202x年XX大型生活廣場物業(yè)招商策劃書完整版完整版

1、XX大型生活廣場物業(yè)招商策劃書(完整版）XX大型生活廣場物業(yè)招商策劃書(完整版） XX大型生活廣場物業(yè)招商策劃書(完整版）中杰生活廣場物業(yè)招商策劃書第一部：招商原則和準(zhǔn)備過程招商目標(biāo)的選擇企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場需求和項目定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：（一）項目自身的市場定位；（二）項目所在地的消費狀況；（三）投資商和發(fā)展商的自身資金情況；（四）擬引進(jìn)商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略。招商談判原則的確定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到目的，招商談判必須針對談判的特點

2、，確定 一些基本原則。（一）招商談判的特點、 談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性商場的交易活動不受時空限制， 而具體的談判對象交易條件又 是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的 經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞?與社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。、 談判條件的原則性與靈活性項目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。 條件具有一定的伸 縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必 須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出 發(fā)，既要不失原則，又要隨機應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證 實現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。、 談判口徑的一致性 在招商談判中，雙方談判的形

3、式可以是口頭的也可以是書面 的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談 判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員 要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關(guān)能力。（ 二 ） 招商談判的原則根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng) 遵循以下原則：、 堅持平等互利的原則2、平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對方需要的情況下， 公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。3、堅持信用原則信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信 譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)注 意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致， 取信于對方，以

4、體現(xiàn)真誠合作的精神。4、堅持相容原則相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、 豁達(dá)，將原 則性和靈活性有機結(jié)合起來，以更好地達(dá)到談判的目的。招商談判的準(zhǔn)備所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、 物質(zhì)上和組織上為談判 進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：（一） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)， 招商手冊是宣傳的重要環(huán) 節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項目的形象， 該手冊突出如下關(guān)鍵點：1 、 通過地段選擇項目選址的正確性， 樹立基本點核 心地段的商業(yè)物業(yè)。、 通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位、 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成 敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進(jìn)行

5、分級 評價，預(yù)測他們的經(jīng)營前景， 作為店面出租的指導(dǎo)。、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。、 第三 需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜 合性。二）準(zhǔn)備談判的依據(jù)1、明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實際需求目標(biāo)、 可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；2、規(guī)定談判策略， 包括了解談判對象的狀況， 談判的焦 點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；3、選定談判方式；4、確定談判期限。三）組成談判小組1、挑選談判小組的成員；2、制定談判計劃；3 、 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員第二部：確定招商方式與渠道商業(yè)物業(yè)項目招商的方式1 、 項目洽談會。項目洽談會是招商最為常見的一種形式。

6、它是由招商單位 攜擬與合資、 合作或引進(jìn)的項目， 有針對性地與商家洽談。 其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實 效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。2 、 項目發(fā)布會項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項目主辦者在 一定的場合公布擬引進(jìn)合資、合作的項目，闡述招商項目 的特點和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。3、經(jīng)濟技術(shù)合作交流會經(jīng)濟技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引 資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業(yè) 的招商。4、投資研討會投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨

7、勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公布一些項目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳 的效果。5、登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派 出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪 跨國公司、 投資咨詢顧問公司、 會計師行及其他中介機構(gòu)， 宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特 點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的 興趣。本項目分析一、市場背景分析整體市場商業(yè)檔次低，消費環(huán)境差，缺乏高端消費產(chǎn)品的經(jīng) 營場所；商業(yè)分布散亂，主要以街鋪為主，同時集聚過多專業(yè)市場， 缺乏大型購物中心和休閑娛樂中心

8、；個體經(jīng)營為主，面積大小不等；消費力在區(qū)縣屬于中低端；商業(yè)管理水平落后，環(huán)境衛(wèi)生較差，店招雜亂；居民消費意識落后，業(yè)余生活平淡（多集中在廣場舞、聚餐、打牌等簡單方式）娛樂產(chǎn)業(yè)供應(yīng)不足，文化產(chǎn)業(yè)全無。二、結(jié)論1、市場沒有專業(yè)的餐飲休閑中心，但有大量的消費需求；2、市場缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)檔次較高的商業(yè)氛圍；3、娛樂產(chǎn)業(yè)城市供不應(yīng)求；4、高品質(zhì)的商管服務(wù)，給投資者和商家給予信心。弱勢 處于地理位置。較住宅區(qū)偏遠(yuǎn)，周邊市場形成需要時間和手段； 本廣場尚處于起步階段，體量規(guī)模偏小，未來棗山市場購物餐飲休閑集聚中心競爭激烈。 招商價格無明顯優(yōu)勢。機遇 城鎮(zhèn)建設(shè)加快，農(nóng)村轉(zhuǎn)移較多。商業(yè)仍有需求。做生意當(dāng)老板

9、 的心態(tài)尤其突出；強大的地火車群和流動人工 周邊市場固定的消費群體本案招商策劃方案一、項目定位項目定位：棗山商圈，體驗式餐飲娛樂生活廣場二、定位依據(jù) 服務(wù)性：服務(wù)于棗山區(qū)及周邊城市（城南、廣門、羅渡、棗山老 街等）稀缺性：棗山缺乏精品酒店、特色購物、婚紗影樓、兒童主題、 娛樂場所、高檔宴席、酒樓一站式：作為綜合性商業(yè)街，實現(xiàn) 24 小時一站式消費，日間可 做休閑，茶語、餐飲、會客、辦公等消費，夜間可做酒店、酒吧、ktv、 浴足等消費匹配性： 與廣安市打造旅游城市相匹配， 與棗山現(xiàn)目前市場規(guī)劃 匹配，帶動客流持續(xù)流動。利潤性：提供多層次的購物、餐飲、休閑、娛樂、配套服務(wù)，滿 足不同消費者的需求，

10、實現(xiàn)開發(fā)商及商家的良好利潤。三、招商策略樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī) 律整合。嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)亮點品牌。這 是保證整體層面上檔次先決條件。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，每種業(yè)態(tài)引進(jìn) 1-2 家知名品牌，即使租憑條件寬松一點，與本項目商業(yè)匹配。從而可以利用招商帶動銷售，大品牌的入駐也是零散商家的領(lǐng)頭羊店鋪采取定價租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。 與棗山區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件， 培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費行為

11、， 為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成 功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。四、招商推廣1、 招商采取“走出去，弓I進(jìn)來、留下來”的策略，（即主動上門 拜訪尋求客戶資源，要求參觀、考察、介紹、給品牌商家繪制美 好經(jīng)營前景，引導(dǎo)進(jìn)駐；2、廣告投放：DM單推廣、夾報、業(yè)務(wù)員一對一講解，短信、 微信、網(wǎng)絡(luò)等輔助手段，實現(xiàn) 360度無死角宣傳。3、聯(lián)系商會、各自由組織洽談合作，尋找多渠道客戶資源五、分步驟實施執(zhí)行1、明確主力店的意義，主力店的引進(jìn)能夠帶動整個項目的銷售和 招商客戶，大商家或大品牌商家進(jìn)駐表面商業(yè)物業(yè)的價值，對投資者和經(jīng)營者給予強大的信心；2 、準(zhǔn)備充分：招商人員形象、自身素質(zhì)、宣傳資料、手冊等

12、3、首次拜訪所符合的業(yè)態(tài)對象客戶，收集客戶資源信息，邀請商 家參觀項目接待熱情，體現(xiàn)誠意，盡量滿足客戶對地段，位置、朝向 的解答和信心，4、根據(jù)與客戶初次接觸，了解對方愛好和偏好。制定詳細(xì)的下次 談判計劃，要有策略的深入談判，最終達(dá)成目的！ （如：量身定制租 憑物業(yè)， 替商家考慮廣告招牌的設(shè)計安裝， 替商家考慮經(jīng)營效果和成 本控制等）5、再次拜訪客戶，以開招商發(fā)布會或是招商政策等優(yōu)勢信息傳達(dá) 給客戶，加深和客戶交流印象，同時繼續(xù)可邀請參觀項目進(jìn)度；6、如召開招商發(fā)布會或是其他品鑒活動。再次拜訪前期客戶。傳 達(dá)告知活動信息。六、后期商業(yè)管理成功的招商， 只是商業(yè)管理工作的一半。 后期的經(jīng)營維護和

13、管理是一 項長期的工作，要專業(yè)的商業(yè)管理為已入住的商家服務(wù)，留住商家！ 商家和消費者為我們留下贊美，進(jìn)一步打響項目品牌，樹立口碑。七、商場布局中杰生活廣場定位為大型餐飲娛樂商業(yè)中心，招商客戶群為: 知名餐飲品牌，量販?zhǔn)?KTV 等。1、主營項目層：銀行、通訊業(yè)務(wù)、簡式快餐、早餐館、超市、咖啡吧、奶茶、中餐、酒吧層：火鍋店、海鮮、串串香、魚莊、宴席。層：KTV、 酒吧、茶樓、主題吧、網(wǎng)吧、影樓、婚慶層：KTV、茶樓、網(wǎng)吧、賓館、浴足、影樓、婚慶2、配套項目A、商務(wù)辦公B、煙酒茶葉店八、人員配備計劃：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商主管（2人）招商

14、專員（2人）九、商場租金預(yù)測周邊租金調(diào)查商鋪租金比較表（人民幣/平方米/月）棗山商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)物業(yè)租金（元）面積（平方米）備注川渝商鋪30輕工商場235華美商鋪23040一樓為例泰和商場3040臨港商鋪30中杰商鋪130中杰生活廣場招商政策1、合同租賃期：5年起，一樓個體零售商戶可3年起。2、免租期：1-36個月（含裝修期1-5個月）繳納誠意金優(yōu)惠政策面積誠意金優(yōu)惠政策1-100預(yù)交12個月裝修期1個月開街免8個月規(guī)定時間內(nèi)簽約3個月合計使用24個月（門頭補貼100元/平米）100-300預(yù)交8個月裝修期3個月開街后免12個月規(guī)定時間內(nèi)簽約3個月合計使用26個月（同時享受裝修50元/

15、平米補貼，門頭補貼100元/平米）300-600預(yù)交6個月裝修期3個月開街后免12個月規(guī)定時間內(nèi)簽約3個月合計使用26個月（同時享受裝修100元/平米補貼，門頭補貼100元/平米）600以上預(yù)交6個月裝修期6個月開街后免24個月規(guī)定時間內(nèi)簽約6個月合計使用42個月（同時享受裝修150元/平米補貼、門頭補貼100元/平米）以上政策可酌情調(diào)整，上述享受政策。經(jīng)營商家需完全符合商業(yè)管理 公司要求，切實履行租憑合同方可享受，門頭補貼可做現(xiàn)金發(fā)現(xiàn)，給 予商家積極性。給商家經(jīng)營提供一定的現(xiàn)金流。裝修補貼可轉(zhuǎn)后期房 租和現(xiàn)金支付兩種方式，具體根據(jù)商業(yè)管理公司安排6、租金及業(yè)態(tài)分布：1-A#2-A#樓層計容面

16、積業(yè)態(tài)單價/月樓層計容面積業(yè)態(tài)單價/月1F2200個體、零售301F2200個體、零售302F2000宴席、火鍋202F2000海鮮18-203F2000KTV103F2000網(wǎng)吧104F 1900主題賓館6 4F 1900網(wǎng)吧、浴足5租金暫定，租金起算安照租憑協(xié)議簽訂計算，按棗山市場行情，每年可遞增6%-8%7、商業(yè)管理費：1元/平米。九、招商周期預(yù)計2016年10月1日對外開業(yè)1、2016年3月為招商準(zhǔn)備期2、2016年4月正式招商 2016年10月招商結(jié)束3、2016年5月底籌備招商發(fā)布會4、2016年6月底主力店進(jìn)場裝修一一2016年10月裝修結(jié)束5、2016年7月一般租戶進(jìn)場裝修6、2016年9月租戶進(jìn)場布置7、2016年10月對外試營業(yè)十、客戶來源卜一、此階段費用預(yù)算項目名稱數(shù)量金額（元）作用報紙費用2期2600便于零售業(yè)個體店主查看X-展架5-10 個500裝入禮品、dm單等資料，宣傳項目（針對意向客戶）Dm單張2萬3000針對招商宣傳項目短信5萬2000針對廣安市話費月消費50元以上夾報1萬1500各發(fā)行量大的報紙便于企事業(yè)單位和機關(guān)查看其他600其他臨