620元/平米，而本區(qū)域內(nèi)基本無大型項目開發(fā)，結(jié)合對2007年市場價格走勢的預(yù)測、長虹置業(yè)的企業(yè)目標(biāo)、項目的地理位置以及項目定位結(jié)論來看，我們初步認(rèn)為本項目A地塊1批次的均價定在：3300元/平米，在低開高走的價格策略下，每批次小幅逐次提高銷售均價，最后一批實(shí)現(xiàn)均價3900元/平米

24、，整個項目住宅部分實(shí)現(xiàn)3600元/平米的均價。這一單方價格從目前來看，在整個綿陽市場中的單方價格中屬最高水平，但我們應(yīng)清楚的認(rèn)識到：我們并不是通過價格來出售產(chǎn)品，而是出售這個價格！下面對這一單方價格的各支撐因素做進(jìn)一步分析。城市中心土地資源稀缺決定價格基礎(chǔ)隨著城市發(fā)展的進(jìn)程及城市格局的演變，綿陽近郊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量近幾年尤為突出，但就本區(qū)域所在的市中心而言，近期已無新的土地供應(yīng)。房地產(chǎn)價格支撐的一個及其重要的因數(shù)，就是土地的稀缺性，做為一種不可再生的資源，無疑將是支撐本案價格最為重要、直接的一個因素。品牌+大盤決定價格支撐“長虹置業(yè)”站在“長虹”這一巨人肩上，品牌號召力、影響力在綿陽市場上無出

25、其右。“長虹置業(yè)”的企業(yè)目標(biāo)決定了其將提供物超所值的產(chǎn)品與服務(wù)，勢必將打動廣大消費(fèi)者。市中心的大盤絕無僅有，其完善的生活、社區(qū)配套將提高產(chǎn)品的附加值。綿陽房地產(chǎn)住宅市場決定價格走勢在綿陽市確立了“四川省副中心”的城市定位后，城市建設(shè)力度加大，各項配套逐步完善，對川內(nèi)其他城市置業(yè)者的吸附能力增強(qiáng)。綿陽住宅市場價格已經(jīng)與城市的定位與發(fā)展脫節(jié)，住宅市場價格上漲已成必然。從2006年上半年住宅市場走勢來看，已經(jīng)呈現(xiàn)快速上漲的趨勢。具有針對性的產(chǎn)品規(guī)劃決定價值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主力戶型集中在50-90平米，85平米戶型單價以3500元/平米計算總價為30萬，在總價較低的基礎(chǔ)上，單價可望獲得較大的拔高空間。戶型面積

26、的集中，在市場中可建立大盤的競爭優(yōu)勢。由此制定本項目住宅部分價格區(qū)間應(yīng)在：銷售單價均價3300元/平方米銷售總價區(qū)間：16.546萬元之間三、商業(yè)部分定位體系1、商業(yè)部分定位研究無論是就城市商圈發(fā)展趨勢而言，還是就項目所在的區(qū)域及行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，我們認(rèn)為，目前的市場都是一個正在變化發(fā)展中的市場，而劍南路、躍進(jìn)路在經(jīng)歷了數(shù)十年的發(fā)展歷程走到今天，所要面對的首要問題在于：如何改變市場在消費(fèi)人群心目中“老、舊、低、散”的心理印象，從而令市場煥發(fā)出新的活力。首先，對本項目商業(yè)部分的定位應(yīng)立足于城市定位與城市功能分區(qū)的不斷完善基礎(chǔ)之上。其次，高起點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營模式是實(shí)現(xiàn)新興商圈繁榮的關(guān)鍵。應(yīng)考

27、慮到其他商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)，尋找空白點(diǎn)，實(shí)行差異化策略。因此，就本項目商業(yè)部分總體定位而言，“創(chuàng)建新興商圈、擴(kuò)大輻射范圍，并與現(xiàn)有商圈業(yè)態(tài)實(shí)行差異化競爭”是未來發(fā)展的明確目標(biāo)。2、定位中心結(jié)合項目的現(xiàn)狀條件來看，通過我們對綿陽商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展及現(xiàn)狀的認(rèn)識，通過對以下五個方面的分析，從而制定出本項目商業(yè)部分的整體定位思路，本項目商業(yè)部分定位的中心內(nèi)容概括如下：中心一：通過本項目商業(yè)部分體量思考如何定位本項目商業(yè)部分（不含公建配套）就高達(dá)13.5萬平米，已成為一個新興商圈。如此大的體量，定位于區(qū)域商圈，幾乎不可能消化，定位與市級商圈，也難以在短期內(nèi)被市場消化，發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者無利可圖或利潤單薄。

28、因此，只有升級為更高層次的商圈，才能實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速招商，形成良好的商業(yè)氛圍。因此，在本項目商業(yè)部分定位思考上，要有商圈升級的思想。中心二：通過對城市定位的分析，思考本項目的定位綿陽是四川的第二大城市，定位與四川省副中心和中國西部電子科技城，就城市的輻射能力而言，遠(yuǎn)不能與省會綿陽相比，但隨著成德綿快速通道建設(shè)，交通便利性將大大增強(qiáng)，對周邊的德陽、廣元、遂寧等城市，具有一定的吸附能力，“中轉(zhuǎn)站”的地位有望轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖K點(diǎn)站”。而“科技城”這一定位，又預(yù)示著以電子工業(yè)為基礎(chǔ)的多元化產(chǎn)業(yè)是城市的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市前進(jìn)的引擎，長虹作為綿陽電子工業(yè)的龍頭老大，其發(fā)展趨勢已經(jīng)由之前的傳統(tǒng)家電制造商向3C方向轉(zhuǎn)

29、變，由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)逐步過度，整個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也將隨之調(diào)整。因此，在對本項目的定位思考上，要與城市的定位與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合。中心三：本項目的開發(fā)處在一個新商業(yè)中心的形成期從地域到主要業(yè)態(tài)的形成過程，結(jié)合其他城市成型的居住區(qū)來看（如：雙楠、紫荊），其業(yè)態(tài)類型以餐飲、娛樂、社區(qū)商業(yè)為主，集中式商業(yè)以大型超市、百貨為主。但結(jié)合綿陽商業(yè)現(xiàn)狀及本項目商業(yè)所處周期，上述業(yè)態(tài)很難實(shí)現(xiàn)差異化，市場競爭力不強(qiáng)，經(jīng)營商家難以實(shí)現(xiàn)期望利潤，整個區(qū)域的商氣、人氣。而對居住影響不大的專業(yè)賣場，如電子、IT、通訊等，能夠快速炒熱區(qū)域，對發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者均有利可圖。但隨著區(qū)域居住人口的增多，對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的

30、需求，此種模式終究會被淘汰。因此，我們認(rèn)為：在即將到來的商圈形成中，躍進(jìn)路有必要在以原有的電子類產(chǎn)品賣場為主體的條件下，在臨劍南路一側(cè)首先引入電子類產(chǎn)品賣場、IT賣場、通訊賣場等業(yè)態(tài)，保證商氣、人氣，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者的先期收益，但在產(chǎn)品設(shè)計上兼顧未來其他業(yè)態(tài)的要求，在本區(qū)域的成熟度不斷提高，居住人口達(dá)到適當(dāng)密度時，通過市場手段調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，引入大型超市、餐飲，娛樂、特色商業(yè)（影院）等多元化業(yè)態(tài)，增加更多類型的消費(fèi)人群。因此，在對本項目的定位思考上，要與商圈目前所處周期、各方利益結(jié)合。中心四：通過對綿陽專業(yè)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展的研究，結(jié)合專業(yè)IT賣場的發(fā)展與要求，為本項目的定位體系引進(jìn)新的

31、系列包括產(chǎn)品、商場以及經(jīng)營理念。對于本項目而言，在進(jìn)行新的開發(fā)前定位時必須結(jié)合行業(yè)市場背景，如引入知名主力店入駐的經(jīng)營模式，消除市場經(jīng)營無序等負(fù)面影響；因此，在對本項目的定位思考上，要與目前專業(yè)賣場的現(xiàn)狀、發(fā)展及要求結(jié)合。中心五：通過對本項目的財務(wù)指標(biāo)基本測算，商業(yè)部分將在很大程度上影響到項目的利潤率，因此，對于商業(yè)部分，要盡量多銷售，少持有。因此，在對本項目的定位思考上，要與發(fā)展商目標(biāo)利潤與實(shí)現(xiàn)銷售為目的結(jié)合。3、項目定位方向的確定定位目標(biāo)：打造本項目商業(yè)部分成為區(qū)域的地標(biāo)性建筑，做綿陽商業(yè)市場新興的現(xiàn)代電子IT通訊復(fù)合商業(yè)街區(qū)（公園）。定位關(guān)鍵：整體規(guī)劃、分期開發(fā)的思路主力商家的成功招入定

32、位實(shí)現(xiàn)途徑：協(xié)調(diào)政府關(guān)系，獲取規(guī)劃、政策引導(dǎo)的大前提本項目的定位規(guī)劃。引入電子類產(chǎn)品賣場、IT專業(yè)賣場等主力店、品牌聯(lián)營區(qū)、數(shù)碼娛樂體驗以及特色商業(yè)、餐飲、服務(wù)商業(yè)配套多種業(yè)態(tài)概念。與本項目距離很近的科委立交橋周邊擁有目前最具人氣蘇寧電器、兩大電腦城。但我們認(rèn)為：受立交橋的影響，商氣將受到?jīng)_擊、交通便利性差，又位于城市最主要的干道上，勢必將在城市的發(fā)展過程中被淘汰。這為本項目實(shí)現(xiàn)定位創(chuàng)造了條件。在設(shè)計方案中，應(yīng)考慮到聚集人氣、延續(xù)商氣、商場的車流人流動線設(shè)計等因素，盡可能設(shè)置大型廣場、內(nèi)街等建筑符號。對于現(xiàn)有經(jīng)營商戶，可給予商家優(yōu)先選鋪等政策優(yōu)惠或一定的租金優(yōu)惠，重建其對未來規(guī)劃和市場的信心，

33、維持整個區(qū)域現(xiàn)有的商氣、人氣。4、業(yè)態(tài)定位專業(yè)市場：運(yùn)營模式：專業(yè)市場的運(yùn)作相對其它商業(yè)形態(tài)而言有較強(qiáng)的自身規(guī)律和特殊性，長虹在此業(yè)態(tài)的經(jīng)營上具備巨大的優(yōu)勢和號召力，可充分利用將此業(yè)態(tài)做大做強(qiáng)。電子類賣場、IT賣場、通訊賣場為主要的三種形式，特點(diǎn)：利潤高、影響小。選址要求：交通要道一側(cè)，昭示面大、空間大，易分割、車庫及庫房。贏利模式：專業(yè)市場的贏利模式主要有兩種，一是通過銷售直接實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值和資金回籠，但整體銷售比較困難，需要靈活變通的銷售模式；二是把局部區(qū)域留作資產(chǎn)引進(jìn)主力品牌進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的租金收益和保值增值，在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)ν獍l(fā)售。餐飲業(yè)：行業(yè)特性：餐飲休閑業(yè)態(tài)輻射范圍廣，獨(dú)立生存能力

34、強(qiáng)，對周邊的商業(yè)條件要求相對不高，但它自身又具有較強(qiáng)的人氣、商氣號召力，同時餐飲與休閑又可以進(jìn)行有效的客源共享和業(yè)態(tài)互補(bǔ)。選址要求：餐飲休閑行業(yè)要求交通便捷，停車方便、周邊環(huán)境良好，項目具有空間聚集效應(yīng)以利于成行成市，以形成片區(qū)消費(fèi)互動。物業(yè)條件：大型餐飲對配套設(shè)施要求非常挑剔，需要完善的設(shè)施配套，如普消系統(tǒng)（煙感、噴淋）、煙道風(fēng)道、隔油池、操作間，需要獨(dú)立的門廳和樓道，需要兩個消防通道等，室內(nèi)視野開闊通透、拒絕異型空間，外立面設(shè)計有特色，有大型的店招位等。娛樂業(yè)：行業(yè)特性：娛樂業(yè)相對餐飲休閑來說，它的輻射半徑、輻射能力略小，對周邊的商業(yè)環(huán)境的依賴程度要大一些，娛樂與餐飲休閑是“好鄰居”，兩者

35、的目標(biāo)消費(fèi)群體基本一致，易形成消費(fèi)互動。娛樂業(yè)對人氣拉動作用明顯，對周邊商業(yè)價值的提升貢獻(xiàn)很大，且能承受較高的租金標(biāo)準(zhǔn)。選址要求：電影娛樂業(yè)要求交通便捷，停車方便、周邊環(huán)境良好，且具備一定的商氣和人氣，一般都和餐飲協(xié)同發(fā)展。物業(yè)條件：電影、KTV歌城、酒吧是娛樂地產(chǎn)的三大主力軍。因噪音較大，KTV歌城、酒吧也不適合在住宅樓下面的商業(yè)裙樓經(jīng)營，建議規(guī)劃在獨(dú)立式商鋪較多的中心商業(yè)區(qū)。商業(yè)裙樓：商業(yè)裙樓具有辦公與商業(yè)服務(wù)兩大綜合功能，經(jīng)營適用性強(qiáng)，銀行金融機(jī)構(gòu)、電信移動、證券營業(yè)廳等公共配套服務(wù)是主要目標(biāo)客戶。底商：獨(dú)立商鋪面積小，總價低，經(jīng)營靈活，是投資者比較喜歡的物業(yè)形態(tài)，因此較容易實(shí)現(xiàn)銷售，主

36、要分布區(qū)域為臨街和步行街。其中臨街商業(yè)的招商銷售因為我項目地段優(yōu)勢比較容易實(shí)現(xiàn)，相對的重點(diǎn)和難點(diǎn)應(yīng)是步行街的底商，如何設(shè)置道路，吸引人流是關(guān)鍵所在。 業(yè) 態(tài) 布 局 規(guī) 劃 表商業(yè)主題建議區(qū)域分布建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議面積（萬m2）集中式商業(yè)專業(yè)賣場臨街集中式電子類產(chǎn)品賣場8.8萬IT賣場通訊器材賣場1餐飲業(yè)中心商業(yè)版塊中餐酒樓、品牌火鍋、中西式快餐、特色餐飲、茶樓、有水休閑等（中檔）娛樂業(yè)中心商業(yè)版塊KTV歌城、電玩、酒吧、電影院、網(wǎng)吧等吧類娛樂形態(tài)（限制迪吧）商業(yè)裙樓特色餐飲公共配套部分（各大銀行、電信、移動營業(yè)廳等）對住宅影響不大的商業(yè)形態(tài)（限制迪吧、KTV歌城）底商社區(qū)型商業(yè)零售、服務(wù)、休閑

37、類社區(qū)商業(yè)（對內(nèi)街區(qū)可作適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營引導(dǎo)和調(diào)控限制）步行街特色咖啡屋、酒吧文化商業(yè)步行街（或小吃專賣店一條街）5、商業(yè)部分價格體系及支撐對于商業(yè)用房部分，本項目適合采用的方式為：先采用收益還原法計算出價格后，再與市場現(xiàn)行價格情況比較，并進(jìn)行修正。 項目地段租金地段租金標(biāo)準(zhǔn)一樓二樓三樓劍南路60-8030-4015-20躍進(jìn)路40-6020-3010-20 綿陽市已投資商鋪業(yè)主期望年投資回報率分析綿陽市已投資商鋪業(yè)主期望年投資回報率分析5%7%7%8%8%10%10%以上未選總計數(shù)量419308970占比5.71%27.14%42.86%11.44%12.86%100.00%分 析：項目

38、所在地現(xiàn)階段月租金為60至80，且多為老式建筑底商，存在結(jié)構(gòu)不合理及商業(yè)配套不完善，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，建筑結(jié)構(gòu)過時，功能不全等多種弊端，我公司項目必將在規(guī)模、設(shè)計理念 商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)配套、增值服務(wù)上全面超越原有商鋪條件，綜合考慮項目前期招商引資及培育市場需要，測算租金價格如下：（大型商場等大體量物業(yè)的數(shù)據(jù)需考慮業(yè)態(tài)等因素）地段租金標(biāo)準(zhǔn)一樓二樓三樓劍南路80-10040-5020-30躍進(jìn)路60-7030-4020-30根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資回報的規(guī)律，6至8%年回報（即12至16、6年收回投資）為健康水平，結(jié)合二級城市的經(jīng)濟(jì)情況及周邊商業(yè)項目情況，按照保障開發(fā)商和投資者有利可圖的原則，結(jié)合項目地段、規(guī)模

39、及建筑、配套等優(yōu)勢等因素，加之項目所提供的增值服務(wù)和公司在品牌和運(yùn)作上的優(yōu)勢，我項目商業(yè)的租金回報率定為7%-8%（稅前）較為合適。由此反推銷售價格如下：地段銷售價格一樓二樓三樓劍南路12000-200006000-100003000-6000躍進(jìn)路9000-140004500-80003000-6000注：以上定價為區(qū)間，根據(jù)鋪面結(jié)構(gòu)、開間進(jìn)深比、周邊配套、地段或銷售時機(jī)可調(diào)整。本章結(jié)論： 1、本項目住宅部分定位于差異化的產(chǎn)品形象，相對較長的產(chǎn)品線，能樹立起嶄新的市場形象及品牌形象。但銷售價格需要有高品質(zhì)來支撐，高價格的背后是成本的增加，對資金提出了更高的要求。2、商業(yè)部分的定位是難點(diǎn)、重點(diǎn)

40、。通過詳盡的分析，我們認(rèn)為，一定要有升級概念、周期概念、行業(yè)發(fā)展概念，并結(jié)合城市定位。才能找出合理、準(zhǔn)確的定位。3、商住之間的矛盾是無法完全解決的，只能更好的規(guī)避，減少影響。這需要通過合理的規(guī)劃布局、建筑設(shè)計來進(jìn)行彌補(bǔ)。【豪利花園】12月營銷推廣計劃一、銷售目標(biāo)1、具體目標(biāo)：40套單位2、完成時間：12月29日公開發(fā)售，2008年1月31日前完成二、推貨計劃1、所推單位：雅云閣（1）、雅云閣（2）、翠云閣余貨2、對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（2）單位三、具體工作安排1、現(xiàn)場廣告包裝：售樓部外部：外部布置明確的指示系統(tǒng)，增加刀旗、樹木包金布裝飾等，營造熱烈的銷售氛圍。可用升氣球拉起大型條幅，

41、增加宣傳效果和銷售氣氛建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進(jìn)入熱銷期售樓部外的停車位將會非常擁擠售樓部外部：內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨；增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。售樓部模型往門口移動，方便客戶看樓。銷售通道：對現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時增加綠化的營造。樓體廣告（建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體）樓盤內(nèi)部、外圍廣告位：將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。板房氛圍的營造：建議對翠云

42、閣四個板房進(jìn)行銷售氣氛的營造，如增設(shè)音樂、燈光、綠化、花卉等備注：整體廣告時間安排表內(nèi)容大項小項開始時間完成時間制作完成時間廣告類定位項目定位語12月5日12月8日案名建議、項目LOGO設(shè)計12月5日12月8日宣傳文稿第一款單張12月5日12月14日12月18日認(rèn)購資料（戶型圖）12月5日12月14日12月18日認(rèn)購資料（認(rèn)購須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）12月5日12月14日12月18日報紙廣告12月10日12月19日巡展物料帳篷/玻璃屋12月5日12月7日12月14日傘12月5日12月7日12月14日內(nèi)容大項小項開始時間完成時間制作完成時間包裝類外圍圍墻廣告12月10日12月17日12月21日戶外廣告

43、12月10日12月17日12月21日公交車身、車站12月10日12月17日12月21日刀旗12月10日12月17日12月21日指示牌12月10日12月17日12月21日樓體廣告12月10日12月17日12月21日售樓部展板12月10日12月17日12月21日宣傳掛畫12月10日12月17日12月21日吊旗12月10日12月17日12月21日防撞條12月10日12月17日12月21日溫馨提示牌12月10日12月17日12月21日大堂包裝12月10日12月17日12月21日走廊通道12月10日12月17日12月21日現(xiàn)場氣氛包裝(燈、綠化）12月10日12月17日12月21日板房溫馨提示牌12月7

44、日12月15日12月19日防撞條12月7日12月15日12月19日臨時門牌12月7日12月15日12月19日裝修標(biāo)準(zhǔn)告示12月7日12月15日12月19日戶型及裝修示意圖12月7日12月15日12月19日2、增設(shè)新板房：為促進(jìn)項目第二批貨量的推售，以及推動項目價格的上漲，建議將瑞云閣B棟單位、祥云閣A棟單位（A棟單位位于祥云閣、皓云閣之間，利于兩棟單位的銷售），各自其中一層單位設(shè)置為板房。3、工作人員形象提升：更換保安、清潔人員的工作服，統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。對工作人員進(jìn)行嚴(yán)格、系統(tǒng)的儀容、儀態(tài)服務(wù)培訓(xùn)，為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。培訓(xùn)時間：12月中旬4、宣傳策略明細(xì)線上媒體投放A、電視媒體

45、：發(fā)布時間：12月17日-12月31日發(fā)布頻道：翡翠臺、本港臺、南方衛(wèi)視宣傳內(nèi)容：項目形象、公開發(fā)售信息B、報紙廣告：發(fā)布時間：12月21日、12月28日發(fā)布頻道：考慮到花都本地報紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以建議選擇廣州日報。宣傳內(nèi)容：項目賣點(diǎn)、公開發(fā)售信息線下宣傳工作普通短信群發(fā)：發(fā)布時間：12月份逢周四、五發(fā)布發(fā)布對象：項目近期到訪客戶，一、二期業(yè)主，我司積累的白云區(qū)客戶；必要時由短信公司提供客戶資料有選擇性的發(fā)布。發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動態(tài)不斷變換主題。B、小區(qū)短信群發(fā)：發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項目的宣傳短信。發(fā)

46、布時間：12月10日后建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。C、媒體軟文發(fā)布發(fā)布時間：12月15日、12月22日、12月28日、12月29日發(fā)布媒體：廣日、南都、羊晚、新快報、買樓通、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、購房者網(wǎng)站等。發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、軟性廣告。網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布發(fā)布時間：12月中旬后，每周四或周五發(fā)布網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、購房者網(wǎng)、房博士等網(wǎng)站。發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、圖片。E、團(tuán)購活動：活動時間：12月10日開始推薦單位：機(jī)場單位，民航企業(yè)，花都市政府周邊機(jī)關(guān)單位，如地稅局、檢查院等。F、旺點(diǎn)咨詢點(diǎn)設(shè)置：花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點(diǎn)（如：新世紀(jì)廣場或大潤發(fā)廣場）廣州：時代新都會設(shè)置咨詢點(diǎn)，

47、并可接送客戶至項目看樓。（建議看樓車一小時一班次，促進(jìn)項目銷售）G、業(yè)主聯(lián)誼暨圣誕新年活動目的：利用圣誕契機(jī)，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動，可加深業(yè)主與發(fā)展商之間的感情聯(lián)絡(luò)，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感，同時調(diào)動舊業(yè)主介紹新業(yè)主成交的積極性。時間：12月23日下午地點(diǎn)：銷售中心活動內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場魔術(shù)、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎等。活動宣傳工作：發(fā)業(yè)主函、帖電梯海報（12月15日前完成）；群發(fā)短信（12月15日、12月20日、12月22日）；銷售人員coldcall（12月18日、12月22日）H、學(xué)生具體工作計劃招聘、面試、培訓(xùn)、實(shí)操12月6-7日50人（兼職）面試12月8-9日培訓(xùn) 12月13-1

48、4日50人（兼職）面試 12月15-16日培訓(xùn)12月19-20日50人（兼職）面試 12月21日培訓(xùn) 12月22-23日實(shí)操12月26-27日50人（兼職）面試 12月28日培訓(xùn) 12月29-30日實(shí)操培訓(xùn) 12月8日10：00pm-11：30pm. 新人上崗培訓(xùn)晗； 12月8日13：00pm-14：00pm. 培訓(xùn)工作技巧、意識培訓(xùn)目標(biāo)與價值培訓(xùn)張小姐； 12月9日9：30pm-10：30pm. 形象態(tài)度、統(tǒng)一口徑、拉近學(xué)生與銷售的距離恒； 12月15日14：00pm-15：30pm. 學(xué)生組長培訓(xùn)晗； 12月15日16：00pm-17：30pm. 學(xué)生文化制度、工作技巧與工作意識培訓(xùn)晗；12月16日17：00pm-18：00pm. 形象態(tài)度、統(tǒng)一口徑，項目優(yōu)勢張小姐； 12月21日17：30pm-19：00pm. 新人上崗培訓(xùn)晗；12月22日18：30pm-19：00pm. 學(xué)生組長培訓(xùn)張小姐；12月23日18：30pm-19：00pm. 學(xué)生組長管理方面培訓(xùn)恒；12月28日17：30pm-7：00pm. 新人上崗培訓(xùn)晗；12月29日